第1篇：超市选址分析报告

沃尔玛超市弘扬广场店选址分析报告

沃尔玛超市是一家即将开张的大型超市，集购物、*、交友以及休闲等多项活动为一体的大型超市。目前在南京浦口，还并没有出现如此规模的超市。所以在超市的选址方面下了大功夫。

新店地处交通发达，人流量多的弘阳商业街，集购物、休闲、*于一体。

<二> 新店址周围商业环境和竞争店情况

弘阳商业街地处南京市大桥北路48号，鼓扬，浦葛，174路，盐浦线等公交车都由此经过，它背依东南大学成贤学院，南理工，南京信息大学，周边居民，所以人流集散比较大，然而，周边地区至今都没有一个大型超市，这为我们沃尔玛超市提供了一个巨大的市场空间、为市场前期运作提供了一个很好的切入机会。另外，在此地段开超市可以避开激烈的市场竞争，如家乐福、苏果、大润发等;且此地段地价相对便宜，地价升值空间很大;距离目标顾客近，能够为他们提供一个便利的购物场所。

就目前的消费者行为而言，很难经营高档商品。因为目前消费者似乎已形成一个习惯--高档消费品一般都去市中心买。因此在此经营，得必须花一定的时间来改变消费者的这种行为，培养他们新的购物习惯。另外，学生是其主要的购物群体，在此经营会遇到寒暑假期间，学生放假所带来的人流量急剧减少的销售淡季;还有就是目前的周边购物的环境不是很好，周围在搞工程设施，到处是漫天灰尘，且地面肮脏。

在终端越来越成为众多商家，厂家重视的年代，便利店，超市，百货商场，购

物广场，大型卖场等都在各地迅速发展。这对后来者来说即是机遇，又是挑战。弘阳商场作为一个即将开业的商场，它面临着严重的竞争形式。

在南京新街口有大量的购物场所，如德基广场，南京新百，*商场，他们是南京市*要的购物场所，不光吸纳了市中心的市民，而且也吸引了大量的郊区消费者。同样，鞋、服也面临着来自城市中心的竞争，这必然会影响弘阳商场的消费者，形成一种远程竞争格局，如果他们在中心城商场购的商品储藏在家里，可以维持他们的一段时间的使用，他们就必然会减少到该商场的购物频率。随着中心城市的不断向外扩展，必然打破这重格局，居民会选择就近购物，并养成就近购物的习惯。

1、 近的比较大的超市的竞争:如华润苏果，竞争会比较强烈，形成一种巨大的威胁，他是沃尔玛超市最大的竞争对手，因为彼此都争夺附近的客源，它在此已经多年，已经有一批忠实顾客，并且有一种先入为主的感觉，规模也有一千多平方米，商品也比较齐全。

2、 就近的小店的竞争:小店在弘阳商场附近大量的存在，他们遍布各个角落，各条小巷，这些店的面积都非常小，商品以日用小商品为主，且产品单一，

价格比大超市稍贵，消费者一般只是图个方便而进行购买，它除了方便品种少，

以外基本上也就没别的优势了，因此消费者绝对不会一次*买好多，它也不能形成固定消费群体。当然小店的大量存在，它的出货量也是不容忽视的。但是沃尔玛超市只要以优质的产品质量、优惠的产品价格和优质的服务态度，小店就不足为惧。

<三> 新店周围居民及流动人口消费结构、消费层次

桥北路是东南大学成贤学院，南理工，南京信息大学，周边居民最为集中的干道，学生和居民流量特别大，而且是学生乘车去市区的必经之路，此外，如今的桥北路已经拓宽修缮了，现在的路面干净整洁平坦，一改以往道路窄小不畅、坑凹不平的旧貌，还在中间建了一条绿*的植物带，桥北路两侧聚集了鼓扬，浦葛，174路，盐浦线等公交车路线的公交站点。把各个大专院校的人汇集到这，也能让这里的人们顺利地返回各自的出发地。这里是交通最便利的地方。

另一特点就是这里离市中心较远，路程时间长，来回花费大，购物休闲不方便的特点，建立在这个学生流大的路段，提供给学生及周边居民以*、餐饮、休闲、购物为一体的综合*购物服务，会使他逐步占领这一固定的消费市场。

根据上面的情况，新商场的主要商圈是:以泰山新村圆心向四周辐*，包括以东南大学成贤学院，南理工，南京信息大学周围的本地居民，随着商场名气的扩大商圈能吸引整个桥北甚至更多的消费者。

(一)、新商场的消费市场构成

1、 周围居*要从事的工作是:餐馆，服装，副业等服务领域，他们的收入水平一般较高。他们不再只关注基本生存的物质消费的提高，他们越来越关注生活的质量，购买的消费品种类在不断的攀升。

2、 其他生活不很富裕的居民，他们经济不宽裕、生活忙碌，又不愿花更多的车费到城里买高档的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市场能满足他们的购买。

3、 另外，随着浦口开发区的建立，越来越多的吸引了不同消费层的外地人到这里来谋生，当然也免不了要花费了。

4、 商场周围规模不等的大中专院校，他们是新商场的主要消费者，规模比较大的有东南大学成贤学院，南理工，南京信息大学人数都在1。5万及以上。学生生活费平均每月在500-700元左右，除去伙食费外，每人每月有300以上用于日用品、学习用品、水果、小吃、护肤化妆品、礼品、通讯费用等的消费。这些消费大都能在一家综合商场里得到供应。

(二)、新商场顾客的消费特点及消费层次的粗劣划分

1、有关资料显示，南京市*生活水平在整个*苏省处的水平，还是相对比较高的。

2、现在的学生大多是网络媒体大众化催生出来的第三代消费者(亦称为[e人类")，他们生长在技术成熟的环境里，永远追求并接受新奇的事物和思想。他们所[创建"的亚文化主要是以好玩、动感、刺激、享乐为主题的，标新立异是他们的座右铭，与众不同则是他们的追求目标。他们追逐时尚、更体现出其卓而不群的生活品味，独特个*的生活方式。新商场的建立将更加激发他们的消费。同时这些学生群又要受到每月有限生活费的制约。但不

管怎么说这是一群很可观的顾客，只要商品迎合了他们的口味，利润应该很丰厚。他们应该算中层消费者了

3、周边院校的教工、单位的职工和领导人是这里高档商品的主要消费者，同时他们的一次购买量很大，又属于家庭式的集体购买，部分高消费的学生能跟这些高收入高消费者比甚至有时比他们的老师还要量多、档次高。这些同胞是商场的高消费者。

<四> 新店开业后预计能辐*到的范围

一、辐*力度最强的范围

根据弘阳商场的地理位置、交通、街道环境以及主要消费者(周边在校大学生)

的购买习惯和购买力进行分析。弘阳商场是桥北的商业中心，是人口流动最大的地区，从而也增加了辐*范围。由于弘阳商场是鼓扬，浦葛，174路，盐浦线公交的交汇点，以及小型面包车的方便，公路改造的完工，从而他的主要辐*范围包括东南大学成贤学院，南理工，南京信息大学周围的本地居民。

二、辐*力度较弱的范围

由于弘阳商场是人口流动最大的地方，新店开业可能将吸引到浦口区以外的一些学生，白领，居民但辐*强度较弱。

三、辐*力度最弱的范围

由于浦口桥北是高校的集汇点，比如东南成贤，南理工等高校。因为各高校间的同学交流，而弘阳商场周围是桥北的商业中心，因此同学逛超市是必然的，从而也可以辐*到市内各高校，但辐*力度极弱。

<五> 新店的营业面积和商品结构

集*、餐饮、休闲、购物为一体的综合*购物百货超市，，基本囊括了与师生日常学习生活所必要一切消费需求。

13毛、袜、鞋、围巾;

17(美食区)熟食制品;

22超市出口处及收银台;

<六> 新店的市场定位和经营特*

目前*百货商店的发展呈现出规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸的特点。从市场形势看，大型百货商场表现为如下现状:

同业过度扩张竞争。从近年的发展情况看，多数城市的百货零售企业建设速度远远超过了居民实际购买力增长水平。在大中城市，年销售额在1。2亿元以上的大型商场由1992年的98家扩大到2000年的1000家以上，还有相当数量在建或筹建。为了扩大销售、提高市场份额，各商家把利润降到最低限度。大量对利润率预期较低的小零售商使行业的收益水平进一步恶化。

不同商业业态竞相挤占市场份额。各种不同商业业态以各自不同的特*吸引消费者，挤占市场份额。1999年*零售业50强中增长最慢的10家企业，其中9家都是大型百货店，均为负增长;50强前10位中超市占了5席，一改过去由百货店居于主导地位的历史。同时，与传统百货店具有类似特征的集体商业的市场份额也呈现下滑趋势。

市场缺乏热点，消费需求明显断层。 城乡居民收入水平有了一定提高，普及型、温饱型需求已经基本饱和，而新的高水平的购买能力尚未形成，对档次较高的享受型、发展型需求尚处于[可望而不可及"的状况，加之居民购买力多渠道大量分流，商品消费需求在近几年内将会逐步减弱。因此，消费品市场难以出现热点商品。

目前伴随商圈内大中专学校的[校转院"、[院转大学"，各大中专院校都在扩招，以东南成贤为中心的院校区的学生人数越来越多，购物*的地点大多首选为*苦坐车到市区的各大商场，其消费的每年花费虽本小组尚无这方面的数据统计，但相信数目不小，根据观察，教育产业是南京市的重要产业之一，旗首可以使该商圈内的居民及学生免于坐车走路一个多小时，只为到某商场购买生活用品，为消费者减去路途的劳累，以及不必要的花费。而我们的商圈的划分是:以泰山新村圆心向四周辐*，包括以东南大学成贤学院，南理工，南京信息大学周围的本地居民，

方便快捷，这个市场远离闹市区，顾客为什么选择我们这家商场购物休闲，路程短，购物方便是我们赢得这个市场的首要一个诉求点。

时尚流行，我们顾客年龄段以15~24岁为主，这个年龄的消费者对时下流行的事物特别敏感，也喜好追逐潮流，如果我们不牢记这点，我们会永远失去我们的[上帝"。

商场在找准了自己的市场定位以后，则是要调整好经营商品的结构。调整商品结构，贵在经常持久。商场的市场定位，当然要根据市场形势的变化进行定期调整，但更重要的是经营的商品也必须不断调整，某种商品在前些时期是畅销的，但由于另一种新款式的出现而变得滞销了，这是事物发展的必然规律，每种商品都有一定的周转期，不可能有[永久牌"的。商场要根据市场需求，不断引进名、特、优、新，而又适销对路的商品，及时调整经营商品的结构，使商场保持旺盛的生命力。那么它就应该具备以下的经营特*:

是下罗目前品种最全，经营最具规模的及商场、超市为一体的*、休闲中心;兼品牌、大卖场于一体，既适合学生及一般家庭消费又适合小康家庭消费。

独创具有*化的整体休闲设计和装修，集功能、装饰于一体;实行绿*环保装修。在做好营业大厅建设的同时，重点做好顾客休息室、试衣间、卫生间的建设，努力营造现代、舒适的良好购物环境。商场内设有现场咨询。

商场在经营布局中努力体现人文化，以"方便顾客购物"为基点，重视顾客购物动线设计。

商场更加突出服务功能，更为强化以顾客为中心的经营思想，新增加服务项目，推出"无障碍退换货"，发行荣誉顾客购物卡并成立专门服务机构。从室内装修设计到顾客座椅、饮水机等服务*设备的购置，从宣传栏到指引标牌，每个细节在保*实用*的基础上，均力 8

求使顾客感到方便、舒适。商场员工将以;顾客满意、供应商满意、领导满意、同事满意""四个满意"的服务理念为指导，为顾客提供优质的服务。

商场将以一流的服务、优美的购物环境、独特的品牌形象和经营特*，使置身于商场的消费者得到舒适、方便、完美的购物感受，成为浦口桥北甚至南京市的新亮点。

和华润苏果，家乐福超市一样，我们的目标市场主要是当地的居民和学生。要

对该店址经营效益做出预估，只能从新店平均每天的人流量，来店光临的人数比例以及光顾的顾客中购买者的比例，每笔交易的平均购买量等。可以初步地预估新店的经营效益。因此，从上述的方法中，我们日常的观察当中，我们可以初步地假设每天经过此地的人数为2500人，更进一步假设其中有80%的人进入本店，而80%的人中有90%的顾客成为购买者，平均每位购买者的交易量为30元，其中可以获得毛利为交易量的10%，所以我们可以计算出一天该店获得的利润为5400元。这样每月以30天计算，则该店每月可获得毛利为162000元。，然后除去经营中的各种费用就是该店该月的净利润。

新店地处弘阳广场，周边的店铺很多，种类齐全。自附近的大洋百货、游乐园等开业后人流量急剧增加，带动了沃尔玛的消费。附近最大的竞争对手是华润苏果，但开零售类的超市，最好利用成本、种类去吸引消费者。新店主要的消费对象是学生，当地居民，要抓住学生和居民的消费心理，才能在竞争中取胜。

第2篇：超市选址调查报告

在仓储式超市选址调查的第二阶段，必须在上一阶段对竞争商店在整个城市面上调查的基础上，缩小到商圈内再作一深入、细致的调查分析。调查对象主要为本区域内的大型百货商店、大型综合超市以及日用品批发(或零售)市场等可能与仓储式超市产生直接竞争的企业。调查的重点是该地区主要竞争对手有哪些，潜在的对手有哪些，它们的威胁有多大?仓储式超市与它们相比在竞争中存在哪些优势？

Ａ、店铺硬件调查。主要包括：竞争店的选址、店铺外观形象、建筑物构造、停车场的设计、经营设施配置等方面的调查。

Ｂ、店堂陈列布局调查。主要包括：竞争店的楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及店堂气氛营造等方面的调查。

Ｃ、商品能力调查。对竞争商店商品品种齐全的程度、商品的价格带、商品的品质、货源供应等情况进行调查分析。重点可放在对竞争者a类商品或主力商品的调查上。

Ｄ、顾客层次的调查。主要从年龄层次和收入层次进行调查。

Ｅ、店铺运营管理调查。对促销、补货、陈列及环境卫生等方面的调查。

需求与供给的关系有以下几种类型：①需求旺盛，供给偏低型；②需求旺盛，供给旺盛型；③需求不旺，供给也不旺型；④需求不旺，供给旺盛型。从仓储式超市选址看，其立地商圈内需求与供给关系呈现出第一种类型最佳，第二种次之，第三、第四种类型要尽力回避。对需求和供给的调查，要注意对潜在需求和供应的调查，要特别留意可能会引起供需变化的一些因素的发展趋势。

3、仓储式超市具体地点调查

在仓储式超市选址时，除了对以上大的项目调查外，具体地点选址还必须对以下几个虽属细节问题但又颇为重要的几个因素进行调查。

可见度。可见度是商店被往来行人或乘车者所能看到的程度。场所可见度越高，商店越容易引起客流的重视，他们来店购物的可能*越大。因此仓储式超市选址时要选择可见度高的地点，如两面临街的十字路口或三岔路口。

适用*。如果要征用土地建房子要考虑土地面积形状与商店的类型是否相符，如果租用现成的房子则要考虑建筑的构造、材料、立面造型及其可塑*，仓储式超市货架比一般商场的高，相应地要求建筑物的层高也比较高。同时还要了解有关城市建设发展规划要求，详细了解该地点的交通、市政、绿化、公共设施、住宅建设或改造项目的近期、远期规划。

交通便利*。主要了解两方面的情况：一是该地是否接近主要公路，交通网络能否四通八达，商品从火车站、码头运至商店是否方便，白天能否通过大型货车，因为大城市普遍对大型货车实行运输管制，中心区许多街道不允许通货车，有的只允许夜间通车。二是该地是否有较密集的公交汽车路线经过，各条公交路线的停靠点能否均匀全面地覆盖整个市区，当前我国私家车普及不广，这点显得尤为重要。因为这直接关系到顾客购物的便利程度。

从上面分析的情况看，城市调查、区域调查、地点调查这三个环节互为关联而又层层深入，它们在调查的内容上虽有一些重复，但侧重点不同，一般要分开进行，有时为了工作方便，也可将它们合并成两步调查。另外在调查程序上，由于第三步地点调查工作量较小，可把它放在城市调查之后进行，如果地点调查通过后，再进行工作量较大的城市区域调查，如果没通过就没必要对该区域再进行调查了，以节省工作量，使调查工作更有针对*。

超市销售数据分析是超市管理销售的一个重要环节，要注重超市销售数据分析。其中超市销售数据分析包括销售额、毛利等各种内容，因而掌握超市销售数据分析至关重要。

超市销售数据分析一:销售额分析

首先可以从每日的销售额在本周总销售额中所占的比率，看出一周中销售是好的时间段在哪几天，同时也要注意一些特殊的日子。大部分在周五、六、日三天的销售要高于其他时段，故应该在繁忙时段到来前，备足商品，并减少员工休假，以增加服务人员等举措。

超市销售数据分析二:毛利率分析

从毛利率可以看出超市每日的毛利率和各部门毛利率的高低。现在大型卖场的综合毛利率在13-18%，标准超市的毛利率在16-20%，便利店的毛利率可能会在22%左右。一般来说，节假日时，高毛利的商品会有较大提高。 超市销售数据分析三:贡献毛利率分析

部门的贡献毛利率由高到低的排列可以看出，一般的排列为:文具、塑料五金、针织品、休闲食品、曰化、*酒、肉食、副食品、粮油。管理者由此可以逐步调整单品价位和普通商品与利润商品的结构，促使其在综合毛利贡献率上减少差距。对于贡献毛利率较高的部门应加大要货的力度，对于贡献毛利率较低的商品部门应加大调整力度，了解目标顾客群的消费需求。

超市销售数据分析四:提高毛利率

报表可以有效地提高毛利率。如果一周的毛利率低于预计指标，就可以对各部门的毛利率和销售构成比进行人为调整。有效提高毛利率的方法为:(1)提高高毛利率商品部门的构成比；(2)降低低毛利率部门的构成比；(3)提升高销售构成比部门的毛利率；(4)若有构成比相同的部门，应发展高毛利率的商品。 超市销售数据分析五:经营指标

超市情况设定经营指标及达成率，以决定商品的库存。各部门商品的库存是否适当，库存是否能有效发挥效率等，这种商品成绩判定的指标我们谓之交叉比率。商品的交叉比率越高，就表示越有效率;交叉比率最少也要确保在200

一、国家对农产品市场有哪些政策

商务部 中国农业发展银行关于共同推进农产品和农村市场体系建设的通知（商建函[号）提出紧密结合国家“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带、中部崛起、西部大开发等区域发展战略，按照“政府引导、市场运作、协调配合、统筹兼顾”的原则，充分发挥商务部组织协调优势和中国农业发展银行政策性金融优势，合力推进农产品和农村市场体系建设，加快构建全国农产品流通骨干网络，发展农产品和农村流通新业态，在保障市场供应、促进食品安全、助力扶贫攻坚、服务“三农”发展等方面发挥积极作用。

（一）农产品市场及仓储物流设施建设。支持新建、改造各类农产品批发市场、综合加工配送中心、产地集配中心，完善预选分级、包装、仓储、物流等设施，加快打造一批具有国内外影响力的农产品集散中心、价格信息形成中心、物流加工配送中心和农产品进出口展销中心。支持农贸市场、社区菜店、生鲜超市等零售市场网络建设。

（二）公益性农产品市场体系建设。支持公益性农产品批发市场建设公共加工配送中心、公共信息服务平台、检验检测中心、消防安全监控中心、废弃物处理设施等公益性流通基础设施。支持建设公益性菜市场、平价菜店等公益性农产品零售网点。在生产集中、商品化处理需求较强的产地，支持建设一批公益性田头市场。推动公益性农产品市场建立完善公益功能投资、运营和监管机制，加快形成覆盖面广、功能完善的公益性农产品市场体系。

（三）农产品冷链物流体系建设。支持建设、改造标准化冷库和冷链物流集散中心，提高农产品产地预冷、低温加工、冷链仓储配送能力。推动封闭式交接货通道、月台、货架等设施标准化改造，加快绿色环保冷藏冷冻设施设备与技术应用。支持冷链流通监控平台和冷链物流信息服务平台建设，强化冷链物流全程监控管理，推动整合农产品生产、加工、流通企业冷链物流资源，提升冷链物流信息化水平，提高冷链物流效率和监管水平。

（四）农产品追溯体系建设。支持肉菜、中药材流通追溯体系优化升级，采用先进适用的设备和技术，扩展追溯品种和追溯环节。建设互联共享的国家农产品质量安全监管追溯信息平台以及省级监管指挥调度中心、省级重要产品追溯管理平台和县级追溯点，与肉菜、中药材等重要产品追溯体系无缝对接。支持重要农产品集散地、农产品批发市场、农产品在线交易商城等建设流通追溯体系，采用电子结算、在线交易等模式智能化采集追溯信息。支持追溯数据的合法、安全、有效利用，将追溯数据作为抵押、贷款、担保、贴息、资金扶持等的评估依据和加分项。

（五）农产品和农村流通新业态发展。支持企业开展农商互联、农超对接、农批对接，发展鲜活农产品直供直销体系。大力推广“生产基地+中央厨房+餐饮门店”、“生产基地+加工企业+商超销售”等产销模式。支持农产品电商平台和乡村电商服务站点建设，深入实施电子商务进农村综合示范工程。推动农村市场体系转型升级，支持涉农电子商务创业孵化园、公共服务中心、快递仓储物流配送设施建设。引导电商企业开辟特色农产品网上销售平台，建立健全农村电子商务运营服务体系。以国家级贫困县为重点，支持信息基础设施和物流配送体系建设，为发展农村电商提供支撑。

综上所述，涉农产品在生产环节由农业生产者销售的不仅免征增值税，而且免征企业所得税；其范围不仅包括农业，而且包括农产品初加工业；免税的农业生产者，不仅包括从事农业生产的单位和个人，而且包括“公司＋农户”经营模式企业。此次菜篮子税收优惠“扩围”，免征蔬菜、鲜活肉蛋产品流通环节增值税，可以讲，从农业生产到商品流通销售，所涉商品将无税进入菜篮子.

按照国务院《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业发展新动能的若干意见》精神，随着我国现代化进程的高速发展，农业供给侧改革和农产品去库存问题凸显，传统农产品批发市场业态和交易模式已成为制约农产品快速流通,保障食品品质和安全的瓶颈;现代农产品流通领域大数据化应用，农产品批发市场的现代化提升改造和规划外迁，成为重大课题之一。线上和线下服务平台建设和技术应用，已是现代农产品流通发展大势所趋。

商务部、农业部、发改委、国开行、农业银行等有关部门就国家十三五农产品流通规划与政策都提出来具体的意见。民以食为天，农兴则国运昌。我国的现代农产品物流产业有市场需要，有政府政策支持、有龙头企业推动、有冷链标准化和互联网技术保障支撑,其未来行业具有非常广阔的发展前景和深远的社会意义。

二、现代农产品批发市场的发展趋势

随着市场经济体制的日益健全，信息化进程的推进，农产品批发市场呈现出功能综合化、品种多样化、交易简便化、产品安全化、建设标准化的发展趋势。

农产品批发市场的功能从单一的农产品交易平台提升为融信息交流、贸易洽谈、检测认证的综合平台。通过多元的资源整合，使农产品批发市场的所有者、经营者和顾客实现共赢。

交易品种主要由市场定位决定。现代农产品批发市场一般包括蔬菜水果、肉类（家禽）、水产品、粮食等交易品种，随着人们生活质量的不断提高，花卉也成为农产品批发市场中的主要产品类型。

随着信息化、电子化技术的不断发展，以日本、韩国、台湾为代表的拍卖模式、以南非为代表的电子结算交易模式、以法国等西欧国家为代表的场地租赁模式、以美国为代表的大规模物流配送模式等使得交易价格更为公开、公平，交易流程更为简便，但同时对批发市场的流通组织化程度、农产品包装标准化程度等都提出了更高的要求。

大型批发市场规划设计中必须结合安全检测设施和流程的需要，考虑建立农产品质量安全检测站（点），提高检测能力和技术水平。

建设标准化有助于降低农产品批发市场的建设成本、缩短建设周期，便于建筑空间的组合、变化，同时也有助于塑造良好的市场环境。

三、现代农产品批发市场规划中须注意的几个问题

选址、规模、布局、交通组织、建筑形式、环境景观等

影响农产品批发市场选址的因素很多，其中主要有交通、地价、劳动力等因素。

农产品具有很强的时效性，因此对周边的交通要求比较高。首先农产品批发市场应靠近中心城，其次农产品批发市场应靠近交通主干道出入口。

农产品批发市场逐步从中心城范围内迁出，集中在中心城外围的近郊地区。

农产品批发市场结合小城镇建设，不仅获得了充足的劳动力资源，同时也帮助城镇解决了部分居民的就业问题。

通常市场的功能构成、交易品种、交易量、交易方式决定了农产品批发市场的用地规模、建筑规模。农产品批发市场的规模并无特别严格和统一的标准。但近年来发达国家的农产品批发市场建设有集中化和大型化的发展趋势。根据联合国粮农组织在世界范围内的研究表明，通过单位面积的年交易量来估算市场面积，10-20吨/平方米*年（销售面积）是比较合理的。根据世界大型农产品批发市场——法国RUNGIS市场、美国马里兰州批发市场、日本东京中央批发市场等的经验，通常销售设施的建筑面积与配套设施的建筑面积的比例约为1：0.5左右，建筑覆盖率约30％左右。

现代农产品批发市场主要包括仓储配送加工、停车检修、配套服务等功能性设施。

（1）仓储配送加工设施布局

仓储配送加工是农产品批发市场的核心功能。蔬菜区与水果区应该尽量靠近。肉类区、水产区、冰鲜区也应该尽量靠近，如果有进口水果交易的话，那么该交易厅也应该离冷库相对较近，方便储运周转。粮油交易区应该尽量离仓库近些，有条件水运的话，也应该毗邻主要河道，方便设置码头。花卉交易区可以相对独立，选择景观较好的地块（2）停车场用地布局

停车场的面积大小主要由批发市场的交易量和周转速度决定，应尽可能的靠近交易大厅，在距离交易大厅稍远的地方设置机动的停车场地，尽可能的沿着交易建筑周遍就近设置，而不是设置大型的集中式停车场。

（3）配套服务设施布局

配套服务设施主要包括两类。一类为与批发市场运营密切相关的管理和服务设施。另一类是为业务人员和驾驶人员提供食、宿、购物、娱乐等生活服务的设施。

批发市场是一个物流项目，物流效率决定它的经营效益，批发市场的交通组织主要包括三个方面：出入口设置、停车位设置、流线设计。

货运出入口一般应与城市快速路或主干路连接顺畅，设置一定的缓冲路段、避免靠近居民区，减少安全隐患。货运车辆的入口和出口进行分离，提高出入口的车辆通行能力。

结合供货车与采购车的流线安排，通常沿建筑长边设置供货车停车位而建筑短边设置购货车停车位，做到供货车和购货车的分流。

交通组织的最终目的是使物流效率最大化。因此，在流线设计时应该遵循：人车分流、客货分流、供货购货分流的原则。

建筑设计的简单、可变是批发市场储藏建筑设计中的重要原则，这样才能适应和实现批发市场经营功能、经营规模、经营方式的变化。将批发市场中的最小经营实体——交易摊位进行标准化。

批发市场的环境与景观归纳起来讲应该做到：清洁、安全、环保、节能。具体设计中着力应该解决的是二次污染的防控问题。

四、发展智慧农产品批发市场

1、发展智慧农产品批发市场的必然性

（一）第三代批发市场的发展催生了智慧农批的萌芽

在2006年提出的“第三代批发市场”概念，包括七个内容。如今，不少的市场在不同的方面都达到了第三代批发市场的水平，但并不是市场整体都达到第三代批发市场的水平。所以我认为，第三代批发市场发展到现在，通过将一些成功的经验有机结合，就开始朝向智慧农产品批发市场方向发展。

（二）智慧城市、智慧农业发展的推动

国家把电子商务作为重点提升到智慧农业和智慧城市层面的时候，资金扶持力度一定会代表企业的发展，企业肯定会朝这个方向发展。农产品批发市场作为沟通前端农业生产和后端消费的主渠道，如果农批行业不往智慧方向发展，那自然就会落后，有可能将出现电子商务公司、高端配送中心来代替农产品批发市场位置的情况。所以农产品批发市场也应该向智慧化方向发展，真正与国家的形势、政策的形势和企业发展的形势衔接上。

（三）外部经济环境高速发展的影响

首先，电子商务发展非常迅速，尽管做农产品电子商务盈利的很少，甚至没有，但是并没有阻碍电子商务的前进步伐。当前，有纯粹的电子商务公司来搞农产品电子商务，也有超市、农产品批发市场，甚至配送环节也在搞农产品电子商务。这种趋势发展的很快，逼迫农产品批发市场去与其对应。所以电子商务对农批行业影响是非常值得去思考的。其次，是我国现有的区域经济发展。东盟自贸区、上海自贸区、中日韩自贸区等，以及各大港口放开，对经济促进非常快，也对于农产品流通、进出口流通产生很大影响。那么农产品批发市场

如何应用这些外部环境，如何扩展市场的交易范围，如何让线上线下不同的异地市场加强衔接，如何有效的运营，这些外部环境决定了农产品批发市场的发展方向，必须往智慧农产品批发市场方向发展。

2、如何发展智慧农产品批发市场

智慧农产品批发市场如何发展，可以从三个方向来进行，这次初步提出来，也希望之后大家来共同探讨。

第三代批发市场是市场整体提升了以后的一个定位，智慧农批是在第三代批发市场的基础上让市场之间有机地结合。

（1）市场管理更加精准

过去市场管理施行“人指挥人”的管理模式。而智慧农批，则是形成一个良好的系统，把各个方面都管理起来。如果把思想加入管理中，将管理精细化，那么商品管理、人员管理、流通管理等都可以得到加强，这就不仅是一般来说的思想进步，而是动脑子来管理。另一个，是配送的分等定级。此外，采购商如何分等定级，也涉及到配送分等定级，满足不同消费群体的问题。

（2）市场运作更加高效

一是硬件、软件高效运作。

二是市场管理者和经销商一体化的有机结合。我在2006年专门研究过“批发商和批发市场到底是什么关系”的课题。当时有很多老总给了建议，到现在我仍然记忆犹新。所以我在第三代批发市场的理念中就提出来，市场和批发商合二为一，有机结合的时候是最佳状态。现在智慧农批则演变成为一体化的有机结合，就是农产品批发市场和经销商如何更有机地结合。刚才黄部长讲到了国外是有限竞争，因为经销商较少，而且和市场仍然是管理者和被管理者，提供服务的关系，但是并没有真正地为对方着想。现在国内一些市场真正做到了，比如西安新绿批发市场就是经销商形成了公司管理层，建立了市场，市场管理者和经销商的关系非常密切，基本上是经济共同体。未来批发市场能够真正占领自身的位置，具有核心竞争力，是一个关键。城市总部和交易商服务中心、农批市场、批发商的一体化

三是线上线下的国际贸易。大家都在做电子商务，可是没有与线上线下融洽在一起。现在线上不挣钱，作为一个企业，如何让电子商务变成企业的盈利模式，如何避免电子商务不与现实市场剥离，实现有机结合，这才真正是农产品批发市场需要研究的。批发市场不能仅仅只研究电子商务，而要研究线上线下如何融合，真正变成智慧农批的一部分内容。

（二）市场前后端的延伸

市场不能仅仅站在市场自身的角度，而应该实现前后端的延伸。前端是生产基地，后面是零售及消费者。当前批发市场、经销商与前端联系已经很多了，是服务型的。如果把它做成一个功能型的就不一样了。此外，为了同后端建立稳定的关系，把后端市场和后端消费者作为研究的主要内容和工作的主要目标，市场的地位就稳定了。不仅仅是实体的贸易，而是用服务、调研及线上和线下的互动结合在一起，使得农产品流通的主渠道地位不变，得到加强，倍增。

（三）市场与市场之间的紧密合作

我去年一直想找一个时间，把集团化的企业，比如深圳农产品、哈达、雨润、宏安集团、新发地等等，放在一起研究如何让集团化市场真正发挥集团整体效应。商务部的领导曾经提出想要研究深圳农产品的连锁模式，我认为这不叫连锁，而是集团化，连锁是有机结合的，所以批发市场叫集团化。集团化如何能够真正变成市场之间能够相互依存和相互有机地结合，我认为这是个非常大的课题。今年希望把大家召集在一起研究如何做，其中的深层意义也有很多，如何让大集团和现有的独立市场之间协调发展，来使农批行业共同发展，这是我认为需要研究的。所以包括以下内容：地区联盟、物流共享、货源共享、信息互通、贸易合作，这些都是市场之间及智慧农批里面研究的内容。

这次只是简单地把我对于如何发展“智慧农批”的思考，同大家做一个分享。今后，我们将找一些市场，在智慧农批、第三代批发市场、集散地市场，以及城市销地市场等方面进行试点，通过与大家的共同努力，打造各种成功模式，真正使中国的农产品批发市场成为世界学习的榜样。

五、农产品批发市场的未来发展方向——国家重要的公益性事业

在美、日、韩、法等国家，农产品批发市场是政府公共投资的主要项目，财政扶持主要通过政府承担创建市场的财政投入、免除税收和提供基础设施改良补贴等方式进行。除此以外，农产品批发市场的公益性还体现在，承担政府农产品价格调控等公益性服务职能。如美国农产品批发市场内派驻有政府的公务人员，从事产品供求、价格信息搜集等工作，工资列入政府开支。

1、创建市场的财政投入

美国政府对农产品批发市场的建设非常重视，市场一般由当地行业协会向当地政府申请设立，也有些需要当地政府向上级政府申请，地方政府就此要制定法令，经多方听政审议通过后，才能组建。

在建设投资方面，市场的土地及设施由政府购买并投资兴建，一般由当地（市）政府提供土地和部分资金，州政府和联邦政府出资建设，甚至市场建设的配套工作也是由政府完成的。

日本政府是开办农产品批发市场的主体。中央批发市场需经农林水产大臣批准，在人口20万以上的城市开设，开设者为地方政府部门、公共团体。地方批发市场开设需经都、道、府、县知事批准，开设者为地方公共团体、株式会社、农协、渔协等。一般在人口20万以下的中小城市开设，但需经上级的地方政府首脑批准。市场建设费用分别由中央政府、地方政府和经营者来承担，比例分别为60%、20%和20%。

截至2003年，韩国已建设了32个现代化的公营性农产品批发市场，都是由中央和地方政府共同出资建设的。一般情况下由中央政府无偿投入30%的资金额，其余部分由市场所在的地方政府出资解决；但是当地政府方无力将资金全部到位时，可向中央政府申请贷款，这种贷款一般为5%的低息贷款，还贷期可延长至20年。市场建成后，由政府公职人员组成管理公司，负责整个市场的管理和服务。如汉城可乐洞农产品综合批发市场(见附件3)就是一个典型代表。

法国把建立批发市场的流通体系视为支撑国家市场经济体制的基础设施，于1953年9月制订了《为了国家公益?建设有组织的批发市场网络》的批发市场法，包括巴黎在内的23家批发市场被指定为国家公益市场，基本上一个城市有一个农产品批发市场，并设置了信息中心。

美国的农产品批发市场要与政府签订租赁合同，每年向政府交纳租金，但免除税收。租金的数量与当地地价有关，但低于当地的平均租金。日本、韩国和法国的市场自负盈亏，不向国家纳税。

3、提供基础设施改良补贴

中央及地方政府部门对农产品批发市场给予各种项目资金支持市场基础设施设备的更新改造。1998年8月，纽约州议会从社区提升基金中拨款700万美元，用于市场冷藏楼的路面铺设，以改善冷藏楼的条件。市场的货舱由六个冷藏楼组成，共6.5万平米冷藏空间，其中最新的一栋楼2000年竣工，耗资1650万美元。

除相关设施改造外，在卫生、环保等方面，各级政府也给予市场部分项目资金支持。如2006年1月为减少卡车废气对环境的污染，市场正与南布朗克斯可持续发展组织和纽约当局合作给市场的卡车安装32个电气化车舱，Idle Aire Technologies Corporation of Knoxville是该项目的技术提供商，项目基金由东北清洁空气基金和纽约当局提供，纽约运输局（美国联邦公路局和空气质量项目基金）也提供部分经费。

农产品批发市场建设在日本作为一项重大社会公益性事业，政府在实施批发市场整顿的基本方针时，努力做到加强“批发市场流通高度事业”和“批发市场职能高度化事业”等投资项目，并通过农业渔业金融公库以低利息贷款的形式，每年投入大量资金。中央批发市场建设，政府补助约占总投资的2/5，其他资金通过发行地方债券、银行贷款等渠道解决。地方批发市场建设，政府补助1/3，地方政府补助1/3，政府补助金不需要市场偿还，对市场建设所需的土地、贷款利率、期限以及税收等方面都给予优惠条件。1996年度国库用于批发市场建设的补助金预算总额为92亿日元，其中用于中央批发市场建设的80亿日元，用于地方批发市场12亿日元。

韩国一直坚持对农产品批发市场实行政府投资建设的政策，2002年韩国政府对农业政府补贴中的30%用于农产品批发市场建设。

欧盟为了促进农产品市场运行的畅通，每年要使用一部分财力修建农产品批发市场、仓库包括冷库、道路和码头，及其它建筑设施等，并且规定对建造有利于农产品运输、储存加工和销售的项目给予一定补贴。其补贴额占欧共体农业基金的25%，在基础设施差的地区补贴可达30-50%。

4、承担政府的公益性职能

美、日、韩、欧盟等国家和地区的农产品批发市场都有信息搜集、价格调控的公益性政府职能，每天向政府报送农产品供求、价格信息，为国家调控决策的提供数据支持。

美国的农产品批发市场还承担部分政府职能。1915年美联邦在加利福尼亚州和亚利桑那州农委专门设立调查部门收集农产品市场信息，通过定期调查向种植者提供400多种蔬菜、水果的市场价格信息，以满足农场主了解市场供求情况的愿望。经过近一个世纪的发展，美农产品市场信息系统已形成比较严谨、完善的农产品市场信息调查网络和组织体系。目前美农业部在美15个州的主要农产品市场设有农业市场信息办公室及市场调查员，这些机构的工作人员根据农业部要求专聘，属农业部派出机构，对农业部负责，工资完全由政府承担。调查员派驻各地农产品批发市场，按照严格的市场调查工作程序和要求，以电话访问、现场调查、网络问卷调查和收集电子计算机原始记录等方式调查收集农产品市场价格信息，并在规定的时点和时间内以电子邮件方式报美农业部。经农业部信息审核审定系统审定和汇总，通过报纸、广播、电视和网络等媒体公开向社会发布。