究竟如何才能做到房子是住的不是用来炒的呢?
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[导读]汪光焘以供给侧结构性改革为主线，紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位，认为房地产市场要想平稳健康发展需要加强对房屋租赁市场建设。编者按：本文系住建部老部长汪光焘(2001年12月到2008年3月就任)在“2016财经战略年会”上所做发言。汪光焘以供给侧结构性改革为主线，紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位，认为房地产市场要想平稳健康发展需要加强对房屋租赁市场建设。以下为发言实录：很高兴受邀请来跟各位交流，我跟生态院联系比较多，这次有机会讨论一下经济问题，特别是去年的经济工作会议是“三去一降一补”，中间有去库存，今年经济工作会议又提出对于房地产市场的健康持续稳定发展问题，说明这个问题仍然是中央和大家关心的问题。我想就这方面讲点自己的意见，仅供参考。特别是我也知道这个问题很敏感，希望我们能够讨论。我今天讲，以供给侧结构性改革为主线，紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位，怎么让房地产市场平稳健康发展。实际上我们关注的很多都是一级市场、二级市场、三级市场，土地怎么供应，二手房交易，我觉得房地产市场里面要补的短板是有序培育租赁市场，而租赁市场应该更多地在“房子是住的，不是炒的”上研究，应该怎么更有序地发展和规范的问题。我简单回顾一下房地产市场情况，回顾一下去库存，着重讲后面两个问题。根据统计局的所有数字，房地产市场整个价格情况总体是逐步调整，新房和二手房价格都开始回落，特别是今年10月1号以后，整个国家宏观政策出台以后，价格更加趋于平稳了，我这里列举的数字就不展开了，这都是统计局的数字。二是讲成交情况，政策也显现，新房、二手房成交环比下降，这也达到了我们预期目的，绝对量在高位，趋于平稳。三是消费的预期多数有改变甚至有推迟，实际上这是政策上调整经常会发生的事情。四是土地市场供应，里面有一个应该注意的问题，就是一线和热点城市土地供应高端化趋势明显，尤其是目前这些城市的主流需求结构不匹配，往高端走，不匹配，由此带来的市场金融风险需要关注。去库存进展，去年经济工作会议以后去库存是重点，而去库存的结果，成效还是比较好的，商品房销售面积、销售额度同比增幅继续收窄，也就是说去库存的效果也是向很积极的方向发展。而且根据去库存的问题，消化时间也开始趋稳，原来讲7亿，在建面积也是8倍到10倍，这段时间消化时间，各种情况估计，大概还需要5年左右，但是这里面结构性的问题我下面再讲。在这个时候我们看商品房整个去库存工作的趋势应该是什么，要看到这个趋势，要真正解决这个去库存问题的核心，我认为租赁市场在健康的房地产市场中的地位需进一步得到认识，这就是我今天讲的主题。我们国家的租赁市场挺活跃，但是不发达，甚至于跟发达国家的租赁市场有差异，等一下我会对比。我们已经看到租赁市场已经是解决我们住房的一个重要渠道，但是我们更多的是政府在作业，廉租房、廉价房。从租赁市场实际的需求来说还有一个问题，发展得很快，但是非租赁市场的房子比较多，这就带来了我们希望研究租赁市场怎么更加真正解决住房问题的规范。另外，租赁市场发展作为经济结构调整来说，特别是这些城市，外来人口主要靠租赁，这就跟我们城镇化直接相关了，人的流动中间没有完全稳定，租赁是起到极其重要的作用。而且租赁市场对于房地产市场的发展来说有一个问题，开发商没有真正为房地产商，就是个代建商，拿钱建房子、卖房子，他只是个代建商，他不具有房地产商的全要素。所以我们觉得这是将来要考虑的问题。同时租金支付能力和租金跟租户的支付跟市场价格之间的关系，既是一个稳定期，又是一个需要研究的问题。我们也看到现在租赁市场发展得不平衡，各类性质的城市租赁市场发展是不一致的，而且现在租赁的税制税收尽管给了一点优惠，但是税制税收上还是一般性规定。再讲现在的中介和其他秩序的规范，租户的权益保障，想涨价就涨价，想赶你就赶你，这些制度保障还有很多不到位的事情。特别是我们规范现在的中介和租赁还需要大量的进行一些工作，这是我们的一个矛盾。我这里归纳了一张表，这张表是一种总体概念，就是租赁市场现在出现的主要问题，而这些问题也就是我们要有序规范租赁市场的一个重要方面。我介绍一下其他国家，为什么说有序健康发展租赁市场呢?其他国家是很强调供应主体多元化，而且是非营利组织发挥重要作用。现在我们一个是政府建房，房地产开发商是建房、卖房，是不是能够有一个社会的、非营利的租赁机制的发生?包括市场租赁、政府租赁比较多，非营利性组织比较少。反过来看，越来越多解决住房问题在国外是非营利组织，住房协会、住房合作社在运营，也就是说要用市场和市场机制以及社会力量来组织解决这个问题。我统计了一下，瑞士合作组织7000家，75万套，瑞典这个国家也不大，英国也有3000家，西班牙4200家，我想这些非营利组织作为解决有序推进租赁市场是十分重要的。其他国家对金融财政税收的支持，不仅是金融方面支持，还有税收方面支持，政府还给租赁补贴，而这种补贴机制的建立，形成了一个用金融、税收、政府补贴，鼓励机构投资者，也就是刚才讲的非营利机构投资者，能够将组织房子拿来给社会住，这个应当是有直接借鉴意义的。而且国外还有干预机制，现在我们讲房子是住的，国外也是房子是住的，如果长期空置，会有干预的，这种干预，不同发达国家，既控制价格，又对你闲置房进行征税，而且对相互之间的关系进行了制约，这条我们做的比较多，帮助低收入人群解决住房，还有一批规定，其实不仅是发达国家，东南亚国家已经尝试，开发商建的房子中间有一部分就是廉租房，政府控制的低价廉租房，不是说开发商的房子都是卖的，而且要组织好这个地区维护和就业的有关问题。我们国家尽管这些政策上还在完善中间，但中央已经十分重视，2015年住建部就发了要加强租赁市场的文件，把它作为城市住房供应体系，房子是用来住的，不是有房，而是有房住。同时国务院办公厅又下发了关于培育和发展住房租赁市场深化住房改革制度的有关意见。特别是这次中央经济工作会议提出三四线城市去库存，要研究符合国情、市场规律，基础性的长效机制，同时提出加快住房的租赁市场的立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。这次经济工作会议对我们在房地产市场中发展租赁资产，我们的缺失提出了原则性的指导意见，而且国务院也提出了原则的要求和若干意见。下面怎么办，怎么有序培育?我想讲点我自己的观点。当前房地产市场结构性失衡问题严重，大城市地价、房价过快上涨、房价过高，三四线城市房地产库存过大、供应过剩，这一堆矛盾实际上已经引起了对社会产生的双重危害，住房要解决价格过高、买不起房、住不到房，怎么办?所以积极培育发展租赁市场是房地产供给侧结构性改革和新型城镇化引导下，房地产市场的规范也是一个很关键的问题。因此要解决这个问题，即便我们国家这么大，一线和一线热点，二线以及三线、四线城市差别这么大，怎么分类指导实施?有助于缓解房地产市场供需失衡的问题。这里我想讲三个方面：一是一线城市、热点城市。我提出租赁市场目标是提高以既有住房的利用效率为目标。这张图统计了国际社会人均住房面积，已经达到中等发达国家、发达国家，除了美国、加拿大以外，我们接近了。在这个时候我们还是在大城市盖房子，还是要挖挖潜力了。所以我这里讲，要落实人地挂钩的政策，加大土地资源供给，鼓励机构新建租赁住房。另一方面要推进城市空置房屋改建后用于租赁，解决新市民住房问题。我们的住房，越便宜的房子离城市越远，离就业中心、居住中心越远，居住成本带来的影响，是不是要挖掘现有住房的潜力了，把现有的手上的两套房、三套房，用政策引导和法律引导拿出来，而这个时候给部分一线、热点城市解决培育租赁市场的方向。二是一般性的二线城市，我觉得是住房四个层面，一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场，都需要研究协同发展机制，我们要避免已经出现大城市和三四线城市的问题，怎么协同工作的问题，这样你是推动企业单位、机构性人员对整个的调动，希望把它作为整个城市的整体，四个方面共同来推动。这里举了两张图，先不讲公共建筑，先讲持有土地，因为我们的开发模式是一次批准、若干次建设的过程，要解决这个问题，就要很好的研究相关政策。所以我认为二线城市应该是研究土地供应新房、旧房联动机制和租赁市场的联动机制。三是三四线城市当前的重点。我们讲的库存主要是在三四线城市，这就带来一个重要的问题，中国新型城镇化的发展方向、人口的布局应该怎么样更合理?现在劳动力从高端城市发展需要的劳动力素质和能提供的劳动力素质的差异，还有劳动力价格的差异，决定着我们开始回流，回流意味着什么?回流就意味着我们对三四线城市发展模式和去库存要不要结合，我们的社会服务与去库存要不要结合，有效的培育租赁市场要不要结合?我这里提了三句话。中央讲现在要发展特色小城市、小城镇，不是把恢复古风貌为主题的，我觉得要保持我们自己的风貌，更要研究小城镇的产业发展模式和产业对劳动力诉求的关系，以及使更多的劳动力在那里市民化的问题。所以这里我讲，要建立产业联动机制，来盘活三四线城市的库存，要从劳动生产力上提高和就业和产业的角度去研究。同时应该结合我们的医疗机构的布局和学校的布局来联动。你们可以调查一下，现在有不少中小城市里，子女的上学和老人的陪读、就医问题已经成为我们一个重要的方向，在这个时候怎么提高这些机制。我们最终是发展经济，城镇化和劳动力市民化是让他能住下来，能生活得好，而生活得好的比较，以他自己的承受能力，在他自己适宜的城市里去居住。今天不展开讲了，上次讲了劳动力走向。这里就有一个既要支持创业的人回去投资，又要降低他回去投资的成本和提高招工的劳动力素质，我们建立住房租赁市场极其重要，我这里做一种设想。比如说我们现在空置房，用机构式的方式寻找各方的合作，包括企业的合作，不认为现在是三线城市、四线城市去库存就是买房，而是把这部分房子用投资人、政府和需求人之间的机构性组织的建立，提供一个具有保障的劳动力的居住条件，由此降低企业的劳动力成本，提高劳动力素质的角度，来统筹研究这个问题。我想还是大有潜力可以讨论，因为当前的库存，三四线城市是突出矛盾，而这个突出矛盾又是我们三四线城市，又是我们经济城镇化发展的所在地。所以这块文章要做，对有序培育租赁市场，特别是对于城镇化农民转为市民过程中这是值得研究的重大问题，所以我前头讲，有序的培育房地产租赁市场，为什么叫补短板?也就是根据去库存和健康培育房地产市场综合的角度来讲的。四是要有政策支持和扶持。我们既然有三四线城市的租赁市场，以及一线、二线城市的租赁市场的问题，需不需要吸收国外的经验，研究我们的政策，把房子住起来的问题，而不是简单的把三线、四线房子去库存，以卖出去的角度来处理问题，我认为是当前补短板，补有序发展租赁市场短板的重要内容。最后，培育住房租赁市场，是房地产供给侧结构性改革的重要作用，有助于缓解房地产市场供需失衡和推进新型城镇化。我的发言完了，希望各位批评指正，谢谢各位!(汪光焘系住建部原部长)
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如何理解“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位
本帖最后由 重庆区县新闻 于
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在人们的各种权利当中，财产权是特别重要的。比如约翰洛克就强调财产权利对人的极端重要性。
道格拉斯诺斯在《西方世界的兴起》里，解释英国为什么能成为世界老大，他的回答是英国人建立了一种有激励的私人财产制度，这种制度是经由圈地运动来建立的。
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中国改革开放，初期效果最昭彰，如农村的承包制，城市中小国有企业的承包制。就是因为承包制一反常态，尊重个人、企业、基层的财产权利，极大地激发了微观主体创造财富的积极性。改革开放这么多年，不但国家的总财富大大增加了，个人也积累起自己的财产、财富。无论城市还是农村居民，大部分人最重要的财产就是房产。尤其城里人多年打拼的成果主要体现在房产上。
几年前，我们国家出台了一部重要的法律，就是物权法。在当时的情况下，出台物权法是非常了不起的，因为直到今天还有很多的争议。物权法是一部私权的法案，保护的是个人财产权利。过去我们习惯于保护国家的集体的财产，宪法规定国家的集体的财产是神圣不可侵犯的。后来宪法修改了有关条文，改成国家的集体的财产是神圣不可侵犯，个人的合法财产也受国家的保护。这一点是非常不容易的。物权法是一个最大的进步。物权法也是房产的守护神。按照这一改革的趋势，下一步应该讨论的是土地所有权的问题。就是因为房子特别特殊，包括两部分，一个是土地，一个是地上建筑物的权利。『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』5 R$ z4 m9 y" ~( q' c: t
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我们现在很多人拿到了房本，过去叫房产证，现在是不动产权证，这个不动产主要还是地上建筑物的权利，不包括土地。但是如果没有土地的权利，这个不动产权应该是不牢靠的，是有后顾之忧的。比如说现在很多人正在讨论，中国将来可能要借鉴新加坡的住房模式。新加坡确实是有85%以上的人住在组屋，也就是zf给的房子里，但还是有私人产权的房子。比如说，土地有99年的，有999年的，还有永久产权的。新加坡私有产权的房子，跟我们是很不一样的，所以我们如果借鉴新加坡，这一点恐怕是需要注意的。
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现在房地产调控的形式、内容发生了巨大的，甚至是根本性的变化。可以说在很大程度上逆转了原来房地产改革的方向。原来改革的方向，那就是以某种形式探索让个人有完全产权的房子，现在完全逆转了，比如说租售同权、租售并举，而且打击把房子当投资品的行为。因为我们知道无论从理论上还是市场经济国家的实践来看，房子不但是我们主要的私人财产，而且也是投资品。在中国，我想可能在这一点上，将来会和其它国家有很大的不同。『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』$ E5 Y3 X' ~0 y7 r6 B
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在以后的相当长时间里，我们至少是不鼓励人们把房子作为投资品。投资品其实就是投机品，投资和投机在经济学上就是一个概念。我们不希望人们再过多地持有房产，甚至不希望人们交易。有一种趋势恐怕要回到过去的那种体制上去。『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』9 w$ T&&~2 P2 G/ H
过去是什么样的体制呢？房子是zf或者单位分给我们的，我们有使用权，这个使用权是非常长的，你可以一直租住下去，交点儿租金就行了，租金也不高。恐怕在某种程度上是要回归到过去的这种体制上去，这是这次调控跟以往调控最根本的不同。
因此，政策趋势是不再鼓励、希望个人再拥有自己的房子。已经有自己房子的，也不会有完全产权。鼓励现在没有房子的人，租房住。『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』$ p9 R7 g5 L- P6 M; `9 p3 H
那么房价的长期趋势是什么呢？这次会议又强调了耕地红线和城市扩展限制,这样一来更造成了大城市住宅用地供应紧张。市场的范围虽然缩小了，但只要个人投资没有可靠去处，房子还是公众最大公约数的条件下，房子的供给一定是稀缺，并且越来越稀缺的，价格的总趋势还是向上的。『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』: {9 R& g* H4 M
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我们必须把眼光放长远一点，稍微长远一点。一切政策都是短期的，都是权宜之计，都不会有房子的寿命长。
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欧神搞重庆之前，主要通过个人买房享受上涨红利发财，某一天他突然醒悟到这样赚钱空间有限，并且自己的知名度已经比较大了，何不来搞场大的： 以自己买房、鼓动别人买房帮自己抬杠为核心，充分发展上下游可挣钱领域，包括写文章、打广告、小密圈、以水库名义发展中介装修托管业务等等，实现全流程全方位挣钱。他要做的，就是把这个平台打好，然后用马甲做挣钱的配套服务或者外包出去给别人干，收平台费。&&接下来就是选一个目标区域，这个区域要满足以下条件：（1）房价够低，平民百姓买得起（2）不限购，全国人民都可以买（3）重点城市，有故事可讲，重庆算是矮个里面挑高个。 满足以上条件，才能最大限度地让尽可能多的人来跟随。&&欧的行为，没有好坏之分，各自满足各自需求罢了，也不算大忽悠，重庆之前的确低洼。他的观点和文章，确有可读与学习之处，说是启蒙者也不为过。
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x总书记在十九大报告中明确指出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。这就为今后的房地产业的发展奠定了基础，指明了方向。那么，为了切实贯彻这一思想，立法机构应从立法层面禁止炒房行为，研究制定禁止炒房的法律法规，或直接将炒房入刑。所谓治恶疾当用重典，唯有如此，方可杜绝炒房行为，还社会以宁静。
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房价涨不涨、跌不跌『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』! l9 b5 z9 R% Y# L
一个是供求
一个是市民对房价未来的预期
一个是zf对空置房屋的态度『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』! D) J7 l" M$ r4 O
如果供大于求，房价必跌；反之。
如果市民预期房价要跌，房价必跌；反之。
如果zf打击囤房，被投资客囤积起来的房子，必然要流向市场。决定房价的因素就只有一二两点决定。
现实的天朝是鼓励囤房，才导致房价一路飙升。『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』2 f+ }% O. B/ j) _* Q
如果统治集团言行一致，在未来房价必然会回到由一二两点来决定。
土地财政是地方的最重要财政收入，特别是中西部地区，土地财政更为重要。
如增值税、消费税、燃油税、汽车购置税等等都是上缴国家的，如个人所得税、企业所得税等都是国家和地方平分。
只有土地出让金不用上缴国家&
楼主就是房产商鼓吹手。。
以前都没这个ID，，这两年才跑出来了。。
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挺好，持续买入，每天换着住。
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御临河 发表于
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我本来不想谈这些，因为我相信随着货币超发，房价肯定是趁上升趋势。只是论坛里面有些人唱衰重庆楼市太狠了，所以我也想说两句。
为什么重庆房价就应该低，我一个亲戚卖了重庆主城区4套房，才给他在北京工作的儿子&
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房价涨不涨、跌不跌『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』0 b7 f$ l* ^4 H6 |* z
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一个是市民对房价未来的预期『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』, s0 F$ ~% ]/ b: u1 F" R6 h
土地财政是地方的最重要财政收入，特别是中西部地区，土地财政更为重要。『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』0 Q! Y* [; c2 h, ]
如增值税、消费税、燃油税、汽车购置税等等都是上缴国家的，如个人所得税、企业所得税等都是国家和地方平分。
只有土地出让金不用上缴国家，可以用于地方的基础设施建设和机关事业单位的支出。
而且卖一套房，就包括了几十种上缴地方的税费。居民买了新房才会装修、才会购买新家用电器和家具，这些都是带动地方消费的。『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』: d9 g+ M% h6 [: ]6 m( B; {
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为什么重庆房价就应该低，我一个亲戚卖了重庆主城区4套房，才给他在北京工作的儿子付了一套北京房子的首付。『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』3 e2 Y! ]3 O4 g' s" |# ~2 W
凭什么重庆人的固定资产就这么不值钱，真的很不公平，有感而发。
北京就凭有你亲戚这类人的存在。
重庆有你这类亲戚存在吗？
那凭什么你重庆的房子要向北京看齐？&
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我本来不想谈这些，因为我相信随着货币超发，房价肯定是趁上升趋势。只是论坛里面有些人唱衰重庆楼市太狠 ...『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』, x( b1 c! T, @&&}0 T" V3 u
凭什么？『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』$ D- k, Q& {+ U% k9 K1 x9 {
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如果没有『本文来自重庆论坛 http://bbs.classic023.com | http://bbs.classic023.net | http://bbs.jdcq.net』! t& U, j/ }1 Z6 h1 z/ k
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所以重庆现在的房价在合理价位偏低的位置，不说向北京、深圳看齐，差六七倍也太离谱了。&
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