最高院发布：被执行人的养老金可径行划扣！（附：查询“老赖”的办法）
【导读】：老赖不仅会登信用榜，其养老金也可以由相关机构强制执行。法律越来越完善，在法律制裁之下，老赖无法生存。本文虽是2014年最高院的复函，但对于欠钱不还的“老赖”来讲，还是有一定震慑性的。年底了，小债祝各位没有要不回的欠款，愿天下无“赖”。
关于能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人的养老金问题的复函
（2014）执他字第22号
浙江省高级人民法院：
你院浙高法[2014]29号《关于请求商人力资源和社会保障部废止劳社厅函[2002]27号复函的报告》收悉。经研究，提出如下意见：
一、被执行人应得的养老金应当视为被执行人在第三人处的固定收入，属于其责任财产的范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，人民法院有权冻结、扣划。但是，在冻结、扣划前，应当预留被执行人及其所抚养家属必须的生活费用。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定：“人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”本院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条也规定：“被执行人在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定，向该单位发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取”。依照前述规定，社会保障机构作为养老金发放机构，有义务协助人民法院冻结、扣划被执行人应得的养老金。
三、在执行被执行人的养老金时，应当注意向社会保障机构做好解释工作，讲清法律规定的精神，取得理解和支持。如其仍拒绝协助的，可以依法制裁。
二0一四年六月二十六日
附：查询老赖的办法
登录最高人民法院“全国法院被执行人信息查询系统”
网址：http://zhixing.court.gov.cn/search/
该网站无需注册，可查询日以后新收及此前未结的执行实施案件的被执行人信息。
特别地，对于不履行或未全部履行被执行义务的被执行人，最高院还发布了“全国法院失信被执行人名单信息查询系统”（网址：http://shixin.court.gov.cn/）
　　该批复作出的背景是，2014年浙江省高级人民法院(以下简称浙江高院)以《关于请求商人力资源和社会保障部废止劳社厅函[2002]27号复函的报告》，请求最高人民法院协调人力资源和社会保障部，废止原劳动和社会保障部办公厅答复重庆市劳动和社会保障局的《关于对扣发离退休人员基本养老金抵偿债务问题的复函》(劳社厅函[2002]27号函)(以下简称劳办函)，而最高人民法院认为浙江高院所请事项不属于协调事项，而是审判执行中法律适用问题的请示，经过研究后以函文形式直接答复浙江高院。
一、浙江高院请求协调的原因
　　多年来，浙江高院在执行涉及退休人员的民事案件，需要冻结、扣划被执行人的养老金时，各地社保机构以劳办函对此问题有明确规定为由，拒绝协助人民法院协助冻结、扣划养老金，导致不少案件无法执行。劳办函认为：“基本养老金是保障离退休人员的‘养命钱’，离退休人员能否按时足额领取养老金直接关系到其合法权益和社会稳定。同时基本养老金在发放给离退休人员之前，仍属于养老保险基金，任何单位不得查封、冻结和扣划。最高人民法院《关于在审理和执行民事、经济纠纷案件时不得查封、冻结和扣划社会保险基金的通知》(法[2000]19号)对此也做出了相应规定。社会保险经办机构作为法定授权的社会保险基金收支、管理和运营机构，承担着将基本养老金按时足额发放给离退休人员的职能，社会保险经办机构不能直接扣发离退休人员基本养老金抵偿法院判决的债务。”
二、浙江高院的意见
　　(一)劳办函意见于法无据。
　　最高人民法院《关于在审理和执行民事、经济纠纷案件时不得查封、冻结和扣划社会保险基金的通知》(法[2000]19号，以下简称《通知》)，针对的是社保机构及其原下属企业与其他企业发生纠纷的情况，《通知》要求“各地人民法院在审理和执行民事、经济纠纷案件时，不得查封、冻结或扣划社会保险基金，不得用社会保险基金偿还社会保险机构及其原下属企业的债务。”这是考虑到社保机构只是社会保险基金的管理者、而非所有者，当社保机构作为债务人时，只能以其自有财产偿还债务，不能动用其所管理的社会保险基金。但退休人员作为债务人的情况与上述《通知》针对的情况完全不同。
　　(二)社保机构应当依法协助人民法院执行养老金。
　　《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用，人民法院扣留、提取收入时，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，被执行人所在单位、银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位必须办理。”我国建立社会保险基金制度后，退休人员工资发放方式由原工作单位发放，改为由政府社保机构统一发放养老金。
当退休人员作为被执行人时，其可以领取的养老金无疑属于责任财产，可以用于清偿债务。社保机构作为养老金的管理和发放部门，有义务协助人民法院冻结、扣划养老金。考虑到退体人员属于特殊群体，最高法院法研[2002]13号答复，对人民法院执行养老金已经在执行顺位和限度上作出了保护性规定，体现了公平、正义原则。实践中，很多申请执行人的境遇远比作为被执行人的退休人员困难。故社保机构于法于理于情都应协助人民法院执行养老金。
　　最高法院函复意见的理由：
　　被执行人的养老金能不能执行的问题，实际上涉及两个问题：
　　(1)被执行人的养老金是否属于其责任财产的范围；
　　(2)社保机构应否协助人民法院冻结、扣划被执行人的养老金。
　　(一)被执行人的养老金是否属于其责任财产的范围
　　依照最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称查封规定)第二条的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”同时，依照该规定第五条第八项的规定，除非法律和司法解释的明确禁止，被执行人所有的财产均可以作为责任财产由人民法院查封、扣押、冻结。
被执行人应得的养老金在性质上属于资金请求权，是被执行人所有一类特殊债权，应当视为被执行人在第三人处的收入，属于其责任财产的一部分，依照民事诉讼法第二百四十三条的规定，人民法院当然可以冻结、扣划。但是，由于养老金涉及的群体比较特殊，其谋生的能力相对较差，所以在冻结、扣划前，依照查封规定第五条的规定，必须预留“被执行人及其所抚养家属所必须的生活费用。”
　　(二)社保机构应否协助人民法院冻结、扣划被执行人的养老金。
　　民事诉讼法第二百四十二条规定：“人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第36条也规定：“被执行人在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定，向该单位发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取”。
依据前述规定，社会保障机构作为养老金发放机构，有义务协助人民法院执行被执行人应得的养老金。至于劳办函中提到的《通知》不得查封社保基金的规定，是指人民法院在执行社保机构所欠债务时，不得对社保机构管理的社保基金进行执行，其逻辑前提是社保基金不属于社保机构所有，而特定化到被执行人名下的养老金则属于其财产的一部分，不在《通知》限制之列。
　　对此，最高人民法院研究室早在日在法研[2002]13号答复中认为：“为公平保护债权人和离退休债务人的合法权益，根据《民法通则》和《民事诉讼法》的有关规定，在离退休人员的其他可供执行的财产或者收入不足偿还其债务的情况下，人民法院可以要求其离退休金发放单位或者社会保障机构协助扣划其离休金或退休金，用以偿还该离退休人员的债务。上述单位或者机构应当予以协助。”我院应当重申该答复精神。
　　另外，还涉及对浙江高院请求协调事项的处理方式问题。如果按照浙江高院的思路，由最高法院去协调人力资源和社会保障部自行废止劳办函，从实践看程序比较复杂，弄不好协而不调，徒费周折。而且原劳动和社会保障部在没有法律依据且没有征求最高人民法院意见的情况下，直接下发限制人民法院执行的规范性文件，其妥当性有待商榷，该文件自然也不能成为限制人民法院执行的依据。
因此，人民法院在需要冻结、扣划被执行人的养老金时，一方面，当然要讲究工作方式，多做解释和说服工作，最好能够取得社保机构的理解和支持;另一方面，对拒不协助人民法院执行的社保机构，应当依法予以处罚。否则，一旦某一机构出台了非法限制人民法院执行的规定，人民法院就去协调，显然是自缚手脚，自损权威。所以，经过研究，最高法院直接以函文形式答复了浙江高院。
来源：范向阳法律评论
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来源：法邦网
房地产买卖市场中总有着尔虞我诈，在二手房市场上也是如此。尽管二手房在价格上要比一手商品房要低得多，但毕竟是不动产，事关购房者的重大利益。
　　一、二手房买卖存在哪些法律风险?
　　二手房买卖涉及的法律问题十分复杂，在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果对上述问题不能准确把握而贸然签约、付款，可能会导致大量的法律风险。可以说，法律风险无处不在：
　　1、与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续更无从办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财;
　　2、购买了不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房目的同样落空;
　　3、签约时因为中介催签，匆忙签就，结果合同当中包含着很多陷阱，给购房者造成很大的损失;
　　4、合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，购房者往往索赔无门。
　　二、应该如何防范二手房买卖存在的法律风险?
　　要防范二手房买卖存在的诸多法律风险，关键还是要做好这个过程中的每一细节。尤其是在重要的环节上和条款的斟酌上要下工夫。下面仅就实践中常出现的问题作一个法律风险防范的总结：
　　1、看房时要首先确认售房者是否是房屋所有权人，不要轻易被蒙骗
　　这个步骤不可缺少，其重要性自不必说，它是在此之后做出一系列决策的基础。那么，如何判断该售房者是否是房屋所有权人呢?方法是查看并对照审核售房者提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及居民身份证复印件，并与原件对照，并将售房者提供的上述证件的复印件留存。此外，如果有必要，要由售房者陪同，到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性。上述证件核实无误后，应注意查看《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人是否为二人以上，否则单个售房者无权擅自转让共有房屋，应在征得其他共有人书面同意后方可进行。如果房屋所有权人是委托代理人售房，则要看售房代理人是否具备代理资格，要求代理人提供房屋所有权人出具的授权委托书及该代理人的居民身份证复印件并注意与原件核实。由于未与房屋所有权人见面，难以判断真假，故购房者一般不宜与代理人签订购房合同并支付房价款，应直接与房屋所有权人办理。在目前房地产中介市场不规范的情况下，为了防止中介赚取买卖差价，增加买方的负担，在确定转让价后，买方有必要与房屋所有权人联系，核实真实转让价。
　　2、看房时要确认所售房屋是否具备转让条件
　　根据我国《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，即瑕疵担保义务。集体土地上的房屋、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的共有房屋、未经其他共有人书面同意的共有房屋;其他共有人要求行使优先购买权的已出租房屋等等情形都不能购买。是否具备转让条件，专业性强，这些建议请专业的房地产律师帮助判断，或者向相关部门咨询。
　　3、在二手房成交方式上，要确认其是否合法
　　有些二手房卖方为了规避相关税收，往往会虚报房屋成交价、假赠与、真买卖或先签合同后过户等变通方式来达到目的。其实这些都是违反法律的行为。所以，对购房者而言，要知道这些方式可能会导致的后果。如果以后卖方用这样的方式，购房者就有理由拒绝，切不要贪小失大。因为这些行为可能导致合同无效，而因此给买方权益带来损害，总之，这种情况下，买方权益并无保障。
　　4、在购房时中介催签，需要冷静并寻求法律帮助
　　在购房时中介总会催促购房者赶紧签约，这个时候需要购房者能够看得懂合同。因此，要防范风险出现，最好是在购买前请律师陪购，律师运用专业的法律知识和执业经验，很快就能甄别哪些条款对谁被动对谁有利了，从而也能够更好地维护购房者的合法权益;
　　5、注意保存书面证据，做好自我保护
　　最后，需要特别注意的是，在交易过程中，买卖双方一定要形成书面证据，如果对方不签收通知等函件，或者不按合同约定时间履行合同义务，那么就向对方发一个催办函，用邮政快件形式寄去，上面有日期注明内容，说明已经发出过书面通知。这些都是非常有证明效力的，将来一旦上法庭，都是证据。
　　以上便是关于二手房买卖存在哪些法律风险，应该如何防范等问题的介绍。制度有漏洞，法律有缺陷，风险无处不在。在二手房买卖过程中难免会遇到法律风险，但关键是要积极去预防和面对，而不能疏忽大意甚至刻意忽略。当然，在相关的法律问题处理上，比如草拟合同或审核合同时最好请专业的法律人士如房地产律师帮助把关。有时他们的一句提醒，可能会让您的权益得到最大的维护。
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买房卖房，房价款该如何支付及相应的法律风险（值得收藏）
小提示:点击上方↑“法律顾问工作室”，即可关注我们！本公众号由隆安（上海）律师事务所合伙人吴取彬律师团队负责运营！作者：吴取彬 &隆安（上海）律师事务所合伙人、律师【导读】：价款支付条款是房屋买卖合同的核心条款，是买方履行合同的最核心义务，买方的一切违约行为均和价款支付有关。因此，在签署合同前，买方应衡量自己的支付能力及资金来源，自己的银行资信状况以及收入状况，确保贷款申请能够及时通过银行审批，尤其是资金有限，需要足额贷款的买受人，更要注意，切忌轻易相信中介工作人员的介绍。&一、关于支付条款的拟定说明支付条款往往都在补充合同中，例如买卖双方可拟定以下关于房价款支付条款：1、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付购房定金人民币 XXX 万元整作为履约定金，该笔定金待上述房地产办理完交接手续时转为房价款；2、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付购房首付款人民币 XXX 万元整，该笔首付款不含已支付的定金；&3、根据购房人是否需要贷款可以拟定不同的条款3.1 全额付款条款甲、乙双方办理房地产交易转移登记当日，乙方向甲方支付购房款人民币& XXX& 万元整（注意：这里应注明先办理转移登记再付款，还是先付款再办理转移登记，以免产生纠纷。）3.2银行贷款支付条款房价款中人民币 XXX万元整由乙方通过向银行申请按揭贷款的方式向甲方支付，若申请的贷款不足部分，由乙方在办理交易过户之前向甲方全额支付。（注意：在这里作为甲方应要求乙方办理银行贷款的最晚时间，否则可要求解除合同；作为乙方应充分注意自己的合同履行能力及资信状况，若不能贷款或贷款不足部分，自己又无力继续履行合同，因此，作为买方可协商要求：若贷款申请在XXXX年XX月XX日前无法获得银行审批或对于贷款不足部分超过人民币XXXX元，则合同自动解除，互不承担违约责任.当然，这需要双方充分协商。）当然，作为卖方还要注意的是办理交易过户后，银行迟迟不发放贷款的法律风险。&4、尾款支付条款购房尾款于甲、乙双方办理完房屋交接并且办理完水、电、煤、有线电视、物业管理等户名变更并结清相应的费用，以及甲方户口迁出该房屋后由乙方全额支付。&二、房价款支付的法律风险&1、买方资金安全风险买卖合同往往是买方先支付定金、再签署正式的买卖合同、然后按照合同约定支付首付款、买方按揭贷款合同审批通过后办理房地产转让、银行放款给卖方、办理房屋交接，支付尾款。但是，在办理房地产转移登记之前，买方已付的首付款是否安全与卖方息息相关，在房屋买卖合同纠纷中，由于卖方的原因引起的纠纷之一就是房屋买卖过程中，卖方房屋被司法查封，这时买受方可能血本无归，因为这种情况往往是卖方对外有巨额的债务，无法清偿。尤其是对存在多次抵押的房屋、已被司法查封的房屋以及卖家明显过分低于市价的房屋，千万不要因为便宜，购买这些房屋，因为大多数买受人对于购房并不专业，这些背后的风险你无法控制！！！因此，作为买方应对卖方尽量做到更多的了解，同时建议通过资金监管来规避风险。对于卖方房屋存在银行抵押贷款的，并且该贷款需要使用买方的首付款用于结清房贷，一定要在合同中约定专款专用，并陪同卖方办理结清贷款办理抵押注销的手续，以免首付资金被挪用，而银行贷款未还。&2、申请贷款不能及时通过银行审批的法律风险很多房屋买卖合同纠纷都和买方迟迟不能获得银行贷款有关，买方的银行贷款存在三种情形：2.1贷款申请延期通过审批的法律风险申请贷款延期通过审批，可能会导致买卖双方办理房地产转移登记的时间延期，而房地产转移登记的时间往往和双方的违约责任息息相关，因此贷款延期通过审批，可能会面临相应的违约责任。&2.2贷款不足的法律风险对于资金充裕的购房人来说，贷款不足可能没有太大的法律风险，不足的部分可以用现金来支付。但是，对于资金有限，需要足额贷款的购房人，若银行贷款不足，可能将面临支付不能，会直接导致买卖合同履行不能，从而需要依约向卖方承担违约责任。这里尤其需要注意的是：在房价暴涨的今天房屋评估价一般会低于市价（评估价的滞后效应），对于需要足额贷款的购房人需要特别注意！！！&2.3贷款根本不能通过银行审批的法律风险这种情形是一种极端情形，一般是买方的信用状况出了问题，或买方的收入过低，银行评估后认为不能按时还款，因而拒贷。这种情形的法律风险不言而喻，一般都会导致合同解除，并且向卖方承担违约责任了结。&基于以上银行贷款的法律风险，作为买方，应做好充分的预案，可以在合同中约定若贷款不足多少金额，或银行拒绝贷款，则房地产买卖合同解除，双方互不承担违约责任，同时要约定卖方的配合义务，卖方应根据合同的约定向买方提供银行贷款所需的材料，包括但不限于身份证、户口簿、结婚证等复印件材料，并明确约定卖方延期或者拒绝提供上述材料导致贷款审批期限或贷款不能的法律责任；作为卖方，有必要对买方的贷款申请期限作相应的约定，若买方在规定的期限内不能获取银行贷款，应承担何种法律责任，直至合同解除。&3、逾期付款的法律风险房屋买卖中，买方逾期付款是产生纠纷的根源之一，在房屋买卖合同中买卖双方一般都会约定的买方逾期付款应承担的违约责任，逾期超过一定的期限，卖方有解除合同的权利等条款，因此，提醒买方务必按约履行付款义务，避免承担违约责任。即便房屋买卖合同中没有约定违约责任，当买方违约时也应依据法律法规的规定向卖方承担违约责任，若导致买卖合同的目的不能实现的，作为卖方可依法解除合同。我国《合同法》第107条规定了一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第112至114条也规定了承担其他违约责任后的损失赔偿问题，该条款即是买方逾期付款承担违约责任的法律依据。另外，对于违约金的计算方式标准，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款就明确规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”&4、买卖合同中是否约定定金的法律风险根据《担保法》第89条的规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，这就是定金罚则，可以说定金是一把双刃剑，但定金伤害的一定是违约方。定金分为立约定金、履约定金与解约定金，在房屋买卖中，尚未正式签订房屋买卖合同前所支付的定金往往是立约定金，在买卖合同签署之后支付的定金一般称为履约定金，而大多数房屋买卖案例中，在签署正式合同中并未约定定金条款，买卖合同签订前所支付的定金，在买卖合同签署后都转换为购房首付款。我们建议坚信有能力履约的一方，尽可能在正式买卖合同中继续约定定金条款，并将定金的数额提升到房价款的20%（担保法91条）。因为，定金有担保功能，定金罚则与合同约定的违约金不一样，违约金约定过高，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少，但定金具有法定原则，人民法院及仲裁机构无权行使自由裁量权。另外需要提醒买卖双方注意的是，只有符合法律规定的“定金”才适用定金罚则，实践中，很多购房者书面约定或者支付的，是诚意金、意向金、押金、订金、保证金等等，如果没有特别约定具有定金性质，都不属于法律上认定的定金，不具有适用定金罚则的效力。5、款项支付先后顺序法律风险在房屋买卖合同中，通常遇到这样的合同条款：甲、乙双方应于某年某月某日之前办理共同前往某某房地产登记部门办理交易过户。而付款条款中却是这样约定的：房价款人民币XXXXX元，于办理交易过户当日支付给甲方（也有这样的约定：贷款不足部分应于交易过户当日交付给甲方）。这样的约定极易产生纠纷，到底是买方先付款，还是卖方先配合办理过户手续，谁也说不清，实践中经常发生类似的问题，因此，为避免产生这样的纠纷，应综合合同的其他条款，明确约定付款的时间节点，以避免产生争议。延伸阅读（点击下面蓝色字体即可阅读）：1、 &&2、
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