购买二手房时，“共有产权人”中途杀出怎么办？
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了解房地产的朋友都知道，二手房的交易过程中会产生很多问题，甚至可以说有很多陷阱，比如房屋质量问题、原房主是否还清房贷、合同纠纷霸王条款、阴阳合同等，其中有一个比较常见的情况是：购房者与房主签订完买卖合同之后，半路杀出该房屋的“共有产权人”，说自己对房子的买卖情况毫不知情，要求终止房屋交易。
列举一个案例：王某欲购买育才公寓的一套房子，该房产权登记在业主张某一人名下，产权证上未显示有其他共有人。签约时，张某口头表示其配偶同意出售该房产，并签署了一份配偶同意出售的承诺书，约定在规定时间内补齐配偶同意出售证明或者授权委托书，于是王某先行支付定金5万元。签约后，王某发现张某并没有按照合同约定办理后续流程，无奈之下，携经纪人去张某家登门催告，此时张某之妻李某才得知张某卖房一事，并明确表示反对。情急之下，王某一纸诉状将张某告上法庭，要求其继续履行合同，而李某以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求确认合同无效。经法院审理后认为，张某的配偶为房屋共有人，张某和王某订立的合同无法证明已经取得李某的同意，应视为无权处分，故判决原被告签订的合同无效，被告张某返还王某购房款、定金及相应利息。
其实，这些所谓的“共有产权人”的出现，大多是有预谋的，有时候由于房价的上涨，卖方觉得自己亏了，不想卖了或者想涨价再卖，就会搬出这个“共有产权人”来搅局，达到终止交易的目的。
显然，这种情况对购房者来说是很麻烦的，不仅耗费自己的精力，还可能因此错过好的购房时机，因为“共有产权人”的搅局，房子没能过户，这对于某些重点城市的购房者来说是损失惨重的，比如“认房又认贷”的北京，损失就会更多，有可能门槛一下子高了一大截。
那是不是购房者只能认栽，没有办法了呢？答案是否定的，虽然在实际交易过程中因为“共有产权人”搅局而终止交易的比较多，但也有部分购房者通过诉讼等方式最终完成了房屋交易，拿到房屋所有权。
根据《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
根据《婚姻法》司法解释（三）第11条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
这两条“规定”给出了解决问题的方法，只要符合以下这两个条件，那么二手房的买卖合同就可以继续进行：
1、购房者是善意购买的。怎么理解？也就是说购房者买房时并未恶意，比如价格并无明显偏离市场行情，对房屋和产权人的具体情况足够了解等；
2、产权完成过户。很容易理解，就是产权人已经完成变更。
很多时候，“共有产权人”都是在过户之前杀出来的，没有完成过户的话购房者很难占据主动权，所以我们必须要在交易的时候把这个风险规避掉。
那么购房者需要做到以下几点：
1、核实房屋所有产权人。签约时须看房产证上是否登记了其他共有权人，可以通过查看房屋产权证书“共有权人”一栏记载来判断；
2、所有共有权人都须到场办理签约手续，不能到场的，须提供关于共有权人同意出售的相关公证；
3、如果原房主是已婚，则签合同时需要其配偶在场，不能到场的，必须要提供《配偶同意出售证明》；
4、如果原房主为离异，须提供离异时的财产分割证明（离婚协议，法院判决书等）；
5、如果房子是继承而来的，则需要知道有哪些所有继承人，因为所有继承人都是共有权人，这些人都需要在场。并且因继承的房屋属于夫妻共有财产，还应该要求所有继承人的配偶出具同意出售的书面文件。
二手房交易处处是陷阱，对每一个细节我们都应该格外重视，否则在交易过程中出现问题，特别是购房者已经交了定金或者申请的房贷已经下来后出现问题，导致交易失败，对于购房者来说损失是巨大的。
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购买二手房时，“共有产权人”中途杀出怎么办？
来源：新浪财经
购房者与房主签订完买卖合同之后，半路杀出该房屋的“共有产权人”，说自己对房子的买卖情况毫不知情，要求终止房屋交易。
了解房地产的朋友都知道，二手房的交易过程中会产生很多问题，甚至可以说有很多陷阱，比如房屋质量问题、原房主是否还清房贷、合同纠纷霸王条款、阴阳合同等，其中有一个比较常见的情况是：购房者与房主签订完买卖合同之后，半路杀出该房屋的“共有产权人”，说自己对房子的买卖情况毫不知情，要求终止房屋交易。列举一个案例：王某欲购买育才公寓的一套房子，该房产权登记在业主张某一人名下，产权证上未显示有其他共有人。签约时，张某口头表示其配偶同意出售该房产，并签署了一份配偶同意出售的承诺书，约定在规定时间内补齐配偶同意出售证明或者授权委托书，于是王某先行支付定金5万元。签约后，王某发现张某并没有按照合同约定办理后续流程，无奈之下，携经纪人去张某家登门催告，此时张某之妻李某才得知张某卖房一事，并明确表示反对。情急之下，王某一纸诉状将张某告上法庭，要求其继续履行合同，而李某以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求确认合同无效。经法院审理后认为，张某的配偶为房屋共有人，张某和王某订立的合同无法证明已经取得李某的同意，应视为无权处分，故判决原被告签订的合同无效，被告张某返还王某购房款、定金及相应利息。其实，这些所谓的“共有产权人”的出现，大多是有预谋的，有时候由于房价的上涨，卖方觉得自己亏了，不想卖了或者想涨价再卖，就会搬出这个“共有产权人”来搅局，达到终止交易的目的。显然，这种情况对购房者来说是很麻烦的，不仅耗费自己的精力，还可能因此错过好的购房时机，因为“共有产权人”的搅局，房子没能过户，这对于某些重点城市的购房者来说是损失惨重的，比如“认房又认贷”的北京，损失就会更多，有可能门槛一下子高了一大截。那是不是购房者只能认栽，没有办法了呢？答案是否定的，虽然在实际交易过程中因为“共有产权人”搅局而终止交易的比较多，但也有部分购房者通过诉讼等方式最终完成了房屋交易，拿到房屋所有权。根据《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据《婚姻法》司法解释（三）第11条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这两条“规定”给出了解决问题的方法，只要符合以下这两个条件，那么二手房的买卖合同就可以继续进行：1、购房者是善意购买的。怎么理解？也就是说购房者买房时并未恶意，比如价格并无明显偏离市场行情，对房屋和产权人的具体情况足够了解等；2、产权完成过户。很容易理解，就是产权人已经完成变更。很多时候，“共有产权人”都是在过户之前杀出来的，没有完成过户的话购房者很难占据主动权，所以我们必须要在交易的时候把这个风险规避掉。那么购房者需要做到以下几点：1、核实房屋所有产权人。签约时须看房产证上是否登记了其他共有权人，可以通过查看房屋产权证书“共有权人”一栏记载来判断；2、所有共有权人都须到场办理签约手续，不能到场的，须提供关于共有权人同意出售的相关公证；3、如果原房主是已婚，则签合同时需要其配偶在场，不能到场的，必须要提供《配偶同意出售证明》；4、如果原房主为离异，须提供离异时的财产分割证明（离婚协议，法院判决书等）；5、如果房子是继承而来的，则需要知道有哪些所有继承人，因为所有继承人都是共有权人，这些人都需要在场。并且因继承的房屋属于夫妻共有财产，还应该要求所有继承人的配偶出具同意出售的书面文件。二手房交易处处是陷阱，对每一个细节我们都应该格外重视，否则在交易过程中出现问题，特别是购房者已经交了定金或者申请的房贷已经下来后出现问题，导致交易失败，对于购房者来说损失是巨大的。作者：mkszf01
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房屋产权共有和非共有是什么概念？
提问者：13*******33&
时间： 08:41:28 &
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共有&1&个回答
您好，房屋共有后是多个人共有的权利，非共有那么就是一个人的产权，一个人能处置。感谢您的提问，希望对您有所帮助。
房屋共有就是指两个以上单位或个人共有房屋，在对共有房产进行处理时，房屋的权利人必须维护...
共有权人就是房产证上有两个或两个以上的产权人，房产证上的人即为共有权人。
二手房交易手续繁杂，尤其是在房屋产权有共有人时，稍有不慎就会产生纠纷，因此本文为买房置...
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个人产权的二手房可以买卖吗？
看到很多二手房都写了产权性质是个人产权，不明白是什么意思，跟商品房有区别吗？可以买卖吗？
我有更好的答案
个人产权的二手房可以买卖。二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身二手房交易流程份证件及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
专业贷款|抵押、信用贷款
主营：抵押贷款，信用贷款，短期资金周转，贷款方案设计，财富资源配置
个人产权公转私要少交每平9.5元的土地出让金 但是 个人产权有村正 也有市证
实证的可以贷款 房子产权没有问题 包括以后拆迁 改建等效益都有保障
如果是村正 就不能贷款 必须全款买 房屋的产权不是很有保障 因为你不是当地村民
拆迁或是一些别的事情 都只是村民有保证 你也会有 但是有风险 并且 涉及到落户的问题 村正只能更名 不能过户 所以还涉及到更名费 更名费是村里要的 具体多少看情况 一般一万多
市证就不存在以上问题
还有 一种集资建房 就是经济适用房 或福利分房 两年之内不能买卖
可以更名 房子产权没有问题 也可以放心买
本回答被提问者采纳
可以买卖，但要看卖家个人有多少产权，如果100%则可以贷款，如果少于100%则不可贷款，当然房价也就相对便宜了。
个人产权当然可以买卖，只有个人产权才可以贷款。公产房企业产的都不可以贷款。不分商品房还迁房的
其他1条回答
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