往年到了年底，二手房市场会迎来一小波的遇冷下行，贷款收紧、房东降价急售...

但今年，行情似乎不太一样...

根据贝壳合肥站数据统计，11月份全市共有3433个有效在售的小区，剔除关注量、点击量、在售房源量为0的小区，和挂牌量少挂牌价大幅波动的数据，贝壳合肥站数据结果如下：

01、11月合肥共1484家二手房挂牌价格上涨，占比43.22%；

02、429家二手房挂牌价持平，占比12.49%；

03、1522个小区挂牌价环比下跌，占比44.29%。

本站根据板块划分了合肥二手房房价行情，具体可参考：

下面根据贝壳合肥站的数据，我们来看看合肥各大区域二手房涨跌情况，以及如何置业？

政务区的二手房，一直以来表现非常强势，尤其是以置地栢悦公馆为首的品质、学区俱佳的小区，更是市场的稀缺品。

上月，栢悦公馆一套四室一厅142.54㎡的大户型房源，成交周期仅一天，成交单价41392元/㎡，总价590万，相较于挂牌价下降了15万。

并且小区最高成交单价的房源，成交周期也仅有一天。该房源成交单价卖到47104元/㎡，这也是目前政务区最高的成交单价。

同样高价成交的还有融创合肥壹号院，上月成交的一套房，单价43200元/㎡，总价720万。再一次刷新了该小区的最高成交单价。

政务区由于地段稀缺，且长期新房处于断供局面，二手房市场成交量、成交价一直不错，这种行情预计还会持续很久。

所以置业政务区二手房我的建议是：

01、打算买的一定要趁早，即使再差的小区，挂着政务区的名头，它都是在慢慢涨价的；

02、栢悦公馆、蓝蝶苑、壹号院等小区，未来5-10年还将继续领涨政务区；

03、考虑投资且资金有限的情况下，可以考虑凯旋门70年小公寓或者蓝蝶苑45平小户型，上涨空间很高；

04、imore公寓现正处于投资客撤场的阶段，现在买入容易高峰被套，不建议投资。

滨湖二手房的疯狂，在遭到房管局的打压之后，归于了平静。

数据显示，滨湖超7成以上的小区，这段时间都涨价了。像云谷、万科城等，涨幅多在5-10万，房东心态也比较膨胀，毁约不卖、带看不理的案例不在少数。

一时之间，出钱的买方，倒是憋屈的很。

所以对于大批想在滨湖买房的购房者，我有几点建议：

01、一定不要盲目入场，自住的话还好说，若是投资又没什么经验的，很容易被带偏，当了韭菜；

02、滨湖现在处于一股疯狂期，现在买入，容易高峰被套；

03、滨湖全面2万+的言论要理性看待，世纪城一带二手房多在1.6万-1.8万之间，虽然小区一般、也没多大涨幅，但刚需自住还是不错的。

高新的二手房市场，有一种被滨湖影响了的感觉，但好在，风不大，刚需不至于那么难受。

蜀西湖片区六中高新中学和科大附中片区的二手房，涨幅空间比较高，未来随着学校实力的逐步展现，还会有一波涨幅。

蜀西湖片区的祥源城，是高新二手房市场房价拔尖的一类。

根据安居客数据显示，自9月份以来，祥源城平均一个月涨1000元/㎡，目前均价已突破2.6万/㎡。

最近热度颇高的城西望江台、西子曼城等小区，均价倒还不是很高。根据链家网数据显示，望江台当前均价17386元/㎡、西子曼城则在16726元/㎡。

在高新区置业，我的建议是：

01、新房选择机会依然不少，银城知庐、北雁湖南肥西产证的荣盛山湖樾、祥生雲境等，都是很不错的选择；

02、望江台、西子曼城两个小区潜力很足，未来随着片区发展的成熟、学校的落位，还会迎来一波上涨；

03、祥源城、蓝光雍锦半岛、悦湖山院等小区能早买就早买，越等越贵，这类处于核心区的小区，几乎没有降价的可能；

04、蜀西湖龙湖CBD有实力的可以等一等，大概率不好买。

蜀山区学区房求实领势学府，最近一个月上涨的势头有点猛。单价从2.6万涨到了3.5万/㎡。

当然，其中与投资客的炒作离不开关系，就如去年至今年初的通和易居同辉南苑一般。

可以发现，蜀山二手房房价分化极为明显，以50中、安居苑、西园新村等学区房的搭配组合，房价多在3万以上；一些无学区的老旧小区，低至1.5万以下也不在少数。

所以，置业蜀山，我的建议是：

01、最好的新房选择机会要抓住，董铺湖一带徽创、龙湖、丽丰及佳源的项目，可以对比考虑；

02、学区房的涨势空间依然很足，不论自住投资都可以考虑万科金域华府、通和易居同辉等小区；

03、刚需群体，配套不错的稍旧一些小区也可以买，先上车后换座位。

庐阳区领涨的小区，依然是45中、南门小学、42中、安庆路小学等顶尖学区房。

典型的如老破小人民巷21号，一套房子单价60224元/㎡，最快1天成交。

就是这么强势，不服都不行。

按照学区的划分，普遍将其所属的学区房分为三个梯队。

第一梯队，房价约3万/㎡—5万/㎡

代表小区：人民巷宿舍、合作经济广场、老八中宿舍、纺织厂宿舍、省外贸第一生活区、红星路恢复楼、师范附小宿舍、庐江路社区、供销社生活区等。

45中本部+六安路小学

代表小区：市委大院、规划局宿舍、公安局机关生活区、省总工会宿舍等。

第二梯队，房价约2.5万/㎡—3万/㎡

代表小区：南门小学宿舍、口腔医院宿舍、三孝口单位房、省农委宿舍、广电厅宿舍、省工商局大院、黄梅戏宿舍等。

42中本部+六安路小学

代表小区：电大宿舍、财政局宿舍、大戏院宿舍、有线电视台宿舍等。

第三梯队，房价约2万/㎡—3万/㎡

45中本部+安庆路第三小学

代表小区：大众巷、省出版局宿舍、省公安厅宿舍、安南小区、长江中路403号、蒙城路21号四中宿舍、国税局小区等。

42中本部+红星路小学

代表小区：文联大院、长二小宿舍、商务厅宿舍、省委高层、九中宿舍、无为路1号等。

另外切记，打着名校口号实际却是分校区的小区，要注意谨慎购买，注意考察真正实力。

经开区此前一直领涨市场的为168学区的绿城玫瑰园等小区。今年，铜冠花园5年期满，45中芙蓉路中学实力上涨，市场行情也发生了不小的变化。

按照我的建议来看，铜冠、国耀花半里涨幅空间依然很高，可以购买；另外，港澳广场一带的融创，最近上涨势头也很猛。

投资或者自住的话，这些小区仍然是机会。

资金实力稍弱一些的，可以买168南校区，当前房价不高，不过有堵未来学区实力的成分。

包河区48中、屯溪路小学、青年路小学本部是被低估的学区，房价涨幅也没有滨湖46中+师范附小本部来的快。

在包河考虑学区房的，依然可以朝着这三个本部学区房去买。

至于其余小区，周边配套不错且小区环境尚可的，自住没问题。

和包河区一样，瑶海38中、行知中学，少了一些所谓楼市大V的炒作，一直名声不显，但其实实力强劲。

如保利熙悦府，双本部学区、保利品牌物业，加上所处位置不错，其房价已能和滨湖的万科蓝山、高新的祥源城旗鼓相当。

所以置业瑶海，朝着38中+和平小学双本部去买，基本不会亏。

新站区二手房市场行情较冷，一方面是因为在售新房很多，挤压了二手房成交空间；另一方面，新站发展确实缓慢，房价跟不上，也算是给刚需留下了最后一片市区洼地。

在新站置业，我的建议还是优先考虑新房，沿着3号线、4号线地铁口去买品牌不错的楼盘。

此外，放平心态，给予时间与空间，相信美好新站会给广大年轻刚需一片美好的天地。

肥西随着近两年供地的增多，在售新房非常多，一定程度上也挤压了二手房的成交量。

所以和新站一样，优先考虑新房；此外，临近经开或者政务的小区，可以放心买，如禹洲华侨城，有涨幅、有成交。

肥东二手房大多处于滞涨的状态，即使曾经红遍东城的万科红，到了二手房市场，也不免出现了9000元/㎡成交的案例。

所以，肥东众新房、众二手房，还是以自住为主。

长丰二手房市场和肥东类似，新房较多，二手房多处于价格难涨的状态。

未来市场，北城办、双凤等成熟片区，或许有机会。

二手房市场，有机会也有很多坑，各位购买一定要注意！

年底将近，捡漏机会慢慢浮现，用心淘一淘，能买到性价比高的房子...

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