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农村集体土地建设住宅楼买卖纠纷的分析
农村集体土地建设住宅楼买卖纠纷的分析
作者/编辑：佚名 https://www.unjs.com
&&&&近些年来我院在审理地产案件中，不断遇到村委会利用集体土地建住宅楼卖给本村以外的村民和城市居居而产生的纠纷案件，这类案件具有涉及面大、人数众多、法律规定不甚明确的特点，还涉及小城镇建设的政策导向与有关法律规定的冲突问题，。因此，如何正确把握法律与政策的关系，维护好本地区的稳定，妥善处理此类纠纷，需要认真探讨。
&&&&一、集体土地建住宅楼的背景及基本
&&&&1993年国家六部委联合下发《关于加强小城镇建设的若干意见》，省政府从1995年起，在全省范围内开展创新型小城镇，日南京市人民政府以宁政发（1996）69号文件下发南京市人民政府关于批转市建委《关于加强南京市村镇建设的意见》的通知。这一系列的文件规定了小城镇建设的规划、管理及实施的具体办法。在这样一种政策导向下，此项在乡镇集体土地上全面展开。例如原南京市大厂区的葛塘镇（该镇1996年被省政府评为示范新型小城镇）于1995年开始了此项工作，该镇下辖的邻近大厂城区的中山村、欣乐村、四周村、新村村先后搞起了住宅楼的兴建工程。截止到1999年底上述四村共在集体土地上建造住宅楼73幢，24万平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20%卖给了本村村民，80%卖给外地农民和城镇居居。这四个村在兴建住宅楼的过程中一般都办-理了或补办了下列手续：
&&&&1、原南京市大厂区经济委员会关于葛塘镇各中心村建设或贸易货栈工程建设的立项的批复；
&&&&2、原南京市大厂区土地管理局核发的或补发的“乡镇建设用地批准通知单”；
&&&&3、原南京市大厂区城乡建设局核发的“中心村住宅”或“贸易货栈”的红线图；
&&&&4、原南京市大厂区葛塘镇人民政府颁发的“江苏省村镇工程建设许可证”。
&&&&四个村在出卖3000多套房屋的形式上都采用了与购房者签订“建房”的方式。“委托建房协议”的主要内容也都明确规定了村委会享有土地的所有权，购房者享有土地使用权和房屋的所有权。在本院所审理的此类房屋买卖纠纷案件中，所有建成的住宅楼也都经过了工程质量的验收，并领取了建筑管理部门颁发的质量合格证书。在审理此类案件过程中还发现，凡已付清房款的购房者，村委会均按协议的约定为其办-理了“村镇房屋所有权证”。
&&&&四个村的73幢住宅楼都与原大厂区的城区房屋或住宅小区毗邻，四个村住宅楼所占的非耕地也与原大厂区城区的国有土地接壤，住宅楼的配套建设、物业管理均已达到一定的平。
&&&&二、纠纷的原因及解决此类纠纷的不同意见
&&&&在我院近些年所受理的村集体土地住宅楼买卖纠纷案件中，原告均为村委会，至目前为止尚无一例购房者诉村委会的案件，作为原告的村委会的诉讼请求基本相同，都是要求购房者付清尚欠的购房余款，被告的抗辩理由也基本相同，主要是认为，原告无房地产开发经营的，“委托建房协议”无效，原告只能够为被告办-理城市房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告即可付清余款。也有少数购房者并不主张委托建房协议无效，而以其他的理由（如房屋质量问题）相抗辩。这类案件的难点主要在如何认定“委托建房协议”的性质和效力。对此问题的意见分歧较大，主要有下列几种观点：
&&&&1、认为“委托建房协议”名为委托建房，实为房地产开发经营，而村委会不具有房地产开发经营的资格，集体土地亦禁止从事房地产开发经营，故应认定“委托建房协议”无效，《》()。
&&&&2、有条件的认可“委托建房协议”有效，即购房者是本村村民的，双方签订的“委托建房协议”有效，凡购房者是外地农民或城市居民的，“委托建房协议”无效。
&&&&3、应当认定“委托建房协议”合法有效，因为委托建房与房地开发有着本质的不同，不应将小城镇开发建设与城市房地产开发经营混为一谈。“委托建房协议”的产生有其政策背景即小城镇的开发建设，委托建房协议的效力如何确定，关键是看建房有无规划、有无立项、有无审批、有无许可，如果村委会履行有关的法定手续，取得了相应的权利就应当认定“委托建房协议”有效，本区法院审理的集体土地建住宅楼的案件中的村委会均办-理了相应的手续，故应当认定协议有效。
&&&&三、对此类案件的处理情况及原因
&&&&我院自2000年始受理集体土地建住宅楼的房屋买卖案，截止2002年6月底已审结20余件，结案方式大都采判决形式，判决结果均认定委托建房协议合法有效，限令购房者支付购房款，承担诉讼费用。其部分购房者不服判决上诉至南京市中级法院，上诉期间又因双方达成协议，购房者撤回上诉。目前已审结的20余件案件大部分均已得到。我院对此类案件的焦点即“委托建房协议”的效力问题作有效认定的理由如下：
&&&&1、集体土地上所建的住宅楼均经政府有关部门的审批，且有关政府部门具有相应的职权，如大厂区土地管理局所批准的9.8亩非耕地用于中心村工程建设就符合《土地管理法》有关管理主体和职权的规定。
&&&&2、本区集体土地建设的住宅楼在审批的程序上符合国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定。
&&&&3、集体土地上的委托建房与城市房地产开发有着本质的不同。委托建房协议的形式与国家倡导的小城镇开发建设的政策有着密切的联系。小城镇的开发建设自应遵循一整套的法律、法规的规定，而不应套用《城市房地产管理法》的规定来调整小城镇的开发建设。
&&&&4、假若认定“委托建房协议”无效，将造成本辖区范围内社会秩序的极大混乱，也会造成社会财富的极大浪费。本院已审理的案件虽少，但是，这些案件的审理结果，对3000多套房屋的购房者有关集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定与否具有决定性的意义。如果认定委托建房协议无效将会影响众多购房者集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定，将可能引发大规模的诉讼，从而影响社会稳定，认定委托建房协议无效也必然造成社会财富的浪费。
&&&&5、购房者主张“委托建房协议”无效只是诉讼策略，并非真正的目的。审理此类案件中，还发现一部分被告主张“委托建房协议”无效的真正目的不是要退回房屋要回购房款，而是想通过主张“委托建房协议”无效来与村委会讨价还价。
&&&&另外，主张“委托建房协议”无效的内在理由，是认为我国现行的土地管理法律、法规是限制集体土地使用权流转的，之所以限制集体土地使用权的流转，是因为如果允许集体土地使用权流转将会导致农村耕地的大量流失；导致农村廉价土地冲击城市房地产。对这种理由，我们认为限制土地使用权流转恰恰是造成农村耕地流失的一个重要原因。大家知道在1998年修订的土地管理法施行前，土地收益实际是由市、县政府享有，而市、县政府又拥有土地征用审批权，为获取更多的土地收益，一些市、县政府往往滥用审批权违法批地、乱占耕地、浪费土地的事实大量发生。1998年土地管理法确立了土地用途管理制度以后，我国已经具备了保护耕地的法律基础。如果土地用途制度得以有效实施，即使允许集体土地使用权流转也不会造成耕地的流失。本案的土地审批虽是发生在1998年以前，但土地的审批手续与1998年以后的土地用途管理制度的规定较吻合，审理此案应当考虑这一情况。还有放开集体土地使用权流转确有可能冲击城市房地产市场，使政府减少大量的土地收益，但是，从长远看允许集体土地使用权流转有利于国家和社会利益。农村集体土地如形成市场可以和城市土地市场并存，有利于发挥城市、农村各自功能的优势。近年来越来越多的人赞成放开集体土地市场。梁慧星先生在《物权法草案建议稿》中就持此观点。但是我们阐述这些理论并不是要突破现行法律规定，而是认为在现行法律框架下，对于小城镇开发建设过程中的集体土地建住宅楼的效力认定宜宽不宜严，法院在审理这类案件中只要查明住宅楼工程有立项批复，有土地使用审批、有建筑许可，且批准部门是在其职权范围内行使审批权（包括事后补办了有关手续）就应认定“委托建房协议”有效。
&&&&必须指出的是在小城镇建设过程中，有些地方确实存在不规范的问题。这在我院审理的此类案件中也有所反映。但是这些不规范的做法自日新《土地管理法》实施以后已经得到遏制，小城镇建设步入了正规。在我院处理的集体土地上建住宅楼都是小城镇建设早期由于不规范所遗留的问题，并不是这类问题还在延续，如果对“委托建房协议”作有效认定会对不规范的小城镇建设起负面影响，法院审理时应当谨慎的认定“委托建房协议”的效力。如果对不规范的小城镇建设不起负面影响的效果，那么从法的角度也应当认定“委托建房协议”有效。基于上述理由，本院对这类案件中“委托建房协议”的效力作出了合法有效的认定。这样处理取得了良好的社会效果。
农村集体土地建设住宅楼买卖纠纷的分析2　　　　〖预览〗农村幼儿园托班师资建设的实践研究　　摘要：加强托班师资建设有利于幼儿教育事业的整体发展，提升幼儿教育教学的质量与品位；有利于幼儿的健康成长，减轻家庭教育的沉重负担；有利于幼儿教师专业的协调发展，拓展教师的理论知识，提高教师的实践的能力，遵循教育规律，以发展的眼光引领孩子的成长。　　关键词：托幼一体化，知识结构，业务素质。　　随着农村幼儿园生源的减少，我园于2003年开办了托班，率先尝试了幼儿园教育的向前延伸，我们的经验《路，在脚下延伸》在海安县学前教育工作会议上交流，2011年，我园申报的《农村幼儿园托幼一体化实践研究》被立项为南通市十二五规划课题。托班的作用逐渐从弥补生源的不足扩展到满足社会对幼儿园教育要求的进一步提升，在研究过程，托班师资质量对实现托幼一体化的作用进一步显现与加大！本文就我园在托班师资建设过程中的一些想法、做法做简要探讨：　　一、托班教师知识结构的重组　　作为农村幼儿园，幼儿家长接受的教育层次参差不齐，家长的基本素养存在较大的差异，留守儿童又占有较大的比例，幼儿园承担了越老越多的对0-3岁孩子的教育责任。　　1、& 幼儿园托班教师现状：　　农村幼儿园托班教师基本上来源于幼儿园教师，而农村幼儿园教师少数来自师范类院校（是幼儿园极不稳定的一类人群），大部分教师则来源于当地的学前教育职业学校，她……【】农村集体土地建设住宅楼买卖纠纷的分析3　　　　〖预览〗
&&& 职业教育的发展是许许多多从事职业教育的人们所关注的，20年前，职业教育在我们当地正发展的如火如荼，学生入学前就与当地的一些待遇不错的单位签合同，在当地政府行政干预下的这一举措吸引了大批学生，包括一些在职人员和刚在高考中失利的普通高中的毕业生。但是到1997年，职业教育已经渐入低谷，许多专业课老师纷纷下海的下海、改专业的改专业，包括市里的一些职业中专学校也是如此。据说，某个曾经很辉煌的职业中专学校在低谷期时校园里杂草丛生，附近的村民牵着牛到校园里放牧，因为那里草料丰富呀！当时的职业教育的萧条可见一斑。我发现大部分学生职业学校的学生是来自于农村，特别是来自于本县境内的农村，所以对于一所县城的职业学校来说，实实在在就是一所面向农村的学校，这就是它的定位。我们的生源来自于农村，随着城镇化进程的不断发展，城镇数量与规模在不断扩大，同时城镇结构和功能也在不断转变，在农村人向城镇人转变的过程中就需要教育来促进人们在学识与思想上的转化。这就是农村职业学校发展要抓住的契机。农村人在向城镇人转化中需要进行哪些方面的学习与指导，需要哪些方面的专业与技能，这是值得职业教育部门来研究的。只有生源有保障，职业教育的发展才有出路。生源立足于本地，毕业生就业则面向全国，为毕业生找出路，让学校学生的入与出形成一……【】
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一般属于集体所有的土地，但如果征为国有就属于国有土地。
集体土地，很少出现别的情况
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土地估价师：农村集镇土地管理办法
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　　历史遗留的违法用地问题亟待解决。由于受上世纪80年代末90年代初大办乡镇企业的影响，一些地方曾不同程度地存在大量圈地办乡镇企业的现象。这些乡镇企业用地绝大部分是集镇土地；有的是乡镇、村提供的土地，有的是租赁农村集体经济组织的土地，这些土地大多数没有办理合法的手续。上世纪90年代中后期，各地又掀起了小集镇建设高潮，使各乡镇不惜以牺牲土地为代价，乱圈耕地扩大集镇规模，更谈不上办理各种用地手续了。非法圈占的土地，往往又被非法转让给单位或个人使用，再加上集镇范围内房地产的非法买卖，使集镇出现了大量的违法用地行为，扰乱了集镇土地的正常管理秩序，引发了大量的土地纠纷。这些问题亟待解决。
　　集镇国有土地的监管存在真空。对集镇国有土地实行监管，是国土所的职责。集镇国有土地是国家的资产，然而多年来有关部门却忽略了对此的管理。一些基层国有企事业单位，由于撤并等原因遗留下来的土地资产，有的被非法倒卖，有的被个人长期侵占，造成了国有资产的流失。受近年来房地产热的影响，部分单位竟置国家的法律法规于不顾，擅自利用单位的国有土地，搞起了房地产开发，大发不义之财。这些现象，促使我们深思一个问题：怎样建章立制管好农村集镇国有土地，使国有资产不流失、不闲置。
　　集镇土地地籍档案资料不全、管理不规范。地籍管理是土地管理工作的基础，对土地资源的保护和土地资产的管理起到基础和保障作用。过去，因为基层土地管理体制不顺，加之地籍管理工作是一项政策性、技术性、专业性很强的工作，基层缺少专业技术人才，使绝大部分集镇没有建立起一套准确、权威的地籍图件、数据和档案资料。建立集镇土地地籍档案资料是摆在农村土地管理工作面前的一项迫切任务。
　　乡镇土地利用总体规划与集镇规划不衔接。现行的乡镇土地利用总体规划编制的基期年是1997年，规划到2010年，而各乡镇的集镇规划基期年及规划年限相对乡镇土地利用总体规划，有的早有的晚。再加上乡镇土地利用总体规划是由国土资源部门编制，集镇规划是由建设部门编制，两个部门如果缺乏应有的交流、沟通，就会使两个规划不合拍，甚至出现抵触：建设项目符合乡镇土地利用总体规划的，不符合集镇规划；符合集镇规划的，又不符合乡镇土地利用总体规划。乡镇土地利用总体规划对集镇土地的利用起不到调控和引导作用，导致集镇土地的粗放利用，甚至引发违法行为。
　　妥善处理遗留问题尊重历史，实事求是，依法处理历史遗留问题。对历史遗留下来的违法占地行为，应本着尊重历史、实事求是的原则，分门别类进行妥善处理。对此前违法占地兴办的乡镇企业，现在正常经营运转的，国土资源部门应责成企业法人代表办理用地手续；已停产或破产，但可用于新的投资项目的乡镇企业，应由集体经济组织依法收回农村集体建设用地使用权，用于新的投资项目，并责成新的用地单位办理用地手续；暂时闲置的停产、破产乡镇企业土地，可由集体经济组织收回集体建设土地使用权并负责监管。对集镇建设违法征用的土地，国土资源部门应查清当时占地的界址、面积，补办手续，并与用地单位和个人补签土地出让合同，责成用地单位和个人补缴土地税费，督促其办理用地手续。
　　发挥规划龙头作用抓住机遇，做好乡镇土地利用总体规划与集镇规划的衔接。国土所应积极主动听取乡镇政府关于修编土地利用总体规划的意见，争取乡镇政府依据土地利用总体规划，开展集镇规划的修编。当集镇规划不符合乡镇土地利用总体规划确定的土地利用条件时，应按照“专项规划服从总体规划，下级规划服从上级规划”的原则，调整集镇规划，促使两个规划相衔接、不抵触，确保乡镇土地利用总体规划在调控土地、引导土地利用上起到“指挥棒”的作用，为地方经济的发展和集镇建设服好务。
　　加强集镇国有土地监管，依法收储闲置国有土地。国土所应组织力量，深入实地查清辖区内每宗国有土地的性质、使用单位、界址、面积，并登记造册，做到不漏登、不错登，掌握辖区内国有土地的家底；对各单位国有土地使用加以监管，预防各单位非法处置国有土地；对集镇因企事业单位撤并闲置的国有划拨土地，应及时与县国有土地储备中心联系，按照程序依法收储，适时采取招拍挂方式出让；对非法倒卖、转让、侵占国有土地的，要依法给予严厉打击，构成犯罪的要移交司法机关，追究其刑事责任，确保国有土地资产不流失。
　　加快建立、完善集镇土地地籍档案资料。集镇土地地籍档案资料不健全，直接影响着集镇土地的管理。国土所应抓紧时间，积极争取上级国土资源部门的支持和帮助，主动协调乡镇政府，迅速建立一整套准确的地籍档案资料。技术力量薄弱的地方，可委托有资质的单位帮助完成此项工作。有条件的地方可建立起集镇地籍信息数据库，为集镇土地资产的管理提供有力保障。
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农村集体土地上的房屋补偿标准
重庆&06-07 09:48&&悬赏 0&&发布者:149432…… & 回答:(3)
我们这里要建工厂需要拆迁我们的房屋，而我们这里是一条农村集镇上的老商业街，这里的居民都是靠经商为生，但是房屋产权都是办的农村集体土地的建房手续，现在拆迁不认可我们的商业性质，补偿不还门市，只是每个平方多补了200元的功能费，而我们的要求是要求还门市，请问我们的要求有没有发了依据
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其实很简单，对方不同意你们的要求，你们可以不同意拆迁。现在的暴力拆迁都是违法行为。
[重庆-万州]
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重庆市征地补偿安置办法
　　第四条&征用土地应依法支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费的使用、管理按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定执行。
　　第五条&征用土地的土地补偿费和安置补助费按照《重庆市土地管理规定》第三十九条的规定执行。
　　第六条&地上建筑物补偿以集体土地使用权证和农村房屋所有权证登记的合法面积为准计算，构筑物按实计算。青苗补偿按征地时实际种植面积计算。
　　第七条&未经批准占用耕地成片栽种的一般树木，按粮食类青苗补偿标准计算补偿费。
　　零星栽种的一般树木按实际补偿。
　　果园、茶园、桑园、苗圃、花园按当地耕地前3年平均年产值的1.2至1.5倍计算补偿费。
　　对珍稀名贵树木，按照国家有关规定执行。
　　第八条&下列地上建(构)筑物、青苗不予补偿：
　　(一)不具有土地使用权属证书和农村房屋所有权证的房屋和其他建(构)筑物;
　　(二)政府征地批文下达之日后栽插的花草、林木、青苗及搭建的建(构)筑物;
　　(三)超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用2年以上的临时用地上的建(构)筑物;
　　(四)非法占用集体土地修建的建(构)筑物;
　　(五)天然野生杂丛。
　　第九条&按照本办法的规定，属于住房安置对象的，其拆迁房屋参照农房造价给予适当补偿。
　　按照本办法的规定，不属于住房安置对象的，其拆迁房屋，按照前款规定的标准上浮50%予以补偿。
　　第十条&征地农转非人员的住房在征地拆迁范围以外的，不拆迁、不补偿、不安置。但应根据集体土地使用权属证书确定的宅基地面积，按所在地耕地被征用前3年平均年产值的1至2倍，向被征地农村集体经济组织一次性支付征地农转非人员占用宅基地综合补偿费。补偿后，农转非人员在公共设施使用、公益事业等方面与所在地的农村集体经济组织成员享受同等待遇。因国家建设需要征用该宅基地时，房屋的补偿、安置按征地时的有关规定办理。
　　第十一条&被征地单位(不含被征地的村民住户)的水、电设施按实际安装费用补偿。水利工程补偿，按国家有关规定执行。
　　有线广播线路、闭路电视线路、天然气安装按实际安装费用补偿。电话移装按电信部门规定的移机费标准补偿。被拆除房屋的装饰物，由所有人自行拆除，不予补偿;不能自行拆除的，给予适当补偿。
　　村民的住房改作其他用途的，按住房补偿。
　　第十二条&征地拆迁具有土地使用权属证书和其他合法权证的企业建(构)筑物，按重置价格计算补偿费后，原建(构)筑物归国家所有，由土地行政主管部门负责处置。被拆迁企业的搬迁损失费(含设备搬迁损耗、停工损失及搬迁费)按所搬迁设备折旧后净值的15%至20%计算。
[湖北-武汉]
106178积分
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补偿问题以当地公告为准
请问我们门市经营了几十年的也不是门市吗
不是说事实你做了什么就必须接受你这个是什么 很多情况事实不等于法律
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浏阳市淳口镇农大居委会农大集镇房屋1栋（农村集体土地）（权证号码为）
委托法院：浏阳市人民法院
公告时间：
参考价：133（万元）
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