房子逾期开发商逾期退房房贷不接受退房

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-05-09 12:15 标签： 开发商逾期退房房贷

根据《司法解释》的规定,开发商逾期退房房贷经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商逾期退房房贷退房,并要求返还订金或支付房款利息;实践中我们经常碰到这样的合同条款:合同中规定开发商逾期退房房贷的交房时间,每逾期一日,开发商逾期退房房贷支付已付房款万分之一違约金,逾期超过三或六个月,购房人可以退房,开发商逾期退房房贷应承担已付房款万分之一的违约金,这种违约金约定过低,既不能弥补购房人損失,又不能对开发商逾期退房房贷起到制约作用二、开发商逾期退房房贷开发手续不全,导致合同无效。目前开发商逾期退房房贷必须证件齐全才能盖楼、卖房如果开发商逾期退房房贷证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商逾期退房房贷应当返还购房人交纳的房款三、开发商逾期退房房贷没有经过购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商逾期退房房贷签訂的合同中,一般都约定开发商逾期退房房贷在变更设计之前,必须经过购房人同意否则,开发商逾期退房房贷就构成违约,购房人有权退房。

读者来电：我家住烟台市莱山区2008年10月20日在福山区购买了一套商品房，签订了《商品房预(销)售合同》合同约定，房屋产权证的办理时间为2009年5月1日前如未按期办理房屋產权证，每逾一日开发商逾期退房房贷按总房款的万分之一向我承担违约责任，合同继续履行2010年11月11日，因开发商逾期退房房贷土地使鼡手续不合法导致房产证仍无法办理。我向开发商逾期退房房贷申请退房并要求开发商逾期退房房贷赔偿损失，开发商逾期退房房贷卻只同意按合同约定支付违约金并要求继续履行合同，不同意退房双方遂产生纠纷。

律师说法：根据《最高人民法院关于审理商品房買卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的辦理房屋所有权登记的期限届满后超过一年由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请求解除合同和赔偿损失嘚，应予支持”对于本案而言，虽然双方约定了办理房产证的具体时间(2009年5月1日)及未能办理房产证的违约责任(每逾一日开发商逾期退房房贷按总房款的万分之一向购房者承担违约责任，合同继续履行)但是由于开发商逾期退房房贷的土地使用手续不合法，导致合同约定办證的期限届满后超过一年仍无法办理房产证，林先生合同目的已经无法实现合同虽然约定开发商逾期退房房贷承担违约责任后合同继續履行，但是由于此时该条款已经违反了法律规定属于无效条款，林先生完全可以请求解除商品房买卖合同要求退房。

如果本案中買卖双方没有约定具体办证时间，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定房屋买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，辦理房产证的期限为自房屋交付使用之日起90日内；房屋买卖合同的标的物为已竣工房屋的办理房产证的期限为自合同订立之日起90日内。買受人可以依据此规定计算办理产权登记时间如果因为开发商逾期退房房贷的原因，在上述期限届满后超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求退房

（山东平和律师事务所马洪亮律师）

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