杰赛科技:中国电子科技集团公司第五十四研究所拟以所持有的河北远东通信系统工程有限公司股权认购公司拟发行的股份所涉及的河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目资产评估说明_杰赛科技(002544)_公告正文
杰赛科技:中国电子科技集团公司第五十四研究所拟以所持有的河北远东通信系统工程有限公司股权认购公司拟发行的股份所涉及的河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目资产评估说明
公告日期：
中国电子科技集团公司第五十四研究所拟以
所持有的河北远东通信系统工程有限公司股权
认购广州杰赛科技股份有限公司拟发行的股份所涉
及的河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
中水致远评报字[2016]第1035-1号
中水致远资产评估有限公司
二Ｏ一六年四月二十九日
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
第一部分关于评估说明使用范围的声明......2
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明......3
第三部分资产核实情况说明......4
一、评估对象与评估范围说明......4
二、资产核实总体情况说明......9
三、核实结论......13
第四部分资产基础法评估说明......15
一、流动资产评估说明......15
二、长期股权投资评估说明......20
三、房屋建筑物评估说明......22
四、机器设备评估说明......37
五、在建工程―设备安装工程评估说明...... 48
六、无形资产―土地使用权评估说明......49
七、无形资产―其他无形资产的评估说明......64
八、开发支出评估说明......92
九、长期待摊费用评估说明......92
十、递延所得税资产评估说明......92
十一、负债评估说明......92
第五部分收益现值法评估的说明......96
一、本次收益现值法应用的情况介绍......96
二、我国经济发展分析及被评估单位所在行业分析......96
三、被评估企业基本情况......106
四、企业的历史绩效分析......108
五、价值类型及其定义......112
六、本次收益法的评估假设和限制条件...... 112
七、本次收益法的的具体形式...... 113
八、收益法评估预测及估算过程......116
第六部分评估结论及其分析......138
一、评估结论...... 138
二、评估结论与账面值比较变动情况及原因分析......140
附件一、关于进行资产评估有关事项的说明......141
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
中水致远资产评估有限公司
二Ｏ一六年四月二十九日
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托方与产权持有单位（被评估单位）共同撰写。具体内容见附件：关于进行资产评估有关事项的说明。
（本页以下无正文）
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
第三部分资产核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象和评估范围内容
本次评估对象是河北远东通信系统工程有限公司（以下或简称：“远东通信”）股东全部权益。
本项目评估范围为审计后的河北远东通信系统工程有限公司于评估基准日的全部资产和负债。于评估基准日日经众华会计师事务所（特殊普通合伙）审计后企业的资产总额账面值116,565.25万元，负债总额账面值为85,314.83万元，净资产账面值为31,250.42万元。
评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货；非流动资产包括长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、开发支出、长期待摊费用和递延所得税资产。
评估范围内的负债为流动负债和非流动负债，其中流动负债包括应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款；非流动负债包括专项应付款和预计负债。
以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估范围内全部资产和负债的账面价值如下表。
金额单位：人民币万元
流动资产合计
106,037.76
非流动资产合计
其中: 长期股权投资
投资性房地产
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
其中:无形资产-土地使用权
其他非流动资产
116,565.25
非流动负债
(二)实物资产分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产主要为存货、固定资产，其中存货为原材料、未完施工、在产品和在库周转材料；固定资产包括房屋建筑物、机器设备、车辆和电子设备。实物资产分布较为集中，主要分布在远东通信北京办事处、石家庄的办公室和库房内。实物资产的特点如下：
1．存货类实物资产特点：
存货主要为企业生产所需的原材料、未完施工、在产品和在库周转材料。原材料主要为机柜、PLC电力载波机、800MHz3载频基站等生产用的主材和辅材；未完施工主要为西安3号线、北京地铁14号线通信集成等尚未完成的施工项目；在产品主要为恒温晶振、croTetra基站控制器等；在库周转材料主要为密集柜，稳压电源等在用消耗品。存货的特点是数量多、品种多，主要分布于石家庄鹿泉开发区的存货库房内。
2.房屋建筑物类资产特点
远东通信公司主要房产为办公用房，结构为框架，其中北京办事处位于北京市海淀区锦秋国际大厦，房产证号为X京房权证海字第440739号，对应的土地使用权证号为京海国用（2014出）第00266号，权利人为河北远东通信系统有限公司；1号楼到5号楼为办公楼，位于石家庄鹿泉开发区，目前正在办理房屋所有权证。
3．设备类资产特点
企业主要的设备类资产是机器设备、电子设备和车辆。其中：车辆共计27辆，主要为生产、办公用的轿车、叉车；机器设备共计200台，为企业生产所需的焊机、抛光机、恒温箱等，维护使用状态正常；电子设备共计3095台（套），为企业为满足日常经营需要购置的电脑、打印机、分路器等设备。申报的设备类实物资产分布在石家庄远东通信生产厂区及办公区内。
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
(三)企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况
1、企业申报的无形资产――土地使用权共1项，具体情况如下：
西区土地使用权
425,464.16
178,964.40
425,464.16
178,964.40
该土地为中国电科五十四所无偿划转至远东通信位于石家庄市鹿泉区鹿泉经济开发区昌盛大街21号54所E1-E5土地，面积合计为27,113.55平米，土地使用权证书过户手续尚在办理过程中。
2、企业申报的无形资产――其他无形资产
远东通信本次评估申报的其他无形资产包括账面记录的和未记录的无形资产，为外购软件和知识产权，共计94项。具体情况如下：
1）账面记录的无形资产，为24项外购软件，入账原值16,469,283.58元，账面价值5,300,024.39元，主要为企业购买的开发测试软件及办公软件等。
2）账面未记录的无形资产，共70项知识产权，专利权人均为河北远东通信系统工程有限公司，具体包括发明专利4项、发明专利申请19项、实用新型专利2项、外观设计专利1项、软件着作权29项、软件着作权申请9项、商标6项。具体情况如下：
内容或名称
一种保持软交换机和网关设备
终端状态一致的备份方法
证书号第1224469号
软交换业务延迟触发方法
证书号第1214259号
实现程控交换和软交换调度台
混合同组的系统和方法
证书号第1464592号
针对调度台实现SIP与ISDN协
议共存并互为备份的方法
证书号第1381743号
一种具有USB接口的调度设备
证书号第2718604号
一种方向图可重构天线
证书号第3783310号
证书号第3327450号
一种提供EM信令接入的中继
网关设备及实现方法
一种方向图可重构天线
一种桌面电话系统
一种在指挥调度会议中实现可
控通播会议的方法
双机热备份的双网络系统及网
络切换的方法
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
数字集群基站和交换中心之间
资源共享和同步的方法
一种DMR/PDT系统中无同步
字语音帧的同步方法
一种高效的空口数据块组装方
一种基于Linux内核的多点到
多点数据发布和订阅方法
一种基于TETRA信令模型的信
道配置方法
一种数字集群信道机的节电方
一种基于自动调节权值的分集
一种数字集群系统数据帧动态
缓冲处理方法
一种媒体服务器资源控制方法
一种基于RTSP协议的视频指
挥调度系统和方法
一种将C#类库转换为类
ActiveX控件及浏览器载入的方
一种基于XMPP的异构终端消
息互通的方法、服务器及系统
一种即时通讯客户端状态呈现
一种基于XMPP协议实现电子
公告的系统和方法
FHC数字集群综合调度系统
CAD调度台软件V1.0
软件着作权
软着登字第0617489号
FHCSmartPERS电力应急指挥
系统软件V1.0
软件着作权
软着登字第0617481号
软交换系统软件V1.0
软件着作权
软着登字第0617476号
数字集群综合调度系统CAD数
据库管理软件V1.0
软件着作权
软着登字第0617473号
车载综合通信平台软件V1.0
软件着作权
软着登字第0617470号
综合话费管理系统软件V1.0
软件着作权
软着登字第0617465号
应急指挥信息系统软件V1.0
软件着作权
软着登字第0617461号
数字集群综合调度系统网管软
软件着作权
软着登字第0617458号
软交换调度台系统软件V1.0
软件着作权
软着登字第0617455号
软交换调度系统软件V1.0
软件着作权
软着登字第0617436号
FHC网管综合管理系统核心软
软件着作权
软着登字第0617433号
FHCSmartManager大屏幕管理
软件着作权
软着登字第0617239号
FHC数字集群综合调度系统
CAD服务器软件V1.0
软件着作权
软着登字第0617234号
综合通信平台软件V1.0
软件着作权
软着登字第0617228号
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
AcroUC统一通信系统综合功能
客户端软件（Android版）
软件着作权
软着登字第0723362号
AcroUC统一通信系统综合功能
客户端软件(windows版)
软件着作权
软着登字第0723360号
AcroUC统一通信系统综合功能
客户端软件(iOS版)
软件着作权
软着登字第0723322号
AcroUC统一通信系统业务服务
软件着作权
软着登字第0723323号
AcroPassM6512综合媒体网关
系统2014SR软件
软件着作权
软着登字第0799055号
AcroTetra交换控制软件V1.0
软件着作权
软着登字第1074809号
人民防空一体化指挥平台V1.0
软件着作权
软着登字第1074818号
AcroTetra网管客户端软件V1.0
软件着作权
软着登字第1143433号
AcroTetra网管服务器软件V1.0
软件着作权
软着登字第1142412号
AcroTetra鉴权服务器软件V1.0
软件着作权
软着登字第1141838号
AcroTetra基站控制软件V1.0
软件着作权
软着登字第1143431号
AcroTetra分组数据软件V1.0
软件着作权
软着登字第1145364号
AcroTetra交换控制软件
软件着作权
软着登字第1074809号
HBFEC专用无线CAD调度服
务器软件V1.0
软件着作权
软着登字第1086472号
HBFEC专用无线CAD数据库
软件着作权
软着登字第1185032号
AcroTetra录音客户端软件V1.0
软件着作权
AcroTetra录音服务器软件V1.0
软件着作权
AcroTetra调度台软件V1.0
软件着作权
AcroTetra电话互联网关软件
软件着作权
HBFEC专用无线CADI自动分
软件着作权
HBFEC专用无线车载台软件
软件着作权
HBFEC专用无线降级备用服务
器软件V1.0
软件着作权
HBFEC专用无线降级备用调度
台软件V1.0
软件着作权
HBFEC专用通信集中告警软件
软件着作权
第7297887号
第7171686号
第4929546号
（四）企业申报的表外资产的类型、数量；
除上述企业申报的无账面值无形资产外，评估范围内无其他表外资产。
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系众华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见《审计报告》（报告号:众会字(2016)第2106号）的审计结果。
除此之外，本报告未引用其他机构报告内容。
二、资产核实总体情况说明
（一）资产核实组织工作
在进入现场核实前，成立了以现场项目负责人为主的核实小组，制定了现场核实实施计划，项目组分为房屋建筑物小组、机器设备小组、收益法小组等分别就企业的资产、负债及损益情况进行核实。
自日至日止，评估组对申报委估的资产进行了核实和现场勘察，现将情况说明如下。
(二)资产核实主要步骤
1．指导企业相关人员核实资产、申报历史及预测数据并收集准备资料
先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”和“收益法申报明细表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。
2．初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读资产评估申报明细表评估申报表。
3．现场实地勘察和数据核实
依据企业的生产业务流程，对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数据主要根据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。
4．修改和完善收益法评估申报表并与相关部门人员进行交流
根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报明细表，并向企业财务人员了解财务核算方法、向经营管理人员了解管理流程、向规划投资部门了解企业未来的发展规划情况、向物资采购部门了解主要材料的供应商及采购价格情况、向市场管理部门了解市场情况、向人事管理部门了解企业人事管理方面的
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
5．核实产权证明文件
对评估范围的车辆、设备、其他无形资产等资产的产权情况进行调查核实，以做到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产，评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。
(三)核实的主要方法
在核实工作中，评估人员针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的核实方法。
1、实物性资产的核实方法
实物资产包括存货、房屋建筑物、机器设备、电子设备和车辆。
存货为原材料、未完施工、在产品和在库周转材料等。对存货的核实，根据企业特点首先了解企业对存货的管理制度和管理流程、内控制度以及执行情况。对企业账务进行核查，查阅企业在自查时的盘点记录。对存货进行了抽查盘点。在核实盘点时评估人员主要核对存货数量、品质，根据企业提供的基准日至盘点日之间的入库、销售等存货出入记录倒推至基准日的存货数量。对于存货，主要审核其记账的准确性、完整性和一致性，了解存货记账的会计原则、历史清查盘点和账务处理情况，以及存货管理情况，并确定存货的性质、数量、品质和存放地点。
对房屋建筑物类资产的核实方法：主要以现场勘察为主，即根据企业提供的工程资料，对以下内容进行勘察：核对房屋的地址、坐落部位、地段、层次和产权边界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积；查勘房屋的装修、设施及其使用状况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况。填写房屋现场勘察记录表。
对设备的核实，主要为①核查实物，即根据评估明细表所列项目，通过核实盘点，确认有无此设备，同时按设备上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月和申报信息是否完全一致；②产权核查，对一些价值较高的电子设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票等确定产权依据；③调查了解设备的使用及维护状况。
对车辆的核实，我们取得车辆行驶证复印件，核实产权、购置日期和使用日期，并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购置发票进行核对。然后向车辆管理人员了解车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况，并对全部车辆进行现场勘察。在对车辆
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
核实中，我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使用性能的重大事故。
2、长期股权投资的核实
对于长期投资，我们重点调查被投资单位的经营情况，查阅被投资单位的营业执照、公司章程、验资报告、财务报表、审计报告等。
3、无形资产的核实
对于土地使用权首先核实产权状况和土地性质，了解原始入账价值和摊销情况，然后到实地勘察土地状况，并调查核实地块位置、四至、地块形状、周边环境等情况。并对土地所处地块的土地使用权基准地价和市场价格水平进行调查了解。
对于专利和软件着作权类无形资产，在企业无形资产申报的基础上，评估人员要求企业书面提供委托评估专利、软件着作权的总体说明和各单项说明；对已申请的专利和软件着作权，要求企业提供相关的申请文件；关注委估专利、着作权的产权因素，搜集专利、着作权形成过程中的相关资料；对已经实施的专利和着作权，尽量了解其实施情况和产品大致用途；调查产品的销售收入和销售成本的历史数据；获取了企业和委托方提供的委估产品未来的销售预测；与相关负责人座谈了解委估专利、软件着作权的研发和应用情况，实地考查专利的研发和应用条件。
对于商标，评估人员要求企业提供委托评估商标的说明材料、相关申请文件及商标注册证，了解商标的实施情况和大致用途。
对于外购软件，主要通过查阅软件购买合同、购置发票等为依据了解产权权属，并了解软件的应用情况。
4、流动资产、负债核实情况
对非实物性非流动及流动资产和负债进行了核实：
(1)非实物性流动资产和非流动资产的核实：评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、相关业务合同、发询证函、审计师的审计报告及部分调整分录以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实物性流动资产进行了核实。
(2)负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的余额对账单、审计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
是否为基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人等。
5.对损益类项目的核实和了解
(1)对于收入的核实和了解
评估人员根据企业提供的历史数据及预测表与各年损益表、销售明细表进行核对，以了解企业申报数据的准确性、总收入变化趋势、收入构成的变化情况、主要产品的市场以及价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等情况进行了解。
(2)主营业务成本的核实和了解
本次评估中对企业提供的历年成本情况进行核实和了解。主要了解企业成本的构成、发生规律及发生的依据，主要直接材料、直接人工构成情况、材料消耗情况、主要材料的市场供应情况(市场来源、市场供需情况、市场价格变化等)。
(3)主营业务税金和附加
评估人员通过企业申报的主营业务税金及附加历史数据及预测表、历年损益表核实和了解了以下主要内容：企业是否是纳税主体，适用的税种和税率，是否享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的主营业务税金及附加与主营业务收入、企业历年毛利率的相关性。
(4)期间费用的核实和了解
本次评估过程中主要通过管理费用历史数据及预测表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。
(5)其他损益类项目的核实和了解
评估人员主要核实和了解了其他业务利润、营业外收支、补贴收入、投资收益等项目。
对于其他业务利润和营业外收支，评估人员主要了解和核实企业历年上述两项目所核算的内容及具体发生的业务情况，重点关注了所发生的业务或内容是否在企业未来经营中会经常发生以及发生的规律和依据。
(四)影响核实的事项及处理方法
评估人员严格按照评估准则要求履行应有的评估程序，但受评估条件所限，存在以下影响核实的事项：
1、远东通信对其长期股权投资单位――内蒙古蒙瑞科技有限公司的股权正在进行
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
挂牌转让中。
2、远东通信长期股权投资单位――北京天宇金滔工程咨询有限公司目前已完成清算。
3、对隐蔽工程的核实，受客观条件所限，评估人员无法进行实物勘察，仅通过被评估单位提供的相关资料进行核实。
除以上事项外，本次核实过程中评估人员未发现有影响资产核实的其他重大事项。
三、核实结论
评估人员经履行以上评估核实程序，评估人员对委估资产和相关负债情况有了全面的了解。评估基准日企业的资产负债表、利润表和现金流量表经众华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，财务数据由企业提供。核实结果与被评估单位所申报的资料一致，实物资产管理维护良好，可正常使用，得出以下相关企业核实结论：
（一）资产产权核实中发现的需要披露的情况
1、本次评估河北远东通信系统工程有限公司申报的房屋建筑物资产中有部分房产未办理产权证明，具体情况如下：
建筑物名称
原值（元）
净值（元）
14,318,269.23
11,986,777.53
13,591,436.35
11,378,297.62
8,700,355.95
7,283,647.57
7,067,701.19
6,923,520.09
6,495,730.53
5,438,009.24
表中所列5项房产为原中国电子科技集团公司第五十四研究所房产，为经营需要划归远东通信，目前正在办理产权证明。
2、委估宗地为中国电科五十四所无偿划转至远东通信位于石家庄市鹿泉区鹿泉经济开发区昌盛大街21号54所E1-E5土地，面积合计为27,113.55平米，土地使用权证书过户手续尚在办理过程中。
（二）资产核实总体结论
1．通过核实，评估人员对评估对象及评估范围的全部资产和负债有了较全面的了解。
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
2．通过调查，评估人员对被评估单位的未来经营有了比较全面的认识。
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
第四部分资产基础法评估说明
一、流动资产评估说明
(一)评估范围
企业申报的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。流动资产在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
211,119,640.98
28,890,402.81
477,995,032.97
179,493,423.69
其他应收款
47,132,333.34
115,746,780.79
流动资产合计
1,060,377,614.59
(二)评估过程
评估过程主要划分以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，向企业提交评估资料清单和资产评估申报明细表示范格式，按照资产评估规范的要求，指导企业填写流动资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查核实阶段
1．核对账目：根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料，首先与企业的资产负债表核对，相应科目使之相符。然后与财务仓库台账核对，凡有重复申报、遗漏未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报，做到申报数据真实可靠。
2．现场查点：评估人员、企业实物管理、财务等部门的有关人员，对评估基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点，存货在进行管理制度现场盘查复核的基础上进行抽查监盘，存货的抽查比例为数量的40%且占总金额的60%以上，并填写了“现金盘点表”和“存货抽查盘点记录”。
第三阶段：评定估算阶段
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
1．将核实后的流动资产评估明细表录入计算机，建立相应电子文档。
2．遵照资产评估准则的相关规定，采用重置成本法，确定其在评估基准日的评估值，编制相应的评估汇总表。
3．提交流动资产的评估说明。
(三)评估说明
1．货币资金
本次申报评估的货币资金由现金、银行存款和其他货币资金组成，货币资金账面值为211,119,640.98元。
（1）库存现金账面值84,222.96元，币种为人民币，存放在企业财务部门。评估人员在单位出纳员的陪同下，于日对库存现金进行了监盘，并采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，同基准日的现金日记账和总账现金账户余额进行核对。
以账面价值确定评估价值。
（2）银行存款账面值152,825,276.58元，主要为该公司在中国农业银行中山西路支行、中国农业银行西城支行、中国电子科技财务有限公司开设的银行存款账户。评估人员对银行存款账面值同银行对账单进行了核对，全部存款平衡相符，未发现影响净资产的事宜。同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与对账单记录相符。以账面价值确定评估价值。
（3）其他货币资金账面值58,210,141.44元，主要为该公司存于银行内的农行银承保证金、中信保函保证金。评估人员对银行存款账面值同银行对账单进行了核对，全部存款平衡相符，未发现影响净资产的事宜。同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与对账单记录相符。以账面价值确定评估价值。
货币资金评估值为211,119,640.98元，评估无增减值。
2．应收票据
应收票据账面值28,890,402.81元，主要为企业收到的商业承兑汇票和银行承兑汇票。
评估人员通过查阅相关合同、协议和原始凭证，在核实应收票据的发生时间、账面余额、收款人、出票人、付款人、承兑人的基础上对账龄分析和变现可行性进行判断。通过核查，评估人员认为企业票据变现能力强，发生坏账的可能性很小，以核实后账面值为评估值。
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
应收票据评估值为28,890,402.81元，评估无增减值。
3.应收账款
应收账款账面余额为527,360,722.96元，坏账准备为49,365,689.99元，账面净额477,995,032.97元，核算的主要内容为应收中国电子科技集团公司第五十四研究所、深圳键桥和其他公司的货款。企业对应收账款原则上采用账龄分析法计提坏账准备，计提比例为1年以内计提坏账5%，1-2年10%，2-3年30%、3-4年50%、4-5年80%，5年以上100%。
评估人员通过查阅账簿、报表，在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断，发现没有出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账，但是不能保证未来不发生坏账损失。再加上考虑到这些款项并不能在评估基准日一次收回，而具体收回的时间又具有不确定性，由于资金有时间价值也需要考虑，因而资产评估需要考虑评估风险损失。评估人员认为本次会计计提的坏账准备金额与评估风险损失金额基本相当。以应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
应收款评估值为477,995,032.97元，评估无增减值。
4.预付账款
预付账款账面余额为179,493,423.69元，账面净额179,493,423.69元，核算的内容为预付的购货款。评估人员查阅并收集了相关材料采购合同或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。预付账款多数为近年发生，未发现出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账。对客户信誉较好的款项均能收回相应的资产或获得相应的权利的项目按照账面值确认。
预付账款评估值为179,493,423.69元，评估无增减值。
其他应收款
其他应收款账面余额为56,542,470.91元，计提坏账准备为9,410,137.57元，账面净额47,132,333.34元，核算的内容为应收的个人保证金借款、项目购车代垫款、履约保函借款等。企业对应收账款原则上采用账龄分析法计提坏账准备，计提比例为1年以内计提坏账5%，1-2年10%，2-3年30%、3-4年50%、4-5年80%，5年以上100%。
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
评估人员通过查阅账簿、报表，在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断，发现没有出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账，但是不能保证未来不发生坏账损失。再加上考虑到这些款项并不能在评估基准日一次收回，而具体收回的时间又具有不确定性，由于资金有时间价值也需要考虑，因而资产评估需要考虑评估风险损失。评估人员认为本次会计计提的坏账准备金额与评估风险损失金额基本相当。以其他应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
其他应收款评估值为47,132,333.34元，评估无增减值。
存货主要为企业生产所需的原材料、未完施工、在产品和在库周转材料。存货的特点是数量多、品种多，主要分布于鹿泉开发区存货库房内。评估人员在公司财务部门和仓库保管部门的陪同下，对公司的存货进行了抽查盘点。该公司财务部门和仓库部门账务相对健全，监控机制较有效，存货盘存制度采用实地盘存制。
各部分的核实后账面金额如下：
金额单位：人民币元
53,428,478.63
58,101,850.71
在产品（自制半成品）
2,744,103.02
在库周转材料
1,472,348.43
120,252,007.15
减：存货跌价准备
4,505,226.36
115,746,780.79
截止评估基准日，存货计提跌价准备4,505,226.36元。
（1）原材料
原材料账面值57,933,704.99元，计提跌价准备4,505,226.36元，账面净值53,428,478.63元。原材料主要为机柜、PLC电力载波机、800MHz3载频基站等生产用的主材和辅材。评估人员在财务、库管部门陪同下，对库存原材料进行了抽查盘点，未发现账实不符现象。
对于近期购入的原材料，周转较快，随用随购买，其账面价格与市场价基本相
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
符，按核实后的账面值确定评估值。对于购入时间较长的原材料，按残值确定评估值。
原材料评估值为53,497,313.73元，评估增值68,835.09元，增值率0.13%。
（2）未完施工
未完施工账面余额58,101,850.71元，计提跌价准备0，账面净值58,101,850.71元，未完施工主要为西安3号线、北京地铁14号线通信集成等尚未完成的施工项目。在核实的基础，核实账面值由发生材料成本、人工费及合理费用构成，成本入账及时、结转完整，金额准确，评估人员与企业人员进行了沟通，对于由于退料造成账面值为负数的部分按账面值确认评估值；对于正在执行合同的项目，按工程平均毛利率计算了项目的合理毛利后确定评估值。
未完施工评估值为69,794,960.55元，评估增值11,693,109.85元，增值率为20.13%。
（3）在产品
在产品的账面值为2,744,103.02元，在产品主要为恒温晶振、croTetra基站控制器等。在对数量和品质核实无误的基础上，通过查询会计记账的准确性、完整性，核实企业入账时是否已计入相应的工时费用。
企业在产品包括人工费、材料费、辅料费等费用，在了解在产品内容的基础上，评估人员对成本的核算和归集进行了核实，对委托生产和会计部门在产品的成本资料进行分析，该企业成本分摊、归集基本正确，在产品以其账面价值确认评估价值。
在产品评估值2,744,103.02元，评估无增减值。
（4）在库周转材料
在库周转材料账面余额1,472,348.43元，未计提减值准备，账面净值1,472,348.43元。在库周转材料主要为密集柜，稳压电源等低值易耗品。评估人员在财务、库管部门陪同下，对在库周转材料进行了抽查盘点，未发现账实不符现象。
由于该企业在库周转材料为近期购入，周转较快，随用随购买，其账面价格与市场价基本相符。按核实后的账面值确定评估值。
在库周转材料评估值为1,472,348.43元，评估无增减值。
（5）存货评估结果
存货账面原值为120,252,007.15元，计提跌价准备4,505,226.36，账面净值
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
115,746,780.79元，评估值为127,508,725.73元，评估增值11,761,944.94元，增值率为10.16%，增值原因为未完施工增值形成的。
二、长期股权投资评估说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的长期投资为长期股权投资，共有2项。长期股权投资账面值10,974,572.06元，具体账面价值情况表和长期投资总体情况表如下：
长期股权投资明细表
被投资单位名称
协议投资期限
内蒙古蒙瑞科技有限公司
6,074,572.06
北京天宇金滔工程咨询有限公司
4,900,000.00
10,974,572.06
1、单位名称：内蒙古蒙瑞科技有限公司
类型：其它有限责任公司
所：呼和浩特市金川开发区科技园标准厂房9号
法定代表人：于援朝
注册资本：人民币壹仟万元
成立时间：日
营业期限：日至日
经营范围：机顶盒产品、视频音频终端产品、电子产品、电子信息产品和电子器件的研发、生产、销售；电子产品、电子信产品的技术服务、转让、咨询；广播电视、有线电视、家用电器、电子系统工程设备、通信器材、电子线路板组件、测试仪器及光放大设备、信号放大设备的销售；办公自动化和计算机外围设备软件的开发及销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
出资额（万元）
内蒙古广播电视网络集团有限公司
河北远东通信系统工程有限公司
北京富力嘉华科技有限公司
深圳市迈科威通信有限公司
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
2、单位名称：北京天宇金滔工程咨询有限公司
类型：其他有限责任公司
所：北京市海淀区复兴路33号中塔823
法定代表人：杨思天
注册资本：700万元人民币
成立时间：日
营业期限：日至日
经营范围：建设工程项目管理；市场调查；投资咨询；经济贸易咨询；企业管理咨询；销售计算机、软件及辅助设备、机械设备、电子产品；组织文化艺术交流活动（不含营业性演出）：承办展览展示活动；会议服务。（未取得行政许可的项目除外）
出资额（万元）
河北远东通信系统工程有限公司
（二）评估方法
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅被投资企业章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评估。
1、本次被投资单位中，蒙瑞科技的股权已被远东通信在交易所挂牌出售。因蒙瑞科技年度审计工作尚未结束，本次评估采用未经审计的财务资料，然后将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以远东通信的占股比例计算确定评估值：
长期投资评估值=被投资单位净资产持股比例
2、本次被投资单位中，北京天宇金滔工程咨询有限公司已完成清算。远东通信也已于日收回对北京天宇金滔工程咨询有限公司的投资，收回金额为5,209,265.57元，本次以收回金额确定评估值。
（三）评估结果
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
按照上述方法，长期投资评估值11,304,913.61元，增值330,341.55元，增值率3.01%，评估增值的原因是由于：在评估基准日被评估单位净资产的评估值高于长期股权投资的账面值。
三、房屋建筑物评估说明
(一)评估范围
河北远东通信系统工程有限公司申报的房屋建筑物共6项，总建筑面积24,865.83平方米。审计后房屋建筑物类账面原值为53,029,204.86元，账面净值为44,555,638.14元。
(二)房屋建筑物类资产概况
1．主要房屋建筑物分布状况
河北远东通信系统工程有限公司主要房产分布于北京市和河北省石家庄。其中北京办事处位于北京市海淀区锦秋国际大厦，房产证号为X京房权证海字第440739号，对应的土地使用权证号为京海国用（2014出）第00266号，权利人为河北远东通信系统有限公司；位于石家庄鹿泉经济开发区的1-5号楼，为企业办公用房，正在办理房屋所有权证明。
2．账面价值构成
河北远东通信系统工程有限公司的房屋建筑物账面价值为：石家庄鹿泉区的1-5号办公楼账面价值为原始建造价值，由建筑安装工程造价和前期费用构成，但不包含资金成本；位于北京市海淀区的北京办事处账面值为原始购置价值，包含装修费用。
3．主要房屋建筑物结构
河北远东通信系统工程有限公司的房屋建筑物建筑结构为框架结构。
框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成，构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗使用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。
4．室外配套工程
室外配套工程主要分为公共设施配套。包括道路、围墙、给排水和绿化等。
（三）评估程序
1．收集资料及准备
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
根据河北远东通信系统工程有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核对，并核对房屋建筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；同时根据该公司的实际情况，填写“房屋建筑物调查表”。
2．实地查勘
根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对评估对象，进行详尽的现场勘查，对房屋建筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，查阅了主要建筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。
3．评估作价及报告
在实施了上述调查和实地勘察的基础上，根据委估房屋建筑物的具体情况，采用成本法进行评估作价和撰写有关说明。
（四）评估方法
房地产评估的基本方法包括市场比较法、收益法、成本法等，根据评估对象特点、价值类型及资料收集等相关条件，确定本次评估对委估房产采用成本法及市场比较法进行评估。
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而估算委估建筑物合理价格或价值的方法。
重置成本法计算公式如下：
建筑物评估值=重置全价成新率
(1)重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
A、建安造价的确定
由于该建筑物相关资料较为齐备，采用预决算调整法。依据原竣工资料所确定的各分部分项工程量，参考《河北省建设工程消耗量定额》（2012），并依据石家庄市2015年12月份建设工程价格信息、指导价等调整价差，计算得出建筑安装工程综合造价。
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
B、前期及其他费用的确定
工程前期及其它费用包括：当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：
费率（%）费
建设单位管理费
勘察设计费
计价格[2002]10号
工程建设监理费
发改价格[号
招标代理服务费
建设项目前期工作咨询费
环境影响咨询费
冀财综[2008]22号，财
墙体材料专项基金
综[2007]77号
财综[2007]3号，财综
散装水泥专项基金
[2002]23号
城市市政公用基础设施配套费
市价〔2004〕81号
C、资金成本的确定
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷款利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准；资金成本一般按照建造期资金均匀投入计算。
资金成本＝（建安总造价＋前期及其他费用）×合理工期÷２×利率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用理论成新率和现场勘察成新率两种方法计算，并对两种结果按现场理论成新率和勘察成新率4:6的比例加权平均计算综合成新率。其中：
理论成新率N1：根据尚可使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率N1=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
勘察成新率N2：通过评估人员对各建筑物的实地勘察，对建筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
成新率N=理论成新率N1×40%+勘察成新率N2×60%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
2、市场比较法
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
市场比较法的基本计算公式为：
评估价值＝可比交易实例价值ABCD
式中：A―交易日期修正系数；
B―交易情况修正系数；
C―区域因素修正系数；
D―个别因素修正系数。
（五）评估结果
1、河北远东通信系统工程有限公司房屋建筑物评估结果如下表所示
房屋建筑物类
53,029,204.86
44,555,638.14
76,387,900.00
67,640,837.00
固定资产-房
53,029,204.86
44,555,638.14
76,387,900.00
67,640,837.00
2、房屋建筑物类固定资产评估原值增值44.05%，评估净值增值51.81%。具体分析如下：
位于北京市海淀区锦秋国际的房产购买时间较早，原始购买价格较低，北京市房地产价格涨幅较大，造成该房产增值较高；位于石家庄市鹿泉区的房屋建筑物评估原值增值的主要原因是建材市场价格的上涨，人工费的大幅增加以及房屋建筑物账面值未含资金成本导致评估增值。
（六）典型案例
案例一：1号楼（房屋建筑物明细表4-6-1第5项）
建筑总面积：7,492.00平方米
建筑结构：框架结构
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
账面原值合计：14,318,269.23
账面净值合计：11,986,777.53
建成日期：2007年12月竣工
1、房屋建筑物概况
1号楼于2007年建成，五层，建筑结构为框架结构，建筑面积7,492.00平方米；该建筑为河北远东通信系统工程有限公司办公楼，8级抗震，二级耐火，外部为涂料，憎水珍珠岩板保温，内部为开放式办公间，玻璃钢门，塑钢窗，多孔板吊顶，地面铺瓷砖，中央空调，水、电等基础设施齐全。
经现场勘察，委估建筑物维护良好，正常使用，未发现明显有损于结构承载力的沉降等现象，内部装饰、装修未出现脱落，损坏等现象。
2、重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
(1)建安造价
由于该建筑物相关资料较为齐备，采用预决算调整法。依据原竣工资料所确定的各分部分项工程量，参考《河北省建设工程消耗量定额》（2012），并依据石家庄市2015年12月份建设工程价格信息、指导价等调整价差，计算得出建筑安装工程综合造价。
取费计算过程举例详见下表：
1号楼土建工程造价取费计算表
人工费+材料费+机械费+未计价
6,933,227.86
人工费+组价措施项目人工费
1,386,645.57
材料费+组价措施项目材料费
4,853,259.50
机械费+组价措施项目机械费
693,322.79
预算人工费+组价措施预算人工
企业管理费
费+预算机械费+组价措施预算机
519,992.09
预算人工费+组价措施预算人工
费+预算机械费+组价措施预算机
291,195.57
人材机价差+独立费
886,124.61
人材机价差
人材机价差
979,174.61
-93,050.00
预算人工费+组价措施预算人工
费+预算机械费+组价措施预算机
519,992.09
安全生产、文明
直接费+企业管理费+利润+价款
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
调整+规费-设备费
直接费+企业管理费+利润+价款
调整+规费+安全生产、文明施工
321,333.84
直接费+企业管理费+利润+价款
调整+规费+安全生产、文明施工
9,555,064.79
1号楼装修造价取费计算表
人工费+材料费+机械费+未计价
6,215,108.23
人工费+组价措施项目人工费
1,243,021.65
材料费+组价措施项目材料费
4,350,575.76
机械费+组价措施项目机械费
621,510.82
预算人工费+组价措施预算人工
企业管理费
费+预算机械费+组价措施预算机
335,615.84
预算人工费+组价措施预算人工
费+预算机械费+组价措施预算机
242,389.22
人材机价差+独立费
1,248,968.10
人材机价差
人材机价差
1,248,968.10
预算人工费+组价措施预算人工
费+预算机械费+组价措施预算机
372,906.49
安全生产、文明
直接费+企业管理费+利润+价款
调整+规费-设备费
直接费+企业管理费+利润+价款
调整+规费+安全生产、文明施工
295,437.01
直接费+企业管理费+利润+价款
调整+规费+安全生产、文明施工
8,785,006.19
建安造价合计＝土建工程造价＋装修造价
＝9,555,064.79＋8,785,006.19
＝18,340,070.98（元）
(2)前期费用及其他费用
根据建筑物所在地的规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用。
前期及其他费用表
费用（元）
建设单位管理费
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
勘察设计费
计价格[2002]10号
工程建设监理费
发改价格[号
招标代理服务费
建设项目前期工作咨询费
环境影响咨询费
冀财综[2008]22号，财综[2007]77
墙体材料专项基金
散装水泥专项基金
财综[2007]3号，财综[2002]23号
城市市政公用基础设施配套费
市价〔2004〕81号
前期及其他费用=18,340,070.987.75%+7,492.0032.55
=1,665,220.10（元）
(3)资金成本
以被评估单位整体作为一个独立的建设项目为前提，结合委估资产建设规模，确定合理建设工期为1年，假设资金是均匀投入，计息时间为合理建设工期一半，按同期贷款利率4.35%计算资金成本，则：
资金成本=(建安工程造价+前期费用及其他费用)贷款利率合理工期1/2
=(18,340,070.98+1,665,220.10)4.35%11/2
=435,115.08（元）
(4)重置价值的计算
重置全价=建安工程造价＋前期费用及其它费用＋资金成本
=18,340,070.98+1,665,220.10+435,115.08
=20,440,400.00元（百位取整）
3.综合成新率的确定
(1)理论成新率的确定
该房屋于2007年12月竣工，至评估基准日已使用8.07年，该房屋非生产用框架结构，其经济寿命年限为60年。评估基准日为日，尚可使用年限为51.93年。
理论成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100%
=51.93/60100%
=87%（取整）
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
(2)现场勘察成新率的确定
该房屋日常有专业队伍维护，经勘查处于正常使用状态；经评估人员与公司有关技术人员现场勘查评定的现场勘察成新率为87%。
未发现不均匀下
墙体无腐蚀、损
非承重部分
坏、预制板节点
面层、隔热、保
温层基本完好
整体面层基本牢
固有腐蚀破损
A权重0.9=79.2
正常满足使用
B权重0.1=7.8
勘查成新率
(3)综合成新率的确定
综合成新率=理论成新率40%+现场勘察成新率60%
=87%40%+87%60%
=87%(取整)
4.评估值的确定
评估值=20,440,400.0087%
=17,783,148.00（元）
案例二：北京办事处（房屋建筑物明细表4-6-1第1项）
1、房屋建筑物概况
锦秋国际大厦11层，位于学知桥向西200米路南，闹中取静环境优雅，距城市轻轨仅500米，开车从学院路可直达二、三、四、五环、西直门、金融街、长安街，386、719、375、392、944、836、21、725、941、708等多条公交线路线，近20条公交
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
线路经过，地铁10号线。
商场：大钟寺中坤国际广场购物中心，家乐福超市，华润万家超市、超市发便利店、沃尔玛超市、屈臣。
医院：人民医院，北医三院，海淀医院、蓟门里社区医院十分钟车程均能到达。
中国工商银行、农业银行、兴业银行、招商银行、中信银行、北京农商银行、北京银行、中国银行、中国农业银行。
大学：北临北京航空航天大学，东临北京电影学院，南邻中国政法大学，中国邮电大学。
其他：浩沙健身、小六汤包、肯德基、麦当劳、鄱阳湖饭店。
该房产于2005年购买，框架结构，大楼共24层，委估房产位于第11层，层高约3.7米，实际用途是办公。该房产产权属河北远东通信系统工程有限公司所有。
委估房地产为钢筋混凝土框架剪力墙结构，外装修：铝合金玻璃幕墙，LOW-E中空玻璃，1-3层外框柱干挂石材；内装修：大厅、走廊、电梯间等公共部分为地面、墙面铺高级石材，铝板吊顶；办公间为石膏板墙；地面：细石混凝土垫层；卫生间地面铺防滑地砖、涂料墙面局部贴瓷砖，铝板吊顶，洁具齐全；分层中央空调集中供暖、供冷，加新风系统；弱电综合布线做到各层竖井；电话、宽带齐全；双路供电（380V50HZ）做到各层配电箱、楼内电照设施齐全，客梯为进口日本三菱电梯。
经勘察，委估物业目前状况良好，可以正常使用。
2、评估过程及方法
（1）核对申报资料
根据企业提供的房地产申报明细表，通过查房屋产权证等相关资料，对建筑结构、竣工使用年限、建筑面积等资料进行核对分析。对于申报明细表中账实不符、重复、遗漏及含混不清的项目，通过核实予以修正，同时对照房屋所有权证进行核实查证。
（2）现场勘查
在企业基建技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对房地产的位置、结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状况进行现场勘查，并填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相符。
（3）资料搜集
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所需的资料，包括北京市房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴、房地产网上有关的信息资料，同时直接向房地产物业管理及中介部门收集近期类似房地产交易实例资料，收集相关资料。
（4）确定评估方法，进行评定估算
根据《资产评估准则――不动产》，参考《房地产估价规范》，房地产评估的基本方法包括市场比较法、收益法、成本法等，根据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点及评估目的等选择适当的评估方法。为此，经评估人员现场查勘，以及评估对象的特点、评估目的及委估房地产所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合评估对象的实际情况，选择市场比较法测算委估房地产。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
市场比较法的基本计算公式为：
评估价值＝可比交易实例价值ABCD
式中：A―交易日期修正系数；
B―交易情况修正系数；
C―区域因素修正系数；
D―个别因素修正系数。
3、影响因素分析
（1）一般因素
1)地理位置
北京，中华人民共和国首都。为历史悠久的世界着名古城。位于华北平原西北边
缘，东南距渤海约150km。面积16800N。北有军都山，西有西山，山地占全市面积的62%；东南是永定河、潮白河等河流冲积而成的、缓缓向渤海倾斜的平原。山地有煤、铁等多种矿物和花岗石、大理石等优良建筑材料。
2)2015年全年经济运行总体特征
2015年经济运行的总体特征是稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧，各领域分化加剧，动力转换过程中有利因素和不利因素并存。
产业结构持续优化，结构性衰退和结构性繁荣并存。前三季度，第三产业占GDP
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
的比重达到51.4%，较上年同期提高2.3个百分点，高于二产10.8个百分点。工业内部结构调整加快，新产业、新业态、新产品增长较快，产业结构加快向中高端水平迈进。
但行业景气度差异较大。一是部分产能过剩行业十分困难。资源类、重化工业普遍陷入困境，增速大幅下滑，煤炭、钢铁、水泥等产品产量明显下降，行业总体库存压力较大，仍处在调整探底发展阶段，要彻底走出困境尚需时日。二是高新技术产业快速发展。计算机通讯、新能源、新材料医药制造等产业发展优势明显，增长速度大幅快于传统制造业。三是新兴服务业发展势头强劲。服务新业态、新模式延续近两年高增长态势，电子商务、物流快递等行业表现尤为抢眼。
三大需求趋于平衡发展，内部分化逐步凸显。2015年以来，消费增长保持稳定，投资增长速度持续放缓，出口增速换挡，三大需求趋向平衡发展。前三季度，最终消费支出对GDP增长的贡献率达58.4%，高于投资15个百分点，消费成为经济增长的主引擎。从三大需求内部看，分化逐步凸显，萧条与旺盛并存。投资方面，房地产投资持续回落，月度投资已现负增长，基础设施投资保持较快增速，制造业投资缓中趋稳。
消费方面，网上商品零售、通讯类商品、旅游等领域消费高速增长，而石油及制品类消费大幅衰退。出口方面，一般贸易出口保持正增长，而加工贸易出口大幅下降，传统七大类劳动密集型产品出口优势明显下降。
区域经济增长差距显着，多速增长格局出现。一些产业基础好、结构多元化、调整步伐快、开放程度高的地区，经济仍然保持良好发展势头；而一些产业结构落后单一、产能过剩行业比较集中的地区，经济下行速度较快。重庆和贵州两地逆市上行，实现了10%及以上的超高速增长，领跑全国；绝大多数省份相对平稳，保持在7%―9%中高速增长区间；辽宁、山西等资源型、重化工业大省下行压力较大，减速幅度大，增速低于3%，甚至其省内部分地市出现负增长，情况极不乐观。
企业景气分化，同一行业内冰火两重天。一方面，一些大型企业、上市企业紧抓市场、政策机遇，发挥其规模、品牌等优势，发展相对较好。另一方面，量大面广的传统企业、中小企业依然普遍面临生存难、转型难的困境。
民生持续改善，收入就业指标表现较好。前三季度，我国城镇新增就业1066万人，提前完成全年目标，城镇调查失业率稳定在5.1%―5.2%。居民收入实现了“两个高于”的要求，前三季度，全国居民人均可支配收入累计达到16367元，同比实际增长7.7%，高于同期GDP增速0.8个百分点。农村居民人均可支配收入同比实际增长8.1%，
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
高于同期城镇居民人均可支配收入实际增速1.3个百分点。
价格水平总体平稳，结构性通缩压力加大。受新拉涨因素不足，及季节、气候因素的影响，全年月度居民消费价格（CPI）涨幅均低于2%，个别月份低于1%，物价总水平平稳。但受国内需求总体偏弱及国际大宗商品价格持续下跌的影响，生产领域中原材料、燃料价格持续下降，生产者价格指数PPI连续45个月负增长，且降幅较大，工业领域结构性通缩风险已较为突出。
（2）区域因素
海淀区，是北京市下辖的一个区，位于北京城区西北部。全区面积430.8平方千米，南北长约30千米，东西最宽处29千米，约占北京市总面积的2.53%。元代初年，海淀镇附近是一片浅湖水淀，故称“海店”，即今日的海淀。海淀区高校云集，着名的北京大学、清华大学、中国人民大学、北京师范大学等均位于海淀区。颐和园、圆明园、香山、景泰陵等着名旅游景点也位于海淀区。
海淀区房地产开发发展较早，据统计，仅2015年，全年完成房地产开发投资344.7亿元，其中住宅投资155.6亿元，房屋施工面积完成1126.8万平方米。相应的建筑业的经济贡献值也很大，仅2015年全区总承包和专业承包施工资质等级的建筑业企业实现总产值1346.7亿元。累计竣工产值635.2亿元。累计房屋施工面积9973.2万平方米；竣工面积2017.9万平方米。
（3）个别因素
该房产于2005年购买，框架结构，大楼共24层，委估房产位于第11层，层高约3.7米，实际用途是办公。该房产产权属河北远东通信系统工程有限公司所有。
委估房地产为钢筋混凝土框架剪力墙结构，外装修：铝合金玻璃幕墙，LOW-E中空玻璃，1-3层外框柱干挂石材；内装修：大厅、走廊、电梯间等公共部分为地面、墙面铺高级石材，铝板吊顶；办公间为石膏板墙；地面：细石混凝土垫层；卫生间地面铺防滑地砖、涂料墙面局部贴瓷砖，铝板吊顶，洁具齐全；分层中央空调集中供暖、供冷，加新风系统；弱电综合布线做到各层竖井；电话、宽带齐全；双路供电（380V50HZ）做到各层配电箱、楼内电照设施齐全，客梯为进口日本三菱电梯。
经勘察，委估物业目前状况良好，可以正常使用。
4、评估测算过程
（1）比较实例选择
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
根据经周边市场调查等收集的资料，我们选择三个房地产交易实例进行比较。
实例A：锦秋国际房产，建筑面积230O，销售单价43,478.26元/O，6层共24层，甲级写字楼，精装修，建成于2004年。
实例B：锦秋国际房产，建筑面积182O，销售单价45,122.00元/O，18层共24层，甲级写字楼，精装修，建成于2004年。
实例C：锦秋国际房产，建筑面积173O，销售单价46,243.00元/O，10层共30层，甲级写字楼，精装修，建成于2004年。
编制比较因素条件说明表，见下表。
交易价格（元/m2）
2015年12月
2015年12月
2015年12月
2015年12月
北京市海淀区知
北京市海淀区知
北京市海淀区知
北京市海淀区知
周围有商场、
周围有商场、银
周围有商场、
周围有商场、银
银行、写字楼、
公共配套设施
行、写字楼等配
银行、写字楼等
行、写字楼等配
饭店等配套，齐
配套，齐全
交通便利、多路
交通便利、多
交通便利、多
交通便利、多路
交通便捷程度
公交、临近地铁
路公交、临近地
路公交、临近地
公交、临近地铁
产业聚集度
城市规划限制
无明显限制
无明显限制
无明显限制
无明显限制
景观环境条件
内装修情况
外装修情况
市政供电、供
市政供电、供
市政供电、供
市政供电、供
设施、设备
水，消防、安保
水，消防、安保
水，消防、安保
水，消防、安保
个别 新旧程度
20元/平/月
20元/平/月
20元/平/月
20元/平/月
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
地上停车位充足
地上停车位充足
地上停车位充足
地上停车位充足
面积（m2）
（3）修正系数的确定。
a、交易日期修正：估价对象与三个案例的交易日期较近，无需修正，修正系数均为100。
b、交易情况修正：本次选择的三个案例，均为自由竞争市场上的平均价格，无需修正，修正系数均为100。
c、区域因素修正：由于估价对象与三个案例的位置相距较近，所以估价对象与三个案例在区域位置、公共配套设施、交通便捷程度、繁华程度等方面基本一致，无需修正，修正系数均为100。
d、个别因素修正：估价对象与三个案例在房屋类别、临街状况、设施及设备、内外装修、新旧程度等方面基本一致，无需修正，修正系数均为100。
楼层方面：估价对象为11层，实例A、B为6层和18层，需要修正，对实例A、B的修正系数调整为98、102。
面积方面：估价对象面积为203.83平方米，实例B面积为182平方米，需要修正，对实例B的修正系数调整为102。
根据上述修正情况编制比较因素条件指数表，见下表。
交易价格（元/m2）
公共配套设施
交通便捷程度
城市规划限制
景观环境条件
内装修情况
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
外装修情况
设施、设备
面积（m2）
（4）编制比较因素修正系数表，见下表。
交易价格（元/m2）
公共配套设施
交通便捷程度
产业聚集度
城市规划限制
景观环境条件
内装修情况
外装修情况
设施、设备
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
面积（m2）
5、评估单价的计算
取三个交易案例修正后销售单价的算术平均值作为评估单价，即：
评估单价＝（44,365.00+43,370.00+46,243.00）3＝44,659.00（元/O）
6、评估值的确定
委估房地产的建筑面积为203.83O，故
委估房地产评估值=203.83×44,659.00=9,102,800.00元（百位取整）。
故委估房地产评估值为9,102,800.00元。
四、机器设备评估说明
（一)设备基本情况
本次设备类资产的评估范围为河北远东通信系统工程有限公司申报的机器设备、车辆、电子设备等。纳入本次评估范围内的河北远东通信系统工程有限公司设备类资产账面原值合计85,168,633.32元，账面净额合计26,678,865.13元，具体见下表：
金额单位：人民币元
设备类合计
85,168,633.32
26,678,865.13
固定资产-机器设备
22,395,981.25
12,529,628.52
固定资产-车辆
5,819,511.65
2,016,199.62
固定资产-电子设备
56,953,140.42
12,133,036.99
减：设备类固定资产减值准备
设备类净额合计
85,168,633.32
26,678,865.13
(二)设备概况
1、企业主要的设备类资产是机器设备、电子设备和车辆。其中：车辆共计27辆，主要为生产、办公用的轿车、叉车；机器设备共计200台，为企业生产所需的焊机、抛光机、恒温箱等，维护使用状态正常；电子设备共计3095台（套），为企业为满足日
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
常经营需要购置的计算机、打印机、分路器等设备。申报的设备类实物资产分布在石家庄远东通信生产厂区及办公区内。
2、设备原值的形成
远东通信的设备类资产均按取得时的成本作为入账的价值，车辆等运输设备包括买价、购置税和牌照费等费用。中国电科五十四所向远东通信增资的设备类资产以验资报告的价值入账作为账面原值。
(三)评估过程
评估人员于日-日对申报评估的机器设备类资产进行了核实和现场勘察工作。
1．核实工作
(1)为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细表的内容，评估人员向企业有关管理部门及使用部门发放了设备状况调查表等资料，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
(2)评估人员对企业提供的申报明细表进行核查，对表中的错填和漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场清点设备，评估人员针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点，采取不同的核实方法进行现场勘察，原则为覆盖各类、典型勘查。查阅了主要设备的运行日志、使用说明书等技术资料和文件，并通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地、账面原值各项费用的构成情况。查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤，以充分了解设备的历史变更及目前技术运行情况。
(4)对重点及主要设备等进行了重点详细勘查，对一般设备按申报明细表进行抽查，比照资产评估申报明细表对不符之处作相应的修改、完善。
(5)根据现场实地勘察结果，进一步修正企业提供的评估明细表，然后由企业盖章，作为评估的依据。
(6)对评估范围内的车辆产权进行核查，如：核实车辆行驶证、购车发票等。
2．评定估算
(1)根据本次评估目的，设备评估主要采用成本法和市场法。
(2)对于成本法我们通过查阅主要设备的订货合同、发票，查询《2015年机电产品
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
报价目录》中设备价格并向设备厂家及商家电话咨询了目前同型设备的市场售价，在此基础上确定重置全价。
(3)重点设备的成新率采用现场勘察调整和年限法来综合确定。
(4)对于市场法我们搜集可比交易案例的资料，选取有效的可比市场交易实例，建立价格可比基础，进行因素修正，求得比准价格，确定评估值。
(5)对评估明细表进行了审查和修改后，进行初步评估汇总。
3．评估汇总
(1)经过以上评定估算，结合设备的购置、启用日期至评估基准日的物价、其他费用、利率、税率的变化情况，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，以及可能存在的影响评估结果准确性的因素进行了复查，进而对评估结果作必要的调整。
(2)在经审查修改的基础上，编辑并汇总车辆和电子设备等评估明细表。
4．撰写说明
按中国资产评估协会颁发的《资产评估准则――机器设备》的相关要求，编制资产评估说明。
（四）评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价成新率
1.重置全价的确定
（1）机器设备的重置全价
机器设备的重置全价由设备购置价（不含税）、运杂费、安装调试费、设备基础费、工程建设其他费用及资金成本等部分构成。
①设备购置价
主要通过向生产厂家询价、查询企业近期购置设备的合同和发票、查阅同类设备近期报价资料，确定其不含税设备价。
本次评估设备购置价格采用不含税购置价。
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货条件
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
约定由供货商负责运输和安装时，则不计运杂费。
③安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购置价为基础，按不同安装费率计取。对无须安装的设备，不考虑安装调试费。
④设备基础费
评估人员参考不同专业性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或者调查了解企业设备实际设备基础费用水平确定。
⑤工程前期及其他费用
前期及其他费用主要取费项目有建设单位管理费、工程建设监理费、勘察设计费、工程招标代理费、环境影响咨询费。前期及其他费用取费标准主要执行：财建[号、发改价格[号《建设工程监理费管理规定》、计价[2002]10号《工程勘察设计收费》、计价格[号、计价格[号《环评费》具体标准。参照国家、地方及行业有关收费规定。
⑥资金成本：资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费和工程建设其他费用，根据合理建设工期和基准日执行的贷款利率计算确定。
合理建设工期依据该工程的工程量的大小、建设项目相关规定以及行业惯例确定。
贷款利率根据评估基准日中国人民银行公布的贷款利率确定，资金按均匀投入考虑，即：
资金成本=(设备购置价格+运杂费+安装调试费+基础费+工程建设其他费用)×贷款利率×建设工期×1/2
对工程建设期不超过半年的，不考虑资金成本。
本次评估中较简单的设备，无需考虑设备基础费、工程建设其他费用及资金成本。
(2)车辆重置全价
根据当地车辆市场信息及《网上车市》、《汽车之家》、《太平洋汽车网》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格，《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价：
重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等
(3)电子设备重置全价
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
根据当地市场信息及《电子产品价格商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备重置全价，一般生产厂家提供免费运输及安装：
重置全价=购置价（不含税）
部分机器设备、车辆、电子设备直接采用其市场价格进行评估取值。
2.成新率的确定
(1)机器设备的成新率
价值量较大设备的成新率，采用年限法与现场勘察法，分别测算理论成新率和勘察成新率，并按40%，60%比例加权求和确定其成新率，即：
成新率=理论成新率40%+现场勘察成新率60%
①理论成新率的确定
根据设备的原始制造质量、已使用年限、使用频率和强度、日常维护保养等情况，参照同类设备的经济使用年限，依据现场勘察设备的实际技术状况，判断其尚可使用年限，并进而确定其成新率。计算公式如下：
成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）100%
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
②现场勘察成新率
勘察成新率是将设备按功能（或价值）分成若干部分，分别进行勘察鉴定，再将设备各部分的现场勘查成新率与其按功能（或价值）所占整台设备的权重，加权求和，确定整台设备的勘察成新率。
③综合成新率
将理论成新率和现场勘察成新率按40%，60%比例加权求和确定委估设备的成新率，即
成新率=理论成新率40%+现场勘察成新率60%
直接按二手市场价格确定评估值的设备，不再计算成新率。
(2)运输车辆成新率的确定
对于运输车辆，按商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成新率，即：
已使用年限
使用年限成新率＝（1-2/经济使用年限）
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
行驶里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程／规定行驶里程)*100%
理论成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无使用年限限制的车辆考虑经济使用年限为15年。理论成新率按使用年限成新率与行驶里程成新率孰低确定。
同时对待估车辆各组成部分进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，确定最终成新率。若两者结果相当，则不再进行调整。
(3)电子设备和一般设备的成新率
采用年限法确定电子设备和一般设备的成新率。
成新率=(1－已使用年限/经济使用年限)*100%
或成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)*100%
直接按二手市场价格确定评估值的设备，不再计算成新率
3.评估值的确定
评估值=重置全价综合成新率
（五）评估案例
案例一：空压机系统（机器设备评估明细表：第179项)
1、设备概况
规格型号：英格索兰IRN37K-OF
购置日期：2010年12月
启用日期：2010年12月
账面原值：362,136.77元
账面净值：186,902.70元
该空压机系统由是远东通信时频事业部进行日常生产的主要设备。
主机主要技术参数：
压缩介质：
工作原理：
容积式压缩机
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
润滑方式：
无油空压机
（长*宽*高）：
低噪音,可变频,其他
油田用压缩机,天然气加气站用,凿岩机用,风动工具,塑
料机械用压缩机,矿用压缩机,船用压缩机,医用压缩机,喷
砂、喷漆用
该交换机安装质量良好，该设备于2010年12月正式投入生产，至评估基准日止，已正常运行5年，该设备运行状况较好。
2、重置全价的确定
该交换机重置全价只含设备购置价，设备运杂费由设备厂家承担，由于设备较简易，无需考虑前期及其他费用和资金成本。
（1）设备购置价确定
经网上询价及参照原厂经销商询价，确定该设备现行价格为383,900.00元/台。
（2）重置全价：
该交换机重置全价(扣税)为328,100.00元（取整）。
3、综合成新率的确定
(1)年限法成新率
该交换机经济使用年限为12年，于2010年12月投入使用，至评估基准日止，已使用年限为5.00年，则：
理论成新率=（1-已使用年限经济寿命年限）100%
=（1-5/12）100%
=58%(取整)
(2)现场勘察成新率
评估人员与公司技术人员一道,现场勘察该空压机系统状况,并向值班人员了解维护、检修及故障处理等情况，查阅相关规范规程、运行记录、检修记录、安全性能检
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
验报告等文件资料，由于该设备较简易，且日常维护，保养状况较好，故勘察成新率不作调整。
(3)综合成新率的确定
综合成新率=年限法成新率=58%
4、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=328,100.0058%
=190,298.00(元)
案例二：别克牌SGM6521ATA（车辆评估明细表，第9项）
1、车辆概况
车辆名称及规格型号：别克牌SGM6521ATA
生产厂家：上汽通用(沈阳)北盛汽车有限公司
车辆牌号：京P8CR79
购置日期：日
启用日期：日
已行驶公里数：128064公里
账面原值：391,219.68元
账面净值：130,005.31元
主要技术参数：
品牌：别克GL8
最大马力(Ps)：259
整备质量（kg）：1930
发动机型号：LFW
长/宽/高(mm)：93
进气形式：自然吸气
轴距(mm)：3088
气缸数：6个
离去角：14
气缸排列形式：V型
驱动方式：前轮驱动
每缸气门数：4
排量(ml)：2997
接近角：12
最大功率(kw/rpm)：190/6800
供油方式：直喷
最大扭矩(n.m/rpm)：290/5200
变速箱：6挡手自一体
该汽车经评估人员现场勘察，发动机启动平稳、动力性能优良、技术性能较优、辅助总成齐备。电气部分装置性能良、灯光仪表良、空调系统制冷良、音响较优、离
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
合器结合平稳、变速箱良、传动轴配合良、驱动桥工作正常、制动机构可靠。车架、车桥、悬架、车轮完好。车身外表未见划痕、漆面光亮、车门开闭灵活严密、座椅、内饰完好。
2、重置全价计算
重置全价＝汽车不含税售价＋车辆购置税＋其他费用
据汽车网上报价及电话询问，在评估基准日，该款车的含税购置价为342,600.00元人民币。
车辆购置税=342,600.001.1710%
=29,282.05（元）
其他费用：牌照费用在当地约为300.00元。
重置全价=不含税购置价+汽车购置税+其他费用
=342,600.00/1.17+29,282.05+300.00
=322,400.00（元）（百位取整）
3、成新率的计算
1）理论成新率
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》，该车辆属于非营业性车辆，其使用年限不作要求，行驶里程达到60万公里国家引导报废。该车已行驶128064公里。其里程成新率为：
行驶里程里程成新率=（100%=79%
该车经济年限为15年，已使用年限为4.15年，则使用年限成新率为：
使用年限成新率=（1-2/15）
×100%＝55%
理论成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
=Min(55%，79%)
（2）勘察调整
经评估人员现场对车辆勘查，发动机声音正常，动力强劲，变速器传动轴正常；车架底盘无裂纹、变形、损坏，车胎正常,无漏油；转向及各种仪表正常；制动正常，性能良好；表面光泽好，无磨损，维护好，未发现需调整事项。
（3）综合成新率
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
综合成新率=理论成新率
综上所述，确定车辆成新率为55%。
4、评估值的计算
评估值=重置全价综合成新率
=322,400.0055%
=177,320.00（元）
案例三：笔记本电脑（固定资产电子设备评估明细表第3074项）
1、设备概况
设备名称：笔记本电脑
规格型号：ASUSX450V
购置日期：日
启用日期：日
账面原值：3,333.33元
账面净值：2,047.42元
主要参数：
CPU型号：Intel酷睿i33110M
CPU主频：2.4GHz
内存容量：4GB（4GB×1）
硬盘容量：500GB
屏幕尺寸：14英寸
显卡芯片：NVIDIAGeForceGT720M
显存容量：2GB
摄像头：集成30万像素摄像头
无线网卡：支持802.11b/g/n无线协议
笔记本重量：1.85Kg
外壳描述：黑色
2、重置价格的确定
经查询网上报价，以及代理商报价笔记本不含税售价为2,800.00元（取整）。
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
3、成新率的确定
该电脑的经济寿命年限为5年，截止评估基准日已使用2年。
则年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限100%
=(5-2)/5100%
4、评估值的确定：
评估值=重置全价年限成新率
=2,800.0060%
=1,680.00（元）
(六)评估结果及增减值原因分析
设备类资产评估结果汇总表
金额单位：元
设备类合计
85,168,633.32
26,678,865.13
74,576,750.00
30,155,490.00
固定资产-机器设备
22,395,981.25
12,529,628.52
21,222,150.00
8,919,431.00
固定资产-车辆
5,819,511.65
2,016,199.62
4,236,500.00
2,537,694.00
固定资产-电子设备
56,953,140.42
12,133,036.99
49,118,100.00
18,698,365.00
减：设备类固定资产
设备类净额合计
85,168,633.32
26,678,865.13
74,576,750.00
30,155,490.00
设备类合计
-10,591,883.32
3,476,624.87
固定资产-机器设备
-1,173,831.25
-3,610,197.52
固定资产-车辆
-1,583,011.65
521,494.38
固定资产-电子设备
-7,835,040.42
6,565,328.01
减：设备类固定资产
设备类净额合计
-10,591,883.32
3,476,624.87
具体评估结果详见“固定资产评估汇总表”、“机器设备评估明细表”、“车辆评估明细表”、“电子设备评估明细表”。
增减值主要原因分析如下：
设备类资产原值减值10,591,883.32元，减值率12.44%。主要是由于以下原因综合
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
1）车辆的原值减值的原因为：评估值不包含增值税且部分车辆现行市场价格有所下降；
2）机器设备及电子设备原值减值的主要原因为：由于技术的进步，机器设备及电子设备的购置价格不断下降引起评估原值减值，并且企业对中国电科五十四所向其增资的设备类资产以增资报告的评估价值入账作为账面原值，本次对该部分设备采用重置成本法进行了评估造成了评估原值减值；
设备类资产净值增值3,476,624.87元，增值率13.03%。主要是由于以下原因综合引起：
1）机器设备和电子设备净值增值的主要原因为：评估采用的设备经济使用年限，高于企业的折旧年限，并且企业对中国电科五十四所向其增资的设备类资产以增资报告的评估价值入账作为账面原值，本次对该部分设备采用重置成本法进行了评估，造成了评估净值出现了增值现象；
2）车辆净值减值的主要原因是车辆评估原值的减值导致。
五、在建工程―设备安装工程评估说明
(一)评估范围
远东通信申报的在建工程-设备安装工程共2项，账面价值1,123,505.30元。
(二)评估过程及评估方法
首先根据企业提供的申报明细表了解在建工程的申报内容并进行现场核实工作，了解评估基准日工程现状、付款情况、未来建设计划，收集相关资料及文件。明确项目是否形成单独实物资产，经核实在建工程-设备为公司正在建设的电源模块生产线、fast3000等设备，其账面值包括基本的设备购置费用等，本次评估在评估基准日重新估算形成该评估对象所需发生的支出。由于主要设备市场价值变化不大，评估人员以账面值确定评估值。
(三)评估结果
在建工程评估值为1,123,505.30元，评估无增减。
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
六、无形资产―土地使用权评估说明
（一）宗地概况
本次评估所涉及的土地位于石家庄市鹿泉区申后村南，方台村西，为国有出让的工业用地。原始入账价值为425,464.16元，账面值为178,964.40元。
1、土地登记状况
待估宗地土地使用权证号、宗地名称、取得日期、用途、面积、土地使用权取得方式等土地登记状况详见下表。
土地权证编号
西区土地使用
该土地为中国电科五十四所无偿划转至远东通信，估价对象位于石家庄市鹿泉区鹿泉经济开发区昌盛大街21号54所E1-E5土地，四至均为54所用地。土地使用权证书过户手续尚在办理过程中。该土地已由远东通信使用，土地使用权过户手续尚未完成办理并不影响其正常使用。在估价基准日，委估宗地未处于抵押状态。
2、土地权利状况
估价对象的土地所有权为国家所有，土地使用权类型为出让，工业用途，土地使用者为中国电科五十四所，土地使用年期从日到日，在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。该宗地来源合法、权属清楚。
3、土地利用状况
委估土地使用权为1宗地，位于石家庄市鹿泉区鹿泉经济开发区昌盛大街21号，该地块已经进行了五通一平开发，土地用途为：工业，地上建筑物包括为办公用房及车间，建筑总面积为24,662.00平方米。
（二）评估原则
地产评估除了应遵循合法、独立、客观、公正的工作原则外，同时还应在评估过程中把握适用的经济原则，根据评估目的的选用适宜的评估方法。在本次评估过程中，根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体情况，主要遵循以下原则：
1、替代原则
地价遵循替代规律。某宗土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可
中水致远资产评估有限公司
限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目
资产评估说明
能的宗地价格所牵制，有相同使用价值、有替代可能性的宗地之间会相互影响和竞争，其价格相互牵制而趋于一致。
2、供需原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的平衡，需大于供，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此供求均衡法则对土地没有其相对其它商品同样的约束力，从而使土地形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。
3、协调原则
土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
4、预期收益原则
土地的价格受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用进行投资的。
5、最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用能最有效发挥为前提的，此次评估宗地为工业用地，在评估中就应充分考虑用地的特性，按照最有效的利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平