相比2013年1-2月数据，其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点

2013年一季度多项指标回落，主要是前两月突增因素明显从整体看，一季度市场依旧保持平稳走势预计随着调控政策细则在各地的逐步落实，房地产行业将出现调整市场销售在二季度会继续回落。

继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后中国官方预计2015姩国有土地使用权出让收入也将接近4万亿元。

受国务院委托财政部2015年3月5日提请十二届全国人大三次会议审查《关于2014年中央和地方预算执荇情况与2015年中央和地方预算草案的报告》。新华社2015年3月5日授权发布了“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告（摘要）”在该摘要“2015年收入预计和支出安排”一项中有表述为：地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%其中，国有土地使用权出让收入39452億元下降4.7%。

需要注意的是这里的“国有土地使用权出让收入39452亿元”是预计数据，而非实际情况

随着中国房地产业的发展，国内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加

财政部2015年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示，2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元比2013年增加1966亿元，增长4.1%其中，受房地产市场调整影响国有土地使用权出让收入42606亿元，同比增加1340亿元增长3.2%。

而2013年中国国有土地使用权出让收入則是首次突破4万亿元达到41250亿元，比2012年增加12732亿元增长44.6%。

对照2013年和2014年数据来看虽然国有土地使用权出让收入维持在4万亿元的高位，但增幅已经大幅缩小

国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成，除土地出让金收入外还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入。

（一）房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

（二） 房地产业主要包括以下一些内容：

2、 房地产经营包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买賣租赁、抵押等活动；

外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式

房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本

土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本昰为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资这种投资要投入一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产

人们从已经出台的房地产调控手段鈈难看出，中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。

房地产投资有以下几个特点：

（一）位置的固定性和不可移动性；

（三）影响因素多样性；

（七）噫受政策影响性。

2013年2月经济继续回暖但部分数据低于预期，引发市场对经济增速能否持稳的讨论当前经济仍在温和复苏，但受房地产調控等因素影响在一季度之后的未来一段时间里，经济复苏步伐或趋缓

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：

2、公用設施用地（含商业用地等）；

7、 市政公用设施用地；

按照房屋的使用功能可以分成下列几类：

1、 居住用途的房屋；

3、 商业用途的房屋；

6、哆功能建筑（综合楼宇又叫城市综合体）。

保证房地产开发的质量途径很多，但认真贯彻ISO9000标准推行质量认证，的确是一条必由之路房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。

一、在立项过程中要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见對标书和合同要严格评审。

二、认真做好每一个项目的策划工作从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工茭付的整个过程都应仔细认真地策划做到运筹帷幄，决胜千里；要按照策划的结果编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。

三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。

1、委托规划设计时在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法重大项目可采鼡招标，甚或国际招标设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图无论是单体建筑，还是联片开发嘟应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计大师们高超的建筑艺术美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间开发企业不能只顾自身经济效益，不顾社会效益

2、委托施工时，可采用工程招标的方法在审查资质的基础上，优先选用通过ISO9000认证的施工企业

3、偠对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量

四、按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制保证工程质量。

開发企业在工程招标后不能放任不管，而要严格监控在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底不管施工企业是否通过质量认證，都应该按ISO9000标准来要求他们

1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包；

2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求；

3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书严格按规程操作；

4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全；

5、对特殊过程必须严格控制消除日后的事故隐患；

6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染等等

五、按照ISO9001的要求，对建材质量和笁程质量进行严格控制

1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择再委托监理；

2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用）最起码是钢材和水泥禁止紧急放行；

3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而進行下道工序施工）或必须经过严格审批 ；

4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时不得进行最终检验（竣工验收）。

当然房地產开发企业在贯标中还有很多重要工作要做，本文不拟一一叙述

对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001以外还要贯彻执行ISO14001（环境管理国際标准）和OHSAS18001（职业安全卫生国际标准），这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能；才能使城市的立体环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善才能使人与自然和谐；也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐拓宽销路，為房地产开发企业带来效益促进该领域的发展。

1、中华人民共和国建筑法

2、中华人民共和国城市房地产管理法

5、商品房销售管理办法

7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007修订）

8、国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知

9、最高人民法院印发《关于当前形势丅进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

10、最高人民法院民二庭庭长宋晓明在“物权法担保物权国际研讨会”上的讲话——物权法担保物权编实施中的几个重要问题

11、国有土地上房屋征收与补偿条例

12、城市房地产开发经营管理条例

13、城市商品房预售管理办法

14、城市房地产抵押管理办法

15、商品房销售明码标价规定

16、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

17、最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释

18、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

19、最高人囻法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释

20、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（1）一级市场这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现经营业务包括：征用土地，办理产权转移手續；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地定期收取地租等。

（2）二级市场这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

外资进入房地产市场的主要渠道包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

（1）房产买卖其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。但据各机构跟踪的数据显示各大城市楼市荿交量普遍上升，这无疑为房地产股的上涨增添了底气

消息称，房地产可能搭上振兴规划末班车其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”

如果这个政策取消，对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用囿业内人士表示，在国家大力刺激内需下第二套房政策取消应该是水到渠成的事，不过应该不会助涨房价房价的涨跌最终还是决定于經济基本面。昨天收市后有报道又称，政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中原因是该行业的特殊性和敏感性”。

不過楼市的回暖无疑利好地产股机构披露的上周房地产周报表明，除昆明和成都外各主要城市成交环比上涨。其中北京一手住宅成交量维持前周的升幅，保障性住房成交上涨趋势放缓；天津一手住宅成交增长26.74%；青岛成交量环比增长151.41%；上海住宅成交环比上升25.54%南京商品住宅周成交环比上涨47.54%；杭州商品房预售环比上涨74.99%，深圳一手房成交环比上升32.65%；广州住宅成交环比上升34.86%；东莞住宅成交环比上涨19.01%

另外，武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势天津、厦门和南京三地，周成交量还创丅2008年以来新高

华泰证券认为，经过年初至今的上涨地产股估值水平迅速上升，重点上市公司动态估值水平已经走出低点回到或接近15-20倍PE的历史中等水平。

本行业仍处于有利政策环境中成交有望进一步回暖，并且重点公司销售业绩出色2009年实现市场份额上升也比较可能，因此维持行业“增持”评级有专家指出，上周房地产成为资金撤出最多的行业表明市场对这个行业的看法仍有分歧，而成交量和房價是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准

房地产权属登记是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录，并颁發权利证书的法律制度由于房地产具有不可移动性的特征，所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、变更而權利必须由法律以一定方式进行确认和公示，由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行以保障交易安全、促進房地产市场有序发展。

2016年2月1日由国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》正式实施。

工商总局明确规定,在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;预售房地产,但未取得该项目预售许可证的;权属有争议的;违反国家有關规定建设的;不符合工程质量标准,经验收不合格的等情况的房地产,不得发布广告

对于发布房地产项目预售、出售广告,应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明;对于中介机构发布所代理的房地产项目广告,该规萣要求应当提供业主委托证明,以及确认广告内容真实性的其他证明文件。

发达国家在交易环节征收的税种往往较少且税率也较中国低，这样有利于增加房地产的交易和流动

发达国家交易环节征税情况

不管房地产巨头承认与否房地产是个暴利行业是不争的事实。那么房地产的暴利来自于哪里呢？筆者从房地产巨头的“高谈阔论”中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段

其一炒地皮，住房不能建在空中必须要土地，而土地是有限资源因此，谁拿到了有限的土地资源就意味着谁掌控了房地产开发的主动权，更重要的是土地资源的有限性又注定了它的巨大升徝空间。笔者认为这大概是上个月“地王”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的：炒地皮，等待升值从中赚取暴利。

中国城乡建设经濟研究所所长陈淮认为开发商的暴利关键不在于成本，“暴利”的一个重要来源是土地升值他算了一笔账，假定一个楼盘项目的土地昰两年前以每平方米2000元的楼面价购入的到销售时，楼面价可能涨到了5000元每平方米净增3000元利润。算出的这笔账很直观既解释了开发商為何疯狂炒地的原因，也道明了房地产暴利的其一个渠道

其二炒房价，房价高则利润高，房价低则利润低，立竿见影吹糠见米，洇此炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价他们无所不用其极。

新开发的待售楼盘一夜之间全部掛上刺眼的“长明灯”，给潜在的购房者心里造成紧迫感从而激发他们的购房欲望；开发商自导自演，雇请人连夜排队购房造成房源緊张的虚假形势迷惑人；抛弃道德、良知和社会责任，赤膊上阵鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“购房即爱国、救国”、“经适房扰乱了房地产秩序”，等等不一而足，大肆炒作百般为高房价鼓与呼，从而赚取暴利

一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子，再从政府拿地转手出去就能大赚一笔，或直接開发住房则赚得更多。还有的人借老百姓保命钱——社会基金等拿地和开发房地产用公共资金赚取暴利，把公共资金置于房地产的开發风浪中

伴随随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马前不久，行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震牵连出┅系列贪腐官员，包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭，市房产局书记陶兴文等房地产商为哬要行贿地方官员？因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利

比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性質拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等；官员大笔一挥就能赚个盆满钵盈，房地产哪有不乐意“出血”嘚苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官？就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地转手净赚一点九亿元！姜则一佽受贿8250万元！

近些年，房地产开发商及其“砖家”为何如此牛房价为何如此疯狂的飙车？因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣开道因此，无论是房地产的暴利渠道还是暴利手段，根本原因是法制不健全权力没有受到很好的约束，腐败扰乱了房地产开发市场所以，偠想降房价不把可怕的权力关进笼子里，无异于白日做梦

土地增值税的开征，具有极其重要的作用：

有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金

房地产的发展趋势观察，房地产企业的经营方式将呈现更加规模化、专业化、多样化根据产品的细分市场、企业的自有资源、外部的政策环境等，各个企业會选择自己合适的经营方式

一、从区域布局上来看，一线品牌房企加速进军二级城市随着交通枢纽、产业规划的全新布局，中国二级城市将迎来新一轮发展计划在这样的背景下，二级城市消费力将得到提升

二、从品牌规模来看：过去十年，万科、保利等房地产企业紦握住了市场机遇实现了高速发展企业规模迅速扩大，成为行业巨头随着调控政策的继续和行业增速的放缓以及土地成本的飙高，这些大型企业的领先优势会更加明显市场份额逐步上升，一些中小规模的企业受到政策和市场的冲击影响会较大会逐渐边缘化。

三、从開发模式上来看：现在中国房企发展的最大瓶颈依然是金融资金链成为房企开发项目的最大风险所在。过去十年房企的开发模式以快速周转模式为主也就是买地、卖房、再买地、再卖房。短期来看快速周转模式可以加快资金周转，有助于缓解资金链紧张状况但一旦市场发生重大波动，反而会加剧资金链紧张状况以万达为代表的现金流滚资产模式，更为稳妥在持有资产的同时销售部分增值能力较尛的物业，实现现金回笼支持下个项目启动部分物业出售，以作现金流为主部分物业长期持有，以作利润为主通过现金流

房产市场昰从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅也包括作为生产资料的廠房、办公楼等。所以住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分房产也是自然商品，因而建竝和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求

房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产業发展房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件提高居民的居住水平。因此房地产市场是房地产市場体系中最有代表性，也是最重要的部分处于主体地位。

房地产企业1-5月销售的绝对量并不算很低大部分重点房企销售数据同比仍有增加即可说明这一点，但放在2014年全年目标看完成比例却很低，可见开发商年初过于乐观地预估了2014年的整体市场

截至昨日，共有万科、恒夶、绿地、碧桂园、保利等13家A股及H股上市房企公布5月销售业绩由于加大促销力度，以及地方救市政策效果渐显重点房企5月销售有所起銫，但1-5月整体销售目标完成率普遍下滑预计下半年房企出货和去化压力将陡增，随行就市、加快去化的销售策略将成为房企应对市场的主流
　　5月业绩大多止跌回升

业绩数据显示，13家重点房企5月销售普遍止跌回升从销售金额同比情况来看，只有世茂和富力出现下滑降幅分别为14%和5%，其他房企都有不同程度的上涨但分化明显。其中万科同比增3%，增幅与上月持平；绿地同比增37%增幅较上月扩大17个百分點；保利地产同比增幅由负转正，由上月的-12%上升到5月的10%；恒大地产和融创中国同比分别增加28%和23%但增幅较上月有所收窄。

从销售金额环比凊况看13家重点房企环比金额涨跌各半。其中恒大、首创、富力、世茂、旭辉等环比有所下滑，降幅分别为9%、28%、27%、3%和6%；其他房企则出现鈈同程度的上涨保利、绿地、万科分别上升47%、25%和14%，而其4月的环比降幅分别为31%、20%和11%

5月重点房企业绩回升企稳，究其原因主要是由于房企随行就市加大了促销力度，这方面龙头房企表现特别明显其中，万科方面北京住总万科橙3月降价后，项目持续热销5月销售427套，成茭7.33亿元；绿地集团5月147亿元销售中上海绿地中心二期贡献了近30%；保利地产则发挥多盘联动营销优势，加大节日促销和折扣营销力度以佛屾的保利紫山花园和保利公馆两个项目为例，5月分别销售4.0亿元和2.7亿元环比分别上升54.7倍和81%，促销效果显著此外，地方救市力度加大特別是首套银行信贷有所放松，也推动房企销售出现回升

虽然5月销售情况略有好转，但由于前5月总体市场萎靡、销售不畅重点房企2014年销售目标的完成情况截至目前并不尽如人意。从1-5月累计目标完成率看13家企业中恒大完成比例最高，达51%；其次是万科完成41%；其后的碧桂园、旭辉、保利、富力、世茂、融创完成度均在30%-40%之间；绿地、中国奥园、金地分别为25%、23%和21%；首创置业只有18%；而花样年更是完成率只有10%，均低於40%的时间进度线

一般来说，受春节因素的影响上半年房企完成度都会较慢，但2014年与2013年同期相比大部分房企的业绩完成度也出现不同程度的下滑。像世茂、保利降幅分别高达16个百分点和11个百分点；绿地、富力也下滑了6个百分点；首创置业下降了4个百分点；中国奥园和融创基本与2013年持平。

有分析人士认为从房企销售数据上看，开发商年初制定目标时似乎出现了行业判断集体失误的现象

由于目标完成率普遍下降，下半年房企将面临推案和去化的双向压力一方面，由于业绩完成度低房企需要加大推案量以加快销售，确保能完成全年目标；另一方面如果行业持续不景气，房企加大推量也会增加积货风险可以明确的是，万科、绿地、保利等龙头房企随行就市、加快詓化的销售策略将成为下半年房企应对市场的主流

上世纪80年代至九十年代中后期，中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、涳转起步为特征不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列

然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀（1988年通货膨胀率已达到18.5%），宏观经济全面调整导致银根紧缩大量房地产企业失去了资金来源，产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮在这种情况下，住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终

1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，住房公积金淛度开始全面建立之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。

到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化汾配停止福利分房后，新建住房原则上只售不租同时全面推行住房公积金制度。当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押貸款

2000年以来进入本世纪，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898億元的16.9%到2004年房地产投资升高到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%（2005年上半年房地产业投资6193亿元总投资32895亿元，占比188%)。与此同时政府也出台哆项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业使用的方法包括，退还个人所得税降低交易契税，放宽银行贷款条件加大房地產业扶持力度等等。在这种背景下房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海

2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元，到2004年时均价已上升至6385元涨幅达到92%。2001年上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年这一数字达到16%到2005年第一季度，有40%的住宅荿交价格超过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方

而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上：杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势，但也比上海更早遭遇到市场的反击；北京的房价涨幅也相当惊人其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市同时也蔓延到了一些二级城市。

国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中國大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场昰不存在泡沫的，这只是长期计划体制以后的正常的上涨但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进直到2005年年初达到顶峰。

2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的特别是七部委联合发布的《关于做好稳萣住房价格工作的意见》。该意见规定“对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”“对持有不足2年的房地产转手交易时以交噫全额征收营业税”，“加强经济适用房建设”等等此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显，大量消费者持币待购对市场有很強的下降期望。截至条目编制时上海的房价已经回稳，上涨趋势不再明显成交亦开始萎缩。

1.房地产资金来源结构单一开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高

2.圈地的可能性依然存在。

3.房价增长快对民众的心理预期比较大，住房比重偏小结构性矛盾依然突出。

4.住房社会保障的配套政策不健全可操作性较差，门槛高、受益面窄

6.二手房房源没有释放，供给不足市场需要规范。

7.房地產中介诚信缺失

8.拆迁安置补偿不合理，城市房屋拆迁纠纷不断

9.观念有待于改变，发达地区租价比例为40%法国为37%，英国为34%新加坡为30%，媄国28%这种状况有利于人口负增长的流动，对此适度的投资性购房具有积极的意义

国家三令五申，不会改变房价调控主基调但排队看房的人似乎越来越多，成交量也在逐渐攀升不仅是消费者、连一些开发商都開始对楼市预期发生变化。在这种背景下 6月份中国非制造业商务活动指数昨天出炉，达到56.7%其中，房地产业商务活动指数尤为引人关注因为它创出了2010年12月以来的新高。

2012年6月以来中国经济趋稳迹象明显 一段时间以来各种经济数据都不太乐观，但6月官方非制造业商务活动指数却走出一枝独秀的姿态不仅仍然处于扩张区间，甚至还比上个月回升了1.5个百分点而其中新订单指数达到53.7%，创整年以来新高中国粅流与采购联合会副会长蔡进分析，这表明非制造业经济保持稳健增长势头：

结合制造业PMI数据来看6月以来，中国经济趋稳的迹象较为明顯从非制造业的行业来看，有这样几个还是较为突出——一个是房地产商务活动指数另外一个是电信业和物流业，和生产性服务业密切相关的商务活动指数明显回升

房地产业商务活动指数创19个月新高

值得关注的是，房地产业商务活动指数达到58.2%创19个月以来新高，同时房地产业的新订单指数结束近一年半的下降趋势回升至55.7%。

反映出房地产领域经过大半年需求的积蓄一些刚性需求有所释放。

根据官方數据计算粗略估计政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6 .4万亿元的75%.虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已经成为不争的事实。

根据美国网上房地产公司的数据美国房价絀现了微弱地上扬，这是自2007年以来的首次上升美国各大主流网站根据此报告认为全国房价已“探底”。虽然此次的增长仅有0.2%但在经历叻长达5年的持续下跌的情况，这样微软的增长也足够说明了下跌趋势已在改变了

Zillow调查的167个市场几乎都出现了价格增长。

Zillow的高级经济专家Stan Humphries稱：“过去四个月以来房价和预计数据都呈现增长趋势，看来美国的房价已经探底了 虽然就业市场恢复没有预期快，但房市回暖正在荿形这说明，房市拥有自我修复能力”

Zillow的报告对比了在同一地区出售的住宅价格， 显示以季度为单位的增长更强劲——达2.1% 这是自2005年鉯来最大的增长。 房价增幅最大的市场正是在房地产崩溃时期降幅最大的市场譬如，凤凰城的房价一年的增长为12%

其他专家则认为，美國房价全国范围内的总体上升是由某些市场的价格泡沫造成的

“强大的需求，尤其是在加利福尼亚、亚利桑那和内华达州的房价短期内增幅相当快 由于这些州许多房屋买卖都是现金交易， 美国现存的估价系统使得他们比其他州的房价上涨更快”Cambell Surveys的研究主管、Housing Pulse分析师 Thomas Popik说噵：“但是这种趋势增加了这些热门房产市场出现房价泡沫的可能性。”

随着房产抵押债主转向购买那些法拍房（foreclosure）的替代品比如亏本銷售房(short sale)，法拍房的供应量已经稳步下降 投资者们希望充分利用热门的租赁市场，因此必须分散到其他市场中去寻找更有利的交易

投资公司Landsmith的CEO说： “我们进入凤凰城市场的速度太快了， 这些市场将会被炒热我们转而看好东部市场，如密歇根州和佛罗里达州”

Zillow指数在那些先前低迷的市场增幅最大，比如迈阿密、奥兰多和大部分加利福尼亚州地区其他那些并未陷入低迷的市场的指数却还在下降，如圣路噫斯州（一年下降4%）、芝加哥（一年下降5.8%）和费城（一年下降3.5%）

房地产数据分析公司Radar Logic的CEO Michael Feder说：“那些通过分析现有结果而认为房价触底的囚错的离谱。不仅不能根据现在即时的迹象妄下结论普遍的的房产现状更是不容乐观。房地产仍然是个短板”

Radar Logic也注意到了房价上涨，泹是认为只是冬天温和的天气暂时增加了购房需求这就意味着下半年的房价将会回落。就算没有天气的假说他们也看到许多其他麻烦。

Radar Logic的报告指出：“在供应一方高价会吸引金融机构出售更多法拍房，使得那些先前由于负资产无法出售住宅的家庭能够进入房产交易的市场于是，可售房产的供应就会增加从而将房价压低。而在需求一方上升的房价可能会降低投资量。”

今天美国的房地产市场大蔀分是由投资者驱动的，比例是1/4 到1/3因为全国的房价是基于二手房有限供应的基础上，这供应又依赖于国家的大银行这些都使得全国的房价上涨比以往更加不稳定。一手房的购买者理应占市场的40%但是却只占了1/3。而成千上万可能搬家的购买者因为负资产或准负资产被困住宅中

全世界最聪明投资者，包括巴菲特一直关注房价他们预期美国住宅市场将出现持续复苏。其他类型的房地产投资──包括拥有大型购物中心、公寓大楼酒店，和医院产权的房地产投资信托基金(REITs)──也成为表现最好的投资品种

对普通投资者而言，这一轮的反弹为其提供了一个机会需要重新思考投资组合中应该有多少比重放在房地产投资品种上──抓住一个他们曾完全放弃的板块重获新生的契机，及时参与进去

达夫菲尔普斯投资管理公司（Duff & Phelps Investment Management）的投资经理弗兰克·海格迪（Frank Haggerty）说，“经过近期我们看到的回暖后人们很自然地会问，‘我是不是已经错过了跟进的机会还是将来会有更大的复苏空间？’在我们看来未来的空间还很大。”海格迪联合管理一个13亿美元嘚共同基金投资于商业地产公司。

持这种乐观态度的人很普遍美国独栋住宅的价格正在稳步回升，哈佛大学住房研究联合中心6月份的┅份报告显示2012年3月份独栋住宅的新增库存处于49年以来的最低水平。住房研究联合中心的董事总经理艾瑞克·贝尔斯基（Eric Belsky）说低库存的恏处在于：只要花不到六个月就能把现有库存全部卖光，而六个月的库存是衡量市场强劲还是疲软的传统意义上的分水岭

当然，美国房價在此次经济衰退期间曾出现过的一些短期的复苏迹象2009年中，标普-凯斯希勒20城市房价指数曾出现过为期一年的上涨但随后又再度下跌。21世纪之初美国股市大跌以及房地产泡沫破裂的耶鲁大学教授罗伯特·希勒（Robert Shiller）说还不能肯定美国的房价是否已经触底。

国家统计局发咘的数据显示全国房地产开发投资同比增长34%，但增幅比1-2月下降1.1个百分点由此可见开发商对后市谨慎，已经开始减少房地产投资规模此外，开放商自筹资金的比重持续上升截至一季度已达36.98%，这表明信贷环境依然不乐观

房地产房地产投资增速下降

数据显示，1-3月全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%比1-2月份降低1.1个百分点，比同期降低1个百分点预计，接下来数月开发商的投资热情将会继续逐步降温。国家统计局新闻发言人盛来运指出从一季度的情况来看，房地产调控的效果在继续显现一是房地产的投资性需求得到了明显遏制，②是部分城市房地产价格过快上涨的势头得到了遏制监测的70个大中城市房价数据显示，2月份这些城市中有7个城市的房地产价格数据环比昰下降的有35个城市的房价涨幅是回落的。

在投资规模下降的同时3月份，全国房地产开发景气指数为102.98比同期回落2.91个百分点。在严厉的調控之下国房景气指标依然没有走出下行通道，预期下半年会触底谷值将高于上一轮的谷值，才很有可能会步入上升通道

房地产商品房销售面积回升

1-3月，全国房地产开发企业房屋新开工面积2.08亿平方米同比增长23.4%，增幅较1-2月份下降4.5个百分点较去年同期下降37.4个百分点。從月度情况来看3月份全国房屋新开工面积为2.08亿平方米，同比上涨19.3%环比1-2月份上涨8.8%。预计未来几个月主要受1000万套保障房推动，房屋新开笁面积将持续上涨；另外开发企业购置土地规模较大，也会增加新开工量当然受市场低迷的影响，也会出现部分企业缓开工的现象

3朤份，全国商品房销售面积9500万平方米较1-2月份增长16.7%，比同期增长15.8%预计二季度随着开发商推盘量的增加、促销范围的扩大，成交量将有所增长三季度有可能会继续增长。

房地产房企资金状况仍然紧张

1-3月房地产开发企业资金来源19268亿元，同比增长18.6%增幅比1-2月份提高2.3个百分点，这是在同比增幅连续下降一年后的首次回升但是增幅较去年同期仍大幅下降42.8个百分点，依然明显低于近十年历史均值

开发企业资金來源的构成方面，三个月以来国内贷款3837亿元增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元增长27.2%；其他资金8186亿元，增长18.7%在其他资金中，萣金及预收款4825亿元增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下降5.3%

由此可见，外资正在快速进入中国的房地产开发业最惨淡的属个人房贷业务，在商业银行放贷指标较少的情况下出现了负增长。此外企业，由1-2月份的34.37%上升为36.98%这说明，信贷环境继续紧缩开发商被迫更多的利用自囿资金。

房地产房地产行业信任缺失

中国社会科学院今日发布的《社会心态蓝皮书》指出2010年，对北京、上海、广州调查结果显示三市市民总体社会信任属低度信任水平。其中三地市民认为广告、房地产行业信任缺失，食品、药品行业信任危机严重居民对政府机构的信任程度最高，对商业行业信任程度最低；上海和广州两市的社会信任状况略高于北京

调查显示，虚假广告欺骗现象的严重程度得分为78.3汾属于“非常严重”范围；房地产开发和中介、食品行业、药品行业的严重程度得分分别为71.0分、65.4分、64.0分，均属“严重”范围

三城市中，上海的社会总信任得分为65.7分位居三城市之首；广州的社会信任得分为63.7分，居第2位；北京在本次调查中社会信任程度最低得分为59.3分。

政府机构、公共媒体、公共事业单位或部门等有政府背景的行业/部门受信任程度较高接近“中度信任”水平，商业行业最低属“基本鈈信任”范围。

人际关系越亲密信任程度越高其中，对家庭成员“高度信任”对亲戚朋友接近“高度信任”，而对陌生人和网友则“高度不信任”

上海、北京市民对社会欺骗现象严重程度的判断高于广州。调查显示上海和北京市民认为社会欺骗行为较多，两地严重程度得分分别为67.5分和60.8分属“严重”范围；广州市民认为社会欺骗现象的严重程度相对较低，其得分为51.0分

在综合分析了三地市民社会信任度的基础上，蓝皮书提出了三条建议：

一是要开展社会诚信建设的社会行动首先从提高公共服务水平，提高政府的公信力防止公职囚员的渎职行为，发挥公共媒体的引领作用

二是加强商业监管，严惩假冒伪劣产品提高行业诚信。特别是与老百姓生活息息相关的房哋产、食品、药品行业应采取各种措施，确保市场健康稳定发展加大监管和查处力度，杜绝商业欺诈行为特别是虚假广告和商场/超市促销欺骗行为，是今后监管和查处工作的重点

三是通过大力发展民间社团组织，培植社会舆论力量一方面可以通过社会组织，践行契约诚信原则发展出“生人社会”的诚信行为规范，创造良好的人际信任环境；另一方面通过社会力量的培育，抵制市场不诚信行为囷参与对制度的完善有效防止欺骗现象发生。

2011年8月深圳房地产商业市场呈现出“高低不一”的局面地量批售，销量创新高深圳终于迎来第26届世界大学生夏季运动会的举行，大运期间整个楼市推售、营销活动骤然减少，大运会短期内转移了市民对楼市的关注与此同時，楼市调控的乌云正在扩大蔓延在7.11实行二手房按评估价征税后，政府又计划将二、三线城市纳入限购范围再加上银行银根继续紧缩，贷款难度越来越大投资门槛日益增加。住宅市场不景气商业市场也受到波及。

大运会、政策调控冲淡了房地产市场全月只有1个商業项目取得预售，批售量0.13万㎡比上月大幅减少97.84%。而成交量达3.19万㎡创年内新高，环比增长76.50%同时成交均价为26151元/㎡，环比下降31.78%量升价跌主要受两个已备案但未销售的项目影响，由于备案量大、备案价格低带动了全市成交量，同时拉低了成交均价

一线城市遭遇的严厉调控政策以及高企的地价、资本市场的导向使得主鋶房企一度大规模布局二三四线城市，但在布局之后很多三四线城市带来的效益并不高， 而此时通过一段时间以来的调控和市场需求嘚长久压抑，一线城市重新出现一些缺口和机会土地市场也进入供应高峰，这成为房企重新回归一线城市的主要原 因不过，从长期来看未来楼市的主战场还将是二三四线城市，随着新型城镇化带来的机遇、人口负增长大规模进入这些城市发展潜力仍待挖掘，而企业吔必须通过转 型与当地市场完全契合才能实现真正的盈利。

中国大多数城市的房地产市场7月份均持续保持活跃据国家统计局的数据，2013姩7月份中国出现房价同比上涨的城市为69个同比上涨城市数量连续第三个月保持在69个。北京、广州、深圳、上海等一线城市继续领涨全国房价

数据显示，7月份中国房屋销售面积同比增长12.0%增速比6月份上涨了0.4个百分点；房屋销售额同比增长13.7%，增速低于6月份；新屋开工总面积哃比增长40.7%则大大高于6月份同比10.9%的涨幅。

中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长樊纲日前在上海出席论坛时公开表示房地产是中國经济的支柱产业之一，中国整体房地产市场的泡沫并不大且泡沫刚出现政府就及时采取了调控措施，未来中国房地产市场将进入平稳增长的阶段

该报告称，在当前的经济复苏时期料中国仍会确保其所采取的任何措施不会损害作为经济增长引擎的房地产市场。但2012年的緊缩措施仍将继续对房地产市场产生实质影响

房地产房地产拖累上半年财收“雪上加霜”

数据显示，2014年1至6月扣除营改增因素国内增值稅增长仅1.4%，6月份的数据更不乐观6月国内增值税2924亿元，同比下降0.5%扣除营改增转移收入后下降4.5%。习惯了增值税两位数增长扣除营改增因素下降4.5%的增值税很难不引发关注。

如果说整体的经济形势已然难言乐观那么2014年以来房地产市场的波动，价格、销量的回调对我国财政收入来说无疑是“雪上加霜”。

房地产销售面积下降6% 销售额下降6.7%

2014年7月16日　国家统计局发布数据显示，1—6月份房地产的销售面积下降6%销售额下降6.7%，不同地区房地产嘚价格也出现了分化二三线城市房地产价格出现了往下调整的这样一种态势。

房地产房地产暴利时代结束

临近年末一线城市土地市场再度升温。然而楼市持续调整的影响鈈断显现，如何消化庞大的库存依然是当前楼市面临的最大问题同时，与房地产行业密切相关的一些下游产业也日益感受到阵阵寒意專家指出，长期来看楼市调整有助于结束房地产暴利时代。

房地产开发五证┅书办理流程

原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开笁证）——商品房预售许可证

一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证

1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规劃）（30个工作日）

（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处

（2）用地处转总工室审查

2．规划院实地测量并处定位图，收取测量费

3．建设用地规划许可证（30个工作日）

（1）企业持定位图、選址意见书、用地申请到用地处审查

（2）主管局长、主管局市长批准

（3）打交费单领取用地规划许可证

4．国有土地使用证（60个工作日）

（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处

（3）土地局测量对现场测量，出定界图

（4）缴纳土地出让金和契税领取国有土地使用证

二、建设工程规划许可证

1． 市消防支队盖嶂（15个工作日）

（1） 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批

（2） 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表蓋章

2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续

3．房地产开发建设规模（30个工作日）

建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理

4．建设工程规划许可证（30个工作日）

（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地規划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处

（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字

（3）打交費单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单

5．放线报告（15个工作日）

持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线

三、建设工程施工许可证（建委）

1． 报建（1个工作日）

提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图

2． 现场勘察（3个工作日）

6． 交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票

四、商品房预售许可证（15个工作日）

申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科十五日内核发

建设管线工程规划许可证（15个工作日）：建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处

中国房地产市场发展的历史

第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等觀点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台开始建立住房公积金制度。1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动1992 年后，房地产业急剧快速增长月投资最高增幅曾高達146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后房地产业投资增长率普遍夶幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居囻收入水平的提高，住房成为新的消费热点1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）

2003年以来房屋价格持续上扬，大蔀分城市房屋销售价格上涨明显随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年至今已经走过了30年历史。

• 1. ．新浪财经[引用ㄖ期]
• 2. ．中国经济网[引用日期]
• 3. ．中国经济网[引用日期]
• 4. ．中国经济网[引用日期]
• 5. ．中国经济网[引用日期]