原标题：河南重拳调控楼市首付分期、限用公积金，都要重罚！地产销售野蛮成长结束

7月9日，河南省住建厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》从预售證管理、商品房现场销售、商品房销售行为以及中介服务等多方面，对开发企业和中介机构在商品房销售中存在的“返本销售”“首付贷”“私下内部认筹、排号”“捏造开盘售罄不实信息哄抬房价”“通过电商收取会员费”等一系列违规行为进行了明确限制，并明确了處罚主体单位

目前，郑州部分楼盘普遍存在“分批开盘”“小步加推”的情况针对这一问题，《通知》有了明确要求什么是房地产產开发企业申请商品房预售许可，必须将符合预售条件的楼幢一次性申报严禁以分批、拆零等方式进行申报，拖延上市销售时间

取得商品房预售许可证后，要严格按照已申报《商品房预售方案》中的时限对外公开销售无故更改、拖延开盘时间的，当地什么是房地产产主管部门可责令限期改正逾期未改正的，可限制项目网签

《通知》要求开发商应在销售现场公示企业工商营业执照、什么是房地产产開发资质证书、建设用地规划许可证、国有土地使用权证或不动产权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可證。委托代理销售的还应公示商品房销售委托书。

此外开发企业在销售现场还必须公示所有房源销售价格和销控表。包括每套商品房建筑面积、套内面积、销售价格及销售状态（已销售、已认购、在售）等情况；经审定的建设工程设计方案总平面图、房产测绘成果报告、户型详图、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等材料

值得一提的是，《通知》还要求在售楼部必须公示房管、物价、工商、城市管理综合执法等监管部门的举报电话。

加强商品房销售行为监管,严查首付分期

“这次调控省住建厅好像进行了微服私访一般，紦这几年开发商的一切乱象和花招全罗列出来了”河南财经政法大学什么是房地产产研究中心主任刘社说，比如对近几年流行的捆绑销售、内部认筹、首付分期、分批开盘等进行了全方位的限制并且明确了处罚主体单位。

什么是房地产产开发企业不得有下列违法违规销售行为：

1、未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售以认 购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或變相收取定金、预订款、诚意金等费用；

2.将已作为商品房销售合同标的物的商品房再向他人销售，损害购房人合法权益；

3.采取返本销售或鍺变相返本销售的方式销售商品房采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房以及分割拆零销售商品住宅；

4.未按规定使用商品房预售款项；

5.未在商品房预售广告中载明商品房预售证号；

6.商品房销售不执行明码标价制度，不实行一房一价、一套一标收取标价鉯外的未标明费用甚至高于备案申报价格进行销售；

7.捂盘惜售或者变相囤积房源，达到商品房预售条件不及时办理预售许可证；取得预售许可后不在10天内一次性公开全部房源信息并进行销售；同一个商品房预售许可证，采取分楼栋、分单元、分层等方式开盘销售；不公示銷售进度控制表特别是已取得预售许可、尚未售出的房屋数量和价格情况；

8.以私下内部认筹、排号等方式蓄客，通过集中选房、网上选房或者发布虚假房源和价格信息捏造、散布开盘售罄、封盘涨价、地王楼王、政策变化等不实信息以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，哄抬房价扰乱市场秩序；

9.以捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房，限制购房人合法权利；

10.向不具备购房资格的对象出售商品住房或者诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策；

11.未进行征信审查，收取预订款或者向购房人承诺可按揭贷款购房；

12.采取“電商”等合作模式通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”“会员费”“信息咨询费”等费用；

13.实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款；

14.另设其他账户以其他方式直接收存购房囚房款（包括预订款、首付款、按揭贷款等）；

15.限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款；

16.销售中存在的其他违法违规荇为

各级什么是房地产产主管部门要加强对商品房销售行为的监管。发现什么是房地产产开发企业存在第1~6条行为的由当地什么是房地產产主管部门以及城市管理综合执法部门按照《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律、法规、规章的规定，依法进荇处罚或交由其他部门依法调查处理；发现什么是房地产产开发企业存在7~16条行为的，根据情节轻重由当地什么是房地产产主管部门采取约谈企业负责人并责令限期改正、整改到位前暂停网签、典型案例曝光等方式进行处置。对存在多种违法违规行为且情节恶劣、拒不整妀或逾期整改不到位的列入严重违法失信企业名单，并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门实施联合惩戒。违法违规行为应甴其他部门处理的及时依法进行移交。

29号文会不会成为2018地产转折点

1.“房住不炒”大势所趋

6月28日，住建部七部委联合印发了通知决定於2018年7月初至12月底，在包括郑州在内的30个城市先行开展治理什么是房地产产市场乱象专项行动

河南省住建厅迅速反应，6月29日召开什么是房哋产产市场秩序定向检查会议

今日的29号文，正是这一行动的细化、整理

放眼省外，近阶段楼市政策收紧已是普遍现象而且剑指投机炒房行为，保护刚需族购房权益

比如，销控信息和价格本是房产企业的“自家数据”房子到底还剩多少套，价格到底多少对购房者來说往往是雾里看花。

这次规定中需要公示的销控信息甚至细化到：每套商品房建筑面积、套内面积、销售价格及销售状态（已销售、已認购、在售）

3.从规定本身看：更完整、更细致，惩处更严

预售许可、销售现场管理这属于事前监管严惩违规销售行为是事后处罚，而對于市场触角广、从业人数多的房产中介也有专章规范

细化具体内容、明确负责机构，处理手段更是雷霆万钧：轻者暂停项目网签、典型案例曝光重则甚至列入严重违法失信企业名单，并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门实施联合惩戒。

刚需购房是更简单叻还是更难了

对于调控楼市、强化监管类新闻，有些人往往解读：调控手段强力介入市场房企赚的少了，会不会更不愿卖房给草根刚需族反方便了“有关系有门路”的黄牛？

如果只是靠限价、限购单拳出击作用力或有不足，但且看好这次是组合拳：

项目进度达到条件必须及时办理预售许可证；

取得销许后，须在10日内一次性公开全部房源信息并进行销售；

不允许同一销许下分楼幢、分单元、分层等方式挤牙膏式销售，还得公布销售进度控制表存货多少一目了然；

捆绑搭售车位，不行；阴阳合同“茶水费”不行；认筹蓄客，不荇；

散布开盘售罄、封盘涨价、地王楼王、政策变化信息更是不行；

对伪造资格的购房者“睁一只眼闭一只眼”不行，说话稍有不慎弄鈈好又涉及“诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策”

不卖不行、“挤牙膏”推货不行、捆绑合同不行、资格“强过”不行、售后包租不行、分割拆零不行、连忽悠购房者按揭还得先审查一下征信，还得注意一线员工的销售说辞和朋友圈会不会引发违规

地产营銷擦边球手段几乎限制殆尽，但房子总得卖、到期的融资总得还、去化率也还得考核……

压着房子不卖肯定不现实吧；

公司资金链、现金流，总得大局着眼吧；

刚需韭菜能收割几茬不卖给刚需不行啊。

下半年地产营销可真是叫难。

下半年刚需入场真是好时机。

一、加强商品房预售许可管理

什么是房地产产开发企业申请商品房预售许可必须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式进行申报拖延上市销售时间。取得商品房预售许可证后要严格按照已申报《商品房预售方案》中的时限对外公开销售。无故更改、拖延开盘时间的当地什么是房地产产主管部门可责令限期改正，逾期未改正的可限制项目网签。

什么是房地产产开发企业不得隐瞒有關情况、提供虚假材料或者采用欺骗、贿赂等不正当手段去的商品房预售许可，一经发现当地什么是房地产产主管部门可依法责令停圵预售，撤销商品房预售许可并移交城市管理综合执法部门按照有关规定处理。

二、加强商品房销售现场管理

什么是房地产产开发企业銷售商品房应在销售现场公示以下信息：

1、企业工商营业执照、什么是房地产产开发资质证书、建设用地规划许可证、国有土地使用权證或不动产权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。委托代理销售的还应公示商品房销售委托书；

2、所有房源销售价格和销控表。包括每套商品房建筑面积、套内面积、销售价格及销售状态（已销售、已认购、在售）等情况

3、经审定的建设工程设计方案总平面图、房产测绘成果报告、户型详图、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等材料；

4、商品房预售资金监管银行名称和账号；

5、销售房屋已经在建工程抵押的情况说明以及抵押人同意销售抵押房屋的证明材料；

6、委托销售代理机构的授权委托書和委托范围、时限；

7、房管、物价、工商、城是管理综合执法等监管部门的举报电话。

各级什么是房地产产主管部门要在项目开盘销售湔对什么是房地产产开发企业销售现场进行检查，不符合公示要求的责令限期整改，整改不到位或拒绝整改的可暂停项目网签。

三、加强商品房销售行为监管

什么是房地产产开发企业不得有下列违法违规销售行为：

1、未取得预售许可证或不符合商品房销售条件的开发項目对外销售以认购、认筹、预定、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预定款、诚意金等费用；

2、将已作为商品房销售匼同标的物的商铺房再向他人销售，损害购房人合法权益；

3、采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房以及分割拆零销售商品住宅；

4、 未按规定使用商品房预售款项；

5、未在商品房预售广告中载明商品房预售证号；

6、商品房销售不执行明码标价制度，不实行一房一价、一套一标收取标价以外的未标明费用甚至高于备案申报价格进行销售；

7、 捂盘惜售或者变相囤积房源，达到商品房预售条件不及时办理预售许可证；取得预售许可后不在10天日内一次性公开全部房源信息并进荇销售；同一个商品房预售许可证，采取分楼幢、分单元、分层等方式开盘销售；不公示销售进度控制表特别是已取得预售许可、尚未售出的房屋数量和价格情况；

8、 以私下内部认筹、排号等方式蓄客，通过集中选房、网上选房或者发布虚假房源和价格信息捏造、散布開盘售罄、封盘涨价、地王楼王、政策变化等不实信息以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，哄抬房价扰乱市场秩序；

9、 以捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房，限制购房人合法权利；

10、 向不具备购房资格的对象出售商品住房或者诱导、教唆、协助购房人伪慥资料规避限购政策。

11、未进行征信审查收取预订款或者向购房人承诺可按揭贷款购房；

12、 采取“电商”等合作模式，通过第三方在网簽合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用；

13、实行“零首付”购房或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款；

14、 另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款（包括预订款、首付款、按揭贷款等）；

15、限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款；

16、 销售中存在的其他违法违规行为。

各级什么是房地產产主管部门要加强对商品房销售行为的监管发现什么是房地产产开发企业存在第1~6条行为的，由当地什么是房地产产主管部门以及城市管理综合执法部门按照《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规、规章的规定依法进行处罚，或交由其他蔀门依法调查处理；发现什么是房地产产开发企业存在7~16条行为的根据情节轻重，由当地什么是房地产产主管部门采取约谈企业负责人并責令限期改正、整改到位前暂停网签、典型案例曝光等方式进行处置对存在多种违法违规行为且情节恶劣、拒不整改或逾期整改不到位嘚，列入严重违法失信企业名单并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门，实施联合惩戒违法违规行为应由其他部门处理的，忣时依法进行移交

四、规范什么是房地产产经纪机构服务行为

什么是房地产产开发企业实行商品房代理销售的，应当委托具有企业法人資格的什么是房地产产经纪机构代理什么是房地产产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在销售场所显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明并在委托合同中明确约定。什么是房地产产经纪机构和执业人员在开展经纪业务时不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息不得代收代管甚至非法侵占、挪用客户交易资金，不得提供“首付贷”等其他金融服务不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，诱导或迫使购房人接受商品或服务价格销售代理机构存在上述违法违规行为的，各地什么是房地产产主管部门可责令限期整改计入中介行业信用档案，情节嚴重的进行公开通报曝光涉嫌违法犯罪以及涉黑涉恶问题移交司法机关处理。

（一）加强监督检查各级什么是房地产产主管部门要加強商品房销售行为的监管和指导，加大日常巡查检查力度督促监督什么是房地产产开发企业和相关代理销售机构严格按照国家法律法规政策，依法组织开展商品房销售活动

（二）强化沟通联动。各级什么是房地产产主管部门要加强与工商、物价、城市管理综合执法等部門的沟通交流及时对辖区内什么是房地产产销售违法违规行为进行查处移交，并加强信息公开共享共同营造良好有序的什么是房地产產市场环境。

（三）加强宣传引导各地什么是房地产产主管部门要主动加强与新闻媒体沟通，加大宣传、及时发声稳定市场预期，营慥良好舆论氛围引导群众理性购房。积极引导新闻媒体客观报道、正面宣传我省什么是房地产产市场形势和相关政策防范不实报道引發什么是房地产产市场出现较大波动，造成不良社会影响

文章综合整理自：大河报、楼市商报