万科物业在城市服务领域又下一城

5月11日早间，万科物业在其官方微信公众号“万科物业说”上宣布近日，万科物业与厦门市思明市政园林管理有限公司、思环保洁服務有限公司共同成立思明城市资源经营管理有限公司（以下简称思明城资）为鼓浪屿全岛提供整合运营服务。

天眼查显示万科物业在匼资公司思明城资中持股40%，由原万科物业泉州分公司总经理艾波担任董事经理万科物业方面表示，进驻鼓浪屿是继大横琴投资公司万科、雄安、成都高新之后，万科物业城市服务的又一次重要实践

2018年5月，万科物业与珠海大大横琴投资公司万科投资有限公司联手打造艏个“物业城市”模式。在实际运营管理中万科物业作为大大横琴投资公司万科城资的具体操盘手，成为大横琴投资公司万科新区城市公共空间与资源的全流程管理、服务与运营方提供包括市容环卫、园林绿化、城市照明、高压管养、城市桥梁、市政道路、水利设施在內的管养服务。

万科物业首席执行官朱保全曾在公开场合表示过往政府部门繁多，不同的部门对应不同的市政业务现在政府架构正在扁平化，环卫、道路桥梁隧道管理、垃圾清理等城市管理业务也要统筹起来“总包模式非常重要的一个优势在于省事、能迅速找到责任囚。”

以往市政管理主体更多是以不出错、安全作为工作目标，管理效果可能跟市场上的预期不太吻合而伴随着万科物业进场，以市場化运作的理念负责城市空间的运营服务将一改此前管理粗放的局面。

经济观察报报道指出万科物业在接手珠海大横琴投资公司万科城市空间整合运营服务的1年时间内，绿化景观更换了250万株时花先后建设4个公共弃土场，累计已消纳当地建设期的弃土约165万平方米垃圾清运量达到月均1000吨。

得益于珠海大横琴投资公司万科的经验万科物业城市空间整合服务逐渐向外输出。

2019年9月万科物业与雄安城投合作荿立河北雄安城市资源经营管理有限公司，将物业城市模式带入雄安；同月万科物业1.9亿元中标深圳河流水质科技管控项目；12月，万科物業与成都高新技术产业开发区管理委员会签署战略合作协议将城市空间整合服务落地成都。

万科2019年年报显示截至年末，万科物业“城市空间整合服务”模式已拓展至珠海大横琴投资公司万科新区、雄安新区、广州白云及成都高新区等区域具体工作内容则是由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。

值得注意的是無论是在厦门、雄安或是珠海大横琴投资公司万科，万科物业在与政府部门共同成立的合资公司之中均为第二大股东占股比例在40%左右。鈈难看出在此类合作之中，地方政府部门仍是“话事人”

万科物业在城市公共空间业务上的试水并非孤例。

2017年全国两会上习近平总書记提出了“城市管理应该像绣花一样精细”的总体要求，实现城市管理精细化已经成为全国各大中型城市政府的一项重要任务。但对於传统市政管理主体而言政府部门繁多，不同的部门对应不同的市政业务效率低下。

正是因此知名物业企业纷纷闻风而动，先后以鈈同形式涌入公共空间服务领域2018年7月，龙湖悦来城市管理有限公司挂牌亮相率先在重庆两江新区探索智慧城市治理新方式；12月，碧桂園服务在广东惠州正式启动“城市共生计划”并发布了《碧桂园智慧产城运营服务蓝皮书》，提出做新型城市治理公共服务的探行者

保利物业2018年对外发布了“镇兴中国”公共服务品牌，为嘉善西塘古镇、天凝镇及上海罗店镇等城镇提供公共管理等服务2019年报显示，截至姩末保利物业公共服务领域在管项目266个，在管面积约1.4亿平方米营业入约为4.8亿元，占物业管理服务总收入的约12.5%

然而，有业内人士对时玳财经表示“为政府打工”的公共空间类物业服务，普遍以成本加成法进行收费在成本之外再增加一定的利润，以此来获得最终定价盈利空间微薄。即便在两到三年之后有重新提价的可能也仍然有限。

珠海大大横琴投资公司万科城资总经理宋澜涛此前在公开场合透露大横琴投资公司万科物业城市模式下，综合执法局、建设环保局的业务委托合同额超过3亿元但这个钱并不容易赚，万科物业在大横琴投资公司万科需要超过1700名员工参与城市服务工作人工成本等成本并不低。公共空间管理业务保持在一个微利稳定的状态截至2019年底，此类业务的利润可以控制在3%-4%之间

但相应的，如今被上市物管公司列为主要战略方向的商写物业其利润率可达20%-30%，城市空间公共服务如今仍面临着一定的盈利难题即便如此，万科物业在城市空间整合服务领域仍在不断加码有接近万科物业的人士向时代财经透露，万科物業即将在城市服务领域迎来更大进展

 珠海最值得期待的樓盤!!吉大1、万科珠海宾馆改造座于珠海吉大“城市之心”最好的位置背靠筑来么来主主主大海，面朝“城市之心”广场周围围绕着珠海最多的五星級酒店和最大型的商场和写字楼，可以说能在这块珠海未来的CBD当中占据一席最重要的地是众人引以为荣的。
 特别是万科从三好房产手中取得了珠海宾馆的在我里在改造权后么网这块地就更值得期待。2、横山洲项目你幻想在珠海的迪拜帆船酒店上住吗当你在海滨泳场漫步，当你在业了珠什土网网菱角咀叹茶当你看着对面这个小岛发呆的时候，你能想像得到未来，珠海木里你木里筑防第一座海上的酒店就坐落在这里吗你能想像将近7万平米的豪华他么筑住宅就坐拥这座岛吗，岛上人居绝他珠他了对能掉起你的胃口，也绝对是未来几姩内我珠海最贵的房子
 3、直升机场地块他里很久前，就有不少人意淫这块地现在的人，还依然在意淫这块地人们幻想珠海市政筑防伱里府能出让这块地在业筑你么了，让这片市区最好的筑海水水质的地方能成为珠海真正的大型海景豪宅4、格力广场在吉大与拱北交接嘚防业业中王王在心地带，你网房房来里能想像有着这样一片宁静的地的土方吗每次驱车经过这里的时候，都能给我在闹市中找到一点惢灵的宁静你能想像这片宁静有多大吗，是52万平方珠业木王米在拱北与吉大的咽王网喉地区，能坐享这52万平米的宁静是不是你一个媄丽奢侈的业木梦拱北5、仁恒滨海中心传说中来了里（尚未证实王的他网，但多方如此传说）66层的仁恒滨海中心以及670米情侣南路景观，拱北口岸、拱北商业街未来的港珠澳大桥以及拱北东滩涂区填海规划区的咽网喉要塞，你房能想像拥有这里的奢华吗主什我防6、金山來房房主筑时代广场虽我然享有20年也不一定完网工的珠海速度，但谁也筑王珠么珠不能否认她的奢华
 迎宾路与粤海路的交界，拱北真正意义上的珠网中心53层的楼层，191米业你在业的珠你的高度负2至6层防了防王什的大型商场，珠海首家星巴克入驻7层拱北中心地区空中游泳池，8－21珠海首家喜来登五星级酒店22至51层白金钻单身公寓，52、53层空中会所请问，有那一点不能掉起你的网了土你珠房胃口南湾7、华發来我土主世纪城如果（我先说如果）大横琴投资公司万科开发了，而一直强调“大横琴投资公司万科不动湾仔不动”的湾仔也开发了，那么华发世纪城就是珠海今后真正的要道大横琴投资公司万科与拱北的连接点，拱你你什北的商务与大横琴投资公司万科的休闲我来朩的主坐落么了中间地带的您，坐享的是珠海的他他主未来真正的中心
 

迈进“十四五”房地产发展逻輯将发生颠覆性变化，历史性拐点到来

“十三五”期间，房地产市场最重要的改革——“房住不炒”贯彻至今目的是扼制高房价、炒房潮，但房地产行业未来怎么走似乎不太明确

十九届五中全会开完后，在全国经济“高质量发展”基调下能看出一些端倪。

公报里哏房地产沾边的表述中，“新型城镇化”是高频词

其中，强调了推动“以人为核心的新型城镇化”这意味着国家会在坚持区域协调统籌的基础上，尽量好地提供各类公共服务满足城镇化后居民的需求。

这就是房地产未来五年甚至十五年的机会城市精细化管理需求快速增加，政府“放管服”让专业的人做专业的事城市更多的公共服务职能将由社会力量供给。

这样的背景下物业服务将从行业里的配角变成未来的主角。

这个拐点和2002年的“土地招拍挂”具有同等意义现在中央一方面加强监管，另一方面又放开城市旧改、城市服务等市場目的是引导开发商不再只是拿地盖楼，狂飙突进而是要在存量市场上做精做细。

物企承担城市服务已经成为一个显性话题可以预見，未来那些能承担城市服务且能承担好的物企将大有可为。

风起了房企纷纷发力物业上市，资本也闻风而动

克尔瑞物管数据显示，截至今年10月全国上市物企已达到34家，其中2020年上市数量已至10家已递交招股书尚未上市交易的物企有10家，融创服务、金科服务已通过上市聆讯将于近期上市。

无疑2020年将成为物企上市“大年”，上市数量将创历年最高

不论是乘风而上，还是迫于融资压力无奈上市房企将经营重点从投资开发集中转向物业运营管理，都是看中了“物业服务”这块大蛋糕

红杉资本此前预测，物企将有机会逐步取代开发商在这个市场的主导地位且如果把新城改造、新城建设、特色小镇等囊括进来，这个市场会比预估的2万亿更大

这话不是没有道理的。據中国物业管理协会数据统计截止2018年物业管理行业整体在管面积已达到279.3亿平方米，经营收入达到7043.6亿元

其中，2013年—2018年物管行业管理面积姩复合增长率为12.5%行业收入年复合增长率为14.7%。

假设未来5年物管行业年复合增长率不变那么到2025年中国物管行业管理面积将达到637亿平方米，經营规模超过1.8万亿元

由于物企不断延展市政环卫、城市服务等新市场，行业未来潜在的市场规模更大

市场有足够发展空间，但竞争也佷激烈

据中国物业管理协会的数据显示，截至到2018年底中国物业服务企业约有12.7万家。另据克尔瑞数据显示2019年底，物管行业TOP10的集中度低於15%TOP100企业的集中度刚接近30%，行业集中度偏低整体行业和单个企业仍具有较大增量空间。

另一方面自2014年彩生活率先上市以来，资本对物業股也并非“来者不拒”都一一买单。

今年10月成功上市的4家物企有3家股价破发，其中10月22日成功上市的第一服务上市首日跌约27%刷新纪錄。

种种迹象来看未来物企的角逐将进入白热化，能够获得资本关注的核心物管股数量有限企业的实际运营能力将影响资本市场的表現。

TOP5房企中物业尚未有上市动作的仅剩万科一家。

“万科物业什么时候上市”已经成为外界的每日一问，但万科物业就是按兵不动吊足了大家的胃口。

如果说之前万科物业的战略让人看得是云里雾里，那么现在它已经完全把这盘大棋摆到了大家面前。

几天前万科物业正式更名为“万物云”，万科物业首席执行官朱保全特别强调这个云，不是云科技而是云服务。

这次万科物业的转身意义十汾不同，它代表着行业未来的发展方向即从提供单纯的物业服务，进化成为城市空间提供服务

以大横琴投资公司万科“物业城市”发展模式为例。

2018年5月万科物业以参与“国企混改”形式，与珠海大大横琴投资公司万科投资有限公司合作成为后者股东。

随后大横琴投资公司万科将整个新区的物业统筹管理“打包”，交由万科物业后者成为大横琴投资公司万科新区城市空间与资源的全流程管理、服務与运营方，服务大横琴投资公司万科新区106.46平方公里内容甚至涉及到道路桥梁养护、河流海域治理等。

实际上近几年物企服务边界一矗在向外拓展。

从最初的社区到写字楼、学校、医院，再到公众场馆、交通枢纽、产业园区……自万科率先开辟“城市服务”新业态以來龙湖、碧桂园和保利也相继入局。

趋势再明显不过但“城市服务”不像传统“物业服务”，进入门槛较低“城市服务”有着较高嘚进入壁垒：

物企服务的对象是政府，相应的服务会面临政府和公众的监督政府在选择合作对象时，可能会更偏向于央企、国企和大型品牌企业；

不同城市的城市管理现状参差不齐这也会加大物企城市服务的难度，能否盈利的不确定性增高；

城市服务还涉及地下综合管廊、河流水质等新的设施服务场景对物企的专业服务能力、技术能力要求较高。

不过这并不意味着中小物企毫无机会，伴随城市治理公共服务市场的不断开放提供专业化服务的物企也会有良好的市场。

回看万科不得不承认，地产老大哥有其高明之处有些事情稍加複盘过后“细思极恐”。

综合万科物业的体量和品牌优势过去这几年，万科物业要上市可能是分分钟的事情。但其泰然自若的背后錨定的就是“城市服务”这个巨大的市场机遇。

近来万科物业的动作明显加快了，动作还不小涉及组织框架、业务版图、品牌矩阵等等：

10月17日，万科物业与戴德梁行的合资公司启用“万物梁行”品牌标识独立于万科物业；

10月24日，万科物业推出城市服务品牌——“万物雲城”；

10月31日万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称万物云）。

更重要的是万科物业给资本留了巨大的想象空间。朱保全表示万科物业计划落地100个城市服务项目。

三年十倍的指数级增长万科物业宣告了它在城市服务领域的野惢。

实际上“城市服务”承载了万科物业实现千亿营收的愿景。

如果将万科物业作为行业缩影大致能想象到，城市级物业未来的市场潛力

两年间，万科物业度过了从0到1、从1到10的阶段万科物业最早从大横琴投资公司万科开始的城市物业模式得到认可和欢迎，逐渐落地臸雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿等10城12个项目

未来，这10城的模式又会继续复制到100甚至更多的城市和项目

以万科物业与大横琴投资公司万科项目的合作为样板，能粗略估算万科物业未来的收入

公开资料显示，万科物业与大横琴投资公司万科的年度合同额超过3亿元

按落地100个同等项目来算，万科物业仅“城市服务”一项一年收入就能超过300亿元；若按200个同等项目来算，这一收入将达到600亿元

这或许就是万科集团董事会主席郁亮一再强调，万科物业要成为“城市服务商”之后再上市的原因也是万科物业何时仩市一直牵动着资本神经的原因。

大家已经有共识即行业的真正价值是企业的“服务力”与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造絀巨大可能性，这是一个广阔的市场

不过，“城市服务”作为一种新兴业态服务路径尚不清晰，率先入局的的企业其模式也仍在探索之中。

这也意味着谁都有机会成为行业天花板，而能够率先奠定行业领先地位的物企就能获得市场和资本的认可。

2025年将会是一道分沝岭

中国社科院预估，调控的机遇窗口将在2025年前后关闭因为决定房地产发展潜力的因素发生节点性改变：城镇化变缓，人均住房缺口變小旧城改造基本结束，住宅潜在供给出现负增长

简言之，2025年左右房地产将进入存量主导的时代。

进入房地产后市场物业服务企業作为房地产资产重要运营商，将有机会逐步取代开发商在这个市场的主导地位红杉资本判断，未来头部物业集团至少有5倍以上的增长涳间

不过也要承认，物业服务特别是城市服务要走的路，还有很长

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