成都的麓湖生态城，被业内誉为“中国四大神盘”之一。100多位全球顶尖设计大师，还没开发前，老板罗立平就带了核心团队花了3000万看盘，范围全球。
这个楼盘很低调，基本上很少打广告，但却是赫赫有名的全国四大神盘之一！而且在业界的名头很响，这些年迎来送往了全国各地的房产从业者参观学习。
独栋别墅，户户有码头！早些年想去参观还得有业主邀请，然后再坐游艇才能抵达，逼格满满！
麓湖生态城出自50家世界级设计公司，100多位全球顶尖设计大师之手。是以稀缺生态资源为基底,聚合高端居住、高端产业及休闲娱乐配套为一体的国际化新城。曾创出开盘价格，一套高达上亿元，/8907.html
每年底，开发商的集中供货，这时候大家的注意力都会集中在低价神盘上，会导致大量高端盘库存积压，进入平稳的顺销期。
但是今年不一样了，过去一个多月，成都的高改客户就像买不到房一样在城南疯狂扫货。
我们先来看一组市场数据：
麓湖生态城，总价600-800万级的大户型全部清盘；
天府新区的“灯塔”，房价的天花板，万科天府锦绣均价32000元/㎡，总价600-800万，清盘；
万科公园5号，套均200㎡以上的大户型，一房难求；
万科天府公园城，叠拼别墅，400-600万级，摇号直接售罄；
卓越晴翠，600-800多万级的叠拼别墅，目前来看，600万级的上、中叠别墅会清盘；
顺销不久的保利和光屿湖，现在接近清盘；
绿城凤起朝鸣，均价34999元/㎡，130套房，169人报名摇号，目前仅有少量顺销房源。（ps：串儿哥有一位粉丝拿下了这批次中叠的样板间）
以上所有数据都在指向一个事实，改善当道。
从天府新区现有的改善项目的价格梯度来看，主流价格500-800万，这是成都市场很少涉足的总价区间，并且在一个发展中的新区，够到了成都的价格天花板。
最近，成都高改新盘的畅销，和政策的改变脱不开关系：2020年12月15日，成都出台“无房家庭可优先摇号”政策。
这对于本土“高改”客群来说，无疑是利空。
因为这部分，基本都是有房再增购房屋，或者是卖房腾资格的人群。
即便卖空名下房屋，在政策基础上，他们不属于“无房家庭”，基本无缘高性价比改善盘摇号，只能购买顺销的高价豪宅。
他们无疑是规模最大的一类。今年，我个人接触到的高端豪改的咨询量，也确实以本土改善需求为主。
这部分买家中，对之前持有的房屋都有过卖房、赠予、过户等操作。并且都入住在城南或者市区的改善住房。
所以，从咨询中能看出，他们对产品的要求非常苛刻。他们要的不是工业化流水线生产的房子，而需要所谓的产品溢价。
比如，物业形态、户型设计、视野、资源。
目前，市场上大部分的二手房很难满足他们的置业需求。
只能通过目前市场上最前沿、最高端的新产品来实现，比如万科天府锦绣、麓湖的大平层，或者别墅产品来实现改善需求。
外来炒房客，在成都这种严格限购的市场，听起来似乎不太现实。但现实就是，这部分买家还真是存在，并且，他们不是一个人在“战斗”。
“本科落户+1年社保”，就能获得成都某一个区的第一顺位资格，而在高端豪改市场，第一顺位资格对于本地人来说，几乎是凤毛麟角。但是对于外来人，本地无房+购房资格就能轻松获得第一顺位。
去年，我接触到了不少深圳过来的炒房客，这部分人都有相同的特性：
预算高，因为房票难得，他们瞄准的几乎都是总价600万以上的“剪刀差”豪宅。比如热门楼盘万科公园5号、万科天府公园城的别墅、中洲锦城湖岸、首开龙湖云著、以及今年会开的成都金融广场。
胆子大，在买房这件事上，深圳人比其他任何一线城市的炒房客都猛，“宇宙第一炒房示范区”绝不是浪得虚名。正是过去几年新房严厉限价，挤压出了大量不合理的“剪刀差”新盘，这些炒房客正是把目光锚定在这类巨额剪刀差的新盘上。
并且，炒房客的煽动性极强，只要有利益驱动，他们就能拉动一大批类似的买家，共同进驻一个城市，与本地改善人群争抢资源。
3.北漂回蓉置业，降维打击
这两年中，成都被讨论最多的一类购房人群就是：一线城市上班，成都买房，用一线城市的工资供养成都的房子。
而成都600万左右的豪宅，在他们眼里就是一线城市刚需住宅的价格水平。
相较于三四线城市房价的不稳定性，加之北京近两年楼市相对疲软，成都这种强二线城市的房价则强势很多，促使大量北漂族有了回蓉置业的念头，既有改善需求，同样兼顾投资价值。
根据2020年末成交火热的改善楼盘，大致能盘出一二。
目标楼盘如：万科公园5号、成都金融广场、中洲锦城湖岸、麓湖生态城、首开龙湖云著、天府公园未来城、蓝润珑门。
以上差价盘如果没有摇中。
如：万科天府锦绣、保利和光屿湖、卓越晴翠、麓湖熙华天玺、中海观园、绿城诚园、凤起朝鸣等。
以上楼盘，开盘之后即便走向顺销，也会在较短的时间完成清盘。
但主城区大量同价位的豪宅就没那么幸运了，如锦江天玺、国宾锦麒天玺、西派浣花、天府汇中心等，个别几乎是现房呈现，但依然在售卖中，顺销周期明显较长。
可以明显看出，这类高端豪宅买家对城南是情有独钟。成都“南倾”严重，这也是目前楼市最明显分化。
1月12号，正合股份发布的《成都2020市场总结》中指出，成都2020年总价支付力韧性较强，全城改善化趋势明显，总价600以上产品供应补量，销量翻番，高端市场升温。
图源：正合《成都2020市场总结》
在土地市场方面，热点区域地价频频刷新，尤其是城南，今年双流怡心湖板块的地价也拔高到17000元/㎡以上的历史新高。
很多人不愿意承认成都的购买力，但是，过去这一年，成都的豪宅门槛在不断试探市场极限，同时购买力也在刷新我们的认知。
这些疯狂的购买力背后，其实是肆意上涨、不受管控的二手房价格，以及不断被挤压的需求。
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