一方面是上世纪90年代建设的各种电梯小高层相继进入维修高峰期，另一方面则是沉睡的房屋公共维修资金由于手续复杂导致提取难。记者在广西、广东、上海等地采访时，众多购房者及相关专家建议：简化手续、提升效率，提高诚信度，将是房屋维修资金亟待解决的难题。　　记者在广西南宁、桂林、柳州和广州等多个地方采访时发现，上世纪90年代中后期建设的电梯房，如今已经进入了维修高峰期，维修范围包括电梯、配电房、地下车库等。　　南宁市太文杰宜兰湾小区的多部电梯中，客梯成了摆设，业主只能乘坐货梯上下班。而民族宫A座的电梯，也经常出现“正在维修”的字样。　　广西电梯行业协会常务副会长张光奇告诉记者，根据电梯行业协会的初步统计，上世纪90年代中后期建设的电梯房，如今的使用年限正在逐步迈入15-20年，这是电梯使用的“大限”。但由于没有明确、统一的报废年限，许多电梯超期服役，带病工作。　　张光奇说：“最麻烦的是电梯更换只能采取动用房屋维修资金的方式来进行，但按照国际上通行的15年至20年更换一次电梯标准来看，房屋维修资金基本上无法承受电梯更换的高额费用。”　　记者深入采访时发现，一方面是专项维修资金签名、时间久的问题非常突出，另一方面是随着业主的变更，大量房屋也面临着找不到“主人”的情况。　　截至2012年10月底，广州维修资金归集总额超过81亿元，但累计使用金额仅为不到8000万元，大约只有总金额的1%。广州市物业维修基金管理中心介绍，目前，广州共有2918个物业小区建立了维修资金，约143万户业主办理了维修资金卡。　　程序复杂导致业主放弃申请。房屋维修资金的申请程序是：业主委员会、物业服务企业或业主代表提出维修方案，须经占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意，并经两次公示后，才能进行审批。　　南宁市铭湖经典小区的业主就面临这样的尴尬：超过1/3以上的面积被开发商用作出租，但业主曾经在设定小区标识还是广告标牌上与开发商发生矛盾，这就意味着如果没有开发商的同意，业主根本无法提取维修资金。　　业主变化导致“签名合法性”受质疑。记者随机采访的18个、218户面临“大修”的楼盘中，有超过三分之一的业主因为出租、出售而发生了变化，这意味着要重新找回买房时的业主签名，很费周折。　　广州市物业维修基金管理中心表示，正在推进维修资金信息化管理平台建设，有望能通过网络签名、短信确认等方式，解决双2/3业主签名难的问题。
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根据房屋专项维修资金管理的相关规定，住房维修基金只能用于房屋共有部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造。值得注意的是，这些设施设备不能是人为损坏的，必须是超出保修期的自然老化、磨损等情况才能使用房屋维修资金。　　而所谓共有部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区中单栋住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟道、池、阴井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
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破解维修资金紧急使用难——对房屋专项维修资金紧急使用制度建议与思考
【摘要】：正运用社会综合管理中"软法治理"和"硬法管理"相结合的理念,为维修资金使用管理制度的创新和完善提供有益的观点与意见。济南某小区紧急使用维修资金维修消防设施设备,物业服务企业没有说明该小区已成立业委会,按申报流程提交了相关资料,业委会得知情况后,向主管部门投诉,要求暂停物业服务企业的申请,这种情况并
【作者单位】：
【分类号】：F293.33
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400-819-9993“住宅专项维修资金”为啥使用难?
延边信息港
[导读]住宅专项维修资金，又名公共维修基金，是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，它是房屋的“养老金”和“治病钱”。住宅专项维修资金，又名公共维修基金，是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，它是房屋的“养老金”和“治病钱”。《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”然而，这一房屋和居者的可靠保障在使用和支取中却要面对重重“障碍”。记者在采访中了解到，一般情况下，开发商在交付房子后需要负责管理房子5年，这期间房屋出现问题由开发商负责。而超过5年，房屋出现的问题就由物业公司负责。物业公司既然收了业主的物业费，理应为业主解决房屋问题。但在现实情况下，对于业主的问题，有些是物业公司可以解决的，有些是解决不了的。像屋顶漏水这样的问题，如果是面积小，或者不是顶楼的，物业公司可以出面协调解决，但如果是小区电梯出现大问题，就要动用公共维修基金，这就不是小区物业自己能说了算的。按照有关规定，申请住宅专项维修资金需要得到两个2/3以上的业主同意。一是全体业主的2/3；二是这2/3的业主占据的住房面积需超过小区总体住宅面积的2/3。 “很多业主白天上班，晚上不开门，有些业主家我们至少要去10次以上。”据延吉市河南街道白新社区党总支书记俞正玉介绍，去年10月，辖区内某小区的3部电梯同时接到禁用通知，即便工作人员立即办理，整个过程也需要一个多月的时间。 “‘必须超过2/3的业主签字通过’要求看似简单，但往往需要一两个月，甚至更长时间。”龙井市白新社区党委副书记刘振辉告诉记者，一部分业主不乐意签字，主要与担心动用维修资金会伤害个人利益、担心物业公司打着动用维修资金修缮公共面积的幌子私用这笔钱及一些业主因维修的部位和自家关系不大有关。 据业内人士介绍，在使用住宅专项维修资金的问题上，其他省市的做法值得我州借鉴。从去年5月开始，广东省对电梯更新、改造、维修需要提取使用住宅专项维修资金的程序进行了简化，由电梯的使用管理人直接向住宅专项维修资金管理机构或者业主委员会提出申请使用住宅专项维修资金，同意后即可提请使用，不需通过2/3以上业主表决通过；浙江省已出台新规，房屋维修方案公示以后，只要建筑物内所有权人不超过1/3的业主书面提出反对意见，就视为公示同意；合肥市也在探索建立维修基金应急基金，即从维修基金增值部分中单列出一部分，用于小区紧急状态下快速支用。
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住宅专项维修资金，又名公共维修基金，是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，它是房屋的“养老金”和“治病钱”。《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”然而，这一房屋和居者的可靠保障在使用和支取中却要面对重重“障碍”。
记者在采访中了解到，一般情况下，开发商在交付房子后需要负责管理房子5年，这期间房屋出现问题由开发商负责。而超过5年，房屋出现的问题就由物业公司负责。物业公司既然收了业主的物业费，理应为业主解决房屋问题。但在现实情况下，对于业主的问题，有些是物业公司可以解决的，有些是解决不了的。像屋顶漏水这样的问题，如果是面积小，或者不是顶楼的，物业公司可以出面协调解决，但如果是小区电梯出现大问题，就要动用公共维修基金，这就不是小区物业自己能说了算的。按照有关规定，申请住宅专项维修资金需要得到两个2/3以上的业主同意。一是全体业主的2/3；二是这2/3的业主占据的住房面积需超过小区总体住宅面积的2/3。
“很多业主白天上班，晚上不开门，有些业主家我们至少要去10次以上。”据延吉市河南街道白新社区党总支书记俞正玉介绍，去年10月，辖区内某小区的3部电梯同时接到禁用通知，即便工作人员立即办理，整个过程也需要一个多月的时间。
“‘必须超过2/3的业主签字通过’要求看似简单，但往往需要一两个月，甚至更长时间。”龙井市白新社区党委副书记刘振辉告诉记者，一部分业主不乐意签字，主要与担心动用维修资金会伤害个人利益、担心物业公司打着动用维修资金修缮公共面积的幌子私用这笔钱及一些业主因维修的部位和自家关系不大有关。
据业内人士介绍，在使用住宅专项维修资金的问题上，其他省市的做法值得我州借鉴。从去年5月开始，广东省对电梯更新、改造、维修需要提取使用住宅专项维修资金的程序进行了简化，由电梯的使用管理人直接向住宅专项维修资金管理机构或者业主委员会提出申请使用住宅专项维修资金，同意后即可提请使用，不需通过2/3以上业主表决通过；浙江省已出台新规，房屋维修方案公示以后，只要建筑物内所有权人不超过1/3的业主书面提出反对意见，就视为公示同意；合肥市也在探索建立维修基金应急基金，即从维修基金增值部分中单列出一部分，用于小区紧急状态下快速支用。
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