&p&1.毛坯房素灰必须铲除，有费用。做了质量达标，不做靠运气（故意不说后期增项的地方，业主谨记）&/p&&p&2.毛坯房刷白必须铲除，有费用。做了质量达标，不做靠运气（故意不说后期增项的地方，业主谨记）&/p&&p&3.毛坯房光板墙必须处理，有费用，做了质量达标，不做靠运气（故意不说后期增项的地方，业主谨记）&/p&&p&4.毛坯房先看看空调洞有无，是否和柜机或者挂机匹配；热水器排气洞，卫生间和厨房止逆阀是否有，否则这些都得产生费用，以上验房没有可以要求物业免费处理&/p&&p&5.水电进场，谨记估价和实际出入，否则费用无上限。水电料一般是包工包料，水总阀门业主自购，否则只能用开发商的阀门。（预收一千，实际一万，业主吓傻，谨记估价和谈好出入）&/p&&p&6.卫生间防水根据格局做，每家多少不一样，不要认为有防水就是好的，后期砸掉让你破产都有可能（谨记装修前知道防水怎么做，做多少，否则装修白做）&/p&&p&7.厨房防水做不做看地漏，否则倾家荡产（此话已经讲过8遍以上，不明白咨询）&/p&&p&8.瓦工施工是根据面积和砖的品种计算，一般普通玻化砖只要保留正常伸缩缝（1mm缝）即正常收费，也即不论什么砖只要规格不是很小，小于300*300或者不是很大，大于800*800，只要正铺保留正常缝，都是正常收费。所有带1mm以上卡子的瓷砖都比普通费用高。所有不规则铺贴费用都比正常铺贴收费高，不要自己不懂把正常瓷砖裁开使用，否则就得留缝，就有费用，前期一定说清，否则施工时加钱不认账。（瓦工不光是铺砖费用，还有瓷砖倒角费用，还有贴砖前是否需要拉毛费用，不要认为瓦工报一平方铺砖费用就是全部费用。常见坑人手段：只说铺砖多钱，进场倒角加钱，拉毛加钱等）&/p&&p&9.铺墙砖前先看是否能铺，否则后期必定加钱，不加，直接铺砖后患无穷。&/p&&p&10.签合同前，木工吊顶包括电视墙造型一定谈好价位，否则基础一旦签合同，造型除非不做，否则你就是案板上的肉，任人宰割。&/p&&p&11.不要问任何家腻子做多少遍，显得自己很外行，腻子的变数是看墙面平整度，如果平整度很好，再多腻子全部开裂。也不要问乳胶漆刷多少遍，同理。要的是结果，只检查结果就行。&/p&&p&12.基层处理和工人手艺和腻子品牌有很大关系，不要糊涂的认为见白就行，只看价位不看材料坑你没商量。&/p&&p&13.乳胶漆看品牌和价位，一桶200元的乳胶漆和1000的乳胶漆没有可比性&/p&&p&14.厨房烟道一定要用红砖包了以后贴砖，不要靠运气，热胀冷缩的原理大家应该都懂。&/p&&p&15.自己找工人一定要看工人手艺，否则你找的工人敢保不是别人不想用的，手艺太次&/p&&p&16.不要带任何和装修有关的人员，买任何价值高的建材，否则后期吃了回扣又得骂娘&/p&&p&17.你如果是工薪阶层或者自认为是工薪阶层，谨记套餐公司不要找；打折力度大的不要找；没有见房子就使劲让交定金的赶紧跑；任何口头承诺的装修低价听听则已&/p&&p&18.毛坯房门洞位置是否有垛子，能否装门，不能就得加垛子，就有费用（故意不说后期增项的地方，业主谨记）&/p&&p&&b&最后一句：你如果是土豪，完全没有必要看这个。&/b&&/p&
1.毛坯房素灰必须铲除，有费用。做了质量达标，不做靠运气（故意不说后期增项的地方，业主谨记）2.毛坯房刷白必须铲除，有费用。做了质量达标，不做靠运气（故意不说后期增项的地方，业主谨记）3.毛坯房光板墙必须处理，有费用，做了质量达标，不做靠运气（…
&p&客戶：我家装修大概要多少钱&br&设计师：你可以过来再谈&br&客戶：不用，你就告诉我最低多少钱，合适的话，我直接过去找你就可以了&/p&&p&老师：同学们，认真听课，做笔记，好好听讲……&br&学生：不用，你直接告訴我读哪本书可以考上清华就可以了！&/p&&p&医生：先去体检一下，验下血……&br&病人：不用，你直接告訴吃哪种药可以痊愈就行！&/p&&p&不是不想告訴你，是真的不知道从何说起……[微笑]
——致只问价的客户&/p&&p&这是最近大叔朋友圈频繁出现的一个段子，还有好多改编的各个行业的，大同小异，这确实是一个现状；&/p&&p&每天都会有问大叔，我这100平的房子简单搞下，要多少钱，大叔也只能根据经验说，硬装大概费用*平米数，软装上不封顶，但很多朋友依然一头雾水，今天大叔就和大家聊聊装修费用的事；&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-72ba4d9d892df2eda4dbfb_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-72ba4d9d892df2eda4dbfb_r.jpg&&&/figure&&p&大叔把后台留数据大概截了下，会发现这个价格真没个准，举个例子，大叔觉得差价最大的卫浴来说，一个花洒，九牧之类的国产品牌，800左右；toto科勒之类的2-3000左右，高仪、汉斯格雅，破万的也有，加上涉及到后期的软装，软装大家都知道，更加没底，所以，大叔今天只能以一个100平平层，无太多土建、改造的户型举例，软装无法控制，但硬装部分，还是可以大概算出，大叔就按目前最流行的与装修公司半包的方式来计算：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ddc9a565b32dbfb44ee5b64_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&77& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ddc9a565b32dbfb44ee5b64_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&半包费用&/b&&/p&&p&半包一般包含人工、水泥、沙、电线、水管、腻子粉、乳胶漆、吊顶所需木料、柜体所需木料等辅材，由于各地行情不一，工人根据水平报价也会不一样，大叔只能折中计算，比如帮大叔贴砖的一个业内很知名的师傅，贴600*1200的报价是70（含水泥砂），贴800的砖是55，普通师傅一般35-45之间；大叔就大概把2017年南昌的报价与大家分析下，参考各地行情不一样：&/p&&p&贴砖：35-45/㎡&/p&&p&找平：28/㎡&/p&&p&石膏板造型天花：100-120/㎡&/p&&p&批灰、腻子、乳胶漆：60-70/㎡&/p&&p&卫生间防水：85/㎡&/p&&p&水电改造：25-30/㎡（包工包料）&/p&&p&这些大概就是常规半包的，不包含打衣柜、敲墙、油漆等，大叔的经验，在不包含木工打衣柜的前提下，半包500左右一平，比较合适，当然，这也和各地行情有关，仅供参考&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-690d144ac978bb88f506ac_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&77& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-690d144ac978bb88f506ac_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&主材、建材&/b&&/p&&p&刚刚说了，半包，装修公司会包辅材，比如说贴瓷砖，贴瓷砖所需的水泥、沙、人工，装修公司会出，瓷砖就得自己买了，这算主材，按三室两厅一卫来算，大概需要这些主材：&/p&&p&主材出入其实也很大，大叔也只能折中来估： &/p&&p&地砖：800*800
120元/㎡&/p&&p&墙砖：一般拿地砖加工了
120元/㎡&/p&&p&地板：具体看品牌，国产如圣象、大自然大概：复合地板 100元/㎡；多层实木：200-300元/㎡；纯实木300-400元/㎡&/p&&p&窗户：如有窗户改动或者新增，按目前流行的断桥铝来算，大概800-1200/㎡&/p&&p&橱柜 ：拿国品牌来看，包含橱柜、吊柜、台面，大概/延米&/p&&p&马桶：左右&/p&&p&浴室柜：/套&/p&&p&花洒：800-1000&/p&&p&龙头：100/个&/p&&p&水槽：欧琳来算，大概800-1000 &/p&&p&卧室门 ：1500/扇&/p&&p&壁纸：这个真不好说&/p&&p&灯具：具体看情况&/p&&p&衣柜：整体定制与木工打价格差不多，按索菲亚等国产品牌来看，展开面积大概799一平&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b678edbbad7_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&77& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b678edbbad7_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&家具、家电&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&按三室两厅来算：&/p&&p&家具包含：沙发、茶几、电视柜、餐桌、餐凳、床、床头柜、书桌等&/p&&p&家电包含：&/p&&p&冰箱、洗衣机、热水器、抽油烟机灶、电视、空调（3+1）&/p&&p&常规品牌算：家具应该在2-3万、家电应该在：3-4万&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-3f861acea7cc2c3c4b5d_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&77& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-3f861acea7cc2c3c4b5d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&软装、配饰&/b&&/p&&p&软装配饰包含：窗帘（大头）、床品、工艺品、植物啥的，大叔估计5-8000 &/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-8ce1a1e00ac_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&77& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-8ce1a1e00ac_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&设计费&/b&&/p&&p&设计费来说，一般公司会送设计，但如果找的是个人或者工作室，100平的话，算个80一平，也会有8000左右的费用，这个根据自身情况来；&/p&&p&综合下来看：&/p&&p&硬装部分5万左右&/p&&p&主材建材部分：5-6万&/p&&p&家具家电：5-6万&/p&&p&软装配饰：5-8000&/p&&p&设计费：根据自己情况&/p&&p&这样下来，一套100平的房子，大概在16-17万之间，但是，这不是绝对，你可能会觉得太贵、或者我家怎么装了30多万，大叔只能跟你说，装修的弹性太大，同样一个东西，100-10000的都有，比如说瓷砖，蜜蜂的砖800-1000平方的很常见，一套140房子，贴12万的砖，大叔也碰过，所以说，这个报价仅供参考，不是绝对；&/p&&p&好了，今天到这，拜 &/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c26ff5acf9b1_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&33& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c26ff5acf9b1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-847d556bb212fbd990c503_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&296& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-847d556bb212fbd990c503_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&
客戶：我家装修大概要多少钱 设计师：你可以过来再谈 客戶：不用，你就告诉我最低多少钱，合适的话，我直接过去找你就可以了老师：同学们，认真听课，做笔记，好好听讲…… 学生：不用，你直接告訴我读哪本书可以考上清华就可以了！医生：先去体检一下，验…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-860d3e3ca73db3e97be3a60_b.jpg& data-rawwidth=&441& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&441& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-860d3e3ca73db3e97be3a60_r.jpg&&&/figure&&p&运营公众号：孙炜财税课堂（jiudingtax），为房地产企业提供靠谱的财税解决方案&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5c55fe3887eae9faec5adf_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&441& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&441& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5c55fe3887eae9faec5adf_r.jpg&&&/figure&&p&我们企业在拿地时，承诺政府在项目临近地块上为原居民进行等面积住房安置，现在项目进行清算，主管税局要求我们对安置部分视同销售，按照市价缴纳增值税，请问，是否正确？”大家经常在课堂提问时问到我类似的问题。&br&&/p&&p& 对于视同销售，我没有意见，但是，对计税依据我认为：税局的要求是不正确的。&/p&&p& 其实，拆迁还建房在增值税的处理上，营改增后，政策并不明朗，致使很多学员在这个问题上迷惑不解。今天我们把这个问题说透。&/p&&p&首先我们需要清楚&b&在营改增前，是如何处理的&/b&。&/p&&p& 根据《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（总局公告2014年第2号）规定，纳税人以自己名义立项 ，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定 ，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。&/p&&p& 也就是营业税时期，营业税是按照组成计价缴纳营业税的。&/p&&p& 其次，营改增后，总局层面并没有延续这个政策。但是在个别地方对此问题作出了明确，比如：河南、河北。&/p&&p&&b&河南省营改增政策解读：&/b&&/p&&p& 问：因为城市规划调整或者棚户区改造等原因，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为是否征收增值税？如何征收增值税，计税销售额应该如何确定？&/p&&p& 答复：在总局未明确之前，暂比照《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发&河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法&的通知》（豫地税发[2005]16号）第七条第四款规定的成本利润率执行。即纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为属于视同销售不动产征收增值税，其计税销售额按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）予以核定。各省辖市的成本利润率，暂按营改增前各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发&河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法&的通知》第七条第四款规定确定的成本利润率执行。&/p&&p&&b& 河北省营改增政策解读：&/b&&/p&&p& 关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题&/p&&p& 房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：&/p&&p& （一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：&/p&&p& 1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。&/p&&p& 2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。&/p&&p& （二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：&/p&&p& 组成计税价格=成本×（1+成本利润率）&/p&&p& 成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.jdtax.cn/home& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&《国家税务总局关于印发&房地产开发经营业务企业所得税处理办法&的通知》（国税发【2009】31号）&/a&中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。&/p&&p& 公式中成本不包含土地成本。&/p&&p& 不清楚未明确的地区，是否同样执行“组成计价”的政策，大家尽可留言分享。&/p&&p& 我个人观点是这样的，由于“拆迁还房”是由政府主导的非市场经济业务，而且，业主与房地产企业也不存在关联关系，所以，按照公允价纳税我并不认同，我倒是认为拆迁补偿合同中约定的价格更为可观。另外，关于这个问题不得不使我想到了新疆的一个诉讼案&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.jdtax.cn/home& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&《新疆地税稽查局与瑞成房地产开发有限公司的税案》&/a&，大家可以了解一下。&/p&&p&&br&&/p&&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-d94b56b52e8db1c1cc04a2ad22605b01_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&336& data-rawheight=&110& class=&content_image& width=&336&&&/figure&&p&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/2ykOFhzES0E0rVh193zJ& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/2ykOFhz&/span&&span class=&invisible&&ES0E0rVh193zJ&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&&p&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=https%3A//weixin.qq.com/g/A8rFSTgwWZM0er3u& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/g/A8rFSTg&/span&&span class=&invisible&&wWZM0er3u&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&&p&&/p&
运营公众号：孙炜财税课堂（jiudingtax），为房地产企业提供靠谱的财税解决方案我们企业在拿地时，承诺政府在项目临近地块上为原居民进行等面积住房安置，现在项目进行清算，主管税局要求我们对安置部分视同销售，按照市价缴纳增值税，请问，是否正确？”大…
&p&收藏1k，点赞0.1k，再这样你们会单身一辈子~ ?(^_-)&/p&&p&&br&&/p&&p&来给大家介绍7家棒棒的家饰店，每家粉丝都在50W以上，价格大都百元内，逼格请看图！&/p&&p&&br&&/p&&h2&1 | 述物&/h2&&p&这是我收藏的第一家店铺，迄今为止述物家已有71万粉丝了，它是一个北欧风的家居杂货铺，物品文艺又小清新，适合简约风格的家，而且种类很齐全，看上去有逼格又不贵。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dd2b34a72ff13b3f4c6dadc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1085& data-rawheight=&807& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1085& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dd2b34a72ff13b3f4c6dadc_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a227ac31f311ac0d43bf9f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1300& data-rawheight=&680& data-default-watermark-src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-0b6ebcbd7c613d430d69b_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1300& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a227ac31f311ac0d43bf9f_r.jpg&&&/figure&&p&述物的物品大多在100块以内，精美又实用，我自己也入手了几件。而且它家的产品涉及家居的方方面面，从饰物到餐具再到抱枕，甚至单肩包也有。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-397ef2fc57b7bb3d7d58_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&961& data-rawheight=&656& data-default-watermark-src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f36f6aacb93bdd57ebe0d_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&961& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-397ef2fc57b7bb3d7d58_r.jpg&&&/figure&&p&&b&&i&「推荐购买」&/i&&/b&&/p&&p&餐具、金色椭圆托盘、脏衣篮等等。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3eaa945e366de89e57d2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1031& data-rawheight=&304& data-default-watermark-src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-63f0d0aae188b20574bbda70b1530cd2_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1031& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3eaa945e366de89e57d2_r.jpg&&&/figure&&p&推荐的这些物品大多都在30元左右，再搭配北欧风的空间装饰，会让你的小家非常有质感。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ac256bae74a1bd4dff2c3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1039& data-rawheight=&338& data-default-watermark-src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-daabdeb8546de1abc456cbb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1039& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ac256bae74a1bd4dff2c3_r.jpg&&&/figure&&p&--------------------------&/p&&h2&&b&2 | 懒角落&/b&&/h2&&p&懒角落一开始是朋友推荐的，之后搜了一下，发现它家竟然有378万粉丝，我这种常年混迹家居圈的人竟然还不知道，真是惭愧.... 它家主打MUJI的极简风，每一件产品看起来都非常有温度。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-187bdb732087bceceacbe8ad_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&310& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8bd3ab4bb90_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-187bdb732087bceceacbe8ad_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-28f6a5bfb9d725b1dfe04_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1114& data-rawheight=&577& data-default-watermark-src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-313f86c9d6e5e02b02bea7_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1114& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-28f6a5bfb9d725b1dfe04_r.jpg&&&/figure&&p&它家的产品以收纳用品为主，而且每一种产品的造型，都能给人一种原木风的质朴感。如果你也是日系家居风格的爱好者，去懒角落没错了。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bc6b984bd06f73bf625b1b9e65c4d785_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1337& data-rawheight=&637& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8ad291bc07fda01e31d3_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1337& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bc6b984bd06f73bf625b1b9e65c4d785_r.jpg&&&/figure&&p&&b&&i&「推荐购买」&/i&&/b&&/p&&p&抽屉式收纳窄柜&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1f808f6df57f78c032d1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&747& data-rawheight=&499& data-default-watermark-src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-5dc41b26998_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&747& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1f808f6df57f78c032d1_r.jpg&&&/figure&&p&这款带轮的收纳架，能够充分利用家居中的夹缝角落，而且内部有充裕的储物空间，不仅厨房可以利用，其他空间也可以哦。&/p&&p&--------------------------&/p&&h2&3 | 川岛屋&/h2&&p&看名字就知道这是家日式风格的家居饰品店，它家的产品，哦不，它家的艺术品颜值超高，随便拿出一件来，都能轻易俘获小仙女儿们的少女心，不信你看....&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-dfb483acd8e38e8d34d73612_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&952& data-rawheight=&401& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-6aac7db25372ebc0e922c183f9c9bfa6_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&952& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-dfb483acd8e38e8d34d73612_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-b14740ac2aab2f188bd3a378e558cab0_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&930& data-rawheight=&454& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-addfccf5d611df7cf4e83f667ae98c76_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&930& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-b14740ac2aab2f188bd3a378e558cab0_r.jpg&&&/figure&&p&而且川岛屋主攻餐具品类，从百味厨房的各式小工具，再到精美的餐具、锅具、各种水杯应有尽有。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-12fab1f2760fd06aec71e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&716& data-rawheight=&236& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-70240acf0a4e2e80dc7283a_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&716& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-12fab1f2760fd06aec71e_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-0bb36c80ff8f0_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&693& data-rawheight=&219& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-3fe062fecbfdbff0c252d06_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&693& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-0bb36c80ff8f0_r.jpg&&&/figure&&p&&b&&i&「推荐购买」&/i&&/b&&/p&&p&日式手绘陶瓷餐具&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-e5fc9d54bbc916ce2bcd344_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&443& data-default-watermark-src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-1fe63f8d96ccc7a69178c3_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-e5fc9d54bbc916ce2bcd344_r.jpg&&&/figure&&p&明媚的午后，享受美食诱惑时，还有如此温暖的器具陪伴你，让快乐的时光更添一份美好。&/p&&p&--------------------------&/p&&h2&4 | 摩登主妇&/h2&&p&这也是一家主打餐具与厨具的店铺，同川岛屋一样都是百万粉丝级别的店铺，不过摩登主妇主打的是欧式的精致风格，而且它家成就了众多网红产品。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-65d542ac093f1e0de2c0aa_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&940& data-rawheight=&307& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-72c9bfa096e3f1f01bfb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&940& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-65d542ac093f1e0de2c0aa_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-38fb0bc1563_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&398& data-default-watermark-src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-a11bda655ef45f215f7294a_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-38fb0bc1563_r.jpg&&&/figure&&p&如果你家的装修风格是简欧或者现代简约的话，在摩登主妇家买餐具最好不过了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9a546e7ffb6b5d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&941& data-rawheight=&307& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-30e9f05a3db0ca6065edb828df1f5db6_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&941& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9a546e7ffb6b5d_r.jpg&&&/figure&&p&&b&&i&「推荐购买」&/i&&/b&&/p&&p&田园风餐具、雪平锅&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-91ea33eec79c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&712& data-rawheight=&450& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1c5d0d35ecdc3b98fb46a6ca53b223c1_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&712& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-91ea33eec79c_r.jpg&&&/figure&&p&爱看日剧的宝宝们，应该对雪平锅一点都不陌生。雪平锅经常被主妇们用来快速煮食，无论煮面、煮汤、煮粥还是热牛奶，都轻松无压力，当之无愧是网红锅。&/p&&p&--------------------------&/p&&h2&5 | GOING HOME&/h2&&p&它家的产品以出色的色彩搭配而闻名，而且每一件物品看上去都非常有质感，甚至个别还精致得让人爱不释手。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-35982ddd2e1e8efde2bf6_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1206& data-rawheight=&373& data-default-watermark-src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3acc7dfba7a0fd27f5e8c_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1206& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-35982ddd2e1e8efde2bf6_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-c18d246aaf793e73dc6d9a1e2330fbad_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1205& data-rawheight=&446& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1751d63bdeb971faa9a1ec0f83b8a6cb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1205& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-c18d246aaf793e73dc6d9a1e2330fbad_r.jpg&&&/figure&&p&喜欢金属元素饰品的宝宝们，这家店铺将是一个不错的选择，无论是挂在墙上的相框，还是餐桌上的餐具，都有一种高级的轻奢风格。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-672c10c0ef0824c45edc06413dec51f4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1203& data-rawheight=&375& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-adf726a941a01e37c8e6c_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1203& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-672c10c0ef0824c45edc06413dec51f4_r.jpg&&&/figure&&p&&b&&i&「推荐购买」&/i&&/b&&/p&&p&餐盘&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1c4e656c36a47bc80fcc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&558& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2e478be3560_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1c4e656c36a47bc80fcc_r.jpg&&&/figure&&p&GOING HOME 生活馆好物很多，但是它的餐盘不得不推荐，精美的花纹样式，也有可爱的动物图案，处处透露着生活的小确幸。&/p&&p&--------------------------&/p&&h2&6 | 「范店」&/h2&&p&范店以布制品出名，花纹多彩绚丽，各种风格的样式都有，小清新风、北欧风等等都有，真适合为家里装饰一个绚丽的夏天色彩。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e1ef62c6ffb8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1920& data-rawheight=&600& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-277c66cabfe425c3fa3c55a_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1920& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e1ef62c6ffb8_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f4bf736cfc0_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1099& data-rawheight=&541& data-default-watermark-src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-fa2fd5dfa0c370a5829c_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1099& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f4bf736cfc0_r.jpg&&&/figure&&p&从抱枕到桌布，从围裙到餐垫，种类多样，而且印花精美，绝对是拍照发朋友圈的好背景。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cec4a354c0646_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1101& data-rawheight=&545& data-default-watermark-src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-1f1cfc30bc2_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1101& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cec4a354c0646_r.jpg&&&/figure&&p&&b&&i&「推荐购买」&/i&&/b&&/p&&p&小熊抱枕&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bdf1f88ba374e06c465a2267_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&752& data-rawheight=&438& data-default-watermark-src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-2a688cb0bed72d6e7832be7_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&752& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bdf1f88ba374e06c465a2267_r.jpg&&&/figure&&p&范店的小熊抱枕，非常暖心、可爱，且文艺范儿十足。&/p&&p&--------------------------&/p&&h2&7 | 麦凡&/h2&&p&这个品牌比较小众，但是好物却不少。它家主要是北欧设计，倡导的是一种轻生活的态度。看似普通简单的产品设计，却能缔造出非凡的家居品味，这就是麦凡的出彩之处。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cc8a9fd539fefb4dafefb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1264& data-rawheight=&600& data-default-watermark-src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-caf73c0fbbbbec2d_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1264& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cc8a9fd539fefb4dafefb_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-df9abb57b3d8d262febe2fa_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1421& data-rawheight=&420& data-default-watermark-src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-369c9e0cc150bfba54abc39a6d673824_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1421& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-df9abb57b3d8d262febe2fa_r.jpg&&&/figure&&p&笔者之前分享过不少令人惊艳的北欧风家装案例，如果你也想打造类似的视觉效果，多在它家店铺逛逛就找到感觉啦。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-571c64cac3dfecfdfbffd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&748& data-rawheight=&329& data-default-watermark-src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5530aaea63bedd_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&748& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-571c64cac3dfecfdfbffd_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-3de8fd424d238b4782cb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&828& data-rawheight=&390& data-default-watermark-src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-588b2ee92b3b18eb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&828& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-3de8fd424d238b4782cb_r.jpg&&&/figure&&p&&b&&i&「推荐购买」&/i&&/b&&/p&&p&花架&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-7c37bdc995e8fe4a6b947bc9faf2719a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&751& data-rawheight=&459& data-default-watermark-src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-5e882d92bffca9bd4a6ba21d0ba793ac_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&751& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-7c37bdc995e8fe4a6b947bc9faf2719a_r.jpg&&&/figure&&p&推荐的原因是太有范了，很有设计感，线条流畅，不仅可以摆放植物，而且也能单独做一个有美感的装饰品，把整个家衬托得高档大气。&/p&&p&--------------------------&/p&&p&&br&&/p&&p&以上
╰(*?︶`*)╯&/p&
收藏1k，点赞0.1k，再这样你们会单身一辈子~ ?(^_-) 来给大家介绍7家棒棒的家饰店，每家粉丝都在50W以上，价格大都百元内，逼格请看图！ 1 | 述物这是我收藏的第一家店铺，迄今为止述物家已有71万粉丝了，它是一个北欧风的家居杂货铺，物品文艺又小清新…
&p&购买二手房的朋友，内心深处一定都很羡慕可以直接在毛坯房上动手脚的朋友。&/p&&p&相比光秃秃的毛坯房，装得稀奇古怪的二手房，还要多经历一步。&/p&&p&拆除。&/p&&p&可不是你想的那样，拆除就是几锤子的事情。&/p&&p&以下是要注意的地方——&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&一、连承重墙都分不清楚，你就敢砸墙？&/b&&/h2&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cc9e6fd549afd34dc5b2f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&637& data-rawheight=&488& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&637& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cc9e6fd549afd34dc5b2f_r.jpg&&&/figure&&p&墙是不能随便拆的，大家都知道承重墙不能拆，可是哪面墙才是承重墙呢？非承重墙就一定能拆吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1、承重墙、剪力墙、非承重墙，傻傻分不清楚&/b&&/p&&p&所谓承重墙，简单点儿说，就是承受楼上重量的墙体。也正是因为要靠它来承受重量，所以不能拆除。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-e9b08cf851bec_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&631& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&631& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-e9b08cf851bec_r.jpg&&&/figure&&p&房子的结构不同，充当承重墙的墙体也不相同。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2、砌体/砖混结构&/b&&/p&&p&很多老房子，在开始建的时候，大多是直接用砖砌起来的，楼上的重量，主要靠楼下砌起来的墙和柱子来承重。&/p&&p&这种房子，一般被称为砌体/砖混结构，大多比较矮，一般不超过6层。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-4940ec4bee98cbc971de272_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&757& data-rawheight=&557& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&757& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-4940ec4bee98cbc971de272_r.jpg&&&/figure&&p&这种房子，里面的墙体，绝大多数都是承重墙，动都不要动。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3、框架结构&/b&&/p&&p&框架结构的房子，用钢筋混凝土浇灌成梁柱来承重，大部分的墙只起一个隔离的作用。这种结构的房子，绝大部分的墙体都是可以拆改的，自由度很大~&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c402aee9d6b2f18dbeba_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&555& data-rawheight=&542& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&555& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c402aee9d6b2f18dbeba_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&4、剪力墙结构/框剪结构&/b&&/p&&p&五六层的房子，能住多少人呢？还是要把房子建高点儿，这时候，就出现了剪力墙结构的房子。&/p&&p&剪力墙结构的房子，钢筋混凝土的墙体也具有承重的功能。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ccfdcf819a321_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&385& data-rawheight=&322& class=&content_image& width=&385&&&/figure&&p&现在建房子的时候，也会把框架结构和剪力墙结构结合起来，在框架结构的上面，增加一些剪力墙。&/p&&p&这两种结构（剪力墙结构、框剪结构）的房子，墙体有钢筋混凝土的承重墙，也有只是作为填充的非承重墙。&/p&&p&&br&&/p&&p&总的来说：&/p&&p&&b&①矮层的房子，像八九十年代的老楼，大多是砖混结构，绝大部分的墙都是承重墙，不能随便动。除非墙特别薄（小于120mm），可能是非承重墙。&/b&&/p&&p&&b&②框架结构的房子，绝大部分的墙，都不是承重墙，可以按你的需求拆掉。但纯框架结构的房子比较少，主要是别墅多一些。&/b&&/p&&p&&b&③剪力墙/框剪结构是目前大多数高层建筑采用的方式，这种墙就不能简单判断是否是承重墙了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&不能从结构上看，最靠谱的，还是看户型图，如果户型图比较正规，承重墙的墙体一般都填实成黑色。如果还不能确定，最好去物业咨询一下。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-f4aea351adbaa5f5cf9db_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&2558& data-rawheight=&1829& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2558& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-f4aea351adbaa5f5cf9db_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&5、除了承重墙，还有那些墙不能随便拆&/b&&/p&&p&还有一些墙也不能随便拆，比如阳台边的矮墙。阳台两边的矮墙，很多都是配重墙，拆除后，阳台很可能会下沉，所以也别去动它。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2f0f7dc5c501b66e0638d5acacd40c2d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&482& data-rawheight=&359& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&482& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2f0f7dc5c501b66e0638d5acacd40c2d_r.jpg&&&/figure&&p&除了各种墙不能随便动，墙上的梁，更是不要随便动。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&6、拆墙的价格&/b&&/p&&p&报价方面，根据很多业主的反馈，一般工长的报价，拆除轻体墙在30-60元/平米左右。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&二、墙面地板，怎么拆？&/b&&/h2&&p&墙面和地砖，有必要全部都拆除吗？&/p&&p&为什么拆除的师傅说这个墙面不用铲，拆还要加钱？&/p&&p&铺地板还可以不用拆地砖？是不是在忽悠我？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1、墙面铲除&/b&&/p&&p&先简单看下墙面涂料施工的结构。&/p&&p&覆盖在墙体外的，先是腻子，腻子之外才是涂料层。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ccff96ff0e292d63ab54_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&739& data-rawheight=&630& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&739& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ccff96ff0e292d63ab54_r.jpg&&&/figure&&p&石膏和腻子一般是用来找平墙面的，在涂料粉刷之前，必须先刮腻子。而室内装饰使用的腻子，按照是否防水，可以分为耐水型(N型)和非耐水型（Y型）。耐水腻子有更好的耐水防腐蚀性就不用多说了，使用寿命也比非耐水腻子要长一些。&/p&&p&&br&&/p&&p&是否要铲除墙面，还是要看具体的情况。&/p&&p&&b&①如果墙面需要贴瓷砖&/b&&/p&&p&像厨卫、阳台这些地方的墙面，后续一般都会涉及到给墙面贴瓷砖，不管墙面使用的是不是耐水腻子，都需要将墙皮铲干净，再贴瓷砖。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dacef84da667e1d61a4adef4322ed61a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&1706& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dacef84da667e1d61a4adef4322ed61a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&②如果墙面不需要贴瓷砖&/b&&/p&&p&其他空间的墙面，可能并不会涉及到贴瓷砖，这时候是否铲除墙面，就要看原墙面的情况了。&/p&&p&有很多老房子，墙面使用的腻子，都是不耐水的腻子，这时候就需要把墙皮铲干净，再重新对墙面处理。&/p&&p&新一些的房子，墙面大多使用的是耐水的腻子，这时候如果墙面保存比较完好，没有发霉，墙面的腻子是可以不用铲除的。&/p&&p&有一些屋主可能需要在墙面贴壁纸，这时候还要看墙面的误差，如果误差太大，也只能铲掉原来的墙皮，重新做平整度处理。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a31bc325e90a4fdebc39c621cf1fde86_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&628& data-rawheight=&494& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&628& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a31bc325e90a4fdebc39c621cf1fde86_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&③怎么看墙面使用的是什么腻子呢？&/b&&/p&&p&在墙面上撒点儿水，然后用手指去揉一揉，如果能揉出来白浆，一般就是不耐水的腻子，这种一定要铲除。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-b81b6f3b815_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&825& data-rawheight=&460& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&825& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-b81b6f3b815_r.jpg&&&/figure&&p&也可以试试用铲刀去铲墙面，如果很容易就能铲下来，一般也是使用的非耐水的腻子，需要全部铲除。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-8c455ce1a447e9fc494ae_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-8c455ce1a447e9fc494ae_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&2、地板、地砖拆除&/b&&/p&&p&如果地面瓷砖保存得比较好，还可以使用，其实真的不用大费周章的去拆掉瓷砖。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-066bf418e6c540b9fd02_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&1440& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-066bf418e6c540b9fd02_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&如果准备铺复合木地板（不需要打龙骨），其实也可以考虑不拆地砖（层高足够的话），直接把木地板铺在瓷砖上就行&/b&，不过这种做法，要求原来瓷砖的平整度达到铺贴木地板的需求，而且瓷砖的空鼓率不能过高。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-b5c9c45a0bc30f353e80a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&537& data-rawheight=&356& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&537& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-b5c9c45a0bc30f353e80a_r.jpg&&&/figure&&p&还要注意你的门，因为直接把木地板铺在瓷砖上，肯定会让地面增加一定的高度。增加的高度，很可能会影响到门的开启，不过，大部分的门，都会被你们换掉啦。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3、墙面、地板拆除价格&/b&&/p&&p&报价方面，根据北京地区的业主反馈，如果是不耐水的腻子，墙面铲除一般是7-8元/平米。&/p&&p&如果是耐水腻子的话，比较难铲除一些，工长可能会要求加价，一般会上浮5元左右。&/p&&p&地面方面，拆除地板是5-10元/平米，地砖20-25元/平米。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&三、其他拆除&/b&&/h2&&p&除了墙面地面，其他拆除的地方还有很多，不然一车一车往外运的垃圾，都是从哪来的呢。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1、水电&/b&&/p&&p&绝大多数的二手房，水电都要重新改造（全改或者断点改），偶尔有例外。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果原来的电线满足你使用的需求，布线也合理规范、而且也没什么老化，其实也可以不用拆，但很多老房子用的电线，甚至还是1.5-2mm?线径的铝芯线，这个就不合适了，现在电器换代升级快，都要用2.5~6mm?线径的铜芯线了。&/p&&p&原来的线径可以从电箱查看，也可以拆开面板查看。如果是断点改造，一定要注意不要破坏以前的管线。&/p&&p&&br&&/p&&p&水管方面，水表以后的管道，才是你家的管道，才是你可以动手脚的地方，水表之前的是主管道，别动。&/p&&p&如果主管道确实管道老化、锈蚀严重，需要通过物业或者自来水公司进行关闭总阀更换水管，同时需要与楼上楼下都协调好，毕竟会影响单元用水，还可能需要楼上楼下的邻居配合更换。&/p&&p&如果原水管是PPR管材，而且使用状况良好，没漏水的情况，也可以不用全部拆除。如果你家的水管还是镀锌管、铸铁管，还是拆掉吧，这种金属管材，应该被淘汰了，建议换成现在通行的PPR水管。&/p&&p&水表如果已经老化严重，一定记得换个新的，因为老房子的水表，所在的位置，大多都会做柜子。等柜子做好了，才想起来拆老旧的水表，麻烦还费钱。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-96bda0e1e096b4d4533b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&591& data-rawheight=&399& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&591& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-96bda0e1e096b4d4533b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&以及，安全最重要。拆除的时候，一定记得断水断电，避免工人触电，跑水漏到楼下。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-65e4c10f2a08a2e30dff30bf653eece3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&637& data-rawheight=&474& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&637& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-65e4c10f2a08a2e30dff30bf653eece3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&2、燃气&/b&&/p&&p&&b&燃气改造，只能由燃气公司自己操作。&/b&普通工人是没有权限去拆除或者改造的。如果要拆除燃气表，直接给燃气公司打电话，约好时间上门拆除即可。&/p&&p&如果需要改换燃气管道，在拆除后，可能还需要燃气公司第二次上门给你重新布管。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f42d1ac90b55abb9cf97_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&394& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f42d1ac90b55abb9cf97_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&3、吊顶&/b&&/p&&p&老房子的吊顶，估计没几个人能看得上眼的。&/p&&p&所以一般都会拆掉，但拆吊顶的时候，就要把吊顶的东西全部拆掉，不要留下之前吊顶的那些辅助的东西。而且吊顶里，很可能有很多隐藏的管道，拆除的时候也一定要小心，不要破坏了。&/p&&p&报价方面，根据北京地区的业主反馈，一般石膏板吊顶拆除工长报价15-20元/平米，厨卫铝扣板的一般100-200左右/项。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-fea14ab14b77bebcdf08e8beb06c16b5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-fea14ab14b77bebcdf08e8beb06c16b5_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&四、其他需要注意的问题&/h2&&p&&br&&/p&&p&&b&1、保护工作不能少&/b&&/p&&p&如果有所保留，比如想要保留地板，或者是一些还能用的家具，那保护工作就必不可少。跟施工方签好协议，文字说明什么是需要保护的，什么是需要拆除的，明确责任。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2、下水道别堵了&/b&&/p&&p&拆除过程中，最容易，也最麻烦的地方，那就是地漏/下水道。&/p&&p&拆除地漏的过程中，会有很多的泥沙，石块等等，如果不注意的话，会很容易掉到地漏和下水管道里面，造成下水道的堵塞。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-46cd476c06c6_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&490& data-rawheight=&326& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&490& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-46cd476c06c6_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以从拆旧开始到结束，一定要把地漏堵起来。（下图只是简单示意，一定要保护好地漏，不让进杂物垃圾）&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-46f0a7b384e73c6642e8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&592& data-rawheight=&429& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&592& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-46f0a7b384e73c6642e8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&3、找谁来拆&/b&&/p&&p&不建议随便选择路边的拆除队伍，没保障。目前大部分业主选用的拆旧队伍，都是施工的工长去找的，因为工长会负责后面的施工，所以他找的拆旧队伍，多多少少要好一点儿，不过自己也多把把关，特别是有东西需要保护的。&/p&&p&还看到很多人说，可以找收废品的来帮你拆，拆的东西归他，他也不收钱。很多年前估计可以，但现在估计很难这样玩了，一扇防盗门，收废品的价格才几块钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&知乎上不定期分享家居装修相关，也建了个纯装修交流群，可以加微信zhuangxiaomi666进群，随时聊聊你家的装修疑问（会有专家帮回答），为避免商家进入，加的时候请注明“知乎+房子所在城市”。&/p&
购买二手房的朋友，内心深处一定都很羡慕可以直接在毛坯房上动手脚的朋友。相比光秃秃的毛坯房，装得稀奇古怪的二手房，还要多经历一步。拆除。可不是你想的那样，拆除就是几锤子的事情。以下是要注意的地方—— 一、连承重墙都分不清楚，你就敢砸墙？墙是…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fa680bbcb33f6_b.jpg& data-rawwidth=&582& data-rawheight=&370& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&582& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-fa680bbcb33f6_r.jpg&&&/figure&&p&这几天在我&b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3D9ee014cebac6b3fa9cab3d%26chksm%3D96cf157ea7aca0e658d6e021c06be35ff9c0e31340cb%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&小密圈&/a&&/b&里问的比较多的一类问题就是如何换房，通常我们换房都会从相对差的房子换到相对好的房子里去，如果从好的房产换到差的房产，基本上没人愿意去干。&/p&&p&我一向只站在投资角度来分析房地产，合肥房产在我眼中只有优质资产和劣质资产一说，居住质量只是反映资产优质程度的一个重要因素，不代表整体资产的质量。老破小在我眼里有可能是优质资产，而洋房别墅也可能是最垃圾的资产。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&资产质量的3个衡量指标&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-eae62a3a7f49fc146b0ab_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&553& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-eae62a3a7f49fc146b0ab_r.jpg&&&/figure&&p&衡量房产优质程度只有一个显性指标，那就是&b&升值潜力&/b&。某个范围内，比如合肥市，假如5年之后全市房产整体升值&b&100%&/b&，其中一个房子升值了&b&120%&/b&，跑赢了大盘，属于升值率最高的那一种类型，那么我们可以称之为优质房产。&/p&&p&假如一套房子仅升值了&b&80%&/b&，那么我们可以说它是相对劣质的资产。但对于大多数的合肥房产，其升值潜力基本跟整个合肥市大盘持平，也就是都能达到&b&100%&/b&的水平。我们要做的就是尽量优化我们的资产配置，将劣质资产置换为优质资产，将升值潜力低的房产转变为高收益的房产。&/p&&p&其实还有一个比较隐形的指标，那就是&b&流动性&/b&，这也通常是人们最容易忽视的因素。我们到银行买理财，收益比较高的产品，年化能达到&b&5.5%&/b&，而同期银行活期利息才&b&0.35%&/b&，前者几乎是后者的近&b&16&/b&倍。&/p&&p&但如果我们存了1年理财，突然发现房价大涨，想急于买房，却无法将钱提前支取出来，这就可能错过了一次年化收益高达&b&70%&/b&的赚钱机会。所以这也是为什么现在那么多人选择货币基金的原因，在保证一定收益的基础上，还能存取自由，这就是流动性的价值。&/p&&p&大额资产投资兑现往往与流动性存在一定的负相关。一般来说，流动性都要以牺牲一定的收益为前提。银行定期存款提前支取就要转为活期利息，房产如果想要快速变现，价格必定低于预期，收益率必然会降低。对于一般流动性差的资产，成交周期更长，议价空间会更大。&/p&&p&其实伴随流动性的还有一个&b&安全性&/b&。比如目前为数众多的P2P金融，像之前南京的钱宝网，我认为本质上类似“庞氏骗局”的金融诈骗。锁定投资者&b&5&/b&年甚至更长的时间，承诺每年&b&20%&/b&的利息，结果&b&2&/b&年就跑路，致使投资者血本无归。如果资金不能保证一定流动性的话，那么安全性也会大打折扣。&/p&&p&一套房子动则数百万，如果不考虑流动性，不考虑安全性，空谈投资收益，那都是纸上财富，不能全面反映资产的优质程度。所以我认为，衡量资产优质程度，除了回报率外，还要兼顾流动性和安全性，流动性越好、安全性越高的资产越优质，有时后两者更重要。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&影响合肥房产优质程度的几个因素&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&城市&/b&。在未来房地产投资中，城市因素会显得越来越重要，选对城市跟选错城市，其收益可能会有天壤之别。我在之前的文章中反复提到上位城市和下位城市的概念，一线城市和二线城市房产不同，二线省会城市跟省内其他三四线城市房产投资价值也不同（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dbf55558cac07a864accbd927fc3ffe28%26chksm%3D96cff5a55ab9d4cbfb0c8f63a25eed0dscene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&全国房价上涨轮动，合肥超过了哪些城市？&/a&》）。&/p&&p&一般来讲，上位城市房产更为优质，因为潜在接盘的人更多，流动性和安全性更好，即使短期投资收益不高，从长期来看，也是值得持有的。尽量买入三大城市圈核心城市以及东中部省会城市房产，远离西北和东北三四线及以下城市房产（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D8cb3f400fb6a78dchksm%3D96cf14e3a1b89df5292eec09babcbdaefca884bb61d881fe29dc0c619f6a6868dbf1%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？&/a&》）。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&区域&/b&。众所周知，2016年合肥房价大涨，我曾在之前的文章中分析过几个区的房价涨幅，以滨湖区涨幅最高，达到近&b&120%&/b&，远远超过平均值（&b&83%&/b&）；新站区最低，只有不到&b&70%&/b&。滨湖区的投资收益比新站区高出&b&50%&/b&左右，滨湖的是优质区域，新站是劣质区域。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fcf41f60bfb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&459& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-fcf41f60bfb_r.jpg&&&/figure&&p&之前我在文章《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Df61d73b0fc6da7aec7e840c87f52cda4%26chksm%3D96cf17daa1b89ecc7c38cc363f3d26e3baf00c7f255bf4fbd8a92093b13debfe39%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥未来哪些区域的房产更值得投资？&/a&》（公号“&b&小易论楼市&/b&”）中提到过，一般来讲，最值得投资的新区应具备以下几个条件：&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1、首先是合肥市重点规划，重点投入的区域。&/b&&/p&&p&&b&2、区域在5年之内有相对成熟的预期，也就是能够兑现。&/b&&/p&&p&&b&3、要有地铁规划，这会极大提高区域土地价值。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&不管是之前的经开区和高新区，还是后来的政务区和滨湖区，都是遵循这样的套路。这些区域属于合肥的西南方位，但由于产业布局等大环境因素，合肥东北区域价值要远低于西南区域（公号“小易论楼市”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D0005eaaf5a73c3ea5d7403%26chksm%3D96cfa729cfea537d877fe359f5c1df5c29b%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&刚需能买吗？合肥瑶海新站区房价分析及购房建议&/a&》），故合肥有东贫西富南贵北贱一说。&/b&&/p&&p&&b&房龄。我在之前的文章中分析过，房龄是影响合肥房产投资价值的最主要因素，当新房建成之后，由于存在自然磨损，投资价值每年会以1%-2%的速度降低（公号“小易论楼市”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Da5f4c5efddcd%26chksm%3D96cffb68f95fda3e3b3704aaf96394ccea2f%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥二手房哪些楼层最受欢迎，房价每年贬值多少？&/a&》）。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5b2f65ffe8acaeafac4df01e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&906& data-rawheight=&446& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&906& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5b2f65ffe8acaeafac4df01e_r.jpg&&&/figure&&p&受房龄影响的还有一个是居住质量，因为住房产品基本上每十年都会更新换代一次，以前老旧多层是砖混结构，建筑质量显然不如现在高层的钢筋混凝土结构。再一个房型设计、物业管理、居住理念等等这些软性建设，都被慢慢淘汰（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dc2c22a728fb14fc56fce2ffbbe59c048%26chksm%3D96cf156fa1b89c877d484eedeb51c46c94ee53b463f6c9fe6acbae30%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？&/a&》）。&/p&&p&合肥目前平均房龄为&b&10&/b&年，新房建成&b&5&/b&年以内，投资价值最高。当房龄超过10年，其投资收益已经赶不上大盘，所以绝大部分人还是喜欢买新房，这也是为什么市中心老破小的价格比市郊新房价格还要低的原因。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&学区&/b&。合肥的初中学区房，明显比周边非学区房价格高出&b&10%-30%&/b&不等，这是学区的溢价。据我之前文章分析，合肥目前出现溢价的学区有：&b&45中本部，42中本部，48中本部，50中东校、西校、新校，46中本部，38中本部，168玫瑰园学校&/b&（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Da14b2a2ab0dbe940d63ae%26chksm%3D96cf149da1b89d8b30ebfcc849d6c979acfabe1f12f0bf7%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析&/a&》）。&/p&&p&这里面溢价最高的是45中+南门小学的学区房，我在之前的分析里计算得出，该学区的学票价值大概为&b&50w&/b&（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D3ee19999cad306ebf4d8fda%26chksm%3D96cf65df4b27ccffa6b85bdb4417aaf11%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议&/a&》），而政务区50中新校的学票价值大概在&b&22w&/b&（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D1dc4b9c0d5cca%26chksm%3D96cf19cfa1b890da2df0e7b32c7a1e54dc887e6cdb225%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析&/a&》）。&/p&&p&学区不仅仅具有溢价功能，还有保值功能。当合肥的房子房龄超过&b&10&/b&年以后，升值率基本上会逐步低于大盘，但学区房升值率并不会随房龄增长而下降，它们会同大盘一直保持同步，也就是保值，顶级学区有些时候甚至还能超过大盘。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&面积&/b&。近20年来，合肥房价基本上保持着每5年翻一番的涨幅，这就导致人们收入增长速度一直赶不上房价上涨速度。因此我们会看到一种现象，过去20年里，合肥户均居住面积可能仅以每年不到&b&1&/b&平米的速度增长，这就大大增加了改善性需求的升级难度。&/p&&p&据我观察，合肥未来20年都会处于一个人口快速流入的态势，房价可能还会延续之前的涨势。据统计，合肥目前户均居住面积为&b&87.2&/b&平米，如果按照每年改善1平米的速度来看，即使20年以后，合肥的主流居住面积不过在户均&b&107&/b&平米左右。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ec29ac2a24a0e1ac2d873b398e31b037_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&316& data-rawheight=&228& class=&content_image& width=&316&&&/figure&&p&如果房产面积越大，总价就会越高，市场上能够接受高总价的受众人群就会越少。据我之前文章分析统计（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D2ff4ee02b7b3cdd52f5f%26chksm%3D96cf19e7a1b890f129a28c78be954ded1f4ccf20176ace66a33d3450%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&在合肥200万你可以买到哪些房子？&/a&》），合肥总价超过&b&200w&/b&房产的受众人群仅占&b&13.2%&/b&，超过&b&300w&/b&的仅占&b&2.3%&/b&。面积越大，接盘的人就越少，就会导致越难出手，流动性就越差，同时议价空间大，升值空间相对比较差。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&价格&/b&。价格其实跟房产的优质程度没有太大关系，跟投资价值有直接关系。市场价格低的房产必定不会太优质，但明显低于市场价格的劣质资产也未必不值得投资；品质高的优质房产，如果溢价过高，也未必值得置换。这也是我前文所讲的，合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D7b736cda4dc7fdchksm%3D96cf57e0bd8c09c2d4d15fd1e22cff2e2d20c73a16daed2f92799cfe%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格&/a&》）。&/p&&p&一个新房如果溢价过高，比如洋房或者别墅，基本上透支了未来&b&3-5&/b&年的升值空间，当刚需房5年之后价格翻番，洋房可能只涨了&b&60%&/b&。这样的房产，即使居住价值再高，我认为它也是劣质房产或者垃圾房产。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&楼层&/b&。好的楼层更容易出手一些，也就是流动性更好，但是好的楼层定价也高，性价比比差一些的楼层要低一些。综合流动性和升值率，楼层其实对投资的影响并不是很大。我这里要说的是顶楼和底楼。&/p&&p&一般高层定价最低的是一楼，其次是顶楼，两者一般比平均价格低&b&5%&/b&-&b&10%&/b&左右。但是真正到二手房市场，这个价格可能被放大至&b&10%-20%&/b&，即便如此，可能还鲜有人问津，而且议价空间很大。这就导致升值空间和流动性都很差的双输局面，所以很多人坚决不碰顶底楼。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&品牌&/b&。品牌意味着住宅品质和物业价值，现在人越来越注重物业管理，好的物业对房产增值保值作用明显。据我观察，合肥全国排名前十房企的小区，其价格基本比周边其它非品牌小区高出&b&5%-10%&/b&左右，而且成交量非常大，流动性很好。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&房产类型&/b&。比如回迁房，40-50年产权不能落户的公寓，商铺，写字楼，别墅，远离城区的养老地产，旅游地产等等，这些都是比较劣质的资产，投资收益不高，流动性很差。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&从劣质房产置换到优质房产&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-0b97bfe971b26fee203c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&582& data-rawheight=&370& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&582& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-0b97bfe971b26fee203c_r.jpg&&&/figure&&p&从劣质房产置换到优质房产，操作上就是卖出升值潜力小、流动性和安全性差的资产，买入升值空间更大、流动性更好的房产，本质上是一种资产的优化配置。根据资产的优质程度，我将合肥房产分为以下五个档次：&/p&&p&&b&1档：优质房产&/b&。顶级学区小户型学区房，滨湖区刚需新房或者5年内次新房（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D51dbaaf43ca9aaaa9867ff%26chksm%3D96cf15348e8dabe13adb91f23b62d8edbab0a89ec3b1b4%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？&/a&》），合肥西南区域的限价新房（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Ddbdaaa7958d%26chksm%3D96cff74be2b543cdb3d68f84c129c34a614ef7e7f7eeb9d2e41fbe2af%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥西南区域新房性价比排名&/a&》），绝版地段、高品质且溢价不高的品牌新房。&/p&&p&&b&2档：良性房产&/b&。房龄在20年以内的真学区房或学区型公寓，二环以内或者附近的新房或者房龄5年以内的次新房，新区性价比高的品牌房或者地铁刚需房，各方面都非常优秀的大户型改善型二手房，市区品牌房。&/p&&p&&b&3档：一般房产&/b&。市区二环内房龄5-10年的高层，房龄超过20年、拥有真学区但非顶级学区的老破房，顶级学区的老破大，市郊刚需区域面积超过&b&140&/b&平米的新房或次新房，东北区域市郊的非地铁新房或者次新房（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D4e2f0e37a308e20a46d274%26chksm%3D96cffd0e6ea27da76f39c21c0f694c2e633c15bbf84%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥东北区新房性价比排名&/a&》），洋房。&/p&&p&&b&4档：劣质房产&/b&。非学区老破多层，非学区房顶底楼，70年产权公寓，污染企业环绕的小区，市区回迁房，面积超过&b&160&/b&平米的非品牌小区，东北区域总价较高的洋房。&/p&&p&&b&5档：垃圾房产&/b&。商铺，写字楼，40或50年产权不能落户的公寓或者住宅（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D6d3bb81e138cee6a566b89%26chksm%3D96cfc15f8d0f0c2c4a6a86b93c443eb5bfe8caa31c707ae75c13e77%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议&/a&》），别墅，郊区非学区老破回迁房，养老地产，旅游地产。&/p&&p&请注意，这个划分完全是从投资角度来考虑的（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dbce2bc848b8d2f4d38a64ef8f168a871%26chksm%3D96cf164ea1b89f5828aada25b1cfd3abbdeda477dc8b7b%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表&/a&》），不涉及自住因素。合肥房产投资跟自住从来都是一个难以调和的矛盾，只考虑自住，不在乎投资的同学，完全可以忽略我这篇文章。&/p&&p&我&b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3D9ee014cebac6b3fa9cab3d%26chksm%3D96cf157ea7aca0e658d6e021c06be35ff9c0e31340cb%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&小密圈&/a&&/b&成员喜欢问我房产置换的问题，如何换房更划算。一般我们进行房产优化配置，至少要跨越两个档次，档次跨越越多，资产配置效率就越高。考虑到交易产生的税费损失，如果置换只提升一个档次，实无必要，除非从5档垃圾房产置换到第&b&4&/b&档次。&/p&&p&其实从劣质房产往优质房产置换的过程中，价格和难度也是逐步提高的，资金有限且没有资产配置意识的刚需，可能永远都在劣质房产区域徘徊。若干年以后你会发现，拥有优质房产的人与拥有劣质房产的人，财富差距会越来越大。（搜索关注公号“&b&小易论楼市&/b&”，更多关于合肥楼市的真相将出现在您面前）&/p&&p&&b&专注研究合肥楼市，专业分析合肥房产，欢迎加入小易的&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3D8faacdbf774adchksm%3D96cf18e9a1b891ff4f5ae80c0f89caa944b2ed7a2fedff8fe9f98%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&小密圈&/a&。一年内我会亲自全程指导你在合肥买房，同时你还能跟570+圈友分享2600+精彩问答和众多有价值的买房信息，不断增加中！也可加小易论楼市QQ群，群号：。&/b&&/p&&p&&b&入圈方式：微信扫描以下二维码。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-0a108a6dca44ffeaa12ecdd8e3494808_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&983& data-rawheight=&573& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&983& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-0a108a6dca44ffeaa12ecdd8e3494808_r.jpg&&&/figure&&p&&b&延伸阅读：&/b&&/p&&p&&b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dc140c5b91e8e6b4dcf8c82a38f1fd5c2%26chksm%3D96cf16cba1b89fdd4bdb65eee83bc7dbc334d35f6e87ac958c462a9ecdbe996c8%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&过去两年小易对合肥楼市的神预测&/a&&/b&&/p&&p&&b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Da14b2a2ab0dbe940d63ae%26chksm%3D96cf149da1b89d8b30ebfcc849d6c979acfabe1f12f0bf7%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析&/a&&/b&&/p&&p&&b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D7b736cda4dc7fdchksm%3D96cf57e0bd8c09c2d4d15fd1e22cff2e2d20c73a16daed2f92799cfe%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格&/a&&/b&&/p&&p&&b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D9c494aed64585dca88b9bd845bchksm%3D96cf16afa1b89fb5c16b36a7d69f78ceaafb8efa23f51e35bb4a2%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow 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