家有二胎 杭州出售学区房的房东们突然变卦:“不卖了” - 快资讯
需要开启 JavaScript 才能正常打开页面& 杭州华元玉榕庄亏本卖掉还是再持有一段时间
杭州华元玉榕庄亏本卖掉还是再持有一段时间
全额买了玉榕庄英式的东边套排屋，近400万的价格，当时销售说前后和我一样的户型人家买去快要500万了，现在2016年了，去年年底才交房，今年三月才办了房产证。想转手卖掉，但是现在税费很高，出租又几乎没有人要租，现在也不知道怎么处置好，想着这个钱如果存在银行，一年都好多利息额。我现在亏本个几十万卖掉好，还是再等等呢？
全部5个回答
这个区域最新规划现在是未来科技城的核心区，政务金融和公共服务中心，未来5年升值潜力巨大单价可能超过4万以上，类似钱江新城市民中心附近区域。
这个区域最新规划现在是未来科技城的核心区，政务金融和公共服务中心，未来5年升值潜力巨大单价可能超过4万以上，类似钱江新城市民中心附近区域。
这个区域最新规划现在是未来科技城的核心区，政务金融和公共服务中心，未来5年升值潜力巨大单价可能超过4万以上，类似钱江新城市民中心附近区域。
在不在的呀，我准备买这一块的呀，要不要联系一下？
建议如果不是急着用钱，再等等吧，这块区域相对来说出租可能性不高，目前亏本卖掉有点不太划算。
1楼的房子是不可避免的潮湿，那种底下架空的1楼除外
不可以 要七个工作日才出来
54平以上只需1年社保和1年居住证时间可以落户口，54平以下要2年社保和2年居住证时间即可落户口。
评估公司可以的
待解决问题
Copyright&&&&www.anjuke.com&All Rights Reserved&&&更多分站陆续开通中……
07-1607-1307-1106-3006-2404-2203-0802-2802-1001-29
看天下：6月份二手房同比锐减近万套/地铁8/12/20/22号线走向出炉/2035年“郑中心”长这样
以下消息来自各种官媒，私媒，不代表郑州楼市观点。郑州资讯1、锐减近万套！郑州6月份二手房价格同比下跌2.2%最新70城房价出炉：郑州6月份新建商品住宅价格环比涨幅1.8%，二手房同比下跌2.2%。受限购、限贷政策影响，今年上半年，郑州市二手房市场成交量持续下滑，与2016年同期相比少成交近1万套。但业内认为，未来二手房供应量会越来越多，房产中介新一轮的机会才刚刚开始。6月份郑州市商品住宅销售均价为8409元/平方米，而二手房的成交均价为10415元/平方米。二手房每平方米的成交均价比新房多了2006元。2、重磅！河南自贸区郑州片区空间布局规划公示郑州市城乡规划在官方网站对《中国（河南）自由贸易试验区郑州片区空间布局规划（）》，规划范围73.17平方公里，总占地高达11万亩。规划期限为年。其中近期为年；远期为年。河南自贸试验区的实施范围共119.77平方公里，涵盖郑州片区73.17平方公里，开封片区19.94平方公里，洛阳片区26.66平方公里。自贸区规划形成“一轴串三环，双核带四心，三区共发展”的空间布局结构。规划以“七区共发展，八心集优势”的空间格局统领区域产业发展。这一版规划最大的亮点有两个：一个是以地铁为核心的交通路网；北龙湖片区规划4条地铁线；CBD规划4条地铁线；郑州东站规划3条地铁线；经开老城区规划5条地铁线；滨河国际新城规划3条地铁线。同时，此版规划也透露出8号线、11号线、12号线、20号线、22号线，以及轻轨1号、2号线的走向。很明显，这几条线会是今后郑州发展的城市命脉。另一个就是政府全力打造郑州的产业基础，推进产城融合、产住融合！其中，改动最大的就是北龙湖和滨河。扩展阅读：多图预警，可以左右滑动观看▼左右滑动查看更多3、2035年“郑中心”长这样！郑州正式启动城市总体规划（年）编制7月16日上午，郑州市城市总体规划（）启动会召开，标志着编制工作正式开始。全市80多个单位在接下来半个月的时间内将集中参与规划编制的调研和资料搜集工作。新一版总体规划编制包括综合交通规划和轨道交通线网规划，本次规划范围为郑州市行政辖区，总面积7446.2平方公里。规划期限为年，远景展望至2050年。4、限时一个月！夏日出游走洛栾高速游嵩县，7座以下客车不要钱7月16日，嵩县召开高速公路免费活动动员大会，对高速免费活动进行安排部署，7月20日0时至8月20日24时起，所有经洛栾高速嵩县境内站口下高速的7座以下（含7座）客车，免河南省内高速公路通行费。5、郑开两大古都合建中原硅谷美国有硅谷，日本有筑波，北京有中关村，河南也将有自己的“走廊”。这个走廊不一般，它是郑州和开封之间绵亘约50公里的郑开科创走廊。7月18日，第13届中欧区域政策合作研讨会召开，郑开科创走廊这个概念作为区域创新和区域经济高质量发展的道路之一，出现在近20个中欧区域合作案例地区的代表和专家面前。根据规划，这条走廊将被打造成“百里创新长廊+百里运河文化带”，规划建设成“中原硅谷”。郑开科创走廊位于中原城市群的核心发展区域，北起连霍高速，南抵平安大道，西临郑州市东三环(G107辅道)，东至开封市河南大学新校区东边界，东西长约50公里，南北宽约4公里，总面积约200平方公里。空间结构为“一廊、一镇、五园”，一廊，即以郑开科学大道和隋唐大运河古汴河(郑开段)疏浚工程为轴带的交通景观发展廊道。一镇，即以集中展示隋唐大运河文化为主题的汴河(万胜)小镇。五园，即龙子湖智慧岛、白沙科学谷、中牟雁鸣湖创新科技园、开封运粮湖引智产业园、开封西湖文化旅游创新园。6、假借蔬菜大棚名义&种房子&？河南将全面清查&大棚房&远看是蔬菜大棚，掀开门帘一看里面却是房子。针对以建设农业项目为幌子，往往以“休闲农庄”、“农家木屋”等名号出现的“大棚房”，河南将展开全面清查与严肃查处。据了解，修建“大棚房”是指以建设农业设施为名而进行的违法建设行为，往往是在承租方建设蔬菜大棚时，在旁边或内部建设“配套用房”，用作对外租售。图片来源网络7、别了，高铁票！以后坐高铁刷脸上车！郑州已开始了再见了，车票！近日，中国铁路总公司党组书记、总经理陆东福在“智能高铁发展暨京津城际铁路开通十周年论坛”上宣布，电子客票将于明年在全国推广。届时，乘客或可实现“刷手机”、“刷身份证”直接进站乘车，而不需要在乘车之前特意换取纸质车票。据悉，目前北京，上海，广州，深圳，杭州，郑州、武汉，湛江等等绝大多数一线、二线、三线城市都已经支持刷脸进站快速服务！8、河南人才才市报告出炉，平均薪资集中在元7月18日，河南人才市场发布了2018年第二季度河南省人才才市报告，民营企业成“吸才”大户。而在普遍关注的薪酬方面，根据统计，月薪主要集中在元。提供就业岗位266219个，就业压力较去年降低。制造业用工需求大，教育行业人才需求二季度出现井喷，环比上涨54.60%。从二季度求职人员学历层次分布来看，本科学历占比40.82%，硕士及博士则占比6.21%，高于去年同期的37.22%、4.09%，表明各优秀企业对高层次人才有较大需求。9、郑州地铁线小乔站甩站一年半，仍无进展城郊线开通一年半了，小乔站施工仍无进展。众所周知，小乔站甩站，是因为站厅北侧“老刘超市”未拆，阻碍北出口建设，然而随着玖号院复工，其安置房源能否为解决小乔站甩站提供机遇?如今一年多过去了，小乔站怎么样了?10、郑州401个共享单车账号被封禁共享单车，在给人们带来交通便利的同时，也会受到人为的破坏，甚至被据为私人物品。记者了解到，对于存在违规行为的用户，共享单车企业相继制定了分级处理原则。记者从哈罗单车方面获悉，截至6月21日，郑州已有401名用户因违规行为被封禁账号。全国新闻1、北京新房供应开闸，7月上半月13个新建住宅获预售许可证进入下半年的第一个月，北京新房市场即迎来供应高峰，查询北京住建委官方网站获悉，7月上半月，共有13个新建住宅项目取得预售许可证，其中包括5个限房价项目，加上即将入市的两个项目，远超上半年月均8个预售证的数量。合硕机构首席分析师郭毅表示，从目前市场供应情况来看，北京7月份确实放开了预售管控的闸门，新房市场供应量也有明显的增加。2、任泽平：去库存完成 改变三四线放地产&恒大研究院任泽平认为，棚改货币化即将落幕。可以预见，棚改货币化安置比例降低后，东北、西北和部分西南省份，以及主要城市群之外的三四线城市，销售将会受到较大影响。从某种程度上，过去三年的棚改货币化去库存对非大都市圈周边的三四线城市住房需求有一定透支，从开发商库存变成了居民库存，我们预计那些没有产业导入和人口流入的三四线城市房地产市场将面临长达3-5年以上的供求格局调整。而有产业导入和人口流入的一二线城市、大都市圈周边以及区域中心城市仍然存在10年以上的城市化、工业化、国际化红利。3、碧桂园再度上榜《财富》世界500强排名上升114位据美通社19日讯，7月19日晚，《财富》发布2018年世界500强排行榜，继去年首次上榜之后，碧桂园集团以335.7亿美元的营业收入再次上榜，并且排名跃升114位，至353位，成为榜单中排名提升最快的公司之一，在传统行业实属罕见。今年5月，碧桂园在另一权威排名《福布斯》2018年度全球上市公司2000强中同样表现突出，由2017年度的273位跃升至143位。4、ofo海外市场全面收缩，已关闭三个国家单车业务据《华尔街日报》19日报道，有知情人士称，ofo计划关闭其多数美国业务。不过ofo告诉员工说，仍在考虑到底保留哪些城市的业务。目前ofo在美国30多个市场投放了逾四万辆自行车。总部位于北京的ofo周三告诉美国雇员称，该公司将裁减美国的绝大多数员工，并撤回到少数几个大城市。据知情人士透露，在计划收缩业务前，最近几周至少有三名ofo美国业务高管离职，其中包括其北美业务负责人。5、天津加强企业自持租赁住房管理，不得销售、对外出租单次租期不超过10年天津市国土房管局日前印发《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》明确，企业自持租赁住房应以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型，并且应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。企业应当同步建设同项目内的自持租赁住房和可售商品住房。今年天津市计划新增长期租赁住房2.8万套、190万平方米。6、二线城市房价抬头，调控政策或再升级6月份全国房价总体平稳，一线城市房价稳定，三线城市上涨势头得到抑制，但二线城市房价环比、同比涨幅均有所扩大。分析人士预计，部分二线城市尤其是此前房价上涨较大的城市，三季度调控政策或将继续收紧。7、南京土拍取消现房销售政策，全面推行竞争自持面积南京土地市场昨挂出5幅地块，将于8月17日9时网上竞拍。此次挂地出让要求出现了新动向，比如此前要求竞价达最高限价90%时要现房销售，但这次对现房销售的规定全面取消；另外，“竞自持”要求在这5幅地块中全面推行。业内人士指出，此举透露出一个信号，意味着南京将取消现房销售的土拍门槛。不过，此次5幅地块拍卖发生变化，是否意味着以后全部取消现房销售，还有待政府部门进一步证实。8、华帝遭人民日报、央视的批评人民日报发表评论称：别把“营销套路”变成“套路营销”，没有底线、违规违法的操作，必然会被严惩。文章认为，一些华帝产品的经销商称，买的时候光有小票没签协议就不能退。这是霸王条款。如果没有后续服务和诚信做支撑，营销堆出来的热度峰值，也可能马上“凉凉”。央视财经也于昨日批评了华帝的套路。线上的消费者，“退款”变成了“退购物卡”。线下的消费者，除了发票之外，店铺还要求消费者提供在活动期间签署的选择“夺冠退全款”优惠的活动协议。9、监管正关注P2P行业情况，将加快出台互金整治下一阶段方案细则2018年6月共出现63家问题P2P平台，7月上旬问题平台已有23家。这是2016年8月出台《P2P网络借贷业务管理暂行办法》之后，22个月来最大规模的单月问题平台集中爆发，更令人担忧的是，整个行业正受到恐慌情绪影响。一位监管人士强调，“正在关注行业最近的情况，将加快出台互联网金融整治下一阶段的方案细则，引导行业正本清源。”10、中兴解禁之后：收获中国移动数亿元大额订单继上周中兴获得美国商务部工业与安全局（BIS）解禁后，中兴迎来第一波直接关系业绩的好消息：中国移动公布2018年GPON设备（新建部分）集中采购（标段二、标段三）中标候选人及中标金额，中兴获得数亿元大单。这是中兴解禁后的首个大单，而且是此次中标的最大赢家，此次中标无疑是给中兴雪中送炭，也是给了中兴更大的希望。今日推荐：破竹地产财经领域的“得到”！有宏观、有微观、有实操，没钱的先赚到人生第一个1000万，有钱的可以更好的以钱生钱！ （完）
责任编辑：董少晶
本文章原创自米宅旗下《郑州楼市》关于郑州房地产、教育、装修、人文民生等更多精彩内容请识别左侧二维码。
专注全球视野、财经视角下的不动产资产配置！
米宅网所有用户发布的楼盘点评内容版权归北京米宅科技有限公司所有，任何媒体、网站、及个人未经授权不得转载或传播。本网站保留追究非法转载者法律责任的权利。
网站常年法律顾问：大成律师事务所。后使用快捷导航没有帐号？
全程报道丨博鳌21世纪房地产论坛第18届年会
　　【主持人】尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！这里是“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”主题论坛的活动现场，今天是第一场的主题论坛的活动，我是本场会议的主持人，来自中央人民广播电台的海阳。
　　我相信熟悉博鳌·21世纪房地产论坛的所有来宾非常的清楚，今年这届房地产论坛非常的特别，它已经是第18届了，如果是一个人的成长，今年它可以有资格谈恋爱了，父母可能要考虑它买房子了。
　　21世纪房地产论坛已经举办了整整18届了，我手里有一组数据:这18届论坛参加的人数10257人，企业7119家，我可以荣幸的宣布，真正意义上的房地产论坛，已经成为中国最具影响力的房地产盛会。通常我在其他的场合，说到这些数据的时候，现场都会想起此起彼伏的掌声。
　　为什么觉得今天的盛会特别的重要，组委会特别的重视，上台之前雨希说希望第一场论坛更加的国际化一些，因此组委会还要求我用中英文双语主持：各位女士们先生们。Ladies and gentlemen，好的今天的英文部分就是这些。
　　非常高兴与大家在狂风大作的今天，相聚在美丽的三亚（楼盘），共同探讨“潮平风正：美好住居新航海”。我们今天上午这场论坛的主题是：品质人居：住房的美好时代。
　　为什么会有企业在风口中倒下？如何解决盈利问题？REITs的推进为何如此缓慢？未来行业的竞争态势如何？“风口”还会持续多久？行业大咖的主题演讲，又有报告发布，还有圆桌对话。所有未解之谜21世纪房地产论坛都将给你答案。
　　下面我们隆重地介绍一下今天到会的主要嘉宾，他们是：
　　全联房地产商会会长聂梅生女士
　　全联房地产商会副秘书长陈江根先生
　　中国REITS联盟秘书长王刚先生
　　新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生
　　贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领先生
　　保利公寓管理有限公司总经理方琳女士
　　蛋壳公寓创始人崔岩先生
　　感谢各位嘉宾的到来
　　自去年10月新派公寓类REITs获批之后，监管层不断释放鼓励信号，长租公寓资产证券化产品一直创新不断。
　　首先让我们掌声有请中国REITS联盟秘书长王刚先生。来为我们解读政策，有请。
　　王刚：大家好，很高兴再次来到博鳌·21世纪房地产论坛，这是我参加的第三届，这次的主题是“潮平风正：美好住居新航海”，昨天晚上一到就下起了大雨，我认为大雨过后是更好的晴天。
　　过去的周末，我觉得对于房地产来说，不知道是否敏感，因为今年的金融形势异常的严峻，过去的周五，金融监管行业给大家带来了很大的惊喜，一行两会给了很大政策的支持。央行发布了资产新规细则，银保监会颁布了理财的办法，证监会资产管理业务新贵，今年资产新规出台后，大家都在等着细则，终于靴子落地，而且比大家想象的都要宽泛一些，或者更有力一些，这是本次会议之前很好的礼物。
　　我介绍REITs的事情，聂会长十几年都在推REITs，REITs到底是什么，为什么出来的比较慢，我现在进行解读。我个人介绍，但是很难做PE，没有REITs就很难做PE，房地产就是PE+REITs，PE是房地产的退出方式，所以就很难做PE的。在座的方总，我2010年做了新保基金，这是中国最大的房地产REITs，只能做开发，不能持有，因为没有REITs。
　　之前做了商业地产和投资的书PPT。
　　我推荐一位朋友将世界上最大的购物中心西田集团的传记翻译为中文，这是含金量很高的书，大家有兴趣的话，可以看一看。
　　这是联盟在全联房地产商会每年发布的REITs发展报告，这是2018年的REITs发展报告。
　　联盟在2014年12月份，全联房地产商会特别是在聂会长的大力支持下，我们成立的，为了真正推动中国REITs事业的发展，全世界上最大的REITs组织叫做北美REITs协会，欧洲REITs协会和亚太房地产上市协会都来参与了我们成立的庆典。
　　下面我就介绍整个目录，大概讲四个部分。
　　一、国际上REITs的发展情况。
　　二、中国的REITs发展情况。
　　三、中国资产海外上REITs，中国是有很多的资产已经上和REITs。
　　四、中国国内REITs发展市场的建议。
　　世界上仅美国就有200多只REITs，市值大概是1万亿美元，主要发达国家都有REITs的。大家看地图就知道，1960年美国艾森豪威尔颁布REITs法规后，全世界主要的发达经济体都有了REITs，包括邻居总是PK的印度在2014年也颁布了REITs法规。中国法规没有出台，但是行业实践超出运用。
　　美国上市交易股票市场的增长状况，就是REITs的发展情况，REITs法规出台后，行业发展很快，2008年的时候，美国金融危机、全球金融危机使市场调整幅度很大，但是市场很快就涨起来了。REITs发展的主要原因，主要是专家的投资，用专业的团队管理投资，分散风险，有规模经济的效应。同时给中小投资者投资房地产提供便捷的工具，我觉得房地产应该已经进入了下半场，大家个人靠炒房和买房的时代已经过去了。“十九大”习近平总书记也提出了房住不炒，房子的投资属性是在的，要发挥使用属性，而不是炒房价。REITs帮大家打理专业化的投资，推出公募的REITs之后，就象股票一样随时的交易。房地产的流动性比较差，例如有一千万的房子，实际上明天让你变出800万，流动性很差，有了REITs，价格很公开，随时可以进行交易。例如万达卖酒店案例，就知道房产的不流动性，价格不透明，一下子70多个酒店，从290亿掉到190多亿，没有REITs标杆，行业有多大的资产，实际上变现不了的。
　　REITs满足了投资者大类投资的需求，基金业协会这周有很大的利好，除了股权、证券投资和其他类，可能会推资产配置类的基金管理人。资产配置的概念，以后大家别把所有的投资都一股脑放在一类方面，可以进行资产配置，可以购买REITs，股票最近不是特别好，资产配置不要都将鸡蛋放在一个篮子里面。自身的优势特别好，公司的结构治理特别的清晰，有很多的信息发布，包括定期发布股指。我们总是说REITs，REITs是什么，在中国没法达成共识，法定翻译是房地产信托投资基金，中国的信托和国外的信托，尤其是跟美国的信托不是一个概念，中国的基金跟美国的基金和世界通行的基金的概念也是不一样的。我跟专家讨论，怎么翻译呢，咱们就叫做REITs，因为中国监管法律和框架体系不太一样，因此REITs这个工具的理解不太一样，因为我们的基金受证监会监管的，信托是受银保监会监管的，因此法律和监管是不一样的。我们真正需要的是权益类的REITs，就是股权类的REITs。中国已经有几十单类REITs，包括保利做的类REITs。它还是受现有法律体系的限制，投资人不能多于200个人，真正股权的REITs是没有人数限制的，就象股票一样，人越多越好，期限来说，债的REITs只有2—3年，流通比较低，收益分配是固定类为主。中国还是在刚性对付，为了去满足刚性对付投资人的要求，我们做了优先对付的结构。收益来源除了资产本身的收益，还有原始权益人，原来业主做补足的安排，真正的REITs靠资产本身产生现金流和增值。
　　中国REITs的发展政策，从2008年开始，有过REITs的试点，后来因为4万亿的原因，这个事情有所停顿。2014年的时候因为资产证券化的热潮，这个事情又重新起来了。2015年住建部加快培育租赁市场的意见中提出了REITs的意见，2016年和2018年4月份证监会30号文里面，专门提到了要发展住房租赁型的REITs。到2018年4月的时候，中国有将近69单类REITs，实际上就是资产被卖出来了，CMB就是资产在原始人的表里面没有被卖出来，类REITs做了34单，规模是700多亿。标的物可以看到基本上是在一二线城市里面，海南现在还没有，大家看长三角为主，京津翼也有一些，成都和重庆、珠三角也有一些。类REITs在中国是做成偏债性的产品，因此有利率的曲线。可以看到发行的利率，跟市场债以及价格的走势是有关系的。2014年的时候，发的成本比较高一些，年的时候，整个债的成本降下来了。从去年开始，这个价格又飙升到六、七个点的区间。
　　REITs对中国资本市场的意义
　　对于我们提高国家或者是竞争力，对自投资者和机构投资者，早上还跟会长讨论，实际上养老基金、社保都期望REITs出来，现在市场上提供的产品多数是二、三年的产品。养老基金和社保都是按照10年的纬度来看的。对于房地产行业来说，开发商的房子不是用来卖的，都是用来租的，促使开发企业从重资产或者是从重开发销售往重运营，关注物业的长期价值考虑。
　　欧阳捷：尊敬的聂会长，赵秘书长，尊敬的各位来宾，大家上午好。非常感谢主持人将我的微信公众号推荐给大家，欧阳先生不是当老师，而是先于行业发出声音。我们希望站在行业的角度看问题，而不是站在开发商，站在新城控股的角度上看待行业发展的大势。
　　在过去有一个很著名的说法，90后不买房。但是，现在要不买不起，要不买不到，很多年轻人还想在一、二线城市打拼，怎么办。现在推出了租购并举，“十九大”开启了租购并举的新时代，我们的政策正在倾向于我们让更多的人在城市里面留下来，只有他们住有所居，才可以安居乐业。这个时候，我们可以看到大城市到底怎么做的。我们在2016年底的时候，我们曾经提出，无地可建，无房可买，无房可售，将成为大城市的新常态，现在已经兑现了，什么原因导致的？一、二线城市的土地供应是趋势性下降，这些大城市为什么土地供应趋势下降，背后有两个大的逻辑，核心区无地可供，是否可以去外面拓展。对不起大城市外围去摊大饼的模式已经被抛弃了，国务院明确要求大城市要控制城市边界，未来不可能再去扩张了。现在有关的新城新区开发区的土地供应是供一块少一块，大城市的政府都是惜土如今。我们推出租赁购房，我们表面上是房子无地可售了，无房可售了，房价过高，这是表面的原因，我们提出了租赁购房，没有买卖就没有伤害，我们希望实现租售同权。真正的诉求不在这里，我们希望城市抢夺了更多的人才，城市才能够在更高的层次实现城市竞争。我们的抢人才大战已经简化了，现在抢人大战，各个城市将常住人口规模不断的提升。很多城市的增量非常大，我们最典型的可以看到，离我们很近的地方深圳。未来的城市人口增量是300万，深圳还有地可供吗，没有。抢这么多人干什么，更有意思的是合肥将人才的门槛降低到中专中职，每年大学毕业生本科是700万以上，中专中职每年毕业是600万，加起来是1300万到1400万，相当于新生的人口，换句话所有的年轻人都被合肥抢夺了。我们抢了这么多人进来，没有房子怎么办。这些城市还要去抢人，究竟基于怎样的逻辑，这个逻辑本身有两条。
　　第一，希望抢夺更多的人才，实现这个城市未来的竞争力。可以吸引更多的高端产业，用高端的人才支持高端产业的发展。第二，人才大多是年轻人，有更强大的消费力，支撑城市的发展。在这种情况下，我们这些城市就希望保持生机和活力，这种情况下，有了高端产业和高端的人口，我们才能在国际上进行城市之间的竞争。我们才能打造具有国际性竞争力的大城市。以上海为例，到2025年按照户籍人口的老龄化率将达到36%，1/3是老龄人口，这个城市还有国际化竞争力，还可以跟纽约、东京、伦敦大都市竞争吗，怎么办，唯一的出路就是吸引外地年轻人，我们的常住人口的老龄化率就可以下降到22.8%，老龄化率就迅速的下降了，这就是我们要吸引人口。上海这样的城市怎么做的，不吸引外地人，我将外地人挡在门外，上海未来的城市人口控制是不增长的，而是递减的，北京同样是如此的。人口不进来，老龄化率越来越高，这个时候怎么办，政府没有去想背后怎么应对这些问题。当然年轻人进来之后，年轻人没有房子，我们还要住，所以我们就只能推出租赁住宅，当你买不到房子的时候，我们可以发现这些年轻人进来，在城市打拼几十年后，没有房子可以留下来，没有根在这里，因此必须要回到老家。大城市里面的租赁住房，实现了酒店、宾馆一样的高效流动，我们的资源得到了充分的利用。
　　我们以上海为例，可以简单的看上海这个城市，租赁存量是655万套，在这个情况下，我们可以看到，未来十三五规划，五年时间上海推出了可售住宅只有45万套，过去几年达到了60万套—70万套。上海未来推出租赁住宅是70万套，意味着租和购两者的比例发生了严重的偏差。未来的可售住宅将变成投资级别的奢侈品，未来的租赁住宅将变成普通居民的公用品，可以高效的流动。如果再看未来的市场规模，到底有多大，以上海的市场情况来看，未来哪怕私人出售的租赁住宅，比率提高到10%，据说深圳是5%，大概是65万套，如果将租赁住宅企业、事业单位、城中村、农村集体单位的所有住房全部算进去，上海可以达到20%，也就是130万套，这是未来有可能的。当然套型的面积比较小，可能不到100平方米，这个时候市场的规模，上海也只有20%。未来人口规模控制住了，又不能增加新的住房，租赁市场规模就很难继续扩大。前段时间，聂会长和赵会长到新城控股组织全联房地产商会的会长单位交流会，内部会议上聂会长讲了一个观点，我们认为非常的有启发。租赁住宅未来租购并举是什么意思，租购并举就是两个手举起来是差不多的，就是五五开。上海为例，一半是自己住的，一半是租赁住房，至少达不到5：5，4：6是否可以，3：7可以吗，2：8不是租售并举。英国接近40%，美国35%，中国目前来讲只有21%。我们觉得未来一线城市的租赁市场占比会达到50%以上，二线城市会达到30%以上，未来市场规模到底有多大，现有的住房是300亿平方米，上一届政府的工作报告讲到，全国的存量住房大概是250亿平方米，这几年新建的商品房，算起来是50亿平方米，算起来就是300亿平方米，一、二线城市占比是30%，租赁市场占比提升到30%，这个时候整个市场有多少面积大概是26亿平方米，其中机构占到50%，私人住房占到50%，这样的话，我们可以算算，机构参与，包括城中村和农村集体建设用地，大概可以占到13亿平方米，规模有多大，看起来确实是很大。如果按照租赁住房的效益来看，比如说装修成本也就是1万亿，改造成本是6万亿，租金成本是不高的。万亿市场的规模不是年规模，而是存量的规模，每年的规模是很小的一块，而且也不全部是房企的，还有农村和集体经济，因此租赁市场，很难产生真正的投资。租赁市场是否会成为风口，过去讲租赁市场的春光可能会再现。现在看到很多的企业和机构涌入租赁市场，是否已经出现了未来的春天。我们可以看到租赁市场看不到盈利模式。
　　过去曾经参加过一次论坛，我作为主持人，问过一位排名全国前十房企的嘉宾，我们看不到盈利的模式，你们走得我们更早，是否可以告诉我未来5—10年、或者是20—30年是否有盈利的结果，他讲了将近10分钟，没有回答问题。我们算不过来帐，什么原因？我们看投资汇报率，有两种方法。现金收益率/当期资产价格，我们可以看到，用现期和当期的算法，回报率是9%。另外一种算法，现金经营回报率/当年的投资者。10年前投资，现在算回报率就比较高。以上海的小区为例子，第一个算法，资产价格在上海这两年房价是被按住的，资产回报率，房价不动了，如果房价继续涨，资产回报率会更低。经营收益率只有1%左右，这与社会上普遍的算法是差不多的，跟王刚秘书长讲的1%到2%是差不多的，大城市企业如果做的话，资金沉淀很多的话，租金上涨很慢，不利于企业的高周转，企业很难将精力投入租赁市场，企业不可能将未来的增长寄托于现在的算帐。未来是怎样的，如果未来5年租金翻一番的话，投资回报率按照这样的算法依然是3%到4%，无法覆盖租金成本。未来租金肯定会上涨，我们的帐依然算不过来。如果这样的话，小业主为什么要投资，怎么可以算得过来帐。小业主现期投资额度/当年的收益率，这样的话，达到4%左右，如果加上过去多年资产的升值，收益率就足够了，这就是我们目前的算法。使得小业主，觉得投资是有价值的。最近三、四线房价上涨的很快，什么原因导致的，大家觉得未来通货膨胀的预期是不可消除的，因此资产保值是未来对抗通货膨胀的方式，因此大家还在买房。最近到绍兴，出租车告诉我有六套房子，问我卖还是不卖，卖一套还是卖两套，大家觉得房价会继续上涨，还会超过通货膨胀的速度，未来还是持有资产。在这种情况下，我们持有这么多的资产，又想获得好的经营收益率，必然推动资金上涨，现在已经成为趋势。政府又想推出租赁平台，舆情太过严厉，通过租赁平台，管制企业的租赁价格控制或者是平抑散户出租的价格和租金。未来的租金管制平台，政府非常热衷打造这个事情。房租的上涨驱动力来自于何方，未来的租金上涨在一二线城市达到30%到50%，美国人用一半的收入交房租，中国未来在一、二线城市是否有可能，我们认为很有可能。同时，王刚秘书长讲到，很多年轻人希望租更好条件的房子，这个时候，我们希望消费升级，我们的收入增加了，我们希望租的房子更加的便利，而且我们希望房子能够租下来后无忧，不要三天两头被房东赶，我们愿意支付高的租金，因此租金的收益必然会上涨的。租金上涨，政府肯定是吃不消，政府不能看租金上涨，老百姓的舆情太高，未来的租金条例会出台，限租赁会出台的。我们用行政化的手段调整租金未来是大概率的事情。稳房价、控租金的话已经出来了，未来指望租金翻一番，保证租金回报率大幅度的提升，这个想法未来是不切实际了。我们可以看到北京租房的人均价格，已经出现了下跌的势头，反应了这一点。
　　也有很多企业说，我不去持有资产，我做二房东，将别人的房子收回来然后转租，对不起。如果自己持有房子，我们称之为重资产模式，称之为地主。如果收别人的子，你是雇工，只能分享租金收益的一部分，我们愿意做地主还是做雇工，毫无疑问。做雇工的二房东，无法赚大钱的，因为跟物业升值是没有关系的。为什么这么多的房企进来租赁市场，有三大原因。以前拿了很多的房子，无法处理，因此改为租赁公寓，通过王刚秘书长还可以做REITs，从市场上圈笔钱进来，解决流动性不足的问题。政府说要拿地，就要做商办，还要自持，只能租赁市场。第三是站位，未来租赁市场，如果现在不去站位，未来就没有机会了，大家先去抢一个位，如果不参与租赁市场，未来就不可能在城市中拿地，因此未来要去站位。租赁市场还会成为风口吗，听了刚才的分享，总结出几个观点。未来指望租金上涨，未来指望物业升值，未来是希望企业能够做多元化的发展，住宅市场遭遇天花板的时候，我们找到多种经营的收益。第四，我们不仅仅靠租金，还要靠广告、停车位和其他的多金收入提高整体综合性的收入。即便是这样，我们也会发现，我们其实是不可能将租赁住宅得到很好的盈利模式的。至少现在想要追上住房市场10%以上的净收益是很难的。出路何在，我们非市场化的逻辑已经扭曲了市场，如果要解决这个问题，必须要去解决政府让利的问题。现在可以看看，为什么投资回报率回不来，因为收益不可能大幅度的提升，而我们的成本大幅度的提升。成本中包括地价、税费、建安成本，企业的运营成本等等。如果地价不大幅度的下降，税费就不会大幅度的下降。上海将地价大幅度的下降，以一半或者是更低的价格出让了土地，全部给了国有企业，因为国有企业资产不可能流失。地价下降后，投资回报率才可以覆盖投资成本，上海所有出让的租赁用地都是国有企业的后花园，民营企业不可能享受这样的政策。国有企业拿到了这些地，很占便宜吗，国有企业的模式不可持续，大量的现金流投入市场后，发现自己没有现金流了，未来不可能持续的发展，国有企业越做越小。政府也是不可持续的，政府将地出让后，收的资金还不能覆盖拆迁成本和安置成本。政府的土地收益也不能覆盖成本，政府的模式也不可能持续。上海市政府目前的做法，我们相信未来必然会调整。我们在换一种思路想，政府的钱和国有企业的钱，左右倒对吗，老子的钱放在儿子的兜里，钱是不一样的。大家觉得国有土地出让的模式，不可持续，我们怎么办？现在政府提出来，让农村集体建设用地入市，就可以将投资和地价降下来，这是一厢情愿的。前一任国土资源部姜大明说了，农村集体建设用地和城市用地要实现同价同权，怎么可以指望农村集体组织将我们的地价降下来，损失农村集体建设用地，不可能将农村集体建设用地的地价降下来，投资回报率涨不上去。工业用地也是这样的，城市的企事业单位，将自己的地拿出来，改造租赁住房，这种模式也不可能将地价降下来，也不可能将租金下降，不能违背市场基本的逻辑，否则无法获得市场的认可。农村降地价和降租金的可能性，几乎都是不存在的。
　　有人说，征收房地产税可以降房价和降地价，也可以将租金降下来吗，过去写了一篇文章，房地产税只是给地方政府发粮票。因为房地产税有两个核心的观点，第一，房地产税针对所有的城市征收的标准是不一样的，有的城市人均住房面积达到了60平方米，有的城市人均住房面积达到了50平方米，例如苏北地区县城人均住房是60平方米，苏南是50平方米，深圳人均是38平方米，按照面积征收还是按照价格豁免，什么时候征收，大城市先征收，还是小城市先征收，未来中小城市人口净留出，土地的模式，慢慢就会被遗弃了，当我们收不到土地出让进的时候，无法维持土地财政，就要开辟房地产税，中小城市想早开征，征收高的地税，弥补房地产税。大城市不愿意过早的开征，即便开征了，也不愿意用更高的税率影响土地市场和出让金，未来各个城市的房地产税一定是各个城市不一样的。肖部长讲了两句话非常的重要，第一句话房地产税只是现代财政制度的一部分，不是为了打压房地产市场产生的，只是解决中小城市未来没有财政收入补充现代财政的制度。第二句话，未来房地产税有三步曲，1、立法先行，2、分级授权。权利放在省级政府，给每个城市制定的政策是不一样的，这就是地方粮票。3、分步实施，不会全国一刀切，分步实施。征收房地产税是否会将房价降下来，不会的，所有的东西征收税，所有的价格都会上涨，这是基本的经济学的逻辑。美国征收了房地产税，香港征收房地产税、英国征收房地产税房价跌了吗，因此征收房地产税跟抑制房价上涨是没有关系的，我们都算不过来帐，都不看好。王刚秘书长，为什么看好类REITs，我们要请教一下秘书长，秘书长想将REITs市场做大，这个心情我们是理解的。但是大家算不过来帐，我们怎么过来做，现在看到，或者是我们所看到和理解的所有类REITs都不是真正的REITs，都是有保底收入的，换句话说就是债的，没有达到王刚秘书长所讲的，未来是长期的，现在是短期的，有固定收益的。如果没有真正的投资回报率，就无法赚钱，如果不赚钱，就不会有真正的资本进来。
　　银行为什么会进来，道理很简单，就是吃利差，所以建设银行进来很正常的。互联网企业进来，跟租金没有关系，就是要获取大数据，有了吃的数据，穿的数据，用的数据，如果刚住的数据，你的24小时都在他的数据监控之下，因此要住的数据，这是真正的金矿，这是核心点。我们所有机构，我们可以看到所有的企业，包括政府是各有所图，只有一方格没有话语权的，就是租房者，这是很悲哀的事情，如果政府真的想让租赁市场真正做大，怎么办，让政府让利，将租赁用房的地价降下来，降税收，吸引民营企业，真正实现市场化，将市场真正的做大，才可以真正的实现租售并举，房住不炒，大家安居乐业，如果不这样的话，未来的租赁市场是堪忧的的。租售并举是国策了，用各种各样的优惠政策吸引民营加入租售市场，这是政府应该真正做的事情，只有这样降低地价，让利民营，降低税收让利机构，稳租金让利与租房者。政府不应该再利字当头，作为民营企业新城控股是否会做租赁市场，目前成立了长租公寓管理中心，我们也在试水，不会将主要的力量投入这方面。我非常欣赏华为的话——不在非战略机会点消耗战略竞争力量，新城控股未来不会在长租公寓和租赁住宅上消耗我们的战略力量。对于未来的租赁市场我们的看法，虽然风口已经看到了，目前来讲是风险，因此必须要多看和慎重。只有这样，判明大势，才可以真正取得未来可能的发展，而且在未来发展的道路上，才可以走得更快更好更远，谢谢大家。　　
　　杨现领：我听了欧阳总的观点，大部分的观点我是同意的，演讲种充满了处处的纠结和内心的挣扎，一方面说租赁不赚钱，投资回报率很低，自己又要做。今天开论坛，如果不开租赁论坛，感觉不靠谱，开发商不做租赁，大家也会感觉不靠谱。投资的人也是这样的，投资不靠谱的租赁企业，也觉得自己不靠谱，管它，先投吧，今天非常的奇怪。欧阳老师也希望政府做一点事情，实际上政府不做事情才是对的，政府鼓励的事情远一点才是对的。
　　房地产市场经历了非常大的发展，今天的题目概括了房地产基本的格局，从1998年到今天已经有20年的历史，房改是从小平提出房地产两个重大论断开始，从1980年到现在已经有三、四十年的历史，20年是一个周期，40年是一个大的周期。当前的现状是第二曲线，这是管理学大师，查尔斯的理论第二曲线。有几个含义，1、无论企业，一个国家或者是一个人的生命周期，总是会滑过抛物曲线的终端。企业长盛不衰的奥秘是结束之前找到第二曲线。管理的逻辑，领导人的价值，核心在于帮助企业持续的寻找第二曲线。这一点链家做的还是不错的，我们是中国最早，相对比较好的中介公司之一，到今年17年了，6年前开始做租赁，政府也不鼓励租赁，五年前做互联网，今天做平台，一直寻找自己的第二曲线。一个企业的成长史就是不断的向第二曲线进化史。今天的核心点，关键点在于第三层含义，原则上来讲A点是转型的最佳时间，这个点的时候，你还在往第一曲线的顶端迈进，此时还是你最好的状态之一，企业增长，有收入，有盈利，有信心，团队的博弈是最少的，因为这个时候高歌猛进，大家都很OK。实际上大家在A点做转型，往往又是最困难的。这个时候是最好的，结果通常是在B点做转型。在B点做转型的企业，几乎是必死无疑，如果一个企业的市场份额下降了，企业的增长往下走了，没有收入了。这个时候又面临内忧外患，外面有新来的竞争对手，里面有传统的竞争对手。B点转型会加速企业的死亡，房地产企业非常的普遍，中介行业更加的普遍。今天，整个房地产行业，大概处在这个过程中。从A开始，两个曲线的交叉点叫做混沌期。也就是说，当整个行业或者是一个企业启动转型的时候，这个混沌期是最痛苦的，因为有两个团队打仗，内部有博弈，这个时候是最纠结，最乱的时候，相当于我们公司的现状，外部来看，或者是内部看，都是比较乱的，不知道干什么的，各种声音，每天都在变化。所以我不敢讲贝壳，因为今天讲的和明天讲的都是不一样，每天都在变，内部的争论非常多，一直净化，从公司来讲，通常是纠结的时期。今天可以感受到，几乎是开发商行业最好的时代，最少是之一，我们可以看到以欧阳老师为代表的开发商集体的忧虑，内心是不安的，你是最好的时候，同时也是最不好的时候。也是你蕴藏风险和危机的时候，这是我们最大挑战。人心最大的恐惧和不安，不是来自于今天赚不到钱，而是来到于明天在哪里。我们看到整个房地产行业，明确的处在两个曲线的交叉期。今天处在房地产上行周期的曲线向下行曲线转移的过程中，我们在上行周期中积累的能力，开发商积累的高周转的能力，快速开发的能力，是否可以使曲线持续的形成，新的竞争壁垒是很难的。第二曲线核心的结论是，要不断的快速的忘记过去，过去是你成功的因素，往往也使得你失去未来的因素，因为单一因素很难带来永远的成功。持续的归零是企业成长的密码，我们在上行周期，房价快速上涨周期的能力，能否在未来继续延续我们的成长。我看了21世纪关于三四线市场的文章，这一轮房地产市场由货币化和棚盖驱动的周期性的繁荣，背后的风险是非常风险的，房价上涨，土地出让金大部分集中在三四线，地价上涨很快，前十名增速最快的土地出让的城市都是三四线，都是小的地方。这些城市未来怎么可以进一步的消化，上行周期中拿的地，下行周期怎么去消化。我们用货币化补贴去了当期库存，产生了更大的潜在库存，无论企业来讲，还是政策来讲，我们都很难在上行周期的实践和做法，在下行周期中继续的重复，而且继续的有效，这是非常难的。我们怎么样在上行周期和下行周期中完成切换，我们如何从开发时代项服务时代转型。如果中国房地产行业，有所为的转型的话，这个转型不是传统开发商所说的黄金时代向白银时代的转型，我认为不存在开发商的转型，开发商的转型总体上其实是开发项服务的转型。今天很多的企业重新喊出自己的愿景，例如生活城市服务商，我们自己原来也将自己想叫生活服务商的愿景，后来发现开发商更快更猛，这是根本的转型，如何从开发制造业变成居住生活服务业，这两条曲线是非常大的转型。
　　过去的二十年是房地产的开发时代，或者是增量时代，未来的十年总体是服务时代，房地产从开发制造业变成居住制造服务业，这是非常根本的转型。今天没有准备好，本身租赁是非常重要的居住生活服务的市场，围绕租赁的装修，租赁一系列的服务，包括搬家、保洁、维修一系列的产业链没有成熟。行业成长的过程中，遭遇很大的问题，行业非常的奇怪，政府不鼓励，就会沿着市场的曲线，自动的发展，政府鼓励问题就来了。今天租赁市场最大的风险，是将租赁当成开发，将租赁简单的等同于开发，将租购并举简单的等同于以租代购，这是非常要命的。我们非常明确的感受到，租赁的房源在任何的国家，即便是政府介入程度最深的德国，80%的租赁房源都来自于私人市场，政府介入的程度是有限的，80%的房源是由专业化的运营机构完成管理。在今天的市场，绝对不可能靠增量市场的开发，完成租赁的供应，现在今天就是这样做的。欧阳老师讲了，上海、北京、深圳将有限的土地供应，更多比例用于租赁，结果是什么？结果是，当住宅的供应总量不增加的情况下，压缩购房的供应比例，潜在的商品房供应就会收缩，今天大家要知道，房地产行业的主流趋势是改善，改善是刚需，持续的供应高品质商品住房用地。今天这个地被压缩，结果就是潜在住房供应越来越少，同时看到另外一个矛盾，我们将大量的租赁用地供应在五环、六环之外。北京的土地供应情况，大量的租赁供地集中在五、六环之外，大家知道吗，2018年整个北京租赁市场最大的变化是人往里面走，租赁市场往里面迁移，三、四环租赁市场结构比例快速的上升。因为租赁是强刚需，它的租赁偏好实际上取决于周边的配套、地段、交通便利性，这才是核心。在这种情况下，我们能够感受到，今天租赁的需求结构和看到的租赁供应结构，正在发生非常大的错配，我们发现租赁崛起到泡沫就是一、二年。两年前有一个报告叫做租赁崛起，如果不写这个报告，市场也没有这么多的问题。很多人说某某研究院说，未来3—5年租赁市场要过5万亿，我们只是预测，感觉十有八九不太靠谱，研究员说报告，你不信就对了，我这样的说法，不相信就对了，过去十年做房地产研究太多了，所以从来不买房地产股票，所以太惨了。我们大概率都是错的，今天有一件事情我是对的，就是租赁。任何一个行业的发展，必须要接受市场的规律，租赁是强市场属性的行业，市场规律起决定性的作用，不太可能让每个租房者加杠杆租赁。北京的租赁住房平均是20平方米，如果在五、六环开发100平方米的租赁住房给谁用和给谁租，这个问题非常的明显。
　　租赁的风险是当成看法，租售并举当成以租代购，没有正常的换房市场和改善性的市场，租赁市场就没有房源，有钱的人，购买的改善型住房，将原来的房子释放出来，市场才有活水。租赁的市场简单的等同于金融支持用于开发，今天大型的国有企业和房地产企业，都做REITs，发行各种REITs募集资金做租赁这是非常荒唐的事情，不知道背后的动机是什么？某种程度上，租金回报率这么低的情况下，我们拿钱做租赁怎么做，刚才欧阳老师说租金回报率低，这个事没法做，拿地开发相比，当然没法做。为什么贝壳这样的企业还做，脑子有问题吗，大的投资机构为什么纷纷投资租赁市场，到底是为什么？核心就来自于租金的回报率来自于规模效应和网络效应，租赁行业中，唯一具备网络效应的就是分散式租赁，我将大量私有业主的闲置房源拿出来，租金开发的时候，通过更好的装修和改造，才会有增量的价值。当群体中，有100万—200万租户的时候，我的出租率想低低不了，北京的出租率稳定在97%，因为量大后，不用获客出租率很高。因为我在东城住，也可以到西城住，我们在里面自由的换房，因为规模足够大。获客率低，成本大幅度的降低。分散式公寓，今天做到5万间很难，10万间很难，如果做到50万间，不盈利都很难。今天这个行业，确实不好干，如果坚持干下去，一定可以活下去。前一段时间才从日本回来，所有的大型租赁机构活得都不错，管理的规模都是在白万间左右，靠的就是服务。我深刻的爱着这个行业，做了20年，我就成了。老人家说，如果不是为了真爱，谁会做租赁。今天的开发商怀着怎样的心态做租赁，如果不是真爱，不想做到几十万间的规模，为租客提供品质的租赁，千万不要紧，否则进来到处都是坑，数据上清晰的看得到，开发商做租赁的企业，出租率到底是怎么样，非常的惨。如果低于85%，一定是亏钱的，今天开发商将房子弄出来，半个月都要找租客，租客的平率出租率是6—8个月，还要靠神奇的网站找客，因此租赁是艰难的事情，没有运营的能力是很艰难的。因此从开发的转型，到居住生活服务的转型，其实是非常艰难的跳跃，完成这个曲线是非常难的。
　　从开发向居住生活服务的转型是根本的转型，最大的品类是居住生活服务业，最大的品类就是租赁。我还想说的是，任何时候，房地产行业都是宏观经济都是GDP重要的贡献力量，房地产永远都是支柱型的产业，但是结构在变化，开发的时代，房地产投资占主导，存量阶段，房地产消费占主导，什么叫做房地产消费，围绕两百万亿存量资产一系列的消费，包括租赁、装修和一系列家装、家居老旧房子的改造。日本房屋再新非常的重要，改造为老年住宅非常有价值，差距太大了。中国的企业是大，大而不强，大而不行，什么叫做强，所谓的强就是可以抵御经济周期的波动，日本的三井是非常牛的企业，经历了三轮房地产周期的洗礼，可以生存下来，可以在盐碱地上做生意，将租赁苦逼生意继续做下去。现在的开发商，号称万亿销售额，真的很强吗，可以为消费者提供什么，里面有很多的东西值得我们思考。我们总体上说第二曲线，行业整体处在转型的周期中，从短期当下来讲，我们面临的是从上行周期到下行周期。我们今天做的链家三万职业经纪人做的市场调研，对市场整体来说是悲观的，这是职业经纪人的系数和房价系数是往下的，经过几个周期验证是准确的。经理人是市场中最好的先行指标，也不要听任志强胡说八道，多听经纪人，行业什么时候是进步，不听任志强的话就对了，这是逻辑思维极大的转变。房地产革命是认知革命的改变，认知不变什么都不会变。最好多看看新的东西，只有完成认知的迭代，行业才可以迭代。二线城市快速的向下，二手房交易量和交易价格都在向下，如何从上行周期到下行周期完成切换。
　　开发周期
　　开发的下降，这是历史的趋势。开工率低等于开工量/房屋存量，平均指标是3.5，美国早期的城市化率，战后郊区化两个阶段，开工率达到4%左右，平均开工率是3.5%，今天大概当70年代之后，这个比例下降到不到1%，2017年美国的房屋交易量是550万套，50万套是新房，500万套是二手。总体上来说，比例结构是1/10，同时50万新房交易中大部分是2B，机构将房屋买过来做租赁，转型和切换是非常明确的趋势。
　　中国的指标来说，原则上讲，一个国家，一个城市，一个时期，合理的住房开工量取决于家庭的增量。开工量和家庭增量有合适的比例，美国长期以来，如果不发生一、二战争，基本上保持在一附近，中国的市场，前期经过计划经济的扰动，后期经过住房改革，我们的基数是一路向上，现在开始下降了。开工率已经下降了，从开发长周期来说，如何在开工量下降，增量向存量转移的时候，如何保证存量的优势，这是第二曲线。今天有很多的开发商开始做中介、物业、大量的运营等等，今天的转变才是刚刚开始。
　　杠杆率拐点
　　今天房地产面临一系列的转折点，杠杆率从快速周期的曲线到下降的曲线，我们的杠杆率看起来不高，但是增速过快，短期的去杠杆是必然的选择。
　　今天房地产行业面临最大的问题是什么，我们用增量时代的旧思维对应新时代的问题，当一个国家的房屋存量开始，特别是数据大于一的时候，不是增量的矛盾，而是结构性的矛盾，怎么样能够用存量的思维，解决存量时代的问题。怎样构建基于二手房和租赁的长效机制。今天用构建新房的长效机制，调控机制解决存量的问题不可能有出路的，只能是越调越快，问题越积越多，今天是用错配的思路解决问题，市场存量化，我们的思维在增量时代。核心的问题是认知矛盾，最近在回顾40年改革开放，特别是40年住房改革的时候，非常明显的感受是，房地产改革就是认知的改革，从1986年开始讨论18年，讨论了什么样的问题，今天看起来是愚蠢的问题，房子到底是什么，房子是商品，还是福利，这个问题讨论了18年，才在1998年面临东南亚巨大外部冲击的情况下，才启动了全面取消福利分房的改革，房地产本质上是认知改变，不是从1998年开始的，而是从1980年开始的，小平的论断，认为房子可租可改，建筑业是大的行业，从两个核心的判断开始，认知太发生了革命性的变化，才开始有租金的改革，一系列流通资金的改革，最后才有1998年全面取消福利分房，之后是土地改革，交易环节的市场化，这个曲线走了40年，快速的走了20年，非常的了不起，未来的曲线是变化的。
　　把租赁等于开发，总体来说，开发在租赁中的占比是非常低的，不要期望开发商将租赁做得非常好。美国非常不错的开发企业，租赁和开发于一体的只做到了1%，80%以上的租赁来自于市场，德国最大的企业估值是200亿，市场占有率是2%，前面14家的市场份额也是非常低的。我认为总体租金市场会形成811，80%房源来自于市场主体，10%是开发，10%是政府提供的租赁市场，这是比较合理的比重。日本所有大型运营机构是管理机构，而不是开发运营机构，管理私人业主的房源，将私人业主或者是土地租赁30年到50年，开发设计和委托管理30年，中间赚租差和服务费，这就是日本的商业模式。德国、美国、日本也好，租赁市场的房源，大部分来自于市场，我就说这些，我想讲的核心就是第二曲线，希望大家走好第二曲线。
　　方琳：尊敬的聂会长，各位同行早上好，这个题目要谦虚一点点，应该是保利看长租公寓。
　　保利地产在年，在一种顺流或者是被动的姿态下，我们拿了将近52万平方米，天津、杭州、上海等城市，主要是与房地产出让捆绑做住宅，一共有52平方米，在7个城市，我们在不知不觉中进入了这个话题，就是自持住宅或者是长租公寓。保利对长租公寓在两个纬度理解上有看法。一个是经济的视角，一个是政策的视角。经济从三个方面供给、市场、需求。开发的峰值时代，终将过去，或者是不久的将来要过去，大家都谈到50万亿或者是100万亿租赁的市场，开发是有限的，运营是无限的。这也是众多房企和开发商进入城市运营重要的判断。供给端看土地资源是有限的，市场端在一线或者是1.5线和二线租售和租金差不断的拉大，租房将会成为必然的选择。需求端是社会结构和消费结构发生了变化，导致这样的结构。
　　政策视角从两个方面看，一个是让房子回归居住的本质，第二个是让我们房企因为房屋的使用价值获得利润，这是商业模型成立的前提。本轮政策核心的观点是房住不炒，要求房企不仅通过销售，通过使用价值方面获得利润，这是前提。
　　开发预售等环节，目前用了大量的杠杆，通过持有租赁方式，延长房地产周期的泡沫和抑制泡沫有一定的作用。
　　大力推进租赁市场的用地出让，从土地源头从新定义房企的开发模式，强调国有企业的主导地位，市场端包括五线的手段。以合理的价格出让价格，抑制租赁环节的赋税，保证开发环节。租赁端爆发、REITs和社会资本，还有鼓励发行企业债。
　　这里提了20%是需求端，未来租和售的土地供应端，一线城市的占比超过了20%，包括大家知道的13个城市作为集体用地住房试点。大家提到重要的观点，我们非常的赞成，政府让利租赁用地的价格，住宅持有租地的逻辑有望成立，这是保利过去一年或者是上半年探讨非常多的地方。刚才提到非常活跃的租赁市场是在上海，包括上海地产不是1/2，而是以周边销售价格的1/6获得租赁价格。其中一块地的拿地成本是6000元/平方米，持有的成本是1.4万元/平方米左右，上海的持有成本75元—100元是没有问题的，上海的国有企业获得的资源，年收入资产的回报率是6%到7%，这是逻辑成立的观点。
　　融资和税收成本下降，大家都提到了12%租赁房税在一些城市有试点，我们进入了租赁行业，希望在这块政府有进一步的措施，这是非常重要的。大家都知道，这是典型的微利行业。有一个理论倒推王刚秘书长的观点，国家希望建房子的人做更多的租赁住宅，用于自持，同时政府也要求企业去杠杆和去负债率，最终只有一个退出的结果，倒逼REITs往前走很重要的动力。
　　总结几点思考，增量时代已经过去了，存量时代开启了，我们会主动的转型，是否可以争取到红利再说，我们认为无论是REITs或者是ABS看好行业，迎来新一轮的变革。保利看长租用两个角度，国有企业租赁用地的开发商，我们觉得应该发挥主导的作用，转型是存量时代的来临，改造更新必将成为房企站位和破局的关键。保利进入了长租公寓，正如过去二十多年开发是一样的，我们相信大象领跑，坚定做大规模，做资源的整合者和行业的领头羊。
　　基于对行业的理解，我们相对于比较粗浅，相对于前面的几位专家，保利针对租赁业务，有几个主要发展的策略，这是基于行业粗浅的理解。保利唯一的出路是摊薄成本，做大规模。信息化是保障，金融手段的支撑。大家都说行业中分几个派别，包括地产系、中介系、创业系，这几个系分别在资金、房源、客户运营有不一样的优势。我们有初步的判断，未来应该是掌握资金和渠道为王两个重要的资源的企业，应该成为企业的领头羊。
　　三种商业模式，自持、运营、二房东，管理输出，我们认为自持运营是未来很重要的市场主流，前提还是REITs和资产证券化成熟发展的模式。二房东模式，最大的挑战就是薄利。管理输出可能专业化，会精致，但是规模不会做到很大。
　　保利对长租公寓商业模式进行思考，前面大圈是整个开发体系，下面的小圈是运营平台，右边是资金平台，三者放在一起才成立，这个概念才成立的，一年前才搭建这个模型，正如早上分享这个话题，大部分的城市，只能覆盖1.2到2，只要有这个业务，就可以倒逼市场型的企业，会找到客服的关键点，这个模型上，客服的关键点有三个，第一是退，以怎样的融资成本退出来。第二是投，非常多的嘉宾提出，核心的环节就是获取资源的成本。第三是运营，到底是1.5还是1.6的回报率。上半年的思考和实践的过程中，国内和自持的资产都是偏离轨道，去年发行了50亿的REITs，今年3月份发行了17.17亿是第一笔，利息非常的低，低于5%，内部的项目无法覆盖回报的成本。我们上半年有了这样的业务，也有很多的机会找到我们，包括散落在各个城市增量房和存量房找到我们。我们会对此进行测算，我们慢慢的发现，开始从1.2—2，慢慢会有一些可能性接近。这里有两块，我们认为光租赁的逻辑是不能够完全的成立，必须是开发和租赁结合。我们坚信有一个前提，直接获得房子的成本，必然要高于我获得租赁用地建设的成本。我用地重新再建的成本，低于直接拿房，这是开发和租赁捆绑，成为闭合的商业模式重要的一环。
　　保利公寓目前的业务，我们主要负责管理公司，发行17.17亿资产包里面的资产，散落在全国各地。保利公寓实际上是保利大家族中很出色的一部分，我们在里面是很重要的一环。因为保利地产是2010年提出了一主两翼，2013年提出了6+3，地产、养老、教育、购物中心、酒店、教育等等，保利公寓只是全产业链小的一员。保利公寓是从商业板块孵化出来的，今天跟酒店、购物中心和商业在一个平台上协同和工作。保利公寓跟其他的企业不太一样的地方，目前有非常多的开发区，例如新城建设，看重综合运营能力，新城建设方面，以综合体的姿态，全业态进入，进入新城配套，需求量是非常大的。
　　近年还做了一件事情，大保利的会员系统，国内除了华润，并没有第二家做的特别好。今年持有8种业态中，做了4种业态，公寓、酒店、社区超市、购物中心。目前公寓的体量比较少，但是大会员系统中，我们已经有了基础，超过70万家的会员，我们是在大平台上，今年大会员系统有望通过四个业态达到300万家的会员。
　　几个业态协同，我们之间的需求会有点不一样，公寓目前来说通过别的业态进行导入，也是我们对集团资源借用和共享。保利公寓整合内部和外部的合作资源，包括林安物流是战略合作伙伴，滴滴打车是重要的股东，正在协同消费家的产品，打造N+，就是无忧系的产品。作为开发商的优势就是筹建和成本控制，多年房地产对于建筑布品和采购的成本平台，我们管了12年酒店，有12家代营酒店，我们在中央采购平台是有成本优势的。总部产品体验中心打的样板房，总体价格只有1250元的造价成本，里面的品牌都是大品牌，有时出街的产品，消费者就会问，这些小家电能用到这样的品牌，为什么其他家看不到，也是我们多年与每个供应商上亿的大单谈下来的，就是集采价格，也体现了保利酒店多年集采的优势。在N+中用的跟五星级酒店相同的床垫，这是非常有吸引力的。
　　我们的品牌N，我们有三个主流品牌，小N、企业公寓、N+，青年公寓。
　　保利小N就是年轻人到达城市的第一居所，这是我们的定位。我们的特点是，没有那么贵，小但是不讲究，高性价比，很吸引人。保利N+是为城市青年安舒适的家，青年社区讲的是调性时尚，生活研究所给你更多。保利N是经营品牌，注重城市生活的平台。纯粹乐趣，品质、经营社区是品质主要的调性。我们的N是三个含义，干净、温暖、新潮。保利公寓在发展支持REITs的业务的同时，也在积极外拓合作项目，主要的合作方式有以下几种，第一是政府人才公寓和新区新城的人才公寓，我们不仅仅是保利公寓，而是保利的综合运营商，对城中村微改造和股权的方式更新。与其他的开发商进行合作开发和经营，现在已经与超过5家的其他开发商签订了战略协议，连同资本市场和银行做重资产购买的论证，优化资产的品质，投入运营。我们比较尝试在这块运作，今年有望做成一单重资产，这是非常不容易的，兄弟公司购物中心尝试做了五年重资产的购买，没有做成，今年公寓做成了第一单。
　　综上所述，保利希望做为央企责任，希望房子回归到居住的本质。以行业的地位，为市场搭建共赢的生态平台，谢谢大家。
　　由贝壳研究院与21世纪产业研究院共同出品的《2018年中国住房租赁白皮书》（以下简称白皮书）正式发布，报告显示，在政府鼓励下，在全国各地租赁用地大幅度提高，未来机构化运营是长租发展的重要趋势，在融资渠道分别是VC、产业资金、传统的债权融资、互联网金融、资产证券化和类REITs。
　　根据白皮书数据显示，通过梳理中国、美国、日本三个国家租赁人口的对比数据，中国的比例落后于两个发达国家，未来租赁行业前景是非常的大。在政策层面，从2015年到目前为止，监管层做了20次有关租赁的表态，关于租赁行业独立的政策以及城镇化消费升级的政策就有很多，最近3年两会政府工作报告以及过去三年中央经济工作会议，去年的“十九大”报告上都提到了租赁的支持，力度非常大。地方的落地政策，主要分为四个方面的内容，包括保障租赁双方的权益，涉及到公积金提取，租售同权，租赁供应，发展租赁企业和租赁交易平台的措施，各个地方出台政策的密度和覆盖的面积总体还是非常大。
　　增加租赁供给
　　在租赁房源类型上，个人的房源占了非常大的比重，占据了一半以上，其中分散式品牌公寓的供应比例不到10%，机构化房源的占比，到目前为止还不到10%。报告认为，未来机构化占比会有增长，未来的市场空间大概有2—5倍的增长，根据不同城市的情况，有不同的结果。
　　新增供应有三个来源，集体土地供给和招拍挂土地和个人房源。个人房源数据本身是浮动的，如果在房价上涨比较快的话，房东倾向于将房子卖掉，价值稳定，倾向于租出去，如果未来调控出现效果，房价相对比较稳定，加上所谓的房地产税出台后，会促使更多的人将房源供应出来。
　　以集体建设用地的供应为例，以北京（楼盘）和深圳（楼盘）为例，各个城市都有各自的计划。北京的计划是从2017年到2021年的5年，供应集体土地是1000公顷，如果全部完成的话，可以供应将近40万套的住房，这是对市场比较大的补充。前提是在完成任务的情况下，从2017年到2018年6月份，到目前为止，供应的土地是140公顷。整个的供应情况相对没有那么的高，我们要看最后的执行情况。
　　深圳将租赁住房的供应纳入人才保障房，通过城市更新的形式来做，深圳大家知道有非常多的城中村的部分，深圳整体的供应量非常大，但最终要看执行情况，因为新一线城市不仅仅是租赁用地，住房和买卖的用地这些年没有那么的高，没有完成任务。
　　到目前为止，招拍挂供应的土地大概有23个城市供应了租赁用地，一共是196块土地，根据建筑用地测算的话，可以供应的房屋数量达到了16万间，拿地次数国有企业明显高于民营企业，国有企业主体，拿租赁用地相对积极一些，并不意味着，将来大家租房子一定从国有企业手里租，有可能委托于别的机构进行租赁。
　　运营商分类及特点
　　根据运营商的背景，目前长租公寓运营商分为五大类，创业、房企、酒店、中介、国有企业。
　　创业系到目前为止，在行业中是数量最多的一批主体，从数量上占据了一半以上，表中列举了几个重要的品牌，他们起步非常的早，有着相对比较不错的品质管控能力，效率运营能力和获客能力。
　　房企系容易理解，进入时间相对比较晚，有着天然的资金优势，还有房源的获取能力，未来的市场在行业当中，能够占据多大的空间，有待进一步的观察。
　　中介、酒店和国有企业，数量不多，有各自的优势，中介的自如在分散公寓市场规模已经远远超出了自己的竞争对手。
　　说到市场规模，集中式市场当中，根据测算，创业系房源门店数量占比非常大，这与他们布局比较早，数量比较多有关系。分散式中，正如我提到的自如和相寓两个品牌，目前房源数量会达到60万套和50万套，基本上是远远甩开了竞争对手，即使把集中式的算上的话，他们的规模也是行业的前两名，这与传统中介公司的背景有关系。
　　长租融资现状
　　融资渠道主要有六个资金来源，分别是VC、产业资金、传统的债权融资、互联网金融、资产证券化和类REITs。
　　风投是这两年投资创业系非常重要的资金。2017年的风险投资在这个领域的存在感没有那么强，属于相对遇冷的状态，今年1月份自如做了A轮融资，40亿的规模，这是长租公寓最大的单笔融资。
　　传统债券融资的三种方式，普通经营性贷款，住房租赁专项公司的债券，集体土地租赁房的贷款。普通经营性贷款也就是银行授信部分，目前来说建设银行(601939,股吧)的授信规模大，因为总体政策性明显。报告总结了三类资产证券化，因为市场的接受度没有那么高，根据我们的统计，发行量没有那么的大。
　　ABS还有ABN的发行情况都不是特别的多。根据报告的判断，在中国除了养老地产和商业地产以外，住宅中，有一部分相比之下适合做REITs。例如核心的一二线城市核心地段的房子，租金回报率相对比较高，有做REITs的条件，现在的问题是面临购房者的竞争，当你在这么核心的地段有房子的时候，你首先想到的是卖掉，赚差价，房源无法再租赁市场长期的存在，就会影响资产证券化。未来随州租购同权政策的落实，包括房地产税的征收，适合做REITs房源的数量，有可能会增多，具体还是要看政策的推行情况和市场的走势。
　　租赁金融政策的趋势，有非常重要的背景，今年4月份证监会和住建部联合发布了一个文件，这是国务院提出加快住房租赁市场之后，两个部委发的第一个落地的文件，当中可以明确的看到，未来的三种趋势。一个是多种形式的资产证券化产品，会不断的出台。之前提到的ABS、ABN和类REITs的产品，这个文件鼓励专业化和机构化做资产证券化。将闲置的商业用房改建为租赁住房和开展资产证券化的融资。
　　租赁行业的十个展望：
　　1、一个非常周期的现象供不应求，报告对几个主要城市未来5年租赁房源，包括需求量做的对比。除了上海（楼盘）和其他的城市，基本上都是供不应求的情况。这是整体的大趋势，从结构上来讲，租赁的房源当中，结构错配情况比较明显。根据研究，针对白领公寓，相对供应量比较多一些；针对家庭的公寓，比如说一居卧和小两居是比较少的。
　　2、由买转租的人数增加了。2013年到2014年租房的平均年龄下降了3岁左右，越来越多的年轻人进入租赁市场。房价的提升使更多的人进入租赁市场，租客年轻化的趋势，将来会持续下去。
　　3、全人群、全生命周期的需求开始爆发。今年上半年的时候，有一个新闻，万科有一个非常贵的租赁租房，高租金，装修好，租金一交十年，对市场的影响非常大，在租赁的产品线上，这属于高端租赁的一种。租赁贯穿各个阶段的需求，刚毕业有租赁的需求，刚成家、事业有成、安享晚年的时候，这个产品线非常的丰富，现在不是特别的明显，项目是否得到市场的认可，要看市场行为。
　　4、租金上涨，增幅没有那么快。根据链家统计的十个城市的租金指数，北京的租金上涨比较多，深圳、杭州（楼盘）在50%，其他的不到50%，跟同期的房价相比还是比较温和的，未来的趋势租金也处在上涨的趋势。增速没有那么快，原因是什么。市场的供应量相对逐渐的增加，之前介绍过了，租金的水平是CPI重要的组成部分，租金上涨过快的话，国家有可能会出手对市场进行调整。
　　5、专业化机构崛起，集中式供应增长。机构化房源的比重，相对没有那么高。集中式公寓的数量一定会增长，从运营的角度来讲，做集中式公寓，整体的管理成本和运营成本相对比较低，运营空间比较大。
　　6、供应结构存量为主，大概占到了80%，20%靠增量。
　　7、涉及到产业的细分，互联网+服务领域的细分，租赁也是互联网介入比较深的行业。从互联网服务上，很多行业产生细分，部分细分领域诞生了龙头企业。
　　8、全产业链的细化。租赁是非常复杂的过程，房源获取到装修，日常的维护、营销、签约，都需要很多的机构，继续做下去，这个领域的细分是非常的明显。
　　9、行业正反两面，一方面政策红利越来越多，监管越来越苛刻，根据统计，长租公寓的关店率是3.6%。
　　10、年轻人入场，90后、00后的入场，推动品质时代的到来，现在年轻人的观念不一样，他们愿意花更多的钱在租房上，对生活品质的要求更高一些，他们的想法更加的开放，推动租赁住房品质的发展。
　　有请对话嘉宾：
　　中国REITs联盟秘书长王刚先生
　　新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生
　　链家集团副总裁、贝壳找房首席经济学家杨现领先生
　　保利公寓管理有限公司总经理方琳女士
　　蛋壳公寓创始人崔岩先生
　　同时有请本场对话主持：全联房地产商会副秘书长陈江根先生，有请各位上台。
　　陈江根：根据组委会的要求，我们开始的比较晚，但最后留一个机会，听下台下观众有什么意见，需要跟台上的嘉宾进行交流。
　　今天给我们的题目叫做风口之上，长租公寓的运营路径选择。说到这个事情，博鳌论坛是18岁，聂会长说，18岁的孩子要上大学，长租公寓来说，该上小学了。今天的路径选择，应该上胡同小学还是二小。台上有一位嘉宾没有演讲，第一次跟大家见面，崔岩总。第一个时间留给您，广告时间，蛋壳公寓是做分散式的，做的怎样，回应下欧阳总的二房东是微利的，您是怎么做的？
　　崔岩：给大家介绍一下，我是蛋壳公寓的联合创始人，我们在2015年从北京开始做起的，现在大概覆盖全国8个城市，资产持有规模是15万间，大概是这样的情况。谈到盈利的情况，我觉得是这样，大概有一组数据。蛋壳今年是第4年的时间，每年公司的增长规模是400%到500%之间，在这样的增长速度下，如果控制不好能力，企业也不会有类似于这样的增长速度，盈利的事情，不需要太过于担心。无非是长租公寓的盈利模式，现在可能在现阶段还不那么清晰，这是我个人的观点，谢谢。
　　陈江根：崔总非常节约时间，广告的时间不是很多，第二个问题，直接请欧阳先生，您说看不到盈利的模式。您也低调的说做了长租公寓管理中心，我知道新城控股在公寓中做了两件事情，包括张敏老师的报告中，提到长租公寓是全生命周期，我们现在只关注到年轻人的长租公寓，还有老年人的长租公寓。新城在今年年初战略入股了中富旅居，您的战略考虑是什么。投青年长租公寓和老年长租公寓，哪个赚钱。
　　欧阳捷：新城在长租公寓方面只是试水，我们觉得不是我们战略机会点，目前还不是。未来是不是，现在还不能说，现在还看不到。无论是做哪一方面，目前来讲，是为未来做准备，现在不做准备，未来就会失去机会。
　　我们看到未来的老年化带给我们的压迫感，未来的老年人和现在的老年人跟现在不太一样，例如台上的这帮人退休后，有钱又有闲，多的钱怎么办，可以去消费的地方。除了我们物质的消费之外，我们会更多的享受精神消费，在精神消费的层面来看，我们首先要满足吃的好，住的好，这个时候，才会有更多的心思做精神的消费。老年公寓会将房子卖掉，住在老年公寓，最重要的是享受服务。如果服务能够做得足够好的话，老年公寓未来是有前途的。至于青年公寓，现在大家都很清楚，青年公寓主要在一二线城市。很多年轻人为什么刚才我们的报告中明确讲到租客越来越多，越来越年轻化，因为买不起房子，也买不到房子，这是必然的趋势。如果不买房的话，将钱腾出来，不背负沉重的还贷压力的时候，可以住的更好，无论青年还是老年公寓未来都是有机会的，短期要为盈利模式做纠结。刚才现领讲了，从我的报告中看到开发商的纠结和内心的不安，他说的有一定的道理，从长租公寓的角度，我们是有焦虑的。我们最好的时代，不是长租公寓的时代，现在最好的时代依然是住宅市场，我们在住宅市场完全没有焦虑。
　　陈江根：王刚秘书长讲了REITs在中国很多年，一直没有出现，您有一张表格说，很多去国外上市的REITs，有55%的回报率，越秀只有8%的回报率，中国什么时候REITs会出现，什么样的公寓会胜出，或者是更受市场欢迎。
　　王刚：长租强调一点，市场归市场，保障的归保障。市场的一部分，收益率要跟市场的平均收益率对得上，不能因为你是长租公寓和养老公寓收益率就会低。政府要补人头，不要补砖头，要将补贴给企业或者是企业的员工，让他们租房子，财政的资金给银行，给长租企业房贷的时候，将融资成本降下来。什么会胜出，中国是无序竞争。比如说酒店，国外假设收益率低，自然进入的人就少了。过几年，收益率自然就上来了，这就是市场无形的手。对于长租公寓清晰的来说，就是高端的长租公寓，雅诗阁确实做的比较好，收益率不错，这是比较容易胜出的。现在已经有商业模式，例如雅诗阁。长租公寓适应中产阶级或者是白领市场化需求的公寓，也应该是比较容易胜出的，早晚会有商业模式的。欧阳总也说了，我们应该在成本上如何控制住。资本是这样的，要做长期有盈利的事情。蛋壳没有细研究，我猜你们是互联网的模式。长租公寓为什么要将国有企业单列出来，我们说的是四大系，来路不一样，打法不一样，互联网跟传统的企业不一样，他们更多的是做流量或者是产业链上下游获利的点。长租公寓的基本内功要练好，要给任何事的房子，无论怎样的出身。
　　陈江根：谢谢王刚秘书长，将国有企业单列出来了，方总讲了保利做公寓的优势。国有企业做公寓有哪些实际的困难，您遇到哪些困难？
　　方琳：国有企业做公寓比较难的事情，基本还是早上说的，我们要做自持和去杠杆，然后做资本退出，就是刚才说的模型，“投融建管退”，还是无法解决债的利息，倒逼我们思考一些问题。早上听了杨老师的报告，互联网和链家都是渠道型的，比我们更接近消费者，我们的优势是比他们更接近源头的资源。我说的一个观点，我们公司研究了模型，我们觉得REITs就是高速公路，运营者是加速器和引擎，原始的成本是车的质量，核心的问题是将车加速，5L、6L，上了高速就退出，这是一个闭环。我们希望完成几个环节，怎么可以低速上高速公路，怎么让车辆更加的轻。王刚总更了解，我们拿了42万方，或者是50万方，车的质量不轻，北京5环持有的成本，这个车要多重，加速多少才可以上高速。现在核心的问题，我们有这样的优势，速度达到了5或者是6，高速后就可以退出了。我们的加速器和运营能力如何上来，包括借助外部的能力。这是我们从外部捕捉的，如何找质量更轻的车，无论是集体改租或者是区域定向给国有企业，核心是让车的质量更轻一点，让模式更加的成立。如果克服了或者是逐步接近的话，已经无限的接近，我们谈存量地的时候，可以获取成本低的租赁原始成本，将来不仅仅是REITs，或者是ABS的方式，上高速公路也是有可能的。我们的责任正如早上的主题发布，我们做一个平台，我们让质量比较轻的车，导入我们的车道。我们做一些匝道，做一些加速器，车开到5或者是6，上了高速公路，上了王刚的路，这个事情就可以了。
　　陈江根：几位专家的报告都提到了分散式和集中式。保利几个N，蛋壳是分散式，自如既做集中又做分散，盈利的利润有什么不同，请杨总跟我们分享。
　　杨现领：我不参与自如，以分散为主，分散的盈利模型，整个的商业模型跟集中不一样。从我研究的角度来说，分享的角度来说，核心有几个关键节点，产品和服务是核心，最终能带来续约率到底有多高。例如一栋给我们10—15年经营，差一点也需要6、7年盈利，后面盈利性OK，对于分散式运营周期是3—5年，平均的盈利点是4.2年，这种情况下，产品和服务带来的口碑很重要。产品和服务带来成长的周期，否则就是疲于奔命，产品难度高很多。为什么蛋壳成立的时间不长，但是发展的速度非常快，为什么狂奔到15万间，因为在这个量级上才有规模效应，才会稍微好一点。总体规模的效率在临界点上才可以发挥出来，集中式不一样，每个项目都是OK，不是特点差的话，都是OK的，两者是不太一样的模型。核心的区别，更多的是机会，拿到好的物业，便宜的资产。今天无论工厂改或者是商场和其他的物业改，核心是找到便宜的资产。分散式非常的重要，做成大的规模，为什么估值最高的是蛋壳，核心来说，商业逻辑具备规模效应和网络效应，这是核心的一点。
　　陈江根：谢谢杨院长，蛋壳做分散型的，如何面对竞争的时候，面对自如和相遇的时候，如何跟他们竞争的。
　　崔岩：关于竞争的问题，我们明确态度，希望更多的人参与进来，竞争是非常大的场景。大的场景下，如果我们做的是长租公寓的事情，这个细分领域的场景，也非常的大。到现在为止，我们做了这么长的时间，我们没有想清楚的一点，这个事情的天花板在哪里，上面的空间还有多大。如果一直高速成长的话，上面还有多少空间可以让我们走。到今天为止，我们自己没有想清楚这个结论。我们认为上涨的空间非常大，从租赁平台运营商的角度来讲，杨总是有数的，肯定不到5%的概念。以日本和美国来看，有80%的渗透率，日本有50%的渗透率。在5%的渗透率的情况下，讨论很多的东西，为时尚早，从长租公寓运营的角度来说，有很多的事情需要我们去做，在做的过程中，不断的去看和体会。不断的总结，不断的完善，后面有很多的路要走，因为这个时间点下一个明确的结论，这就是我的观点。
　　杨现领：北京市场在租的房源是150万套，自如做了几十万间，相寓也是几十万间，加起来也就是百份之十几，大头在哪里，里面有五、六十万套，通过中介做普通的租赁，就是C2C，中间加中介人。还有五十万套在二房东手里，主力是二手房。今天要打击二房东，他们是学习很强的群体，提供的服务周到。甚至在医院附近的房东还帮你排队和送餐。什么是核心的竞争力，机构化品牌的竞争是有限的，规模都是这么小的时候，核心在于，我们面对中介C2C的市场，庞大的50万间的二房东市场，如何扩张边界。全国来讲，我们的机构化渗透率只有2%左右，北京高一点，大概是百分之十几，上海不到百份之十，总体来说，还没有到非常大的品牌之间的竞争，实际上是品牌和二房东之间的竞争，如何提供好的服务，获取更多的市场份额。在业务操作层面自如和蛋壳也是有竞争的，第一纬度不在这里。
　　陈江根：正规军和野战军之间的竞争。
　　城市发展力：湾区视野下的城市发展新逻辑
　　主办单位：21世纪经济报道、时代中国
　　【主持人】中央人民广播电台节目主持人杨曦
　　尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！欢迎大家光临博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会主题论坛活动现场，我是中央人民广播电台节目主持人杨曦。非常荣幸能够有机会为大家主持今天下午的活动，今天下午这场聚焦的主题是“城市发展历：湾区视野下的城市发展新逻辑”。
　　在人类社会的发展历史上，城市形态是一个非常核心的存在，而以湾区经济为代表的城市群，更代表着社会、经济、人文等发展的高度。去年10月份关系中华民族前途命运的“十九大”报告中明确的点到了粤港澳大湾区的建设，可以说大家的目光越来越集中到了南中国，越来越集中到了美丽珠江，汇入南海入海口9+2的11座城市，在改革开放40周年之际，新一轮开放已吹响号角。在深化开放的格局下，粤港澳大湾区横空出世。它包含香港、澳门两个特别行政区以及广州、深圳、东莞、惠州、肇庆、佛山、中山、珠海和江门9座城市。这一新湾区比肩东京、纽约和旧金山湾区，成为世界“湾区经济”的重要代表。
　　粤港澳大湾区以0.6%的国土面积创造了中国12.4%的GDP，是目前中国经济实力最强、开放程度最高和最具创新活力的区域之一。如何衡量城市的发展力？如何发挥各个城市的魅力，提升城市群经济，城市之间的共融发展？和城市产业将会出现怎样的相互协同和城市空间的营造和运营？都将成为我们今天所有探讨的话题。
　　在论坛正式开始前，请允许我介绍出席下午论坛的贵宾，他们分别是：
　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生
　　时代中国集团战略发展中心总经理丘平先生
　　财经评论员、知名媒体人、学者吴伯凡先生
　　丝路智谷研究院院长梁海明先生
　　中山大学粤港澳大湾区研究院副院长陈广汉先生
　　北京大学城市规划与发展研究所所长、宝佳国际董事长高志先生
　　时代中国集团企业事务与品牌中心副总经理张波先生
　　谢谢各位嘉宾的到来，下面进入今天下午论坛的主要内容，分成主题演讲和圆桌对话两个部分，期待各位来宾的真知灼见。党的“十九大”报告中，城市的未来，有一个重要的方向就是城市群的发展，在“十九大”中，对未来城市的发展方向也有重要的阐释，就是以城市群为主体来构建中国城镇化的格局，同时在这个背景下，要加快农业转移人口的市民化。首先，我们将有请住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌带来主题演讲。
　　顾云昌：各位嘉宾下午好，很高兴再一次来到博鳌论坛，18年了，好象少了一、二届都来了，这个论坛越办越好，越办越深入。今天讨论的是关于大湾区的事情。全国人民都知道，真正了解大湾区的，恐怕还不多。今天通过我对大湾区的理解，房地产与大湾区的关系说一些观点，供大家参考。
　　我的题目是中国城市未来发展之路，可能题目大了一点，我讲三个问题。
　　一、城市化与城市群，贪大求洋。
　　我们曾经提出小城镇的战略，现在不太可能，全世界都是贪大求洋，为什么这样？从全世界城市发展的轨迹来说，城市化的过程形成了城市，为什么我们住的地方叫做城市？因为，古时候形成城市的概念，劳动力开始有富余了，人们住在一起，为了安全，搞了城墙和护城河。人集聚的地方叫做城，人住在城市里面，没有农作物，不能耕地。吃什么，十字街头造就了十字市场。今天的产城融合就是市，城就是城市。城镇化的发展过程中，随着生产力的发展，农村人口向城市人口转移，1978年城市化率只有18%，现在达到了58%，40多年，提高了40%，原来是10亿人口，现在是13亿人口，城市化的进程，就是农民进城，最后达到70%—90%，完成了城市化率。城市化有三到四个阶段，1、农民进城，2、小城镇向大城镇集中。3、逆城市化，往郊外走。4、形成城市群。整个国家不同的发展状态，导致了城市化率是不同的。前两天我在河南，城市化率是50%，我到周口城镇化率是40%，广东的城市化率要比全国的平均水平高得多，长三角也是这样的。
　　新一届领导提出中国新型城镇化，人家是城市化，我们叫做城镇化，目的是往小城镇发展，刚开始不知道发展哪些小城镇，有的跑到大西北和大西南发展小城镇，实际上小城镇就在大城市边上发展。现在的城镇化存在哪些问题，城市人口的素质，居住质量没有很好的提高，环境没有很好的提高。这么多的人口当中，真正享受城市生活的只有41%，还有17%是农民工，中央提出城镇化的两大主要任务。1、提高城市居民的生活质量，提高城市居民的人口素质，这是第一个目标。2、农民工的市民化。我们已经明确了新型城市化的两大任务，我们发现逐步形成了城市群，刚才主持人讲到了。城市群的形成实际上是有几个发展阶段的。刚开始是单个的城市，比较松散，互相之间没有多少关系。工业化的前期，城市化的前期发展起来的。工业化的初级阶段，就出现了区域的城市，这是第二阶段。第三阶段是中后期，出现了城市圈里面，有次级的城市，重量级的城市，互相的关系密切，互相协调，就象长三角、珠三角和京津翼。后城市化过程中，形成了若干个有中心城市为主导，网络化，高级联动、协调发展的城市群。现在有长三角、珠三角、