1、在房地产开发企业委托代理机構销售房屋的情况下房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营風险不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第仈条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求人民法院不予支持。

2、合同解除权条件成就时权利人未行使解除权并以行为方式与违约方继续履行合同的，应视为权利人放弃合同解除权

3、当事人签订商品房买卖合同的目的在于：买受人取得房屋，出卖人取得房屋的对价；因此即使买受人延期付款构成违约，但如果延期付款的数额低于合同总价款的10%且事后买受人积极将剩余房款给付出卖人的，应视为该延期付款的行为不构成根本违约合同的目的仍可实现。

4、当事人迟延履行合同义务构成违约的一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额但未能举证证明实际损失存在的，人民法院不予支持

5、出卖人与买受人订立未取得商品房销售资格（且在起诉前仍未取得商品房销售资格）的商品房买卖合同，买受人即使支付了购房款、实际占有使用该房屋并取得收益因其未办理产权登记过户手续仍不能因此取得该房屋的所有权，亦不能对抗法院因执行出卖人债务对该财产查封的强制執行行为买受人只能另行向出卖人主张返还购房款及赔偿可得利益损失等权利。

6、预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同当事囚一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的应当向对方承担违约责任。判断商品房買卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时間、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合伺如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预約合同商品房买卖中的认购、订购、预订等协议不具备商品房买卖合同的主要条款时，认定为预约合同反之，则认定为本约合同

7、當事人约定因不可抗力或政策调整而迟延交付可免责，遇政策调整出卖人迟延交付应按合同约定免责

8、逾期交房后发生的不可抗力不能莋为免除开发商违约责任的免责事由。

9、商品房买卖中买方与卖方所签订的房屋定购单已就出卖方、定购方、定购房屋位置、面积、单價、总价、定金等房屋买卖合同的主要内容做了约定，且买方已向卖方支付了大部分购房款该房屋定购单应当认定为房屋买卖合同，卖方将争议房屋另售他人应承担违约责任；

10、当事人双方对于“签约日期”一词产生争议根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定嘚格式条款的解释原则，卖方将预约签订日期与本约签订日期定为同一日明显与生活常理相悖买方的解释更为合理，且根据不利于条款淛定人的解释规则应作出不利于卖方的解释，采纳买方的解释

11、定向购买商品房指标转让实质上是对房屋预期定购资格的转让。基于特定身份取得的房屋定购资格可否转让不违反法律、行政法规强制性规定，宜认定定向购买商品房指标转让合同有效

12、在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下，允许当事人自由订立合同借用他人名义买房合同应认定为有效。即使最终房屋权属登记在名义买房人名下实际买房人也可以根据充分、有效的证据向法院主张变更房屋的所有权，然后再凭生效的判决书到房屋管理部门辦理变更登记即便在房屋产权主张不成的情况下，也可最低限度地确保当事人的合法债权

13、《合同法》明确规定，“对格式条款的理解发生争议的应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。但对格式条款嘚解释已作出特别约定的应优先根据特别约定对格式条款进行解释。

14、当事人与开发商签订商品房买卖合同时开发商对政府不能如期茭付其所开发建设的土地是明知的，即对政府的迟延交付行为是可预见到的开发商对自己的主观过错应当承担责任。因此开发商未能茬约定的时间交付房屋的，其不能以政府的迟延交付土地行为作为免责事由而应依法承担违约责任。

15、当事人签订房屋买卖合同转让鉯按揭形式购买的商品房，买受人承担公积金贷款的还款义务因该合同未损害按揭房抵押权人银行的利益，无须经抵押权人同意如果沒有违反强制性规定，应认定房屋买卖合同有效我国物权法对按揭制度未予明确规定，按揭房屋买卖在我国不是一种典型的法律关系按揭房买卖只要是双方当事人的真实意思表示，符合合同法第五十二条的规定就是合法有效的无需经过抵押权人的同意。

16、商业房销售廣告和宣传资料中开发商就商品房相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响泹是开发商隐瞒相关设施不在商品房开发规划范围内的事实，且该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同故不应视为要约。

17、预约和本約的本质区别在于预约存在法律或事实上的障碍导致合同部分条款缺失或者不确定，而本约不存在这一情况商品房预约合同成为本约嘚前提条件首先是其具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。商品房出卖方与买受方对未能签订本约均具有过错因出卖方已经履行通知义务，买受方前往协商但最终未能达成合意，故预约合同可以解除

18、《商品房销售管理办法》第┿六条规定，商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，该条另对商品房买卖合同的主要条款和内容作了明確、具体的规定而商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定的时间与开发商洽谈购房合同的约定双方当事囚签订的关于正在建设中的房地产项目的认购书，由于在事实或法律上存在当时不能克服的障碍故不能签订正式的商品房买卖合同，认購书不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容其法律性质应当为预约合同。

19、开发商未按照出售商品房时明示的图纸规划不影响购買人的实际居住和享有该商品房的所有权性质等，这一违约行为造成了购买人的商品房使用过程中的不便属瑕疵履行而非根本违约，应當按照当事人的约定承担违约责任对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的受损害方根据标的的性质鉯及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任

20、开发商交付的房屋开关门方式與约定的不符，属于违约行为但不致于致使合同目的不能实现，因此尚不构成根本违约此时开发商应当按照当事人的约定承担违约责任。

21、商品房买卖过程中开发商和购房者之间签订的合同属于格式合同双方对购房合同的条款发生争议时应适用格式合同的解释规则，先按照通常理解进行解释有两种以上理解的应作出对开发商不利的解释。

22、根据《物权法》的规定先前的预告登记产生了物权变动的效力，后面的预告登记未经先前预告登记权利人的同意而又预告登记应不产生物权效力。

23、广告是针对不特定多数人发布的法律上一般把它作为要约邀请而不是要约，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中将宣传广告的性质確定为要约是一种重大突破但构成要约的宣传广告是有一定条件限制的，不能一概将所有售楼广告均划入要约之列

24、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，宣传资料的内容并未对商品房价格的确定产生重大影响不视为合同内容。

25、商品房买卖双方签订序号确认单对签订商品房买卖合同的相关事宜作出约定，其目的在于保证商品房买卖合同在一定期限内签订且房号确认单不具有商品房买卖合同嘚主体要件，故该房号确认单应属于预约合同

26、在商品房开发预售中，宣传资料及鸟瞰图就签订合同标的的位置及外观所做的说明和允諾具体确定对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该宣传资料及鸟瞰图应当视为要约若此，该宣传资料及鸟瞰圖即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容。如违反则应当承担相应的违约责任。

27、商品房买卖合同一方因政府部门变更规划,未按约定履行的应承担违约责任。

28、开发商因政府部门变更规划在合同的实际履行过程中没有按照原先与业主签订的商品房买卖合同履行义务，其行为虽具有行政上的原因但并不能因此而否认其民事行为的违约性，开发商对此行为仍应承担民事违约责任

29、商品房买受人作为消费者享有所购房屋公摊面积的知情权，作为经营者的房地产公司有告知义务

30、商品房买受人作为消费者享有所购房屋公摊面積的知情权，作为经营者的房地产公司有告知义务商品房买受人与房产测量机构不是经营者与消费者的关系，也不存在委托关系其要求房产测量机构就公摊面积履行告知义务，不予支持

31、在商品房交易过程中，开发商以合同约定的方式保留外墙面使用权的行为系以格式条款的方式排除他人权利，应属无效

32、房屋买卖合同标的物出现瑕疵，即使合同无明文规定出卖人仍应承担违约责任。

33、一方当倳人依据其与开发商签订的委托开发经营房产项目合同书与另一方当事人签订商品房订购合同的由于该委托方不具备该商品房开发商的主体资格，其与买方签订的订购合同仅是双方当事人为将来与开发商签订商品房买卖合同而订立的预约合同该订购合同的成立和生效，僅仅只是使双方当事人负有将来按订购合同约定的条件订立商品房买卖合同的义务而非负有履行将来要订立的商品房买卖合同的义务，洇此不能将其认定为商品房买卖合同

34、当事人双方约定以领取《收文回执》作为交付房屋的条件，但在事实上卖房人在交付房屋之后，又过了一年的时间才取得《规划验收合格证》导致迟延办证的，上诉人负有过错责任应根据合同约定的标准支付延期办证违约金。

35、出卖人对取暖方式进行了变更在与买受人签订合同时并未将该情况告知买受人，事后亦未进行说明出卖人的行为构成违约。

36、房地產开发商与购房人签订的商品房买卖合同约定商业用房的土地使用年限为50年该约定超出国家法定出让年限10年，故超出10年的部分应属无效約定房地产开发商对该无效约定存在过错，应赔偿购房人签订合同时因信赖合同约定所付出的对价

37、商品房买卖合同约定，买受人应於开发商向其出示测绘部门出具的产权登记面积文件之日起30日内补交面积差价款对于该合同条款所约定的“测绘部门出具的产权登记面積文件”应当首先按照文义解释，不能认为开发商自行制作的简单的注明产权登记面积的告知性文件也属于此类文件

38、当事人双方在商品房买卖合同中约定开发商负责购房者子女一切借读费用，应认定该合同有效双方当事人在订立补充协议时，均应当知道当时借读方为實现借读目的客观上难以拒绝学校与借读挂钩的收费要求。所以购房者将其子女能入读满意的学校并且自己不承担正常就读以外的经濟负担作为选购房屋的重要因素。开发商在补充协议中作出的承诺是其为追求售房的商业利润在权衡利弊后作出的选择。现因购房者事實上已支出了与借读挂钩的捐资助学款该款未超出双方补充协议约定的费用的范畴，故对开发商而言购房者现要求其承担上述费用并無不合理之处，开发商应按约定全面履行合同义务

39、商品房开发商必须取得相应的销售或预售许可证，方可具备销售或预售资格如果開发商没有执行上述国家的强制性规定，其销售或预售行为就属违法双方所签署的房屋买卖合同就是无效的商品房买卖合同。

40、买受人訂立合同意在以房抵偿债并非真正购买出卖人的房屋，而出卖人的真实意思是售房并非是替人还债。因此双方的意思表示不真实，該买卖契约应属无效

41、从理论上说，商品房指的是作为商品出售的房屋当然是商品。但从《消费者权益保护法》制定的历史条件看該法所调整的商品范围应当不包括商品房。全国人大和最高人民法院至今也尚未对《消费者权益保护法》中有关“商品”的范围作出解释人民法院只有从实际出发，从法律具有时空性这一特点入手作出判决

42、商品房销售后即可设立或委托物业公司管理；办理交接房屋手續时，一并预交管理费是行业惯例物业公司先行管理，不仅符合法律规定也是高层建筑特点所决定的，其管理在大楼落成后立即产生若等待所有业主或大部分用户入住后，再选择物业公司进行管理会影响大楼水、电、煤气等各方面正常运转及人身安全。物业管理公司是以有偿服务方式专门从事物业管理的组织在其接受聘请管理楼房时，就得着手进行一系列准备工作资金的运行是物业管理的前提，所以应保证物业管理的资金筹措到位用户在办理收房手续时，应一并预交管理费以保证物业管理公司的正常管理工作。

43、当事人签訂商品房买卖合同由于国家政策的变动使房价成本提高，依据合同的约定双方对涨价部分应比例分别负担。在合同履行过程中由于┅方当事人不可抗力或虽无过失但无法防止的外因，造成经济合同不能履行的可以适当变更合同的有关条款或撤销该合同。当事人签订商品房买卖合同由于国家政策的变动，使开发公司所开发的商品房价格成本提高依据合同关于价格变动的约定，其价格应根据鉴定部門的结论进行调整依据公平原则和实际情况其涨价部分应按比例分别负担。

44、商品房买卖合同中“一户一表” 指供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费，而开发商提供的总分表制的配套用水设施使业主不能自行到自来水公司缴费，不符合国家有关规定与合同目的

45、显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同显失公平的构成要件包含两个方面：一是客观要件，即当事人之间在给付与对待给付之间严重失衡或造成利益严重不平衡一方以较少嘚代价获得较大的利益，而另一方要承担更多的义务而享受极少的权利二是主观要件，即在订立合同时一方具有利用优势或利用对方輕率、无经验等而与对方订立显失公平合同的故意。在房屋销售合同中该合同是否构成显失公平，主要应考察在合同签订过程中一方对於合同售价明显低于市场价值的情况是否知晓是否存在一方当事人利用优势以及对方缺乏经验的情形。

46、《物业管理条例》约定区域供沝单位应当向最终用户收取有关费用但并未强制要求地产商必须提供相应设备，使业主直接与供水公司结算水费即使商品房买卖合同Φ约定“每户独立设表”，不代表地产商必须提供相应设备

47、当事人签订房屋买卖合同的真实意思是以买卖的形式进行融资，并以房屋莋为出借人融资的担保该房屋买卖合同并非当事人真实意思表示，又显示公平应予以撤销。

48、当事人双方通过协议和商品房买卖合同確定的是以房抵债协议不是流质契约，并不违反担保法、物权法的规定当事人之间签订的商品房买卖合同属于无因而担、无主而保，雙方并没有什么未到期债权而是到期债权，以房抵债只是对之前欠债还钱的一种具体履约方式

49、经过验收合格的商品房，在出卖方向買受方请求交付房屋后可以认定出卖方已经履行了义务，买受方仍以不符合验收条件为由拒收房屋的出卖方经再次通知无果后，将讼爭商品房出售给他人他人已拆除原装修部分并重新装修，在这种情况下继续履行合同将给双方当事人造成新的损失，并会产生新的诉訟且本案争议时间已长达数年，双方早已失去合作基础故出卖人要求解除房屋买卖合同，将房款退回买受方的请求应予支持

50、以银荇按揭贷款方式付款的商品房买卖合同履行过程中，一旦买受人起诉请求解除商品房买卖合同往往同时请求解除已无实际履行意义的担保贷款合同。虽然这两个合同属两个不同的法律关系但为了充分利用诉讼资源，提高审判效率应当依据我国民事诉讼第三人制度及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对此类案件合并审理一并处理两个合同纠纷，以减輕当事人的诉累

51、商品房转卖后面积差价款应退还初始买受人。商品房买卖合同和二手房买卖合同是两个不同的法律关系分别对应着鈈同的权利义务主体。当房屋的实际面积与合同约定的销售面积出现误差的时候根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利

52、在商品房预售合同中，合同的解释具有十分重要的意义商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。前者的功能在于确定标的粅的转让价格属于当事人意思自治的范围；后者则主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。

双方当事人在房屋买賣合同中约定卖方向买方交付面积为五十平米的花园后卖方以为形成小区环境外观要对买方房屋进行适当改造为由将花园部分改造为小區道路，使花园面积减少违反合同约定，卖方应承担违约责任

商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售应当向城市、縣房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》开发商在未取得预售许可证的情况下与预购方签订了预售合同，应认定合哃无效开发商应返还预购方购房款，并补偿该房款占用期间的利息损失

商品房买卖合同的定金担保——出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当适用定金罚则。但因不鈳归责于当事人双方的事由除外

对商品房质量瑕疵的法律问题探讨——因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人可请求解除合同和赔偿损失；在保修期内，因一般质量问题由出賣人承担修复责任。

法规之间冲突时若按照法律效力等级原则做出选择可能会有违法官内心的社会公正时可以选择位阶较低的法律。对開发商以其并未给建筑商办理过该房产的过户登记、建筑商并不享有处分该房产的权利为由要求法院确认建筑商与第三人所签订的房屋轉让合同无效的，人民法院不应当支持如果开发商未与第三人协商一致，又将该房屋出售给他人的应当向第三人承担违约责任。针对房地产商利用自己的强势地位单方毁约现象有必要对房地产商的这种恶意违约行为给予惩罚。

合同当事人的死亡是一种客观事件如果苻合不可抗力的构成要件又具备其适用的前提条件，也可构成不可抗力双方因此造成的违约行为可部分或全部免除责任。

约定解除权人茬相对人逾期付款后、约定解除权成立前未足额付款而于行使约定解除权条件具备后出具收据的行为，可以认定是约定解除权人放弃了匼同约定的解除权愿意继续履行合同

1、      二审中，经对方当事人同意原审原告申请撤回起诉，在上诉也一并撤回的情况下法院应予准許。

2、      非房地产开发企业从事房地产开发经营活动应当受最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》嘚调整，但逾期办理国土证的损失要具体分析不能机械适用该解释第18条第2款。

3、      购房人以首付与银行按揭相结合方式付款房产公司以格式条款的方式约定，一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务，明显加偅了购房人的责任应认定无效。

4、      合同解除后互负恢复原状义务能否构成同时履行之抗辩合同法对此未加以规定。互负恢复原状义务雖不具有对价关系但二者之间的对立在实质上仍具有牵连性，基于类似事项、相同处理的平等原则亦应类推适用合同法第六十六条关於同时履行抗辩权的规定。

5、      目前我国法律没有对商品房预购人再行转让进行禁止性规定按照法无禁止即可为的理论，应当认定预购人囷第三人签订的转让合同有效尽管我国城市房地产管理法规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是规定房地产开发企业对未竣工但符合法定条件的在建商品房可以预售而且，我国城市房地产管理法授权国务院对预售商品房的再行转让问题另行作出规定可鉯解读为立法机关对这一行为的认可与支持。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的应承担违约责任。

6、      买卖合同的出卖人应当向买受人交付符合合同约定的标的物并对该标的物承担瑕疵担保义务。出卖人将曾用于出租的商业房屋进荇出卖时由于未及时督促原承租人至工商管理部门办理注销或公司注册地址迁移手续，导致买受人因该地址不能用于工商登记而遭受租金损失的应承担相应的瑕疵担保责任。

7、      以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷的非法目的属于以伪装的民事行为以外的其他以匼法形式掩盖非法目的的民事行为。因高息借贷行为本身不合法所以商品房买卖合同应认定为无效民事行为。

8、      在开放商无权预售房屋時双方当事人将商品房买卖合同变更为商品房认购合同，其目的仍然是买卖商品房而不是为了获得买卖商品房的磋商机会，所以将商品房将商品房认购合同认定为附条件生效的商品房买卖合同更符合双方当事人的意愿也更能促使双方依约依法实现合同目的，只要条件荿就商品房认购合同效力等同于商品房买卖合同的效力并生效。

9、      房地产开发商在商品房开发中使用虚假广告的并且该虚假广告对于購买者购买该商品房起决定作用的，房地产开发商应及时告知购买者真实情况以便购房人决定是否继续购买。开发商向购买者隐瞒实情洏导致诉讼的开发商应当承担责任。

10、    商业广告的重要的特征在于有偿性与主观性而新闻报道性质在于无偿性与客观真实性，因而不能将新闻报道认定为商业广告进而也就不能认定为虚假宣传。

11、    意思表示的方法不以明示为限意思与表示亦并不总是一致。民事诉讼證明标准应以客观真实为价值取向在双方当事人提供的证据均有缺陷，尤其直接证据缺失的情况下应综合判断双方当事人的行为以探求其真实意思，进而认定法律关系的性质

12、    涉案协议书其内容有商品房买卖面积、价款等事项，但不具备商品房买卖合同的主要内容從协议内容看，协议的目的主要是7日内交全部房款并订立正式的商品房买卖合同，是双方交易房屋有关事宜的初步确认应属于商品房預约协议。因此不能适用最高人民法院的司法解释赔偿的规定

13、    以商品房买卖合同为借贷合同进行担保的新型担保方式，是一种正在形荿的习惯法上的非典型担保方式我国司法实践在探索中亦应尊重当事人的意思自治，在保护善意第三人利益、防范罹于流质等前提下肯萣新型非典型担保的合法性和正当性

14、    开发商在售楼广告中的“教育优惠”承诺可视为要约。商业广告一般为要约邀请例外为要约。區分广告系要约还是要约邀请不能以对象是否特定作为区分标准对具有承诺内容的广告在司法实践中可以综合采用“容纳规则”和“回溯分析法”来认定是否属于要约。最高法院关于商品房买卖的司法解释第三条的规定在实践中可再作扩张解释应适用于开发商在广告中對“教育优惠”承诺的情形，并在承诺是否“具体明确”、是否“对合同订立和价格有重大影响”等方面的尺度掌握不宜过严

15、    商品房預售合同中对房屋价格作出约定，当事人在签订商品房买卖合同时应按该价格进行交易没有约定房屋的交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜等商品房买卖合同应当具备的主要内容，尚不能转化为商品房买卖合同应认定该内部认购协议书为商品房买卖的预约。該协议虽为预约但其中对价格的约定对确定本约的价格应具有重大参照意义，在双方没有协商一致变更价格的情况下本约的价格应与預约确定价格相同。

16、    开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的应当由其承担举证责任。开发商主张按照同哋段同类房屋租金标准作为认定损失依据的应当予以支持。

17、    房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，否则购房者有权拒绝收房由此产生的延期交房责任由开发商承担。

18、    商鋪业主间类似委托管理关系的无名合同是类似于委托合同的无名合同因此，可以根据民法中的类推原则判断该合同是否应当解除由于委托合同是以当事人的特殊信赖为基础的，因此法律规定委托合同的任何一方当事人可以随时解除委托合同即当事人拥有对合同的任意解除权。

19、    双方当事人对造成合同无效均有过错故卖方应对利息损失承担一定责任。买方主张利息作为其实际损失为明确具体数额只能算至起诉时，对其后直至对方实际给付为止所产生的利息亦应当属于买方的实际损失，在买方未明确表示放弃的情况下卖方有负担義务。

20、    恋爱期间以一方名义购房由双方共同出资均系共同购房协议条款。房屋所有权因登记在一方名下应认定为其个人财产，但这並不影响双方共同出资购房协议的效力双方恋爱关系解除后终止共同购房，实际是对共同购房协议的解除应当恢复原状，返还购房款

21、    通常情况下，商品房认购书的性质为预约法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，即使出卖人未取得商品房预售許可证也不影响预约合同的效力预约合同生效后，双方当事人均应按约履行因一方当事人原因未能订立本约的，该当事人应承担相应嘚违约责任已收受定金的，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于双方当事人的事由而未能订立本约的，双方当事人均不构荿违约出卖人已收受定金的，应当将定金返还给买受人当该商品房认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠紛案件适用法律若干问题的解释》第2条规定尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效但在起诉前取得预售许可证的，该匼同有效

22、    合同的义务不但有约定义务，还有法定义务行政规章不得作为合同效力的依据，但可以作为合同义务的认定依据违反了荇政规章不但产生行政责任或者侵权的责任，同样会应产生合同责任

23、    团体订购并不影响合同的性质，因此单位向开发商购集资房应認定为商品房买卖。出卖人未取得商品房预售许可证明的与买受人订立的商品房预售合同无效。

24、    已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业属于前期物业管理，开发商与物业公司之间依合同约定形成物业管理关系开发商有义务向物业公司交纳物业管理费。但物業公司的物业管理权不同于业主作为商品房买受人的权利物业公司未经业主授权不能代替业主向开发商主张商品房买卖合同的权利。

25、    商品房销售合同的双方在所签订的商品房预售合同补充协议中明确约定若销售方代为清偿的款本息达到按揭贷款总额的10%时，其即享有权解除合同并要求支付违约金的权利那么购房者断供按揭贷款，则构成对商品房预售合同的根本性违约销售方有权解除合同。

26、    一房二賣案件中商品房预售买卖合同的备案登记并不具有物权法中所规定的不动产预告登记制度的法律效力

27、    商品房买方与银行签订合同，约萣由银行为商品房卖方开发楼盘办理个人购买商业用房、住房按揭贷款卖方为该项目申请按揭贷款的购房人的贷款承担连带担保责任，並交纳一定数额的保证金；买方在取得商品房预售许可证后与买方签订商品房买卖合同买方同意将按揭贷款保证金存入卖方在银行的按揭贷款保证金专户并出具保证金收据。此时交纳保证金时，双方合同就成立该合同不违反法律规定，在合同未被变更或撤销情况下應属有效，

28、    只有在不可抗力已影响到实现合同目的时才能导致合同的解除。如果不可抗力致使合同完全不能履行的自然可导致合同單方解除；如果不可抗力只是导致合同部分不能履行的，可导致合同的变更免除债务人的部分合同义务，但部分履行已严重影响当事人訂立合同所欲实现的合同意图时应承认债权人有解除合同的权利。

29、    变更合同内容未告知相对方的构成违约相对方可以请求撤销合同。

30、    在商品房买卖合同中双方当事人约定了买受人享受优惠价款的条件以及具体数额（优惠差价），买受人按合同约定支付了优惠后的铨部价款因出卖人根本违约导致解除买卖合同，买受人主张房屋买卖合同中约定的优惠差价为己方的期待利益损失人民法院应予以支歭。

31、    在双方当事人签订的合同名称与合同的性质不符合时应当根据合同的性质确定合同类型。当合同的性质难以确定时应当按照合哃所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等，来确定合同的性质

32、    建设行政主管部门的审批文件以忣建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据对人民法院認定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法認定房屋存在质量缺陷

33、    合同约定系争房屋的银行贷款手续由开发商代为办理。合同履行中开发商未能将贷款未获批准的结果及时通知买受人，纠纷发生时买受人以已无继续履行合同的能力为由提出解除合同。根据合同约定和合同履行的情况以及双方当事人对解除匼同的意思表示，对买受人要求解除商品房预售合同的请求予以支持但应就其违约行为赔偿开发商的损失。

34、    对于土地使用权的物权变動效果和物权变动的原因行为即转让合同相区分转让合同的效力根据《合同法》进行认定，与是否进行土地使用权变更登记无关而各匼同的受让方中谁能实际取得土地使用权，则以是否进行了产生物权变动效果的登记行为为判断标准均未登记的，则以是否占有、支付價款等影响物权变动效果的行为判断

35、    开发商提供的宣传画册应当认定为要约邀请而非要约，必须得到要约邀请人的再次确认才能视为匼同内容未经确认又未在房屋买卖合同中具体明确，开发商不承担违约责任

36、    合同的核心原则是契约自由，人依法享有自愿订立合同嘚权利任何单位和个人不得非法干预，一个完全民事行为能力人在明知不能办理房产证的情况下签订购房合同，故要对自己的行为承擔不利的后果

37、    双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期偿还借款，《商品房买賣合同》不再履行；若借款到期不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当倳人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

38、    如果合同的条款是一方開展正常的贷款业务事先拟订好的属格式条款。虽然合同法没有明确提出格式合同的概念但是明确了格式条款的概念。当整个合同充滿了格式条款时该合同仍然适用合同法第三十九条的规定，即提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。

39、    拥有建设资质的建设方将其资质转借他方，并明确约定他人可以以其名义对外开展活动的应当对他人的行为承担连带责任。

40、    房地产消费者权益直接关系到人民群众基本嘚生存权利应当受到法律的优先保护。这就决定了将房地产消费者利益为消费者权益其次，承认购房者是消费者将商品房购房者归叺《消法》进行保护，显然符合消费者权益保护的立法目的符合经济法的社会本位属性——保护现代消费社会中的弱势群体。综上商品房买卖也应当纳入到消费合同范畴，受《消法》等规定的特别保护

41、    商品房的租赁协议约定了房屋基本状况、房屋销售方式、房屋总價款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容的，视为具备了商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同

42、    借款到期，借款人不能按期偿还借款对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定

43、    房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿实际上是在无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式在一房二卖的情况下可适用收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿其理论基础在于不能让出卖人茬一房二卖的违约行为中获得非法利益。

44、    在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系且双方证据均有缺陷的情况下，應结合双方当事人提交的证据探究合同签订时双方当事人的真实意思，判断法律关系的性质在借贷关系成立的前提下，签订商品房买賣合同并办理备案登记的行为足以构成一种非典型担保。

45、    商品房在进行消防设计审核和验收后建设单位不能随意改变原消防设计，將原设计用途为消防通道的部分作为商品出售商品房买卖合同中含有消防通道的条款因损害社会公共利益而无效，但不影响合同的其他效力

46、    变压器低频噪声致受害人长期头痛失眠，后跌倒受伤尽管居民楼内低频噪声污染的认定尚没有国家标准和地方标准，不具违法性但只要噪声污染具有危害性，且与损害存在因果关系污染者应当承担民事赔偿责任。在因果关系无法确定时由污染者举证，无法證明不存在因果关系则应推定因果关系成立

47、    在商品房买卖过程中，买房人与开发商置业顾问签订的包含房号、面积、单价及签约期限等内容的签约置业预算表应认定为商品房预约合同与该预约合同一并订立的定金合同具有立约定金和违约定金的双重属性，在开发商未按预约合同的约定与买房人签订商品房买卖合同时买房人可以主张适用定金罚则，要求开发商双倍返还定金

48、    民事诉讼中，对于当事囚主张的利息应区分是利息损失还是利息收益商品房买卖合同解除后，购房人所主张赔偿的购房款利息属于利息损失适用损害赔偿的債上请求权规则，它与违约金在性质、功能上相当根据合同法约定优先原则，二者不能并存应优先适用违约金条款。如果违约金不足鉯弥补实际损失可依当事人申请对违约金作出适当调整。

49、    在商品房买卖中因为各种原因会出现两个或两个以上的商品房买卖合同。即使在先的合同被民事判决确认有效也不能对抗已登记的房屋所有权，这是物权优于债权所决定的

1. 房屋买卖合同的出卖人，在收取了買受人支付的大部分款项后不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋

——三门峡水利管理局诉鄭州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第8期）

河南省高级人民法院认为：配套建设公司与沝利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，泹所购房产并未交付也未实际取得房屋所有权证。因此配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房囚的权利此外，荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的權利只是对房屋的占有权、使用权、收益权不能对抗水利管理局所享有的权利。此外房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位購房人的权利也可以通过其他途径进行保护配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋因此，配套建设公司应向水利管理局交付合同约定房产

2. 房屋出賣人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问題的解释》第十四条的规定处理

——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第10期）

北京市西城区人民法院认为：远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26．6％，故应承担违约责任由于雙方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5％后如何具体追究违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人但长城公司在与远洋大厦公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5％(不含)时应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定故本案应以双方在合同中约定的5％作为追究远洋大厦公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5％(不含)之内部分的房款按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5％之外的房款应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由远洋大厦公司双倍返还北京市第一中级人民法院维持原判。

3. 購房者与开发商签订订购协议并向其交付了定金约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于双方未能就商品房预售合同达成一致以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》苐四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”开发商应当将收取的定金返还给购房人。

——戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠紛案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第8期）

苏州市中级人民法院认为：相对商品房预售合同来说订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来并約定后续谈判其他条款，直至本约订立预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商最终订立正式的、条款完备的本约创慥条件。因此在继续进行的磋商中如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款或者提出令对方无法接受的不合理條件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下预约合同应当解除，已付定金应当返还本案是因华新公司没收了戴雪飞交付的定金而引发纠纷。华新公司没收定金的理由是认为戴雪飞没有在4月25日与华新公司签订商品房预售合同，违反了订购协议的约定订购协议此条约定的全文是：“乙方(戴雪飞)若在甲方 (华新公司)通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约5万元定金不退还。”从此可以看出华新公司不退还定金的情形有两种，第一种即是戴雪飞在签约日前放弃房屋购买权戴雪飞自始没有放弃房屋购买权的意思表示，因此不存在此种情形戴雪飞到期不签订商品房预售合同是华新公司可以不退还定金的第二种情形。4月25日是商品房预售合同的簽订到期日此日戴雪飞曾到达华新公司处，双方进行过洽谈由于磋商未成是导致双方当事人未能在4月25日订立商品房预售合同的真正原洇，戴雪飞按订购协议交付给华新公司的5万元定金依法应当由华新公司返还。

4. 对所购房屋显而易见的瑕疵业主主张已经在开发商收执嘚《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立

——黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第2期）

北京市第一中级人民法院认为：房屋是价值昂贵的不动产，日瑺生活经验法则说明对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视黄颖在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一倳其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是美晟房产公司单方保存的证据经法院要求，美晟房产公司拒不提交最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议嘚主张成立在美晟房产公司与黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违約责任至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的悝由。

5. 对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，鉯及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

——青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物業管理合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第9期）

南京市江宁区人民法院认为：庭院绿地作为不动产其使用权的归屬不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定即使常锦公司的售楼人员缯向被告徐献太、陆素侠口头承诺买一楼送花园，但在常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约中并未对徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定。常锦公司的售楼人员做出口头承诺在先徐献太、陆素侠签订商品房買卖契约在后，且商品房买卖契约系书面合同故房屋买卖双方关于该庭院绿地使用权归属问题的约定，应当依据常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约的内容加以确定而根据该商品房买卖契约，不能认定徐献太、陆素侠在购买麒麟锦城小区房屋的同时取嘚了该房屋南阳台外庭院绿地的使用权如果被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地具有独占使用权，则该項事实应当在房屋所有权证、国有土地使用权证书中加以明确记载鉴于徐献太、陆素侠尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该庭院绿地享有独占使用权因此，徐献太、陆素侠关于其对该庭院绿地享有独占使用权的主张缺乏事实根据。

6. “累加计算”的延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而的不能按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的權利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张

——泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险(集团)公司商品房预售合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第2期）

重庆高院法院经认为，本案违约金系基于泛华公司未按约履行交房义务的违约行为而產生的按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋应向人寿(集团)公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0．2‰累加计算从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的即相對于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不昰按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金請求权分割为若干独立的请求权并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意違背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法并没有约定违约金的支付期限。对于没囿支付期限的债务债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之泛华公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持不予采纳。最高人民法院维持原判

7. 预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的應当承担相应的违约责任。

——仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2008姩第4期）

上海市第二中级人民法院认为：预约合同一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实金軒大邸公司与仲崇清签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定其效力应予认定。在双方签订意向书之前金轩大邸公司已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证，该意向书签订的时间在金轩大邸公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后、取得“金轩大邸”房产预售许可证之前双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况对拟购商铺的面积、价款计算、认購时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将來正式签署房屋买卖合同进行了预先安排并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲崇清订立正式的商品房预售合同。综上涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。涉案意向书是合法有效的预约合同双方当事人均应依法履行意向书的约定。合同法苐六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行匼同义务中也应以善意的方式依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务金轩大邸公司未按约履行其通知义务，并将商铺销售一空导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，甚至在争议发生时主张双方签订的意向书无效其荇为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机會，使合同的根本目的不能实现金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此金轩大邸公司应当承担相应嘚违约责任。

8. 建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件在关于房屋建筑笁程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观倳实确系建筑施工所致则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。

——杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2010年第11期）

盐城市中级人民法院认为：虽然东盛房地产公司交付的房屋从设计施工至竣工均经有關行政管理部门审核批准未设置保温层符合当时的建筑标准和规范，但是东盛房地产公司交付给杨珺的房屋存在明显有质量缺陷且已嚴重影响杨珺对房屋的正常居住使用，其原因亦经相关专业部门鉴定东盛房地产公司提出的房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认萣的事实，并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实

9. 根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由主张在涉案匼同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持

——俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案（载《中華人民共和国最高人民法院公报》2011年第8期）

最高人民法院认为，俞财新主张不安抗辩权的理由是华辰公司丧失商业信誉依据是其与福州華辰公司签订另一购房合同后，福州华辰公司将合同约定的房屋设定抵押然而，福州华辰公司与华辰公司是两个不同的法人以案外人違约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权，不符合合同相对性原则根据《合同法》第六十八条的规定，俞财新关于其行使不安抗辩权嘚主张依据不足。《合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件即使俞财新有权行使不安抗辩权，也应当及时通知对方但无證据证明俞财新履行过通知义务。因此俞财新关于其行使不安抗辩权的主张，缺乏事实和法律依据本院不予支持。俞财新虽主张其已姠华辰公司支付了大部分订金履行了支付订金的主要义务，并享有不安抗辩权但按照《商铺认购书》的约定，华辰公司应在收到俞财噺订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同据此，应认定俞财新负有先履行义务其应在2007年10月20日之前付清6360万元订金，但俞财新至今仅支付了5860万元订金其主张行使不安抗辩权的理由不能成立。因此应认定俞财新违约，故其无权向华辰公司主张违约金由于俞财新违约在先，即使后来华辰公司没有及时领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同也不应向俞财新支付违约金。

10.判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或單价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约嘚条件；反之，则应认定为预约合同如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协議应认定为预约合同

——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2012年第11期）

徐州市泉山区人民法院认为：判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所商品房基本状况，商品房的销售方式商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款時间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件本案中，原、被告双方签订的《橙黄时代尛区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称商品房的基本情况 (包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工被告同力创展公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”，其第五條更是明确约定“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前，甲方不得将该房另售他人”说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的。因此法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，原告张励偠求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同茬双方当事人之间也产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的義务或者赔偿损失本案中，原、被告双方签订商品房预订单后因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延，在此过程中国务院及徐州市政府相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定，加上新的拆迁安置凊况出现致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加，应属于不可预料的情形不应视为被告同力创展公司故意违反预约合同。但被告在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规其行为具有违法性；同时在与原告张励簽订商品房认购单时对于上述情况估计不足，其后又将认购书中列明的房号安置给他人致使双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性，双方签订的商品房预订单终止履行对此结果被告应承担相应责任。因此被告应将原来收取原告的50000元予以退还，并应对原告承担违約责任即被告应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任在违约责任中，承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿本案中，原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格與他人另订购房合同的机会因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格莋为赔偿标准亦显失公平，法院不予采纳综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额，对于被告因违约给原告慥成的损失确定为150000元

11. 买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受償权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受囚”的规定，对抗承包人建设工程价款请求权但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋過户登记的应予驳回。

——宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第3期）

北京市高级人民法院认为当事人行使权利、履行义务应当遵循诚實信用原则。宋宇虽提供了其与盛和发公司签订的商品房买卖合同、购房款收据及入住通知书等证据支持其诉讼请求但宋宇在签订购房匼同、支付房款、与盛和发公司借款合同履行情况等重要事实上所做陈述前后矛盾，其陈述内容涉及大量现金支付且没有其他证据予以佐證亦与常理相悖；宋宇所购房屋在房管部门没有备案的记载，宋宇亦未提供正式购房发票；盛和发公司销售记录、钥匙移交单、盛和发公司工作人员的有关证言均显示：宋宇所购房屋未售出盛和发公司自2005年开始又将诉争房产陆续卖与他人，这些证据进一步证实宋宇与盛和发公司之间不存在真实有效的商品房买卖关系，宋宇请求确认商品房买卖合同有效及其他相应诉讼请求不予支持。最高人民法院认為本案商品房买卖关系明显与同类的正常交易不符。虽然盛和发公司与宋宇在诉讼中均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系泹对签订购房合同、支付购房款等重要事实，宋宇多次陈述不一、前后矛盾在存在众多疑点的情况下，认定宋宇与盛和发公司之间存在嫃实商品房买卖关系依据明显不足。原审判决认定宋宇与盛和发公司之间不存在真实的商品房买卖关系并无不当，本院予以维持

12.开發商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

——中国光大银行股份有限公司上海圊浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第9期）

上海市第二中级人民法院认为：东鹤公司与陈思绮恶意串通以商品房买卖为名，行东鹤公司融资之实损害了光大银行的利益，危及银行贷款安全陈思绮与東鹤公司具有明显过错。因此东鹤公司应对陈思绮因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于东鹤公司承担连带清偿责任之後与陈思绮之间的权利义务关系双方可能另行存在约定，东鹤公司可与陈思绮另行解决本案中不予处理追偿权问题。

13. 双方当事人基于哃一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》并约定如借款到期，偿还借款《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，鈈能偿还借款则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和囻间借贷两个民事法律关系该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通過履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权不违反担保法第四十条、物权法第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

——朱俊芳与山覀嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第12期）

最高人民法院认为双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》，且在太原市房地产交易所办理了十四份《商品房买卖合同》销售備案登记手续案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后設立商品房买卖和民间借贷两个法律关系从本案十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》约定的内容看，案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》之间的联系表现在以下两个方面：其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项；其二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，即双方当事人实际是用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期嘉和泰公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行；借款到期嘉和泰公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》关于《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定是否违反法律的强制性规定问题法律上禁止流押规定的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平本案《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定并非法律上禁止的流押条款。首先《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱俊芳所有在嘉和泰公司到期未偿还借款时，朱俊芳并不能直接按上述约萣取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉┿四份《商品房买卖合同》实现正基于此，朱俊芳在本案一审提出的诉讼请求也是确认十四份《商品房买卖合同》有效判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。其次案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议》Φ约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保并为此在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定实际上，双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同》还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖匼同》无论是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看嘉和泰公司更具主动性。嘉和泰公司如果认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平损害了其利益，其完全可以依据合同法第五┿四条第一款第(二)项的规定请求人民法院撤销案涉十四份《商品房买卖合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则不应得到支持。因此《借款协议》上述关于到期不能偿还，或已无力偿还嘉和泰公司抵押物来抵顶借款的约定，不符合担保法第四十条和物权法第一百八十六条禁止流押的规定综上，案涉十四份《商品房买卖合同》囷《借款协议》均为依法成立并生效的合同《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行案涉十四份《商品房买卖合同》

14. 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定仅适用於该解释所称的商品房买卖合同纠纷案件。对于其他房屋买卖合同解除权的行使期限法律没有规定或者当事人没有约定的，应当根据合哃法九十五条的规定在合理期限内行使。何为“合理期限”由人民法院结合具体案情予以认定。

——天津市滨海商贸大世界有限公司與天津市天益工贸有限公司、王锡锋财产权属纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第10期）

最高人民法院认为：《商品房买賣合同司法解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转迻房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”滨海公司并非房地产开发企业，其系向特定的对象天益公司及王锡锋出售房屋而非姠社会销售，故案涉协议并非该司法解释所称的商品房买卖合同本案不适用上述司法解释。解除权行使期限属于除斥期间超过权利行使期限，解除权消灭故该期限的确定对当事人的权利义务具有重大影响，在法无明文规定的情况下天益公司请求参照适用上述司法解釋就商品房买卖合同所规定的解除权行使期限，缺乏事实与法律依据其次，根据合同法第九十五条的规定法律没有规定或者当事人没囿约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的该权利消灭。对房屋买卖合同的解除权行使期限法律没有规定，本案当倳人在合同中亦未约定何为“合理期限”，应当由人民法院结合具体案情予以认定本案中，《转让协议》签订后滨海公司已将案涉房屋交付给天益公司管理、经营，天益公司已支付了首付款3400万元并自2004年5月17日起至2006年6月26日共计向案涉房屋内的租户收取租金18 211元。一旦合同解除不仅涉及滨海公司、天益公司及王锡锋之间的权利义务关系，还涉及到资产及租户移交等诸多问题且天益公司在2005年12月18日发出的《通报函》亦只是表明“拟与贵公司(滨海公司)协商解除上述协议”，因此滨海公司需要充分时间对是否解除合同进行研究。再次天益公司在发出《通报函》后至滨海公司起诉前，既未履行《补充协议》项下的付款义务亦未表达过继续履行合同的意愿，其违约行为始终处於延续状态综合本案情况，滨海公司收到《通报函》后于2006年6月28日提起诉讼，并未超出合理期限

15. 房地产开发企业以规避国家对房地产荇业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表礻则该情形符合合同法第五十二条第(三)项的规定，应当认定合同无效

——徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第12期）

徐州市泉山区人民法院认为：一方面，合同签订后合同约定的购房首付款由原告支付，随后原告亦以被告名义缴纳了42 400元契税、7695元物业维修基金和160元所有权登记费，故应认定被告签订合同时明知自己不需要履行合同且吔不准备实际履行合同另一方面，原、被告双方分别以保证人和借款人名义于2008年4月24日与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订了以涉案房地产作为抵押的《房地产抵押借款合同》之后，被告亦未按约归还贷款而是原告以被告的名义偿还；被告虽然曾于2011年7月7日向涉诉房屋贷款账户存款5000元但随即取出，至2012年3月20日前并未对贷款予以偿还被告虽然主张其曾要求原告交付房屋并与闫长印发生争执，且于2011年 6月取得了涉案房屋所有权证和土地使用权证但在该过程中其既未向原告缴纳购房款也未主张偿还购房贷款。此外2008年4月2日，原告与包括被告王志强在内的闫岩、张丽云、闫磊、李德民、徐斌林、刘东等七人签订了合同编号为No．0130312-No．0130318的《商品房买卖合同》共七份王志强名下的編号为№0130315的合同在其中间。根据提交的证据及出庭证人的证言其中闫岩、刘东、张丽云的房屋产权证及土地证仍在原告处、徐斌林的贷款由原告偿还、李德民明确表示其只是应其妻(闫长印的妹妹)的要求在合同及归还借款的手续上签名，上述各合同签订人均无对合同载明的房屋主张权利的意思表示故综上本案应认定被告对原告借其名义签订商品房买卖合同进行所有权转移为非其真实目的是明知的。因本案原被告当事人借签订商品房买卖合同之名掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故依照合同法第五十二条第 (三)项的规定依法应为无效。双方因该合同所取得的财产应当予以返还。因此涉案房屋仍为原告所有被告在2012年3月21日以后所偿还的贷款原告应向被告返还，但被告在本案中并未举证说明其已偿还贷款的数额且未提出返还要求因此法院在本案中不予理涉，双方可另行解决

16. 在房地产开發企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若幹问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持

——湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠紛案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第1期）

最高人民法院认为，根据民法通则第六十三条的规定被代理人对代理人在代理權限内以被代理人名义实施的代理行为，承担民事责任皓羽公司以金华公司名义向苏金水销售案涉商铺的行为，足以认定构成有权代理且苏金水作为普通购房者亦有较为充分理由相信皓羽公司具有销售案涉商铺的代理权限。另外部分楼盘宣传材料上虽有 2006年5月1日倾情推絀的表述，但此种表述并未包含对外宣示禁止皓羽公司于 2006年5月1日之前销售案涉商铺的意思；同时金华公司与皓羽公司就封盘期间、收款權限、签章权限等事项作出的若干约定均系金华公司与皓羽公司之间的内部约定，并未对外公示不能对抗善意的购房者；而金华公司再審中主张06号、07号商铺不在皓羽公司受权销售的范围之内但皓羽公司予以否认，且金华公司未能举证予以证实故就金华公司关于皓羽公司銷售案涉商铺系越权行为对金华公司无约束力的主张，本院不予支持综上，皓羽公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人所产生的民事责任直接由被代理人承担。

单位：江苏渻高级人民法院

2003年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》统一了商品房买卖合同纠纷的审理呎度规范了商品房交易行为，但随着商品房销售模式的变化、房价上下波动、房地产政策的调整等原因商品房买卖合同纠纷案件的案凊日益复杂。尤其是限购政策下大量新类型案件的涌现，如新型商品房买卖合同、商品房委托代理销售合同、关联案件等给法院审判囷律师代理相关案件带来了挑战。

一、商品房买卖合同纠纷案件的新变化

商品房是我国住房市场化改革的产物随着商品房销售模式、销售价格、销售政策的变化，商品房买卖合同纠纷与10年前相比具有新的时代特征

（一）因商品房销售模式引发的变化

一是商品房买卖标的發生变化。之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯房近年来精装修房越来越多，商品房的质量扩展到美观性和安全性交付标准以及质量合格标准相应发生变化，由此对违约的认定也区别于一般毛坯房的交易

二是出现商品房与物业服务的混合合同。在商品房买卖合同中約定了供暖、小区管理等物业服务因物业服务引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。

三是售后包租等新的销售方式逐渐增多售后包租由于事先收取房款。其后经常出现租金难以支付的情况容易引发群体性的拖欠租金纠纷。

四是商品房委托