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请教一下，上家产调拉出来，土地使用权取得方式为划拨，房子为80年代老公房，请问这种房子交易中有问题吗？能贷款吗？需要交纳土地出让金吗？跪谢各位大侠！
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转产权要补缴土地出让金的
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第2楼苏河向北
转产权要补缴土地出让金的
请问出让金大概多少？
你需要登录后才可以回贴划拨土地的使用人有权利对外转让（出售）吗
中共盐亭县委书记信箱
袁书记好：&&&&&我想咨询个问题，国家划拨土地的使用人，有权利把这块土地对外转让（出售）吗？能否转县国土局帮我解答一下？
谢谢您的来信，转国土局回复。
袁明&&& 8:59:48
孙昌应同志：&&&&您好，我局已经收悉您的咨询件“”，现将相关问题答复于您，具体如下：一、根据《中华人民共和国国务院令第55号》符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；　　（二）领有国有土地使用证；　　（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；　　（四）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。国有划拨土地使用权可以上市进行买卖交易。二、申报资料：1、土地登记申请书（原件）；2、用地申请（原件）；3、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《不动产登记证》（原件）；4、转让方、受让方身份证件（复印件）；5、买卖契约或转让协议（原件）；6、城市规划部门意见；7、其他应提供的材料。具体情况可咨询盐亭县不动产登记中心，联系电话：7224715。&&&&特此回复。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&盐亭县国土资源局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日
国土局 罗光武&&& 15:17:24
中共盐亭市委书记信箱划拨土地上建房出售的合同效力 - 新疆法院网
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划拨土地上建房出售的合同效力作者：石河子市人民法院 王弦 花蔺&&&&&&【基本案情】&&&&日，快乐养老院以划拨方式取得土地一块，市国土资源局向其颁发建设用地批准书，土地用途为建养老院。日，快乐养老院公寓楼工程开工建设。日，吴智（乙方）与快乐养老院（甲方）签订集资建房协议书，约定吴智以300000元的价格购买快乐养老院楼房一套。协议第一条：根据《国务院关于进一步深化城镇住房改革制度改革加快住房建设的通知》精神，为明确集资合作建房单位和职工双方的权利和义务，特签订本协议；第二条：为解决职工的住房问题，根据乙方申请，甲方同意乙方参加集资合作建房。日，吴智向快乐养老院交纳购房款150000元；日，又交纳购房款150000元；因房屋面积有变化，日，吴智再次补交房差23865.84元。吴智不是快乐养老院单位职工，快乐养老院陈述吴智购房时准备到其单位工作，吴智则认为当时并未实际到快乐养老院工作，是快乐养老院让吴智在他人询问时回答准备到养老院单位工作。&&&&日，市房产管理局给市政府关于申请建养老院员工住宅楼的报告的答复内容为：“关于申请建养老院员工住宅楼的报告的请示”已收悉，经我局研究，答复如下：快乐养老院新建员工住宅楼，销售对象为本单位员工。建议纳入经济适用住房建设计划，享受相关优惠政策，按成本价出售给本单位员工，不得变相搞房产开发经营。&&&&日，市人民政府下发文件，文件第一条为：快乐养老院使用土地以划拨方式取得，属医卫慈善用地，建设规划部门批准新建的是公寓楼，快乐养老院未经审批擅自建设两栋住宅楼系违法违规行为，但是鉴于两栋楼已分别盖至四层和五层，并从鼓励和支持民办养老服务机构发展角度考虑。同意免除对其违法违规行为的处罚，并继续完成两栋公寓楼的建设；第二条：建成的两栋楼房性质为老年公寓楼，系幸福养老院单位资产。幸福养老院要遵守国家房地产有关法律法规，不得擅自改变使用性质，不得进行分割销售。&&&&【双方争议】&&&&原告吴智诉称：2010年，原告缴纳30余万购买被告快乐养老院集资在建的住房一套。2012年12月，被告将房屋交付原告使用，至今未给原告办理房屋产权证，同时未进行房屋面积测绘且又多让原告交付购房款，被告上列行为构成违约，故诉至法院，请求判令被告为原告办理房屋产权证书，对涉案房屋进行面积测绘，按实测面积及单价计算购房款，多退少补，并由被告承担诉讼费及送达费。&&&&被告快乐养老院辩称：我院建设的两栋楼房性质为老年公寓楼，系我院单位的资产，不得分割销售，不得擅自改变使用性质。原告并非我单位职工，但当时陈述要到我单位工作。建设方未按图施工，无法正常测绘，建设方未将竣工备案资料向我院移交，无法对该两栋楼房进行工程备案，规划验收也无法正常进行，故房产证不能办理。&&&&【法院审判】&&&&法院认为：日，被告以划拨方式取得石河子快乐养老院土地，土地用途为建养老院。后被告未经审批擅自建设住宅楼。日，市人民政府下发文件，明确快乐养老院属医卫慈善用地，建成的两栋楼房性质为老年公寓楼，系养老院单位资产，不得擅自改变使用性质，不得进行分割销售。但被告假造原告具有其单位职工身份与原告签订集资建房协议书，原告明知自己无购买资格却向被告购买房屋，原告与被告的行为损害了国家的利益及被告单位其他职工的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”故原、被告于日签订的集资建房协议书无效。对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。&&&&【热点解析】&&&&随着房地产市场的日趋白热化，划拨土地上房产进入流通市场的现象层出不穷，随之产生的矛盾纠纷也愈演愈烈。人民法院受理的民事诉讼，出现了涉及划拨土地上房产买卖这一新类型案件。这些新类型案件多数涉及房产买卖协议的效力问题。如何兼顾国家利益和买受人的正当需求？如何维护合法交易又规范市场行为？这些由此衍生的问题，不仅给法院办案提出了新命题，而且为社会带来了新的警示与思考。&&&&1.划拨土地使用权的特点&&&&划拨土地使用权，是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权的特点是：（1）取得的合法性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权，缺乏处分权能。&&&&我国划拨国有土地使用权的规定是自1990年国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》开始的。此前都是无偿划拨取得土地的建设使用权的。1990年之后，建设用地使用权的取得就有有偿出让取得与无偿划拨取得的双轨制度。因此，基于不同方式取得的建设用地使用权的相应的房产的转让合同所适用的法律也就不同。&&&&划拨土地使用权主要是满足社会公共利益的用途，那么，这种用途的特殊性决定了划拨土地使用权的不可转让性，不能直接进入市场，否则将导致违背事物本来的制度初衷，而且会破坏市场的公平原则。&&&&2.法律对划拨土地使用权的规制&&&&我国《物权法》第137条规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。这是以基本民事立法的形式对划拨取得的建设用地使用权的立法态度。&&&&《城市房地产管理法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”可见，划拨土地使用权是不得转让的，这是国家法律、行政法规的强制性规定，且是属于效力性的强制性规定，不得违反；如果违反，按照《中华人民共和国合同法》第52条的规定，合同应当认定无效。&&&&3.划拨土地上建房出售应经政府批准&&&&根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。同时为兼顾维护市场交易正常进行，有条件的适用相关法律法规，对合同效力予以甄别认定。故未经有批准权的人民政府批准的房产买卖协议认定无效；而如果获得批准，在补交土地出让金之后，此时讼争房产买卖协议书虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规，应当认定有效，可以协助办理过户登记手续。&&&&具体到上述案件，即是根据划拨土地使用权的特点，对于涉及划拨土地上的房产转让的合同效力，一般地，将上述规范识别为效力性规范。违反了此规定，因而判决合同无效。责任编辑：刘运琦&&&&
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作者：张树贵律师
【基本案情】
某乙（买房人）与某丙（卖房人）于日经A中介公司介绍，签定了《房地产买卖合同》，合同规定，房屋总价200万元，签定合同7日内某乙（买房人）支付房屋首付款100万元，某丙（卖房人）将房屋交付某乙（买房人）。余款日一次性付清，某丙（卖房人）在收到全部款项后立即办理过户手续。该房屋土地性质为划拨，由某乙（买房人）负担将划拨土地转为出让土地的土地出让金。
某乙（买房人）依约支付了房屋首付款，某丙（卖房人）也依约将房屋交付某乙（买房人）。
日，某乙（买房人）突然向法院提起诉讼，某乙（买房人）认为，划拨土地不应进入市场流通，案涉合同应为无效。请求法院确认双方签订的《房地产买卖合同》无效；某丙（卖房人）退还某乙（买房人）支付的购房首付款100万元。
【法院认定】
依法成立的合同，自成立时生效。两原告与两被告签订的房地产买卖合同不违反法律强制性规定，应为有效。讼争房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续，故对原告诉称合同无效的主张，法院不予支持。现被告始终愿意出售房屋，并无违约之情形。
最终法院判决：驳回原告的诉讼请求。
【律师分析】
本案中，争议的核心就是“双方当事人在签订《房屋买卖合同》时，未经过政府部门批准，转让划拨土地上的房屋是否有效？
1. 案涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
2. 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。本案中，两被告房屋所在小区土地使用权均为划拨取得，两被告转让房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，且该小区未列入政府拆迁计划范围，政府不存在不予审批的理由。因此，两原告完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权。
3. 最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。
综上，未经批准，转让划拨土地上房屋，在不改变土地用途，也不涉及规划变更等问题，一般应当有效。
【裁判要旨总结】
土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。当事人据此主张合同无效应不予支持。
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