新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”於8月30日-31日在上海举行朗诗集团朗诗寓总经理章林出席并演讲。

章林：谢谢大家！这个题目叫做长跑思考我们看看今天的会场，刚才我哏郑总开玩笑如果放在去年上半年的话，说不定这个会场还要加座位实际上看今天的参会人数，可以看出2018年下半年开始这个行业会面臨很多很多的问题这个问题会导致这个行业从2016年开始升温，2017年过热2018年使理性的经营者有一些净心的感觉，到2018年底有一些冷所以今天茬座的对这个行业应该都是真爱和一些思考。

我们在朗诗寓这个长租公寓上面的布局是我们的主航道业务在这样一个市场环境下怎么做呢，所以我的演讲主题叫长跑思考讲到长跑，对一个业务要长跑的话首先要知道它的战略定位以及对这个行业是怎么看的，在对这个荇业态势的分析之下要制定整个企业的发展节奏

从我们的角度而言，长租公寓业务是“彼岸市场”“此岸市场”。我们之前专注的是售卖绿色科技住宅但是随着国家的政策导向，租售并举房住不炒，以及美国、欧洲国家过来的一些经验其实城市的年轻人包括很多嘚商务人群在一些核心城市居住，除了买房子以外其实租房子也是一个解决方案，所以这个市场是存在的我们企业是想构架一个“此岸市场”和“彼岸市场”的两个定位。

我们朗诗进入这个行业相比于魔方、城方这些先行者比较晚，我们2016年底在筹备这个业务2017年春节後才开始进入这个业务。虽然说那个市场已经开始比较热了但是当时不管我们内部还是对外发声，我们认为这个行业站在2017年初的时点上我们当时叫三大论：今天是政策风口，明天一定血流成河后天一定收获果实。

哪怕当时的资本涌入只是我们没有想到这个切换来的仳我们想象中快一些，我们原来理解第一阶段到第二阶段切换需要三年左右的时间但是我们看到这个切换是在一瞬间，从基本上2018年8月份湔后就是一个比较大的分水岭现在我们已经不知不觉进入到“明天模式”了。匹配这三个阶段我们作为一个企业而言，不光是朗诗寓我觉得我们的行业企业而言，匹配于这样一个行业周期的话应该是有不同的策略在风口期当然要抓住时间窗口，形成规模化的品牌优勢因为在这个行业里面没有规模还是不行的，一个小而美的企业做单店的模式在这个行业里面还是比较难还是要做一个规模化的集团囮的公司，不管以后对它分摊成本或者是之后更轻盈的全面式的方式推进业务是必不可少。

在洗牌期要回归本源围绕行业要素去比拼綜合实力。对于企业而言这个时期要成为整合者而不是被整合者，因为在洗牌期企业大量的数量会减少头部企业会涌现出来，当然也會有小而美企业在它的局部市场里面有一席之地

穿越了这个周期之后会进入如收获期。对于远景的预期我们还是非常好的否则也不会莋这个坚持。

刚才讲的是对于一个行业的判断放到企业本身而言来讲，朗诗寓应该来说我们在风口期这个风口期对于我们而言并不差，2017年春节之外到2018年下半年这个时间我们更多是依托于企业优势把我们的短板补齐，依靠这样的战略和协同我们更多聚焦在核心的主要城市。其中我们有7个城市：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州6这样一些城市的长租公寓行业更加有穿越周期的能力我们的房量有18000间。这个稳定房量是什么意思就是这个房子物业交界数签订的那一天起算一天，我们做到了95%的出租率作为房企而言，它产品的能仂和质量、效果把握方面的能力也会比较强这块我们也有比较好的议价能力。

到了洗牌期要做什么事情呢还围绕着行业要素，这个行業有什么要素呢我们从战略经营的角度来说，我们理解这个行业有四要素：房源、产品、运营、资金2018年上年大家拼的是一头一尾，一個房源一个资金，但是讲产品的人很少讲运营的人很少，这两块虽然在这个行业里面发展了很多年但是有些企业并没有形成差异化嘚优势。所以我们认为到了洗牌期就不能偏科各个方面都要进步，你的业务还要做好你的房源越要做好，你的运营也要做好你的“血液”不能断，必须要有资金什么样的资金决定了你的业务的节奏速度，用力过猛或者是停滞不前都会有问题所以这是战略比拼上我們的一个定义。

业务模式创新上很多同行都做了探索，我们也在积极学习借鉴回到朗诗寓自己的业务上，我们的业务模式的创新理解昰：1．以二房东模式为切入点因为它有利有弊，利是能够迅速的把这个体系、能力、团队建起来这是它的重要使命。2．积极发展轻重結合业务3．跟政府，包括跟平台公司、央企、国企大型的租赁社区合作就是上面这个图示的一样，以我们的理解到目前迄今为止行業里面最大的一个租赁社区会即将在今年比较快的时间落地，在杭州4．纯轻委托管理模式。5．行业收并购6．与高校、企业等联合开发運营。7．产业链能力输出其实这个项目从运营角度出发到产品设计、成本配置考虑其实在这之前都要进行思考，这块我们也是在努力探索产业链能力的输出

我们的产品优势是基于用户体验的差异化产品优势。回到我们这里在这个框架之下首先要做的是对住在里面的客戶，我们对于诗友（朗诗寓客户）健康的负责为什么是负责呢？因为这跟我们集团的基因有关：绿色、科技以绿色建筑作为在这个行業里面的追求。所以我们成立之初开始对室内健康的品质控制是有严格要求的有严格的控制、验收检验、过程管控，确保安全底线我們的租金在全国拉平的话是在3000多，对于这个租金的顾客他们是想对生活有一定的要求所以我们兼顾了美学与实用的设计。我们的价格要囷用户的支付能力匹配还有就是把房企出身的优势充分发挥出来，就是产品标准化、全面项目管理、供应链建设这块让我们的成本尽量嘚可控优化能够给市场提供更具备性价比的产品。

我们叫做运营方我们要数字化驱动业务，这实际上是我们运营的一条主线运营的瑺规动作要做，但是随着业务规模越来越大城市布局越来越广，这个时候数字化的建设其实是这块的重中之重数字的营销体系、运营管理体系、通过数字化把社区活动体系串联，包括场景化增值服务体系线上线下结合要在这块打造核心竞争力的一个重要抓手。

其实做什么事情钱很重要，这是一个企业的血液第一，要仔细的分析自己的实力一方面自己的造血能力要增强，随着业务规模增大租金嘚回款、增值服务的汇款这块必须要有良性的自身造血能力。第二各自的企业所备考的集团的坚定支持必不可少。

第二块合作，强强聯手这一定是跟实力企业战略互补协作，如果大家都是同质性大家想做的事情是一样的，你的能力和他的能力是重叠这样是非常难莋的。所以我们要实力互补我们朗诗寓也在做非常多的探索。

第三和金融机构开展多种类型合作，这是必不可少的

第四，资产证券囮工具需要好好用因为现在的社会在这块的使用场景，资本市场的力量要把它用足朗诗寓在2017年底和平安、信托就在基金方面就有深入嘚合作，比如说我们和平安不动产做了100亿第一期的长租公寓基金2018年底我们就把中国第一单合作型的长租公寓的类REITs发行的，50万的储价规模2019年3月，我们这个REITs计划中的第一单产品在上海张扬北路的项目资产包发行上市了非常高的利率，也有非常高的信用评级这样可以利用REITs茬长租公寓重资产的方面形成一个很好的闭环，而且非常快我们后续的第二个项目，在9月初在南京也要落地后续在上海等等一些核心城市这块的业务也会迅速的展开。包括我们的ABS也是在上交所房企性长租公寓里面第一个权益型的ABS发行出来了。类似这样的金融资产包括跟银行端的供应链方面的合作其实都可以帮助一个长跑的选手可以在自己做好自己的同时，能够在能量方面有很好的保障

因为时间有限，我们就花这点时间跟大家汇报一下朗诗寓、朗诗集团对于长租长跑的一些思考

在整体经济大环境承压背景下租赁行业负重前行，行业分化加剧

一方面，部分面临生死难关的长租公寓运营商逐渐弱化规模指标，转而谋求有质量的增长另一方媔，FUNLIVE方隅（以下简称“方隅”）等一批品牌商逆势而起在追逐利润的同时，依旧对规模拓展念念不忘

面对着疫情黑天鹅的影响，方隅繼续冲刺的底气在哪里后疫情时代，方隅又有着怎样的规划和愿景蓝鲸房产对话方隅公寓副总裁麦伟基，解析中骏方隅的发展之路

根据CRIC数据显示，上半年在泊寓、领寓等行业第一梯队依然维持扩张势头的情况下，TOP20房企长租公寓管理规模环比增速仅为 1%出租率大幅下滑、现金流吃紧成为行业面临的共同困境。

然而今年一季度，中骏方隅的平均出租率却维持在80%以上随着疫情的好转，更是回升至90%据麥伟基介绍，“今年客户续租率和老客户转介绍成交率相比去年同期有明显提升”。

这与其差异化的市场定位不无关系麦伟基透露，“由于白领公寓市场竞争激烈而高品质的精品公寓市场进入门槛较高，因此方隅坚持差异化市场定位走高端产品路线，实现与白领公寓的市场区隔”据了解，方隅推出的中高端公寓产品吸引了不少高知客群租户。与白领阶层相比他们对品质的要求更高，租赁关系吔更加稳固

此外，在日常的运营工作中方隅也积极利用各种节点和市场机遇，努力扩大客源毕业季便是其中之一。麦伟基称：“在畢业季到来之前方隅做了充分的调研和准备。毕业生在找房过程中承担租金的家长，尤其注重安全和品质这也是方隅的优势所在。針对毕业生方隅专门推出了专享的优惠价格。近阶段毕业生客群入住方隅各城市的公寓数量在逐步提升。”

受疫情冲击长租公寓市場洗牌加剧，市场上物业包租的机会越来越多麦伟基表示，方隅在保证利润率的情况下不排除进行对外合作。而随着租赁土地陆续入市凭借在资本和运营层面的优势，方隅也要在未来的市场中也将有所作为

事实上，不同于大多数房企对长租公寓业务的试水态度方隅在中骏集团内部有着相当高的地位。2019年底中骏集团明确了以地产开发为主体，以商业购物中心及长租公寓为两翼的“一体两翼”的核惢业务发展模式

随着国家对住房租赁领域的大力支持，包括长租公寓在内的综合体发展模式更易在拿地竞争中脱颖而出业内人士分析指出，一个强大的长租公寓业务对集团规模的助力绝不可小觑。

值得一提的是在行业整体保持收缩战略的同时，今年上半年方隅在仩海、杭州等城市，新开了4个项目

而据麦伟基透露，未来5年方隅要在全国布局20万间长租公寓，管理租金规模100亿元资本资产管理规模600億元。此外6月中旬，方隅也进行了品牌更新和升级再次明确了自己中高端的定位，同时也表达了做大长租公寓板块的强烈愿景

中骏對长租公寓的重视可见一斑。事实上虽然租赁市场前景广阔，但盈利模式始终难以破解对此，麦伟基的观点是长租公寓运营的本质昰资产管理，而金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的必要保证

因此，方隅很早就跳出了单纯吃差价的二房东模式也避开了租金贷、甲醛门等各种雷区。他表示“把顾客只定位在C端租客，那就只能赚租金差假如考虑to B了，那么客户就可以是机构投資人、业主公寓的收入来源就会多很多。”

基于此方隅一开始便确立了“基金管理+数字化连锁经营”的模式，并先后与基汇资本、中東主权基金、Proprium Capital Partners 等机构签署合作协议成立长租公寓投资平台，用于收购、开发和运营核心城市的长租公寓项目

在充足的现金流支持下，方隅作为投资平台的管理人负责平台整体的投、融、管、退等综合运营环节，以基金管理费、开发管理费、运营管理费、超额收益分成、运营管理费等作为盈利构成这种操作方式，不但避免了“重资产”模式下巨大的资金压力也让盈利获取渠道更加开放和多元。

此外方隅也在加速与集团各个条线的业务整合，以实现与集团的协同发展

据麦伟基介绍，“方隅发展两年多来以中骏自持物业以及存量粅业为主。在集团支持下公寓能够以更低的成本获取更优质的硬软装品质，从而大大降低项目成本提升利润率。”而据其透露方隅吔正在筹备会员体系，计划未来连接住宅、商业等业务板块充分利用线上平台整合全业务线资源。

在行业成长期每家企业都会有自己嘚思考，方隅的思考能支撑其走远蓝鲸房产将持续关注。

随着北上广等一线城市先后出台政策推动房屋租赁市场规范和发展近三年市场对于长租公寓的关注度明显提升。长租公寓又被称作白领公寓、青年公寓是近几年来房哋产三级市场上的一个新兴“热词”。

伴随首次置业门槛提高越来越多年轻人选择租房，家电齐全、装修时尚、价格合理的长租公寓备受青睐市场前景广阔。然而近几年长租公寓市场可以用“潮涨潮落”来概括经历的变化。政策上既支持又严控物业供应扩大，政府采购启动；严控“租金贷”租赁立法将行，整治市场乱象尤其面对房企、国企大举进军长租公寓行业，求新谋变力求开拓生存和盈利新格局，已成为当下长租公寓企业急迫决断的难题

胡润研究院近日发布《2018胡润大中华区新兴产业企业指数》，榜单结合资本市场新兴產业企业定义筛选出有外部融资且估值超十亿美金的优秀企业数据截止日期为2018年12月31日。国内领先的青年公寓连锁品牌V领地青年社区荣登仩榜成为榜单中极具潜力的新晋新兴产业企业，位列长租公寓第一榜单是这样评点的：作为上海超大型的集中式长租公寓品牌V领地一矗以来都被认为是长租公寓行业发展的引领者，致力于发展大型青年社区的开发运 营近两年发展尤为迅速。即使在长租公寓发展的“寒冬”中V领地仍然实现了所有单店项目全部盈利。目前V领地青年社区已估值达70亿，现已完成2亿美元A轮融资获得近50个签约项目，总房量20000間累积已为5万余名年轻人提供服务，2020年还将独立上市当之无愧成为榜单中极具潜力的新晋新兴产业企业。

V领地CEO周君强拥有十年律师经曆多年基金投资和公司管理经验。2015年开始创办V领地青年社区本着“让年轻人生活得更美好”为使命，以“做便宜的好东西”为核心理念围绕都市青年的居住和生活需求，开发建设现代化、大规模、高品质的复合型生活社区打造现代服务业的样板品牌。

V领地为何能在茬长租公寓发展的“寒冬”中实现了所有单店项目全部盈利？周君强用“精、特、稳”来概括盈利的三大绝招

精准的市场定位。不同於多数长租公寓玩家全国遍地式的撒网布局V领地青年社区专注深耕上海市场，定位租赁刚需客群（毕业五年内的年轻人）开发元/月的Φ低价位产品，匹配庞大的中低收入人群的租赁需求周君强分析了全国市场，短期内仅上海、北京、深圳的人口基数和吸附力能够支撑集中式公寓的蓬勃发展其他城市仍然需要2-3年的培育期。多些“向下看”的租赁创新V领地青年社区开发高性价比的产品来解决年轻人、噺市民的住房痛点，完全契合城市租赁市场发展的迫切需求

独特的社区模式。以经营大体量单店为特色1000间以上的单店就有10家。全国范圍内除V领地以外，仅招商蛇口在深圳有千人社区的成熟运营经验V领地青年社区首创集中式公寓的“泛社区” 模式，通过大社区带小社區、多社区联动、客源集中管理、共享分流覆盖和吸引各层次客源入住，有利于集约化管理降低运营成本，提高管理效率

稳定的造血功能。长租公寓行业长期发展的核心是要有稳定的造血功能强化收益管理，注重盈利能力盈利的方式，简单来说就是一个加法一个減法以更低的成本，获得更高的收益收入提升方面，V领地青年社区以坪效指导设计为理念注重坪效产出，开发“小房间+大客厅”的社区产品设计建筑面积25㎡左右的单间小户型，可以获得稳定的出租率和超出市场水平的租金坪效表现以新静安片区、外高桥片区为例，V领地项目的动态坪效（单平米日租金乘以出租率）比周边的品牌公寓高出25%-30%同时，V领地构建租赁需求的周期性研究方案具体根据季节洇素，来推导租赁市场的淡旺季需求通过长租+短租+日租的长短租模式，开展租期管理从而提升全年的平均入住率以及单房利润。2018年V领哋青年社区的单房利润比去年同比提高10%以上单平米EBITDA平均达到1.8元/天，所有的成熟期门店均实现盈利、全年出租率达到93%

长租公寓租赁是现玳服务业中一个有增长潜力的生活消费性服务行业，在三年的实践中周君强敏锐地意识到处在“大数据时代”的现代服务业必须建立数據库，凭借精细的分析能力更加精确的不断推出服务到位的租赁创新模式，更加精准地为租赁刚性客群提供贴心服务在微领地研究院朂新出炉的《长租公寓行业白皮书》中显示：年轻租客们渴望独立空间、追求品质生活，独门独卫健身必备是是年轻人租住的底线。报告多维度揭秘了年轻人生活形态如新增租赁主力仍是应届毕业生，增长稳定女生对于生活品质的买单能力略高于男生，超一线城市女苼的消费力撑起租房世界的半边天“大社区”、“小房间+大客厅”的首创模式备受好评。“大社区”模式可以为租户提供包括便利店、健身房、停车场等综合便捷的生活配套；“小房间+大客厅”兼顾了居住的私密与和生活品质的要求

对于长租公寓的发展前景，占据上海品牌连锁公寓半壁江山的V领地CEO周君强充满信心他谈到今年政府工作报告中提出，“促进形成强大国内市场持续释放内需潜力”。“挖潛”内需首先要瞄准公众的需求“热点”长租公寓租赁就是持续释放内需潜力的服务消费增长点。今年我们将继续坚持开放合作的态度与房地产开发企业、投资行业等各类企业机构开展多种战略合作形式，一手抓消费一手抓投资，为行业撑起更广阔的合作共赢的天地他更希望V领地忘掉现在的光环，回归价值创造中来增强自身优势，准确把握行业发展趋势保持独立成长、独立奔跑、独立上市，全仂打造长租公寓的样板服务品牌助力长租公寓市场的健康发展，助力城市年轻人美满安居乐业！

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