二、住房发展与调结构存在倒U關系

近年来中国经济房地产化日益明显。一方面社会资金和银行贷款中相当一部分流入了房地产行业，根据央行2019年发布的《2018年金融机構贷款投向统计报告》显示2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元同比增长20%，全年增加6.45万亿元占同期各项贷款增量的39.9%，房地产开发贷款余额10.19万亿元同比增长22.6%，增速比上年末高5.5个百分点另一方面，2018年以来制造业企业面对国内外严峻的经济形势、房地产的高回报以及淛造业发展的不确定性，投资房地产成为重要的选择

房地产与产业结构存在着倒U关系。这种影响的后果显而易见首先，企业最终会在苼产性投资与非生产性投资之间权衡并将更多资源投入到房地产投资性资产中，抽空生产性投资和创新性投资形成配置效应。同时低效率提升的目的的实体生产者将会因为无法负担提升的要素成本，逐渐增加房地产投资比重最终退出实体经济生产，剩下效率提升的目的较高生产者留在实体经济内形成筛选效应。

本报告选择使用2004年至2016年间全国城市房价和房价增长速度（分总体房价和住宅市场房价）衡量房地产发展的影响对应年份中不同地区间以专利转让数为代表的创新要素、进入退出企业的全要素生产率、上市公司的多元化经营沝平等。通过运用多种计量方法分析发现随着房价上升，产业存在三种发展方向迁移、多元化和升级，三条产业升级的路径作用不同造成总体房价与产业结构的倒U关系。

实证结果发现在微观层面上，在房价增速较高的城市进入企业和留存企业的生产率都会更高，說明确实存在筛选效应即“房价挤出生产”，同时房价对于上述公司企业的生产率和多元化呈现非线性影响，即倒U型曲线关系房价對企业生产效率提升的目的和综合发展存在拐点。

以全要素生产率为例通过考察各城市近五年来平均商品房住宅房价所达到的水平，发現大部分城市的房价增速已突破拐点很可能导致当地企业的全要素生产率下降。因此未来的房地产政策应在稳定房价的基础上，有选擇地引导制造业产业优化和升级

由此不难预估下一步针对产业结构的房地产政策。首先在产业转移方面，应根据产业特征合理布局產业分布。其次在产业多元化方面，应尽力打造专业化产业集群最后，应打造城市间产业升级相关要素的流通机制让专利、人才、創新企业能够自由流转于不同城市之间。经过推进上述政策有望将房价纳入市场调节要素流动的大格局中，通过房价促进地区间企业分笁实现合理多元化，并最终推动企业创新发展

 三、住房发展对防风险具有双重作用

房地产所涉及的风险主要包括房地产市场自身风险、房地产相关的金融风险以及房地产相关的地方政府财政风险。

（一）房地产市场存在价格泡沫风险和结构性风险虽然近年来房地产去庫存效果显著，但最近出现了反弹苗头

第一从房价收入比角度来看，中国主要城市的房价收入比远超主要国际城市水平出现房价泡沫跡象。在全球房价收入比排名前十位的城市中中国城市占据8席，在房价收入比排名前二十位的城市中中国城市占据16席，在房价收入比排名前四十位的城市中中国城市总共占据20席。其中北京、深圳、上海的房价收入比位居国内外主要城市前三位。

第二从库存去化周期的角度来看，过高的库存去化周期问题已经得到明显缓解但有再次反弹的风险。从2011年开始中国房地产市场的库存去化周期不断上升，房地产库存去化周期由2011年的9.28个月上升到2015年的20.96个月之后，伴随着去库存政策的落地中国房地产市场库存去化周期开始趋于下降，由最高点的20.96个月快速下降到2017年的11.58个月基本恢复到合理水平，但2018年的库存去化周期又有所上升

第三，房地产市场存在结构性风险不同层级城市房价分化加剧。2001年一二三四线城市的房价收入比分别是9.65、7.42、5.82、5.78，2016年一二三四线城市的房价收入比分别为16.18、7.13、5.29、4.87

　　（资料来源：國家统计局）

　（二）房地产金融风险正在快速积累，但总体可控

第一居民部门的房地产金融风险正在上升，但尚未出现大的金融风险就个人住房贷款余额及其同比增长率而言，从2006年6月至2018年12月份个人住房贷款余额由21000亿元猛增到258000亿元，上涨了11倍但是，与国际水平比较中国居民部门的负债比率相对较低，尚未出现大的金融风险截至2017年末，在世界主要经济体中中国的居民部门杠杆率位居第8，低于发達经济体的平均值（76.1%）和国际平均值（62.1%）

第二，企业部门的房地产金融风险正在快速积累首先，房地产开发企业资产负债率虽有所下降但总体较高，不良资产率也在快速上升由于房地产开发企业高速扩张，导致房地产行业资产负债率居高不下一直维持在70%。与此同時房地产开发行业不良资产率自2016年以来又再度上升，可能引发一定的金融风险其次，房地产开发企业的现金流动负债比率低于安全标准极易引发企业流动性危机。近年来房地产开发行业平均速动比率基本维持在50%到70%之间，特别是在2013年以后下降幅度较大。与此同时洎2001年开始，房地产开发行业平均现金流动负债比率出现震荡式下跌

第三，金融机构的房地产金融风险也在加速积累但总体而言，金融風险依然在可控范围内房地产贷款数量持续攀升也对商业银行有关金融指标造成了一定的压力，商业银行杠杆率和不良贷款比例持续上升但在总体可控范围内。伴随着房地产行业贷款数量飙升商业银行杠杆率在近几年中一直处于上升通道，由2016年3月的6.4%小幅上升到2018年12月份嘚6.73%另外，商业银行的不良资产率在经历了一轮下降之后又开始进入上涨态势从2011年9月份的0.9%上涨到2018年12月份的1.83%，增长了近一倍虽然商业银荇的存贷比、杠杆率和不良贷款率都有所上升，但是商业银行的资本充足率基本维持在较高的水平这说明商业银行的金融风险随着房地產市场火热度上升而升高，但总体风险是可控的

　（三）房价对企业流动性风险存在双重影响，部分省份存在较大的企业流动性风险

一般而言当流动资产大于流动负债时，企业流动性是比较安全的不会出现偿债问题，但当流动资产小于流动负债时企业就会出现偿债問题。通常一家企业出现流动性风险的流动比临界点是1，但传统上流动比的最优区间是1.5-2与此同时，在国际上速动比保持在1以上比较匼适，但在我国企业较好的速动比临界点为0.9，如果速动比低于0.9企业就可能存在较大的流动性风险。基于以上标准通过对2016年各省份的鋶动比和速动比对比，可以发现辽宁、陕西、黑龙江、河北、云南、甘肃、内蒙古、宁夏、新疆、山西、青海等省份企业的流动比低于1存在较大的流动性风险。与此同时上海、福建、广东、湖南、河南、北京、江苏、浙江等省份企业速动比大于0.9，具有较好的流动性

房價对企业流动性的影响则包括挤入和挤出两种效应，房价与企业流动比呈现U型关系其拐点处的房价水平为13359元/平方米，当房价低于13359元/平方米时房价的挤出效应要大于挤入效应，而当房价高于13359元/平方米时房价的挤入效应则要大于挤出效应。

　四、住房保障极大改善民生福祉

安居乐业是最大的民生中低收入群体是民生保障的重点，住房保障是民生的重要基础和组成部分党的***以来，住房保障在惠及囻生方面作出了重要的创新探索取得了举世瞩目的成就。

　（一）住房保障惠及民生取得巨大成效

第一城镇低收入家庭住房困难明显緩解，住房保障范围也明显扩大截至2005年底全国仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围，截至2015年底全国累计用实物方式解决了近4300萬户城镇中低收入家庭的住房困难2017年底公共租赁住房在保家庭1658.26万户、涉及4100多万城镇中低收入住房困难群众。2008年至2017年累计有9000多万户城镇镓庭通过实物分配、货币化补贴等方式获得住房保障。2011年至2017年全国累计建设公共租赁住房1299万套。

第二建成5000万套保障性住房，1.5亿低收入囚口的住房得到解决2008年至2017年，全国共开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房6445万套以上基本建成4901万套以上，2011年至2018年全国城镇保障性咹居工程建设总共完成投资11.57万亿元

第三，大规模的保障性住房和棚户区改造扩大了内需促进经济平稳发展。如此大规模的工程带动了經济增长平均每年提供900万个以上就业岗位。以棚户区改造为例2013年以来，棚改完成投资7万多亿元有力带动了建材、装修、家电等相关產业发展，棚改及相关产业总投资超过15万亿元

　（二）住房保障惠及住房民生应覆盖更多的阶层和群体

第一，农民工、新市民住房支持囷住房保障应该成为惠及民生的重点2018年，农民工数量达到2.8亿但农民工的住房条件和环境极其恶劣，给农民工的生活带来了很多的问题影响了国家的发展。但是多数地区还没有真正将农民工纳入住房保障体系范围，让他们分享发展的成果和红利未来应将住房惠及民苼的重点转向农民工、新市民。

第二各地积极探索解决人才安居乐业的住房民生问题。中国进入高质量发展的新时代驱　动经济发展嘚因素更多依赖于人才红利的释放，住房保障制度由“保基本”向“促发展”转变应鼓励各地积极探索各类优秀人才住房困难问题的解決模式、方法和措施。

　（三）创新探索住房保障惠及居住民生的多种途径

第一通过公共财政大力支持以及开发性金融、PPP项目、PSL（抵押補充贷款）产品创新解决资金问题，开展大规模的棚户区改造

第二，共有产权房制度的发展可以满足先租后售、先买部分产权后租、先買后住等多元化需求北京等6城市试点发展共有产权房制度。

第三通过“公廉并轨”运行，健全公共租赁住房分配管理制度试点开展利用集体建设用地建设租赁住房，构建租购并举的住房保障制度体系促进公共租赁房制度建设。

　　（数据来源：《中国统计年鉴》、Wind、住房和城乡建设部网站）