请问：房贷还了5个月了看了本金没怎么变化只少了一点点？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-10 19:02 标签： 30年房贷利息比本金还高

    今年以来，金融层面利好消息不断，个人住房按揭贷款利率连降，创5年来新低，同时，不少城市开始更新公积金政策，释放阵阵暖意。
    近日，有消息称我市将推出“商业贷款转公积金贷款”业务，记者采访发现，该业务一旦落地，将给不少纯商业贷款的个人带来“真金白银”的实惠。
    6月6日，徐州市住房公积金管理中心发布《关于实施住房公积金阶段性政策的通知》，调整首次住房公积金贷款首付比例，首次使用住房公积金贷款的，新建商品住房首付比例由30%调整为20%，二手房首付比例由40%调整为30%；对未使用过住房公积金贷款的缴存职工，开办逐月提取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款本息业务。
    6月7日，温州市住房公积金中心发布《住房公积金阶段性支持政策》，提到缴存职工在政策执行期购买家庭首套住房申请个人住房公积金贷款的，最高贷款额度单人缴存的提高15万元，双人缴存的提高30万元。这意味着，个人贷款已达封顶线50万元的基础上可增至65万元，夫妻贷款已达封顶线70万元的基础上可增至100万元。
    备受瞩目的是珠海市发布的一则关于公积金政策调整的消息，其中提出，将实行“一人购房全家帮”政策。据悉，日前珠海市印发《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》，在珠海市缴存公积金的职工，可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取，逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。《方案》提出，将提高公积金贷款审批额度上限。在资金流动性控制指标范围内，实施合理的配贷系数，将单缴职工贷款审批上限由30万元提高到50万元，双缴职工申请贷款审批上限由50万元提高到80万元。
    对青岛市民而言，最期待的当属“商业贷款转公积金贷款”一事。5月27日，青岛市住房公积金管理中心在政府信箱，回复市民“关于青岛市商转公政策建议”信件时指出，前期已开展了“商业贷款转公积金贷款”专题调研。下一步，将继续深化政策研究，加强政策储备，拟于今年内推出“商业贷款转公积金贷款”业务。在这一信息发出前，我市已推出事关公积金贷款的利好政策，调整公积金贷款申贷缴存条件和二手房公积金贷款房龄的有关规定。
“商转公”时等额本息有优势
    一旦放开商业贷款转公积金贷款，对个人会有多大影响？就目前我市执行的最低房贷利率来看，首套房贷利率4.25%，二套房贷利率5.05%，而公积金贷款利率为3.25%。对许多存量房贷的个人来说，申请贷款时首套房贷利率多在5%以上，与公积金贷款利率差2%左右，贷款100万元，按30年期还款，2%的利息差，到期后总还款利息差42万余元。
    中国农业银行胶州市支行个贷中心主管李维介绍，目前深圳、重庆、石家庄、太原、福州等城市缴存住房公积金满6个月以上、缴纳银行贷款满1年就可以申请“商业贷款转公积金贷款”。商业贷款转公积金贷款可以省多少钱？李维分析称，以深圳为例，2021年11月办理住房贷款，二套房利率5.6%，公积金贷款利率3.25%。按揭金额80万元，期限30年，等额本息还款。每月还款4593元，如2022年6月转换为公积金贷款，已偿还本金6100元，已偿还利息26048元，剩余本金约79.39万元，利息约82.73万元，合计还款总额165.33万余元。转换后，贷款金额79.39万元，等额本息还款，每月还款3438元，累计支付利息44.77万元，合计还款总额123.77万元，节约资金41.56万元。如选择等额本金还款，纯商业贷款时，每月偿还本金2222元，每月偿还金额递减，还款金额共计147.39万元。2021年11月-2022年5月偿还利息约25912元，偿还本金15556元，剩余本金78.44万元，转公积金贷款后，合计还款金额126.36万元，节约资金21.03万元。
    无论是采用等额本金还是等额本息方式，在办理商业贷转公积金业务后，都可以享受到利率降低带来的实惠。等额本金和等额本息还款方式的区别仍在于等额本金前期每月还款金额更大，还款压力大，但总体而言累计支付利息更少，还款总额更少。“在商业贷款转公积金贷款，选择还款方式时，得综合考虑个人的还款能力、消费预期、通货膨胀等因素，做出最适合自己的选择。”李维说。 徐 晶

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