青岛房价相对稳定！有不少板块或者楼盘降价是必然的！但是，你能买到降价房子是很难的！
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因为能够降价的房子，80%都属于“普通购房者”接受不了的房子，或者是绝好的机会，但是容易错过。
1 每个区域的城区（南北沧崂城黄的中心区域）新房均价依旧稳定，而且改善型产品价格走高；
2 二手房，老破小不只是降价的问题，会出现降价也卖不出去的风险，学区老破小也很难逃离这个宿命；
3 远大新，如果开发商资金链很拉胯，远郊区新房还会继续跌，但是小心建筑质量和交付能力；
去年老胡分多次分析过这个问题，也多次被验证：
包括房价趋势，也是了如指掌：
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题主这个问题，是2019年提出来的，当时是2018年高峰之后青岛大部分区域房价“沉寂”下来，但对于青岛各区域核心版块来说都有重现之势头。
2018年房价是近5年来的青岛房价的高峰，不管郊区还是市区，不管别墅还是普宅，不管大户型还是小户型，房价都非常高，因为高的没有逻辑性，所以峰会结束，各区域恢复冷静。
2018年，那一年的自住人群，谁没怎么亏？或者说2021年看当时价格对比，差不太多，新房从区域看就是市北和崂山李沧、城阳的城阳街道、黄岛的开发区，而其他区域仍然没有“涨回来”。
市北的保利天汇、崂山张村河南岸的青铁华润城、城阳的正阳府，基本上都涨回来了或者周边已经出现了和当时价格相匹配的新房，但曾经同年花高昂茶水费去抢的高新区和胶州产业新区到目前为止仍然人气不足，入住率堪忧、配套延期兑现。
二、改善型产品不因宏观变化受冷，不跌反涨
2021年的今天，仍然又到了一个楼市“冰封期”，不论是远郊区降价还是二手房市场变冷，主要原因还是由于宏观的“三道红线”导致开发商降低负债率而“以价换量”，这是和以前不同的一个状况。
但是，这个“以价换量”很难影响到市区和每个区域的中心板块，因为就仅有的房源不足以让开发商快速回款；同时，各区域出现了改善型楼盘的快速流通。
2018年后的普降，一直延续到2019年底，有的远郊区到了目前还在释放“跌势”，改善楼盘在市北区、崂山区、李沧区、城阳城区、开发区却屡见不鲜：
市北区的金地华章搞出来183平的户型，包括去年金茂府的黑科技“四季恒温系统”成交单价都干到接近4万；崂山北村的项目干到3万多，张村项目临近高速但位置还不如旁边车宋社区的印象品，价格4W的单价，包括张村的壹号院搞到接近5万的价格，都是以前没有出现的情况。
汽车东站板块到东韩这块价格上涨之势没有停下来，这不又出现了海信新的项目——璞悦，至于这个板块市容市貌和配套能不能接受，是买房客群需要考虑的；东李地处李沧东部，环境宜人，已成为了改善版块，虽然绿城也不是昔日的绿城，但依然不愁销售，更多二手房也冲破李沧成交单价的天花板。
开发区的中联和府单价破3万，动辄199平起步，并没，并没有感受到压力，漓江西路的玻璃幕墙的高端项目——凤栖澜玥，价格也非常坚挺，灵山湾板块的影都叠拼单价也不菲，甚至原来规划“海洋公园”位置的灵山湾悦府前排洋房，单价3万每平。
城阳区的高端项目，按照以前的认知，也就是星河湾这种奢侈品可以单价过2万每平，一套房子高达千万，或者就是单价2万多每平成交的城区洋房——博观一品，或者3万多每平的别墅项目——天泰碧玺园，剩下的也就是学区房和万科房了。
但是，令人咂舌的是白云山板块，昔日落魄的“旺疃村”和“后田村”也成了价值新高地——单价2万每平的新房非别墅项目也不断出现——青特滨湖国际和天安数码城檀府宸园，虽然这俩项目都不是最后城阳区住宅标杆的天花板，但是仍然供不应求，而且平层、别墅的需求再次加大，绿地国科的凤玺台面积起步200多平的别墅也要推出来。
就连口碑一团糟的胶南和胶州，都不乏改善项目出现，就像胶南黑卓的超高层——环球金融广场，和薛家滩的龙湖景粼玖序，都是信心满满，想想这可是“胶南”；胶州的万科公园大道的楼王也是接近二手房绿城紫薇公馆的价格，也是有固定的客群。
改善型产品将是未来房地产的发展重点，将城市资源和优质产品结合是对买房人的尊重，换房依然是每代人对居住不断的需求。
尽管买房人如此艰难，但是谁都想居有所安。换房人求改善，刚需求留下来，在城市能够扎根，在这里老胡要给刚需朋友传递的一个重点是一定要先上车再换票。每一代人在一个新城市发展，从来没有一步到位，但能够后期换房的前提是第一套房子能不能后期卖得出，甚至还能增值。
1考虑居住周期和基本功能、转手交易能力、增值潜力；
2考虑合适的通勤，注意是合适而不是最方便的；
3考虑自己的喜好，这个最不值钱，对于年轻人来说。
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传统意义上的市内三区，甚至四区没有很大意义，随着地铁的发展和城市资源的优化周期，李沧区、城阳区、西海岸新区对于刚需客群来说，还是可以能够接受。
就举个例子而言，买不起浮山后，可以选择李沧，石牛山的项目产品力也不必金地华章、金茂府悦府差，在李沧目前三个楼盘竞争之下，那对买房人也是一种机会，当然上流和苑位置和生态也不比浮山后差；买不起李沧区，可以选择城阳区，地铁1号线对流亭版块的牵引力还是有，让大家除了楼山春晓外，还可以选择未来之城、仙山花园、仙山雅居，买不起市北老四方，白沙湾、高新区也是给刚需和刚改的机会，甚至东李也感觉压力大，你可以选择白云山版块，配套也逐渐落地，学区和生态优势不输给李沧北部，兑现周期高于李沧北部……你看，刚需并不是没有机会，而是自己的视野没有打开，更重要的是没想白居住生命周期和置业计划。
在此基础上，改善型产品的市场需求只能越来越大，也倒逼房企优化产品，房价也不能跌价。
三、除了远郊区降价，空心化区域降价，“智商税”楼盘降价
任何一个房产从业者，除非就是想忽悠买房人的那部分人，都知道远郊区不能投资，很难实现短期增值，而且有可能降价。
投资客买活力区、大学城、蓝谷温泉、红岛、胶州产业新区和少海、空港，如果降价了，无可厚非——因为本来这些人就是投资，你买了涨价了也卖不出去，没什么后悔的。
刚需客群来讲，在远郊区买房最好还是能省些钱就省点，就像现在对大部分楼盘来讲都算合适的机会，如果你就是那个预算只能买远郊区的刚需朋友。因为你的刚性需求，原谅你买远郊区。原则上我是不认可的。
同时，像一些概念区和炒作区，由于受到旅游业发展和宏观经济活力影响，如果这个区域楼盘众多，也会出现“降价”，甚至出现“腰斩”，灵山湾楼盘可以说从生态宜居方面非常不错，将来的价值还是有的，但是激烈竞争之下，也有不少楼盘出现了下调，基本上现在也是一个从政策到市场底部的转化。
其实，像灵山湾不少楼盘的降价，如果开发商背景和资金链没有问题，老胡的建议是可以投，刚需甚至也可以买，为什么不可以呢？
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以前文章也写到了像灵山湾板块的降价的原因和买房人的建议，因为灵山湾板块很难成为青岛主城区的睡城，而且缺乏像新晋主城区——城阳区的独立发展性，房价的提升很大程度上还是需要依托旅游业和经济活力，这次降价算是对西海岸新区的一个提振——缓解了开发区刚需的压力，这是利好西海岸新区发展的，而且灵山湾从中长期意义来看，是值得抄底的。
另外，像“智商税”楼盘，话有点难听了，但是确实是有：
市北区浮山后的远洋万和城，楼间距可怜，装修标准可怜，工地热闹，交房也热闹；
开发区的金地九里风华，别墅改善没改善到地角，高层的定位也不准确，当然至少从品质上比涧麓府邸、红状元还是要高不少；
崂山区的中联依山伴城，崂山区的这个名字这么值钱吗？周边基本上拆迁很难很难；还有不少山里的滞销盘：恩马墅院、波尔多小镇、蓝岸丽舍等，基本上都有些瑕疵，卖得当然很慢。
城阳区夏庄板块，青铁花屿城，这个注定和地铁无缘了；甚至以前的销冠，现在也是“中年秃顶”，放慢了销售节奏，因此这个月也以价换量——通勤优势并不明显情况下配套太慢，二手房撑不住；万科进驻白沙湾后，众盘天时已过，就像某湾、青特等意味着以前割了多少韭菜呢？因此，这些盘我在今年年初就预料到同时也多次强调过这个月肯定降价，目前也已经上演，对于刚需客群利好。
李沧区的沧口的楼山春晓项目并没有达到预期效果，总价和面积说的过去，但是单价高配套看不到进展。这个盘注意不是贵，而是买房人感觉不值，这家央企开发商就很难卖得快，甚至很多客户选择了汽车北站的本土楼盘，这就很尴尬了，因此价格也出现了调整！
即使所谓的“市区”，很多项目也很尴尬，沧口就是刚需区域，楼山春晓销售时候给客户呈现的是一张“大饼”，这怎么能接受得了呢？别管你拿地多钱，别管你规划多么宏伟，别忘了这就是个刚需区域，人家去年佳源双子星城小高层才18500元每平带车位，你30层这个家，刚需肯定接受不了。
包括中梁首府，一共才300来套房子，卖完刚需房到现在走得慢了，因为剩下来的房子总价过了250万，这个预算的买房人“不买账”。
当然了，卖得慢的楼盘不一定降价，但是卖的快的盘一定不降价！所以，以上智商税也好，概念区也好，要么开发商有实力能挺着，要么价格合适就顺销了。
试想，李村河南庄的绿城桂语朝阳会有多少买房人能买账呢？但能不能买账主要还看价格，价格定位也是需要“恰恰好”才可以，而不是说开发商你自己废了多大成本！
2021年目前，大部分楼盘已经见底，但是见底的标准不同！盯好开发商资金情况和销售情况！
目前，青岛房价稳定是无疑的，都可以均衡开！明年，青岛房价仍然能够撑得住！而且开春很多楼盘还有上涨趋势，这就是市场，这就是青岛。
老胡对均价从不过分关注，本身主要参与到一线中，争取多从买房人角度和房地产开发商楼盘的供给方双向去亲身研究和实地考虑。
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因为坚持青岛房价均价微涨，两极分化严重的观点，也正是青岛当局提出的“每年均价不得高于5%的上涨”的概念。注意房价上涨是复利，连续5年5%是27%，但你的利息却是单利，因此，能上车就上车，年底了，每年12月份开发商账期最后一个月，买房人的机会来了。
读者如果更多个性化问题，不要生搬硬套，私聊老胡具体问题具体分析，方为解决之道，当然，通过咱们团队一起完成安家置业这件大事，咱们还能实地帮您把关，把您的事情当成自己的事情，也拿到最大的底部内部机会。
致良知的关键在于审时度势、具体问题具体分析解决、事上磨练和决定！
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