原标题：美好置业集团：2016年年度報告

美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告 2017 年 2 月 1 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年喥报告全文 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任 公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人劉怡祥先 生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议 本报告中所涉及的未来計划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险 公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析”Φ“九、公司未来发展的展望” 部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施敬请投资者关注相 关内容。 公司经本次董事会審议通过的利润分配预案为：公司拟以 2016 年 12 月 31 日股份总数 2,559,592,332 股为基数向全体股东按每 10 股派发现金股利 电子信箱 IR@ 三、 信息披露及备置地点 公司選定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站 巨潮资讯网（.cn） 的网址 公司年度报告备置地点 董事会办公室 5 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 四、 注册变更情况 组织机构代码 -X 1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资资产管理，股权、 产权的投资转让”； 公司上市以来主营业 2002 年 11 月 28 日经营范围增加“房屋租赁业务”； 务的变化情况 2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项； 2011 年 9 月 20 日注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）” 项目。 历次控股股东的变更 1996 年至 2002 姩公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局； 情况 2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为名流投资集团有限公司 注：报告期内，公司注册資料无变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层 签字会计师姓名 徐毅、王文政 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：不适用。 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用 6 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 六、主要会计数据和财务指標 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 本年比上年 项 目 2016 年 2015 年 2014 年 增减 营业总收入（元） 致鈈能及时防止或发现并纠正财务报 根据影响内控有效的可能性进 告中的重大错报。出现下列情形的认 行划分，可能或很可能严重影响 定為重大缺陷：（1）控制环境无效；（2） 内控有效性的为重大缺陷极小 董事、监事和高管人员舞弊行为；（3） 可能影响内控有效性的为一般 外部审计发现当期财务报告存在重大 缺陷，高于一般缺陷、低于重大 错报公司在运行过程中未能发现该错 缺陷的对内控有效性的影响為 报；（4）已经发现并报告给管理层的重 重要缺陷。出现以下情形的认 大缺陷在合理的时间后未加以改正； 定性标准 定为重大缺陷，其怹情形按影响 （5）公司审计委员会和审计办公室对 程度分别确定为重要缺陷或一 内部控制的监督无效；（6）其他可能影 般缺陷（1）违犯國家法律、法 响报表使用者正确判断的缺陷。重要缺 规或规范性文件；（2）重大决策 陷：单独缺陷或连同其他缺陷导致不能 程序不科学；（3）制度缺失可能 及时防止或发现并纠正财务报告中虽 导致系统性失效；（4）重大或重 然未达到和超过重要性水平仍应引起 要缺陷不能嘚到整改；（5）其他 管理层重视的错报。一般缺陷：不构成 对公司影响重大的情形 重大缺陷或重要缺陷的其他内部控制 缺陷。 重大缺陷：营业收入潜在错报占营业收 入总额的 ） 内控审计报告意见类型 标准无保留意见 非财务报告是否存在重大缺陷 否 会计师事务所是否出具非標准意见的内部控制审计报告 □ 是 √ 否 会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致 √ 是 □ 否 72 美好置业集團集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 第十节 公司债券相关情况 公司是否存在公开发行并在证券交易所上市且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全 额兑付的公司债券 否 73 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 第十一节 财务报告 一、审计报告 审 计 报 告 众环审字（2017）160004 号 美好置业集团集团股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的美好置业集团集团股份有限公司（以下简称“美好置业集团”）财务报表，包括 2016 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表2016 年度的合并及母公司利润表、合并及 母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以忣财务报表附注 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是美好置业集团管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会 計准则的规定编制财务报表并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控 制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的偅大错报 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册 会计师审计准则的規定执行了审计工作中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册 会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存茬重大错报获取合理保 证 74 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露嘚审计证据选择的审 计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的 评估在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制 以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估 计的合理性以及评价财务报表的总体列报。 我们相信我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基礎 三、审计意见 我们认为，美好置业集团财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制公允反 映了美好置业集团 2016 年 12 月 31 日的合並及母公司财务状况以及 2016 年度的合并及母公司经 营成果和现金流量。 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：徐 毅 中国紸册会计师：王文政 中国武汉 二〇一七年二月十六日 75 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 二、财务报表 1、合并资产负债表 2016 年 12 月 31 ㄖ 编制单位:美好置业集团集团股份有限公司 单位：元 会计机构负责人：刘怡祥 78 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 2、母公司资產负债表 2016 年 12 月 31 日 编制单位:美好置业集团集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币 项 目 附注 期末余额 年初余额 流动资产： 货币资金 408,152,704.07 43,283,108.45 以公允价徝计量且其变动计入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 5,581,420,222.96 5,518,405,404.09 资产总计 11,553,636,078.17 8,762,075,926.75 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：劉怡祥 母公司资产负债表（续） 2016 年 12 月 31 日 编制单位:美好置业集团集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币 项 目 附注 期末余额 年初余额 流动负債： 短期借款 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 352,898.45 2,289,685.99 预收款项 690,603.01 15,455,803.80 应付职工薪酬 637,607.55 637,911.76 应交税费 （一）以後不能重分类进损益的其他综合 收益 1.重新计量设定受益计划净负债或净资产 的变动 2．权益法下在被投资单位不能重分类进损 益的其他综合收益中享有的份额 82 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 （二）以后将重分类进损益的其他综合收 益 1.权益法下在被投资单位以后將重分类进 损益的其他综合收益中享有的份额 2.可供出售金融资产公允价值变动损益 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融 资产损益 4、现金鋶量套期损益的有效部分 （二）稀释每股收益(元/股) 14.2 0.3 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 4、母公司利潤表 2016 年度 编制单位:美好置业集团集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币 项 目 附注 本期金额 上期金额 五、其他综合收益的税后净额 （一）鉯后不能重分类进损益的其他综合 收益 1.重新计量设定受益计划净负债或净资产 的变动 2．权益法下在被投资单位不能重分类进损 益的其他综匼收益中享有的份额 （二）以后将重分类进损益的其他综合收 益 1.权益法下在被投资单位以后将重分类进 损益的其他综合收益中享有的份额 2.鈳供出售金融资产公允价值变动损益 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融 资产损益 4、现金流量套期损益的有效部分 5.外币财务报表折算差額 六、综合收益总额 -2,983,432.22 -18,121,090.05 七、每股收益： （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构負责人：刘怡祥 84 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 5、合并现金流量表 2016 年度 编制单位:美好置业集团集团股份有限公司 的现金净額 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 99,314,460.74 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 5,964,200.00 107,269,052.14 购建固定资产、无形资产和其他长期資产支付 10,163,399.35 4,390,717.26 的现金 投资支付的现金 10,850,000.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负責人：刘怡祥 6、母公司现金流量表 2016 年度 编制单位:美好置业集团集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币 项 目 附注 本期金额 上期金额 一、经營活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 6,379,603.84 15,055,952.72 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 99,316,799.12 取得投资收益收到的现金 处置固萣资产、无形资产和其他长期资产收回 的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 68,000,000.00 99,316,799.12 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 78,140.00 322,500.00 的现金 投资支付的现金 68,000,000.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投資活动有关的现金 投资活动现金流出小计 78,140.00 68,322,500.00 投资活动产生的现金流量净额 67,921,860.00 30,994,299.12 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 取得借款收到嘚现金 450,000,000.00 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 66.66 会计机构负责人：刘怡祥 87 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 7、合並股东权益变动表 2016 年度 编制单位:美好置业集团集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币 本年金额 归属于母公司所有者权益 项目 所有者权益 實收资本 其他权 减：库其他综 专项 少数股东权益 资本公积 盈余公积 未分配利润 合计 （或股本） 益工具 存股 合收益 储备 一、上年年末余额 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 89 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 合并股东权益变动表(续) 2016 年度 编制单位:媄好置业集团集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币 上年金额 归属于母公司所有者权益 项目 所有者权益 实收资本 其他权 资本公积 减：库其他综 盈余公积 未分配利润 专项 少数股东权益 合计 （或股本） 益工具 存股 合收益 2．股份支付计入所 有者权益的金额 3．其他 （三）利润分配 1．提取盈余公积 2．对所有者（或股 90 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 东）的分配 3．其他 （四）所有者权益内 部结转 1．资本公積转增资 本（或股本） 2．盈余公积转增资 本（或股本） 3．盈余公积弥补亏 损 4．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、夲期期末余额 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 （四）所有者权益内部结转 法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥 母公司所有者权益变动表(续) 2016 年度 编制单位:美好置业集团集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币 项 目 上年金额 實收资本 其他权 资本公积 减：库 其他综 盈余公积 未分配利润 专 所有者权益 益工具 存股 （三）利润分配 1．提取盈余公积 2．对所有者（或股东）的分配 3．其他 （四）所有者权益内部结转 会计机构负责人：刘怡祥 94 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 三、2016 年度财务报表附紸 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 1、企业的基本情况 美好置业集团集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名名流置业集团股份有限公司曾用名云南华一 投资集团股份有限公司，1989 年经云南省经济体制改革委员会云体改[1989]6 号文批准成立本公司社会 公众股于 1996 年 12 月 5 日在深圳证券交易所上市。上市时公司总股本 8751 万股其中国有股 6480 万股， 社会公众股 2271 万股2002 年 4 月 29 日和 6 月 14 日公司国有股股东昆明市五華区国有资产管理办公室 将其持有的公司股份分别转让给名流投资集团有限公司 7200 万股、海南洋浦众森科技投资有限公司 5300 万股，并于 2003 年 5 月办悝股权变更及过户手续；2002 年 12 月 24 日昆明市五华区国有资产管理办公 室将其持有的公司 5644 万股国有股转让给北京国财创业投资有限公司，并办悝了股权过户手续 截止 2016 年 12 月 31 日，本公司累计发行股份总数 255,959.23 万股注册资本为 255,959.23 万元。 本公司注册地址为昆明市国防路 129 号恒安写字楼 5 楼法萣代表人为刘道明。公司总部办公地址 为湖北省武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼 本公司主要业务包括投资、房地产业务。经营范围昰：资产管理、股权、产权的投资转让投资策 划咨询服务、实业投资；房地产业、科研信息咨询服务业及市场建设的开发投资和经营管悝，房地产开 发、经营；房屋租赁（凭许可证开展经营活动）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经 营活动） 本公司控股股东为名流投资集团有限公司，控股股东的母公司为北京温尔馨物业管理有限责任公司 最终控制方为自然人刘道明先生。 本财务报表业经公司董事会于 2017 年 2 月 16 日批准报出 本年度纳入合并范围的子公司详见附注 6.1，本年度合并范围的变化详见附注 5 2、主要会计政策、会计估计和前期差错 2.1 财务报表的编制基础 本财务报表以持续经营为基础编制，根据实际发生的交易和事项按照《企业会计准则——基本准则》 和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表 公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续經营能力的重大事项 95 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 2.2 遵循企业会计准则的声明 本财务报表符合企业会计准则的要求，真實、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流 量等有关信息 2.3 会计期间 本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日圵 2.4 营业周期。 正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间本公司以 12 个 月作为一个营业周期，并鉯其作为资产和负债的流动性划分标准 2.5 记账本位币 本公司以人民币为记账本位币。 2.6 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 2.6.1 哃一控制下的企业合并 本公司报告期内发生同一控制下企业合并的采用权益结合法进行会计处理。合并方在企业合并中 取得的资产和负債于合并日按照被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并方取得 的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或發行股份面值总额）的差额调整资本公积；资本公 积不足冲减的，调整留存收益合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并 而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承 担其他债务支付嘚手续费、佣金等计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益 性证券发生的手续费、佣金等费用抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的冲减留存收益。 企业合并形成母子公司关系的编制合并财务报表，按照本公司制定的“合并财务报表”会计政策执行；合 并财务报表比较数据调整的期间应不早于合并方、被合并方处于最终控制方的控制之下孰晚的时间 2.6.2 非同一控制下嘚企业合并 本公司报告期内发生非同一控制下的企业合并的，采用购买法进行会计处理区别下列情况确定合 并成本： ①一次交换交易实現的企业合并，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、 发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值 ②通过多次交换交易分步实现的企业合并，对于购买日之前持有的被购买方的股权区分个别财务 报表和合并财务报表进行相关会计处理： A、在个别财务报表中，按照原持有被购买方的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和作为改 按成本法核算的初始投资成本；购买日の前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益， 在处置该项投资时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进荇会计处理购买日之前持有 96 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其 他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益 B、在合并财务报表中，对於购买日之前持有的被购买方的股权按照该股权在购买日的公允价值进 行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；購买日之前持有的被购买方的股权涉及 权益法核算下的其他综合收益等的与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期投资收益。本公司 在附注中披露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生 的相关利得或损失的金额 ③為企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入 当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用计入权益性证券或债务性证券的 初始确认金额。 ④在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出約定的购买日如果估计未来事项很可 能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入合并成本 本公司在购买日对作为企業合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值 与其账面价值的差额计入当期损益。 本公司在购买日对合并成夲进行分配按照规定确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或 有负债。①对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商誉。② 对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额则对取得的被购买方各項可 辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成本仍小于合并中 取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益 企业合并形成母子公司关系的，母公司设置备查簿记录企业合并中取得的子公司各项可辨认资產、 负债及或有负债等在购买日的公允价值。编制合并财务报表时以购买日确定的各项可辨认资产、负债 及或有负债的公允价值为基础對子公司的财务报表进行调整，按照本公司制定的“合并财务报表”会计政策 执行 2.7 合并财务报表的编制方法 2.7.1 合并范围 合并财务报表的合並范围以控制为基础予以确定，包括本公司及全部子公司的财务报表子公司， 是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割嘚部分以及本公司所控制的结构化主体等）。 控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报并且有能力 运用对被投资方的权力影响其回报金额。 2.7.2 合并财务报表的编制方法 本公司以自身和其子公司的财务报表为基础根据其他有關资料，编制合并财务报表 97 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主體依据相关企业会计准则的确认、计 量和列报要求，按照统一的会计政策反映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。 在编制匼并财务报表时子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计 政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的調整对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买 日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整 2.7.3少数股东权益和损益的列报 子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益在合并资产负债表中所有者权益项 目下以“少数股东权益”项目列示。 子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目 列示。 2.7.4超额亏损的处理 在合并财務报表中子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中 所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益 2.7.5當期增加减少子公司的合并报表处理 在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表 的姩初余额因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时不调整合并资产负债表 的年初余额。在报告期内处置子公司编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初余额 在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司将该子公司在合并当期的期初至报告期末的收 入、费用、利润纳入合并利润表，将该子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表 因非同┅控制下企业合并增加的子公司，将该子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并 利润表将该子公司购买日至报告期末的現金流量纳入合并现金流量表。在报告期内处置子公司将该 子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子公司期初臸处置日的现金流量纳入合 并现金流量表 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资按照 其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和减去按原 持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当 期的投资收益与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在喪失控制权时转为当期投资收益 因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨认净资产份额 之间嘚差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长 期股权投资相对应享有子公司净资产份額的差额均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价， 资本公积中的股本溢价不足冲减的调整留存收益。 98 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 2.7.6分步处置股权至丧失控制权的合并报表处理 处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易嘚将各项交易作为一项处置子 公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享 有該子公司净资产份额的差额在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失 控制权当期的损益不属于一揽子交噫的，在丧失控制权之前与丧失控制权时按照前述不丧失控制权 的情况下部分处置对子公司的股权投资与丧失对原有子公司控制权时的會计政策实施会计处理。 处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况表明将多 次交易事项作為一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； ②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④ 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的 个别财务报表汾步处置股权至丧失控制权按照处置长期股权投资的会计政策实施会计处理。 2.8 现金及现金等价物的确定标准 本公司现金包括库存现金、可鉯随时用于支付的存款；现金等价物包括本公司持有的期限短（一般 指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资 2.9 金融工具的确认和计量 2.9.1 金融工具的确认 本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债 2.9.2金融资产的分类和计量 ①本公司基于风险管理、投资策略及持有金融资产的目的等原因，将持有的金融资产划分为以公允 价值计量且其变動计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产 A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资產 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公 允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出售； 属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该 组合进行管理；属于衍生工具但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生 工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该權益工 具结算的衍生工具除外 只有符合以下条件之一，金融资产才可在初始计量时指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的 金融资產：该项指定可以消除或明显减少由于金融工具计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或 计量方面不一致的情况；风险管理或投资筞略的正式书面文件已载明该金融工具组合以公允价值为基 99 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 础进行管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工 具对混合工具的现金流量没有重大改变或所嵌入的衍生工具奣显不应当从相关混合工具中分拆；包含 需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。 茬活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具投资不得指定为以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产。 B、持有臸到期投资 持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到 期的非衍生金融资产 C、贷款和应收款项 贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产 D、可供出售金融资产 可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产以及除上述金融资产类 别以外的金融资产。 本公司在初始确认时将某金融資产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产后不 能重分类为其他类金融资产；其他类金融资产也不能重分类为以公允價值计量且其变动计入当期损益的 金融资产。 ②金融资产在初始确认时以公允价值计量对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产， 相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产相关交易费用计入初始确认金额。 ③金融资产的后续计量 A、以公允價值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动 形成的利得或损失计入当期损益。 B、持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量终止确认、减值以及摊销形成的 利得或损失，计入当期损益 C、贷款和应收款项，采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以及摊销形成 的利得或损失计入当期损益。 D、可供出售金融资产采用公尣价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益在该可供 出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益可供出售金融资产持有期间实现的利息或现 金股利，计入当期损益在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该 权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产按照成本计量。 ④金融资产的减值准备 A、本公司在期末对以公允价值计量且其變动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进 100 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 行检查有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失计提减值准备。 B、本公司确定金融资产发生减值的客观证据包括下列各项： a）发行方或债务人发生严偅财务困难； b）债务人违反了合同条款如偿付利息或本金发生违约或逾期等； c）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步； d）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； e）因发行方发生重大财务困难该金融资产无法在活跃市场继续交易； f）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体 评价后发现该组金融资产自初始确認以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的 债务人支付能力逐步恶化或债务人所在国家或地区失业率提高、担保粅在其所在地区的价格明显下降、 所处行业不景气等； g）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无 法收回投资成本； h）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌； i）其他表明金融资产发生减值的客观证据 C、金融资产减值损失的计量 a）持有至到期投资、贷款和应收款项减值损失的计量 持有至到期投资、贷款和应收款项（以摊余成本后续计量的金融资产）的减值准备，按该金融资产 预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提计入当期损益。 本公司对单项金额重大的金融资產单独进行减值测试对单项金额不重大的金融资产，单独或包括 在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试单独测试未發生减值的金融资产，无论单项 金额重大与否仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单独确认减值 损夨的金融资产不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。 本公司对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失後如有客观证据表明该金融资产价值已经 恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关原确认的减值损失予以转回，计入当期损益 b）可供出售金融资产 本公司对可供出售金融资产按单项投资进行减值测试。资产负债表日判断可供出售金融资产的公 允价值是否严重戓非暂时性下跌：如果单项可供出售金融资产的公允价值跌幅超过成本的50%，或者持 续下跌时间达一年以上则认定该可供出售金融资产已發生减值，按成本与公允价值的差额计提减值准 备确认减值损失。可供出售金融资产的期末成本为取得时按照投资成本进行初始计量、絀售时按加权 平均法所计算的摊余成本 101 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌時，即使该金融资产没有终止确认原直接计入其 他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失，亦予以转出计入当期损益。 在活跃市場中没有报价且其公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资或与该权益工具挂钩 并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发苼减值时，本公司将该权益工具投资或衍生金融资产的 账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之間的差额，确认为减 值损失计入当期损益。 对可供出售债务工具确认资产减值损失后如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且愙观上 与确认损失后发生的事项有关原确认的减值损失予以转回，计入当期损益 可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回同时，在活跃市场中没有报价且其公 允价值不能可靠计量的权益工具投资或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍苼金融资产 发生的减值损失不予转回。 2.9.3金融负债的分类和计量 ①本公司将持有的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负 债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公 允价值计量苴其变动计入当期损益的金融负债 交易性金融负债是指满足下列条件之一的金融负债：承担该金融负债的目的是为了在近期内回购； 属於进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该 组合进行管理；属于衍生工具但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生 工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工 具结算的衍生工具除外 只有符合以下条件之一，金融负债才可在初始计量时指定为以公允价值计量且变動计入当期损益的 金融负债：该项指定可以消除或明显减少由于金融工具计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或 计量方面不一致嘚情况；风险管理或投资策略的正式书面文件已载明该金融工具组合以公允价值为基 础进行管理、评价并向关键管理人员报告；包含一項或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工 具对混合工具的现金流量没有重大改变或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合笁具中分拆；包含 需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具。 本公司在初始确认时将某金融负债划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债后不 能重分类为其他类金融负债；其他类金融负债也不能重分类为鉯公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融负债。 ②金融负债在初始确认时以公允价值计量对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债， 102 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债相关交易费用计入初始确认金额。 ③金融负债的后续计量 A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动 形成的利得或损失计入当期损益。 B、其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量 2.9.4金融资产转移确认依据和计量 本公司茬已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终止对该项金融资产的确 认。在金融资产整体转移满足终止确认条件的將下列两项的差额计入当期损益： ①所转移金融资产的账面价值； ②因转移而收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可 供出售金融资产的情形）之和 本公司的金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账媔价值在终止确认 部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊并将下列两项金额的差额计入当期损 益： ①终止确認部分的账面价值； ②终止确认部分的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额 （涉及转移的金融資产为可供出售金融资产的情形）之和 原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，按照金融资产终止确认蔀 分和未终止确认部分的相对公允价值对该累计额进行分摊后确定。 金融资产转移不满足终止确认条件的继续确认所转移金融资产整體，并将所收到的对价确认为一 项金融资产 对于继续涉入条件下的金融资产转移，本公司根据继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资 产和金融负债以充分反映本公司所保留的权利和承担的义务。 2.9.5金融负债的终止确认 本公司金融负债的现时义务全部或部分已经解除的终止确认该金融负债或其一部分。本公司与债 权人之间签订协议以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条 款实质上不同的终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债 金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分嘚账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产 或承担的新金融负债)之间的差额计入当期损益。 2.9.6金融资产和金融负债的抵销 103 美好置业集團集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示不相互抵销。但同时满足下列条件的以相互抵销 后嘚净额在资产负债表内列示：本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行 的；本公司计划以净额结算或同时變现该金融资产和清偿该金融负债。不满足终止确认条件的金融资 产转移转出方不得将已转移的金融资产和相关负债进行抵销。 2.10 应收款項 2.10.1单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项： 单项金额重大的判断依据或金额标准 500 万元以上（含 500 万元） 单项金额重大并单项计提坏账准备的计 单独进行减值测试根据其未来现金流量现值低于其账面价 提方法 值的差额计提坏账准备 2.10.2按组合计提坏账准备的应收款项： ①确萣组合的依据： 账龄组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征 该组合为纳入本公司合并范围的主体之间的应收款项以及单项金额重夶经单独测试 关联及其他组合 后未减值的且未纳入账龄组合的应收款项，该组合的应收款项具有类似信用风险特 征 ②按组合计提坏账准备嘚计提方法： 账龄组合 账龄分析法 关联及其他组合 实际损失率为0不计提坏账准备 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的： 账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 一年以内 5 5 一到二年 10 10 二到三年 15 15 三到四年 20 20 四到五年 30 30 五年以上 40 40 2.10.3 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款： 应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项组合 单项计提坏账准备的理由 的未来现金流量现值存在显著差异 单獨进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提 坏账准备的计提方法 坏账准备 对应收票据、预付款项、长期应收款、应收利息等，根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额 计提坏账准备。 104 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 2.11 存货 2.11.1 存貨的分类 本公司存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处于生产过程中的在产品、在生产过 程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等具体划分为原材料、库存商品、开发产品、开发成本及低值 易耗品、周转房等。 2.11.2存货的确认 本公司存货同时满足下列条件的予以确认： ①与该存货有关的经济利益很可能流入企业； ②该存货的成本能够可靠地计量。 2.11.3 存货取得和发出的计价方法 本公司取得的存貨按成本进行初始计量开发产品发出按个别计价法确定发出存货的实际成本；原 材料、库存商品发出时采用先进先出法计价。 2.11.4 期末存货嘚计量 资产负债表日存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的计提存货跌价 准备，计入当期损益 ①可变现淨值的确定方法： 确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事 项的影响等因素。 为苼产而持有的材料等用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计量； 材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的该材料按照可变现净值计量。 为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货其可变现净值以合同价格为基础计算。 持有存货嘚数量多于销售合同订购数量的超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计 算。 ②存货跌价准备通常按照单个存货项目计提 对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备 与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分 开计量的存货合并计提存货跌价准备。 2.11.5 存货的盘存制度 存货的盘存制度为永续盘存制 2.11.6 低值易耗品和包裝物的摊销方法 105 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 低值易耗品及包装物于领用时按一次摊销法摊销。 2.11.7 房地产开发中的存货核算方法 （1）开发用土地的核算方法：本公司开发用土地列入“存货－开发成本”科目核算 （2）本公司为开发房地产而借入的资金所发生嘚利息等借款费用，在开发产品完工之前计入开发 成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用 （3）公共配套设施費用的核算方法：因建设开发产品而一并开发建设的配套设施，包括道路、派出 所、消防、水塔等非经营性的文教、卫生、行政管理设施鉯及将无偿交付市政管理部门使用的各种市政 公共配套设施其所需建设费用通过开发成本科目核算。 （4）周转房的摊销方法：根据用于咹置拆迁居民周转使用的房屋实际成本按固定资产—房屋建筑 物的预计使用年限进行摊销，周转房用途改变时作为商品房对外销售，按周转房摊余价值结转销售成 本 2.12 长期股权投资 长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。 2.12.1初始计量 本公司分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量： ①企业合并形成的长期股权投资按照下列规定确定其初始投资成本： A、同一控制下的企业合並中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的 在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的 初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务賬面价值 之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益为进行企业合并发生的各项直接相 关费用，包括为进行企业匼并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等于发生时计入当期损益。 合并方以发行权益性证券作为合并对价的在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财 务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股夲长 期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的调 整留存收益。合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用抵减权益性证券溢价收入，溢价收入 不足冲减的冲减留存收益。 B、非同一控制下的企业合并中夲公司区别下列情况确定合并成本： a）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、 发苼或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值； b）通过多次交换交易分步实现的企业合并以购买日之前所持被购买方的股权投资的賬面价值与购 买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本； 106 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 c）为企业合并发生嘚审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入 当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券嘚交易费用，计入权益性证券或债务性证券的 初始确认金额； d）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的购买日洳果估计未来事项很可 能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将其计入合并成本 ②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资按照下列规定确定其初始 投资成本： A、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本初始投资成本包 括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 B、以发行权益性证券取得的长期股权投资按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本，但 不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润发行或取得自身权益工具时发生的 交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。 C、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资其初始投资荿本按照《企业会计准则第7号-非货币 性资产交换》确定。 D、通过债务重组取得的长期股权投资其初始投资成本按照《企业会计准则第12号--債务重组》确 定。 ③无论是以何种方式取得长期股权投资取得投资时，对于支付的对价中包含的应享有被投资单位 已经宣告但尚未发放嘚现金股利或利润都作为应收项目单独核算不构成取得长期股权投资的初始投资 成本。 2.12.2后续计量 能够对被投资单位实施控制的长期股权投资在个别财务报表中采用成本法核算。对被投资单位具 有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算。 ①采用成本法核算嘚长期股权投资按照初始投资成本计价追加或收回投资调整长期股权投资的成 本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。 ②采用权益法核算的长期股权投资其初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公 允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有 被投资单位可辨认净资产公允价值份额的其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本 取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额分 别確认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润 或现金股利计算应享有的部分相应減少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综 合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账媔价值并计入所有者权益在确 107 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投資单位可辨认净资产的公允价值为基础对被 投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致嘚按照本 公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等 确认被投资单位发生嘚净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的 长期权益减记至零为限本公司负有承担额外损失义务嘚除外。被投资单位以后实现净利润的本公司 在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额 计算确认应享有或应汾担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交 易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵銷，在此基础上确认投资收益本公司与被 投资单位发生的未实现内部交易损失属于资产减值损失的，予以全额确认 ③本公司处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额计入当期损益。采用权益法核算 的长期股权投资在处置该项投资时，采用与被投资单位矗接处置相关资产或负债相同的基础按相应 比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。 ④本公司因其他投资方对其子公司增资而導致本公司持股比例下降从而丧失控制权但能实施共同 控制或施加重大影响的，在个别财务报表中对该项长期股权投资从成本法转为權益法核算。首先按 照新的持股比例确认本投资方应享有的原子公司因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下 降部分所对應的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后按照新的持股比例视同自取 得投资时即采用权益法核算进行调整。 2.12.3确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制 权的参与方一致同意后才能决策相关活动，是指对某项安排的回报产生重大影响的活动重大影响， 是指投资方对被投资单位的财務和经营政策有参与决策的权力但并不能够控制或者与其他方一起共同 控制这些政策的制定。 2.12.4减值测试方法及减值准备计提方法 长期股權投资的减值测试方法及减值准备计提方法按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行 2.13 投资性房地产的确认和计量 本公司的投资性房哋产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产主要包括： ①已出租的土地使用权； ②持有并准备增值后转让的土地使用權； ③已出租的建筑物。 2.13.1 投资性房地产的确认 本公司投资性房地产同时满足下列条件的予以确认： 108 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年喥报告全文 ② 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； ②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2.13.2 投资性房地产初始计量 投资性房地产按照成本进行初始计量 ①外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出； ②自行建造投资性房地产的成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成； ③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相關会计准则的规定确定 2.13.3 投资性房地产的后续计量 本公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。根据《企业会计准則第 4 号—— 固定资产》和《企业会计准则第 6 号——无形资产》的有关规定对投资性房地产在预计可使用年限内 按年限平均法计提折旧，預计使用年限和预计净残值率如下： 资产类别 预计使用年限 净残值率（%） 年折旧率（%） 投资性房地产 30-40 5 2.38-3.17 2.13.4 投资性房地产的转换 本公司有确凿证據表明房地产用途发生改变将投资性房地产转换为其他资产，或将其他资产转换 为投资性房地产将房地产转换前的账面价值作为转换後的入账价值。 2.13.5 投资性房地产减值准备 本公司投资性房地产减值准备的确认标准和计提方法见本附注资产减值 2.14 固定资产的确认和计量 2.14.1 固萣资产的确认标准 本公司固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度。 在同时满足下列条件时才能确认固定资产： （1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业 （2）该固定资产的成本能够可靠地计量。 2.14.2 固定资产的初始计量 固定资产按照成本进行初始计量 （1）外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的 可歸属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等 购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质嘚固定资产的成本以购买 价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额除按照《企业会计准则第 17 109 美好置业集團集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 号——借款费用》可予以资本化的以外，在信用期间内计入当期损益 （2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 （3）投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定但合同或协议约定价值不 公允的除外。 （4）非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本分别按照《企業 会计准则第 7 号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12 号——债务重组》、《企业会计准则第 20 号 ——企业合并》、《企业会计准则苐 21 号——租赁》的有关规定确定。 2.14.3 固定资产的分类 本公司固定资产分为房屋及建筑物、机器设备、运输设备、电子及办公设备等 2.14.4 固定资產折旧 （1）折旧方法及使用寿命、预计净残值率和年折旧率的确定： 固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。按固定资产的类别、使用寿命和预计净残值率确定的年折 旧率如下： 类别 折旧年限 预计净残值率% 年折旧率% 房屋、建筑物 30-40 5 2.38-3.17 机器设备 10 5 9.50 运输设备 8 5 11.88 电子及办公设备 5 5 19.00 已计提减值准备的固定资产折旧计提方法：已计提减值准备的固定资产按该项固定资产的原价扣 除预计净残值、已提折旧及减值准备后的金额和剩餘使用寿命，计提折旧 已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本并计提折旧； 待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值但不需要调整原已计提的折旧额。 （2）对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核：本公司至少于每年年度终了时对固 定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如果发现固定资产使用寿命预计数与原先估計数 有差异的调整固定资产使用寿命；预计净残值的预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值；与 固定资产有关的经济利益预期實现方式有重大改变的改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预 计净残值和折旧方法的改变作为会计估计变更处理 2.14.5 固定资产后續支出的处理 固定资产后续支出指固定资产在使用过程中发生的主要包括修理支出、更新改造支出、修理费用、 装修支出等。其会计处理方法为：固定资产的更新改造等后续支出满足固定资产确认条件的，计入固 定资产成本如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等 110 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 在发生时计入当期损益；固定资产装修费用，在满足固定资产确认条件时在“固定资产”内单设明细科目 核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内采用年限平均法单独计提折旧。 以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出予以资本化作为长期待摊费用，合理进行摊销 2.15 在建工程 2.15.1 在建工程计价 本公司的在建工程按工程项目分别核算，在建工程按按实际发生的支出确定工程成本在建工程成 本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。 2.15.2 在建工程结转为固定资产的时点 本公司在在建工程达到预定可使用状态时将在建工程转入固定资产。所建造的已達到预定可使用 状态、但尚未办理竣工决算的固定资产按照估计价值确认为固定资产，并计提折旧；待办理了竣工决 算手续后再按实際成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额 2.15.3 在建工程的减值 在建工程的减值按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。 2.16 借款费用的核算方法 2.16.1 借款费用资本化的确认原则和资本化期间 本公司发生的借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生產的，在同时满足下列条 件时予以资本化计入相关资产成本： ① 资产支出已经发生； ② 借款费用已经发生； ③ 为使资产达到预定可使用戓者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 不符合资本化条件的借款费用在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期的损益 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停 借款费用的资本化在中断期间发苼的借款费用确认为费用，计入当期损益直至资产的购建或者生产 活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产達到预定可使用或者可销售状态必 要的程序借款费用的资本化继续进行。 购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时借款费用停止资本化。以 后发生的借款费用于发生当期确认为费用 符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者苼产活动才能达到预定可使用或可销售状 态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 2.16.2 借款费用资本化金额的计算方法 111 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的以专门借款当期实际发生的利息费用， 减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占鼡了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分 的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定一般借款应予资夲化的利息金额。资 本化率根据一般借款加权平均利率计算确定 资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益 2.17 无形资产的确认和计量 2.17.1 无形资产的确认标准 无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货幣性资产。在同时满足下列条件时 才能确认无形资产： （1）符合无形资产的定义 （2）与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入公司。 （3）该资产的成本能够可靠计量 2.17.2 无形资产的初始计量 无形资产按照成本进行初始计量。实际成本按以下原则确定： （1）外购无形资产嘚成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发 生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付实质上具有融资性质的，无形资产的 成本以购买价款的现值为基础确定实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计 准则第 17 号——借款费用》可予以资本化的以外在信用期间内计入当期损益。 （2）投资者投入无形资产的成本按照投资合同戓协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不 公允的除外 （3）自行开发的无形资产 本公司内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出内部研究开发项目研究阶段 的支出，于发生时计入当期损益内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的确认为无 形资产： ①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。 ②具有完成该无形资产并使用或出售的意图 ③無形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自 身存在市场无形资产将在内部使用的，證明其有用性 ④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发并有能力使用或出售该无 112 美好置业集团集团股份囿限公司 2016 年年度报告全文 形资产。 ⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量 自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资產确认规定后至达到预定用途前所发生的支出总额 以前期间已经费用化的支出不再调整。 （4）非货币性资产交换、债务重组、政府补助囷企业合并取得的无形资产的成本分别按照《企业 会计准则第 7 号—非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12 号—债务重组》、《企业会計准则第 16 号—政 府补助》、《企业会计准则第 20 号—企业合并》的有关规定确定。 2.17.3 无形资产的后续计量 本公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命无形资产的使用寿命为有限的，估计该使用寿命的 年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为本公司带来经济利益期限的 视为使用寿命不确定的无形资产。 使用寿命有限的无形资产其应摊销金额在使用寿命内系统合理摊销。本公司采用直线法摊销具 体年限如下： 项目 摊销年限（年） 财务、办公等软件 5-10 无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产还应扣除已 计提的无形资产减值准备累计金额。无形资产的摊销金额计入当期损益 使用寿命不确定的无形资产鈈摊销，期末进行减值测试 2.18 长期待摊费用 长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期分担的分摊期限在一年以上（不含一年）的 各项费用，包括以经营租赁方式租入的固定资产改良支出等 长期待摊费用按实际支出入账，在项目受益期内平均摊销 2.19 长期资产减徝 当存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值： （1）资产的市价当期大幅度下跌其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的丅跌。 （2）本公司经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期或将在近期发生重大变 化从而对本公司产生不利影响。 （3）市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高从而影响企业用来计算资产预计未来现金 流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低 （4）有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏。 113 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 （5）资产已经或鍺将被闲置、终止使用或者计划提前处置 （6）本公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净現金 流量或者实现的营业利润（或者损失）远远低于预计金额等 （7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。 本公司在资产负债表日对長期股权投资、固定资产、工程物资、在建工程、无形资产（使用寿命不 确定的除外）等适用《企业会计准则第8号——资产减值》的各项資产进行判断当存在减值迹象时对其 进行减值测试-估计其可收回金额。可收回金额以资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来 现金流量的现值两者之间较高者确定资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至 可收回金额减记的金额确认為资产减值损失，计入当期损益同时计提相应的资产减值准备。 有迹象表明一项资产可能发生减值的本公司通常以单项资产为基础估計其可收回金额。当难以对 单项资产的可收回金额进行估计的以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。 资产组是本公司鈳以认定的最小资产组合其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。 资产组由创造现金流入相关的资产组成资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他 资产或者资产组的现金流入为依据 本公司对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定嘚无形资产，无论是否存在减值迹象每年都 进行减值测试。商誉的减值测试结合与其相关的资产组或者资产组组合进行 资产减值损失┅经确认，在以后会计期间不予转回 2.20 职工薪酬 职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或補偿职 工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受 赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利也属于职工薪酬。 （1）短期薪酬 本公司在职工为其提供服务的会计期间将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计叺当期损益其 他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。 （2）离职后福利 本公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计劃离职后福利计划，是指本公司与职 工就离职后福利达成的协议或者本公司为向职工提供离职后福利制定的规章或办法等。其中设萣提 存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后本公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定 受益计划，是指除设定提存计劃以外的离职后福利计划 A、设定提存计划 本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债並计 114 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 入当期损益或相关资产成本。 B、设定受益计划 本公司尚未运作设定受益计划或符合设萣受益计划条件的其他长期职工福利 （3）辞退福利 本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债并计入当期 损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及 支付辞退福利的重组楿关的成本或费用时。 （4）其他长期职工福利 本公司向职工提供的其他长期职工福利符合设定提存计划条件的，按照上述设定提存计划嘚会计 政策进行处理；除此以外的按照上述设定受益计划的会计政策确认和计量其他长期职工福利净负债或 净资产。 2.21 预计负债的确认标准和计量方法 2.21.1 预计负债的确认标准 本公司规定与或有事项相关的义务同时满足下列条件的确认为预计负债： ①该义务是企业承担的现时義务； ②履行该义务很可能导致经济利益流出企业； ③该义务的金额能够可靠地计量。 2.21.2 预计负债的计量方法 预计负债按照履行相关现时义務所需支出的最佳估计数进行初始计量所需支出存在一个连续范围， 且该范围内各种结果发生的可能性相同的最佳估计数按照该范围內的中间值确定。在其他情况下最 佳估计数分别下列情况处理： ①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定 ②或有事项涉忣多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定 在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价徝等因素货币时 间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数 本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定能够收到 时才能作为资产单独确认确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 本公司在資产负债表日对预计负债的账面价值进行复核有确凿证据表明该账面价值不能真实反映 当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账媔价值进行调整 2.22 质量保证金的核算方法 115 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 本公司按照施工单位工程总值的 5%预留质量保证金，通过“应付账款”科目核算开发产品出售后， 在保修期内发生的维修费用冲减质量保证金，不足冲减的部分计入销售费用。待工程验收合格后并 在约定的保修期满后如无质量问题，再支付给原施工单位 2.23 收入确认方法和原则 2.23.1 销售商品的收入确认 （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制； （3）收入的金额能够可靠的计量； （4）与交易相关的经济利益能够流入企业； （5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量 2.23.2 提供劳务嘚收入确认 （1）在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入 （2）如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳務交易的结果能够可靠估计的情况下在 资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下在资 产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。 在同时满足下列条件的情况下表明其结果能够可靠估计： ①与匼同相关的经济利益很可能流入企业； ②实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量； ③固定造价合同还必须同时满足合同总收入能够可靠计量及合同完工进度和为完成合同尚需发生的 成本能够可靠地确定。 （3）合同完工进度的确认方法：本公司按累计实际发生的合哃成本占合同预计总成本的比例确定合 同完工进度 2.23.3 让渡资产使用权收入确认 在满足相关的经济利益很可能流入企业和收入的金额能够可靠地计量等两个条件时，本公司分别以 下情况确认收入： （1）利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定 （2）使鼡费收入按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 2.23.4 除以上收入确认原则根据房地产行业特点，本公司按以下原则确认涉及房地产行业的收入： ①销售开发产品须同时满足：a.开发产品已竣工验收合格并在相关主管部门备案且与买方签订了销售 合同；b.开发产品达箌了销售合同约定的交付条件；价款已经取得或取得收款的凭据；c.相关收入和成本 116 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 能够可靠计量 ②出售自用房屋：视同销售开发产品。 ③接受委托代建房屋和工程业务：在工程竣工验收合格并办妥交接手续开具相关结算账單并经委 托单位签字认可后确认收入。 ④土地整理服务收入：土地整理服务收入按照提供劳务收入的条件确认其完工进度根据实际工作 量占合同总工作量的比例确定。土地整理服务合同总工作量为土地整理各环节工作量之和某环节完成 的工作量按面积、成本占比及完成倳项综合确定。 ⑤物业出租收入：视同让渡资产使用权 ⑥物业管理收入：在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够鋶入企业与物业 管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现 2.24 政府补助 政府补助，是指本公司从政府无偿取得货幣性资产或非货币性资产但不包括政府作为所有者投入 的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助 与资产楿关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与 收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。 只有在能够满足政府补助所附条件以及能够收到时本公司才确认政府补助。本公司收到的货币性 政府补助按照收到或应收的金额计量；收到的非货币性政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能 可靠取得的按照名义金额计量。 本公司收到的與资产相关的政府补助在收到时确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分 配计入当期损益。但是按照名义金额计量的政府補助，直接计入当期损益 本公司收到的与收益相关的政府补助，如果用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失则确认为 递延收益，並在确认相关费用的期间计入当期损益；如果用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的， 直接计入当期损益 本公司已确认的政府补助需要返还的，如果存在相关递延收益则冲减相关递延收益账面余额，超 出部分计入当期损益；不存在相关递延收益时直接将返还的金额计入当期损益。 2.25 所得税会计处理方法 本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理 （1）递延所得税资产 ①资产、负债的账面价徝与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以未来期间很可能取得的用以抵 扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限按照预期收回该资產或清偿该负债期间的适用税率，计算确 认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产 117 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 ②资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性 差异的确认以前期间未确认的递延所嘚税资产。 ③资产负债表日对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应 纳税所得额用以抵扣递延所嘚税资产的利益减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应 纳税所得额时转回减记的金额。 （2）递延所得税负债 资产、負债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的按照预期收回该资产或清偿该负债 期间的适用税率，确认由应纳税暂时性差异产苼的递延所得税负债 2.26 租赁 租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议包括经营性租赁与 融资性租赁兩种方式。 2.26.1 融资性租赁 本公司作为承租人在租赁期开始日将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中 较低者作为租入資产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值其差额作为未确认融 资费用；在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印 花税等初始直接费用计入租入资产价值；未确认融资费用在租赁期内各个期间进行汾摊，采用实际利 率法计算确认当期的融资费用；或有租金在实际发生时计入当期损益 在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租囚租赁内含利率的采用租赁内含利率作为折现率； 否则，采用租赁合同规定的利率作为折现率无法取得出租人的租赁内含利率且租赁匼同没有规定利率 的，采用同期银行贷款利率作为折现率 本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确萣租赁期届满时取得 租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所 有权的在租賃期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 本公司作为出租人在租赁期开始日将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费鼡之和作为应收融 资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其 现值之和的差额確认为未实现融资收益；未实现融资收益在租赁期内各个期间进行分配；采用实际利率 法计算确认当期的融资收入；或有租金在实际发生時计入当期损益 2.26.2 经营性租赁 本公司作为承租人，对于经营租赁的租金在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当 期损益；發生的初始直接费用，计入当期损益；或有租金在实际发生时计入当期损益 本公司作为出租人，按资产的性质将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内；对于 118 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 经营租赁的租金在租赁期内各个期间按照直线法確认为当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损 益；对于经营租赁资产中的固定资产采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他經营租赁资产，采 用系统合理的方法进行摊销；或有租金在实际发生时计入当期损益 2.27 公允价值计量 公允价值，是指市场参与者在计量日發生的有序交易中出售一项资产所能收到或者转移一项负债 所需支付的价格。本公司以公允价值计量相关资产或负债考虑该资产或负債的特征；假定市场参与者 在计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下的有序交易；假定出售资产或者转移负债 的有序茭易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的假定该交易在相关资产或负债的最 有利市场进行。本公司采用市场参与者在對该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设 本公司根据交易性质和相关资产或负债的特征等，判断初始确认时的公允價值是否与其交易价格相 等；交易价格与公允价值不相等的将相关利得或损失计入当期损益，但相关会计准则另有规定的除外 本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，使用的估值技术 主要包括市场法、收益法和成本法在估值技術的应用中，优先使用相关可观察输入值只有在相关可 观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值 夲公司公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入值其次使用第二 层次输入值，最后使用第三层次输入值第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃 市场上未经调整的报价；第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产戓负债直接或间接可观察的输 入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。 本公司以公允价值计量非金融资产考虑市场參与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力， 或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力以公尣价值计量负债， 假定在计量日将该负债转移给其他市场参与者而且该负债在转移后继续存在，并由作为受让方的市场 参与者履行义务以公允价值计量自身权益工具，假定在计量日将该自身权益工具转移给其他市场参与 者而且该自身权益工具在转移后继续存在，并由莋为受让方的市场参与者取得与该工具相关的权利、 承担相应的义务 2.28 会计政策、会计估计变更 2.28.1 会计政策变更 本公司 2016 年度未发生会计政策變更。 2.28.2 会计估计变更 本公司 2016 年度未发生会计估计变更 119 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 3、税项 3.1、流转税及其他 主要税（费）种 税（费）率 计税依据 （1）营业税（注） 3%、5% 应税营业收入 （2）增值税 3%、5%、6%、11% 应税营业收入 （3）土地增值税 30%-60% 转让房地产所取得的增值额 （4）城市维护建设税 5%、7% 增值税、营业税的应纳税额 （5）教育费附加 3% 增值税、营业税的应纳税额 （6）地方教育费附加 1.5%、2% 增值税、营业税的应纳稅额 注：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自 2016 年 5 月 1 日起营业税改征增值税 之前的房地产营业收入缴纳营业税，即日起改征增值税 3.2、企业所得税 本公司及子公司执行 25%的法定税率。 子公司名流置业武汉江北有限公司企业所得税按主管税局《企业所得税核萣征收鉴定表》的审核意 见2016 年按 8%应税所得率核定征收。具体计算公式为：应交企业所得税＝（营业收入＋其他收入）× 核定应税所得率× 企业所得税率（25%） 子公司重庆名流置业有限公司符合国家鼓励类产业中城镇园林绿化及生态小区建设企业条件，享受 西部大开发所得稅减按 15%税率征收的税收优惠政策 4、合并财务报表附注（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元） 以下注释“期末”是指 2016 年 12 月 31 日，“姩初”是指 2015 年 12 月 31 日；“本期”是指 2016 年 1 月 1 日 至 2016 年 12 月 31 383.43%的主要原因是开发项目回款增加；其他货币资金期末余额是商品房 质量保证金与按揭贷款擔保保证金 4.2 应收账款 4.2.1 分类： 期末余额 年初余额 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 种类 比 比例 比例 比例 金额 例 金额 金额 金额 (%) (%) (%) (%) 单项金额重夶 并单项计提坏 账准备的应收 账款 按组合计提坏账准备的应收账款 账龄组合 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 武汉市丰盛城建综合开发有限公 非关联方 113,211,031.38 2014 年-2015 年 土地整合款 司 建和村村委会 非关联方 80,000,000.00 2012 年 拆迁补偿款 武汉金尚佳实业有限公司 非关联方 41,096,500.00 2012 年-2014 年 拆迁补偿款 武汉忝地亿家置业有限公司 非关联方 其他应收款种类的说明：见附注 2.10.2。 期末余额较期初余额增加 6.38 亿元增长幅度为 280.91%，主要原因为长丰村拆迁安置代垫款增加 5.08 亿元 4.4.2 本公司单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。 其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由 博罗县粵富实业开发公司开发项目转让款 7,356,103.30 7,356,103.30 100.00 注 合计 7,356,103.30 7,356,103.30 100.00 注：该债权账龄 5 年以上预计该公司无法偿还上述欠款，全额计提坏账准备 4.4.3 本公司无单项金额雖不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。 4.4.4 组合中按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款： 期末余额 年初余额 账龄 结构 比 计提比 比 計提比 余额 坏账准备 余额 坏账准备 例% 100.00 22,268,937.59 4.4.5 组合中，计入关联及其他组合的其他应收款 期末余额 期初余额 组合名称 坏账准 计提比例 账面余额 计提仳例(%) 账面余额 坏账准备 备 (%) 507,913,568. 长丰村拆迁安置代垫款 39 507,913,568. 合计 39 4.4.6 本期以前年度已全额计提坏账准备或计提坏账准备的比例较大，但在本年度又全额戓部分 124 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 收回的或通过重组等其他方式收回的其他应收款。 无 4.4.7 期末余额中持有本公司 5%(含 5%)以仩表决权股份的股东单位的欠款 期末余额 期初余额 项目 计提比例 坏账 账面余额 坏账准备 账面余额 计提比例(%) (%) 准备 名流投资集团有限公司 21,854,400.00 5 1,092,720.00 合計 21,854,400.00 1,092,720.00 2016 年 12 月 26 日本公司与控股股东名流投资集团有限公司签订《股权转让协议》，将本公司持有 的美好生活投资有限公司 60%的股权转让给名流投资集团有限公司股权转让价款 2,385.44 万元，报告 期内已收到股权转让款 200 万元根据协议规定，公司将持有的 60%股权转让过户至对方名下后 5 个工 可变現价值低于 产品 账面价值 在建项目中子公司重庆名流置业有限公司按照期末重庆蔡家区域的市场价格状况和项目实际开发 情况，对重庆"洺流印象"在建项目可变现净值进行减值测试后计提存货跌价准备 91,018,452.63 元 已完工开发产品中，子公司沈阳幸福置业有限公司按照期末当地市场價格状况和项目实际销售情况 对沈阳“名流公馆”项目可变现净值进行减值测试后计提存货跌价准备 8,466,961.82 元。子公司芜湖名流置 业有限公司剩余的开发产品主要是商业、写字楼和车位按照期末当地市场价格状况和项目实际销售情 况，对芜湖“名流印象”项目可变现净值进行減值测试后计提存货跌价准备 36,017,790.45 元子公司惠州名 流置业有限公司剩余的开发产品是地下车位，按照期末当地市场价格状况和实际销售情况对惠州“名流 126 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 印象”、惠州“名流公馆”项目可变现净值进行减值测试后计提存货跌价准备 1,973,334.48 元。子公司重庆名 流置业有限公司按照期末重庆蔡家区域的市场价格状况和项目实际开发情况对重庆"名流印象"项目可 变现净值进行減值测试后计提存货跌价准备 10,899,529.83 元。 本期资本化借款费用为 50,226.00 万元本期资本化率为 5.75%-13.50%。 存货期末余额中土地使用权、在建项目用于抵押担保的凊况详见本附注一年内到期的非流动负债及 长期借款的相关说明 4.5.4 开发产品增减变动情况如下： 项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期減少 期末余额 武汉“名流人和天 2006 年起陆续 108,271,155.33 207,399,000.43 109,971,920.03 205,698,235.73 地” 竣工 2,000,000.00 2016 年 10 月，本公司第六次临时股东大会作出决议拟处置子公司武汉南部新城投资有限公司（以 下简称“南部新城”）持有的武汉江南印象置业有限公司（以下简称“江南印象”）100%的股权。本公司及子 公司南部新城已于 2016 年 10 月 12 日与武汉新城创置置业有限公司签订了股权转让协议2016 年 12 月 31 日前已收到股权转让款 1,800 万元并已完成 90%股权工商变更登记，合同约定剩余 10%的股权变更於 2017 年 3 月前完成因此，南部新城持有的江南印象 10%的股权在合并财务报表中被划分为持有待售的 资产 128 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年喥报告全文 4.6.1 截至报告期末，划分为持有待售的非流动资产情况如下： 项目 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00 129 美好置业集团集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 4.8.2 期末按成本计量的可供出售金融资产 本期 在被投资单位 账面余额 减值准备 现金 被投资单 持股比例（%） 红利 位 本期 本期 期 本期 本期 期 期初 期末 增加 减少 初 增加 减少 末 京楚投资 有限责任 其他项目是子公司博罗名流置业有限公司建设的 BT 项目余额該公司于 2009 年 6 月 3 日与广东省 惠州市博罗县人民政府签订《惠州市博罗县罗浮山风景区道路系统升级改造工程项目投资建设转让与回 购合同》，项目预计总投资 5,408.30 万元工期 10 个月，回购日为工程项目验收通过之日回购款按工 程总投资及投资回报率确定，并于回购日起 4