对于商品房这种特殊的商品，应当允许合同约定的面积与竣工后的实测面积存有误
差，但是误差不应超过合理的范围。而如果误差超出约定的范围，实质上就是发展商
违约，没有履行合同。《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规定：“由于另一
方在合同约定的期限内没有履行合同的，当事人一方有权通知另一方解除合同。因变
更或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责
赔偿”。因此，如果销售方所交房屋超过双方约定的面积误差范围，购房者有权要求
解除合同，并要求得到相应的赔偿。 
　　由此看来，在签订购房合同时，作为买房人当时有权力要求发展商修改该条款内
容或另签订补充协议。比如将该条款进行以下两种方式的修改：第一种方式，附带条
款应写上：房屋竣工后，如本合同暂测面积与实测面积误差在3％以内的（假设按此比
例，下同），不再结算；误差超过3％的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿因此而给乙
方造成的损失。第二种方式写上：房屋竣工后，如本合同暂测面积与实测面积误差在
3％以内，甲、乙双方按销售价格进行结算；误差超过3％的，乙方有权要求解除合
同，甲方应负责赔偿因此而给乙方造成的经济损失。
 

　　每年的“3·15”，消费者都会格外地关注一个话题：维护自己的合法权益。近年
来，随着住宅这一大额耐耗商品越来越进入人们的消费领域，有关住宅产品质量、面
积“缩水”、合同欺诈等房地产纠纷和问题已经成为每年“3·15”投诉的一大主要内
容。那么，“3·15”对京城楼市究竟意味着什么呢？ 
　　购房者在投诉中成熟 
　　从2000年年中开始，随着大批商品房的竣工入住，业主与开发商的纠纷不断，其
冲突的激烈程度早已超出人们的想象，口水战、大字报战，此起彼伏，短兵相接、肢
体冲撞也不再新鲜。北京有不少于100个项目被投诉，某业主委员会临时主任甚至被黑
棍殴伤，险些毙命。一时间，沸沸扬扬，人声鼎沸，“维权”之声四起。政府管理部
门对此既理解又无奈，“事件”不停，了犹未了，有的已拖了近半年仍不知如何收拾
　　2001年“3·15”有关房地产方面的投诉创了天量。但购房人很快就发现，在其他
行业成就显著的“3·15”打假活动在房地产行业并没有什么真正作为，“3·15”只
起到一种自我安慰的作用，中消协的有关人士指出，因为涉及到很多方面的利益，加
之房地产市场行为不规范，商品房纠纷中鉴定难、调解难、处理难的问题这些年一直
都得不到很好解决，有的投诉即使移交有关部门也多是石沉大海、杳无音讯，开发商
能积极配合的更是微乎其微。 
　　情急之中，当然也是无奈之下，逐渐成熟的购房人想出了“制裁”开发商的几种
　　第一招是示威售楼处，应该讲，到售楼处示威并不是购房人的新发明，不少“前
辈”几年前就屡有尝试，但因为人单力孤，始终没成大气候。直到2001年夏末秋初，
随着中国第一商城众多业主到售楼处静坐示威索赔大获成功才被发扬光大。第二招是
闹展会，应该说，这一方式当属2001年的最新发明。2001年9月6日秋季展会开展当日
上午，九龙花园和朝阳园两个小区的业主不约而同采用了这一方式。其结果是，与九
龙花园为同一开发商的东环18的展位被取消；而朝阳园开发商负责人当日即飞回北
京，双方很快达成协议，其展示于次日下午恢复。第三招是网络联盟。随着互联网的
普及，业主们通过网络交流经验教训，即时通报与开发商的交涉动态，商议行动方
　　购房人和开发商最后都发现，房子毕竟是种特殊商品，没有问题的小区是不存在
的，关键是开发商该如何对待，如何与客户沟通，及时的沟通是化解矛盾最好的方
　　开发商从抵触到善用 
　　在2000年以前，每年的“3·15”，都有很奇怪的现象，房地产开发商始终拒绝参
加打假有关活动。一些开发商信誓旦旦地宣称，房地产不需打假，更不需要王海的存
在。而实际上，中消协统计表明，有关商品房的投诉连续多年呈加速度增长，已经成
为消费者权益保护工作中的热点难点问题。 
　　2001年被形象地称为北京房地产的纠纷年，从这一年的“3·15”开始，各界似乎
要对房地产业动大手术了，建设部有关官员称，2001年房地产要以整顿和规范房地产
秩序为重点工作，使老百姓放心买房，买到放心房。开发商们的态度也转了180度，部
分反应敏锐的开发商已经意识到，与其消极抵触，不如去善用“3·15”蕴藏的巨大的
宣传机会。从表现来看，这些开发商几乎全力支持政府的决策，有些开发商开始实行
“无理由退房”并作出保护消费者利益的公开承诺。 
　　在2001年的最后几日，时任华润置地董事总经理的郭钧率先提出，将2002年定位
为华润置地的“客户服务年”，由此拉开了房地产企业服务创新的序幕，为其做注脚
的是郭钧的“快乐地产”理念。华润的做法显然是厚积薄发，其所倡导的服务主题因
华润在业界的地位而产生强烈反响。随后，2002年的“3·15”前夕，北京市37家房地
产公司公开向市民做出8项承诺。 
　　为彻底杜绝纠纷，从2002年2月开始，华远地产、北京市建筑设计研究院、李文律
师事务所就开始联合进行对商品房业权的研究，至今已取得了一些初步成果，并设计
了一整套实施方案。前不久，市国土资源和房屋管理局已批准华远地产在其开发的项
目中试行按业权份额分配办法进行销售与物业管理的方案。 
　　业权认定意味着什么 
　　据了解，华远地产进行的物业业权分配的核心是业权份额的确定，就是指在销售
仍按现行国家及北京市政策办理的情况下，以每套房屋法定测绘所得的套内建筑面积
（平方米）乘以100以求得整数，作为该套房屋业主所拥有的业主份数，用这个业主份
数去除以物业总套内建筑面积平方米数的100倍（同样是为求得整数），从而得出一个
分数，这个分数就是这套房屋的业主所占的业主份额。例如，一个小区的套内总建筑
面积共有10万平方米，其中一套住宅经法定测绘得到的套内建筑面积是80．25平方
米，那么这套住宅的主人就拥有8025份业主份数，也即拥有8025／的业主份
额。总之，业主份额代表的是业主对于公共部分的责权利，公共部分责权利难以划分
　　业主份数和业主份额的确定，不仅为业主参加业主大会时行使表决权和划分收益
提供了依据，还为以后的物业管理收费额度提供了依据。 
　　业主参加业主大会时，不管你购买多大面积的物业，在有关法规中却是这样规
定：一个建筑单位只有一票的表决权，比如一套300平方米的住宅和80平方米的住宅的
业主都只有一票，这对购买大面积物业的业主来说是不公平的，在某种程度上讲，这
是对其相应业权的侵犯，而在投票表决时使用业主份额为权重，就能清清楚楚划分出
每位业主的责任和权利的大小，得到公平的结果。 
　　同样，当小区中由业主们承担成本而建成的停车场或其他可用于经营的建筑，被
出租出售得到收益时，收益不仅要归全体业主共同所有，还要依照业主份额进行利益
分配，份额大的业主能分到较多的收益，这充分体现了“谁投资谁收益”的市场原
则，是市场经济条件下相对合理的分配办法。 
　　物业管理的服务标准界定和费用收取同样要依照业主份额来确定，大面积房屋要
交纳多一些物业管理费，这是无可厚非的，业主份额可以清楚界定什么是你的，什么
是我的，让每一位业主明明白白地交费。 
　　从前两年“3·15”的热热闹闹，到今年“3·15”的风平浪静，越来越多的人在
问这样一个问题：大量房地产纠纷产生的根本原因是什么呢？ 
　　其实，大多购房者在买房时并没有意识到——我买的房子属于我的到底有哪些？
实际上，购房者所买到的房产除房屋本身之外，还有空间、环境、配套等相应的物业
权益，这都是业权的相关部分。这就涉及到一个概念——业权，业权是物权的一部
分，业权是特指在房地产领域内，权利主体在法律规定的范围内，直接支配一定的物
业，并排除他人干涉的民事权利。 
　　一个住宅建筑（仅以住宅为例，办公、商业也同样）的业权绝不仅仅是房产证中
的部分，还包括了该建筑所拥有的其他权益。一个小区中的建筑及附着物，大约分为
四类。第一类为已单独交纳了土地出让金（含车库）的可销售面积（单位），可销售
面积可再分为套内建筑面积及可分摊面积；第二类为可销售面积配套，但不能列入销
售建筑面积分摊的部分服务性建筑物，如锅炉房、换热站、配电室等；第三类为可销
售面积服务的附着物及公用设施，如护坡、围墙、门楼、儿童乐园、园林、雕塑等；
第四类为按政府的文件规定配套，但产权必须上交或使用权必须上交的建筑物，如教
育、商业配套、居委会、人防等。购买了可销售单位面积的业主应同时对上述四类建
筑或附着物（含公用设施）都同时拥有相应的权力和承担相应的义务与责任。 
　　华远地产总裁任志强指出，自房地产市场在我国重新建立以来，物业产权及其相
应的责、权、利关系不明晰的问题一直未得到很好的解决，直接导致了各种矛盾和纠
纷。比如：已被出让的土地中减少了规划中的绿地和湖面；绿地改为停车位后出售出
租，收益却变成了物业公司的利润；一些未交纳土地出让金的地下车库，其成本虽摊
入了商品房销售中，但车库的权益却在发展商手里；大堂、管理用房、自行车库、人
防及其他配套的锅炉、配电等设施被开发商和物业公司作为经营面积出租出售，却将
收益装进了自己的口袋；按规划要求配套的商业、教育等设施并非无偿上缴，但其权
益并没有归社区的业主共同所有等等。 
　　看来，只有将购房者的业权弄明白，才能实现明明白白买房，也才有希望彻底杜

家住东城区灯市口大街的赵先生最近遇到一件烦心事，自己购买的房子不但16年未拿到房产证，更悲催的是，近日还被法院查封拍卖了。昨天，北京晨报记者实地探访了解到，他在2000年从南光集团有限公司购买了该房产，但对方迟迟没配合办理房产证。而在出售房屋前，该公司竟然用房产为下属公司做担保，在珠海法院做了抵押。目前，由于下属公司无力还债，赵先生所购房屋被法院查封，楼内12户居民不知所措。

购房16年办不下房产证

昨天，记者来到灯市口大街14号楼，该楼靠近大街东口，闹中取静。“我从小学家就在这里，到今年整整44年了。”这栋楼的居民赵先生介绍，在1988年前，在这里曾是灯市口大街36号院。“那个院子正是我家，当时我们是独门独户，院里共住着我父母和兄弟姐妹九口人。”

随后，记者来到赵先生家中，据他介绍，1988年，东城区城建开发公司进行拆迁改造，分给他家三套原址回迁住房。“起初，只分给我们两套住房。后来在争取下，经过法院调解，调成三套。”从赵先生出示的《东城区人民法院民事调解书》上，他的说法得到证实。此外，他告诉记者，由于当年房产公有制，这栋楼房建成后被东城区城建卖给名为南光（集团）有限公司（以下简称“南光公司”）。“直到2000年，实行房改政策，房屋私有化。南光公司就让我们购买该房。”赵先生说，于是他向南光公司签订了购房合同，并交了购房款。记者从他提供的购房合同和收据上看到，2000年9月，他以购买南光公司公有住宅楼的方式获得了该处房产。可自打那时起，他的烦恼就接踵而至，“直到现在都没拿到房产证。”赵先生气愤地说，购房后，他曾多次催促，但对方始终拖延。而在购房协议中明示，南光公司应协助住户到房地产交易所办理房契过户手续。

事态随后进一步恶化。2009年6月，赵先生收到一封南光公司北京办事处寄来的通知，他打开后傻了眼。“那时，我才知道，我们的房产已经被珠海法院查封了。”原来，赵先生居住的房屋被南光公司给其下属单位担保所用，由于下属单位无力偿还银行贷款，法院把该栋楼全部查封。说着，赵先生递给记者一张珠海法院对该房产的判决，记者从中发现1998年南光公司就已经将房产向法院抵押，但2000年却又向赵先生出售。对此，赵先生表示，购房前毫不知情。“做了抵押还卖给我们，这不是骗人吗。”他气愤地说。

此后，赵先生又多次联系南光公司，“对方说只要法院解除查封，就会协助我们办理房产证手续，再后来又是杳无音讯。”更出意料的是，2016年7月27日，楼下门口处贴出了《珠海市中级人民法院的告知书》，告知此楼将被拍卖。没过多久，法院派来的房产估价人员就上门勘察。“这可把我们急坏了，住了16年的房子，眼瞧着不是自己的了，让这楼里的老老少少都不知所措。”而根据通知上的内容，记者看到12月15日，珠海法院就将这栋楼进行了拍卖。随后，记者走访了解到，该楼内12户居民均与赵先生遭遇相同。记者就此事拨打南光集团北京办事处***，工作人员称，此前接到不少居民咨询，对方记下记者联系方式后表示，稍后会有相关领导回电。但截止发稿时，记者没能收到任何回复。

律师：相关公司涉嫌欺诈和违约

北京市观道律师事务所主任律师朱金元表示，虽然根据有关法律的规定，开发商可以出售已抵押的房屋，但前提是必须要向买方如实披露房屋已抵押的事实。“南光公司在出售前，并未告知买方，有故意隐瞒房屋抵押的事实，已构成欺诈。而导致灯市口大街14号楼居民房屋被拍卖，失去了所有权的另一原因为南光公司没有配合买家办理房产证，未能履行合同约定，属于违约，应承担违约责任。建议居民向人民法院起诉。”

此外，对于购买被抵押后房产行为所存在的风险，朱律师提示：一、房产部门不予办理产权登记手续，业主无法取得房屋所有权。如无法对房屋***、出租、赠与、继承等。二、当开发商到期不履行还款义务时，业主如想取得抵押房屋的所有权，只能先代替开发商履行向银行还债的义务，然后再向开发商追偿。否则，银行主张权利时，如开发商无力还债就必须退房还债。

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