但还没有签定正式的购房合同去银行贷款，诚意金能退吗吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-08-06 04:29 标签： 购房合同去银行贷款

　　日前，市民刘先生拨打本报热线求助，称自己6年前交了15万元诚意金，订下株洲市荷塘区金山家园二期的一套房子，不料直到现在，迟迟签不了《商品房买卖合同》。6月4日，三湘都市报记者对此展开了调查。  ■记者 杨洁规

　　[投诉]6年签不了购房合同

　　2012年8月，刘先生参与了株洲市顺天房地产开发有限责任公司（以下简称株洲顺天房产公司）开发的金山家园二期依山郡小区的团购活动，“让我交15万元的诚意金，可享受优惠购房。”刘先生当时就和销售人员签定了团购协议书。三湘都市报记者在这份协议书中看到，其订下的7栋1701号房，面积为118.61平方米，单价为3380元/平方米，总房款40.185万元。协议中，株洲顺天房产也告知，预计8个月后可签订《商品房买卖合同》，预计交房时间为2014年6月，并注明了双方的违约责任。

　　“因为经常出差在外，也没有收到签合同的通知。”刘先生说，2015年年底，当其他业主顺利入住新房时，其订下的房屋，仍不能签《商品房买卖合同》，也未付清购房款。“是开发商的原因签不了合同，没法交余款。”为此，刘先生多次向当地相关部门反映此事，但均未得到解决。“开发商说把钱交给他们，可以住进去，但我坚持要签购房合同再交钱，就一直僵持着。”

　　[调查]新房已被法院冻结

　　小区的销售负责人吴力告诉记者，2014年销售人员曾以电话、短信方式通知130余户参与团购的业主签订《商品房买卖合同》，但刘先生和其他3位业主既要求不退钱，也没签合同。

　　“刘先生和开发商都负有一定责任。”吴力说，协议书中注明，株洲顺天房产以短信、电话、书面或报纸公告等形式告知购房者开盘时间，购房者应在收到通知开盘后的3个工作日内与公司签订《商品房买卖合同》，逾期视为乙方自动放弃购买权。公司可重新出售，并不再另行通知购房者，团购诚意金金额全额无息退还。“因公司状况不是很好，估计也难以退钱给他，建议走司法途径。”

　　为何无法签订商品房买卖合同？吴力解释说，因株洲顺天房产公司财务出现了状况，且不断在恶化，导致未签合同的几套房屋，已被法院冻结。

　　株洲顺天房产公司一名工作人员透露，目前，公司确实出现了财务危机，也有房屋被法院冻结，“我们会向上面领导反映，争取早日解决该问题。”  

　　湖南御辩律师事务所邓子青律师认为，目前，该套房屋的产权已被法院冻结，开发商、购房者均无权进行处置，“这种情况，刘先生不要再交钱给开发商，以免钱、房两空。”  

购买新房或者二手房，很多人都会被合同中的“金”搞混了，记者了解到，目前买房涉及的四种“金”为：定金、订金、认筹金、诚意金。根据法律界人士的解释，除了“定金”不能退还，后三者都是可以无条件退款的。

定金——是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。《》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

订金——是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下，视作预付款。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。预付款在合同正常履行的情况下,成为价款的一部分,在合同没有得到履行的情况下,不管是给付一方当事人违约,还是接受方违约，预付款都要原数返回。

认筹金——“认筹”就是购房者表现出的诚意，这个诚意需要通过缴纳“认筹金”来体现。在缴纳“认筹金”后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。但是“认筹金”的实质作用是开发商在开盘前得到的大笔资金并在短时期内收回大笔资金，解决开发商的燃眉之急。

诚意金——即意向金，这在中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，中介与买卖双方之所以签定什么诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。

因此，后三者都是可以无条件退款的，即使是这样，签订任何条款是也要看清楚，要留心眼。例如在房产中介门店看房时，如果需要付意向金的话，只要收下房产中介开具的即可。对于房产中介人员提出的签订协议的要求，一定要慎重，如果房屋买卖双方仅仅是想建立一个定房关系的话，在签约时，可以要求中介公司将“居间协议”附件“房屋买卖协议”划掉，以保护自己的权益。

郑州的李先生刷给开发商1万元"诚意金"，却并没换来对方的"诚意"。因对房屋面积存在疑虑，李先生放弃购房，而这1万元"诚意金"却被开发商扣下了。多次协商无果后，不甘心吃"暗亏"的李先生将开发商告上法庭，请求全额返还这笔"诚意金"。2018年9月27日，郑州市惠济区人民法院对此案作出一审判决，判令开发商将1万元全额返还李先生。

【案件】放弃买房，1万元诚意金被扣

今年2月，李先生经过挑选，看中了位于郑州市金水区的一套期房。李先生称，楼盘销售人员告诉他，由于楼盘位置较好，看房人数较多，建议其先交纳"诚意金"排号，待开盘后可按照排号顺序优先选楼层，所交的"诚意金"还能自动转为房款，并可参与后续抽奖活动。在销售人员的鼓动下，李先生当场交纳了1万元"诚意金"，销售人员也当场为其出具了一张收据。

但李先生在后期仔细了解该套房的户型、面积、公摊等信息后，对房子的面积及贷款支付比例心生疑惑。在同家人商量后，他决定不再购买该房屋，并要求开发商退还诚意金。

可让李先生没想到的是，从他提出退还购房"诚意金"开始，开发商就以"公司没有规定""负责人员不在"等理由百般推脱，一下子就拖了半年多的时间。

眼看"诚意金"有去无回，李先生无奈之下一纸诉状将开发商起诉到了法院，要求退还全部10000元"诚意金"。

惠济法院经审理认为，开发商向李先生收取的10000元双方明确约定为诚意金，而非定金，现双方未就房屋买卖达成一致意见，李先生要求被告返还10000元，不违反法律规定，应予以支持。遂依照相关法律规定，作出了上述判决。

【说法】法官为你细析四种"金"

主审法官随后表示，生活中，一些开发商为了提高购房者的积极性，往往要求对方先行交纳一笔几千至上万元不等的"诚意金"或"认筹金"，声称凭此在开盘后可以优先购房，并能享受一定程度的购房折扣。而所谓的"诚意金""认筹金"并不属于法律上的概念，只是一种商业上的销售手段。为此，他提醒广大购房者，在买房时应注意区分"诚意金""认筹金"和"定金""订金"等概念，尽量选择具有法律保护力的付款方式，从而有效维护自身合法权益。

"定金"是指合同当事人为了确保合同的履行，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定："当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"从本质上讲，定金是法律上的一种担保行为，一方面督促债务人履行债务，一方面保障债权人的债权得以实现。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定："当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 "所以除非购房者已经完全确认需要购买目标房源，请谨慎采用定金方式。

"订金"与"定金"虽然只有一字之差，但二者在法律层面的含义却完全不同。通常情况下，订金适用于在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，就下一步交房期限等进行的约定，购房者支付了订金及意味着取得了在此期限内的优先购买权。订金在法律上并没有明文规定，在司法实践中，订金往往被视为预付款，仅表明了双方当事人订立合同的意向，支付订金的过程其实是在履行主合同，其本身不具有债的担保作用，不产生"定金"的惩罚性效果。如果双方只约定了订金合同，那么收取订金的违约方只需返还订金即可。

"诚意金"并不属于法律概念，其属于房屋买卖双方达成的初步意向证明，性质上相当于预付款，对违约一方不具有惩罚性。购房者向开发商交纳诚意金的行为仅仅意味着其有意向购买房产,如果双方就交纳诚意金后开发商交房义务没有约定，后期双方也没有签订购房合同,那么如果购房者中途取消了买房意愿，诚意金应全额退还;如果购房者最终购买，诚意金将转为房款的一部分;而如果开发商不交房，则其应该将诚意金返还给购房者,但购房者无法据此向其提出赔偿要求。

与"诚意金"类似，"认筹金"也不属于法律概念，仅仅是房地产开发商在楼盘正式销售前，通过优先选房、许诺享受开盘价格优惠等方式，吸引有意向的购房者预先向售楼方缴纳几千至数万元不等的资金，进而提前圈定客户的一种营销手段。如果购房者后期同开发商签订了正式购房合同，则认筹金就按照约定成为购房款的一部分;如果购房者没有同开发商签订任何合同，则认筹金是可以退还的。"认筹金""诚意金"类支付行为使得购房者处于较为被动的地位，在认购和签订正式买卖合同时，购房者需要谨慎选择，如确有必要选择此类支付方式，可就后续交房时间、退款的条件、期限、退款方式等进行清楚明确的约定，避免陷入被动局面。

来源：大河客户端 编辑：裴申申

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