由于房屋总价较高，很多购房者无法支付全款，贷款买房就成为很多人的选择。那么选择贷款买房时需要注意哪些问题？掌握了以下八点，购房者 可以轻松购房。

注意事项一：合理进行资金规划

购房者在作出购房决定之后，应该根据经济实力来选择房屋的价格及大小，这样就可以根据房屋价格和资金储备来计算贷款额度、年限及月供。购房者应该注意不要把全部的可用资产都用来支付首付款，预留一部分的风险准备金是很有必要的。

注意事项二：选择“靠谱”房源

购房者在选择房源的时候应选择靠谱房源，尤其是预售房屋，应注意开发商的实力和信誉，以免产生由于开发商资金周转能力差无法如期交楼或造成其他质量问题，造成购房者不间断的还贷款却无法顺利入住新房。

公积贷款的首付比例及利率较低，因此如果购房者符合条件，应当把公积金贷款放在第一位。如果购房者使用，在签订购房合同之后，也可以提取公积金来支付房款或月供。

注意事项四：注意个人征信情况

无论申请公积金贷款还是商业贷款，银行接受到购房者的贷款申请之后，会对购房者进行贷款资格的审核，如果购房者个人征信出现问题，银行可能不会放款。哪些行为会影响征信？一是、房贷、车贷、助学贷款存在多次逾期；二是为第三方担保，第三方没有按时还贷款。此外，水、电、煤气费不按时交款，也会影响信用。

注意事项五：无法按时还款可申请延期

在贷款申请通过之后，购房者每个月偿还贷款即可。如果中途遇到困难怎么办？购房者可以向银行提出变更贷款期限的申请，如果贷款银行同意就可以办理贷款延长。

注意事项六：提前还款有优劣

随着资金的积累，有一部分购房者会考虑提前还贷，但提前还款有优劣，一般来讲由于还款利息支出通常集中在还款初期，处于还款初期的借款人提前还款比较划算，但同时也会面临到银行收取违约金的问题。

注意事项七：还清贷款撤销抵押

很多购房者在还清了贷款之后会忘记撤销抵押，这可能会影响到房屋的再次交易、抵押等。因此还清贷款之后，购房者应该持贷款结清证明和抵押的房地产权利证明前往房屋所在区（县）的房地产交易撤销抵押。

注意事项八：各类合同莫遗失

购房者在办理银行贷款的过程中，会签订一系列的材料。其中主要的包括借款合同和借据。办理产权抵押注销手续之时需要用贷款合同来办理还款证明，购房者应该妥善保管，尤其是贷款期限长可达30年，稍微不慎很容易丢失。

? ? 问：一些购房者在选择贷款组合时比较盲目，专家的意见对他们肯定有很大的帮助。

????答：从理论上来说，借款人每月的还款金额不超过全部月收入的55％，在还款方面就不会构成太大的压力。咱们可以设定几组例子供购房者参考，购房者可以根据自身的情况有所选择。另外可以告诉借款人，贷款利息分两档，即1—5年是一档，6—30年是一档，如果你申请的是6—30年那一档的组合，而最终在1—5年内还清，那么利息还要按6—30年那一档计算。

????例如某人借款金额10万元，期限为10年。

????若此人正常偿还贷款一直到还款结束，共计120次还款次数，还款金额连本带息

????若此人在还款过程中，中途申请提前归还全部贷款，比如在正常还款一年后提

????出的申请，此人实际还款金额为：

????已还一年的本息额＋剩余本金＝实际还款额

????所以，此人若提前全部归还贷款，可省去25322.18（元）利息支出

????问：借款人如果想分阶段提前偿还，有什么要求？如何申请？

????答：这种现象比较普遍。目前有的银行受理分阶段偿还必须是月还款额的整倍数，工商行从1997年底开办了任意时间、任意金额（超过还款额度）的业务，更加方便了客户。比如你每月应还2000元，然后你打算一次性偿还9000元，就到相应的分理处填写申请表，即时办理，这样就可以不断地缩短还款期限，给客户更大的自由度。需要说明的是，不管是逾期未还，还是提前偿还都属于违约，只是根据我国目前的国情，对提前偿还的客户不收取违约金。

????问：对逾期未还的将做如何处置？

????答：根据规定，对连续三次，累计六次逾期未还的，银行将向本人了解情况，如确属恶意不还或无力偿还，银行将对抵押物进行处置。

????问：银行的利率如做调整，对还款会有什么影响？

????答：个人住房贷款的利率不是一成不变的，如果人民银行对利率进行调整，那么受理银行将在第二年1月1日起通知借款人并执行新的利率。

????问：借款人还款时有没有收据或凭证？

????答：有，通过活期账户还款的，存折上有每次还款时的代码，如本人确需收据，可致电受理银行，由银行寄发，或本人亲自去取。

????问：办理贷款手续需要多长时间？

????答：工商行将首先加强服务，因为服务将是一项非常重要的自我宣传手段。目前工商行承诺从受理到放款15个工作日内办完，最快可在3个工作日内办完。另外还将陆续开办网上受理业务、外地（籍）人的房贷款业务以及二手房购房贷款业务等。??

购房高手速成要决　购房高手速成要决

从如何选房、签订合同、办理贷款、验收入住直至物业管理，《购房九段高手速成》定会使您在短时间内购房常识突飞猛进，成为购房消费人群中真正的九段高手！

　　交通是买房要考虑的重要因素，四通八达、进出方便、有停车位，物业才算物尽其用。生活在人多车多的北京，买房的时候自然应该先把几个预选楼盘的交通状况拿来比较一下，具体如下：

　　●道路设施道路通过能力、设计的运行速度、实际运行速度及运行安全状况。

　　●公共交通包括公共汽车、地铁等公共交通的线路数，与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度，公共交通工具运行起止时间、运行速度、票价，从房子所在地到公共交通点的距离，使用出租车的方便程度。

　　●交通便利度包括经常经过的路段内路网通畅程度，是否经常堵车，到达市内主要地点是否便利等。

　　●交通管制包括行车路线、方向、时间、速度限制及车辆种类限制。此外，还要考虑有无固定停车场地，如没有，随时停车能否有保证也不能不考虑在内。

　　一个小区的环境主要包括两个方面：周边的地理环境(地段)和社区内的环境，下面我们就从这两个角度来看看。

　　地段是所有购房者在购房时都很关注的，选择市区还是郊区要根据个人的需要而定。

　　查看小区内部环境要从以下几个方面入手：小区规模、布局、绿化、楼距、路况、车库、安全度等。

　　在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每房都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距，北京地区采用1.6-1.7h(h为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高度差)。塔式住宅采用大于或等于1h的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。

　　绿化做得好坏要用绿地率来衡量，绿地率指的是居住区用地范围内各类绿地的点和占居住区总用地的百分比。值得注意的是，“绿地率”和“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶的绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念由于居住区绿地在遮阳、防风防尘等方面起着重要的作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率应不低于30%，北京近郊居住区绿地率在35%以上为宜。

　　两栋楼之间的距离最好超过24米为宜，而窗户也不能面对面地整齐排列，否则家中的一举一动在对面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情况下，人与人之间距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。

　　察看小区外部大环境，包括交通道路及车站设置，菜场及商业网点设施，学校、医疗机构、体育场所，噪音及污染等。

　　包括市政配套、生活配套两个方面。市政配套是指水、暖、气等。活动基础设施应包括：

　　●教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学等；

　　●医疗卫生设施：卫生站、居住区门诊、医院；

　　●文化体育设施：综合文化活动中心、体育场；

　　●商业服务设施：综合食品商场、综合百货商场、集贸市场、药店及其他第三产业设施；

　　●金融邮电设施：银行、邮局等；

　　●行政管理设施：街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。

　　要购买一个好的房子，审查开发商的资质与实力很重要，这决定着你是否能居住在一个好的社区里，开发商的承诺能不能兑现。

　　开发商的“五证”是最重要的证明材料，它们分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。其中最重要的是《国有土地使用证》与《商品房销售(预售)许可证》。

　　《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

　　《商品房销售(预售)许可证》是市、县政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。

　　我们在查验以上证明文件时，尽可能要求开发商提供文件的原件，并要检查用地单位、建设单位以及销售单位是否与售楼单位一致。

　　对于开发商资信的考察，目前另外一个突出问题是关于“乡产权”的。现在部分郊区县仍有一部土地属于集体所有，一些村委会就在这种性质的土地上开发项目，再拿出来当商品房卖，这种项目的产权根本就无从谈起。

　　目前要查验销售许可证的方法有向国土房管局咨询，再则可能通过北京房地产”网进行网络查讯，只要输入正确的销售许可证的号码，就能得知房管局对这个证件的许可、销售范围以及销售的方式等等。

　　选好了房，开发商的资质也没有问题了，于是双方要确立买卖房屋的意向了。认购书是为了确定一个购房者的意向，约定在一定时间内购房者与开发商签订购房合同，而开发商在这段时间里必须为购房者保留房号。

　　从法律上来说，认购不是买房的法定前奏，合同也不是认购的必然结果。买方只能保证购买意愿的真实性，而不能保证无论何种情况都必须签订合同。为此，买方应该注意审查开发商所提供的认购书，看其中是否有不利于自己的条款比如“××天之内，买受人不能签订购房合同的，订金不予退还。”那么，究竟是什么原因导致购房合同无法签订，并没有说清楚，如果因为开发商方面的原因导致的，这个责任还是由购房者来承担，就叫合同显失公平，这个认购条款购房者应予以拒绝。

　　即在与开发商签订购房合同后一定期限内(双方在合同中约定)，购房者一次付清房款。

　　利：通常一次性付款都有折扣。由于大笔购房款能一次性划入开发商的帐户，对资金的尽快回笼有很大的意义，因此开发商比较喜欢这种方式，往往也会给购房者一定的折扣。就目前市场行情而言，折扣多在九折至九七折之间，这么多的折扣对于资金不充裕的购房者来说，的确是个不小的诱惑。

　　弊：这种付款方式要求购房者有足够的资金做后盾，在短期内筹集到这么一大笔现金，对于大多数人而言都是比较困难的。而且一次性付款所需承担的风险也很大，当购房者把全部房款都交给开发商时，可以说主动权已经不在购房者手中了，一旦工程延期或者出现房屋质量问题，购房者就比较被动。

　　建议：一次性付款适用于购房者资金充足、开发商信誉良好、最好是现房的情况下。即便如此，也建议购房者一次性付清总房款的90%，余下10%的尾款在入住时付清，关于这一点，需要事先在合同中约定。

　　一般在付清20%至30%的首付款后，再跟随项目的建设工程进度付款。通常分为3-4期，楼盘封顶时付清房款的70%左右，最后一期所付的房款一般较少，多在入住时交清所有的房款。有免息分期付款和低息分期付款两种方式。

　　利：有效地解决了一次性付款时所需承担的巨大风险。对于期房项目，购房者可以按工形象进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后才支付尾款。购房者可利用其余的分期未付款督促开发商，保障房屋按时按质地交付使用。跟贷款相比，用不着多还利息，所需支付的仅是房款而已。

　　弊：虽然分几次付款，却仍然没有克服需要在短期内筹集大量资金的缺陷。正常情况下，一个项目在开盘销售到验收入住，不过一两年的时间，即使分三四期付款，每一期也得交十几万甚至更多，压力还是很大，而且分期付款通常没有折扣。

　　建议：月收入较高，不愿支付房款以外的费用，不认同“今天花明天的钱”的购房者，可以考虑选择这种付款方式。

　　主要是指买卖双方协商的结果，只要不违反法律规定，买卖双方在协商一致的基础上达成任何一种付款方式及期限都是允许的。这一条在购房实践中主要涉及银行贷款问题。一般是开发商与提供贷款的银行之间签订协议，购房者以其所购房屋做抵押，由其所购买住房的房地产开发企业提供担保向银行申请贷款，在购房者付清全部房款的20%-30%后，余下部分由银行先付给开发商，以后购房者按月向银行支付利息及本金。

　　利：目前市场上一套商品房的售价着实不低，动辄几十万甚至上百万。贷款使那些没有足够积蓄的购房人梦想成真。即使对于有能力全部付清购房款的购房者来说，贷款也不失为一种好的选择。

　　弊：虽然资金压力要比前两种付款方式小得多，但是贷款购房的折扣非常小，甚至没有。而且贷款有严格的年龄限制，年龄不满18岁和超过60岁的购房者都不能申请银行贷款。再者，以按揭方式购房，还需支付房款以外的如律师费、抵押登记费等多项费用。

　　建议：在选择这种付款方式时，最好能让开发商列一个费用清单，弄明白有多少“零碎钱”要交，此外，还要约定好万一银行拒绝贷款怎么办，接下来的首付款又该如何处理，购房合同是否继续有效等等。

　　在物业管理纠纷中，物业收费占主要方面。有些购房者认为所有的物业收费国家都是有标准的，其实不然。有些物业管理收费实行的是市场价，如特约性服务费用、高档住宅物业费用等。随着市场经济体制的逐步建立，今后物业管理收费都会逐步放开，由双方协商确定。

　　目前，北京市规定了三种物业管理收费办法：

　　一是普通住宅小区管理办法。对15个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适用的服务标准。其中需使用人交费的项目为装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费、机动车存车费等。需产权人交费的项目为：管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清掏费、小区化共设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等。

　　二是高档住宅物业管理收费办法。办法规定，高档住宅物业管理收费实行市场价，由业主委员会和物业管理公司协商确定。在业主委员会成立之前，开发商应在卖房时向购房者明示。

　　三是经济适用房物业管理收费办法。目前收费标准为多层住宅每月每平米不超过0.52元，高层住宅每月每平米在1元左右。

　　辛苦一年，又到年终奖即将入账之时，年终奖怎么处理？有人的选择是：花一半，留一半。

　　有句俏皮话说得好：最容易生钱的是钱它妈咪，还是钱！

　　对于年终奖这笔坨坨钱，除开过年花销还大有盈余的人来说，都希望能根据自己的情况和需求，将钱用到刀刃上。

　　昨日，记者从重庆各商业银行了解到，近段时间，银行理财产品收益大幅度上涨，不少产品更是一举突破5%的预期收益率。而部分外资银行理财产品的年预期收益率甚至超过了7%。

　　业内人士表示，目前年终奖正成为银行揽储的对象，高收益只是暂时现象，一旦春节一过，收益可能出现下降。市民应该多留心。

　　存5万“活期” 一天能赚3.56元

　　连续两个月昼夜加班赶制设计图的建筑设计师小姚，年底比较欣慰的是他能拿到8万的年终奖，并且和相恋两年的女友打算明年内就完婚。

　　但才买了房“洗白”了所有存款的他，面对女朋友“无十万不结婚”的口号，只能乖乖将年终奖悉数存入银行，问题是，取现频繁的小姚不愿存定期，但活期收益又太低。

　　和他面对同样问题的还有市内某广告公司副总黎小姐，留下一半的年终奖孝敬父母和过节的花销，需要流动资金的她也无法将5万的年终奖存定。

　　“保证流动性的基础上尽可能的提高收益，建议使用货币式基金和产品。”某银行重庆分行理财师杜楠称，针对小姚和黎小姐的情况，他们都需要现金管理服务。货币式基金，只要存款高于500元都可以使用，但流通期限为3个工作日，也就是取款时必须提前3个工作日办理赎回交易，此款产品每天的收益率都不一样，但是年化收益率目前在年末时间段维持在4.5%左右，一个季度结息一次。

　　其次就是天天理财产品，俗称为投菜模式，5万起坎。“比如你存5万，年化收益率2.6%计算，一年为1300元，每天3.56元，也就是存5万每天的收益是3.56元，但是不管如何取款，账上最低要有5万元，不然就会办理结息。”杜楠举例称。

　　10万、20万年终奖　分四段理财

　　重庆某服装公司高管段某年终有10万到20万的年终奖，由于年底清货结账比较忙，目前他并没有一个明确的投资理财规划，理财师建议，让钱闲起不如阶段性投资，保证低风险的前提还能提高收益。

　　“建议投资者留足6个月的备用资金，剩下的钱按照10%、20%、30%、40%的比例、风险由大到小配置资产。”杜楠称，40%的资金可以配置债券、存款、保险；30%的资金投入银行理财、信托和购买基金、不动产；20%的资金投资贵金属、股票；最后10%的资金可以进行外汇和期货投资。

　　同时，杜楠称，以上比例并非固定模式，根据行情好坏，相应的提高或降低高风险产品的资金配置。

　　今年用年终奖突击还贷划不着

　　“年终奖都是坨坨钱，一次性还贷可以冲低贷款压力。”做房地产项目的姜先生和妻子月薪都在9000元左右，有一套20年贷款的高级商品房，月还贷7000元左右，为了降低还贷压力，姜先生计划着年终奖12万突击还贷，但又怕吃亏的他希望能有更划算的方法。

　　“今年还款利率都下调了，用年终奖突击还贷划不来。”杜楠斩钉截铁地称，建议还贷者维持原有的还贷方式。

　　杜楠建议考虑使用存抵贷产品：“这个需要市民的贷款行和存款行是同一家银行。比如你到华夏银行贷款40万，同时存款20万，签署一个存抵贷的产品协议，那么在每个银行的存款利率固定的情况下，存抵贷产品能带来存款利息增高的效果，这样同时能抵消贷款利息，达到降低还款压力的效果。”

　　广告公司副总 黎小姐

　　购年货、请客吃饭3万

　　服装公司高管 段先生

　　年终奖10万~20万

　　律师事务所负责人 张先生

　　剩下的反哺事务所次年各项开支

　　房地产项目负责人 姜先生

　　2018年1月17日下午，央行通过微博发布一则重大消息：预计对的定向降准于2018年1月25日全面实施！

　　这次定向降准应该说是在预期之内，早在去年9月30日央行就发布一份特急文件，宣布2018年初开启定向降准，但是没有确定具体时间。

　　当时的文件是这样说的：

　　普惠金融领域贷款包括：单户授信小于 500 万元的小型、单户授信小于 500 万元的微型企业贷款、个体工商户经营性贷款、小微企业主经营性贷款、农户生产经营贷款、创业担保（下岗失业人员）贷款、建档立卡贫困人口消费贷款和助学贷款。

　　凡前一年上述贷款余额或增量占比达到 1.5%的商业银行，存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调0.5个百分点；前一年上述贷款余额或增量占比达到10%的商业银行，存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调1个百分点。

　　定向降准是区别于全面降准而来的，也即央行只对符合条件的商业银行降准，但如果你仔细看这次定向降准的要求“贷款余额或增量占比达到 1.5%的商业银行”，实际上门槛是很低的，当时央行有关负责人答记者问时说，按现有数据测算，对普惠金融实施定向降准政策可覆盖全部大中型商业银行、约90%的城商行和约95%的非县域农商行。也就是说大部分商业银行都能够享受到降准0.5%的待遇，这还不包括还有部分银行可以享受1.5%幅度的降准。

　　于是许多学者认为这已经算得上是一次全面降准，于是大家纠结两个问题：

　　1、正常来说一次全面降准可以释放的流动性是7000亿左右，那么这一次超常规的定向降准到底释放多少钱？高的有说1万亿，低的有说1500亿。

　　2、大家还有一个焦点：如果本次降准威力相当于全面降准的话，那么在楼市政策收紧的背景下，释放了什么信号？

　　直到去年底，央行媒体对定向降准做了一个预估：估算将释放长期流动性3000亿元左右。也就是说并没有市场想象的那般大，3000亿元的资金算是半个全面降准左右。

　　不过，虽然只是半个全面降准，3000亿元其实也不少了，因为这个是长线的资金一旦放出就基本不会收回。

　　降准即央行下调法定存款准备金率，你去银行存了100块钱，银行会用你的钱来放贷，但不能全部贷出100块，依法至少需要留存一定的钱在央行账户，比如20块，那么20块就是法定存款准备金。央行降准就是降低你必须存到央行账户的资金比例，比如从20块下调为18块，那么银行最多可用于贷款的资金就会达到82元，相比原来的80元显然增加了市场流动性。

　　下面是央行的总负债表（单位：亿）

　　红色方框中的金额就是商业银行在央行里的存款，当中绝大部分是法定存款准备金。央行降准0.5%可以释放多少流动性，你算算就很清楚了。

　　央行为什么会把定向降准的时间点放在今年初呢？我猜，原因有二：

　　1、这次定向降准央行希望照顾到小微企业贷款和涉农贷款，为此设定了条件，比如普惠金融领域贷款余额或增量占比达到 1.5%，央行需要给商业银行们一定时间调整贷款结构，从而确定到期（2017年底）符合降准条件的银行。算得上央行采用激励制度鼓励银行贷款向小微企业倾斜。

　　2、每年年初到春节这段时间都是资金面最为紧张的时刻，在此时开启定向降准有助于缓解市场流动性压力。

　　数据显示：2018年1月份共有1.6095万亿元资金到期。其中，逆回购到期量1.24万亿元；MLF到期量2895亿元；国库定存到期量800亿元。同时春节假期客户集中提现也会给市场带来流动性压力。

　　1.6095万亿元资金到期你可以理解为这些钱原来是央行借给市场的，1月份集中到期归还，资金被央行回收导致市场资金面紧张。

　　在这种情况下，央行会怎么做？根据公布的信息，央行这样干：

　　1、2017年12月下旬到2018年1月上旬，这段时间是财政支出大月，财政支出会导致财政部在央行里面的财政存款转移到市场，从而补充了资金。

　　2、1月15日央行开展3980亿元1年期MLF操作，1月16日央行还分别开展了不同期限的逆回购操作3200亿。相当于央行给市场借钱，帮助市场渡过难关，但是到期要归还。

　　3、CRA将从1月16日开始逐步发挥效力。CRA即“临时准备金动用安排(CRA)”，也就是央行为了帮助银行度过春节难关而在12月29日宣布的：

　　在现金投放中占比较高的全国性商业银行在春节期间存在临时流动性缺口时，可临时使用不超过两个百分点的法定存款准备金，使用期限为30天。

　　看懂了吗？这又是一次定向降准!只不过这次的降准针对的是全国性商业银行，同时期限只有30天。

　　市场预计：这一次的CRA可以释放临时流动性高达2万亿元。

　　4、1月25日对普惠金融可能的定向降准又会释放3000亿左右的资金。

　　也就是说在央行小心翼翼地呵护下，春节期间的资金面是可以保障的。

　　不过大家要注意临时准备金动用安排和央行对普惠金融定向降准的区别，临时准备金动用安排是一种临时性降准，到期后又会上调，资金被回笼。但是对普惠金融的定向降准是长期性的降准，释放出来的资金是长期性资金，不发生极端事件情况下这些钱会一直在市场里。

　　央行1月25日对普惠金融可能的定向降准虽然是长线的钱，但是金额不算太大，可以理解为央行在印钱方面不敢太任性。

　　此前央行的一系列举动确实也印正这一点：

　　1、15日财政部联合央行开展了2018年首次中央国库现金定存招投标操作。本次投放的存款期限3个月，中标利率4.7%，较上次操作上行10基点，超出市场预期。

　　2、昨天，央行上调63天期逆回购中标利率5个基点至2.95%。

　　中央国库现金定存招投标和逆回购操作都可以理解为央行借钱给商业银行的一种方式，利率上升意味着金融机构资金上升，即变相“加息”。叠加上定向降准释放的3000亿左右资金，我们可以理解为今年央行仍会给市场投钱，不过投放的是更贵的钱。

　　何以被多收？房贷执行的是年利率，而银行是按月收取。这就牵出“名义利率”和“有效利率”，问题出现了……

　　近日，合肥市“房奴”张杰状告银行因月利率计算公式有差异导致20年多还约3000元房贷。“看似不起眼的差额放在全国就成为银行业的巨额不当获利，以央行公布的2012年个人购房贷款余额8万亿元计算，不当获利可能超百亿元。”房贷，年利率4.5%，月利率应该是多少？记者问了10个人，10个人的答案都是4.5%/12。但张先生却提出：不应该这么算。他认为，合理的月利率计算时，应该考虑到“利息的利息”问题。这究竟是怎么回事？“利息的利息”会给我们带来怎样的影响？张先生给我们提了个醒，那就不妨也拿个“放大镜”将这里面的门道细细地掰扯掰扯吧。

　　年利率暗藏“利息的利息”

　　据媒体报道，张先生向银行贷款25万元，20年还清，每月还款额为1581.62元。张先生认为，贷款利率执行的是年利率4.5%，但是，因为是按月计息和结息，实际的有效年利率就成了4.594%。正是这一细微差别，乘以总贷款数额和长达240个月的还款期数，估算下来，自己将多支付数千元给银行。

　　年利率4.5%，月利率应该是多少？3月22日，记者拿这个问题问了10个人，10个人的答案都是4.5%/12。可较真的张先生并不这么认为。他所质疑的关键，就是银行关于月利率的算法。他认为，房贷执行的是年利率，而银行是按月收取月供。这里就涉及一个月偿“利息的利息”问题。

　　“通俗一点说，假如我每年需要偿还的利息是1200元，如果采用每月偿还100块钱的方式，或是到了年底一次性偿还1200元，两种方式对于借贷双方的意义是不一样的。”张先生认为，“每月偿还总贷款的100元利息钱，这100元在银行里二次生成的利息，对于银行来说是无偿得到，对于贷款方来说，是无偿奉献了出去。”

　　“名义利率”不等于“有效利率”

　　“年利率是多少？每年利息是多少？”无论是存款还是贷款，人们都习惯先向银行问问价，而且，这个“价签”还会明明白白地出现在银行的电子显示屏上、写在贷款合同里、打印在存折/存单上。那么，“明码实价”标着的年利率4.5%，咋就变成了4.594%了呢？多出来的那0.094个百分点从何而来？

　　“利率其实是分为‘名义利率’和‘有效利率’（也称实际利率）两种的。从这个角度来看，张先生所说的情况确实存在。”农行吉林省分行财富管理中心财富顾问刘建华表示，我们现在看到的银行存款、贷款年利率，其实是“名义利率”，名义利率只是反映了资金在一定期限后的表面收益。而有效利率则是指在复利支付条件下的一种复合利率。因此，有效利率更能准确地反映资金的实际“时间价值”。

　　据了解，有效年利率，是指按给定的期间利率每年复利m次时，能够产生相同结果的年利率，也称实际年利率。名义年利率与有效年利率之间的关系是：有效年利率=（1+名义年利率/复利期间次数）^复利期间次数-1。“有效利率肯定是要高于名义利率的。”刘建华说。

　　50万元20年期贷款“多花”1.34万

　　举例，如果您现在房贷的年利率（名义年利率）为6.55%，那么，实际上因为是按月给银行还钱，而非每年年底一次性偿还当年的贷款，那么就像张先生所说的一样，借款人实际的有效年利率应该是：（1+6.55% /12）^12-1，得出的结果约为6.75%。

　　以50万20年期的房贷为例，按当前名义年利率为6.55%获得贷款的话，采用等额本息还款方式，累计支付的利息约为39.82万元。但由于这一 6.55%的年利率被质疑为“名不副实”，那么，我们用更合理的有效年利率为6.55%（反推出实际年利率约为6.36%）来计算的话，累计支付的利息约为38.48万元，要比上述计算方式得出的利息多出1.34万元。

　　“利滚利”带来钱的“时间价值”

　　“货币是有时间价值的，说白了，昨天的1元和今天的1元，其价值肯定是不同的。”据刘建华进一步介绍说，之所以会出现“名义利率”和“有效利率”之间的差别，关键在于是否考虑“复利”因素。而我国在存贷款计息方式上采用的是单利计息、而非复利。单利是指本金在存/贷款期限中获得利息，不管时间多长，所生利息均不加入本金重复计算利息。

　　不仅仅是贷款，存款方式也同样存在着单利和复利差别的问题。存款来说，有效利率的高低，跟两个因素有直接关系。一个是存款时间的长短，再一个是结息的次数。举个简单的例子，目前活期存款年利率是0.35%，但由于是“按季结息”，要比“按年结息”的方式多得一些利息。比如同样1万元活期存款存入1年，“按年结息”的话，实际收益为35元；“按季结息”的话，一年中就有4次“复利”机会。每个季度结息日银行都会把该季度所得利息加入本金中“利滚利”。这样算下来，同样是1万元存1年活期，同样的年利率0.35%，计算出来的实际收益就变成了35.023元。多出了约2分钱。

　　另外，我们不妨用一个更为直观一些的例子来说明问题。1年的整存整取定期存款年利率为3%，为方便对比，我们假设3个月的定存年利率也是3%的话（实际当前3个月定存利率为2.6%），您会选择哪个？“当然选3个月的，到期连本带息取出来还能继续让利息再生利息。”市民李女士按直觉给出的答案代表了不少普通储户的想法。

　　“同样的票面利率，储蓄国债电子式和凭证式两者之间也存在这样的差别。近年来发售的电子式储蓄国债基本都是按年付息的，而凭证式国债则是‘到期一次还本付息，不计复利’。同样是1年期的国债并不存在实际收益的差别，但如果是3年期、5年期的国债，虽然票面利率相同，但从到手的收益来看，电子式的要比凭证式的多得利息。”

??? 货币的“时间价值”

　　货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。从量的规定性来看，货币的时间价值是没有风险和没有通货膨胀下的社会平均资金利润率。在计量货币时间价值时，风险报酬和通货膨胀因素不包括在内。

　　“钱生钱，并且所生之钱会生出更多的钱。”这就是货币时间价值的本质。这一概念认为，目前拥有的货币比未来收到的同样金额的货币具有更大的价值，因为目前拥有的货币可以进行投资，在目前到未来这段时间里获得复利。而复利的计算原则是，某一结息日计算的利息需并入本金，在下一结息日一并计算利息，即俗称的“利滚利”。因此，即使没有通货膨胀的影响，只要存在投资机会，货币的现值就一定大于它的未来价值。

　　从经济学的角度而言，现在的一单位货币与未来的一单位货币的购买力之所以不同，是因为要节省现在的一单位货币不消费而改在未来消费，则在未来消费时必须有大于一单位的货币可供消费，作为弥补延迟消费的“报酬”，而这种报酬的量应与推迟的时间成正比。

　　其实，关于利率/利息，计结息方式方面的说道还有不少。

　　案例一：降息了房贷不少反增

　　去年两次降息，不少房奴在今年的1月1日开始执行最新利率，按常理来说，1月份的月供将比去年少一些。但市民王先生却发现，今年1月份的月供非但没有变少，甚至还多了。

　　分析：“积数”或“逐笔”计息方式不同

　　据银行人士介绍，之所以会出现部分客户1月份月供不降反升的问题，主要跟跨年月供“分段计息”有关。比如，客户每月的还款日为6日。那么12月6日~12月31日共26天采用原利率，1月1日~5日共5天采用新利率，总共是31天的利息。而平时的月供是按月利率（30天）直接计算，并非按实际天数来计算，这么一来，导致客户1月份月供要比12月“多交”1天利息。并且这部分利息比1月1日~5日那5天少交的利息还要多。最终反应在1月份的月供上，出现比12月的月供还多一些。那么，为啥平时月供按30天计算，不是按实际天数计算呢？记者就此咨询了一些银行业内人士，并查阅的相关资料。

　　2005年9月21日起，由央行颁发的《关于人民币存贷款计结息问题的通知》开始实施，规定银行可采用“积数计息法”和“逐笔计息法”计算存贷款利息。其中“积数计息法”计息公式为：利息＝累计计息积数×日利率，其中累计计息积数＝每日余额合计数；“逐笔计息法”的计息公式为：计息期为整年(月)的：利息＝本金×年(月)数×年(月)利率。计息期有整年(月)又有零头天数的：利息＝本金×年(月)数×年(月)利率＋本金×零头天数×日利率。此外，人民币业务的利率换算公式为：日利率＝年利率÷360；月利率＝年利率÷12。

　　上述银行关于1月份房贷客户月供计算方式，其实是遇到“有零头天数的”的情况下，用“本金×零头天数×日利率”计算得出的一个“零头天数”的利息，理论上并不违规。

　　案例二：存款一样利息不同

　　56岁的徐阿姨是长春人，曾遇到这样的事：到银行取钱，同样是2万元1年期的定期存款，同年同月同日存入银行，同年同月同日到期支取，且年利率都是2.5%，到手的利息却差了6.94元。

　　分析：“一年360天”的规定造成的

　　举个简单的例子，参照上述计息公式，假设您存入一笔10万元的存款（年利率3%），按积数计息方法（“按天计息”），到期利息为：10万元× 365天×（3%÷360）＝3041.7元；闰年366天的话，到期利息为：10万元×366天×（3%÷360）＝3050元；按逐笔计息方法（“按年计息”），到期利息为10万元×1年×3%＝3000元。两种计算结果的差额最多达50元。两种计息方式都符合规定，为何会出现实际利息上的差异呢？记者发现，关键问题出在“日利率＝年利率÷360”这一换算公式上。因为一年存款（贷款）的实际天数是365天（闰年366天）。假设日利率的换算公式为“年利率÷365天”，上述无论是“按天计息”还是“按年计息”，得出的结果都一样。

　　专家建议“一年360天”计息的规定该改改了

　　“一年有365天，这个大家都知道，也是法律上所认可的一年的实际天数。但在央行的规定中，一年就只有360天了，这是值得探讨的问题。尤其是如果银行利用这一规则‘贷款多收、存款多付’的话，就更不合理了。”反垄断公益律师董正伟在接受本报采访时直言。

　　另据了解，国内银行界“一年360天”的规定其实可追溯到40多年前。有业内人士称，这存在一定的历史原因，比如早期银行是手工操作的，计算机系统未推广，这样规定便于计算。而目前技术手段已可以解决这一问题，按实际天数计息，对储户更公平、更合理。

　　“用年利率除以360天得出日利率，这确实存在一定的争议。目前各个国家的规则也是不同的，比如美国的日利率计算基数就是365天。”吉林财经大学金融学院教授石晶表示，银行的一些制度、规则应该与时俱进，兼顾公平与实际的可操作性。对于因为单利还是复利带来的名义利率和有效利率之间差异问题，业内人士表示，“有效利率”计息更显公平，比如，北美一些国家采用的就是有效利率计息。因此，从名义利率向有效利率计息过渡应是大势所趋。

　　近期金融界最重磅的新闻无疑是央行放开贷款利率。这对银行而言，究竟是福是祸？影响几何？存款利率的市场化还存在哪些掣肘？中国利率市场化究竟走过了怎样的曲折道路？国外利率市场化的是非成败对我们有何启迪意义？在利率市场化时代，未来银行股的投资价值将会呈现何种变化？

　　贷款利率放开对谁有利

　　或许是为了避免在股市开盘期间给市场造成过大冲击，或许是为了给金融机构足够的应对时间，总之近年来央行已经形成了周五晚间发布重大决策的嗜好。只是这一次的“周末惊喜”来得着实有些突然——经国务院批准，央行决定自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，唯一还受到限制的是个人住房贷款利率。

　　消息一出，网上立刻有人大呼：“这回狼来了！银行的好日子算是到头了！”也有人欢欣鼓舞地表示：“民企的融资春天来了！打破金融体制利率双轨制的机会到了!”但也有人对此不屑一顾：“最后得利的恐怕还是财大气粗的央企，中小企业怎么可能拿到下浮的利率呢？中央的政策意图很可能会被扭曲！”更有人觉得在资金供不应求的市场环境下，商业银行上浮利率的动力远大于下浮利率，“对某些雄心勃勃的银行来说，放进来的非但不是狼，而是一头大肥羊”！

　　一时间，放开贷款利率的影响众说纷纭，而专家对此的看法也莫衷一是。

　　象征为主 影响有限

　　“象征意义大于实际意义。因为现在商业银行没有太多下浮贷款利率的空间。”复旦大学经济学院国际金融系副主任牛晓健告诉记者。数据显示，今年第一季度只有11%的银行贷款以低于央行基准利率的水平发放。因此即使放开贷款利率，今后一段时间也只会有极少的借款人能从银行贷到基准利率7折以下的贷款。而这些借款人几乎都是有国家信用背书的央企和地方政府等。

　　国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松也表示，即使在原有的下浮30%的贷款浮动区间内，实际上商业银行贷款利率下浮幅度也基本在10%以内，只有首套房贷有可能下浮15%，而上个月刚刚经历了“钱荒”后，如今许多商业银行还没缓过神来，已经有不少商业银行取消了首套房贷的折扣。所以从短期看，这一措施总体对商业银行体系的影响较为轻微。“但这一举措的象征意义在于进一步释放了推进金融改革的决心和力度的信号，同时也进一步明确了未来金融改革的方向”。

　　“应该说，央行这次放开贷款利率的时点选择非常巧妙，眼下正是银行缺钱的时候，即使放开贷款利率下限，也难有银行能承受7折以下的贷款利率，等于给了银行一个比较长的适应期，从而将改革对经济的影响降到了最低。”华东师大国际金融研究所所长黄泽民如此说。

　　利率放开 福兮祸兮

　　尽管短期内的实际冲击有限，但市场化的闸门一旦打开，将来必定会对商业银行的业绩和业务结构产生深刻影响。招商证券首席分析师罗毅认为，贷款利率放开后，必然导致银行间竞争的加剧，从而导致利率下降，息差收窄。据他测算，此次变动会对银行净利润造成2%的负面影响。

　　交通银行首席经济学家连平则表示，据交通银行金融研究中心测算，放开贷款利率下限将使今年银行贷款利率下降5～10个基点，银行净利润增速将下降1%～1.5%。

　　不过黄泽民却并不认同这一观点，他认为完全放开贷款利率后，银行贷款利率不会下行，息差甚至可能不降反升。“所谓利率市场化应该叫利率自由化更贴切，因为信贷资源和普通商品不同，并非完全受市场对资金的供求关系决定。从发达国家利率市场化的经验看，先由央行确定的再贷款或再贴现率构成官定的、短期的、最低的利率，接着银行同业公会在此基础上协商出一个合适的利率，最后各家商业银行再根据贷款对象的资信情况等最后确定实际贷款利率。实际上是给银行在一定范围内决定利率的自由，而不是完全由市场单方面说了算。所以商业银行不太可能为了争夺贷款客户大打价格战。”黄泽民进一步分析认为，总额限制和存贷比约束决定了眼下信贷仍是稀缺资源，从许多信托收益率高达14%就可见一斑。而民间借贷的利率就更高了，在存款利率上限依然受限的情况下单方面放开贷款利率，结果对银行反而是好事情。

　　牛晓健同样认为，放开存款利率对银行是利好消息。对风险较高、议价能力较弱的中小企业来说，今后还是“店大欺客”，你爱贷不贷，银行缺乏降息动力；对于能力较强的央企和大型国企来说，则可能出现“客大欺店”的情况，在贷款利率谈判中，将处于更有利的位置。但这并不意味着中小银行就有机会通过价格战把这些央企客户资源从四大行嘴里抢过来，因为中小银行的贷款规模太有限，资金成本又相对较高，很难和大银行拼价格战，抢大客户。“不管是大银行还是小银行，利率市场化都既是机会也是挑战，假如能借机大力发展自己的特色业务，发挥自己的优势，调整业务结构，反而是好事。但如果风控没把握好，一味掀起价格战，形成恶性竞争，那将来就很难说了。尤其对中小银行来说，从世界上来看，利率市场化后，中小银行大面积破产，大银行进一步壮大的情况很多”。