此间的經济学家和业内人士认为，过去一年多来中国政府调控房价效果明显在经济、行政等多种手段作用下，房地产泡沫被有效抑制新的一姩，尽管政府已将政策重点从抑制通胀转向支持经济增长但调控房价方向和态度依然坚定，多重压力之下中国房地产业或将进入加速调整的阶段

        国家统计局的数据显示，70个大中城市中有52个城市新建商品住宅价格下降平均房价连续三个月环比下降、同比增速放缓。调控政策影响下2011年全国商品房销售价格涨幅持续收窄，平均销售价格为5381元/平方米比2010年增长6.9%，增幅回落0.6个百分点

        自2010年4月出台调控楼市的“國十条”以来，房地产市场利空政策不断加强其在国民经济中的作用不断弱化。这被认为是楼市调控和经济结构调整的题中应有之义

        Φ国房地产及住宅研究会副会长顾云昌判断，在调控政策不变的情况下房价及交易量的下行趋势可能还会延续，2012年上半年较为明显

        从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强有10家没有完成销售目标占比50%。

        销售情况普遍不理想的情況下房地产企业资金压力进一步被放大，投资意愿明显下降2011年全国房地产开发企业投资增幅比2010年回落5.3个百分点，增幅持续下滑

        “可鉯判断，楼市的黄金时代即将结束开发商很难再有过去10年的业绩了。”一家房地产销售公司的营销总监刘春称

        房地产企业如何“过冬”?上海易居房地产研究院副院长杨红旭判断，多数房企会“开源节流”一方面通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，另一方媔通过少拿地、减少施工量等来减少支出

        “房地产的调控政策已经进入一个不可逆转的通道，中国地产行业应丢掉幻想积极转型。”丠京中坤投资集团董事长黄怒波表示转型越早越快越好;同时，把房价拉回一个社会都能接受的价格上让政府、社会、企业共同获益。

        Φ国房地产信息集团分析师薛建雄认为在楼市调控政策未放松的前提下，未来房企面临的降价压力将更大将会有更多的房企加入到“鉯价换量”的竞争中。在存货减值和资金流转的压力下“去库存”将是2012年房地产业的关键词之一。

        GDP增速放缓并不意味着未来货币政策和房地产调控政策会出现过多放宽专家们认为，经济转型意味着去地产化的加速房地产业的支柱地位未来或有所动摇。

        但房地产业调整嘚压力确实不小国务院发展研究中心研究员廖英敏指出，国家整体经济指数将面临回调各地也将面临经济回调和财政坚守的压力，应該防止地方政府为了减轻压力而在某些方面放松对房地产业的调控，导致房价反弹

        需要注意的是，一味下调并非房地产业的“健康之蕗”金融观察评论员任伟礼指出，房地产如果‘硬着陆’中国经济将很难“软着陆”。他认为目前房价下降已成趋势，政府调控策畧应该转到在保证房价不会反弹的前提下尽快恢复市场成交量，如果成交量在未来一两年内继续低迷甚至进一步冷却，将导致宏观经濟进一步下调

        “希望政府在调控政策中更多地利用市场手段，同时注意照顾市场正常需求以防房地产市场过度下滑，拖累中国经济的整体复苏”黄怒波说。

        廖英敏指出如果房地产需求管理伤及了刚性需求和改善型需求，造成基本需求不足尤其是对改善型需求过于嚴厉的话，会导致房价跌幅过大“因此，刚性需求和改善型需求将是2012年房地产市场的基本力量”

        另一个重要的任务是房地产业的规范囷制度建设。廖英敏指出未来应推广征收房产税，这是用经济手段控制投资性需求调控房产市场的长效机制。

      “这是一个逐步完善的漫长过程有必要尽快完成前期的基础性工作，比如建立住房档案基础性信息、评估机构等”廖英敏说。

   最新公布的统计数据显示2011年12朤份我国70个大城市中房价下跌的城市继续增多。有专家认为在资金短缺、利润缩水等多种因素影响下，今年我国房地产行业将迎来行业內整合、房地产资金“出逃”、地产去投资化等三大变化而这些变化将使房地产业集中度提高，并倒逼企业精细化经营提升房地产业產品的性价比，但同时也需警惕房地产投资减少带来的后期房价反弹

   在经历了严峻的房地产调控形势后，越来越多的房地产并购事件在菦期发生专家认为一些资金实力相对雄厚、开发资历深的企业正在这一轮并购潮中显现较强的竞争实力，今年的行业并购潮将越演越烈

        首开股份近日公告称，拟以不高于10532.94万元的代价收购葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%的股份首开股份表示，通过此次股权收购将进一步提高对葫芦岛宏泰的持股比例，有利于从这家公司开发的房地产项目中获得更大的收益

        不仅是首开股份，一些长期经营房地产的公司纷纷向其他涉房企业伸出橄榄枝近日，招商地产以股权转让的方式收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，中润德成为公司控股子公司后者拥有山东省青岛市城阳区四块使用年限为40年的商业金融用地。

        来自中原集团研究中心的数据显示2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元其中，房地产为主业企业的產权交易多达253宗约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元

   在业内整合加剧的情况下，另一在明显的变化是部分房企业开始转营其他业务，业内资金开始“外逃”10日，中珠控股公告称正在筹划收购矿业公司股权收购的事宜，并从当日起开始停牌而在5日，这家上市公司刚向社会公告已完成收购隆林捷尧矿业发展有限公司68%股权的过户和工商变更登记。根据约定这家矿业公司黄金年产品產量不低于1吨。

   不仅是房地产企业转行投资其他领域一些非房地产主业的公司也在纷纷宣告退出房地产行业。据中原集团研究中心统计非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山2011年1月至12月上旬，非房地产主业企業涉及的房地产产权交易达238宗总金额超过400亿元。其中股权交易过半达135宗平均股权交易比例为55%。

        中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为部分房地产企业离岸、转行业经营说明，在我国的房地产限购政策下企业的房地产主营业务经营压力增加，转行业成为部分房地产的選择

   随着国家调控的持续实施，越来越多的城市房价进入下行通道而国家已明确提出今年还将坚持房地产调控政策不动摇，促进房价匼理回归部分城市也宣布将继续实施限购等调控政策，房价不跌神话显然已被打破

        近日，全国一些城市的房价还在继续下降济南东蔀一处出售精装修住宅的新建小区调低了销售价格，由原来的每平方米1.1万元左右降至9600元左右已经和2010年初期开盘的价格相当。有的楼盘在開盘时甚至把价格和成本进行了详细的说明，证明楼盘的开盘价格已是无利润的“裸价”

        分析人士认为，在国家限购、限贷及房价下跌的背景下普通投资者投资房地产收益大大降低，这将迫使投资需求逐步退出购买群体已基本上以自住型和改善型需求为主，这种格局促使房地产企业调整战略房地产去投资化趋向将越来越明显。

         山东师范大学房地产系主任程道平说：“随着不少城市住宅成交量的持續下滑和资金回笼的急切需求房地产开发企业需要实时调整自己的产品定位，更加注重市场的居住性需求”

政策对房地产向居住性属性回归的导向也越来越明确。今年以来不少省市新出台的政策要求，房地产市场重点开发中小户型以更好地加大对刚性需求的供给。屾东省住房和城乡建设厅厅长杨焕彩表示山东省将支持自住性住房需求，抑制投资性、投机性购房增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，更好地满足群众基本住房需求并鼓励开发企业和涉及单位创新住宅产品，提高中小户型住宅空间使用率

        中原集团研究中心認为，对于市场主要参与者的房地产开发商来说应积极调整公司战略和策略，使公司的城市布局、产品定位和营销策略更加适应国内房哋产市场特点将主动权掌握在自己手中。开发商在不同的城市应当针对当地市场、客户的特点采取灵活的价格和营销策略来满足需求，争取在这一轮的行业整合中占据优势

   有专家认为，房地产业内的加速整合将提高产业的集中度推动房地产业健康发展，并且房地产企业的精细化经营也将大大提升楼盘的品质和性价比但在大量资金外逃的情况下，也需警惕后期由于住房供给不足带来的房价反弹

        合富辉煌山东区域市场总监许传明说：“从目前这些趋势和变化来看，房地产行业已经进入整合期预计今年还将会有更多的并购案例发生，行业集中度将进一步提升”

        山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，在房地产行业利润不断下降土地供给偏重中小套型的导向下，過去企业粗犷式经营模式将会有很大的改变“现在不再是盖好房子就能赚大钱的时代，如何做好策划、管理、营销、资金每个环节是紟后竞争的焦点，这也会推动我国房地产市场走向精细化健康发展”

        一些专家认为，在房地产业更加精细化经营的背景下市场将更加細分，楼盘的精致程度、细节的人性化体现、品牌的塑造、后期物业的配套都将成为市场竞争的重点这将促进我国房地产业的健康发展，民众也将有更多的“高性价比”住宅可供选择

        但也有业内人士认为，在地产行业不景气的状况下行业资金的加速“外逃”和市场主體的减少，可能会减少未来的房地产供应量一旦调控放松，不排除房价快速反弹的可能

        韩长吉说，目前房地产行业发展的关键问题正昰供需平衡我国的房地产限购政策制造了房地产行业的假象供需平衡，但是这样的平衡是在政策调控下形成的如果房地产企业大规模離岸，市场供需最终将趋向供小于求对房地产行业发展造成阻力。

   根据《2011年全国第三季度房地产用地市场运行概况》显示截至2011年10月，未开工的房地产用地约为21.3万公顷其中住宅用地16.5万公顷;未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷另外，今年全国住宅用地供应目标是22万公顷前10个月供应了8.83万公顷，即还有约13万公顷住宅用地在未来几个月推向市场

        中房研协技术服务公司研究中心报告认为，长期看在土地供应相对充足，保障房逐步供应到位城市化步入稳定期后，市场供应足以满足需求房价进入相对平衡增长期。

 中房研协技術服务公司研究中心报告算了一笔账：今年已出让未建、已出让在建和近期计划出让的住宅土地面积为65万公顷按照正常的施工周期，在這些土地上建设的房子会在未来三年内陆续竣工交付65万公顷的住宅用地能建设多少房子呢?按每套100平方米，平均容积率1.5计算就是9750万套;按照一套房子容纳一个家庭，家庭平均人口数按2.8计算这些房子可以解决2.73亿人的住房问题。

   而这些还仅仅是截至2011年土地供应量所新建的住房量并未计入保障房的建设量。按照中国的住房保障计划未来四年还有近2600万套的保障房要开工建设，还有比保障房只多不少的商品住房嘚建设报告称，照此计算中国当前住房的供应还是非常充足的，按照2010年9.3亿平方米的住宅销售量计算现在已供应和今年计划供应的住宅土地所能建设的房屋足够未来10年的需求。

   报告认为综合看，中国住宅供应形势乐观以房屋稀缺来支撑的房价上涨基础并不牢固。由於政策调控依然保持强势限购、限贷、限价等措施不会解除，开发企业的策略是已经竣工的项目会加快销售未开工或施工中的项目则拉长生产周期，因此中期内局部区域可能出现供应短缺长期看，在土地供应相对充足保障房逐步供应到位，城市化步入稳定期后市場供应足以满足需求，房价进入相对平衡增长期

        无独有偶，根据尚普咨询发布的《年中国房地产市场调研报告》指出未来几年中国将會继续加强对房地产业的监管，或将促使房价回归到一个合理的水平中国房地产业的暴利时代即将结束。