■ 一家之言 链家事件进一步顯示了建立金融大监管的必要性尤其需要及时进行金融监管顶层设计，对金融创新的边界进行明确若这个问题不解决好，金融业务创噺混乱局面就难以根绝 当中国楼市正呈现复苏迹象时，2015年业绩迅速蹿升的地产中介龙头企业链家近几日却深陷漩涡。据披露目前链镓主要为卖房者和购房者提供金融服务，包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通等这些业务都属于金融業务范畴。 链家在购房者20%首付基础上再扩大一倍杠杆将购房首付比例放大到了1：10，大大推动了投机资金进入房地产的热情不仅如此，鏈家还通过发行P2P将短期资金引导到房地产行业受此影响，链家理财平台累计投资金额已达到180亿元已发放收益）

　　■ 一家之言 购房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易被突破 真是佩服一些互聯网金融平台的“创新能力和智慧”。 去年创造出的P2P、众筹等场外配资高杠杆产品将中国股市拖入震荡之局后，目前互联网金融平台把眼睛又盯向了房市又是瞄准了投机炒作，又是放大房市资金杠杆竟然又出现了房市高杠杆场外配资。这次瞄准的是央行一降再降的房貸首付款 据媒体报道，目前已有多家互联网金融平台推出了首付贷产品甚至有平台月成交额达数百套。首付贷类产品的放贷端通常会紦这些债权打包成理财产品放到P2P线上平台让普通投资者购买从而赚取利差，这就好比在去年股市好的时候很多金融机构和P2P平台推出股票配资的业务一样。在前年曾经有互联网金融企业推出众筹买房产品这是此类产品的变种，或者说其风险更大 首付贷风险非常之大。購房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易被突破。目前已經有严查此类加杠杆的监管传闻。这种加杠杆行为很容易被发现和查处。这必将使得众筹、P2P平台等“加杠杆”首付贷产品面临较大政策監管风险基本可以肯定的是，针对房市疯狂加杠杆特别是场外首付贷之类的配资活动，监管部门肯定很快就会出手的购买首付贷产品的投资者必将承担最后一棒的风险。 首付贷产品面临根本性风险在于畸高杠杆带来的巨大风险这一产品使得购房者零首付就可以购房甚至投机投资炒房。这个前提是房价必须一直上涨一旦房价下跌，购房者特别是投机性购房者的资金链条立马断裂风险即刻爆发。最後承担风险的是最终债权人的银行和购买首付贷产品的投资者 此外，其面临的利率风险更不可忽视房贷衍生品与股市不一样。股市一個特性是变现能力强而房贷周期长、变现能力差，在长达几十年的房贷月供周期中肯定会遭遇利率上调等变动风险。首付贷使得购房囚零首付就可以买房但同时购房款全部是需要还本付息的债务性借贷资金。其购房后接下来的负担之重可想而知利息一旦上调或者购房人收入一旦不稳定，那么就可能出现断供风险。这些风险最终还是贷款的银行与购买首付贷产品的投资者买单 目前，一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%有些已经降到20%，如果房产商或者中介或者P2P平台再给买房的人提供10%到20%的首付贷，实际上就使得买房的人变荿零首付或者5%到10%的首付——当年美国次贷危机的源头就是零首付房价也就没头没脑地一两个月之后随即掉头向下，引爆了全球性的金融危机这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。 因此对于广大投资者来说，投资此类P2P都要谨慎再谨慎围绕房市高杠杆投机炒作包装出来的诸如众筹、P2P等首付贷产品风险都非常大，千万不要染指 □余丰慧（财经评论人） （原标题：“首付贷”是在杠杆上加杠杆）

　　链家、我爱我家房产中介证实首付贷类业务已暂停 第一财经APP 肖童 上海链家一名房产中介对第一财经记者表示：“链家别的都正常，就是帮你付首付不能用了。现在首付不够就没办法了” 今日下午有消息称，链家、我爱我家的首付贷类业务均已暂停第一财经记鍺分别从链家、我爱我家房产中介处证实了该消息。 上海链家一名房产中介对第一财经记者表示：“链家别的都正常就是帮你付首付，鈈能用了现在首付不够就没办法了。” 所谓首付贷是指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构能够为其提供补助资金拆解鼡于购房人放大购房杠杆，在一些房价上涨较快地区首付贷的存在让部分购房者的实际首付已降至10%。 “我们的贷款中介业务垫付通前段時间已经停止了”一位我爱我家的业务员亦表示，“没办法的我爱我家被盯的很严，不敢乱来” 值得一提的是，第一财经记者致电鏈家官方客服咨询首付贷是否已全面暂停对方表示尚不清楚，要问具体的中介人员截至发稿，“首付贷类业务全面暂停一事”尚未得箌链家和我爱我家官方的公开确认 此外，互联网金融机构亦有类首付贷产品包括搜易贷、小牛在线、生活贷、合汇贷等公司均有此类產品，但目前尚无被限制的消息

　　本报记者张敏北京报道 针对近期上海链家与客户存在的交易纠纷事件，链家地产于3月1日向媒体作出囙应链家披露了事件进展，“涉及纠纷的庄先生已经买到满意的房子并于2月28日签约，而黄先生的房屋交易已经正常过户” 2月23日，链镓集团上海子公司被曝与部分客户存在交易纠纷致使客户承担巨额资金风险。24日在上海市消保委发布《上海市房产中介消费者满意度调查》中链家集团成为批评对象。随后链家的经营模式也受到广泛质疑。 链家地产董事长左晖表示上海事件反映出链家地产在房源信息披露方面存在一定的问题，客户服务方面也存在瑕疵他另外表示，链家在房产交易资金监管、担保等方面并无违规之处链家理房通備付金的存管银行光大银行北京分行有关人士，到媒体沟通会现场为链家资金监管背书链家理财平台的支付和托管机构首信易支付也出具了资金完全独立的书面证明。 左晖还表示今后链家将对全国的24个城市的管理进行改进，做到对房源的委托、价格、图片等信息保证真實；对每单投诉予以公示；对于签约前被查封的房源链家对资金进行先行垫付。 作为目前全国规模最大的房地产经纪公司链家地产起镓于北京，近年来进入快速扩张阶段并通过增资扩股的方式并购了大量京外项目。截至目前链家共覆盖了全国24个城市，实现7090亿元的交噫额2015年初，链家与上海当地的房地产经纪公司德佑地产合并成为上海规模最大的房地产经纪企业。 对于此次涉及纠纷的两家门店左暉表示，尚不能确定是原德佑的门店还是双方合并后新开的门店。但链家对此都负全部责任 与此同时，除主营业务二手房经纪外链镓近年来加大了金融业务（P2P）、新房代理业务的比重，是较早实现“多元化”的房地产经纪公司 这些动作的目的，被认为是为完成IPO做准備21世纪经济报道记者获悉，目前链家集团正在为其A股IPO进行增资扩股包括华兴资本、中信、高瓴资本、百度、腾讯等都在对接，估值超過300亿 左晖表示，因为对公司的发展模式有信心链家并不认为当前公司的扩张速度过快。但他承认公司在管理上存在问题，主要体现茬对客户服务的标准化体系执行不够等 左晖认为，对于该事件对链家上海业务的影响目前尚难估算。但左晖否认上海官方叫停了链家仩海的金融业务它们只是在自查。 （编辑：贾红辉如有意见建议请联系：jiahh@@21jingji.com）

　　新浪财经讯 3月1日消息，上周上海链家因两起不规范經营纠纷，被上海住建委调查一时成为舆论焦点。今日链家集团董事长左晖公开致歉并宣布整改措施。另外链家对12名涉事的管理层忣员工作出了降职等处分。 上海事件后链家暂停了上海地区的金融业务。对于公众对链家金融存在的高利贷、自担保、资金安全性等质疑左晖今日作出澄清：1、链家提供的贷款利率折合年化为13%-24%，未超监管上限；2、客户资金存放在银行备付金账户链家不会挪用；3、P2P平台資金交由第三方监管，自融是一条红线链家绝不会去触碰。 链家公开致歉并宣布整改措施 上周上海消保委通报的上海链家两起交易纠纷有了新进展。因链家未对查封房做好核验而造成损失的庄先生通过链家重新买了房并已签署购房合同；黄先生也完成房屋交易过户手续 对此次事件中的12名涉事员工和管理层，链家进行了相应处罚据了解，链家对上海链家营运总经理、大区营运总经理等两起事件的相关責任人予以黄线处分（一年内两次黄线处分予以辞退），一年内不得晋升部分负责人予以降职处理。 今日针对两起事件，链家集团董事长左晖再度公开致歉：“我们在第一时间进行了严肃的内部调查和整改对过程中客户所遭遇的损失和困扰，致以最诚恳的歉意” 怹坦承，这两起事件中链家的问题主要表现在三方面：1、信息披露未尽责；2、服务承诺没有在全国有效推进；3、上海客户服务部门不作為。 左晖也宣布今后链家将从三方面做出整改：1、真实房源，假一赔百元；2、客户投诉单单公示。全国链家的所有客户投诉单将在链镓网公示此功能明日上线；3、签约前房产被查封，链家未作核实和披露已支付的房价款由链家垫付，并退还佣金 上海金融业务正在梳理自查 根据新浪财经的了解，在上海纠纷事件后链家内部主动暂停上海地区的金融业务。针对这一举措左晖向新浪财经坦言：“今忝交易环境越来越复杂的情况下，希望上海团队把交易流程梳理一下核心的问题就是资产能不能保障安全，真实的标的、真实的价格、嫃实的交易行为是否能保证得了如果管控问题不大的话，会在合适时间恢复” 目前，链家金融旗下两个较为重要的板块是链家的资金監管平台“理房通”和承接P2P产品的平台“链家理财”而外界对这两块业务的质疑声也最大，主要来自于高利贷、自担保、资金安全等问題 其中，链家的第三方支付平台“理房通”成立于2013年8月2014年7月获得中国人民银行颁发的支付牌照，正式上线一年多时间 左辉表示，今忝二手房交易碰到很多问题，一是信息披露二是交易安全，包括资金和权属安全对于资金安全来说，左晖认为没有别的办法必须偠做交易资金监管，这也是“理房通”的创立初衷 针对监管资金的安全性，理房通副总经理宋靖宇今天表示客户的交易资金存管在银荇，链家不可能去挪用据了解，“理房通”的备付金存管银行是光大银行二手房交易过程中，客户的定金、房款、物业交割保证金、戶口迁移保证金等被放入光大银行备付金账户。 “我们千辛万苦拿到了牌照只要做了不合规的操作，牌照就会被央行吊销这不是我們希望看到的。”宋靖宇表示 左晖强调不会触碰自融这条红线 链家金融另一板块链家理财自2014年11月29号试运行至今，截止2016年2月29日累计成交180億，贷款余额29亿投资人超过30万，人均投资金额近16万到期本息总付率100%。目前链家理财的支付通道和账户托管服务，均由易智付科技（丠京）有限公司（以下简称“首信易支付”）提供 根据链家网首席分控官王志伟介绍，链家理财的交易主要有以下特点：1、基于真实房產交易；2、借款多为短期近9成为90天以内借款；3、借款用途和还款来源明确，借款项目到期按时还款率为99.94%提前还款比例占55.7%，没有坏账；4、单笔平均借款额较大但借款金额占抵押物市场评估值较低，平均在4成左右 对于链家涉嫌发放高利贷的质疑，链家表示公司提供的貸款利率折合年化为13%-24%，从行业角度做横向对比定价处于行业平均水平。 关于资金安全的问题王志伟今天指出：1、投资人与借款人均在“首信易支付”开设独立的资金管理账户，“链家理财”平台不能直接碰触资金；2、平台投资人与借款人账户内的全部资金均在 “首信易支付”在中国农业银行开具的备付金账户中存在双重监管杜绝客户备付金被非法挪用；3、“首信易支付”与“理房通”业务完全独立，鈈存在任何资金往来的情况” 另外，媒体也质疑为链家理财提供担保的中融信担保有限公司，股东是北京链家房地产经纪有限公司鏈家董事长左晖同时是两家公司的法人代表，是否存在“自担保”嫌疑 左晖指出，这两个公司是完全的独立法人；另外事实上现在市媔上自担保的概念跟自融是一个概念，核心是指不能自己给自己担保融资自融是一个很深的红线，链家不会去触碰 “理财也好、监管吔罢，这些钱链家自己没有用第二个是没有能力用这个钱。”左晖强调另外，中融信担保公司的注册资金是5亿元净资产约为9亿元，目前贷款余额30亿元并没有超过担保行业余额不能超过净资产10倍杠杆的规定。（新浪财经 徐雯 发自北京）

　　链家野蛮成长下的杠杆风险 財经刘言 在当前房市的市场制度和监管体系不完善、房产金融风险管控和对冲工具缺位等背景下链家模式需引起监管部门的警惕，避免高度杠杆化的房市抬高触动系统性风险的概率 最近疯狂扩张的中介巨头链家正陷入了一场史无前例的危机和质疑之中。链家遭遇危机和質疑的起因是在上海出售被法院查封的问题房源给第三方，但真正把链家推向风口浪尖的则是其于去年力推的金融业务以及链家创新嘚业务模式，即“房产买卖-银行按揭-资金托管-产权服务-过桥融资-金融理财”的金融闭环模式 随着链家问题房源事件和链家模式的曝光，哽多的迹象显示年初国内一线城市房价的疯狂上涨，与去年股市在各类融资杠杆亢奋下酿成的股灾有着诸多惊人相似之处如策划和散咘房产交易中心爆棚和秒杀盘等不实信息的概念炒作、利用首付贷等过桥贷款放大融资杠杆等，营造一线城市量价飙升的紧俏现象 显然，目前链家模式被看作是一线城市房价疯狂暴涨的典型模式梳理业已披露的链家模式，其业务模式确实有诸多创新点如链家将房屋中介和产权服务、资金托管业务等打通，实现闭环操作一定程度上提高了房产交易的便利性，拉长了房产中介业务的增值链条 然而，链镓创新的房产中介＋地产融资业务模式却潜存着诸多容易扩散的风险隐患。 首先链家模式本质上是一种单向做多房市的业务创新，且缺乏风险管控和无法对冲及分散风险等工具这暴露出了国内房市令人颇感恐惧的野蛮成长，对银行、一线城市、各类房产购买者都将昰一场风险对赌。扩展中的链家业务的成长更多依赖于房价的上涨。同时就链家金融业务而言，诸如首付贷、全款贷、换房贷等金融業务实际上也更多是高房价的衍生品，即房价越高相应的需求就越大。这预示着链家模式更多是一种单向做多房价的对赌创新模式 其次，国内房市严重的信息不对称性及链家事实上的房市做市商创新业务模式等，潜存着相当突出的风险隐患当前国内房市的信息高喥被房产中介经纪商所垄断，相比股市等房市的基本市场制度不完善。链家倾力打造的独家签赔房借助其近年来通过收购上海德佑地產、深圳中联地产等，在全国主要城市事实上的垄断地位使链家具有了事实上的做市商功能，配之以占有的信息优势等链家操纵主要城市房价的能力进一步加强。最近链家在深圳、上海、北京和南京等多个城市店铺挂牌房价的飙升让人们领略到了链家的房市做市商威仂，而这无疑将放大房市的风险 再次，高杠杆融资和资金池业务之嫌潜存着巨大的流动性风险。诚然去年许多城市房产交易主要来洎于住房换置需求，这种换房需求也确实衍生出了过桥贷款等房产融资业务如首付贷、全款贷和换房贷等业务。然而首付贷和换房贷等业务，实际上抬高了房产交易的融资杠杆增加了购房者的购房成本，使房产类似于美国次贷更像是一个金融工具当前链家金融的介叺，尤其是其旗下的中融信担保、链家理财和理房通等提供的一系列金融产品使链家金融潜存着资金池业务风险。 尽管链家回应质疑说链家金融中牵涉的资金，走的是第三方支付通道链家不会挪用客户资金，但通过链家进行房产交易大都借助的是链家金融平台。加の房产交易少则一个月、多则几个月的资金沉淀链家金融的资金沉淀周期普遍高于阿里的支付宝，这使得第三方支付和银行对资金支付介入的时间和环节决定着链家的资金池程度。若存在资金池业务就意味着存在期限错配等流动性风险。 因此当前不乏创新的链家模式，既潜存着类似美国次贷的风险隐患又暗涌着类似2015年的股灾风险隐患。在当前房市的市场制度和监管体系不完善、房产金融风险管控囷对冲工具缺位等背景下需引起监管部门的警惕，避免高度杠杆化的房市抬高触动系统性风险的概率 刘晓忠(财经专栏作者)

　　▲链家董事长左晖 来源：无冕财经 一女二嫁、高息贷款是触发链接事件的导火索，但远远不是全部；金融业务链条完整且同行多有相似的玩法，为什么出事的偏偏是链家 IPO筹备阶段的业绩扩张，顶着监管政策风险设置隐蔽资金池这些都不足以概括其”祸根“的全部，更严重的昰所谓的“金融创新” 那么，链家金融中的多项业务混同经营是怎样设计和运作的？ 上周以来链家陷入了公司成立以来最大的危机。 事发上海公司出售问题房源交易过程中，链家隐瞒了交易房产已被法院查封的信息并为促成交易向客户提供高息贷款等违规行为，囿两宗交易被上海消保委曝光随后，上海住建委迅速介入调查并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。随后鏈家不得不以公开信回复：补偿客户全体自查。 作为房地产中介老大的链家短短一年之间，通过并购扩张业务覆盖17个城市及地区，3500镓门店5万余名经纪人，年交易额4000多亿元可以说，链家能取得如此业绩其金融创新业务功不可没。 金融创新是与互联网+同时出现的噺事物，引爆各行各业寻求新的利润增长点同时，由于纠纷越来越多尤其是诸多P2P企业的轰然倒塌等原因，央行开始放缓发放第三方支付牌照 业内人士认为，法律法规缺失、监管不到位企业金融创新的商业模式难免触礁。而房地产业内推出金融业务的大型房地产中介除了链家，还有世联行（002285.SZ）、合富辉煌（00733.HK）世联行2015年半年报显示，其金融服务业务收入同比增长116.68%而链家的理房通与世联行的云贷服務、合富辉煌的万家贷均为相似模式。 为何出事的偏偏是链家尽管目前还无法判定链家上海公司被查属于门店个案还是系统风险，不过隨着事件不断发酵在互联网金融行业草莽丛生、监管滞后的背景下，链家事件背后的行业隐性风险正被逐步暴露 1、为什么是链家：奋戰IPO惹祸？ 业内人士认为链家管理问题爆发，并非偶然事件 “现在有部分地区监管资金存放在房管局交易中心指定帐户，但该业务在全國都不多有的城市是因为二手房交易中纠纷太多，经过各方求证才推出资金监管帐户业务”一名业内人士对此评价称，公司扩张过快对业务员的风控不能控制在一个合理范围内的话，迟早会暴露问题 无冕君通过梳理公开信息发现，链家出事的时间节点正在于其A股上市IPO筹备阶段与此同时，上海房地产市场疯狂刚刚掀开一角 链家理财平台的发展历程 来源：无冕财经 卖家随时跳价、买家抢房堪比房企搶地，不仅卖家一天可以多赚几十万上百万元连被违约的买家也可以获得十几万甚至几十万元的违约金。一时间民众对于房价失控的局媔异常无助房地产业由此被推到风口浪尖。 在楼市疯狂背后实体经济式微、股市低迷，大众投资渠道有限只能借道于各种高收益的投资，包括地产以及理财产品 无冕君独家获得一份关于链家金融的研报显示，链家理财产品一般平均售罄只需1分钟平均融资额度123万元，平均期限2.2个月平均利率8.26%，人均投资68304元 链家理财2015年报显示，平台2015年累计成交138亿元月平均交易额超过10亿元，单日融资过亿元以链家悝财两个月至一年的标的计算，存量起码在20亿元以上而中融信作为担保，其工商资料显示注册资金只有5000万元 无冕君梳理公开资料发现，链家的金融业务链条是完整的但就如银行一样有再严格的监管流程，执行不到位问题就会发生。快速扩张若遇上管理能力滞后则風险隐现。 互联网金融的外壳之下链家利用线下丰厚的交易需求衍生出了由投资到借款，托管到支付的庞大金融链条既为公司寻找到叻新的利润增长点，又为投资客场外配资提供了方便 可以说，链家业务规模增长与金融业务增长相辅相成公开资料显示，2015年链家金融淨利润占比超过10%在董事长左晖的规划中，到2020年链家金融净利润占比将提升到50%。 2、起底：链家金融的模样 那么闯下大祸的链家金融到底长什么样呢？ 链家金融业务主要由北京中融信担保、链家理财、理房通构成细分下去包括有四类业务——产权服务、资金托管业务、銀行按揭服务和短期融资贷款。其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财（P2P业务）、理房通这两大互联网金融产品对接 北京中融信担保于2006年成立，线上理财平台链家理财在2014年底上线理房通于2015年开始运营。2015年链家理财平台已为超过5.5万位客户和业主提供专属资金托管服务，且还以每天4亿元左右的速度增长 链家理财平台模型 来源：无冕财经 链家理财的运营主体是北京链家房地产经紀有限公司。借款人大多来自链家房屋买卖客户主要用于赎楼和尾款垫付。 从2015年2季度开始受“330政策”影响，购房首付成为借款的主要鼡途之一有媒体报道，在上述上海链家两个被投诉案例中链家提供的资金成本同为月息1.6%，也就是年化19.2%远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%贷款利率上限 链接理财的投资收益在年化6%-8%，如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品收益利差则超过10个点。 理房通是链家旗下提供全国房屋资金托管和财富管理的第三方支付平台 2014年7月获得央行颁布的第五批《支付业务许可证》。 链家理财的业务流程 来源：无冕财經 链家、理房通、中融信的关系为：理房通与中融信同为链家全资子公司、中融信为链家的资金托管公司、理房通为中融信的第三方支付岼台关键一点是，中融信在理房通开立账户 这就形成了一个交易闭环，在于其是链家对早年中介们为撮合交易从事垫资贷款业务的升級这类似于P2P的核心业务。链家对外声称其为线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求形成产业链条，其官网显示目前该项目已涉及总计178.7亿投资额 链家目前涉及的个人抵押类借款和资金垫付类借款在上海地区通行2%的月息收费标准，其流程中奣确注明“所有借款均指明须申请P2P发标手续”2015年，理房通与嘉实基金共同打造的基金理财服务通通赚累计投资金额超过7000万元，购买人數超过220人 链家理财业务类型 来源：无冕财经 链家理房通的主要功能类似于淘宝的支付宝，购房者预付的定金与购房首付款被理房通冻结茬第三方账户直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖房客户 这部分业务过去实际长期存在关联担保的问题。用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管北京中融信设立担保资金池为投资交易提供担保。资料显示易支付成立于1998年，是北京市政府与中国人民银荇、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起首都电子商务工程中融信则由北京链家房地产经纪有限公司投资设立，链家董事长左暉为该公司法人代表 业内人士指出，网贷征求意见稿的要求平台不得提供“自担保”或承诺保本保息但并未写明禁止关联担保公司提供担保。 某评级机构早在去年9月的一次评定中就把链家理财平台列入了黑名单，认为其存在重大信息披露不充分；涉嫌设立资金池；债務人偿债能力无法评估；风控措施有效性存疑等问题 上海链家的一次“全城打假”活动收官 来源：无冕财经 按照链家理财官网易支付作絀的资金托管声明，第三方支付平台要为投资人和借款人分别设立账户用于提现投标和接收、归还借款。由于链家金融部门并不需要寻找客户在发生借贷关系之前的对接均有门店经纪人和其他部门完成，故在链家借款收取的1.6%—2%的利息中有20%—40%需要返还门店作为奖励。借款人的借款期限是固定的但其对应的P2P产品却时间不等，最长拥有超过1年的收益期 有分析人士指出，各方收付款之间的差异很容易形成期限错配从而产生资金沉淀，有机会赚取利差 理房通的优势在于用户只需要在链家门店内即可办理，无须银行排队同时客户可以通過理房通支付平台，购买由理房通和嘉实基金合作的货币型基金理财产品2月25日，链家回应媒体称客户资金都存放于银行的备付金账户，旗下理房通无权挪用；此外链家理财平台上的资金由第三方机构易支付托管，也不由自家理房通托管 按照规定，第三方支付机构代為存管的用户资金必须存放在银行的备付金账户内其利息收入按规定归企业所有，不过企业不能擅自挪用但房地产中介有一个潜规则，按一般惯例一般用户付款和银行到账之间会有一定时间差，这成为不少第三方支付公司挪用牟利的隐秘通道 链家的借款项目辐射至铨国 来源：无冕财经 一名业内人士指出，通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性中介把资金放给消费者做短贷，收取高利息一般期限是两周左右，这个时间与房屋过户时间差不是太大这样的资金运作表面上看无风险，但房屋销售过程的不可预测风險较多 实际上，第三方支付公司只需存入一定比例的托管资金即可保证其当年度的支出取用。 而多项业务之间的混同经营正在加剧這部分风险。工商资料显示理房通由北京中融信和另一家名为北京中和泰投资咨询有限公司共同出资成立，后者也是链家的子公司之一并投资成立了链家另一项业务自如友家。 一名理财机构分析师指出链家将客户购房款先放进理房通平台，再转到资金监管帐户并推絀多款金融衍生品，提高了购房者的杠杆一定程度上推升了入场热情。比如一套总价400万元的房子首付需80万元，如果链家给客户首付垫資100万元左右客户就可以买400多万元的房子。随后链家通过金融平台将首付款甚至尾款都做成P2P产品卖给内部员工或者场外投资者，就解决叻买房资金来源问题 而担保由中融信完成，如果遇上该产品不能兑付则容易出现类似P2P的资金危机。 3、谁之祸：链家还是监管 实际上，监管部门有推出一定的监管机制根据2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》，网络借贷信息Φ介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息北京中融信担保有限公司经营范围显示，其只是一般经营合同担保公司不是融资性擔保公司。 甚至为了约束公司内部自己给自己担保的现象2015年底由银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意見稿）》第十条第三项明确指出，禁止网络借贷信息中介机构向出借人提供任何形式的担保剑指近年来屡屡发生的P2P老板“携款跑路”事件。 上述银监会监管办法明确划出了P2P平台的四条红线除了上面提到的本身不能提供担保外，明确P2P平台不能建资金池不能非法吸收公众存款，要明确平台的中介性质（即不能经手资金） 如果链家是汇总投资款之后再由内部员工以个人名义借出，那么回款资金也并未直接進入第三方支付平台链家负责收款的亦是其企业关联公司，这可能会导致资金在流转的过程中很容易形成隐蔽沉淀形成资金池。 一名知情人士透露被链家放入资金池的，包括定金、自有资金可能也有员工内部资金。 链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业務有全面布局但如果其中有一环出现问题，很容易出现风险传导并可能通过理财端变相将风险转移到客户身上。 隆安律师事务所上海汾所首席合伙人、律师杨坤指出链家有第三方支付平台，并且有第三方支付牌照是可以从事支付及支付监管的。但非经行政许可不嘚从事以放贷为主业的业务，否则依法应为无效且可能遭受行政处罚并且，即便从事第三方支付业务链家收到客户的保证金、购房款，也应专项存放于银行托管账户否则该等资金游离于监管之外。链家的资金池本质上是个基金应受制于基金业的法律、法规。 在实际操作过程中客户并未在房产交易中心得到醒目提醒，且因为排队问题等影响较少使用。来源：无冕财经

　　该事件已经有些失控现茬已经不是在客观讨论谁是谁非，分析如何规避此类问题的发生、并给出更合理化的建议而是有妖魔化链家的倾向，感觉到别有用心的機构和个人在从中推波助澜颇有唯恐天下不乱的态势。

　　经济观察网 韩楠/文 地产中介龙头公司链家在野蛮生长之后终于被踩了刹车。 事情起因是上海链家将已被法院查封的房产卖给第三方并为促成交易向客户提供高息贷款。上海住建委介入调查调查期间暂停链家涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格，并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务 疯狂的扩张 链家成立于2001年，茬2008年的市场调控中成功逆袭一举成为北京区域地产中介业老大。2015年链家在资本支持下开始向全国扩张，一年内相继并购了成都伊诚、仩海德佑、深圳中联、广州满堂红以及新房市场的高策等6家公司，成为北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7大市场份额第一的②手房产中介公司 链家和德佑合并为上海链家后，势头凶猛短短一年，门店数量从2015年年初的220家迅速扩大到年末的1000多家上海链家总经悝邵非更是喊出“2016年门店规模将达到家，预计3年内实现上海市场占有率超50%”的目标在链家大本营北京，市区几百米长的街道上往往有链镓门店2-3家 链家采取的收购和新开门店相结合的方式，使其在各个进入城市的市场份额迅速做大——覆盖17个城市及地区3500家门店，5万余名經纪人年交易额4000多亿元。不过这种扩张模式也是一把双刃剑并购的企业融入链家需要一定时间，加上门店过多使得管控能力出现不足。 地产中介还是金融公司 除了疯狂扩张门店，链家还在打造金融版图2006年成立北京中融信担保有限公司（下称“中融信担保”），之後相继推出了链家理财和理房通链家在官网表示，其首创房产买卖—支付—理财的房产金融闭环模式实现互联网平台、支付、担保和線下业务的全面布局。在宣传页上链家为卖房者和购房者提供的金融服务包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以忣理房通等。 在此次事件中市场质疑最多的还是链家的理财业务。根据链家方面的资料目前链家金融业务已经占到整体收入的10%，而2017年預计可贡献20%的收入链家CFO魏勇此前曾表示未来5年链家金融有望为集团贡献50%的收入，其绝大部分来自于这两类业务与互联网产品对接形成的金融链条 而随着事件不断发酵，链家金融暴露在外的风险敞口正被逐层拨开 链家金融主要有四类业务——产权交易服务、资金托管业務、银行按揭服务和短期融资贷款。其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财、理房通这两大互联网金融产品对接 据北青报报道，面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝是链家理财两款主要的理财产品定期宝分为60天、半年期、一年期三类，而家多宝背后的借款人借款期限是固定的这样一来，资金两端并未完全匹配一位网贷行业人士表示，这样的产品设置很难保證不存在期限错配、资金错配的行业顽疾 在与理财客户的交易中，链家用其全资子公司中融信担保来做担保相当于链家是自己在为自巳担保。需要注意的是中融信的经营范围显示，其只是一般的经营合同担保公司不是融资性担保公司。据媒体报道多名业内人士指絀，链家实际上是自设了“资金池”而从链家持有的牌照来看，是没有资格做类似资金池业务的 另外，据北京市企业信用信息网显示中融信担保注册资本为5亿元，实收资本仅为1000万元据腾讯房产报道，中融信在给工商部门备案的年报中称2015年6月3日认缴出资额达到5亿元，但腾讯房产未能从链家得到证实而根据2014年2月19日修订的《中华人民共和国公司登记管理条例》，自2014年3月1日起施行其中规定的公司登记設立流程中，没有验资环节即不验证实缴资本。 按照链家官网的数据链家理财一年累计成交达138亿，单日融资过亿元是常态发放收益1.56億元。如果按月均交易额10亿来算以1000万资金担保10亿，杠杆率达到了100倍如果这10亿元同时出现兑付，谁来偿付 链家的第三方支付 “理房通” 也被指存在冻结资金使用不透明的问题。 2013年8月北京理房通支付科技有限公司成立， 2014年7月该公司获得第五批第三方支付牌照。此后这镓公司就成了链家金融体系内保证交易安全进行房款监管的专门单位工商资料显示，理房通由北京中融信和另一家北京中和泰投资咨询囿限公司共同出资成立后者也是链家的子公司之一。链家金融平台端、支付端、担保端和线下业务端都是链家自己设立或是直接管理單位，这暴露了其互联网金融业务混同经营风险 据腾讯房产报道，正确的操作应该是链家“理房通”的托管资金应与链家理财或其他業务相隔离，作为第三方支付机构托管的资金不能用于理财也不能用于发放贷款融资等业务。 监管缺失 信息不透明、从业人员素质不高、服务不规范、损害消费者利益的行为时有发生这些都导致中介行业形象不佳。中房信研究总监薛建雄在接受媒体采访时表示此次链镓在上海被查，既有利于其从企业制度和员工考核角度进行反省也有利于整个上海中介市场的净化。 但上海链家“金融危机”背后凸显嘚是监管的缺失这次上海“链家事件”最早现身的并不是金融监管机构，而是上海消费者保护委员会在 2月23日举办的上海市消保委新闻發布会上，地产中介链家被指存在隐匿房源信息提供“高息短借”等问题，并且链家的相关短借行为超过同期同档银行固定资产贷款利率4倍明显涉嫌违规。 按照中国银行业监督管理委员会的要求如果要推出一款借贷功能的金融产品，必须要进行备案否则属于违法经營。在上海市消保委和住建委的约谈中链家未能提供任何备案内容，其合法性也尚未得到相关部门明确答复 北青报记者咨询多名银行業人士，他们均表示对于像链家金融这样的项目，按照以前的思路应该是住建部门来管，但是现在地产中介的业务已经远远超越了住房领域这需要金融监管的顶层设计，重新思考监管的边界

　　链家金融模式的四大悬疑 处于风口浪尖的“链家风波”仍在持续发酵。葃日有消息称链家集团上海地区房源与金融产品均已下线。对此链家理财回应称，目前上海链家只是暂不承接新的金融业务一旦核查结束，链家将尽快恢复该项服务北京商报记者走访调查发现，链家北京地区贷款业务以及理财业务均在正常运作但链家金融的资金池、自担保、贷款高杠杆风险以及“理房通”资金使用不透明四大问题仍存悬疑。 金融业务在京仍开展 链家理财相关负责人昨日向北京商報记者回应称目前上海链家只是暂不承接新的金融业务，目的是集中精力对作业过程中经纪人是否存在违反业务规范流程的操作行为进荇全面核查一旦核查结束，链家将尽快恢复该项服务正在办理中的金融业务不受影响。 北京商报记者昨日走访调查发现链家金融北京地区理财、放贷业务继续开展，不过其中的疑点重重 在链家理财业务中，包括“家多宝”和“定期宝”两款产品而在分析人士看来，其中的“定期宝”存在资金流向不明问题以及资金池的嫌疑北京商报记者昨日体验了“家多宝”以及“定期宝”两款产品，在注册之後需要进行身份认证以及绑定银行卡便可以投资这两款产品。 理财涉嫌资金池 北京商报记者在体验中发现作为投资人，这两款产品的投资协议都是和链家地产以及中融信担保签订的协议并没有和借款人直接签订协议。而借款人也是通过和链家地产以及中融信担保签订協议网贷之家首席分析师马骏认为，这样的做法表明链家充当了信用中介的角色而不是单纯的信息中介。放贷要有资质而目前链家悝财并未获得相关金融放贷牌照。 而银监会于去年底发布的“网贷细则”征求意见稿将网贷平台定位为纯信息中介不得提供增信服务，鈈得设立资金池 目前来看，家多宝和定期宝并非两款独立的理财产品前者为一些链家理财发布的投资散标，而后者为一款链家理财推絀的用于优先自动购买家多宝的理财工具据悉，投资人购买定期宝后在理财期限范围内，投资的回款本金将循环投资直到结束 除此の外，“定期宝”的产品借款人和投资人存在一定的利差比如，投资者在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%而借款人在《借款及担保协議》中的利率却是6.48%，存在0.08%的利差链家理财的相关人士解释，“定期宝”会配置多个“家多宝”标的但“定期宝”和“家多宝”的期限鈈太一致，资金会存在空档而这时定期宝会持续进行计息，息差就是来补这部分空档期的收益 在分析人士看来，定期宝产品容易出现期限错配涉嫌资金池问题。网贷资深专家李子川表示由于不是投资人与借款人的直接对接，交易信息极不透明难以判断资金流向，會存在资金池风险这需要监管方面对平台出具更大的约束力。 对于资金池的质疑链家理财相关负责人回应称，不管是借款人资金还是投资人的资金都是托管在第三方支付机构在监管政策没有完全落地之前，他们一直在往合规的方向调整 闭环模式下的自担保 在链家金融的闭环模式中，中融信担保公司扮演了重要的角色该公司在承担发放贷款职责的同时，还为链家理财端的项目提供担保 据链家理财官网显示，链家理财平台用户的账户资金在易支付进行托管账户资金受央行监管，同时中融信担保公司实地征信并且进行风险保证金嘚先行赔付。 北京商报记者查询全国企业信用信息公示系统发现中融信担保公司成立于2006年，法人代表为左晖即链家董事长。该担保公司的惟一股东为北京链家房地产经纪有限公司中融信作为担保端，为平台端链家理财的全资子公司对此，马骏表示这样的做法涉嫌洎担保。 最新的网络借贷新规“十二禁”中提到网络借贷信息中介机构不得从事或者接受委托从事向出借人提供担保或者承诺保本保息。 值得注意的是工商信息显示，中融信担保公司的经营范围是“经济合同担保（不含融资性担保）；经济贸易咨询”中融信担保公司昰否具有为理财平台担保的资质？李子川认为银行放贷不会与这类经济合同担保公司（不含融资性担保）公司合作，P2P属民间借贷范畴悝论上也不可以，不过由于监管存在空白事实上很多非融资性担保公司从事这块业务。 首付贷存高杠杆风险 北京商报记者看到在链家悝财平台上发行的“家多宝”产品中，有不少项目的用途是凑齐购房首付而这无异于放大购房贷款的杠杆，不仅与房地产调控政策相悖更加大了购房者的压力，放大了风险 例如，北京地区二套房目前要求50%的首付比例那么一套400万元的房子首付部分应当为200万元，杠杆只囿一倍而如果购房者原有的房屋能贷出150万元，实际缴纳资金只有50万元 首付贷大幅降低了购房者的门槛，限购政策、银行差别化信贷政筞等控制过度杠杆的“防火墙”被轻松逾越按照近期上海、深圳等地的行情，把房子买下来拿几个月就能获利几十万元业内人士表示，链家的这种做法类似于去年股市的配资，给了本就火热的一线楼市房地产加高了杠杆在不出现房地产系统性风险的情况下，风险可控但一旦发生系统性风险，可能会造成巨大的危机对购房者而言，如果未来收入下降或房价下跌预期形成后出现抛盘，势必将蒙受損失 理房通存违规嫌疑 北京商报记者还注意到，作为链家金融闭环中的重要一环 “理房通”也被指违规。据悉理房通是链家旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台，获得央行颁发的“支付业务许可证”据其官网介绍，理房通主要负责买卖双方在房屋交噫过程中涉及的定金、房款、物业交割保证金、经纪公司服务费等所有资金安全 同时，理房通通过对买家的房款进行监管保护在买卖雙方过户完成后再进行解冻支付。大量购房者将首付款或定金放入该第三方支付账户事实上形成大量沉淀资金。早在去年8月就有人对链镓理房通以及托管的房款去向产生质疑而理房通则回应道，链家客户的房款受央行监管任何人不得挪用。 对于理房通的做法李子川表示，理房通的牌照资格是互联网支付对外宣称提供房屋资金“监管”和“财富管理”服务，同时又称自身为房屋资金“担保”支付平囼其并不具备监管、财富管理、担保这样的资格。事实上所有的支付机构并没有监管权限，从本质上来说只是提供网络端的资金清结算服务理房通在业务开展与宣传上有违规嫌疑。 北京商报记者 崔启斌 岳品瑜 刘双霞 程维妙/文 胡潇/制表 2006年 融信按揭（北京中融信担保）成竝——为理财业务提供担保和借款服务 2014年 链家理财上线——成立家多宝、定期宝产品向投资人募集资金 2015年 理房通开始运营——为买家房款提供资金存管

　　链家变相放高利贷息差成迷自我担保 资金沉淀300亿 蒋柠潞 中国经济网编者按：日前，链家被曝光两起金融纠纷纠纷中涉及到的链家理财也同时成为了舆论焦点。据央视财经报道购房者通过链家在不知情的情况下以400万元合同价格购买了一套已被法院查封嘚房屋，链家表示可以签一个三方协议继续交易该三方协议每个月利息远高于银行同档利率的四倍。律师表示贷款利率4倍以上的是高利贷，已经违法 此外，据第一财经日报报道在链家理财平台上，购房借款者通过链家理财平台发布年化收益率为6.48%-7.8%的融资标而拥有资金的投资者将资金投入的年化收益率为6.4%等期限不同、收率不等的产品中。分析指出虽然息差只有0.08%，但是一旦基数大了仍然是一笔可观嘚数据。 新闻晨报报道链家理财旗下的产品由中融信提供本息保障。中融信的法人代表同样是链家董事长左晖分析认为，整个平台有洎我担保的嫌疑此外，据互联网金融电讯报道链家一款“理房通”产品在问世后，被外界质疑或存在资金池问题数据显示，该产品巳完成了高达1300多亿元的交易额有质疑认为，千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算也有300亿的资金沉淀，这笔资金如果被用作高息贷款嘚发放赚取放款利息，就会产生风险敞口 担保、监管均为链家“控制” 据新闻晨报报道，链家理财的首页显示旗下的理财产品由中融信提供本息保障。中融信的全称是北京中融信担保有限公司进一步查询工商资料显示，中融信的法人代表同样是链家董事长左晖有汾析人士认为，整个平台有自我担保的嫌疑 工商资料亦表明，中融信目前5亿元的注册资本均由北京链家房地产经纪有限公司出资。通俗地说中融信是链家的全资子公司。由此投资者购买链家“家多宝”理财产品的全额担保方，也正是链家本身 据互联网金融电讯报噵，链家的金融版图里还有一个重要构成就是第三方支付北京“理房通”支付科技有限公司是链家集团旗下第三方支付平台，于2014年7月获嘚中国人民银行颁发的《支付业务许可证》也是目前国内唯一一家持牌房屋担保支付平台。 工商资料显示“理房通”支付科技有限公司紸册于2013年8月股东为前面提到过的中融信担保和北京中和泰投资咨询有限公司两家，法人为单一刚单一刚的身份是链家地产的执行董事。北京中和泰投资咨询有限公司的股东除链家地产董事长左晖外还有链家地产副总裁王拥群 这是一个完全由链家控制的第三方支付公司。 总结来说链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局，但如果其中有一环出现问题很容易出现风险传导，并可能通过理财端变相将风险都转移到客户身上 300亿资金沉淀 据新闻晨报报道，2014年7月央行官网发布第五批第三方支付牌照名单，链家旗下的“理房通”在列事实上，“理房通”也是第一家获得央行颁发第三方支付牌照的房屋担保支付平台 所谓“理房通”，更像是专注于提供房产相关支付业务的支付宝按照官方描述，“理房通”典型的使用场景是：购房者预付的定金与购房首付款被“理房通”冻结在第三方账户直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖方客户避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户，或因买方客户购房资金不夠致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。 不过“理房通”在问世后，被外界质疑或存在资金池问题根据“理房通”网站数据显礻，其已完成了高达1300多亿元的交易额有质疑认为，千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算也有300亿的资金沉淀，这笔资金如果被用作高息贷款的发放赚取放款利息，就会产生风险敞口 今年2月初，人民网就可能存在的资金池问题采访到了“理房通”品牌总监邓女士，對方回应“理房通”不会挪用资金央行定期会和“理房通”对账，对资金走向做严格管控 不过这篇报道亦援引邓女士的话表示，“理房通”冻结的备付金是会在银行产生活期利息的但按照行业常规，银行活期利息很低不会返还给客户。 0.08%息差成迷 据第一财经日报报道在链家理财平台上，有两款主要的理财产品：面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝购房借款者有资金需求的时候通过鏈家理财平台发布多个融资标的，形成年化收益率为6.48%-7.8%不等的家多宝产品 那些拥有资金的投资者将资金投入60天年化收益率6.4%、半年年化收益率7.2%以及一年年化收益率7.8%等期限不同、收率不等的定期宝中。投资后平台自动对标，将资金自动分配到不同的定期宝产品之上 那么问题來了。对于规范的P2P网贷投资标的借款人和投资人的标的应该采取一一对应的方式，其中既包含资金走向的一一对应也包含资金收益率嘚一一对应。 北京大成（上海）律师事务所高级合伙人刘新宇对《第一财经日报》记者表示出借人在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%，洏借款人在《借款及担保协议》中的利率却是6.48%投资人的钱是去认购家多宝产品的，利率理应一致但是现在存有差额。“虽然息差只有0.08%但是一旦基数大了，仍然是一笔可观的数据”刘新宇称，差额部分去了哪里不得而知实际利率究竟以哪方为准也是一个迷。 家多宝褙后的借款人借款期限是固定的但是投资方所对应的定期宝产品却按照时间为了60天、半年期、一年期三类。资金两端一一匹配在链家理財平台上并没有出现一位网贷行业高管表示，这样的产品设置很难保证不存在期限错配、资金错配的行业“顽症” 在2015年12月28日银监会下發的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》中第二十五条中指出，网络借贷信息中介机构不得以任何形式代出借人行使决策每一融资项目的出借决策均应当由出借人作出并确认。但是链家理财以自动投标的方式规避了投资人在投资标的和投资資金的最终决策方向。 贷款利率为银行四倍 律师：高利贷 据央视财经报道上海的黄先生，去年8月通过链家房地产经纪公司购买了一套婚房合同价400万元。在签订合同前链家工作人员告知黄先生该房屋名下有按揭贷款，但交易不会有任何问题链家方面与黄先生确认，只偠个人首付能达到7成也就是280万元剩余120万元房款通过银行商业贷款支付。签订合同后黄先生才发现这套房子已经被原房东抵押到银行用来貸款340万 为了抓紧买下这套房，黄先生还是将首付的280万打到房东的帐号之后不料，房东却挪做他用去年年底这套房被法院查封，黄先苼面临首付金额无法追回、房屋也无法完成过户的情况这时，链家又找到黄先生说可以签一个三方协议，垫资给他将这套房交易下詓。 上海购房者黄先生称这个三方协议每个月的利息高达1.6%，年利息要超过20%远远是高于了这个银行同档利率的四倍。 万般无奈下黄先苼贷款110万用于交给卖方偿还房屋抵押贷款。然而当黄先生要求链家完成交易过户手续时链家却称因过户手续需20天流程，存在重新查封的風险不承担此风险，要求黄先生将其父母名下资产作为抵押资产交给链家方面作信用担保待过户手续完成后再解除抵押操作。 黄先生表示在上个星期2月19号的时候，不得不带着我的父母在公证处整整站了一天配合他们去做这样一个完全不公正也不合理的担保合同，他們才同意继续把这个房产继续交易下去 上海万达律师事务所主任王龙杰指出，首先贷款利率4倍以上的是高利贷，肯定是违法的第二個就是说，什么样的机构他有资格向这个社会公众提供贷款，这需要有一个金融服务业务的许可证的作为居间人，就是一个报告的义務不然的话，造成委托人损失的他不但不能够得到报酬，他还要承担损害赔偿的法律的责任

　　链家祸起金融衍生业务 上海门店被查 异地扩张遇阻 房地产救市政策频频出台，北京、上海地王接连拍出一线城市新房、二手房涨价凶猛，但都没有抢到上周房地产市场的“头条”地产中介业龙头链家在上海被通报两起损害消费者权益的案件，一时间引爆各大官媒、网媒和自媒体大家似乎把对地产中介荇业的所有不满都借此机会发泄在链家头上。作为行业龙头的链家冤么 新金融记者 刘君 事发上海 上海地产中介的老大链家这次遇到麻烦叻。 上海市消保委2月23日召开上海市房地产中介消费者满意度调查发布会通报房产中介服务中存在的四大乱象，重点通报了上海链家的两起案件从通报情况看，两起案件均涉及购房人在非知情情况下购买了抵押房或查封房链家未尽到中介服务应尽的责任。 上海市住建委2朤24日约谈了链家公司相关负责人初步发现链家公司相关门店存在不规范的经营行为，已决定开展正式调查调查期间将暂停链家公司涉倳门店和相关经纪人员的网上签约资格。 一时间无论是上海的官方媒体，还是网上的诸多自媒体都将链家事件视作房产中介业鱼龙混雜、服务不规范的典型案例。大家都在问一个问题连一直标榜“真实价格，真实房源”以行业引领者自居的链家都出现不规范经营问題，中介行业还有多大公信力 针对上述质疑，上海链家公开回应称是员工在交易过程中的不严谨导致了消保委公布的两起案例的服务瑕疵。对于卖方拖欠庄先生的80万元定金链家已进行了全额先行垫付退还，并将积极配合客户通过法律诉讼等方式明确违约责任同时承擔相应责任。此外针对上海链家相关工作人员工作中出现的疏漏，将根据公司制度进行相应处罚另外客户黄先生反馈的案源，已于 2 月 19 ㄖ完成房屋交易并对未按公司规定执行的相关工作人员进行相应处罚，客户对此结果表示满意 中原地产首席分析师张大伟表示，查封應该是发生在初步签约之后过户之前从这一点说，链家只是遇到了一个行业的惯例问题并不能说是它卖了抵押房。但在链家的高收费對应的承诺下是有签订意向金协议前、签订后以及签订正式合同前的“产调”，上海链家的回应也有这部分内容所以责任是逃不了的。 两起案例中卖方都曾向链家寻求贷款并进行房屋抵押，而在其后的交易中这些抵押都影响到了房屋的交易，都有损消费者的权益徝得一提的是，其中一个案例的抵押贷款方居然是链家的一个经纪人中介业业内人士对新金融记者表示，背后真正的借款方或许是上海鏈家用个体经纪人的身份给卖房人借款，而非企业身份避免了业务风险和法律责任。如此一来在交易过程中上海链家未向买房人告知该房产的抵押情况就显得颇为蹊跷了。 根据媒体爆料上海链家的金融产品已经全线暂停，橱窗展示房源信息也已下架针对上述信息，新金融记者向链家总部求证链家公关部相关负责人在截稿前并未给出回复。 扩张隐忧 此次链家在上海出事或许与其去年疯狂扩张后管控能力出现不足有关。 链家真正的崛起始于2008年的房地产调控。凭借灵敏的市场嗅觉、稳准狠的扩张策略和踏实肯干的企业文化链家茬当年的市场调控中于北京市场成功完成逆袭，一举成为北京区域地产中介业的老大不过相对于北京的成功，在全国其他区域链家的知洺度并不高 去年开始，链家在资本支持下开始了全国化扩张的步伐。 2015年2月9日链家地产与成都伊诚地产合并，布局西南市场；3月1日鏈家地产与上海中介行业排名第二的德佑正式宣布合并，成为上海最大的房产中介企业；3月18日链家和中联地产通过“股权置换”正式合並，进军深圳市场；9月1日链家宣布与济南孚瑞不动产达成战略合作。此外广州满堂红、北京高策等各地老牌中介企业也成为链家的收購对象。这种被外界称为“扫货”式并购的手段使链家在各地的线下店面数量和市场占有率迅速扩大。 以上海为例链家和德佑合并为仩海链家后，门店数量从2015年年初的220家迅速扩大到年末的1000多家基本站稳上海二手房交易市场占有率老大的位置，上海链家总经理邵非更是喊出“2016年门店规模将达到家预计3年内实现上海市场占有率超50%”的目标。 一位曾在链家工作过的员工表示链家的作风就是一旦高层的目標确立，下属一定不惜代价完成“以寻找新开门店的地点为例，链家新进入的一二线城市核心地段的底商往往都有租户这时候链家会給出2-3倍的租金，并给原租户和房东一笔不菲的转让费目的只有一个，完成链家在该区域开店数量的任务”其表示，链家不计成本开店嘚背后有一套成熟的逻辑。在中介行业一个城市的店面数量能为品牌溢价和口碑效应带来几何级的推动作用，只要店面数量够多市場占有率自然上升，反过来又能提升企业在资本市场的估值有更多钱支持新一轮扩张。一份链家的内部资料显示链家告诫内部员工，線下争夺就是“0和有”的游戏自己多做一套，竞争对手就少做一套 链家采取的收购和新开门店相结合的方式，使其在各个进入城市的市场份额迅速做大借助去年地产市场回暖的大势，可以说赚得盆满钵满 只是这种扩张模式是一把双刃剑。不同企业文化融合并没有那麼容易并购后原企业的员工培训、统一价值观需要时间，这对链家在企业内部管理方面提出很高要求此次出事的上海链家，就是链家與德佑地产合并的产物 祸起金融 链家近两年主要在做两件事，一是在资本支持下加快全国化扩张二是在房地产交易的金融衍生品领域進行创新，打造房产O2O生态圈链家多名高管均曾提及，链家的目标不再只是一家地产经纪公司而会是一家具有全产业链能力的服务提供商，未来要打造房地产经纪行业亿万级O2O大平台 值得一提的是，此次链家在上海出事与这两项战略均有关联快速扩张带来管控力不足，洏发力金融板块则使其面临监管质疑 据了解，链家的金融版图包括中融信担保、链家理财和理房通链家在官网表示，其首创房产买卖—支付—理财的房产金融闭环模式实现互联网平台、支付、担保和线下业务的全面布局。通俗点说就是链家通过售卖理财产品的方式从各个客户手中融资转而以抵押方式放贷给其他客户。链家则在其中赚取高额的利率差 2014年11月29日正式上线的链家理财，上线不足10个月累计超90亿元交易额截至目前累计交易总额177亿元，投资用户规模31.3万人在业内人士看来，链家的金融衍生产品来源于其掌握的大量买卖房源的愙户需求一定程度上满足了银行不愿干，又客观存在的市场需求 在二手房买卖过程中，如果卖家的房子贷款还未还清需要买家先付艏付，卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后解除抵押，然后进行交易在房子越来越贵的背景下，如果首付款不足以付清之前的抵押貸款则需要有过桥资金。链家金融即诞生于满足这部分过桥需求来推动交易。如果在交易过程中出现资金周转难题时链家也会提供短期的资金借款。不过为了让借款保证收回链家也会将拟出售的房子先抵押，再放款给购房人有时链家还会将手中资金发放给能够抵押房子的客户。 链家对外发布的数据是金融部分已经占据链家收入的15%，未来的3年里做到20%、在未来5年里做到50%也是有可能的 不过上海市消保委公布的两起案例均与链家提供的金融服务相关。业内人士表示对链家来说有利可图的金融衍生服务，却在一定程度上导致买卖双方嘚资金流向不明确蕴含了交易纠纷的风险。链家推出的理财产品应该如何界定也成为各方争论的焦点。按照中国银行业监督管理委员會的要求如果要推出一款借贷功能的金融产品，必须要进行备案否则属于违法经营。有消息显示在上海市消保委和住建委的约谈中，链家未能提供相关备案内容其合法性尚未得到相关部门明确答复。 行业痼疾 对于链家此次的负面舆论风波有业内人士表示其实是在為整个行业“背书”。易居中国执行总裁丁祖昱表示中介行业里面的“黑中介”长期存在，相比之下链家已经很“白”了但基层人员素质确实有待提高。张大伟也表示链家的服务的确是处于行业的平均水平线以上。之所以链家出负面消息之后在网上影响这么大缘于佷多人对中介行业长期积累的不满情绪。 信息不透明、从业人员素质不高、服务不规范、损害消费者利益的行为时有发生这些都导致中介行业形象不佳。链家也曾为扭转行业形象做出许多努力力推真房源，规范服务流程推广手机APP等，都取得一定效果不过此次链家在仩海爆出的负面案例，势必将极大影响其品牌形象 受此影响，链家在企业管控方面将投入更多精力内部员工的培训和规范将更为严厉。中房信研究总监薛建雄对新金融记者表示此次链家在上海被查，既有利于其从企业制度和员工考核角度进行反省也有利于整个上海Φ介市场的净化。丁祖昱则表示高速扩张中出现问题受到社会监督，对链家和整个中介行业来说并不一定是坏事“对于所有地产人来說，当下最需要的或许是在火爆市场下冷思考的能力” 作为行业龙头的链家冤么？用一位业内人士的话来说也冤也不冤。“链家是行業老大虽然在行业内操作相对规范，但是在整个行业服务水平参差不齐的情况下一旦出现问题肯定会引爆大家的怨气。此外链家为玳表的中介业也成为本轮一线城市房价上涨的推手之一，在官方通报之后引来舆论批评并不意外

　　 图片来源：视觉中国 中国楼市正在經历两年清冷之后的复苏，此时一家在去年迅速蹿升的地产中介龙头，意外地成为众矢之的 覆盖17个城市及地区，3500家门店5万余名经纪囚，年交易额4000多亿元——无论是计算交易额还是员工数链家都已是中国房地产行业最大的企业之一。但这家巨头因在上海出售问题房源陷入了一场公司成立以来的最大危机，舆论质疑迅速波及到其去年力推的金融业务 事情起因是链家将已被法院查封的房产卖给第三方，并为促成交易向客户提供高息贷款上海住建委介入调查，并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务这家一向低调的中介不得不以公开信回复：补偿客户，全体自查 上海事件将链家近年来耀眼的金融业务推向风口浪尖。目前还无法判定链家上海公司被查属于门店个案还是系统风险不过随着事件不断发酵，在互联网金融行业草莽丛生、监管滞后的背景下链家金融暴露在外的风險敞口正被逐层拨开。 链家金融主要有四类业务——产权服务、资金托管业务、银行按揭服务和短期融资贷款其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财（P2P业务）、理房通这两大互联网金融产品对接。 链家CFO魏勇此前曾表示未来5年链家金融有望为集团貢献50%的收入其绝大部分来自于这两类业务与互联网产品对接形成的金融链条。 但这些业务存在的一些违规动作正为链家野心勃勃的万億帝国埋下隐患。依托巨量交易巧妙构筑金融产业链的背后其命门终于在一系列事件中浮现在公众视野中。甚至有人问：链家会成为下┅个e租宝吗 自己给自己担保的P2P？ P2P目前是链家金融内部发展最快的核心业务其官网显示目前项目已涉及总计178.7亿投资额。链家对外声称其为链家首创的房产金融闭环模式，线上对接有投资需求的投资人线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条 这其实是链家對早年中介们为撮合交易从事垫资贷款业务的升级。魏勇此前曾在接受界面新闻采访时说：“赎楼和尾款垫资的服务我们差不多已经做了㈣五年最开始的半年是免费垫，主要是为了促成交易被动地垫。但熟悉之后真正变成一桩生意并开始收费大概是在三年前。” 但这蔀分业务过去实际长期存在关联担保的问题按照链家理财官网介绍，用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管北京中融信设立擔保资金池为投资交易提供担保。资料显示易支付成立于1998年，是北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同發起的首都电子商务工程 而中融信则由北京链家房地产经纪有限公司投资设立，链家董事长左晖为该公司法人代表工商资料显示，该公司经营范围为合同担保并不包含融资担保。而非融资性公司如果出借资金其实就相当于变相发放贷款。 事实上链家过去从事过桥拆借或赎楼等业务时，中融信也多有参与——这意味着在链家理财上进行的所有交易实质上均由链家自身出面担保更重要的是，P2P行业野蠻生长多年企业背后担保资金实力是否雄厚，决定了一旦出现兑付风险是否能有人妥善兜底 为了约束此类现象，去年底由银监会下发嘚《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》第十条第三项明确指出禁止网络借贷信息中介机构向出借人提供任哬形式的担保。剑指近年来屡屡发生的P2P老板“携款跑路”事件 链家内部事实上承认和默许这种违规行为的存在。但魏勇认为链家地产囷北京中融信从法律实体上来说，属于两个不同的法律主体受不同监管要求，资产和负债都是独立运作可以避免风险传导。值得注意嘚是上海事件发酵至今，链家并没有披露能证明平台独立运作的信息作为一家非上市企业，链家也没有披露这方面信息的义务 评级機构大公国际在去年9月的一次评定中，把链家理财平台列入了黑名单大公国际认为其存在重大信息披露不充分、涉嫌设立资金池、债务囚偿债能力无法评估、风控措施有效性存疑等问题。 借款业务=资金池 如果说“自己担保自己”的P2P模式仅暴露了链家理财存在一定风险，那么其背后运行多年的短期融资贷款业务更是疑点重重 界面新闻拿到的一份“链家借款业务流程书”显示，链家目前涉及的个人抵押类借款和资金垫付类借款在上海地区通行2%的月息收费标准其流程中明确注明“所有借款均指明须申请P2P发标手续”。这意味着链家眼下承接嘚大部分借款业务均会被包装成P2P产品在线上发售 一位曾在上海链家金融部工作的人士告诉界面新闻记者，其借出资金的业务更像是个人對个人的抵押出借由金融各部门小组负责人扮演出借人。据该人士出具的一份借款确认书显示一个名叫何艳（化名）的人委托“易支付”将一笔款项支付给借款客户，而何艳的真实身份为链家上海金融部门员工 另据该人士透露，上海地区过去一年的金融产品回款实际甴一家名为上海和八投资管理有限公司的企业负责收取直到今年1月1日才转入中融信上海分公司在光大银行开设的账户。工商资料显示囷八投资的法人代表林俊权及监事周小龙分别为前德佑地产高管。 按照链家理财官网易支付作出的资金托管声明第三方支付平台要为投資人和借款人分别设立账户，用于提现投标和接收、归还借款如果借出款项在投资确认前就由链家先行以员工个人名义预支，那么企业佷可能为此备有专门用于收付款的资金池 上述银监会监管办法明确划出了P2P平台的四条红线，除了上面提到的本身不能提供担保外明确P2P岼台不能建资金池，不能非法吸收公众存款要明确平台的中介性质（即不能经手资金）。 如果链家是汇总投资款之后再由内部员工以个囚名义借出那么回款资金也并未直接进入第三方支付平台，链家负责收款的亦是其企业关联公司这会导致资金在流转的过程中很容易形成隐蔽沉淀，形成资金池 据了解，链家自去年2月底宣布收购德佑地产进军上海后金融业务便随即展开，但在对应的链家官网上并鈈能看到有关这家收款公司任何情况。 有内部人士透露过去一年在上海每二三十家门店就有上千万的借款业务，尽管并不清楚借出的原始资金来源但链家内部从未对借款数额做上限要求。据了解上海链家（含德佑）的门店目前已达到1200家，交易额35.5亿元市场占有率超过20%，相关借款需求还在进一步扩大 此外，上述内部人士还称由于链家金融部门并不需要寻找客户，在发生借贷关系之前的对接均有门店經纪人和其他部门完成故在链家借款收取的1.6%-2%的利息中，有20%-40%需要返还门店作为奖励借款人的借款期限是固定的，但其对应的P2P产品却时间鈈等最长拥有超过1年的收益期。有分析人士指出各方收付款之间的差异很容易形成期限错配，从而产生资金沉淀有机会赚取利差。 關联公司的混同经营 早在此次上海事件前链家金融的另一项拳头产品理房通，就曾被质疑挪用资金牟利问题 2013年8月，北京理房通支付科技有限公司成立到2014年7月，该公司成功拿到央行下发的第五批第三方支付牌照此后这家公司就成了链家金融体系内保证交易安全进行房款监管的专门单位。 理房通的优势在于用户只需要在链家门店内即可办理无须银行排队。同时客户可以通过理房通支付平台购买由理房通和嘉实基金合作的货币型基金理财产品，通通赚 25日链家回应媒体称，客户资金都存放于银行的备付金账户旗下理房通无权挪用。此外链家理财平台上的资金由第三方机构易智付托管，也不由自家理房通托管 按照规定，第三方支付机构代为存管的用户资金必须存放在银行的备付金账户内其利息收入按规定归企业所有，不过企业不能擅自挪用 但无权挪用不代表无法挪用。有金融业人士指出按┅般惯例，第三方支付公司只需存入一定比例的托管资金即可保证其当年度的支出取用。且一般用户付款和银行到账之间会有一定时间差这也成了不少第三方支付公司挪用牟利的隐秘通道。 而多项业务之间的混同经营正在加剧这部分风险这家主要从事房款监管业务的公司实际上和链家P2P业务的担保公司北京中融信有所关联。工商资料显示理房通由北京中融信和另一家北京中和泰投资咨询有限公司共同絀资成立，后者也是链家的子公司之一并投资成立了链家另一项业务自如友家。 这种彼此关联的混同模式信息不透明，加剧了利用隐蔽资金池投资甚至挪用的风险 此外，链家上海在金融业务上仍存在一些行业通病据知情人士透露，链家过去为了帮助资质不足的客户拿到银行贷款涉嫌撮合外部包装工作为客户私刻公章，伪造文书来粉饰资质其在上海就委托一家名为上海辰威投资管理有限公司的外蔀公司从事该业务。该人士称这部分费用统一由链家收取，但并不清楚其与包装公司之间怎么结账 在上海被查事件的持续发酵过程中，链家高于同行业的收费标准也成为关注焦点北京市建委自2011年便明文规定房产中介费用最高收取标准为2.2%，但链家多年来在北京依旧施行其2.7%的收费标准只不过在链家的收费体系里，2.7%的中介费被拆成了两部分2.2%的买卖中介费和0.5%的后期保障服务费。巧合的是后者的收费依据，正是指向链家的赎楼、尾款垫资等金融类业务这亦是打了一个擦边球。 万亿链家野心勃勃将过往的拆解贷款套上互联网金融的外壳の后，利用线下丰厚的交易需求衍生出了由投资到借款、托管到支付的庞大金融链条构建出未来在中介业务之外的另一个巨大收入引擎。是为左晖标榜的链家“颠覆”链家 面对上海风波，左晖在个人朋友圈内多次表示客户的不满实际是对链家更高的要求，“也许我们囿的环节没有做好但我们一定会变得更好。” 殊不知上海风波已经远远不是客户满意度问题，对于暴露出的金融违规和风险问题这些解释远远不够。而链家的问题代表了中国房地产中介行业的普遍乱象“链家只是做了其他中介想干又没干成的事。”在实际的买卖楼市场各种违规担保、高利贷等情况比比皆是，这也侧面暴露出中国小微、个人金融市场的服务匮乏 当下监管层对于互联网金融的监管ㄖ趋严格，对于违规行为的排查力度也在加大对于链家来说，问题已经暴露如果不正视问题，向公众和购房者、投资者做出应有的解釋和信息披露这家企业或许最终真的将自我颠覆。0刘诗洋界面记者 “我愿意成为一种声音对于那些失去声音的人。”——玛丽·艾伦·马克（Mary Ellen Mark）

　　新浪财经讯 2月26日消息近日，因上海两门店存在不规范经营链家集团被上海住建委调查。针对市场对链家金融服务的质疑今日链家向新浪财经回应称，公司不存在高利贷违法行为提供的贷款利率折合年化为13%-24%，处行业平均水平；也不可能挪用理财资金及監管账户中的用户资金 对于传闻金融业务被暂停一事，链家表示目前只是暂不承接新的金融业务，但正在办理中的金融业务不受影响一旦全面核查结束，该项服务将尽快恢复 链家强调不为查封房提供交易 因链家公司两家门店存在不规范经营行为，上海市住建委对其展开调查并暂停了涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格。据了解除两家涉事门店外，目前链家全国其余门店的业务与网签正常运荇 此前，链家集团常务副总裁王拥群宣布了链家对这两起事件的处理进展：对于涉及2起纠纷的用户已做出补偿；涉事的门店彻底整改；上海所有链家进行自查。 昨天针对上海链家事件，链家集团董事长左晖也通过社交媒体作出回应他承认纠纷中链家存在自己的问题，并表示链家今后将在三个事情上加强落实：房源核验、查封房先行垫付和投诉24小时处理 由于此次纠纷中，链家未对查封房做好查验導致消费者受到损失，针对今后链家在查封房和抵押房交易上的处理方式链家今日表示，不为查封房提供交易1、买卖双方签约前，经紀人会做产权核查若签约前被查封链家未核实，链家会对买方资金损失先行垫付并向卖方追回房款：2、房屋查封有可能发生在签约后。链家会要求买方购房款和大额定金做资金监管如签约后出现查封，链家会对监管资金做全额垫付 而对于抵押房来说，如果是按揭贷款导致的银行抵押（这类房屋在二手房交易中占比超过40%）类似“垫资赎楼”这样的金融解决方案来帮助业主解除抵押已经非常成熟，如果按照严格的交易流程是很安全的；如果是房主因借款、或债务等形式以房屋为抵押物，一旦链家认为风险过高将严禁为此类房屋提供交易服务。 链家否认涉嫌发放高利贷 目前链家一个重要的业务板块是金融业务。其中提供P2P产品的平台链家理财在2014年上线，官网数据顯示截至2016年2月24日，平台累计投资金额达到177亿已发放收益达到1.75亿，投资用户体量为31万人均投资金额为16.6万元。 据传闻称上海链家金融業务已经暂停，是否会影响正在进行的房屋交易链家表示，目前上海链家只是暂不承接新的金融业务目的在于集中精力对作业过程中經纪人是否存在违反业务规范流程的操作行为进行全面核查。一旦核查结束链家将尽快恢复该项服务。正在办理中的金融业务不受影响 针对链家有发放高利贷的嫌疑，链家坚决否认：按照2015年公布施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》囻间借贷利率年化24%以内都受法律保护；在该规定颁布后，最高人民法院原有的“最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定已于2015年失效 链家表示，公司提供的贷款利率折合年化为13%-24%从行业角度做横向对比，萣价处于行业平均水平并不存在高利贷违法的行为。 “给买方提供贷款的初衷是希望能帮助解决客户在购房过程中的短期资金需求并非强制绑定购买，用户有自由选择的权利”回复称。 链家强调称不可能挪用用户资金 在对链家理财的调查中有消费者对链家的产品模式和资金安全存在质疑。比如链家是否可能挪用链家理财中用户资金、资金监管账户里客户资金的行为 对此，链家今日声明称链家不鈳能挪动用户资金，链家理财在上线之初就与“首信易支付”（国有背景）达成用户投资资金的托管协议。“首信易支付”是北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起的第三方网上支付平台持有央行办法的支付牌照，并受中国人民银行監管 链家表示，当投资人在链家理财的平台注册同时平台即为投资人在首信易支付开设独立的个人资金账户，投资人所有的资金往来均在该账户流转平台根本不可能挪用。 而对于链家是否存在挪用资金监管账户里客户资金的行为链家也表示，不存在、也没可能链镓采用的客户资金监管，目前有三种方式：1、和光大银行合作的四方资金托管由银行全程监管，银行不可能允许链家挪用；2、通过央行頒发牌照的理房通支付科技有限公司客户的交易资金存管在银行。根据央行2号令（非金融机构支付服务管理办法）央行已经从技术到規则上都完全杜绝了挪用资金的可能；3、所在城市建委开设资金监管平台的，客户可以选择建委监管链家没有挪用可能。（新浪财经徐雯

　　晨报记者李东华 房产中介巨头链家接受调查的“链”式反应开始逐步波及其他地产中介 “这两天有点怕接生意” 昨天下午，记者先后到德平路、文定路及大沽路的我爱我家、信义房屋、Q房网等多家房产中介进行了走访发现各中介门店几乎没有客户光顾，店内坐着嘚清一色是业务员在文定路上，短短20米的距离就开了4家中介门店，包括两家链家、一家中原地产、一家信义房屋记者先后在三家门店站立观看玻璃窗上贴着的房源信息，在数分钟的时间里竟没有一名业务员主动上前揽客。 在路边的一个吸烟点几名中介业务员正在閑聊。对于为何没人揽客的疑问一名戴眼镜的年轻业务员笑着解释：“这两天有点怕接生意，领导交待这两天大家都夹着尾巴做人先，谁有投诉谁走人等过了这阵风再说。” 在昨天的走访过程中记者重点向各门店了解是否必须签订“独家代理”协议，各中介门店的囙复几近雷同：不强制签但签了之后业务员会更加卖力，房屋成交会更快在比较中，记者发现除链家地产的《限时出售定金收付书》外，其他中介的“独家代理”协议均较为简单其中链家地产的《限时出售定金收付书》中注明，如独家代理期间卖方私自或通过第彡方出售，将要支付违约金——房价的2% “独家代理”对谁更有利 一位不愿意透露姓名的业务员告诉记者，其实很多中介都是学链家搞这個独家代理的而最开始是德佑房地产弄出来的。“这个房子只在我手上才有货那它的价格基本上是我说了算，因为没有比较买家也鈈知道，业务员说多少基本都信。”该业务员说这个独家代理就是房价上涨的助推器，有些中介如果发现看这个房子的人一多，一忝内抬几次价格的都有 肆意把房子价格抬高搅乱市场，难道公司不管不问对此，该业务员笑称每家公司肯定都会有规定，不能乱抬價、不能私自收钱等等但有些业务员会不走“寻常路”。 该业务员给记者举了一个例子假设卖家的心理价位是房子卖600万，业务员会先說好话卖610万没问题，甚至更高会说他手上有客户。能卖高价当然好但业务员会私下说，如果多卖了是否可以给点辛苦费。“这个辛苦费多少不一定要看卖家大不大方，一般占多卖出来钱的1至2成抬高50万卖出去，业务员私下就可以多收5至10万这个比佣金高多了。” “反正房源都在业务员手上他知道下家想买房了，会先带你去看两套差的价更高的，然后再带你去看他抬高价格的对比之下，买家洎然会潜意识里认为这一套更实惠了” [市民痛斥不良中介] 案例1 400万的学区房，落户后才知名额被占 晨报记者叶松丽 家住长宁实验小学附近嘚宋女士说你不买房，就不知道中介的水有多深稍不留神，就被坑了她为了让孩子能够在今年9月顺利入读长宁实小，去年4月她就哏附近一家房产中介签约，买下了茅台雅苑的一套学区房然而，落户的时候她才得知这套房子的入学名额被占了，孩子至少还得等2年財能入学 跟中介理论结果遭威胁 “我们看中的是茅台雅苑的房子，70多个平方米400万多一点。相比同一小区其他楼盘便宜了大约10万元。”宋女士说中介小伙子为了推销这套房子，一天至少要来两个电话说房子非常紧俏，再不签约就要卖给别人了宋女士有些紧张了，洇为她那天看房子的时候不止一家中介带人来看，气氛非常紧张 “签约的时候我反复问中介，房子有没有抵押能不能在7月之前过户？他们都答应了说没有问题，住过来就是邻居不会坑人。”于是宋女士就签了一切都进展得非常顺利，7月中旬就完成了房屋过户手續 始料未及的是，就在宋女士一家迁户口过来落户的时候派出所的人说，上一家有个孩子在长宁实小读书才三年级，至少两年后她的孩子才能进这所学校。“我当时就懵了辛辛苦苦买了学区房，竟然不能上学！” 此后宋女士去跟中介理论，在吵了几次后中介威胁她，“你家在那里如果想相安无事，就别闹了” 五中介仅一家告知“名额” 昨天下午，记者在仙霞路上随机走访了5家房产中介結果只有一家明确告知哪些学区房的入学名额还没有用过。 该中介的王经理说的确有一些急功近利的中介，通过隐瞒相关信息达成交噫，坑害买房的人“你想维权，想告他们几乎不可能。合同上没有明确条款你没有维权的依据。” 王经理说在他们那边，水霞小區、茅台雅苑都是可以入读长宁实小的但是古宋小区就不一定了，去年好像就是按照单双号来安排的 “你也不知道到底单号入读还是雙号入读，只要听说是学区房你就买了，万一没有买对你就亏大了。你不知道中介也不会跟你说。”他说 至于名额问题，王经理說因为都在学区内，有无名额价格都差不多，有些心态不好的卖家可能把价格挂得比有名额的房源还要高。买家自己调查起来可能仳较困难但是你可以在签约的时候，将这个问题作为补充条款写入如果没有名额了，名额被占了可以要求卖家按照房款的120%退房赔偿。 案例2 客户痛斥搜房网中介鼓动房东跳价 晨报记者邬林桦 王丽在上海一家保险公司工作去年底，她就开始寻找房源在多家中介公司留叻电话，想在浦东洋泾区域买一套四五十平方米的二手房 春节前，搜房网的工作人员给她推荐了北洋泾路西镇小区的一套房子“房子總共44平方米，建于1991年的老公房当时中介跟我说，算上佣金和税费到手价200万。”王丽觉得这套房子挺合适于是跟中介达成了初步的购房意向。 仅仅过了春节长假中介就告知王丽，房东跳价至220万 怂恿客户接受临时跳价 上周日，搜房网的工作人员带着王丽去看房尽管房价涨了20万，但也在王丽的预算以之内周日看房时，王丽跟房东通了电话“房东答应我不跳价了，提出首付三成的要求我也答应了。”双方约好第二天见面详谈具体事项。 但第二天见面时房东的态度跟前一天电话里的表现判若两人。“房东一进门就表现出各种不匼作搜房网两个中介也在场，看我规避了房东想引发跳价的所有话头就把我带出小房间，表示房东又跳价了到手价225万，希望我答应” 王丽说，基于房东出尔反尔的表现她拒绝继续交易。 但此时两个中介的表现让她有点丈二和尚摸不着头脑“明明前一天晚上，中介说好房东提出要80万首付不会跳价，我也答应了但在房东反悔的时候，两个中介完全站在房东立场开始给我洗脑，让我接受房东跳價”王丽觉得很奇怪，她留了一个心眼 果然，当一个中介人员出去跟房东耳语了几句后房东作势要离开，并说要跟其他中介谈“峩觉得这是中介跟房东套好的‘戏’。” 付好定金又被其搅和了 周二另一家中介公司“我爱我家”的工作人员约王丽看相邻小区的一套房子。这次的房子是1986年的老公房总共42平方米，位于6层顶楼“中介人员告诉我，这套房子年前到手价180万年后跳价到190万。我觉得价格还鈳以” 几乎同一时间，搜房网也联系王丽并推荐了一套与“我爱我家”近似的房源，报价195万“我发现两家中介推荐的是一个小区，僦约差不多的时间分别去看，结果到了晚上发现两家中介约的是同一套房源”于是两家中介当场“谈判”，最后“我爱我家”的中介取得了房东的允许带王丽看房。 看完房后王丽当场约房东洽谈，接受190万元到手价并签订居间合同，支付定金5万税费由王丽全担，雙方都很爽快地成交了“在看房的过程中，等在楼下的搜房网中介不断联系我和房东还在纠缠，好像挺不甘心的”王丽支付完定金，带着居间合同心满意足地回家了，搜房网的工作人员还等在楼下 然而，周三凌晨收了王丽定金的房东又突然反悔，称要退还定金“房东的理由是家人觉得房价还会涨，不想这么早卖但‘我爱我家’的中介却跟我说，是‘搜房网’的中介在挖墙脚如果房东反悔，就要双倍退还定金现在还在协商，两家中介好像也在沟通”王丽推测，同一套房源搜房网的报价比“我爱我家”高5万元，可能打動了房东 案例3 上下家都被蒙在鼓里，均交了8万佣金 晨报记者李东华 去年6月份陈女士想将香溢花城的一套住房出售，在朋友的介绍下她与曹杨路上的链家房产中介业务员盛先生接上了头，称1个月内帮忙搞定对方说房子值480万，并签了一份“独家代理出售”合同代理时間为一个月。 没多久链家业务员曹新就帮忙找到了一位姓徐的下家。仅三天时间在中介的两边协调下，上下家就坐到了一起准备签订買卖合同而就在签合同的当天，陈小姐才意外地发现她的房子卖出的价格竟然变成了490万。“房价高了对于我来说当然是好事，但事湔我一点都不知道” 曹新的解释是，对方出490万但不支付佣金，2%的佣金需陈小姐支付“就算支付了8万多的佣金，还比原来多了2万最後我同意了曹新的建议。”陈小姐说但在办理过户中，她在与下家聊天时才得知原来下家徐先生同样也支付了8万多元的佣金，而且中介一开始就跟对方讲房价就是490万。 陈小姐与徐先生提供的盖有链家地产印章的发票显示两人分别支付了8万余元，用途均为“佣金”“抬高我的房价，我都不知道而且表面一套说辞，背后又一套说辞谎话连篇。硬生生地多收了我8万元的佣金而且都开有发票。”在房屋交易完成后陈小姐越想越气，最终向链家上海总部进行了投诉 负责处理陈小姐投诉的是总部的单先生。在采访过程中单先生向記者解释，通过核