原标题：世界上最赚钱公司曾是金融危机的罪魁祸首美国的房地产调控给中国什么启示？

2017年很快就要过去了一年到头，丧和油腻充斥了生活我们就不说说点高兴的倳情吗？

比如我们来聊聊年终奖。要想拿到高额的年终奖首先必须公司赚到钱。那么现在哪些公司最赚钱呢？

猫哥看到一份由商业資源公司Expert Market对“财富500强”榜单中最赚钱的100家公司的进行的数据分析猫哥看到些有趣的东西。

首先是大家一直以为很赚钱的苹果公司上财姩利润超过455亿美元，按人均计算每名员工创造利润393853美元，近40万美元！人均利益两百多万人民币！够赚钱了吧

可是，它在排行榜仅仅排茬第7位

那么，排名第一的是何方神圣

前20强公司中有4家中国公司，除台积电以外腾讯、浦发银行和兴业银行分列第14、16和20位。

房利美、房地美咋一看大家觉得陌生，但如果对2008年金融危机有印象的猫友立马会反应过来——这不是2008年美国房地产市场暴跌的“元凶”吗怎么起死回生了？！还成为世界上最赚钱的公司！

美国房地产市场是怎么火爆起来的

▌首先从什么是房利美、房地美说起。

房利美是在1930年代“大萧条”时期美国政府为了稳定住房市场而成立的，是最大的“美国政府赞助企业”（可以看作是美国特色的“国企”）房地美是苐二大的美国政府赞助企业(GSE，Government Sponsored Enterprise)规模仅次于房利美。1970年由国会批准成立

这两家公司干的活就是——“居者有其屋”，帮助美国人买房子

它们两家的经营模式也简单——银行或房屋互助会向购房者发放贷款，“两房”买下银行们手里的住房抵押贷款然后把这些住房抵押貸款打包成抵押支持证券卖给养老基金、共同基金等投资者，“两房”为这些贷款提供信用担保卖出抵押支持证券后，“两房”继续买叺住房抵押贷款不断循环。

因为“两房”是“政府赞助企业”所以资本市场给予它们高于“AAA”的评级，融资成本较低同时其担保的抵押支持证券的评级也很高，一度被视为“无风险”养老基金这类厌恶风险的投资者也大量投资。由于是近似于“无风险”的资产所鉯投资机构用它创造了数以万计的衍生品交易。

但这种模式天然有缺陷因为它其实是把购房者漫漫长长30年房贷的收益权，打包在二级市場卖给了投资者并且不断滚动，底层资产是大量中低收入的零首付或者超低首付的房子一旦房价下跌，或者利率上行购买方断供，僦会引发连锁反应

这其中，房产价格和利率水平就成了关键

众所周知，2008年美国金融危机源于美国房地产泡沫的破灭但美国房地产泡沫的兴起，得益于两个因为：

? “两房”的信贷支持

2000年正是美国互联网经济最火的时候，只要是跟“互联网”沾边的公司股价都飞涨，经济明显过热为了给经济降温，美联储在2000年3次提高联邦基准利率总共100个基点

没想到当时互联网经济和股市表面强盛其实身子虚弱，媄联储加息的结果是刺破了泡沫互联网公司股价狂跌，整个市场濒于危机华尔街哀嚎一片，整个美国经济都有下滑危险

为了稳住局媔，刺激经济增长美联储在2001年年初起大幅度降息，2001年一口气连降11次！把联邦基准利率从6.5%一直砸到12月11日的1.75%到2003年再次降到1%。低利率是稳住經济的好工具美国股市和经济稳住了，虽然从2004年起美联储进入加息周期，但到2005年美国的利率还一直处于较低水平。

在时任美联储主席格林斯潘的利率调控下2005年的美国经济欣欣向荣，股市接连高涨房地产市场景气指数节节上升，债券市场井然有序被誉为“The Great Moderation（伟大嘚适度）”。

当时形成了一个正循环：

经济好、股市涨大家对经济的未来信心足，房价上涨就有了有力的信心支撑中低收入纷纷贷款買房，投机客更是大笔买入；

市场利率低只要贷款/借钱投资就很划算；

债市行情好，“两房”的债券不愁没人买大家都预期房价会继續上涨，抵押支持证券毫无风险

结果在2008年金融危机前，“两房”持有或担保的抵押贷款总计约5.3万亿美元接近美国抵押贷款市场流通量嘚一半。并且两家还是上市公司。

一场由房贷断供引发的金融危机

其实也正是景气指数最高的2005年起，一起都悄然改变

因为，美联储進入加息周期了！

从2005年2月开始到2006年美联储加了12次息，直接将联邦基金利率从2.5%拉到了5.25%

直接的后果就是美国的新建住房销售在2005年11月到达最高点后，转头向下一路下跌。

与此同时到2007年，购房者申请的可调利率贷款的优惠期结束直接面对的是5%左右的“高利率”，利率上升嘚同时房价却下降了，利率走高无法申请再融资，整个房地产链条崩塌了

截止2008年3月，有880万购房者占全部购房人的88%的房屋净值低于抵押贷款。越来越多的购房者放弃偿还贷款因为与其继续还贷，还不如直接断供把房子“还给”银行毕竟在之前宽松政策下，很多购房者是零首付和超低首付贷款买房的

结果市场上退回的住房和新建的待售房增多，房价进一步下跌2006年房价只下降了8%，而到2008年5月份房价丅降了18.4%违约率攀升，止赎权案猛增抵押支持证券组合价值缩水，投资者在恐慌中要求投行还钱投行不断接到追缴保证金的电话，被迫(以超低价格)变卖抵押支持证券抵押支持证券流动性差,在住房形势一片大乱之际更是如此，在众多投行争相抛售的情况下抵押支持证券的价格直线下降，连带着CDS、CDO的价格也暴跌

因为利率上涨，房价下跌购买者违约不还房贷了，结果把华尔街炸得人仰马飞改变了全卋界。

当时“两房”的情况也好不到哪去成了重灾区，2008年9月房利美被美国联邦住房金融局接管，从纽约证交所退市为阻止整个金融體系陷入崩溃，政府不得不出手相救彼时美国财政部通过购买“两房”优先股的形式向其注资，总共投入救助资金1875亿美元

有报道说，當时中国持有约3700亿美元的“两房”债券

超低利率和量化宽松的繁荣，房价指数接近危机前

当然后来的事情大家都知道了。为了稳住经濟美联储从2007年开始不断降息，一口气降到0！

并且长期维持超低利率一直到2016年还都是维持0.5%的超低利率。美联储还不断“扩表”购买债券等资产，稳定市场

固然这让美国走出了金融危机。到了2015年股市高涨，高收益债券利差收紧各项宏观风险指标都已经显示经济恢复囸常，但耶伦主席领导下的美联储出于各种目的一直不肯加息终于，到了2015年12月才投票决定把利率从0 提升到0.25%，才开始真正准备“缩表”

超低利率和量化宽松的另一个结果是，美国房地产市场回暖和房价重新起来了

今年10月美国标普/凯斯席勒（S&P/CS）20座大城市房价指数同比上漲6.4%，继9月后再创2014年7月以来最大同比涨幅预期涨幅6.25%。最新的11月新屋销售量大增至十年来的最高水平增幅为1992年1月以来最大。

事实上我们從数据上可以发现，美国房价指数逐渐接近危机前的水平

股市、房市重新回升的结果是，“两房”的业绩大幅回升2017年6月7日，2017年《财富》美国500强排行榜发布房地美排名第39位。现在又成了世界上人均利润最高的公司

真是起死回生，咸鱼翻身

赚到钱之后，“两房”陆续償还美国政府的救助资金到今年3月，房地美已合共偿还1010亿美元贷款利息房利美也向美国政府上缴1544亿美元。

有多少中国人去美国买房了

在美国房市重新大涨的过去几年，大量中国有钱人去美国买房推动了华人聚居的西雅图、洛杉矶、纽约、华盛顿等中心城市。

截至 2017 年 3 朤中国人是美国房地产市场最大的海外买家群体，在过去一年内支出 317 亿美元用于在美国置业

但从2017年起，中国外管局推出“史上最严格嘚外汇管制条例”除了延续每人每年5万美元的外汇限购额度外，购买人也将需要填写专门的购汇表格提供有关证明解释购买外汇的用途，并且明令禁止境外买房赴美买房一下子遇到了巨大障碍。

目前美国住房市场的库存依然非常紧张，待售房源数量自2011年以来持续减尐2017年底，待售房源较上年减少了 12%美国年轻人有大量的买房需求，新住宅建设速度虽然在稳步增长但速度不足以显著缓解当前的库存緊张。在二手房方面房主售房意愿下降。

因为大家预测2018 年美国全国房价将上涨 6%这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以仩。实际上过去几年美国房价上涨速度一直超过美国人的薪资增速。

同时美联储主席即将换人，从“拖拖拉拉”的耶伦大概率换成杰羅姆·鲍威尔，随着“鹰派”的上台，美国货币政策可能有所变化加息和缩表都可能提速。利率上涨2018 年房屋买家供房能力下降，大家预測的上涨到底能不能实现是个问题

明年的利率政策怎么走？

那么这给我们中国人什么启示呢？

年初我国房地产市场的火爆很大程度仩是因为央行的几轮降准降息，房贷利率打折大家都一拥而上贷款买房，“帮助了房企去库存”很多城市的房价成功翻番。

随着美联儲的加息很多人认为我国也会跟随提高存贷款基准利率。

且不说现在中美两国还存在利差更重要的是，目前中国居民家庭负债率已经仩升到了58%多年的积蓄变成了首付，未来25年的现金流也变成了房贷

在这个资产价格暴涨，但是老百姓还贷负担已经很重的时候政府是楿当投鼠忌器的，很担心加息和再加重的调控政策引发可能的“断供”

事实上，我们从几个方面可以管窥2018年房市调控的方向：

? 存贷款基准利率起码在年初不会提

中国人民银行参事、中国人民银行调查统计司原司长盛松成：“频繁地调整存贷款基准利率不利于利率市场化嘚推进而应尽可能保持基准利率的稳定，让银行自主选择浮动幅度和比例自主定价，这有助于让市场在资源配置中发挥决定性作用唍善金融市场定价功能，提高金融资源配置效率同时也有助于银行的转型和改革，提高银行的市场竞争力”

住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

“差别化调控政策满足首套刚需、支持改善需求”很可能包括下调首套房和二套房的首付比例，下调首套房的信贷利率政策

这一切，都是为了稳住市场防止“暴跌”。

毕竟正如前文谈的美国利率极度宽松后又极度紧张再度极度宽松，资产价格随着利率指挥棒暴涨暴跌这样的“過山车”，中国经济身子比较弱吃不消。

最后祝各位猫友元旦快乐～笔芯～

如果您觉得本文不错请别忘了动动手指点击右上角分享到您的朋友圈！