融创“迟到”8个多月的年报都说了啥？
迟到8个多月后，12月9日，融创中国披露了2021年年报。同时，公司还披露了债务重组的最新进展。
受行业环境影响及对资产价值评估的审慎态度，融创中国大幅计提各类减值约520亿元，盈利指标因此受到直接影响。截至2021年底，公司毛利、核心净利润分别为-17.9亿元、-253亿元；净资产1246.7亿元；剔除减值影响后的核心经营利润125.7亿元。
在2021年年报中，融创中国董事会主席孙宏斌表示，集团将深刻反思过去发展中的不足和问题，吸取经验教训，坚决调整。相信随着中国经济的持续向好和政府支持行业稳定政策的密集落地，依托坚实的资产质量和多年累积的竞争优势，集团将再接再厉、全力以赴，尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。
“从融创中国刊发的2021年年报看，高额负债以及净亏损的现状暴露。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，但是同时，充足的土地储备以及净资产规模也都向投资人传递出信心，为重组方案的推进奠定基础。
未来7年或出售资产增加600亿元流动性
从负债情况来看，截至2021年底，融创中国借贷金额约3217亿元，合同负债约3418.67亿元；现金余额约为692亿元，公司连同其合营公司及联营公司的现金余额约为1608亿元。另外，融创中国到期未偿还的借贷金额约685.3亿元，导致借贷本金1518亿元可能被要求提前偿还。
对于2021年资产负债情况以及整体财务表现，一位金融机构分析师表示，“核数师目前给予的评价，已经是非常好的结果，在当前行业环境下，融创中国此次进行了较大规模的减值后，净资产超1200亿元、归母净资产超800亿元，具备较好的恢复基础。”
融创中国称，董事已审核管理层编制的集团涵盖自2021年12月31日起至少18个月期间的现金流量预测。他们认为，集团将可为其经营活动提供足够资金并履行于2021年12月31日起未来18个月内到期的财务责任。
不过，由于当前市场情况，融创中国物业开发板块的资金流动性受到限制。截至2022年6月30日，集团物业开发板块包含其合营及联营公司的现金余额合计约为1200亿元（未经审核），其中并表的现金余额约为410亿元（未经审核）。该现金大部分存放于项目层面的监管账户。
按照融创中国的预计，未来七年左右，集团连同其合营及联营公司的开发项目预计产生现金流总额约为3200亿元（该金额为偿付项目层面债务后的现金流，且未考虑酒店、商业、乐园等持有物业变现的资金流入，截至2021年末，该资产的账面价值约为1300亿元）。
对于这一部分现金流用于境外债务偿还安排方面，融创中国表示，预测现金流总额中约20%可用于集团境外实体偿债；在未来7年或更长时间内，集团将视市场情况及资产运营情况可能考虑逐步出售部分资产（如有），预计将使集团的整体流动性增加约600亿元。
“从该预测来看，融创中国需要在将来出售部分资产来补充现金流，这是合理且可行的化债方式之一。”同策研究院分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，但当下市场销售端仍未见大幅回暖，接盘者信心不足，资产出让方推进资产变现进程将会被拖慢。
值得一提的是，融创中国强调，尽管管理层制定了多项计划，采取了多项措施，但集团是否能够实现上述计划和措施仍存在重大不确定性。集团能否持续经营取决于以下事项：成功完成建议重组计划；成功与贷款人就展期进行磋商或延期偿还集团借贷；在有需要时成功获得若干新增融资或其他的资金来源；成功维持与集团相关债权人的持续正常业务关系；及确保经营的安全性，确保各项目的顺利实施及交付。
拟将30至40亿美元债转换成普通股或股权
当下，重组计划是孙宏斌最重要的工作之一。
“集团一直在与集团发行的本金总额约为91亿美元的优先票据及其他境外债务（现有债务）的若干持有人（不包括公司计划双边沟通的若干有抵押境外债务的持有人）及其顾问进行沟通与建设性接洽，以推动经各方同意的集团境外债务重组方案的制定。”融创中国称，该现有债务持有人已成立的境外债权人小组（债权人小组）共同持有或控制超过30%的现有债务本金总额。
关于初步重组框架，据上述公告显示，主要内容包括：降杠杆计划，公司拟将现有债务中的30亿美元至40亿美元及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具，以实现可持续的资本结构，能够持续运营，同时也解决了境外债权人的顾虑；正与债权人小组探讨不同的结构，以实现降杠杆的目标；将剩余现有债务兑换为新的以美元计价公开票据（新票据），期限为自重组生效之日起的2年-8年。
据悉，截至目前，融创中国已成功达成境外债及境内公开债展期49.7亿元，贷款展期259.6亿元。另据融创中国披露，截至6月30日，公司的有息负债金额中，境外有息负债本金额约110亿美元，其中有约37亿美元的原始到期日为2022年底前。
对此，融创中国表示，对于重组前受益于同一组担保物价值的所有现有债务，公司拟通过香港或开曼群岛的安排计划实施重组计划。对于重组前以境内或境外资产作为增信的债务，公司计划在双边的基础上与相关境外债权人沟通解决。截至目前，集团仍在与债权人小组沟通上述境外重组方案，且尚未就境外重组的条款订立正式协议。
“整体来看，境内外债务重组若是成功，一直以来的流动性压力会大大缓解，将为后续经营发展迎来新机会，使公司有望重回赛道发展。”陈霄表示，当下融创中国重组有新进展，为行业尤其是其他出险房企注入信心，为出险房企推进债务重组问题提供借鉴样本。
至于对2023年的看法，孙宏斌表示，相信2023年中国经济将进一步向好，房地产市场也将快速恢复稳定，这将有利于缓解当前房地产行业面临的巨大压力。集团将积极把握政策机遇，通过利用保交楼专项借款、争取银行的保交楼配套融资，以及继续推动资产管理公司与其他金融机构协同盘活优质项目，以支持和确保物业项目的开发建设及顺利竣工交付，在实现保交付首要目标、落实好主体责任的同时，也帮助集团在经营上逐渐恢复稳定。
