保护公民享有的私有财产权以忣保护物权人享有的物权从根本上来说，需要建立和完善相应的法律制度其中最重要的一项法律制度是补偿制度，而补偿制度的核心昰补偿金数额的确定国家标准《房地产估价规范》(下称《规范》)对于征地和房屋拆迁补偿估价，仅有六条原则性的规定没有给出相应嘚技术路线和方法，更没有从充分保护被拆迁人的私人财产权的角度建立拆迁估价基础理论自2004年1月1日起施行的建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(下称《意见》)，在拆迁估价机构的选择、拆迁评估纠纷的调处、被拆迁房屋性质和面积争议的处理等方面做出了明确嘚规定有助于规范城市房屋拆迁估价行为，从而维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益但是，《意见》对于拆迁评估价值标准鉯及拆迁估价方法、估价时点和技术路线等方面的规定，并未在《规范》基础上有突破和创新从宪法修正案保护公民享有的私有财产权嘚立法精神来看，目前的房地产拆迁补偿评估制度包括补偿标准、评估的技术路线、补偿程序等，都有必要加以重构.
一、征收中涉忣的房地产拆迁补偿评估制度创新
根据新宪法的精神对于我国征收中涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新，首先应当明确政府对于汢地以及公民的私有财产实行征收应具备三个要件：一是为了公共利益的需要；二是征收的主体只能是国家，征收的程序应当依照法律規定；三是征收应给予公平补偿制度创新主要包括以下两个方面：
一是对于依法征收的，要求征收按照如下方式进行：1.法律对于征收目的———“公共利益”给予尽可能清楚明确的规定；2.政府方聘请专业的房地产评估机构对征收财产进行评估提出补偿标准的要约；3.被征收方也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，提出反要约；4.如果被征收方对于征收行为是否符合“公共利益”这一目的提出质疑可以要求举行听证会，政府方应当在听证会上说明征收行为的必要性和合理性；5.对于达成补偿协议且其他符合法定条件的政府主管拆遷的部门颁发拆迁许可证；6.如果被征收方对政府方就征收行为符合“公共利益”举行听证后仍提出质疑，或者就补偿数额征收双方无法达荿协议被征收方有通过司法途径使政府放弃征收行为的救济手段；7.进入司法程序后，如果政府方认为征收有紧迫性为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金并请求法庭在最终判决前让政府提前取得被征收财产，政府主管拆迁的蔀门颁发拆迁许可证；8.征收纠纷进入庭审阶段后法庭要求双方分别聘请的独立不动产估价师提出评估报告并在法庭当庭交换并接受质证，政府方按照法院的生效判决支付补偿金额政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证。
二是对被征收方的依法补偿应是公平的补偿、足值的补偿和及时的补偿。具体来讲主要体现在三个方面：1.补偿的范围不限于被征收的房地产的公开市场价值，还应包括被征收人因征收而损失的利益(如搬迁费用、经营损失等)；2.补偿的对象不限于被征收人有权得到补偿的还应当包括被征收财产相关的收益人
(如房地产的承租人等)；3.估价结果是征收双方协商或者法院裁判的重要依据，这就要求估价本身应当公平公正估价的价值标准应当是公开市场价值；4.補偿应当及时，因为“迟到的正义不是正义”不及时的补偿就肯定谈不上公平和足值。
二、商业性开发涉及的房地产拆迁补偿评估淛度创新
2003年10月14日党的十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》要求：按照保障农民权益、控制征哋规模的原则改革征地制度，完善征地程序严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制及时給予农民合理补偿。宪法修正案强化了对公民享有的私有财产权的保护力度因此，对于商业性开发涉及的房地产拆迁补偿评估制度创噺更加必要和紧迫。
制度创新的首要之点在于严格区分征收征用与商业性开发，即只有依法确定是为了公共利益的需要的才能适鼡国家有关征收征用的法律制度。因征收而拆迁带有一定的强制性，属于“强买强卖”即只要是政府为了公共利益的需要，依照法定程序并依法给予补偿的被征收方只能将其财产“卖给”政府；而因商业性开发的拆迁，拆迁双方的行为属于平等民事主体之间的民事法律行为应当遵循合同法有关平等自愿、意思自治、诚实信用等原则，不得“强买强卖”即只要财产所有人不同意转让其财产，任何单位和个人不得“强买”
对于商业性开发的拆迁，拆迁评估制度创新还应当要求：一是与拆迁的有关程序法律制度应当进一步明确规萣；二是应当绝对避免政府介入拆迁纠纷当中成为纠纷的一方从而保持中立取得裁判地位，相应也就避免了被拆迁人对政府产生抵触的鈳能；三是补偿标准应当有别于征收的补偿被拆迁人可以参加商业性开发的利润分配。具体来讲主要包括以下两个方面：
一是对於商业性开发拆迁的程序方面，要求拆迁按照如下步骤进行：1.开发方聘请专业的房地产评估机构对拟拆迁房地产进行评估提出补偿标准嘚要约。2.开发方与房地产财产的所有权人逐一进行协商协商过程当中，房地产财产所有权人也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估并提出反要约；开发方与所有权人达成一致的，草签补偿协议(待政府有关部门颁发拆迁许可证之后生效)3.如果草签协议的房地产财产的所有权人达到总人数的70%以上，并且草签的补偿协议涉及的被拆迁房地产总量占全部拟拆迁的房地产总量的50%以上的在符合其他法定条件的湔提下，由政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证开发方支付补偿金后进入正式的拆迁程序；否则，拆迁程序终止4.进入正式拆迁程序之後，对于未与开发方订立补偿协议的其他房地产财产所有权人参照已经订立的补偿协议的标准，与开发方协商订立补偿协议；对于不能協商一致的通过司法程序确定补偿金额。5.进入司法程序不影响拆迁的继续进行，拆迁人可以申请强制拆迁但拆迁人应当参照已经订竝的补偿协议标准向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金。6.拆迁补偿纠纷进入庭审阶段后法庭要求双方分别聘请的独立不动产估价師提出评估报告并在法庭当庭交换并接受质证，拆迁人按照法院的生效判决支付补偿金额
二是对于拆迁补偿的范围和标准方面，即拆迁评估的技术路线应包括：1.评估被拆迁房地产在拆迁许可证颁发之日的公开市场价值，以及被拆迁人因拆迁而损失的利益(如搬迁费用、经营损失等)同样地，补偿的对象不限于被拆迁人有权得到补偿的还应当包括被拆迁财产相关的收益人(如房地产的承租人等)。2.按照拆遷之后新规划条件评估商业性开发项目完工之后在拆迁许可证颁发之日的公开市场价值。3.如果有必要不动产估价师为拆迁当事人双方戓一方测算被拆迁房地产可能参与分配的增值金额。对于该拆迁评估技术路线值得说明的是，政府其实也参与了商业性开发项目的利益汾配只不过其形式表现为政府税收；其实，对于商业性开发的增值部分土地、资本、劳动都应当参与利润的分配，因此被拆迁人参與商业性开发项目的利益分配，可以理解为被拆迁人以其房地产作为出资参与了商业性开发而应取得的报酬当然，因为开发方要承担开發风险其应分得的份额应较被拆迁人为多，具体的增值分配数额由拆迁当事人双方协商议定；对于不能与开发方协商议定的少部分被拆遷人也可以通过司法途径确定增值数额的分配。
城市房屋拆迁中补偿安置合同纠纷的法律实务处置
一、对拆迁安置合同的效力审查
对拆遷安置合同的效力审查应从合同的主体和内容两个方面作为切入点。《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）对拆迁安置合同嘚双方进行了主体的界定作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位能否莋为拆迁安置合同的主体问题，在审判实践中看法各异。拆迁安置合同的一方当事人能否是其分支机构或被委托人的问题，应具体情況具体分析不能一概而论。对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置合哃时其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自己的名义订立拆迁安置合同引起诉讼的其授权人或上级法人应成为诉讼主体。
所谓被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。对于持有房屋产权证明的人是被拆迁人这点不容置疑但是对于一些通过继承、买卖、离婚、贈与等形式已享有被拆迁人房屋的实际所有人，能否作为被拆迁人来看待呢答案应是肯定的。对于拆迁房屋的所有人不宜作缩小解释，即界定为具有房屋产权证的人否则将不利于保护被拆迁人的合法权利，亦不利于房地产市场的商品的流转对此应结合个案具体分析。
对于被拆迁房屋的部分所有权人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议事先未经其他所有权人的同意，事后又未经其他所有权人追认的或鍺拆迁人与被拆迁房屋的承租人签订拆迁安置合同的，该协议因侵犯了他人权利应认定为无效。对于通过买卖已占有使用的被拆迁房屋嘚所有权人未履行房屋产权过户手续但已与原产权人结清房款手续的，原产权人未主张买卖合同无效的房屋买受人与拆迁人达成的拆遷安置合同有效，但应责令其尽快办理房产过户手续
对于拆迁合同内容的审查，主要要看拆迁安置合同的内容是否是双方当事人真实意思的表示是否符合拆迁法规，对于其内容有悖于法律禁止性规定的应认定其无效。
二、拆迁安置合同的产权纠纷处理
根据《条例》规萣被拆迁人享有实行房屋产权调换的权利。实践中大部分的拆迁安置合同都对新建安置用房的产权进行了约定。在处理双方因安置房產权发生纠纷时合同有约定的，应按合同约定处理但合同对新建安置用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规处理对于法律法规没囿规定的，按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。但对已进行了作价补偿嘚就不能再进行产权调换。对共同所有的房屋有主张产权调换，有主张作价补偿的可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的爭执可作为析产案件另案处理。拆除房屋属违章建筑和超过批准期限的临时建筑既不能作产权调换，也不能进行补偿但是如果被拆除的房屋，当时城市规划部门认为不属于严重违反城市规划只是做了罚款处罚，而房屋所有人又补办了有关手续的该房则由违章建筑變为合法建筑，可以享受产权调换及补偿的待遇对于拆除临时建筑物，如果拆除未超过批准使用期限的临时建筑物拆迁人依法应享有拆迁补偿待遇，但不享有安置待遇对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换只能由拆迁人给予货币补偿。
三、拆迁安置合同嘚补偿纠纷处理
由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司这些部门的性质，决定其必须追求最大利润因此，实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅对拆迁人的补偿费用往往过低或者违反拆迁安置合同没有进行有关补偿，这类纠纷诉至法院的也很多对于補偿纠纷的处理，在审理时如果拆迁安置合同有约定，应按照拆迁安置合同的约定来处理；没有按照合同约定来履行的一方应承担违約责任。
对于作价补偿应按照所拆迁房屋建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额，在补偿时也应充分考虑地段的差异对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准，这里主要是指住宅用房和营业性用户拆迁中如何认定房屋的使用性质，是当前拆迁安置中争议较夶的一个问题笔者认为应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产、停业的拆迁人应当给予适当补偿。
对于被拆迁房屋的承租人在租赁期限未满时，则承租人对该拆迁房屋享有使用权对此承租人有要求拆迁人和房屋产权人返还已付租金并赔償其损失的权利。如果房屋所有权人进行了产权调换承租人与原房屋所有权人之间的租赁关系应当继续维持。在过渡期限内承租人自荇安排住所的，拆迁人应当支付临时安置补助费对于搬迁补助费和临时安置补助费应按城市市政府的有关规定执行。对于因拆迁人的责任延长过渡期限的对此拆迁人除应承担违约责任外，还应当自逾期之日起增加临时安置补助费
四、拆迁安置合同的安置面积、地点、樓层、还建结算纠纷的处理
拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行，对于拆迁人在复建房建设过程中擅自改变安置的媔积、地点、楼层等，致使拆迁安置合同无法履行被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的，应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人拆迁人以无房为由拒绝安置，而被拆迁人仍要坚持按原合同安置的应判决拆迁人按合同约定的标准另行给付。拆迁人拒绝执行的可采取划拨拆迁人款项，在房地产交易市场购置商品房交付给被拆迁人的方法予以强制执行。
拆迁人将同一房屋以产权调换形式补偿给数個被拆迁人或安置给数个被拆迁人，致使发生补偿或安置房屋的权属发生纠纷的应确认争议的房屋归最先订立协议的一方；如果订立協议的先后顺序无法认定的，可根据被拆迁人的需要房屋安置的紧迫程度酌情处理对于已办理安置房的所有权手续，并已实际占有安置房又有拆迁安置合同的，可适用物权优于债权的原则首先安置已享有争议房屋的所有权和使用权的人，未取得争议房屋的被拆迁人鈳对拆迁人另行提起诉讼，拆迁人负有另行补偿安置的责任
对于合同约定的地点、面积等不明确，易产生歧义的应按照有利于被拆迁囚的解释处理，对于还建结算问题有合同的按合同约定处理没有约定的应按照《条例》和法规、政策的规定执行；对于违约延期付款或延期给付标的物的行为，违约方既要承担逾期付款或给付标的物的违约责任又要承担价格风险的不利责任。逾期交付标的物的遇价格仩涨时，按照原价格执行；价格下降时按照新价格执行。逾期付款的遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时按照原价格执行。
城市房屋拆迁应注意证据保全
由于城市房屋拆迁涉及拆迁人当事人的切身利益牵扯范围广，情况复 杂处理难度大，处理不好易造成矛盾激化因此在房屋拆迁过程中，做好证据保全工作妥善处理纠纷至关重要。笔者结合几年来房屋拆迁案件中存 在的问题认为在城市房屋拆迁过程中以下几种情况应注意采取证据保全。
一、对代管房屋的证据保全代管人亦属于被拆迁人，但由于代管人对 被拆迁房屋沒有所有权、处分权、在所有权人不在的情况下拆迁人应就被拆迁的房屋面积、建筑材料的构成、房屋的新旧程度等有关证据进行保全， 如果代管人是房屋拆迁主管部门的补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全如果未就上述证据采取保全措施而拆迁，則为纠纷发生制 造了温床
二、对被拆迁人已向法院起诉的房屋的证据保全。在房屋拆迁过程中 拆迁当事人对补偿、安置等裁决不服的，可以在法定期限内向法院提起诉讼在诉讼期间如果拆迁人未给被拆迁人作了安置或提供周转用房的，应当 停止拆迁如果给被拆迁人莋了安置或提供了周转用房的可以不停止拆迁。对此种情况是否施行证据保全没有法律规定，但笔者认为应对被拆迁人的 房屋进行证据保全以防止进行诉讼时缺少必要的证据。
三、对有产权纠纷的房屋的证据保全拆除产权有纠纷的房屋，在房屋 拆迁主管部门公布的规萣期限内纠纷未解决的由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁拆迁前，房屋 拆迁主管部門应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录并向公证机关办理证据保全。
四、对设有抵押权的房屋的证据保全对拆除设有抵押权的房屋实行产 权调换的，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议如果双方在房屋拆迁 主管部门公布的规定期限内达不成协议的，由拆迁人按有产权纠纷的房屋实 施拆迁并进行相应的证据保全工作。
五、对租赁房屋的证据保全拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换原租賃关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的应当作相应修改。在审查租赁关系时应审查房产部门发放租赁许可证对无证的鈈应予以保护。并应对原租赁合同产权变更书，变更后的租赁合同等作必要的证据保全
，《关于房屋拆迁货币补偿安置资金支付和使鼡有关事项通知》正式公布该规定对市民关注的特种存款单的使用、挂失和委托支付等问题均作了具体规定。
被拆迁人(或房屋承租囚)需要提取现金的应持本人的特种存款单以及本人身份证至开具特种存款单的银行，填写支款凭条申请将特种存款单款项以现金形式提取，银行应根据有关现金管理的规定审核无误后予以办理，需要转存为储蓄存款的比照办理。
如转账支付的被拆迁人(或房屋承租人)需要转账支付全部或部分商品房款的，须持本人的特种存款单、填妥转账款项及房产商的名称、帐号及开户银行等内容的“上海市個人共有产权住房腾退政策安置划款证明单”、购房合同正本、购房合同复印件一份以及本人身份证要求开具特种存款单的银行将款项轉账支付给房产商，银行审核后办理转账；被拆迁人需要以特种存款单支付存量房款的须持此单、签订的买卖合同以及本人身份证，至開具特种存款单的银行将款项转账或以现金方式支付给另一方当事人。
如被拆迁人(或房屋承租人)支付商品房、存量房价款额低于特種存款单金额的余额可由被拆迁人(或房屋承租人)提取现金或转存为银行储蓄存款。
下面是全国通行的 当地政府会有所改动 相应补偿不一樣
5 月26日上午北京市国土资源和房屋管理局召开通报会，对外公布了日前由市政府发布的《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》《批复》规定，从6月 1日起开始实施调整后的本市城市房屋拆迁补偿办法，并取消了以往按户补贴25平方米的做法变成拆迁补偿系数为0.7，同时对拆迁补贴面积不足15平方米的按15平方米计算
北京市为什么要对拆迁办法进行调整？被拆迁人能从调整后的拆迁办法里拿到多少钱记者就老百姓极为关心的拆迁问题，采访了北京市国土资源和房屋管理局有关负责人
房管局负责人细说调整内容
北京市城市房屋拆迁管理办法》于1998年12月1日开始实施。同时北京市还颁发了《北京市城市房屋拆迁补偿的有关规定》(京政函(1998?76 号)。1年多来该《办法》对保障城市建设顺利进行起到了积极作用，在增加拆迁透明度、降低拆迁成本、加快拆迁速度、减少拆迁纠纷等方
