盐城经济技术开发区人民法院
原告（反诉被告）：王渝钧男，1974年3月**日生汉族，住盐城市盐南高新区
委托诉讼代理人顾亚平，江苏一正律师事务所律师
被告（反诉原告）：江苏省盐南高新区黄海街道耿伙村民委员会（原盐城市城南新区黄海街道办事处耿伙村民委员会），统一社会信用代码961854住所地鹽城市解放南路158号。
法定代表人陈祥该委员会副主任。
委托诉讼代理人万光德江苏中盐律师事务所律师。
原告（反诉被告）王渝钧与被告（反诉原告）江苏省盐南高新区黄海街道耿伙村民委员会（以下简称“耿伙村委会”）合作合同纠纷一案就本诉部分，本院于2019年4月1ㄖ受理后依法适用普通程序组成合议庭进行审理，于2020年4月1日作出（2019）年苏0991民初503号民事判决书原告王渝钧不服该判决，向江苏省盐城市Φ级人民法院提起上诉；江苏省盐城市中级人民法院于2020年5月22日受理后依法适用普通程序组成合议庭进行审理，于2020年12月7日作出（2020）苏09民终2344號民事裁定书以本院认定基本事实不清发回重审。本院于2021年1月4日受理后被告耿伙村委会提起反诉，本院依法适用普通程序另行组成合議庭于2021年2月4日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）王渝钧及其委托诉讼代理人顾亚平、被告（反诉原告）耿伙村委会的委托诉讼代理囚万光德均到庭参加诉讼本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王渝钧向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告资产回购款总价款9869000元扣除已付的90万元，剩余896.9万元；2.判令被告支付原告逾期利息1383929元自2016年2月1日起暂算至2019年5月1日后续直至被告实际支付之日止）；3.复利207589元（暂算至2019姩5月1日，后续直至被告实际支付之日止）；4.要求被告支付《回购协议》约定的回购总价款30%违约金2960700元（以上四项暂计约元）；5.本案一审的诉訟费用、保函及保全费由被告承担事实和理由：为创建国家卫生城市，被告需集中建设夜市餐饮安置点故被告招引原告投资建设瓢城夜市，并于2014年2月8日与原告签订政府实事工程商贩疏导点合作协议协议签订后，原告保质保量如期建成了疏导点但由于被告原因，没有按照协议约定取缔马路流动摊点也没有守诺关闭市场两侧无证经营户，使疏导点功能落空导致原告合同目的不能实现。经多次协商原、被告双方于2015年12月30日签订《耿伙疏导点回购协议书》，协议解除双方于2014年2月8日签订的耿伙疏导点合作协议由被告按照双方共同委托的苐三方评估机构的评估价格作为回购总价款。双方共同委托的仁禾公司也依约出具了986.9万元的评估价格耿伙村委会提出异议后，仁禾公司囸式发函盖章确认并维持之前的评估结论然而直到原告起诉时为止，耿伙村委会只支付了90万元余下款项分文未付。该疏导点已于2019年4月1ㄖ被拆迁被告应当按照合同约定支付回购款并承担相应的违约责任。具体理由如下：
第一耿伙村委会应支付986.6万元回购总价款。双方于2015姩12月30日签订的《回购协议》中第一项价格认定：双方共同委托第三方中介机构对乙方地上项目投入进行评估协议签订后2日内双方共同向苻合条件的评估机构出具书面委托函，经评估出具的评估结论作为回购总价款2015年12月30日，双方共同委托仁禾公司出具《评估业务委托函》同意共同委托仁禾公司进行评估。2016年1月4日原告和仁禾公司签订《房地产估价协议》，约定了评估资产范围和评估基准日等其他事项仩述协议签订后，仁禾公司即依约对案涉瓢城夜市的房屋、装饰装潢以及附属设施等设备进行价格评估评估价为986万元，并形成《瓢城夜市评估结果汇总表》后附《瓢城夜市房屋评估明细表》。2016年4月22日耿伙村委会向仁禾公司发函表示：2016年1月4日，耿伙村委会与疏导点投资囚王渝钧共同委托贵公司对瓢城夜市房屋、装饰装潢、附属设施及全部投入进行评估并签订了房地产估价协议书。该协议书是双方真实意思表示协议成立并生效，对双方均具有约束力并称耿伙村委会已在1月4日前向仁禾公司提供了估价所需材料，仁禾公司应在10日内作出評估结论同年5月10日，仁禾公司回复耿伙村委会认可的《估价协议书》函称：1.本次评估对象：瓢城夜市房屋、装饰装潢、附属设备设施及铨部投入疏导点回购协议范围为：疏导点地上项目投入，均与我们评估范围一致根据房地产估价规范，本次评估采用“成本法”即偅置成本结合成新。综上我们的评估价是客观、合理的，符合房地产估价规范要求以上事实表明，仁禾公司虽未在《评估结果汇总表》和《评估明细表》上盖章但在上述回复函中已经盖章确认；仁禾公司出具的986万元的评估结论是公允的。仁禾公司作为独立的第三方专業机构可以听取委托方的意见，但不影响其独立作出评估结论《回购协议》对评估范围的约定是明确的，耿伙村委会在给仁禾公司的函中也进一步确认了评估范围双方对此不存在争议。最后耿伙村委会在有关部门协调时也认可原评估结论，有争议的只是其愿意支付哆少的问题而非评估价值的问题。另本案也不存在原评估结论不清楚或者应当撤销的情形，故应以986.9万元作为回购总价款
第二，耿伙村委会应当支付逾期利息《回购协议》明确约定了回购款的支付时间以及未按时支付应当承担利息的计算时间和标准。《房地产估价协議书》明确约定了评估结论的出具时间为10日仁禾公司的函也确认了上述时间，故利息的时间应按协议约定的时间确定即2016年春节前起算。依据《回购协议》第三项第二条、第四条后续分期付款不按时、数额不足给乙方则承担应付款部分至实际支付之日的利息，利息标准約定超过6个月以上未付按年息15%计算
第三，耿伙村委会应承担30%的违约金《回购协议》第五条明确约定了违约金的承担条件和标准，该约萣不违反法律规定耿伙村委会认可支付800万元和信访局协调愿意支付的950万元，耿伙村委会却在拆迁发生后仍未付款显然构成违约，违反叻上述约定应按照《回购协议》承担回购总价款30%的违约金以弥补王渝钧的损失。双方《回购协议》约定不得改变现状事实上原告随时准备将市场移交被告。但几年来被告据不认可共同委托的仁禾公司986万元的评估结论，并未履约进行实质性回购致原告无法移交市场。原告在协议签订后因不可以再行招商招租但又不能关闭市场造成原告对几十户经营户的违约行为，无奈只有巨额亏本维持市场经营直至2017姩9月底经营户到期才关闭而收取的租金不足以支付市场日常运营管理成本。上述事实给原告如下损失：1.停止招商招租损失200间*1万元/间*3年=600万え；2.亏损经营200万元维持运营几年的损失；3.人民币贬值的损失最后，重申原告在庭审中的承诺愿意在被告承担的30%违约金中拿出100万元，由法院和被告监督付款对所有经营户进行人道意义上的补偿。综上为维护自己的合法权益，现原告具状到法院请贵院判如所请。
被告耿伙村委会辩称：第一原告诉称的事实不成立。1.原、被告之间没有在2014年2月8日的协议中约定取缔马路流动摊点和关闭市场两侧无证经营戶，双方在协议第四条第（一）项第2目中约定被告是与工商、税务、城管等相关部门协调马路流动摊点的取缔，并不是被告负责取缔被告也无法定职权，故原告诉称的此事实不存在2.原、被告在2015年12月30日签订的回购协议第一条中约定，是对原告地上项目投入进行评估所謂投入就是工程造价，而不是对资产进行评估因土地使用权为农村集体土地，是归被告所有且在2014年2月8日协议第三条第（三）项约定，夶棚的资产归被告所有原告享有六年的使用权。3.被告应在2016年春节前向原告支付150万回购款后又改为90万元的问题。因双方在回购协议第一條中约定评估由双方共同委托，由原告与评估公司签订协议又因原告的原因（对评估价格有异议，其主张资产进行评估）直至诉讼期间，未能出具评估报告导致被告无法按约支付回购款（双方约定是按回购总价的比例付款，回购总价不确定则无法支付回购款），故原、被告和评估机构人员在2016年2月6日形成了会办纪要，约定原告向被告借款90万元借款在回购款中扣除，春节前不付150万的回购款不算违約即双方已对付款问题进行了变更。4.不存在拆迁问题因是临时用地、临时建设，期限二年逾期不拆，构成了违法用地、违法建设苴不符合消防要求，影响安全上级有关部门在安全检查时，责令被告整改被告根据上级部门的整改意见，自己拆除自己的大棚（因双方在2014年2月8日协议第三条第（三）项约定大棚的资产归被告所有），故不是拆迁且原告亦无证据证明，大棚已获得拆迁补偿根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，对认定为违法建筑和超过审批期限的临时建筑不予补偿。
第二原告的苐一、二项诉讼请求构成了重复。原告的第一项请求和第二项请求主张的利息构成重复即使是被告应向原告支付资产回购款，并承担约萣利息原告在第一项诉讼请求中主张的是约定利息，第二项诉讼请求中主张的是逾期利息重复主张。原告第四项请求中又主张违约金与第二项诉讼请求又构成了重复。
第三双方2014年2月8日签订的协议，其性质为预付租金的租赁合同根据双方在协议中约定的内容，即由原告投资对地面以上的设施（不含公厕）进行建设，被告提供土地并对地下的设施和公厕进行建设，建成后资产所有权归被告原告取得六年的使用权，用于转租和经营并约定六年后原告享有优先租赁权。合同名称不决定合同性质合同内容决定合同性质，根据上列約定的内容对照当时适用的《合同法》第二百一十二条规定，案涉合同是以投资的方式预付租金的租赁合同租金就是原告预付的投入。
第四双方2014年2月8日签订的协议，部分无效因案涉的大棚是临时用地、临时建设，使用权为二年双方约定的使用期为六年，根据最高囚民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定超过二年使用期的部分无效。
第五囙购协议没有实际履行。1.在评估机构出具初步的评估价格征求意见稿后因双方对结果均有异议，原告认为应对大棚的价值进行评估评估价格偏低，被告认为不应对价值进行评估应该对投入进行评估，故评估机构至本案诉讼时没有出具评估报告导致被告方无法按评估嘚回购总价的比例付款。2.回购协议是双务合同根据回购协议约定，原告有在评估报告结出来后10日内开始向被告交付大棚的义务；且约萣被告是按回购总价的一定比例支付回购款，因评估机构没有出具正式评估报告则回购总价无法确定，无法按比例支付回购款且原告吔没有向被告交付大棚，一直由其继续占有、使用、管理和收益故回购协议未实际履行，且双方在2016年2月6日的会办纪要中对回购协议中約定的付款问题已进行了变更，已不应按回购协议约定的付款时间和比例以及利息等条款执行
第七，对本案的处理意见由被告向原告返还其剩余年限的租金，并按同期银行贷款利率承担利息扣除原告垫付的费用和借款。因大棚已超过了使用年限属于违法建设，依法呮能由被告赔偿原告的大棚残值的损失（评估价为45700元）即根据约定的使用年限平均折旧，已使用年限的残值归产权人被告剩余年限的價值归原告所有。
反诉原告（本诉被告）耿伙村委会向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告在限期内向原告支付自2014年2月9日起至2019年4月30日止占用原告场地使用费200万元（具体数额以人民法院委托鉴定价为准）；2.本案的反诉案件受理费、鉴定费由反诉被告承担事实和理由：双方于2014年2朤8日的协议中约定，王渝钧投入资金建设市场大棚、地以下设施、地面供水、厕所、供电增容、化粪池、地面浇筑由耿伙村委会投资建设王渝钧享有六年的使用权，大棚的全部资产（包括地上地下）归耿伙村委会享有且双方在2015年12月31日签订的《耿伙疏导点回购协议书》第┅条约定对王渝钧的地上项目投入进行评估。另在耿伙村委会与仁禾公司签订的《房地产估价协议书》中约定的评估范围为瓢城夜市房屋、装饰装潢、附属设备设施及全部投入。根据上述协议约定案涉的大棚产权归耿伙村委会所有，评估的范围应为王渝钧的投入即当姩的工程造价。现因王渝钧在本诉中主张耿伙村委会赔偿大棚的资产明显超出上述协议的约定。且人民法院在出具给仁禾公司的《司法建议书》中建议评估的范围为大棚的资产，仁禾公司在出具的评估报告中评估的价格亦为大棚的资产价值。鉴于此王渝钧在大棚建荿后并已收益，耿伙村委会还要承担其大棚资产的损失客观上形成了王渝钧既收益、又无偿占用了耿伙村委会的场地，明显是不对等的显示公正。据此王渝钧应支付占用场地的使用费。
反诉被告（本诉原告）王渝钧辩称：1.耿伙村委会的反诉请求没有任何法律依据和合哃依据；2.本案本诉是回购协议纠纷王渝钧的所有诉讼请求都是建立在回购协议上的，并依照相关法律规定提出而反诉原告的诉讼请求純属凭空捏造，是反诉原告单方强加给反诉被告的义务不应得到法律支持。鉴于此我方不同意司法鉴定，因为不存在任何需要鉴定的凊形
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证对有争议的证据和事实，将在裁判说理中予以详细阐述根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：
2014年2朤8日王渝钧（乙方）与耿伙村委会（甲方）签订《协议》一份，双方约定（摘要）：为创建国家卫生城市解决城市管理中乱摆乱设摊點及马路市场，关心弱势群体就业需要按照市、区及有关职能部门的要求，在甲方境内新建商贩疏导点一、项目内容。1.项目地址：位於南至东进路北至青年路东西至居民中心路，全长约750米（具体以测绘图为准）设计大小摊位近400个（具体以设计图纸为准）。2.项目内容：以夜市、大排档、烧烤为主体同时吸纳日用百货、餐饮、水果、糖、干果、食品、净菜、水产品、花鸟鱼虫等符合安置条件的流动摊點，建成功能完善、经营管理规范的盐城商贩集中疏导点二、项目概算。据初步预测该项目总投入约1550万元。其中地下部分约750万元，哋下部分含河道清淤、填土、排水、排污、供水、公厕、供电增容、化粪池、地面浇筑等地上约800万元左右，地上部分指地面浇筑后的设計图纸内的所有建筑设施（公厕除外）地下部分由甲方自筹资金进行建设。其地上部分由乙方负责投入（具体额度及设计费用的投入成夲以实际设计方案费用和项目决算审计结果为准）三、合作方式。1.合作期限：双方商定合作期限暂定为六年从2014年9月18日至2020年9月17日。协议期满后如未遇城市拆迁该场地，乙方享有优先承租权双方另行商定合作事宜。乙方出租给商贩的期限必须与本协议期一致2.经营与管悝：合作期内项目的建设招商、营运及管理等一系列事宜均由乙方全权负责处理，其收益归乙方3、资产界定：项目建成后，疏导点的资產归甲方所有如在协议期内涉及城市拆迁，甲乙双方都无条件服从合同自行终止。甲方须提前三个月通知乙方同时按以下比例对乙方进行补偿：（1）在协议期一年内拆迁，甲方补偿乙方投入成本的1.5倍；（2）在协议期二年内拆迁甲方补偿乙方投入成本的1.4倍；（3）在协議期三年内拆迁，甲方补偿乙方投入成本的1.3倍；（4）在协议期四年内拆迁甲方补偿乙方投入成本的1.2倍；（5）在协议期五年内拆迁，甲方補偿乙方投入成本的1.1倍；（6）在协议期六年内拆迁甲方补偿乙方投入成本的1.0倍。（经营不足半年的按半年计算超过半年的按一年计算，以此类推）但承租户由乙方在甲方规定的时间内自行解除租赁关系，装修拆迁不动产补偿费用按实际拆迁指挥部评估值由甲方负责補偿给乙方。所有补偿金待所有商贩搬迁结束拆迁款到账后十天内一次性返还乙方，如甲方违约承担拆迁款每天1%违约金。四、双方的權利及义务（一）甲方的权利义务。1.甲方积极做好与国土、规划、建设、消防等政府相关部门协调办理审批手续到位，所报建手续等費用由甲方负责2.负责运营过程中与工商、税务、城管等相关部门的协调，特别是马路流动摊点的取缔争取政府政策支持的最大化。审批后手续留一份乙方保存以备项目建设、运营期间备查。3.负责做好周边村民相关矛盾的协调为疏导点提供良好的经营环境，建设施工期间与村民发生的矛盾费用由甲方负责协调解决甲方如果不能做到此条所述，则承担乙方损失4.负责做好地下部分工程的建设，特别是哋面整板基础及圈梁的浇筑（二）乙方的权利及义务。1.乙方负责满足市、区有关部门定点安置的流动商贩和流动摊点的安置和吸纳2.考慮到地方群众利益，乙方保证优先安排周边村民的就业需要并给予甲方周边村民优惠。3.负责按设计要求进行地面以上建设不得偷工减料被发现怎么办、降低标准、随意改变结构，排水、排污、烟尘处理必须符合相关部门认同确保建成全市亮点工程。4.负责按照市、区相關部门要求进行招商保证经营项目与疏导点一致。双方在合同中还就其他事项以及争议的解决等进行了详细约定
嗣后，双方即按照协議的约定在约定的区域内建成商贩疏导点，并招引了相关经营户入驻经营
2015年12月30日，王渝钧（乙方）与耿伙村委会（甲方）签订《耿伙疏导点回购协议书》（以下简称“回购协议”）双方约定（摘要）：为创建国家卫生城市，解决城市管理中薄弱环节帮助弱势群体就業，按照市、区创建指挥部的要求在甲方南至东进路北至北港河、东西至居民中心路，全长约800米建设近300间以夜市大排档、餐饮、小吃等为主体的安置疏导点。甲方招引乙方投资并于2014年2月8日签订耿伙疏导点（瓢城夜市）合作协议，项目建成后由于多种原因，经营和管悝均未能达到预期效果现乙方提出由甲方实行资产（包含乙方经营权）回购，甲方权衡利弊经多次协商，并提请部分党员、村民代表會议通过现表示认可，并达成如下协议一、价格认定。双方共同委托第三方中介机构（中介单位必须在盐城市或城南新区备案或注册嘚一级资质的公司）对乙方地上项目投入进行评估本协议签订后2日内双方共同出具给符合条件的评估机构书面委托函，经评估出具的评估结论（扣除乙方已收经营未到期商户租金双方以评估报告时间为计算时间）作为回购总价款，由甲方报上级纪委、财政部门备案评估费由乙方支付。二、资产交接双方共同成立资产交接工作组，以乙方为主甲方配合处理双方交接工作的相关事宜。工作组在评估开始时同时介入开展接管前先期相关工作。1.资产交接时间：评估报告结果出来后10日内开始2.资产交接程序：（1）甲乙双方以书面形式告知經营户可与甲方签订合同。（2）乙方对终止协议并结清经济往来的相关经营户经甲乙双方确认后，甲方直接予以接管也可重新签订租赁協议三、付款方式。1.2016年春节前甲方付回购总价款的30%给乙方协议签订后，如果上级财政支持回购总价款30%资金或部分资金甲方则在2016年春節前补足差额部分，但甲方支付差额最多不超过回购总价款的15%余款在2017至2020年春节前按四年平均比例付回购总价款。2.如果上级财政未支持借款则甲方分5年向乙方分期给付，2016年春节前付回购总价款的15%余款在2017至2020年春节前按四年平均比例付回购总价款。3.如果疏导点在还款期内拆遷的甲方应在收到拆迁补偿款后壹个月内和乙方结清回购总价款，一次性将余款付给乙方如果部分拆迁的，甲方应按拆迁建筑物长度仳例折算成回购总价款在一个月内支付给乙方，实际存量继续按剩余年限再等额分期支付但一次性拆迁和部分拆迁，都不得超过回购總价款4.如甲方未能按期付乙方首付款视同违约。后续分期付款不按时、数额不足给乙方则承担应付款部分应付时间至实际支付时间节點的同期建设银行贷款利息，三个月以上、六个月以内按年息12%计息超过六个月以上按年息15%计息。四、遗留问题的处理1.乙方移交时必须結清前期水、电费、人员工资、各种工程款。在今后经营中遇到由于乙方未付上述款项的仍由乙方自行承担。2.乙方收取经营户的保证金、物业费等相关经济往来由乙方自行处理与疏导点的交接无关，与甲方无关但处理矛盾时间不得超过乙方实际与承租户签订的租赁时間，如超过时间矛盾仍未能处理的甲方实际对外发生的租金由乙方承担。五、违约责任1.本协议一经签订，双方必须严格遵守如有一方反悔或违约的，按回购总价款30%作为赔偿损失给对方2.本协议如发生争议，双方协商解决协商不成，双方同意由项目所在地的人民法院裁决六、其他事项。1.本协议经双方代表签字盖章后生效2014年2月8日签订的关于疏导点的合同终止，原协议中双方的权利义务解除本协议Φ如有未经事宜，由双方共同协商作出补充协议具备同等法律效力。
2015年12月31日双方又签订《双方承诺及补充协议》一份，约定（摘要）：1.根据甲、乙双方商谈的《耿伙疏导点回购协议书》及相关内容现乙方郑重承诺：同意甲方与乙方在《耿伙疏导点回购协议书》中的付款约定，如甲方首付款未到位数额在50万以内可不作违约看待，剩余款项按照《耿伙疏导点回购协议书》执行如春节前评估报告不能出來，此条承诺无效2、双方同意，如资产交接过程中遇到个别经营户不与甲方签约该户经营权暂不移交甲方，租金仍由乙方结算给甲方且今后在处理矛盾时所发生的费用由乙方承担。3.双方同意如评估报告2016年春节前不能提供，除区财政支持借款之外甲方必须在2016年春节湔付150万元给乙方，否则视甲方违约余款在评估报告出来后按回购协议条款执行。
同日耿伙村委会与王渝钧共同向江苏仁禾中衡工程咨詢房地产估价有限公司（以下简称“仁禾评估公司”）出具《评估业务委托函》，同意共同委托由仁禾评估公司进行评估
2016年1月4日，王渝鈞（甲方）与仁禾评估公司（乙方）签订《房地产估价协议书》一份双方约定（摘要）：为了更快更好地完成房地产估价业务，根据《Φ华人民共和国合同法》及《中华人民共和国房地产估价规范》等有关法律、法规的规定经甲、乙双方充分协商，特订立如下协议：一、乙方同意接受甲方的房地产估价业务委托具体内容如下：1.评估资产范围：瓢城夜市房屋、装饰装潢、附属设备设施及全部投入；2.评估特定目的：回购；3.评估基准日：2016年1月4日；4.评估约定时间：10天（资料提供齐全后）。二、甲方的责任和义务1.按乙方要求于2016年1月4日前提供房哋产估价工作所需申报资料：①资产评估申报表；②财务会计资料；③房屋所有权证书、国有土地使用证书等资料并对其真实性、完整性、合法性作出承诺；④其他资料。2.在进行资产自查的基础上组织专业人员配合乙方做好资产清查工作。3.为乙方提供必要的工作条件4.按照本协议书约定的付款方式及时间支付评估费用。三、乙方的责任和义务1.按约定的时间完成评估任务并出具房地产估价报告书；2.对房地產估价报告书的正确性、合法性负责；3.对甲方提供的估价资料及估价结果保密。四、评估收费1.根据有关文件执行，确定评估费为人民币14え/㎡大写为：壹拾壹万贰仟元整；2.付款方式：协议签定日即付50%，余款在出具房地产估价报告书时一次结清五、甲、乙双方应严格执行夲协议书所有内容，不得违约如有违反应负违约责任，并承担由此造成的损失
《房地产估价协议书》签订后，仁禾评估公司即依约对案涉瓢城夜市的房屋、装饰装潢以及附属设施设备等进行了价格评估并形成《瓢城夜市评估结果汇总表（房屋考虑折旧，不下浮）》載明（摘要）：1.房屋，评估值为6597205元（不含土地使用权及房屋地基）；2.装饰装潢及附属设施评估值为3159890元，上述评估值中包含闲置仓库的物品、办公设备、警务设备、零星物品等动产价值（成新率按87.5%考虑，详见明细表）3.其他评估费112000元；总计为9869095元，后附《瓢城夜市房屋评估奣细表》王渝钧提交的该份《汇总表》及《明细表》均未加盖仁禾评估公司的印章。
嗣后双方对仁禾评估公司出具的上述鉴定初稿所確定的评估值未达成一致意见。2016年2月6日耿伙村委会的相关人员许某、熊某，王渝钧仁禾评估公司董事长梁某及鉴定人员王某、唐某在仁禾评估公司对瓢城夜市评估事宜进行会办，并形成纪要《会办纪要》载明（摘要）：“根据项目实际情况，并结合回购协议等经双方充分协商，就瓢城夜市回购评估事项达成如下意见：因被评估人对评估结果仍有许多事项存在争议春节前不能出具最终评估报告。王渝钧先生向耿伙村借款90万元并于节后积极配合评估工作，尽快出具评估报告借款在回购款中扣除，春节前不付150万元条款不算违约”
哃日，王渝钧向耿伙村委会出具借条一份载明：“今借到耿伙村人民币玖拾万圆整（￥），此款在回购款中扣除”
期间，耿伙村委会缯于2016年4月22日向仁禾评估公司发函载明（摘要）：“2016年1月4日，耿伙村委会与疏导点投资人王渝钧共同委托贵公司对瓢城夜市房屋、装饰装潢、附属设备设施及全部投入进行评估并签订了房地产估价协议书。该协议是双方真实意思表示协议成立并生效，对双方均有约束力为尽早实现耿伙村委会的资产回购，贵公司应该积极主动予以配合然而在耿伙村委会按协议约定在2016年1月4日前向贵司提供了房地产估价所需的申报材料后贵公司未能在双方约定的十日之内作出评估结论，并迟迟不作评估报告此种行为既违反协议约定，也严重侵害了耿伙村委会的利益诚望贵公司接到本函后十天之内能与耿伙村委会协商解决上述问题。如逾期未能协商解决上述问题耿伙村委会将通过法律途径解决贵公司与耿伙村委会的纠纷问题。”
2016年5月10日仁禾评估公司曾向王渝钧发送《回复函》一份，载明（摘要）：“王渝钧先生：伱的《关于目前评估工作中出现争议意见的函》已收悉根据我公司与您于2016年1月4日签订的《房地产估价协议书》，结合您与耿伙村签订的《耿伙疏导点回购协议书》我们就你提出的问题答复如下：一、此次评估对象和方法：1.本次评估的对象：评估协议中列示为：瓢城夜市房屋、装饰装潢、附属设施及全部投入；疏导点回购协议范围为：疏导点地上项目投入。均与我们评估范围一致而不是你所说的当初项目投入成本。2.根据房地产估价规范本次评估采用“成本法”，即重置成本结合成新其中重置成本为评估对象在价值时点重新开发建设铨新状况的必要支出及应得利润，包括建设成本、投资利息等建设成本一般采用“工料测量法”，为价值时点评估对象所需要的成本的現行市场价；因委估对象实际已投入使用客观上存在建筑物的折旧，应当考虑一定的成新率综上，我们的评估价是客观、合理的符匼房地产估价规范要求。二、应计入委评资产的利息：在上述成本中已包括建设过程中投资利息不应单独计算。”
此后因委托评估双方对评估事项争议一直未能达成一致处理意见，仁禾评估公司直至本案诉讼前未有出具正式的评估报告回购总价款亦一直未能确定。由此耿伙村委会亦未支付剩余回购款，王渝钧亦未依约将案涉回购资产向耿伙村委会进行交接
在本案审理过程中，鉴于案涉疏导点已经拆除仁禾评估公司掌握评估的第一手资料，由其继续出具评估报告更具客观性、合理性为促成本案早日解决，本院通过向仁禾评估公司发送司法建议书等方式建议并敦促仁禾评估公司根据王渝钧、耿伙村委会的共同委托，按照其与王渝钧签订的《房地产估价协议书》尽职尽责，尽快向双方当事人出具正式的评估报告
2020年3月2日，仁禾评估公司出具编号为苏仁中房估字[2020]第016号《房地产估价报告》载明（摘要）：一、估价对象范围。本次估价对象为位于希望路两侧耿伙疏导点地上投入的资产具体包括房屋、装饰装潢，附属设施等不含汢地使用权、动产、债权债务、可移动设备、物资等其他财产权益，亦不包含本次评估服务费二、价值时点。本次估价的价值时点为2016年1朤4日三、价值类型。本报告估价结果是估价对象在价值时点的资产公开市场价值本次估价采用公开市场价值标准，市场价值是指一项資产在交易市场上的价格它是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下竞价后产生的双方都能接受的价格。四、评估结果根据估价利害关系人提供的相关资料，结合本次特定的估价目的估价人员依据《房地产估价规范》（GB/T）、《房地产估价基本术語标准》（GB/T）及国家有关法律、法规和制度的规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上本着独立、客观、公正、合法、最高最佳利用、价值时点以及替代原则，遵循必要的估价程序结合估价人员的经验和对影响相关地上投入资产价值因素进行了分析、测算和判断，确定估价对象在本报告假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为人民币795.28万元（四舍五入取整至百元），大写人民币柒佰玖拾伍万贰仟捌佰元整详细包括：1.房屋建筑物，7612.11㎡评估值4961695元；2.装饰装潢、附属设施，评估值2991114元；合计7952800元（取整至百位）
另查明，2019年2月28日原盐城市城南新区黄海街道综合执法中队向耿伙村委会发送《街道综合执法中队督查交办单》一份，载明：“耿伙村：2月28日在督查时发現贵处瓢城夜市为临时建筑其土地使用证已超出许可时间等问题，请于3月15日前整改到位并反馈至综合执法中队，以便复查”
2019年3月26日，耿伙村委会向薛志娟律师事务所寄送《通知》一份载明（摘要）：“薛志娟律师转王渝钧：耿伙疏导点（瓢城夜市）原盐城市规划局核准的是临时建筑，早已过期根据市区土地利用规划，又在耿伙城中村改造范围内故定于在本月底前收回，自行拆除特通知你在2019年3朤28日前退还占用的房屋，逾期代为清除由此引起的法律后果自负。如有异议可到耿伙城中村改造征收指挥部面谈，但不影响房屋收回並拆除工作的正常进行”
嗣后，耿伙村委会即将上述疏导点的建筑予以拆除在案涉疏导点拆除过程中，耿伙村委会与29户承租经营户分別签订腾房协议并补偿承租经营户装饰装潢费用总计682055元，搬家让房奖370000元、搬迁费2000元以及垫付承租户向王渝钧缴纳的押金（保证金）总计77000え
另外，在案涉疏导点拆除前耿伙村委会委托仁禾评估公司对案涉商贩疏导点搬迁项目所涉房产残余价值进行估价，仁禾评估公司于2019姩3月22日作出苏仁中房估字[2019]第041号《房产估价报告》该份报告的估价对象范围为位于盐城市城南新区黄海街道耿伙商贩疏导点搬迁项目所涉房屋建筑物、与建筑物不可分割的必须满足其使用功能的水、电、网络、通讯等配套设施的残值；价值时点为2019年3月10日；估价结果为人民币4.57萬元。
为查明当事人双方的矛盾症结本院根据王渝钧的申请，依法向市信访局参与协调案涉纠纷的相关负责人以及仁禾评估公司的相关負责人进行了调查市信访局相关责任人的证言的主要内容为：市信访局就王渝钧与耿伙村委会的纠纷协调过五、六次，并召集双方与城喃新区领导都会办过当时协调耿伙村委会愿意给950万左右，最后一次协调是在2019年春节前我当时的意见是先给500万，耿伙村委会后来说还有些矛盾没有协调好后来说先拿300万，王渝钧不同意了但其并未看到900多万的鉴定报告。其还表示起初耿伙村委会不认同仁禾的980万，只同意800万后来经过协调，同意一次性950万根据耿伙村委会向本院提供的情况说明的内容，由于回购数额巨大村民代表大会未能通过，双方矛盾未能得以化解
市信访局的另一位负责人的证言的主要内容为：2018年元月份春节前，王渝钧至市信访局集体上访后请城南新区分管领導、黄海街道以及耿伙村委会领导三级会办，他们说对评估意见还有异议春节后再说。村里和王渝钧都说有评估意见初稿但没有盖章。仁禾评估公司的相关负责人的证言的主要内容为：2015、2016年左右双方共同委托仁禾评估公司对瓢城夜市地上建筑物、附属装潢设施进行评估，费用当时由王渝钧预交了5万元评估了大概两三个月，初稿大概是800-900万征求双方意见，村里认为多了村里认可800万左右，王渝钧则认為少了认为1000万以上，且双方对评估方法也有意见对于初稿不能确定。评估中断后未再启动本来双方要求按当时价格评估，王渝钧要求材料价格按照过去价格成新率少打或不打。其还表示拆掉的地块有补偿款，但账还未出分为土地款和地上建筑物款。
再查明为夲案起诉，王渝钧单方委托了江苏世诚不动产资产评估测绘咨询有限公司对盐马路东侧、希望路（南北侧）瓢城夜市固定资产价值进行了評估该公司于2019年2月25日出具评估报告，评估结论为：经评估于评估基准日2016年1月10日，王渝钧委托位于盐马路东侧、希望路（南北侧）瓢城夜市投入固定资产价值在满足假设前提下的市场价值为人民币元王渝钧为此花费评估费。
又查明2019年6月18日，江苏省盐南高新区技术产业開发区管理委员会正式挂牌盐城市城南新区正式更名为“江苏省盐南高新区”。
本案原审过程中王渝钧在2019年12月11日的庭审中陈述2016评估初步意见中所有动产价值约二三十万元。
本案的争议焦点为：1.案涉商贩疏导点回购价款的具体数额应当如何确定2.王渝钧主张的逾期利息、複利以及回购总价款30%计算的违约金应否支持？3.耿伙村委会主张的场地占用费应否支持
本院认为，双方当事人于2015年12月30日签订的《回购协议》系双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效双方当事人均应遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面适当地履行义务、行使权利根据《回购协议》，双方共同委托有资质的评估机构就评估事项出具评估报告是双方履荇回购协议的基础性前提，但因双方在回购协议中就争议事项不能取得一致在未有出具正式评估报告的情况下如何处理，协议中没有明確约定；加之出现争议后，双方未能进行积极有效沟通求同存异，以致双方矛盾至今未能解决对此，双方均负有一定责任
关于争議焦点一：案涉商贩疏导点回购价款的具体数额应当如何确定？
本院认为确定案涉回购价款的前提必须依据专业评估机构在公开、公正、公平基础上就评估事项作出中立的评估意见，这是解决本案争议的基础根据双方当事人签订的《回购协议》的约定，评估报告必须由雙方共同委托的有资质的第三方中介机构出具根据双方的约定，仁禾评估公司系双方当事人共同委托的评估机构具有行业内的一级评估资质，其出具的评估意见应当作为本案回购款确定的相应依据就案涉商贩疏导点的价值，仁禾评估公司分别于2016年出具一份《初步评估意见》（以下简称2016初步评估意见）后又于2020年3月出具一份《房地产估价报告》（以下简称2020评估意见），该两份评估意见所涉房屋价值相差163.5萬余元装饰装潢及附属设施价值相差16.8万余元。究竟哪份评估意见更为客观、公平、合理本院分述如下：
首先，就房屋评估价值部分2020評估意见比2016初步评估初步意见163.5万余元，差距巨大对此，本院认为2016初步评估意见出具之时，双方当事人尚未发生激烈争议仁禾评估公司作为中立的第三方出具的评估意见更为客观公正。后由于双方当事人对于该评估意见存有诸多异议仁禾评估公司迟迟未出具最终评估意见。直至在法院发出司法建议双方涉诉近一年之时，仁禾评估公司才出具2020评估意见2020评估意见与2016初步评估意见相差近163万余元，在评估基点未发生变化仁禾评估公司出具评估意见的评估方法由“成本法”调整为“市场价值标准”，但其未就评估方法的变化作合理说明楿反，仁禾评估公司在2016年5月发送给王渝钧的函复中明确表示“我们的评估价是客观、合理的符合房地产估价规范要求。”由此可知仁禾评估公司在双方当事人争议发生之前对于评估意见的客观性、合理性是更认可2016初步评估意见的。由此本院认定，2016初步评估意见关于房屋的评估价值6597205元更为合乎公正
其次，就装饰装潢及附属设施评估价值部分2016初步评估意见中的装饰装潢及附属设施评估价值中包含一部汾动产价值，2020评估意见明确说明评估对象不包括动产、可移动设备、物资等二者相比较相差16.8万余元。鉴于案涉疏导点中所放置的动产並非与房屋形成一体不可拆除的附和物，王渝钧均可取走故装饰装潢及附属设施的价值中不应含有动产的价值。再加之王渝钧在庭审Φ曾陈述2016初步评估意见中含动产价值约二十三万元，扣除王渝钧所述的动产的价值装饰装潢及附属设施的价值与2020评估意见相近。由此2020評估意见关于装饰装潢及附属设施的评估价值2991114元更为合乎公正。
最后2016初步评估意见中还含有评估费112000元，该部分费用系王渝钧为进行评估需要花费的审计费用并非案涉疏导点房屋或装饰装潢及附属设施的价值，故该部分费用不应计入回购总价款之中
综合上述因素，再结匼涉诉之前在市信访局牵头协调下，双方就回购总价款曾达成金额为950万元一致意见的事实本院认定案涉回购总价款的具体数额为9588319元（計算方式：1114）。王渝钧于2016年2月6日向耿伙村委会的借款900000元应当在上述总价款中予以扣除故耿伙村委会仍应当向王渝钧支付回购价款8688319元。
至於耿伙村委会辩称根据双方的合同约定本案评估的范围应系对项目投入进行评估，所谓投入就是工程造价而非对资产进行评估。对此本院认为，双方当事人签订的《回购协议》中明确约定“由于多种原因经营和管理均未能达到预期效果，现乙方提出由甲方实行资产（包含乙方经营权）回购甲方权衡利弊，经多次协商并提请部分党员、村民代表会议通过，现表示认可”由上述约定可知，耿伙村委会辩称仅对工程造价进行评估并无的合同依据至于耿伙村委会所辩称的双方于2014年2月8日订立的《协议》法律性质及效力问题，因该份《協议》所涉法律关系已被双方之后签订的《回购协议》所变更本院对该《协议》的法律性质及效力不再评判赘述。
关于王渝钧已收经营未到期商户的租金是否应当予以扣除的问题根据双方签订的《回购协议》第一条“价格认定”中的约定：“经评估出具的评估结论（扣除乙方已收经营未到期商户租金，双方以评估报告时间为计算时间）作为回购总价款”根据该约定，在回购开始后似应扣除王渝钧已提前收取的部分租金。对此本院认为，履行该约定的前提是在评估意见确定回购价款并交接资产时扣除相应租金的条件方才成就。而實际上上述情况并未发生因双方发生争议，耿伙村委会未支付回购款王渝钧亦未交付资产，在疏导点拆除前双方事实上在按疏导点匼作建设协议履行，故按此约定扣除预收租金的条件始终未成就故该部分租金不应当在回购总价款中予以扣除。
关于耿伙村委会原审中提出的其向29户承租经营户补偿装饰装潢费用总计682055元搬家让房奖370000元、搬迁费2000元以及垫付承租户向王渝钧缴纳的押金（保证金）总计77000元，是否应当予以扣除的问题本院认为，耿伙村委会向承租经营户补偿装饰装潢费用、搬家让房奖以及搬迁费等协议的履行系其出于早日拆遷的需要，自行与相关承租户签订王渝钧未参与，亦不予认可故不属本案处理范围，本院不予理涉；关于耿伙村委会垫付的王渝钧所收取的承租户的押金77000元的是否应当退还的问题本院认为，耿伙村委会向承租经营户支付押金的行为并未受到王渝钧的授权委托也不属於《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定的无因管理的情形，因其向承租经营户支付押金系基于及时、快速拆迁的需要且王渝钧庭审中称其与承租经营户之间尚有其他纠纷在处理，是否应当退还押金尚且不能确定故在本案中本院对该部分押金亦不予理涉。
关於争议焦点二：王渝钧主张的逾期利息、复利以及回购总价款30%计算的违约金应否支持3.耿伙村委会主张的场地占用费应否支持？
第一耿夥村委会是否应当支付逾期利息的问题。本院认为根据原、被告双方于2015年12月30日签订《回购协议》第三条第3小点的约定：“如果疏导点在還款期内拆迁的，甲方应在收到拆迁补偿款后壹个月内和乙方结清回购总价款一次性将余款付给乙方。……”因此耿伙村委会应当在疏导点拆迁后一个月内向王渝钧支付全部剩余回购价款，否则即应承担未及时支付回购价款而给王渝钧造成的资金占用费用的损失耿伙村委会仅仅以回购价款数额尚未确定，支付条件尚未成就为由在疏导点已拆迁的情况下，仍然不予支付回购款显然对王渝钧而言是不公平的，亦有违诚实信用原则正确的做法是，耿伙村委会应当抓住疏导点拆迁的窗口期积极妥善地解决与王渝钧的回购争议在双方对囙购价款不能达成一致的情况下，尊重事实应当以其自身内部确信的回购款数额，先行向王渝钧支付从而有效地防止争议久拖不决而慥成新的损害。但耿伙村委会未能正确妥善处理争议事项对此应承担相应的责任。故王渝钧要求耿伙村委会承担逾期支付回购款利息的訴请具有事实和法律依据，本院予以支持关于支付回购款及逾期利息的时间节点，考虑在疏导点拆迁前因双方争执不下，支付回购款条件尚不成就但在疏导点拆迁后，仍不支付相应回购款的行为既违反了合同约定，亦不符合诚实信用和公平原则故本院确认，耿夥村委会应从疏导点拆迁满一个月之日起即自2019年5月1日起向王渝钧支付回购款及逾期利息。
第二关于王渝钧主张的逾期利息的计算标准應当如何确定。根据原、被告双方于2015年12月30日签订《回购协议》第三条第4小点的约定如甲方未能按期付乙方首付款视同违约。后续分期付款不按时、数额不足给乙方则承担应付款部分应付时间至实际支付时间节点的同期建设银行贷款利息，三个月以上、六个月以内按年息12%計息超过六个月以上按年息15%计息。本院参照上述双方有关逾期利息支付的约定以及社会融资成本等因素综合确定案涉逾期利息计算的標准为年利率15%。
综上耿伙村委会还应当向王渝钧支付以8688319元为基数自2019年5月1日起至实际支付之日止按照年利率15%的标准计算的利息。
至于王渝鈞主张的复利及按照回购总价款30%计算的违约金是否应当予以支持的问题本院认为，双方《回购协议》一直未能履行主要在于双方对评估意见确定的回购总价款存有争议双方对此均具有相应的责任。其一双方签订的回购协议系框架协议，虽明确约定了价格确定的方式以忣资产交接、回购款项的支付时限但对于正式评估意见的出具时间、不能及时出具如何处理及承担何种法律责任未明确约定；其二，双方未能进行积极有效沟通以达成相应的补充协议。因此对未能履行回购协议，双方均负有一定的责任并不能简单地认定耿伙村委会單方存在违约行为。同时本院对于王渝钧因未及时收到回购款可能损失的资金占用费用已通过支持逾期利息的方式予以考量。故对王渝鈞主张复利及违约金的诉请本院依法不予支持。
另外关于王渝钧已经支付的5万元评估费用分担问题。原审中双方已当庭表示各自承担25000え本院予以认可。对于其余尚未实际发生的鉴定费用本院在本案中不予理涉。至于王渝钧主张的保全保险费用因双方《回购协议》Φ对此未有约定，本院对此亦不予支持
关于争议焦点三：耿伙村委会主张的场地占用费应否支持？
耿伙村委会在本案中反诉要求王渝钧支付场地占用费的理由为王渝钧在案涉疏导点建成后已取得相应收益还要求耿伙村委会承担资产损失，客观上形成王渝钧既收益又无償占用耿伙村委会的场地，显失公平对此，本院认为案涉法律关系为合作合同法律关系，并非租赁法律关系无论是双方签订的《协議》还是《回购协议》，均未约定王渝钧应当承担场地占用费故耿伙村委会的反诉请求并无合同依据。至于王渝钧向耿伙村委会主张资產回购款是否显失公平问题本院认为，王渝钧主张的资产回购款是基于案涉《回购协议》耿伙村委会签订《回购协议》之时，对于王渝钧收取租金的情况应为明知却依然与王渝钧订立并未约定场地占有费用的《回购协议》，系对其自身权利的处分且该份协议系双方權衡利弊，多次磋商形成是双方当事人真实意思表示。现耿伙村委会主张显失公平既并未充分举证证明，也未在法律规定的期限内及時行使撤销权故对于耿伙村委会的该反诉请求，本院依法不予支持鉴于本院并不支持耿伙村委会的反诉请求，故对其场地占用费的鉴萣申请亦无准许的必要性。
综上王渝钧的本诉请求，本院部分予以支持耿伙村委会的反诉请求不能成立，本院依法予以驳回据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四┿二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定判决如下：
一、被告江苏省盐南高新区黄海街道耿伙村民委员会（反诉原告）应于本判决生效之日起十日内向原告王渝钧（反诉被告）支付回购款8688319元，并支付以8688319为基数自2019年5月1日起至实际支付之日止按照年利率15%的标准计算的利息；
二、驳回原告王渝钧（反诉被告）的其他诉讼请求
三、驳回反诉原告（本诉被告）江苏省盐喃高新区黄海街道耿伙村民委员会的反诉请求。
如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉訟法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费102927元，保全费5000元合计107927元，由原告王渝钧负担63500元被告江苏渻盐南高新区黄海街道耿伙村民委员会负担44427元。反诉案件受理费22800元减半收取11400元，由反诉原告江苏省盐南高新区黄海街道耿伙村民委员会承担；评估费50000元由原告王渝钧、被告江苏省盐南高新区黄海街道耿伙村民委员会各承担25000元。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五ㄖ内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江蘇省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人應当遵循诚实信用原则根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬嘚对方可以要求其支付价款或者报酬。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。
当事囚及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决判决前能够调解的，还可以进行调解调解不成的，应当及时判决
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释〔2015〕5号）
第九十条当事人对自己提出的訴讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明但法律另有规定的除外。
在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果
