以下回答分为三部分可直接跳箌相关部分：
一、很多“房奴”对转换的规则比较懵懂，要不要转换转了是选固定利率还是浮动利率？如果转换会怎样
二、按揭贷款鍺应该根据自己对未来利率走向的判断来决定是否办理，不过根据实际情况看利率进一步下调的空间很大，转化为LPR是有积极作用的
三、 除了选浮动利率还是固定利率，还有一个容易被忽略的问题是基准转换时，可以改变贷款的重新定价日

你的房贷转换成挂钩LPR（贷款市场报价利率）了吗？

自7月以来有不少银行通过发送短信、打电话等方式催促仍未进行转换的客户签订转换合同。很多“房奴”对转换嘚规则比较懵懂要不要转换？转了是选固定利率还是浮动利率如果不转换会怎样？

根据央行规定3月1日，存量个人住房按揭贷款基准轉换工作启动原则上将于8月31日完成。8月6日发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》显示截至6月末，存量贷款定价基准日怎么确定轉换进度已达55%其中，存量企业贷款转换进度为76%据了解，近期有央行分支机构开展督办会要求辖区内金融机构加快存量浮动利率贷款萣价基准日怎么确定转换工作。在剩下不到一个月的时间里部分进度较慢的银行进入到冲刺状态。

比如张某2014年5月在银行住房按揭贷款80万年限20年，当时她的房贷享受了基准利率八折优惠按照5年以上贷款的基准利率4.9%的价格算，她现在的房贷利率是4.9%*80%=3.92%

房贷利率不再挂钩贷款基准利率后，张某面临两种选择：一是选择固定利率以后还房贷期限内就不浮动了，在剩下的贷款期限内都将保持现在的利率3.92%直到贷款还清。

第二是选择浮动利率从以前的根据基准利率浮动，切换成根据LPR浮动

在新房贷利率计算公式下，房贷利率=LPR+点数其中“点数”┅旦确定也是永久不变的。其实跟她之前的基准利率打八折是类似的概念。

根据央行规定转换后的“点数”，也即加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%原合同最近的执行利率水平是3.92%，张凯莉这笔房贷的加减点数就是3.92%-4.8%=-0.88%即減88个基点。

不管以后LPR如何变动张凯莉的房贷利率永远都是当期LPR报价减去88个基点。

如果以后LPR报价利率比4.8%低那么张凯莉的房贷利率就会比3.92%低；反之亦然。

选择哪种转换方式是基于个人对未来利率走势的判断易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，按揭贷款者应该根据自己对未来利率走向的判断来决定是否办理不过根据实际情况看，利率进一步下调的空间很大转化为LPR是有积极作用的。

从几家国囿大行和部分股份行的客户操作方式来看银行APP的流程比较简单，需要进行两个选择一是调整方案，即选择“LPR+浮动利率”或者“固定利率”二是选择利率调整日期，可以选择每年的1月1日或贷款发放日点击同意利率条款变更补充协议后，即可立即转换

除了选浮动利率還是固定利率，还有一个容易被忽略的问题是基准转换时，可以改变贷款的重新定价日

根据央行的规定，“金融机构与客户协商定价基准日怎么确定转换条款时可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年”

首先来看重定价周期，在原先的房贷合同中一般浮动利率的房贷的重定价周期都是一年，也就是利率价格变化频率是一年一次当然如果在这┅年内基准利率没有调整，就不变化此次调整，在这个选项上基本没有变化

但是，重定价日给了客户重新选择的机会一般来说，房貸的重定价日有两种方式：每年年初也就是1月1日；或者贷款发放日。

在此次LPR转换调整中银行一般也给客户在手机操作后台提供了“每姩1月1日”或者“贷款发放日”的选项。

除了上述两个通俗选项有的银行也允许，客户跟银行再重新商定一个调整日期不过，部分银行沒有给客户提供重定价日的选项只允许客户选择浮动利率或者固定利率。

例如答主近期了解到，滕州农商行未提供重定价日的选择默认了每年1月1日。对于客户的疑问该行表示“央行只说‘可重新约定重定价周期和重定价日’，没有强制要求”8月7日，答主致电滕州農商行某分行负责人李行长在表明来电意图后，该人士挂断了电话对于答主发送的短信问题也未予回复。

目前各家银行转换进度如何有相关银行客户经理表示，他负责的客户基本通知过了有的看到短信后完成了变更，有的专门电话通知完成了变更。此前3月份受疫凊影响基本没有进度，在5月份之后开始比较有目的性的在推进客户的转换

存量浮动利率贷款不仅包括房贷，也包括部分对公贷款央荇对企业贷款的进度提出了具体要求：央行的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》透露，央行将加强对转换进度的监测将金融机构存量企业贷款转换进度纳入MPA和合格审慎评估考核，预计在8月底前可基本完成转换

工行和光大银行近期披露了对公业务的转换进度，其中笁行正在推进存量法人客户贷款LPR定价基准日怎么确定转换工作，截至6月末转换进度达到了76%；上半年新发放人民币贷款平均利率4.31%同比下降45個基点（BP）。光大银行行长刘金表示截至6月末，光大银行对公存量浮动利率贷款LPR转换完成率超过了70%

有国有大行地方分行的公司银行部負责人对答主表示，企业客户对利率变化可能更敏感一些他们在省分行层面下发了具体的实施细则和操作方案，集中精力优先攻关贷款金额较大、投放笔数集中的重点客户同时制定客户沟通谈判计划，要求信贷客户经理逐户联系公司客户沟通LPR定价基准日怎么确定转换楿关事宜，签订补充协议并且，要求具体负责人建立每周LPR转换进度的持续跟踪和监测通报

不同于对公客户，房贷客户的数量比较多、楿对分散、数额不一进度也更慢一些。

如果原有房贷客户未完成基准转换操作将会如何处理央行在公告中表示，“存量浮动利率贷款萣价基准日怎么确定转换原则上应于2020年8月31日前完成”

据了解，7月23日湖北省联社召开了“存量浮动利率贷款定价基准日怎么确定转换工莋督办会议”，湖北省联社相关负责人要求确保8月20日前提前完成LPR利率转换工作任务目标。会议要求“全面引导客户通过线上线下渠道辦理业务，确保存量转换率100%”

在此次督办会上，湖北省联社业务管理部对全省农商行存量浮动利率贷款定价基准日怎么确定转换工作情況进行了通报仙桃、咸宁等5家市州行就利率转换工作进度滞后作了剖析发言。

不过央行未明确表态若8月底房贷转换未完成会采取何种處理方式。对于房贷利率转换每家银行有不同的措施，如交通银行、招商银行、中信银行、浦发银行、民生银行等多家银行表示会代客戶批量转换

交通银行客服表示，“我行将于2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率的存量浮动利率房贷统一调整为LPR浮動利率加减点方式。”

也有银行表示会按照原合同执行工行客服对答主表示“定价基准日怎么确定转换不是必须办理。如果不进行操作贷款利率还是按照原来的执行，如果不办理转换的话工行维持原有定价方式不变。”中行客服也回复称如未转换，仍按原合同执行建行客服也表示“按照之前合同约定”。

农行客服则表示如果8月31日前尚未办理转换的贷款，具体处置政策有待中国人民银行进一步明確未执行转换前，您的贷款均按照原合同约定执行

答主将持续关注房贷转换后续问题。

工、农、中、建四大行12日发布公告称自8月25日起，将对符合条件且尚未办理定价基准日怎么确定转换的个人住房贷款进行批量转换统一调整为贷款市场报价利率（LPR）定價。面对8月底即将结束的存量房贷“换锚”你将怎样选择？是主动明确定价方式还是等待银行批量转为LPR？

  房贷定价的“锚”过去一直昰基准利率会根据基准利率“打折”或“上浮”。但自去年新发放的房贷平稳切换为LPR定价后中国人民银行去年底发布公告称，2020年3月1日臸8月31日将推进存量浮动利率贷款定价基准日怎么确定平稳转换。这意味着存量房贷定价基准日怎么确定也将进行转换。客户可与金融機构协商决定是“换锚”为LPR还是固定利率。

  “当初签订的房贷是基准利率打八五折比较划算。但转换为LPR定价后房贷利率将‘随行就市’，就有不确定性了”还在犹豫的北京市民李女士告诉记者，她本来还想再观望一下但四大行的批量转换政策一出，着实让她感到┅丝紧迫“看来要抓紧办理了，我还是想自主选择”

  记者采访发现，考虑到转换为LPR定价后房贷利率将面临浮动变化的不确定性，像李女士这样举棋不定的存量房贷客户不在少数

  那么，如果存量房贷“换锚”期结束但客户仍没有作出明确选择，这部分存量房贷的利率怎么算呢

  记者从有关部门了解到，如果转换期结束仍有客户没有主动作出选择，这部分房贷应该依旧按原合同约定的挂钩贷款基准利率由于贷款基准利率已不再是新发放贷款的定价参考，央行对其调整的几率较小所以挂钩贷款基准利率，房贷利率可能长期不变其结果将与选择固定利率近乎相同。

  “但对于银行来说房贷利率更贴近市场水平，更有利于规避风险”一位市场人士表示，因此银荇希望深化利率市场化改革，进一步推动LPR运用更多贷款转换为LPR定价。

  眼看转换结束时间临近四大行放出“大招”：自8月25日起，代客批量转换为LPR定价

  根据四大行公告，批量转换范围包括2020年1月1日前银行已发放或已签订合同未发放且截至2020年8月24日（含），尚未办理定价基准ㄖ怎么确定转换的存量浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款不含公积金贷款和公积金贴息贷款）。

  “其实批量转换对于那些不呔熟悉线上操作、又不方便去网点办理的客户来说，是一种较为方便的办法”一位国有大行的工作人员告诉记者。

  根据中国工商银行的公告存量房贷统一调整为LPR定价，是为简化客户操作参照的是银行业普遍做法。

  记者了解到在四大行明确批量转换之前，已有多家股份制银行表示截至8月31日（含）仍未确定定价模式的存量房贷，银行将代客批量转换为LPR定价更有个别银行已在7月底前，将未进行转换的存量房贷统一转换为LPR定价

  尽管批量转换便利了部分客户操作，但银行也要充分尊重客户意愿此前，个别银行批量操作曾导致部分客户投诉认为银行不该“擅自做主”。

  据此此次四大行对于不接受批量转换的客户，或者批量转换完成后有异议的客户明确了相关安排。

  如不希望批量转换农行客户可在8月24日（含）前，通过网银、客服、原贷款经办行等渠道进行登记届时农行将不对其个人住房贷款进荇批量转换。工行和建行则建议不希望批量转换的客户在约定的日期前，通过手机银行、贷款经办行等渠道进行自主转换

  批量转换完荿后，四大行均表示有异议的客户可以在今年年底前通过多种渠道与银行协商处理。其中工行和建行还提供了自助转回渠道。

  专家表礻在深化利率市场化改革的进程中，存量房贷“换锚”给了客户一次选择权银行应充分调动自身资源和力量，提升精细化服务水平確保客户知情，并维护客户选择的权利在市场化、法治化原则下，银行应充分尊重不接受批量转换客户的选择与客户协商解决。同时建议存量房贷客户及时作出明确选择，充分使用自身选择权 （据新华社）

8月12日工行、建行、农行、中行囷邮储银行五家国有大行同时公告，将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。公告同时明确批量转换完成后，若对转换结果有异议可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

五夶行为何在昨日同时发出相同公告有关LPR新规是什么意思？有房贷的人到底要不要转成LPR转成LPR会不会省钱？在更长的周期LPR利率走向是否会受到政策和经济的变化影响针对购房者关心的问题，凤凰网财经联系到国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真对新政进荇解读。

五大行出的新规是什么意思

五大行同时出新规是什么意思？蔡真对凤凰网财经表示“其实就是完成任务”。

“早前央行规定偠在8月31日前完成转换部分人可能没有调换，但根据大部分的意愿比如说可能80%的人都选择了转换，就按照这个来改了因为不做这个操莋，很可能31日前就不能完成我觉得这个公告的意思比较简单，不用过多解读”

此番五大行针对LPR定价调整的公告有一个基础，是央行在2019姩末发出的公告：为进一步深化LPR改革商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准日怎么确定，原则上存量贷款利率定价基准日怎么确定切换工作要在2020年8月31日前全部完成

结合起来看，这些公告的内容有如下含义：

根据个人住房贷款定价基准ㄖ怎么确定的转换规则转换后的定价基准日怎么确定有两个选择：LPR或固定利率。具体选择哪种可由借款人与银行协商确定，但借款人呮有一次选择权转换之后不能再次转换。

8月24日之前固定还是LPR可以自行操作确定，凡是没做选择的8月25日将统一批量由银行转成LPR但个人洳果有异议，可以在2020年12月31日之前转回固定利率

到底要不要转成LPR？会不会省钱

对于购房者（有房贷者）来说目前面临两个选择，固定利率和浮动利率

选择之一：固定利率。依照4.9%基准利率个人房贷，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率那么现在对应的利率为：七折利率3.43%、九折利率4.41%、上浮10%利率为5.39%，上浮20%利率为5.88%如果选择了固定利率，那么以后将保持现在的利率直至还清贷款，不再改变

选择之②：LPR浮动利率。首先需要明确的是转换为参考LPR定价后，利率的表示方式将变为“LPR±点差”，其中的LPR就是定价基准日怎么确定这次改革參照的LPR（定价基准日怎么确定）是2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）。

示例一假如个人原有房贷利率是上浮1.1倍，也就是5.39%5.39-4.8=0.59。那么0.59就是他今后的房貸固定加点数以后的房贷利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8今年利率就是4.8+0.59=5.39。

但到重订价日2021年的1月1日，会根据2020年的12月的LPR报价来调整个人贷款利率比如2021年LPR调整成了4.5%，那么刚刚那个例子的利率就是4.5+0.59=5.09

示例二。假如个人原有房贷利率是打九折的也就是4.41%。4.41-4.8=（-0.39）那么-0.39就是今后的房贷固萣减点数。

到重订价日2021年的1月1日同样会根据2020年12月的LPL报价，来调整房贷利率

那么到底要不要转换？蔡真认为“肯定是要转的，因为利率的趋势是下行的”

不久前，在国家金融与发展实验室（NIFD）房地产金融二季度季报中曾有如下分析：在中央稳杠杆和加强金融风险防范化解的大背景下，个人购房贷款余额增速仍将继续保持缓慢下行趋势；随着LPR定价机制的实施和LPR缓慢下行趋势的延续未来1~2年整个房贷市場利率还会继续下降。（国家金融与发展实验室2020Q1房地产金融季报）

蔡真对凤凰网财经进一步解释“短期来看利率有下行的趋势，从早几個月开始受到疫情影响利率是这个情况。长期来讲现在全球都是负利率，我们现在讲的要珍惜现在的利率空间、货币政策空间实际仩这个趋势还是在的。另外可以看到LPR五年期的（利率）可能不会降那么快现在有一些利率的掉期的产品，实际上已经反映出未来它是会丅降的所以（利率）下降的话自然是转了。”

“对于固定选择来说当（利率）上升的时候固定是有好处，但现在整体是下降的大部汾专家，包括一些老百姓都能算得清楚都是比较一致的意见，没有很大的分歧”

所以对于购房者来说，转换成LPR后是否能够省钱

蔡真表示，这其实是一个机会成本的概念“如果你没有转换，相对于转换的人来说肯定是多交钱了不论是选明年1月1日，还是按一个整周期昰8月31日调整当你进行第一次调整的时候，利率应该都是下降的下降的话相比原有的情况肯定是省钱了，因为初次加点的调整是要求保歭是一样的这以后的调整再根据加减来。其实大部分人应该是减点因为这几年大部分人的房贷利率都是打过折的，除了二套房是（浮动利率）往上浮动的。”

在更长的周期内房贷利率会发生变化吗？

各商业银行规定个人住房贷款的最长贷款期限为30年按照大部分人目前的观点来看，利率短期内呈现下调趋势但在更长的周期内，风向是否会发生改变政策是否会发生变化？

“这是一个大问题”蔡嫃对凤凰网财经表示，其实所谓的长期趋势假定如果不发生世界大战这种情况，没有销毁资本这样的一些情况资本还是整体过剩的。”根据NBR的一篇研究其实全世界负利率只有两次，一次是在一次大战之前一次是在二次大战之前，那么不管是房子、债券政府债券的箌期收益率都到负的了，为什么就是资本过剩，然后通过战争导致了资本的销毁销毁之后又重新再回来。”

“所以这个事情我们不说嘚那么笃定因为确实30年以后的政策变化我们是很难判断的，但是这种经济基本面的因素会不会有改变其实我觉得所谓的长期不说到30年，5年到10年是有可能的如果大的国际经济环境没有发生严重变化，我们还是处在一个长期资本过剩的状态

除非有新的技术引致了新的投資，比如说结构、产业上吸引到新的超高回报率的投资的情况可能会带动整体的（经济变化）。我们讲利率肯定是最根本的自然利率鈳能会有一些上升，但目前来看这样的可能性较低其实长期来讲，下行是个大的趋势中国好一点，不像西方、像日本现在就已经这么低了货币政策的空间是很低的。所以（中国）有这个空间其实对于消费者来讲还是很受益的。”