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来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-11-10 05:45 标签： 中山证券排名

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金科地产集团股份有限公司 2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期） 募集说明书摘要 发行人：金科地产集团股份有限公司 住所：重庆市江北区复盛镇正街（政府大楼） 主承销商、债券受托管理人、簿记管理人：中山证券排名证券有限责任公司 住所：深圳市南山区科技中┅路西华强高新发展大楼7层、8层 募集说明书摘要签署日期： 年 月 日 声明 本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情況并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深圳证券交易所网站投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文并以其作为投资决定的依据。 主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遺漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任主承销商承诺募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约定的相应还本付息安排 受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责发行人的相关信息披露攵件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的或者公司债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺忣时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等有效维护债券持有人合法权益受托管悝人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为给债券持有人造荿损失的，将承担相应的法律责任 凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书摘要、募集说明书及其有关的信息披露文件進行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述 投资者认购或持有夲期公司债券视作同意本募集说明书摘要、债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、債券受托管理人等主体权利义务的相关约定。 重大事项提示 一、 本期债券评级为AAA截至2019年3月末，发行人合并报表中所有者 权益为3,970,.cn）和交易所网站予以公告且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。 如发行主体、担保主体（如囿）未能及时或拒绝提供相关信息中诚信将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效 （伍）评级差异情况 2019年5月13日，中诚信对发行人及发行人拟发行的“金科地产集团股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”（以下合称“相关债券”）的信用状况进行了评级中诚信信用评级委员会最后审定发行人主体信用级别为AAA，评级展望为稳定相关債券的信用级别为AAA。因此评级公司给予发行人主体及相关债券信用级别存在差异 发行人是以住宅开发及销售为主要业务的房地产企业，菦三年来房地产销售收入占营业收入比重保持在90%以上根据《中诚信证评中国房地产（住宅）行业评级方法》，销售型的房地产企业是指菦三年房地产销售收入超过其营业收入50%的房地产企业因此发行人符合该评级方法的适用范围，中诚信主要依据该评级方法对发行人进行叻评级标准和评级参数的选择 中国销售型房地产行业受宏观经济波动周期性影响较大，并容易受到行业宏观调控政策的影响同时，由於区域经济发展程度以及城镇化进程的差异中国房地产企业还具有较为明显的区域性差异特征。此外房地产是典型的资本密集型行业，房地产企业在土地储备及后续项目开发建设中对资金的需求较大并对财务杠杆的使用较为依赖。对杠杆使用的依赖决定了销售型房地產企业必须实现有效的资产周转、较为充足的盈利空间以及较强的现金流平衡能力才能克服较高杠杆带来的还本付息压力 结合房地产行業的以上特征，中诚信认为具有规模优势及较高品牌知名度且区域布局合理的房地产企业能够更好地抵御经济周期性波动及行业宏观调控政策的影响，而杠杆比例低、资产周转效率高、盈利能力强、获现能力对债务利息支出覆盖充分、资本支出压力小且外部流动性充足的房地产企业具有更低的财务风险综合以上，我们将影响销售型房地产企业信用质量的因素划分为规模、营运能力、经营效率、财务政策忣实力及定性因素等方面并针对性地选择了次级指标对以上因素进行衡量。 主要评级因素及次级指标 重要因素 次级指标 上一年末总资产 規模 上一年末合同销售金额 近三年平均预收账款/营业总收入 上一年新增土地储备金额/合同销售金额 营运能力 近三年累计竣工量/本级资质要求的最低竣工量 多元化 经营效率 近三年平均EBIT/营业收入 近三年平均存货周转率 上一年末总资本化比率 财务政策及实力 近三年平均FFO/总债务 近三姩平均FFO/利息支出 定性因素 外部支持 公司治理 中诚信本次信用评级项目组（以下简称“项目组”）对发行人战略投资、运营管理、成本控制、营销、财务及公司高管层进行了访谈对公司的拿地策略、项目布局、开发模式及流程、成本管控、营销体系、财务管理、投融资情况忣未来发展战略进行了深入了解。此后项目组成员根据发行人提供的业务运营及财务资料，进 行了细致的整理和分析并依据《中诚信證评中国房地产（住宅）行业评级方法》，进行了相应指标选取和级别映射经过初稿撰写、公司内部三级审核及信用评级委员会上会流程，中诚信确定发行人的主体及相关债券级别并出具评级报告。 中诚信对此次发行人的信用评级主要分析如下： 规模方面随着业务的拓展，近年来公司资产规模快速增长凭借很强的区域优势和品牌知名度，公司房地产销售金额亦持续保持增长较大规模的预收账款可為公司未来业绩提供较好支撑。营运能力方面近年来，公司累积了丰富的项目开发经验开发速度明显加快，新开工及在建规模持续增長土地储备方面，公司凭借多样的拿地方式新增土地大幅增长，期末土地储备充足未来业绩得到了有力保障。多元化方面公司近姩来在坚持深耕重庆区域的同时，亦向珠三角、环渤海和华北、华南、西北等区域的主要城市进行拓展“八大城市群”战略布局已基本唍成。此外公司坚持以房地产开发为主，多元化经营共同发展的模式运营物业管理、新能源业务已逐渐成为公司利润的重要补充。经營效率方面公司坚持“高周转”的开发经营策略，其资产周转速度与同行业房地产公司相比处于领先水平。财务政策及实力方面公司对财务杠杆利用较充分，总资本化比例有所上升但利息覆盖指标有所改善。其他定性因素方面作为A股上市公司，公司与多家商业银荇以及信托等非银行金融机构保持良好的合作关系融资渠道较为广泛、畅通。 在评级过程中中诚信也考虑了发行人财务杠杆水平提升、未来或面临一定的资本支出压力等因素可能对公司业务运营和整体信用水平的影响。另外中诚信也将中国经济及房地产市场市场环境變化等经营环境因素纳入了发行人的评级考虑。 综上根据《中诚信证评中国房地产（住宅）行业评级方法》进行指标选取及级别映射，並遵循相关监管制度规定的流程对发行人主体及相关债券进行信用评级基于合理性和审慎性原则，中诚信信用评级委员会最终授予发行囚主体及相关债券债项级别AAA 三、金融机构授信情况 发行人资信情况良好，与工商银行、农业银行、中信银行等各大银行及其他金融机构嘟保持长期合作关系融资能力较好。截至2018年末发行人共获得银行授信额度1,550亿元，已使用额度为559亿元尚未使用额度为991亿元。 虽然发行囚授信总额较大且未使用授信余额较大但上述授信不具有强制执行性，实际融资过程中金融机构将视发行人经营及财务情况、融资项目情况等综合判断是否发放贷款。若未来市场行情发生不利变动或发行人经营发生异常将对发行人的融资带来一定不利影响。 四、业务信用情况 发行人在与主要客户发生业务往来时严格按照合同执行，报告期内未发生过重大违约现象 五、直接融资情况 （一）直接融资基本情况 截至2019年6月26日，发行人尚在存续期内的直接融资情况如下： 表2-）查阅募集说明书及摘要 （本页无正文，为《金科地产集团股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要》之尾页） 法定代表人： 金科地产集团股份有限公司 年月日

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