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北上广深之后 这四个城市将领跑新一线
第一财经APP林小昭 11:31
在北上广深这四大一线城市因为交通拥堵等大城市病而产生挤出效应之后，新一线城市中，哪些城市将迎头赶上，分担北上广深的部分功能?
在近期举行的第二批武汉百万校友资智回汉&武汉大学专场活动中，泰康保险集团董事长兼CEO陈东升在演讲环节带来了他对后工业时代中国崛起新动力的最新理解，&动力来源于城镇化、服务业、走出去。随着一线城市的挤出效应，我认为新一线城市的崛起成为必然。&
他说，新一线城市的崛起，从北上广深到武杭南成，&我认为武汉、杭州、南京和成都会成为下一轮中国城市经济的新的发力点。&
一个城市的影响力与辐射力，不仅看经济总量，而且要看城市人口规模、人才集聚、产业结构等方面的情况。第一财经记者通过对这四大城市的GDP、人口规模、产业结构、高校科教实力等方面对这四个城市进行较为全面客观的解析。
1、GDP总量、人口规模
一个城市要成为中国经济的新发力点，经济总量虽然不是唯一的决定要素，但也是非常重要的参照。
从经济总量上来看，去年我国经济总量超过万亿大关的城市共有12座城市，武杭南成四座城市全部在列，分列第7到11位。不仅与北上广深的总量差距较大，与天津、重庆、苏州等也有不小的距离。
表1：12座GDP过万亿的城市(单位：亿元)
因此当前这四座城市仍处于加快做大体量的阶段。以南京为例， 江苏省社科院区域现代化研究院副研究员王树华对第一财经分析，南京作为江苏的省会，在江苏省内的首位度一直比较低，目前南京正在努力提高首位度，增加经济体量。因为只有体量增加了，才能进一步增强和提高城市的辐射能力。
不过，有些经济体量很大的城市，相当一部分是来自辖下的区县，中心城区较小。因此考察城市辐射能力的大小，除了经济体量之外，城市中心区的规模尤其是人口规模亦相当重要。
需要说明的是，城区是指&市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域&，而市辖区内的农村地带，并不计入城区范畴。
从中心城区的人口规模来看，这四个城市的城区人口全部超过了500万大关，分列第七到第十位。
表2：城区人口前十名的城市
杭州是第四经济大省浙江的省会，也是六大古都之一。武汉素有&九省通衢&之称，是中部地区的中心城市和最大城市;成都是西部经济第一大省四川的省会，是目前我国第四大航空枢纽。无论是经济总量还是城区人口规模，这四个城市都是位居前四的副省级城市，也都是省会城市。
这其中，南京和杭州是长三角世界级城市群中的两翼中心，南京是经济第二大省江苏的省会，地处我国东部沿海经济带与长江经济带&T&字形交会处，是长三角辐射带动长江中上游地区发展的重要节点。
2、产业结构：高新技术产业突出 内生性强
经济总量、人口规模对城市的影响力固然重要，但衡量一个城市的发展程度以及对人才的集聚能力，产业结构和发展层次更为关键。例如一线城市正是凭借高新技术产业和发达的现代服务业，而集聚了最优秀的人才。所以在新一线城市中，武杭南成四个城市的产业结构也是最具亮点。
服务业往往是一个城市对外辐射能力的重要体现。一般来说，经济发达的大城市，凭借其较高的行政地位、便利的交通枢纽，以及较好的教育、医疗等资源，服务业增加值的规模更大，对周围地区的辐射能力更强。
数据显示，去年这四个城市服务业增加值均在6000亿元~7000亿元之间，分列第8到11位。从服务业占比来看，杭州市三产占比已经超过了深圳，南京也接近了60%，成都、武汉都在53%左右。
表3：重点城市的服务业占比情况
以杭州为例，在阿里巴巴的带动下，杭州的信息经济在全国独领风骚。据不完全统计，杭州集聚了全国超过三分之一的电子商务网站，同时，在电子支付、云计算、快递、网络营销、信息技术、运营服务等领域涌现了众多专业的电子商务服务商，杭州已成为我国的&电商之都&。在信息经济带动下，杭州经济高速发展，大有成为第五个一线城市的态势。更为重要的是，这四个城市的高新技术产业在新一线城市中最具亮点，整体的产业层次在新一线城市中处于领先地位。
在科技部火炬高技术产业开发中心此前公布的2016年度国家高新区评价结果中，杭州高新区在全国147家国家级高新区中，综合排名升至全国第三，较前一年提升三位。目前杭州拥有的上市公司企业仅次于京沪深，位居全国第四。
中西部的成都和武汉在高新技术产业方面的发展也很有特色。数据显示，截至目前，成都高新区共有上市企业33家，约占成都市1/2、四川省1/4;&新三板&挂牌企业111家，约占成都市1/2、四川省1/3，上市挂牌企业总数位居全国高新区前列、西部地区第一，区域经济证券化率维持在220%-300%之间。
在武汉东湖高新区，目前已有36家上市公司，成为中国上市公司最密集的区域之一。武汉一位大学老师告诉记者，十几年前武汉毕业的大学生中，留在武汉的要么进政府机关、事业单位，要么到武钢、武船这样的大国企，到其他竞争性行业的并不多。&但现在有很多毕业生到光谷的高新科技企业上班，他们的待遇也都挺不错的。&
厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析，一个城市的发展，通过招商引资做大规模固然重要，但是内生性的企业的发展同样十分关键。因此，内生性的高新技术产业发展对一个城市的产业层次影响深远。有一些新一线城市尽管经济总量也不小，但在内生性的高新技术产业、新兴产业发展方面，不如这四个城市来得好。
3、高校科研实力
与产业发展相对应的是对于人才的吸引力。猎聘近期发布的《2017年人岗争夺战及职场流动力大数据报告》显示，在人才净流入率方面，杭州、深圳、成都三个城市位列全国前三名，恰好分别位于中国的东部、南部和西部，这也代表了三大区域的人才主要流入方向。
丁长发分析，目前一线城市的土地等各种要素成本已经非常昂贵，人才向新一线城市转移是一个必然的过程。在这过程中，哪个城市能够构筑良好的营商环境，让城市更宜居宜业，才能把人才给留下。
丁长发认为，城市要吸引人才，除了宜居之外，最关键的还是宜业，也就是更好的发展机会。目前比较高端的人才还是舍不得离开北上广深。北上广深之所以是一线城市，有其相对应的要素资源，它们在产业结构、枢纽功能等方面的领先优势，是二线城市难以企及的。
王树华也持类似的观点。他认为，一线城市仍然具有先发优势，这种优势是其他城市暂时难以企及的，尤其是在人才争夺上的优势很明显。
王树华认为，目前新一线城市对人才的争夺的一大背景是，目前我国的经济正在加快转型，传统的资源要素、土地劳动力成本优势不再的情况下，如何推动产业向高端化转型，最重要的还是高端人才、高端的科研项目的集聚，这些才是未来区域经济的主导力量。
目前，这四个城市都是科教发达，高等院校、科研院所比较集中。比如从在校研究生数量看，武汉在校研究生数量达到了11.5万，南京为11.04万。这两个城市的高校科教实力相差无几，仅次于京沪。成都作为西南大区的中心城市，也集聚了四川大学、西南财经大学、电子科技大学等一批名校，科教实力雄厚。
在这四个城市中，只有杭州不是计划经济时代的大区中心城市，科教实力总体不如其他三城，只有浙大一个重点大学。不过在丁长发看来，杭州不仅有浙大，杭州毗邻上海，上海的高教资源实际上也可以为杭州所用。
&如何采取有效的措施将这些毕业生留在本地，转化为本地就业人才力量十分关键。&王树华说，在新一轮的竞争中，这些城市很可能拥有一些独特的优势，使得他们在新一线城市竞争中处于比较领先的位置。
广东省体改研究会副会长彭澎说，现在高教资源丰富的大区中心城市，在市场经济的发展之下，正在逐渐重新捡回计划经济时代优势，并将这些优势盘活充分发挥出来。
4、均处于长江经济带
值得注意的是，无论是杭州、南京还是武汉、成都，这四个城市刚好全部都位于长江经济带，其中杭州、南京位居长江下游的长三角发达地区，武汉位居长江中游，成都位居长江上游地区。
长江经济带,这一新战略涵盖了沿江11省市(上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重庆、四川、贵州、云南),国土面积占比达20%,承载了6亿人口。长江经济带地区以占全国约1/5的土地面积,贡献了全国2/5以上的经济总量,成为我国经济发展全局中的重要支撑带。
国家统计局日前发布的文章显示，2016年,长江经济带生产总值(GDP)达33.3万亿元;经济总量占全国经济总量的43.1%,较2012年提高2.2个百分点。第一财经记者统计发现,近几年来,长江中上游地区一直是我国经济发展最快的区域。
此外，2016年长江经济带11省市生产总值增速总体高于全国增速，对全国经济增长的贡献率以及规模以上工业利润、固定资产投资、进出口总额在全国总量中占比均高出平均水平。
丁长发说，全世界发展最好的地区主要都集中在沿海和沿江地区，因为江海的水运十分便利，而水运在整体的交通运输成本中比较便宜。同时，相比华北、西北等地，长江经济带的水资源十分丰富，拥有充足的劳动力资源和土地资源。
他说，相比东北、西北等地，长江经济带的产业结构更为丰富，重化工业所占的比重没有那么大，计划经济思维也没有太多，原有的重工业通过市场化的转型，也发展得不错。
王树华说，东部沿海以前有交通运输方面的优势，现在这种优势大大缩小。因为随着高铁、高速公路以及空港经济的发展，大大压缩了中西部与东部的时空距离。并且中西部的劳动力、土地资源丰富，发展势头十分不错。
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北上广深哪个城市适合现在年轻人发展？
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深圳吧…….因为对于毕业生来说，深圳薪资水平高，工作机会多啊。比如很多行业，失业后回家可能就只剩下自己开店或者去做服务行业了。但在深圳还有些专业的公司，能做些业内更核心的工作。日常感受来说，深...
深圳吧…….因为对于毕业生来说，深圳薪资水平高，工作机会多啊。比如很多行业，失业后回家可能就只剩下自己开店或者去做服务行业了。但在深圳还有些专业的公司，能做些业内更核心的工作。日常感受来说，深圳气候很好，也许对于古人来说太酷热了，但是现代人有空调呀。蓝天白云，四季如夏，空气湿润，梦幻的岭南植物叶子又大又绿，刚来时让我常想起了小时候梦想中的世界。就生活氛围来说，深圳土著比较少，年轻人也多，讲普通话的人满多，并没很多障碍。而当我出差到佛山、东莞、中山，甚至广州，服务人员常对我讲粤语，会瞬间觉得自己外地，有落差。以长远发展来说，深圳户籍不难搞定，这样对年轻人来说，结婚育儿教育，各种证件文书，社会福利保障，就会比放在老家便利很多。与很多其他城市相比，深圳政府的作风更务实些，比如很多方便的微信办事，窗口人员态度会比老家好太多。深圳标语：来了就是深圳人。深圳这边不会排外，这边外地人口占很大部分。年轻的城市承载的也是有个年轻的心想要在这奋斗的下去的人民。深圳确实很优秀，但是如今房价高得买不起。城市很美，也难以安家。同时，深圳是个充满希望与梦想的年轻的城市，只要你有想法敢于去拼搏，深圳充满了机会与商机。当然在深圳生活成本也高，刚来可以会受到挫折，就看你有没有梦想，能不能坚持 。环境与机会不错，就看你自己 有没有找到方向，方向对了，梦想在，你就会成功。
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，若能一切随他去，便是世间自在人
这几个城市都挺适合年轻人发展的，因为都是一线的大城市，最近想要去哪里发展？我觉得还是要根据自己的决定来看吧。首先你看你在那个城市，有没有资源？也就是所熟悉的人能帮助你找到工作的人。如果有的话...
这几个城市都挺适合年轻人发展的，因为都是一线的大城市，最近想要去哪里发展？我觉得还是要根据自己的决定来看吧。首先你看你在那个城市，有没有资源？也就是所熟悉的人能帮助你找到工作的人。如果有的话，那当然就要去那个城市。我的哥哥姐姐们，她们去那边发展都是因为有熟悉的亲人或者朋友。去到那里以后有人照顾，还可以帮助你找工作。逢年过节的大家可以聚在一起，不会那么孤单。以前我爸妈年轻的时候是去的北京，也是因为有人说北京那边好找工作才去的。我也跟着去了，我觉得北京其实挺好的，是首都！各种政策都特别的好。虽然都觉得那边的房价很贵，但是你又不在一二环，所以还是在承受范围之内的。我很喜欢北京的那些人，他们都很好相处，也很和谐。不会像上海那些人那么势力，反正觉得你是外地人就跟他们不一样，就觉得你好欺负。北京也很好找工作的，如果你没有什么学历的话，那完全可以去厂子里面工作的。每个月也是有几千块钱的工资。我哥哥就是初中毕业的，然后现在在北京工作的也挺好的，好像都月收入上万了。但是一定要学一个对口的技术，就算在厂子里面，你也要做一个技术工，而不是做一个苦力活的人。只要自己有梦想，有努力的话去哪个城市都可以得到发展的。
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北京，天子脚下的城市。有足够的空间让你施展，有最好的公司让你选择，可是关键在于你是否有能力。很多人漂都会选择北京，俗称：北漂。因为北京没有上海那么冷漠，北京有很多追求梦想的年轻人。而且综合来...
北京，天子脚下的城市。有足够的空间让你施展，有最好的公司让你选择，可是关键在于你是否有能力。很多人漂都会选择北京，俗称：北漂。因为北京没有上海那么冷漠，北京有很多追求梦想的年轻人。而且综合来考虑，北京的5环以外，物价水平也还好。但是唯一，房价太贵。所以很多人也就是漂几年，就回家了。上海，东方小巴黎，有全中国最多外企的城市，进出口贸易的交流中心。也是中国金融区最繁华的地方。很多年轻人选择这，正是因为上海有中国最大，最好的公司。但是上海貌似并没有那么通人性，只是优胜略汰，而且房价高的可怕。广州，这个城市看起来就要温柔很多。老城区较多，但是经济很发达。房价也没有北京上海那么的高，你努努力，还是买得起一套房的。这几个城市中，广州应该算最适合年轻人的地方了。深圳，这个城市像个大笼子，鱼龙混杂，什么人都有。但是更适合做生意的人多一些。
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就我个人而言，我会选择广州。北上广深一直发展的不错，基本是代表中国经济发展的风向标。北京是政治和文化中心，人口密集，后备土地资源不足，寸土寸金。看北漂一族，又有哪个能够真正活得风生水起？在北...
就我个人而言，我会选择广州。北上广深一直发展的不错，基本是代表中国经济发展的风向标。北京是政治和文化中心，人口密集，后备土地资源不足，寸土寸金。看北漂一族，又有哪个能够真正活得风生水起？在北京奋斗发展一辈子，可能也买不上一套房。从年轻一直拼搏到老年，这个过程太漫长了。上海是我国的经济中心，发展机会较多，但是我觉得它和深圳一样，消费水平太高。与工资一相抵，就是月光族了。并且这两个地方人才济济，竞争异常激烈，需要强大的抗压能力。你看看<>就清楚了。广州位于中国南部，经济发展水平可能是这几个城市中较慢的。但是它生态环境好，可开发余力大，消费水平一般。国内众多的大型企业落户于中，对于许多年轻人来说是个完美的发展之地。羊城生活较安逸，人们生活较平和，既不会有太大压力，也不缺少发展的机会。
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我认为是上海。因为三个地方我都去过，如果是我，我会选择上海，其次是广东，最后是北京。工资待遇怎么样我没研究过，但是就环境而言，北京众所周知有雾霾，空气太干燥。我去北京的旅游的时候，每天都敷面...
我认为是上海。因为三个地方我都去过，如果是我，我会选择上海，其次是广东，最后是北京。工资待遇怎么样我没研究过，但是就环境而言，北京众所周知有雾霾，空气太干燥。我去北京的旅游的时候，每天都敷面膜依然无济于事。我是个很不喜欢喝水的人，但是在北京不能不喝水，嗓子真的会很难受。广东环境挺好的，很多人选择去广东打工，广东也有很多大大小小的工厂适合就业。广东对我而言也还可以，毕竟我们这边离广东很近，我们日常生活中的饮食习惯，方言也跟广东人很相像，所以如果在广东工作生活跟人交流也毫无压力。但是对于不会听粤语的朋友来说，我不认为广东是最好的选择。因为在广东如果坐公交车的话，报站也是先讲一遍粤语再讲国语。在各地方言中，广东是唯一一个用自己方言报站的城市。最难懂最难学的方言排行中，粤语也是名列前茅。也许是个人情感吧，我很喜欢上海，很喜欢上海的腔调。
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北上广深房产：核心不在居住价值，而在于投资价值
文\地产总裁内参 潘勇堂
月初跟房龙点评网董事长肖勇聊房地产投资机会，问哪里是洼地？肖勇说北上广深一线城市，广州是价格洼地，但投广州要投珠江新城核心地段，相比北上深动则10万、15万均价，广州珠江新城目前的房价“不科学”。
老潘相信，不仅是我，在利率持续走低，通货膨胀和投资渠道单一时代，如何做好房地产投资，这是所有中上产阶级都关注的话题。
一、纠偏：房地产依旧是相对最好的投资品
在追问哪里做房产投资之前，我想首先要问一个大家更关心的问题——房地产是投资品吗？这个问题在当下本来就是个争议问题。很多人认为今天的房地产早已不是投资品，首先，白银时代的房地产早已回归居住属性，中央这几年都在政策层面极力“去投资化”，对多套住宅的递进高额贷款利率和限购等都已经表明政府的态度。其次，房地产价格已经够高，高地价高房价的高位时代，哪还有投资价值？其三，房地产都进入白银时代，很多城市严重过剩，应该没人投资房产了。
对这个问题，老潘认为有三点要说。
第一，房产相对投资价值巨大；房地产与股票、古董、字画等投资产品相比，信息不对称不那么明显，资讯门槛不高，且未来收益更确定、更有把握。对比股票而言，有股票在手中，永远不要说你很有钱，因为股票动荡随时可以将你的财富蒸发掉，董藩也强调，房市适合投资，股市适合投机，对中国目前来说房市里全是赢家，股市里却很少有赢家。
第二，投资价值取决于房价涨跌空间，而房价本身是城市功能和综合竞争力的反映，整体而言，目前中国城市化54%和中国目前工业化向后工业化转变过程中，未来城市增长和产业增长和结构调整还大有空间，因此“房地产”依旧是很好的投资品。因为土地不能再生，房地产是可以抗通胀，增值，保值，美国前总统罗斯福曾说：“不动产，不会被偷，遗失，也不会被搬走，只要注意适当的管理，它就是世界上最安全的投资。”
第三，如今地产分化时代，不是每个楼盘都有投资价值，从投资角度而言，黄金时代是“普涨”，白银时代是“选涨”，城市分化，楼盘分化，品牌分化、板块分化已经非常明显。对此，吴晓波也表示，未来十年对于房地产行业而言，二三线城市房地产的投资价值将会越来越弱，而北上广深这类一线城市房地产的投资价值会更加凸显。至少在未来十年时间里，中国一线城市不动产主要价值，并不是居住价值，而是投资价值。
所以，今天房产依旧有投资价值，但前提是你得选对房产！
二、分化：城市分化加剧，一线不牛，则中国不牛
老实说，老潘严重看好一线，长线必看好，短线找机会！
马光远曾经提过一个相对激进的观点，即未来房地产将有20%的企业会活得很好，而20%城市、20%的楼盘会有投资价值，是否20%暂且不说，但这种投资价值的分化却是相当认同。未来中国城市房价会冰火两重天，强者恒强，一线房价会不断上涨，屡创新高，没有最高，只有更高。而广大的三四线需求严重不足，房价会不断下跌，没有最低，只有更低。
而所谓的高房价排行榜，最终表现为中国城市人口、产业和综合竞争力排行榜的一个正向折射。一方面，产业、经济和人口集中在少数几个城市是世界各国发展趋势，比如美国大部分人生活在国土面积2%的土地上，日本70%的人口生活在京滨、阪神和名古屋三大都市圈，10到20年后，中国大部分人口会集中生活在3、4个都市圈，这个过程中，北上广深成为中心中的中心，繁华中的繁华。另一方面，一线和二三线城市的房价梯度会拉开，比如东京房价是大阪的3倍，台北房价是高雄的3倍，美国只有纽约、洛杉矶和旧金山的房价高，未来中国一线、二线和三线价格落差会非常大。
但另一方面，北上广深的房价，相对国外发达国家核心城市并不高，中国全球第二的GDP，以及每年6到7%的GDP增速，城市化的加速演变，以及一线城市完成工业化之后进军高端服务业的转型……种种成长性表明，未来中国北上广深房价，还有巨大上升空间。
老潘总结为，一线房价是中国经济与产业的“制高点”；一线不行，则中国不行，一线不牛，则中国不牛。
三、洼地：广州成为一线楼市的价格与价值洼地
投资其实无所谓标的的好坏，而在乎标的的成长性
投资更在乎发现价值，拉升价值和兑现价值，往往一个价值洼地，价格洼地的进入时机是最重要的。当然在对的时间抛掉也重要。
在中国城市看一线中，北上广深中目前北上深相对房价领先，但这也从另一个角度意味着巨大的“不平等，不合理”，而这一点正是投资的绝佳机会。因为目前的广州，就是价格洼地，价值洼地。
如果放眼全国乃至全球的超级城市群，广州是自唐朝以来，经济总量一直排在中国第四名以内的大型经济体，它的独特魅力正在于它宠辱不惊，绵绵不绝的发展韧力，在四个一线城市当中，广州的顶豪价格只有其他城市的 1/3，这与其城市地位大不相称，这与广州的顶豪以往的目标消费群以广州本地富豪为主要消费对象，以及广州市场的务实态度等因素有关。或许因其低调务实的风格，广州顶豪物业价格会略低于其他三个一线城市的水平，但长期位于其他城市顶豪物业1/3水平的价格不会是常态。
四、广州：在好机会里寻找更好机会
广州，整体是价格洼地，也是价值洼地！
在所有城市房产价值因素中，有板块地段、产品品质、景观资源、物业品牌、良好学位等。但在这些因素中，老潘以为板块地段依旧是TOP1因素，老潘一直强调房地产的价值核心还是城市价值和板块地段价值。这里，我们不妨问一个有趣的问题，都知道豪宅建筑与设备每年都在折旧，但为何豪宅二手价格反而大幅飙升？核心原因就在于城市价值和土地价值被进一步认可。所以买豪宅，买得核心是城市能级，是板块地段价值。从这个意义来讲，北上广深中核心板块、核心地段的豪宅未来增长空间巨大，比如北京柏悦府、上海汤臣一品、广州侨鑫o汇悦台和深圳湾1号，都具备了城市核心板块地段要素。
而从价值洼地和投资策略来讲，未来广州核心板块的豪宅就值得特别关注。
从广州城市区域发展来看，随着广州琶洲新CBD 的规划逐步落地，广州珠江新城板块迎来了一个新的超级强势区域，即由琶洲、珠江新城和金融城共同组成的广州大CBD地区即构成广州“一江两岸三核心”的最强“新黄金三角”。未来这个区域将以珠江稀缺资源为间隔，形成跨国公司总部云集的珠江新城CBD，电商巨头阿里、京东、唯品会云集的琶洲会展区，以及国际金融区，这个黄金三角，将成为南中国新的造富胜地，这个超级区域或许正是这座千年商都弯道超车的新筹码。而处于“金三角”核心地段，拥有全城最宽250米的望江面、270度无敌江景视野，广州“一号观景台”的侨鑫·汇悦台，无疑是广州金三角板块红利最大受益者之一。这种国际大都会金三角板块CBD豪宅与稀缺的270度珠江景观豪宅，还未开盘，早已注定了他广州豪宅1号的地位和价值。而自6月至今新增成交数十套。对于单价广州最高的豪宅而言，集中性数十套成交绝非小数字，这一惊人业绩的背后正是顶豪投资人前瞻眼光的共同体现。
借用吴晓波一句话，投资优质不动产个不错的选择，但不是所有的房子都会增值，未来也只有好的不动产才是值得珍藏和资产配置。
【以文会友】地产爱好者老潘，双硕士，相继主编房地产专业书籍《房地产战略转型N种模式》、《房地产项目运营管理》、《成本制胜》等。
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作者：佚名
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