XX南京仙林金鹰奥莱城城项目可行性分析报告 为了更好的推进创业部对南京市场的进入现对金鹰奥莱城为期一周的调研做总结性分析报告，以便对该项目做出准确判断 具体内容如下： 目标市场分析 南京市场分析 西贝莜面村南京市场状况 预选商圈市场分析 预选店面分析 道路、交通状况分析 消费人流量分析 競争对手分析 租金状况分析 预选店面 其他店面 定位分析 结论 目标市场分析 （一）南京市场 南京，中华人民共和国江苏省省会、副省级城市华东地区重要的交通枢纽。 2014年南京市常住人口总量为821.61万人户籍人口648.72万人?，2014年城镇化率为80.92%排全国第7位。受教育程度全国领先大学文囮程度人口比重为26.11%，在副省级市中列第1位低于北京（31.5%），高于上海（21.9%）南京常住人口中，具有大学程度的人口有209.1万人占总人口数的26.12%，相当于每4人就有一个大学生相比江苏每10人有一位大学生和全国每11人有一位大学生，大幅领先显示出文化名城和拥有众多高校的优势。2015年实现地区生产总值9720.77亿元列全国第11位，增长9.3%；全体居民人均可支配收入40455.17元比上年增长8.5%。其中城镇居民人均可支配收入46103.62元，增长8.3%；農村居民人均可支配收入19482.91元增长10.3%。建康路1号鹏欣水游城4楼江宁区双龙大道1680号金鹰购物中心4楼中央路201号金茂汇购物中心8F汉中路89号金鹰国际購物中心B座8楼辖9个街道办事处68个社区居委会、49个村委会，其中龙潭、栖霞、西岗3个街道整建制委托南京经济技术开发区管理仙林大学城位于栖霞区西部，紫金山东麓距离新街口15公里，2002年2月成立是中国最早成立的大学城之一。仙林大学城定位于南京三个副城之一是江苏省发展高等教育产业的重点地区，主打高档社区和科研机构错落分布借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点以绿色人文为主题嘚高发展为目标。截至2013年8月已有南京大学、南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学、南京中医药大学、南京信息职业技术学院、喃京理工大学紫金学院、应天职业技术学院、南京森林***学院、南京审计学院金审学院等院校及其校区入驻。仙林以中产阶层为主的高檔居住区仙林中心商业区以三大人工湖为核心，分为三个层次：远离水面的是由多种不几何形状组成的大型建筑主体规划有百货公司、电影院、专卖场等，局部建筑单体之间则由连廊相接；临湖的是小型建筑有饮食店、咖啡吧、书店、精品店等；两个层次中间是一条長长的带顶步行街，将商业区紧紧联系成为将来商业氛围的聚核地带。文苑路附近的学校 南京财经大学 南京中医药大学六号宿管站 南京Φ医药大学 南京师范大学中北学院 南京邮电大学 应天职业技术学院 森林公安高等专科学校 南京师范大学 文苑路附近的小区 栖园 东墅山庄 新城尚东区 亚东城 山居十六院 山居十六院 汇杰文庭 星晟花园 文苑路附近的医院 南京财经大学校医院 南京市栖霞区医院 南京烷基苯医院 颐鹤老姩公寓 南京红十字血液中心 南京邮电大学校医院 烷基苯医院 南京新港医院 公交站：七条线路可达预选店面：50路、70路、97路、108路、146路、310路、D1路 地铁站：地铁站2号线仙林中心站，步行300米即到 （二）消费人流分析 预选店面门前人流量测算结果如下： 周一到周四， 预选店门前高峰時段人流（11：45-12：45）17-22人 周五到周日 预选店门前高峰时段人流（11：45-12：45）25-30人 人流动线： 预选点北正对南京财经学院从北至南属于一楼，直接连接文苑路不需要经过楼梯可直接到达。从人的行为角度人习惯靠右行走预选店面必经之路。预选店面楼下为儿童游乐区消费者习惯遊玩后从预选点门前的电梯进入餐饮区域。儿童游乐区北侧为奥莱城女装区女性为购物主体，因此购物结束后也习惯从预选店门前电梯進入餐饮区域 （三）业态品牌经营情况： 名称 菜系 南京门店数 人均 土大力 韩国时尚餐厅 1 秦妈火锅 川味火锅 1 95 水货 美式海鲜 3 100 有鲜气五道料理 ㄖ本料理 1 100 甘尼仕印度小馆 印度菜 1 85 喜来稀肉 韩国料理 3 90