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租房协议刚履行房子就被查封拍卖 法院：新房东继续履行合同
来源:大江网
　　□案情　　叶小明是九江一家公司的员工。5月1日，他通过房屋中介公司，与出租人韩立签订了房租租赁合同。合同约定：房租每月1500元，租期二年，押金3000元，先行支付一年的房租18000元。　　不料，7月20日，九江市拍卖公司的工作人员通知叶小明，说该房产已被查封，第二天就要拍卖，并告知叶小明有优先购买出租房的权利。　　7月21日，九江市拍卖公司公开拍卖该房产，孙兰以最高价格竞买该房产。孙兰在交清所有房款后，遂要求叶小明搬出其竞买的房屋，并可给予适当的经济补偿，遭到叶小明的拒绝。　　叶小明认为，根据我国《合同法》“买卖不破租赁的”相关规定，他与原房东韩立签订的租赁合同应继续有效。孙兰则认为，通过拍卖所竞买的房产不同于一般的房屋买卖，叶小明与韩立先前签订的房屋租赁合同不能对抗新的房主。　　后叶小明与孙兰就给房屋租赁合同是否继续有效多次协商未果，叶小明遂起诉到法院，要求原租赁合同有效，新房东孙兰应继续履行原租赁合同。（文中人物均为化名）（记者刘帅整理）　　□断案　　法院认为，本案争议的焦点在于叶小明与韩立先前签订的房屋租赁合同，对于新房东孙兰是否继续有效。我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即所谓的“买卖不破租赁”原则的具体体现。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定了“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。也就是说，拍卖引起所有权发生变动，不影响原租赁权及其他用益物权的效力。　　本案中，叶小明在与韩立签订的房租租赁合同在先，法院查封该出租房在后，叶小明作为善意第三人，其租赁权应当受到法律的保护。在拍卖成交后，新的买受人孙兰基于购买的用途，请求除去设定在拍卖物上的租赁权的主张，不能够获得法律的支持。孙兰作为该房产的新房东，应当继续履行与承租人叶小明的租赁合同。　　据此，法院判决原告叶小明与韩立签订的房租租赁合同合法有效，被告孙兰继续履行。（九江市庐山区法院尹玉超）
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法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师电话：微信：chinazhang2014 &夫妻一方偷偷把夫妻共同共有的房子（登记在卖房人一人名下）卖掉，法院判决继续履行该合同（即卖房人要协助办理过户、交房手续），配偶在整个诉讼过程中都没有申请参加诉讼，在法院判决之后，配偶可否依据《民事诉讼法》第56条【对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。】的规定诉请撤销该判决呢？&&& 任何人主张任何权利，都要有明确的法律依据，即要找到一条法律上能走得通的路来实现自己的权利，这是法律技术的问题。配偶要想依据《民事诉讼法》第56条的规定来主张自己的权利，就要分析该条的各个概念、要件，看自己的主张是否符合这些概念和要件。本文的问题关键也就转变为了配偶是否属于“第三人”？&&& 因为第三人的概念“牵扯”到民事诉讼法上非常抽象的“诉讼标的”的概念，因此，在民事诉讼法上的第三人是一个比较抽象且有争议的概念。《民事诉讼法》上对于第三人的界定，基本上是基于《民事诉讼法》第56条的规定，将第三人分为有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。但是，这并不能回答配偶是否属于第三人。民诉法理论上，江伟主编，肖建国副主编的《民事诉讼法（第五版）》第136-137页认为：“第三人，是指对于已经开始的诉讼，以该诉讼的原、被告为被告提出独立的诉讼请求，或者由该诉讼中的原告或被告引进后主张独立的利益，或者为了自己的利益，辅助该诉讼一方当事人进行辩论的诉讼参加人”根据该定义，还是不能直接判断配偶是否属于第三人。从实务的角度，在没有法律法规司法解释等明确规定的情况下，比较权威的参考就是最高院的公报案例、指导性案例，次之就是最高院的生效判决了。最高院（2014）民一终字第160号判决认为，配偶是案涉房屋的共同所有人，不是房屋买卖合同纠纷案中的第三人，不管其是否曾申请参加该案诉讼，均不能提起第三人撤销之诉。法律实务上，可资参考。&&案情简介：陈某某与谢某某于1982年结婚，讼争房屋新建于1993年，登记在谢某某一人名下。黄某某诉请继续履行其与谢某某的房屋买卖合同，广东省阳江市中级人民法院作出（2010）阳中法民再字第12号判决支持了黄某某的继续履行的诉请，广东省高级人民法院作出（2012）粤高法审监民提字第129号判决，该判决维持了广东省阳江市中级人民法院的判决。陈某某向法院请求以第三人的身份撤销（2012）粤高法审监民提字第129号判决。&裁判原文节选：一审【广东高院（2014）粤高法立民初字第1号】陈某某作为谢某某的妻子，是谢某某与黄某某房屋买卖合同纠纷一案讼争房屋的产权共有人，应当知道谢某某与黄某某之间发生的纠纷，但陈某某从未向法院申请参加该案诉讼。因此，陈某某提起本案诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款关于“第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼”的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（一）项的规定，裁定对陈某某的起诉不予受理。&二审【最高院（2014）民一终字第160号】本案争议焦点是陈某某起诉是否符合第三人撤销之诉的条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。可见，只有能够成为原诉讼中有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人，才具有提起撤销之诉的主体资格。陈某某与谢某某系夫妻关系，讼争房屋亦是在其婚姻存续期间购买，为陈某某与谢某某共同所有。因此，陈某某不是黄某某与谢某某房屋买卖合同纠纷案中的第三人，不管其是否曾申请参加该案诉讼，陈某某均不能提起本案第三人撤销之诉。综上，虽然原审法院关于陈某某属于第三人主体资格的认定欠妥，本院予以纠正，但裁定不予受理陈某某起诉的结论正确，应予维持。&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文】： 买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？警惕！房屋在网签后被查封怎么办？“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
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新闻提要 &&&
北京京师律师事务所黄争荣律师表示，此类签订合同后房主反悔的案件，如果买房人愿意解除合同，那么法院会判决合同解除，房主支付买房人违约金，如果买房人要求继续履行合同，法官一般会视具体案件情况做出判决。
&&& （）：房主合同后反悔 法院判决双方继续履行合同
房主与买房人签订房屋买卖合同后，面对房价的不断攀升而反悔，不愿继续履行合同。在法院判决该合同继续履行后，房主甚至“失踪”。通州法院执行庭最终对此案进行了强制执行，通过强制过户的方式使买房人拿到了房本。京师律师事务所黄争荣律师表示，此类签订合同后房主反悔的案件，如果买房人愿意解除合同，那么法院会判决合同解除，房主支付买房人违约金，如果买房人要求继续履行合同，法官一般会视具体案件情况做出判决。
法院判决双方继续履行合同
2016年5月，买房人姜小波与房主张国亮就通州区一套110平方米的房屋买卖事宜达成协议，双方以340余万元的价格成交，并签订了《市存量房屋买卖合同》。当日，姜小波向张国亮支付定金2万元。但面对房价不断攀升的局势，张国亮又对之前签订的房屋买卖合同提出了异议，几天后，双方又签订了新的买卖合同。
2016年7月份，房屋公司向张国亮索要房产证及相关身份证明材料，以便办理网签事宜，此时房主张国亮再次反悔，他先以在国外为借口，后又以母亲去世的原因，要求与姜小波解除房屋买卖合同，但姜小波拒绝解除合同。
姜小波随后向通州区人民法院起诉，请求判决双方继续履行买卖合同，张国亮向其支付68.5万违约金。但张国亮在法庭上辩称，自己不清楚买卖合同内容具体事项，姜小波未进行房屋过户前的相关审查，及提供相关履行合同能力证明。对此，姜小波表示自己可以付清全款。最终，法院判决双方继续履行《买卖合同》，此外张国亮向姜小波支付违约金2万元。
法院对房产进行强制过户
判决生效后，张国亮未配合申请人姜小波办理房屋过户相关事宜，也未支付违约金，反而再次消失，其电话一直处于关机状态。执行法官金绍育也无法联系到张国亮，据姜小波提供的线索，张国亮有可能已经出国，或者在国内躲藏。
执行法官金绍育当机立断，携带法律文书前往通州不动产登记中心进行强制过户。金法官介绍，由于采取强制过户流程，因此不再有网签程序。此外，违约金由姜小波代缴后，法院再将2万元返给姜小波。由于姜小波还有部分尾款未支付给房主张国亮，这样互相抵消，剩余尾款减免2万元。此案已经执行完毕，姜小波如愿拿到了房本与违约金。
房主违约一般会有两种判决
京师律师事务所黄争荣律师表示，在合同签订后，房主违约不愿售房情况下，没有违约的买房人拥有选择的权利，可以选择解除合同拿违约金，也可以选择继续履行合同。如果买房人愿意解除合同，法院一般也会判决合同解除，房主赔偿买房人违约金。
一般情况下，如果买房人执意要求继续履行合同，法院会做出对买房人有利的判决，要求房主配合履行合同。除非出现客观无法履行合同的情况，比如买房人属于限购对象，无法过户等。
北京青年报
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买二手房房东不配合过户，起诉后法院判继续履行合同，房东不配合签字，申请强制执行，房东继续不配合
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二手房过户，卖家不配合，起诉的胜算比较大。根据物权法的规定：国家保护公民的私有财产不受侵犯，不动产房屋以登记为准，动产以占有为准。若乙方没有履行过户手续则财产一直归乙方所有。 所以，自己和甲方的合同是无效的，换句话说，甲没有权利将属于乙方的房屋私自转卖，法律上是不认可的。如果甲乙方买卖事实成立，应该有买卖契约，那么只能是甲方起诉乙方。实在不行可以通过诉讼要求房主继续履行合同义务，并赔偿因此造成的经济损失及要求对方承担违约责任，如不存在违约的地方，则是能胜诉的。也可以要求强制过户，也可以提起诉讼,并申请查封该房屋。
二手房经纪人
判决之后有期限的，到期限之后还不配合，继续申请单方面执行。
二手房经纪人
二手房过户，卖家不配合，起诉的胜算比较大，继续上诉
二手房经纪人
可以直接上诉法院
二手房经纪人
找一帮地痞假装你亲戚朋友把他强制弄出去，让对方告你，到时候你只要拿出产证就好了，再说对方必败的官司他也不会去打
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我来看看答案
二手房经纪人
违约吗，之前没有讲好，
第1-10条,共13条 &
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