关于楼市的预言：2018年房价到底会不会涨！
这段时间，粉丝咨询最多的问题就是，“马上要年底了，年底能买房吗？明年2018的房价会跌吗?2018市场会是什么行情？”等等。
其实，在这个圈子里，对于房价，大家一直有一个共识，那就是“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。
无论是土地还是人口，还是货币等等，归根结底就是供需问题，看供过于求还是供不应求。在中国，大力发展的前提就是完善解决供需问题。
虽然近期市场上的空军占主体，但是笔者还是想从这个共识来说一下，为什么坚持2018年房价会继续上涨。
本文作者：子木老湿，首发于子木聊房。
需要注意几点：
本文所说的上涨指的是一二线城市的房价，三四线城市房价一直不纳入“涨跌”的议论范围
本文说的是到2018年，过了2018年谁都说不准，毕竟我们是政策市，不确定未来会不会有新的政策
本文主要的三个论点：
我国社会化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市
一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期，土地供应逐年减少
重压调控下，房价依旧保持小幅上涨
（一）我国社会化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市。
目前不得不承认的是，我国确实已经步入“人口老龄化”的阶段，“人口红利”的优势在逐渐减少，未来将不会有太多年轻人从农村涌入城市；
然而，事实上，人口老龄化对房产市场的影响不会像想象的那么大。因为虽然人口老龄化的事实不可否认，但事实上，人口基数足够大，而且二胎政策已经放开。
最重要的是，我国的城市化已经进入下半场，远不是原来“农村包围城市”，而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。
目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源，同时也迸发着更多的机会，更加新鲜的文化和思想，始终吸引着全国各地的目光。
以北上广为首的70个大中城市来说，目前的房产库存，其实还远远不够。
下图是年31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化，是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩，真实性有待商榷。
图中可以清晰看到，厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错，未来凭借着其本身的优势，也应该不错。
除了北京、上海之外，其他城市都在争夺人口，深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战，再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市，这些城市有着较好的人口增长预期，未来的购房需求量继续膨胀。
（二）一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期，土地供应逐年减少
关于土地供应，大家不得不承认的是，目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。
上图是月份不同城市土地市场的成交情况。可以看出：
一线城市总体来看土地供应同比确实在增加，且楼面价有所下降
而二线城市土地供应量持续走低，然而楼面价却上升了22%，即地价上涨超过四分之一
对于一线城市，北上广深作为政策调控的重点，土地供应量有所回升。
尤其是北京第一季度的土地供应就已经达到去年全年的供应，但是这种供应，盘旋在北京的房企仍然不领情，主要也是因为去年的供地量实在太低，不足120万平方米。
所以今年的多倍土地供应仍然起不到太多作用，即使今年是去年土地供应的10倍，总体来看也不足1200万平。
上海和广州今年的土地供应量也有所回升，住宅用地增幅在18%左右。但是作为有众多刚需存在的超级大城市，这个土地供应量基本也是杯水车薪，更何况，这部分土地里还有那么多的租赁用地，共有产权，商服用地等。
同时深圳，土地供应量着实是百分百的减少，今年前三季度住宅土地成交量为0。
这种尴尬状况，主要是因为深圳面积小人口多，几乎无地可供。近年来，深圳新建住宅大多都是通过城市更新、旧城改造获取的土地，所以深圳的土地供应不要有奢望。
而从长期看，根据同时根据北上广城市的总体规划，能够看出，从长期来看，这四个一线城市土地供应的走向确实是要逐年减少。
根据《北京城市总体规划（）》，到2020年，北京的城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。所以虽然北京今年前三季度的土地供应远超去年，但是也是因为去年北京的土地供应实在太少，对比更强烈而已。
根据《上海城市总体规划（）》，到2020年，上海规划建设用地总规模为3200平方公里，未来将不再新增。对于现状低效建设用地实施减量化，预计到“十三五”末，上海将累计完成减量50平方公里，截至今年8月底，累计已完成项目立项47.9平方公里，项目验收19.6平方公里。减量化复垦的土地将优先用于生态建设。
根据《广州城市总体规划（）》，到2020年，广州市域常住人口控制在1800万人以内，市域建设用地控制在1772平方公里以内,其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。此外，要贯彻落实城乡规划法关于先规划后建设的原则，禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。
同时根据中国指数研究院的数据，二线城市土地供应已经明显地表现了走低趋势和事实。
虽然目前成都、武汉、合肥等城市还在继续扩张，它们都希望成为真正的国家中心城市，希望吸引更多的人口、扩展城市边界。但除了郑州，其它城市的土地供应也都是减少的趋势，而且它们似乎都已经不想或不能再供应更多的土地了。
不仅仅是经济活力高的城市土地供应量走低，如苏州、宁波、天津、石家庄、济南等，经济本来就衰落的东北和西北地区，沈阳、长春和兰州，它们的土地供应量同比均比去年同期要低。
同时，因为房价最主要的组成部分就是地价，地价上涨四分之一，房价不可能不涨。今年二线城市土地成本上升四分之一多，即使开发商放弃利润，只是单纯为了公司的运作，品牌的扩张，但是地价高居不下，房价肯定不能低啊。
开发商的底线无非是不赚钱，但是不能赔钱。
所以，从中期看来，一二线城市的土地供应会持续走低，一方面是城市总体规划的布局，另一方面也是限于18亿亩耕地红线，这是一个具有法律效力的约束性指标，18亿亩耕地根本上是不可突破的底线，所以加大土地供应困难重重。
（三）重压调控下，房价仍然保持小幅上涨
自去年930新政以来，楼市也经历了一年多的“限购+限价+限贷+限售”的高压调控，这一系列的调控政策确实取得了效果，根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示：
一、热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落
70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平；从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。
二、70个大中城市中一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅继续回落或与上月相同
一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月基本相同；
三、70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落
不过比较有意思的是，这轮调控“限购+限贷+限价+限售”，房价仍然没有下降，相反大多数城市的房价仍然在上涨。除了北京等一线城市有0.1个百分点左右的下降外，其他城市房价均在上涨。
这种力度的调控房价仍在上涨，那么如果后期调控政策力度仅停留在这个程度、不继续加码呢，房价是否就仍然会维持这种小幅上涨的态势，小幅上涨也是涨。
本文不是在宣传中国房价神话，房价不是不能降低，事实上，在我国楼市发展史上，确实有几次楼市崩盘，包括温州、海南，当然最具代表性的还是海南的“天涯海角”。
那是我国楼市历史的第一次调控。
1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目，招招对准房地产市场。
与此同时，国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
釜底抽薪，一夜寒冬。海南房地产市场应声而落，海南经济亦进入断崖式下跌。大量房地产企业倒闭，无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。很多土地最后变成了玉米地，而烂尾楼变成了养猪场。
但是现在的中国跟90年代有着巨大的不同，房地产和中国的国民经济基本上互为绑架，如果政府故意再让楼市崩盘，无异于釜底抽薪，同归于尽。
即使现在供给侧改革，要发展实业，鼓励创新，但是这些短期内是不会有太显著的变化的，支撑GDP稳定健康增长最主要的部分还是房地产以及与房地产相关的各行各业。
同时可能会有人提到央行行长周小川在G20财长和央行行长会议上的表示，中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。（这个我在之前的文章里写过）
但是经济去杠杆、金融去杠杆，不一定就是降负债，房企目前的负债率确实已经超过平均负债率，但是如果真的用降负债的办法来降杠杆，经济很可能出现瀑布式下跌。
即使后续租售同权等政策落实，那其实从政策制定到落实，中间还是有过渡期和缓冲期的，也就是说，2018年仍然是房产的缓冲期和过渡期，这段时间房价仍然会保持稳定小幅上涨。
从长期来看，由于我国人口基数大，以及目前我国的城市化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市，一二线城市的住房需求还有膨胀空间；
从中期来看，我国的土地供应肯定是逐步缩减的，尤其是一二线城市，受限与各城市总体规划，以及城市本身的体量，未来一二线城市土地供应会继续下降；
从短期来看，目前我国的调控政策已经可以说是“史上最严”，房产调控也逐步定为长效机制，但是高压之下，我国房价仍然保持小幅上涨，不得不说是需求端发力。
虽然房产调控已经纳入某会报告，要维持房价稳定，但是“稳定”一定是房价稳定上涨，而不是稳定下降。
最后重申本文观点，房价大涨的时代确实已经不复存在，但是在2018年前，仍然会保持像今年下半年稳定小幅上涨的态势，预计全年的涨幅不会超过4%。
延伸阅读：中国房价“打不倒”的原因
房价高涨是这一段讨论话题的核心。很多人提供了一系列观点，包括去库存，维护外汇，减少地方债等等。甚至还有说房价一定会涨到几十万一平米，所以现在房价很正常。
但是，我感觉这些观点都有一个基本问题，就是每个人都觉得这是一个解决现有问题的办法，同时都承认这办法会带来更严重的问题。但是，似乎没有人关注这种政府默许的暴涨究竟会向何处去，或者说，下一步的经济将向何处去。
以下是来自知乎一条点赞过万的回答，深以为然，特贴上来与读者分享。
先请各位思考两个问题：
假设中国只有两个行业，房地产、工厂。
1，假如你是有钱人，你有1000万，房价一年涨5%，工厂一年收益20%。
请问你怎么用这笔钱？
答：投资工厂。
这是10年前的中国。
2，假如你还是有钱人，你有1000万，房价一年涨20%，工厂一年收益5%。
请问你怎么用这笔钱？
答：投资房子。
这就是现在的中国。
为什么会发生这种情况？
答：很好理解，因为工厂是个竞争市场，开工厂的人越多，工厂的收益就越小，只有一个人做手机，可能工厂收益率200%，这时候有另一个人来做手机，收益率变成100%，然后变成50%，40%，30%，20%，10%……
突然，大家发现工厂的收益率比买房要低了，于是有钱人不投资工厂了，改去买房。
房地产有一个特殊属性：投资品。所谓投资品，简单理解，就是当所有人都来买的时候，价格就上涨，当所有人都卖的时候，价格就下降。例如股票，黄金，就是典型的投资品。
这点和工厂正好相反。
于是大家开始不再去投资工厂，开始买房，原本房价一年5%，后来10%，20%，30%，40%……
但是房地产还有个特殊属性：很多人的刚需。其他投资品，价格高就高了，无所谓，比如黄金，黄金就算卖到100万一克，跟大多数普通人也没什么关系。股票就算涨到1000000点，一股平均100万，普通人也不是一定要去买股票。
房地产不可以，房地产真的很多人需要，很多人不想投资，他们是真的需要房子。
最要命的是，这种属性给了很多人“房地产风险不大，反正是刚需”的错觉，更敢买，比起买黄金买股票，房子在很多人眼里风险小得多。
所以政府必须要稳定房价。
第一段结束。
请各位思考一个问题，通过上面那个例子，各位如果是政府，应当如何做？
答：从最开始房产收益率超过工厂，大量有人开始把房子当做投资品的时候，就限制房价。因为这个时候限制房价，房价就算跌，也不会有降多少，因为房产市场里面热钱还不多，买房的人大多数还是真正需要房的。
然而政府没有这么做。
于是就按照上面那个例子，房的收益率开始超过工厂，大家纷纷去投资房产，房的收益率（房价上涨），越涨越快。从5%，到10%，到20%，到30%，40%，50%……
房地产收益率越高，就超过工厂越多，大家越来买。
这个时候，政府发现，房价要控制，再不控制百姓没法活了，社会要不稳定了。
于是政府突然反应过来，要控制房价！
但是这个时候，政府又发现个问题。
房价已经把GDP绑架了。因为上面说过，房子是投资品，现在房价一年上涨50%，大家都来买，如果政府控制房价，让房价一年上涨1%，这个时候工厂一年5%收益，又比房价高了。那么大家肯定会去卖房子投资工厂。
问题来了，房价绑架了GDP，如果大家纷纷卖房子，短时间内经济就崩溃了！
于是政府想了一想，房价不能控制，不然经济就完蛋了。必须把房地产收益率维持在一个高水准才能保证投资者不大量卖房。
这时候政府的政策目标很明确，阻止房产投机，增加真正的刚需，因为刚需买房是自己住的，不是用来卖的，不会因为房价涨得慢卖房跑路，影响经济。
首付贷，首套房补贴，限购，交易税，鼓励投机者把房子卖给刚需者，无一不是这个目的。
这时候，一边鼓励刚需者买房，一边阻止投机者买房。但是为了防止既有投机者跑路，必须维持一个高房价上涨率，一旦让他们感到房价到顶了，这些人会立马跑路，房价崩溃。
在维持投机者不跑的情况下，利用刚需消化泡沫，是我国目前一贯目标，这点很明显。
然而百姓管你这么多？现在房价涨这么厉害，我不买房不是越来越穷吗？甚至原本开工厂的都把工厂关了来买房。
然而，前面说了，房地产不是一种简单的投资品，他是很多人的刚需，尤其是年轻人。
于是年轻人把毕生精力都用来买房，每个月收入都用来还贷存钱买房。
老百姓也没有钱买工厂的东西了。
工厂的收益率因为房变得更低了，有钱人不得不去投资房地产了。
于是工厂开始完蛋，这个时候，银行发现，怎么借给工厂的钱总是还不上啊！不能借钱给工厂了！
于是银行只借钱给两种人，一种是房地产商，一种是买房的百姓。房地产价格一降，银行就全是坏账……
于是房地产还绑架了银行。
政府靠卖地赚了好多钱，有钱就能拉动GDP，就能升官发财，开始大手大脚借钱，反正房地产能帮我还钱。只要房价不降，就有GDP，就有钱修路，就能仕途高升！
于是房地产还绑架了政府。
房价一控制，银行完了，GDP完了，政府完了，百姓一辈子赚的钱完了，社会完了。
日本85年广场协议，汇率上升，87年前后房地产收益率开始超过实业，热钱纷纷进入地产，政府不管，地价疯涨。
日本政府90年开始控制房价……结果呢?
错就错在，最开始就不该动【依靠房地产拉动经济】这种念头，只要动了这种念头，热钱进入房地产，就没有回头路了，只能一条路走到死。
最后没有一个死的不惨的，美国日本俄罗斯香港东南亚，谁死的不惨？
骑虎难下。
人间地狱 楼市崩盘后的日本
1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间无数购买房产的千万富翁变成了千万负翁，在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路，自杀甚至成为一种风潮。原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津。
房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负数千万日元的债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，这让很多日本人在还债中度过了一生。
妄想有人接盘的日本购房者，没有等来市场的转变，反而迎来了房价最大杀手，老龄化。房价继续走低，企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。
90年代猖獗的日本色情产业中很多人是因破产而离婚的中年妇女和赶上坏时候的女毕业生，其中不乏受过良好教育的妙龄少女，她们迫不得已选择了这一条来钱快的行业。
2016年初以来中国房地产行业尤其是一线城市引来井喷至日，调整幅度已创历年之最。然而在国际投行看来，井喷意味着长期的下滑！近期高盛警告政策性楼市泡沫。
令据笔者对于任志强近期公开发言观察发现其语气开始弱化，由之前的不会跌变为至少还有十年可涨，当然考虑到地区差异、账期和成交量等因素，在笔者看来其发言不可全信，不过还有八年安全期应该问题不大。
笔者一向认为国内地产行业属于政策性市场，正常情况下应该以整体的城镇化率为评判标准，我国城镇化率在百分之八十以上政策扶持力度就会大幅度衰减，当然到时候如何保证房地产价格的平稳回落又是值得深思的问题。
但愿日本这样的人间惨剧不要在中国重演！
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文章来源：子木聊房、天津逍遥子（一点号）、经济参考报、新浪财经、知乎等。
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未来房价会大跌吗？数据告诉你，哪个城市的房子值得买！
&&& 本文首发于微信公众号：地产情报站。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。　　话说今年调控被称为“史上最严调控”，严到什么程度呢？刚刚过去的十一黄金周，楼市给出的答案：多地楼市成交惨淡收场！
　　和之前“货真价实”的黄金周相比，这次楼市惨淡的成交量让很多媒体开启了新一轮的标题高潮，崩盘论、楼市冰冻论又在楼市江湖作妖，难道楼市真的不行了吗？
　　一线城市成交量同环比下降，
　　二三线城市环比平稳
　　先看一张图片，这是中指研究院的《中国房地产市场形势总结与趋势展望》的报告。
　　明显看出，一线平均成交面积降幅明显。二三线，尤其是三线，平均成交面积降幅最低。
　　从环比数据上看，
　　一线城市 8月环比 -11.6%，北上广深同比均下降，、深圳同比降幅超五成；
　　二线城市 8月环比 2.8%，成交保持环比小幅回落但绝对规模仍处高位，、南京等地成交持续走低同比降幅进一步扩大；
　　三线城市 8月环比 4.5%，徐州需求透支成交乏力市场规模高位回落，汕头等地成交量维持高位，1-8月同比增长超1.5倍。
　　从这组数据上，最起码可以看出“城市是用来住的，不是用来炒的”，这句话我D不是说说而已。
　　和以往的“一刀切”的楼市调控政策不同，这次的调控主要采取“因城施策”，从供需端发力调控房价，用去库存的方法促使房地产“平稳健康发展”。
　　根据城市购买热度不同，在需求侧，对不同热点城市采取了限购、限贷、限卖（T+n）调控，提高购房门槛，过滤掉一批投机份子；在供给侧，增加土地供应量，整顿新房、存量房销售市场等，增加供应量；三四线库存多，通过棚改让一部分热钱流入三四线城市，减少库存。
　　一套调控组合拳下来之后，再加上经济、货币、收入及购买人群心理预期的变化等因素的影响，目前全国楼市房价呈现的特点是：
　　一线城市房价已经被摁住了，并且一段时间内不会上涨。
　　二线城市房价个别城市有上升势头，但整体比较平稳。
　　三线城市房价目前是高位横盘，处于调整期。
　　中指研究院的这份《中国房地产市场形势总结与趋势展望》的报告中，还有一个点特别有意思，单独拿出来和大家说说。
　　报告中说，市场预期转向，今年以来二手房单月环比涨幅首次跌至新房以下。敲黑板，这个对市场判断很重要！
　　之前我们一直说，新房房价掌握在开发商手里，只有二手房市场才能真正反映房价的涨跌行情。
　　二手房涨幅跌了，这释放出的信号是，大家心里预期已经发生了变化。原来的调控政策一天一个雷，恐慌的购房者纷纷掏出所有家当买房，而现在，大家选择冷眼观楼，这也是楼市出现拐点的一个信号。
　　还有一点需要注意的是，楼市政策加码效应递减，这也说明了一个事实：楼市达到了ZF“稳”的要求。
　　再看市场方面，这次调控直接反应到市场的首先是销售面积的减少，减少了2.1个百分点。
　　销售面积少了，那销售额自然也会下降，拿地、规划、建造、销售是房地产开发中最重要的四个阶段，从一环扣一环的房地产开发周期看，销售面积的下降，势必会造成开发投资及新开工指标的收窄。
　　未来房地产市场的预测
　　对下半年房地产房地产市场的预判，中国指数研究院给出的是：销售面积有所回调，新开工同比下降。
　　全国商品房销售面积同比降幅达到8%左右，开放商新开工面积同比下降5%左右，而开发商的投资额同比增长1.6%左右。
　　一线城市将步入“存量房”时代
　　目前北京的二手房成交量是新房的5倍，上海的二手房成交量是新房的3倍。未来，二手房存量房源将成为市场的主角，新房则成为配角，也会更稀缺。
并且一线城市随着入城门槛的提高，高收入、高科技人才才是一线城市未来主要的流入人群。
　　以北京为例，上图中，北京年，5年的土地供应一共6000公顷，商品房供地面积只占40.8%，所以，高收入人才导向流入，再加上土地的稀缺性，未来一线城市的房价会持续上涨。
　　二线城市是未来新房的主战场
　　对于以往价值被低估的城市，依靠人口基数大、产业升级空间大、能独立形成城市经济圈的城市，是未来投资的热土。
　　大量人口为市场带来住房需求，另外，受辐射及轨道交通节点城市具有发展机遇。
　　2016年，天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京及青岛GDP过万亿。
　　一线及杭州、南京等发达城市已发展至服务业主导经济增长的阶段，经济活力突出。
　　西部节点型城市，如重庆、成都等，借助“八横八纵 ”铁路规划使各城市群内部交通资源分配产生变化，部分节点城市发生变更，未来存发展机遇。
　　三四线城市进入需谨慎
　　近两年的限购政策，将市场的热钱挤压到了三四线，加上棚改政策的进行，很多五六线的城市房价也出现了一番大涨，实现了ZF调控下的去库存。
　　虽然短期内释放了资金去向压力，但沉淀在这些非优质资产上的资金，未来的退出将非常困难，没有产业支撑、没有人口支撑，也就没有长期利好预期。
　　所以在选择三四线城市进入时，记得选择核心城市周边及有产业优势的三四线城市，这些三四线未来具备发展空间，特色小镇将迎快速发展期。
　　2016年起，除中央多次发文外，浙江、江苏、南京等全国多个地方省份均发文推进特色小镇建设。 特色小镇迎合市场需求，成为融合产业、文化、旅游、生态、社区功能的发展空间平台，迎来快速发展期。
　　所以，热点城市调控收紧后或将带动三四线市场行情持续一年左右，本轮行情年内有望持续。
　　写在最后
　　本次调控短时间内不会放松。
　　从市场上看，一线城市成交量增价跌，一二线涨幅回落已经出现，整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线，三四线城市价格上涨明显。
　　从未来房产预判上看，保护好自己手上的一线房产资源，因为你卖了之后可能再也买不回来了；未来的战场在二线热点城市，所以刚需要把握时机；三四线可以买，也可以随便买，但想保值、增值的话，最好买核心城市周边及有产业优势的三四线城市。
&&& 文章来源：微信公众号地产情报站
（责任编辑：岳权利 ）
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然而，十年里，并不是所有地方都一飞冲天，甚至还有7个城市实际不涨反跌。
这是35个大中城市过去十年的房价涨幅排行榜：
先说明一点，这35个大中城市，包括26个省会(拉萨数据缺失)和北京、上海、天津、重庆直辖市，加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等五大计划单列市，这五个城市与省会一样是副省级城市。 1 这七个城市十年房价不涨反跌
这十年，大中城市的房价出现大分化。
一线城市里，上海涨幅高达610%;作为二线城市的厦门，涨幅也高达559%。在这些地方，十年前一套100万的房子，如今已经升值到700万左右。
然而，部分西北、东北城市，房价涨幅甚至都没翻倍，十年房价涨幅不到100%，垫底的银川，十年涨幅只有81.86%。
涨幅不到100%，意味着什么?
我们可以对比城镇居民可支配收入：2008年，全国城镇居民可支配收入是15781元，而到了2016年这一数字是33616元，涨幅达到111%。换句话说，只要十年房价涨幅低于111%的城市，实际房价都在下跌。
通过简单剔除收入涨幅，可以得到各城市十年房价实际涨幅：
不难看出，有7个城市的实际涨幅为负，包括银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁，基本都是西部或东北城市。
这意味着，在当地买房，这十年，不赚反赔。
这七个城市里，最令人意外的当属宁波。作为当初的明星城市，宁波受困于产业结构单一、人口吸引力弱、城市辐射力不足，所以房价长期处于停滞状态。2016年以来虽有一波上涨，但整体涨幅仍未跑赢收入。 2广州房价为何被北上深远远抛下? 作为一线城市，广州的房价却远远落后于北上深。
涨幅跑不过北上深，对广州而言既喜又悲，悲的是“广州衰落论”不绝于耳，喜的是还可以留住一些人。
2008年时，广州房价与北上深还在同一条起跑线，1万元左右，而到了十年后，当北上深房价全部突破5万时，广州房价却还在3万左右徘徊。
十年房价涨幅只有240%，不仅远低于北上深，而且跑输了厦门南京合肥。
为何会出现这种局面?一个原因是，广州经济竞争力在衰退，无论是人口吸引力还是经济竞争力，都弱于北上深。
另一个原因更为实际，这就是：城市基本盘大，广州城市面积是全国第二大，7700平方公里住了1400万人，而深圳是1/4个广州住了整个广州那么多人。上海面积小于广州，而人口是广州的1.7倍。这意味着广州拥有广大的郊区和腹地，摊平了房价。
还有一个原因，广州2010年举办了亚运会，从此积累了大笔城市债务。为还债，广州不得不加大推地力度，由此带来相对过量的土地供应。
这也就导致在这一轮暴涨中，广州房价启动最晚。深圳2015年就启动上涨，北京上海2016年年初就开始上涨，而广州直到2016年下半年和2017年上半年才开启上涨节奏。
虽然这一波从涨幅上看，广州已经超过了上海，但是由于过去几年的相对衰弱，广州房价离其他一线城市还有相当远的距离。 3新一线城市：杭州没有想象那么热 南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆这六个城市，被普遍认为是新一线城市，有望跻身“北上广深X”。其中，杭州呼声最大，但房价表现却出人意料。
从涨幅上看，南京十年涨幅高达353%，重庆为266%，天津为211%，而杭州、武汉、成都均不到200%。
这里单说一线城市呼声最高的杭州，杭州十年房价涨幅仅为172%，出乎很多人意料。其实很正常，杭州房价并不像所有人认为的那么坚挺。
2008年，全球金融危机，杭州是与上海、深圳同列的下跌急先锋，当年这里就发生有楼盘因为降价遭遇业主砸盘的案例。
2014年，全国楼市走衰，杭州又是最先下跌的城市。直到此番G20、阿里巴巴等概念轮番加持，杭州房价才再度走上暴涨道路。
这说明什么?过去十年，杭州楼市的投机成分过重，容易受到经济形势的影响，炒房团蜂拥而来，蜂拥而退，让房价备受折腾。 4合肥厦门为何涨得这么猛? 其他二线城市里，涨幅最突出的莫过于厦门和合肥。
2008年，厦门房价只有5000多元，而到了2017年，一跃达到3.4万元。无论是房价绝对值，还是涨幅，都超过了作为一线城市的广州。
而合肥，2008年的房价只有3500多元，而2017年达到1.3万元，十年涨幅高达263.31%。从房价走势图不难发现，合肥房价主要是由这两年贡献的，年间相对稳定，而2016年和2017年两年就贡献了149%的涨幅。
厦门和合肥为何涨的这么猛?原因并不相同。
厦门房价之所以出现暴涨，主要原因是厦门的体量太小，城区面积也小，不到广州的1/5，但岛内人口密度却堪比一线城市，其人口净流入在全国也排在前列，加上土地资源紧张，所以房价一路暴涨。
而合肥则是人为限制供地制造的暴涨。合肥2房价暴涨之前的三年，土地供应量连续下降，这就导致合肥的库存量相当紧张。早在2016年，买房要走后门，就已经成为合肥的标配。 5东北西北，终究是老大难 再说弱省会城市。
房价涨幅垫底的城市里，东北三大省会(沈阳、哈尔滨、长春)全部在列，而西北城市(西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川)也几乎无一遗漏。
这十年，东北经济陷入危机，多年经济增速都位列全国后排，而且人口大量外流，房价既失去短期支撑，也失去长远支撑。而且，在可见的未来，也很难出现大幅反弹。
西北城市，无论是作为龙头的西安，还是兰州、西宁、银川和乌鲁木齐，表现都不太如意。
这也突出反映，过去十年中国经济向东南的转移。全球化时代，谁离口岸最近，谁就能获得做多的全球市场分工机会，珠三角长三角在加工制造业上的突出表现，就是很典型的例子。
未来，随着高铁的推进，铁路物流成本正在不断降低，西安有望依靠西北的龙头地位，在经济和房价上，获得不错的发展。 6普涨时代结束，谁能笑到最后? 正如前面所说，中国经济和房价都已告别普涨的时代。未来，随着城镇化的进一步推进，无论是南方省会还是北方省会，都还能获得农民进城的人口增量，所以在房价上都尚有一定的支撑。
但同时要指出的是，经济增速换挡，东南部的城市通过腾笼换鸟、引进高科技产业，实现产业转型升级，而东北的城市，却仍旧受制于老工业基地之困，西北城市也受制于经济缺乏根本驱动力之困，如果不及时找到自己的优势产业，很容易在经济的“新常态”中被抛弃。
经济如此，房价也如此。
未来3-5年，房价还会涨多少?
先泼点冷水，不要太乐观。
过去15年来，从02年开始，房价就以5年翻一倍的速度，稳定上涨。
在这种涨速下，闭着眼睛买房当然是没有问题的。
不管是多差的位置，多破的房子，多烂的户型，只要是差不多的城市，只要能拿手里5，6年，都有的赚。
那么问题来了。 未来3年房价还会上涨么?未来5年会不会再翻一倍? 北上深能不能均价破10万?二线城市能不能再翻番?
很难，几乎没有这样的可能性。
未来5年，也就是到2022年，房价能比今年的最高峰，涨50%，就已经是非常乐观的预测。
平均下来，也就是年化8%的复利，跟理财差不了太远，这还是比较乐观的情况。
为什么未来这几年，会跟过去的情形不太一样?
原因主要有3点： 1.信贷上，国际大环境已发生根本性变化2.政策上，仍在进一步的紧缩3.房价真正的命脉，已被摸清，并逐渐被控制 最近一直在研究各种新规背后的真实指向，随着思路的日渐清晰，就越来越觉得：
未来，玩法已经改变。
过去的那些老的思路和规律，都需要进行修正。
当然，也不必太过悲观。
就算涨不了太多，但至少保值是没问题的，房价短期也许会经历回调，但是长期会非常的稳定。
哪怕不会大涨，也不至于大跌。
下面我们就来具体说明，为什么会出现这样的情况。
信贷国际大环境，已发生根本性的变化
短期看货币，中期看土地，长期看人口，过去写过很多次，未来依然会继续出现，因为这个原理看起来虽然简单，但是非常的有用。
房价走势，在很大一部分程度上，就是信贷形势的体现。
08年降息4次，09年房价大涨。
12年降息2次，13年房价小涨。
15年降息5次，16年房价大涨。
(其中1次是14年11月，写在一起方便理解)
加息，房价稳或降，降息，房价涨。
从目前来看，楼市已经开始被定向加息。
加息通道下，不要奢望房价会涨。
为什么要对楼市定向加息，而不是直接调整基准利率?
过去，想用信贷控制楼市，主要是通过改变基准利率来完成。
但是，基准利率并不只是作用在楼市上，还会影响到无数个大中小企业的运作。
你上调一次基准利率，中小企业借钱成本就高一分，赚钱难度也就高一分。
基准利率这种东西，可以说是牵一发而动全身。
现如今实体经济已经很难做了，再上调基准利率无异于雪上加霜，有悖于未来要大力发展实体经济的展望。
所以，我们现在暂时不动基准利率，而是只调整房贷利率。
所以未来这几年，贷款一定会越来越难，越来越严，利率也会越来越高，不要有幻想。
根据目前已知的信息：
1、开始对楼市定向加息
2、定向加息不过多影响实体经济
剩下的唯一变量就是：
对楼市的加息会持续多长时间?
这就是问题关键所在。
一旦知道了加息会持续多久，下一次降息什么时候才能到来，就能提前摸清楼市走势，知道下次上涨会是什么时候。
这就不得不说到信贷的国际大环境了。
过去10年，从08年开始，国际的货币环境都是非常宽松的，大家都拼了命的降息，你去欧洲贷款，利息都快接近于0，甚至有些国家你去贷款，人家银行还倒给你钱。
在这样的国际大环境下，我们怎么在国内玩加息降息，问题都不大。
但是，从今年开始不一样了，在美国的带领下，全球都开始进入一个加息通道，并将在未来持续很长一段时间。为了保住外汇储备，我们是绝无可能，在全球性的加息环境下，放宽国内的信贷政策。
根据美联储目前的规划，加息至少持续到19年下半年。
这也就意味着，2020年之前，全世界的信贷都很难放松。
信贷收紧的时候，房价是根本不可能逆势上涨的。
至于2020年以后会如何，还需要再看进一步的走势，但近期大环境已定，我们一定要认清目前的现状。
现在买房，想获得不错的收益，至少要等3年以上。
调控不会有半点放松
前段时间，有些中介在疯传北京限价解除，XXX城市或许效仿。XXX就是他们自己所在的地方，然后暗示近期房价还会涨。(当然只有一小部分，大部分中介还是靠谱的)
对于这些人，我只想说，一定不要跟国家唱反调。
不要把一点点的市场波动，都想成是调控的放松，都说成是涨价的预兆，最后只会招来更严厉的限制，倒霉的还是自己。
有时候，我们根本不需要知道政策具体是什么，我们只要看目的是什么就可以了。
目的是控制房价，就一定能控制，别不信，看北京，看上海，看深圳。
这三个城市的房价都能控制，别的城市还幻想什么呢?
只不过，在分城施政的影响下，会有一个先后顺序。
先涨的先稳住，后涨的后稳住，只要力度到了，不存在控制不住的情况。
北上深先涨，二线跟涨，三四线最后涨。
北上深先控制住，二线后控，三四线最后稳定下来。
毕竟还有去库存嘛。
这不，昨天东莞开始限价，前天沈阳也加入了楼市调控的阵营。
当5，6年没涨的东北，当库存大户沈阳都开始进入到调控通道，房价到底还能涨多少?
我们在买房之前，一定要记住一个根本的点，房价的最终归宿是什么。
不大涨不大跌，才是短期走势的真正归宿。
如果你的城市刚刚开始涨，那么你还有机会。
如果你的城市已经涨了很久，且涨幅超过40%，那么机会就已经不大了。
如果说信贷是房价的发动机，调控就是刹车片。
车速很快的时候，就算发动机熄火了，车也会继续高速滑行，所以我们要踩刹车。
猛踩刹车确实可以让车停下来，但松开刹车片却不能让车再次动起来。所以需要发动机的动力。
但是在3年内，信贷这个发动机，是不转的。
这也就意味着，如今冒失的闯进去，至少站岗3年。
虽然每个城市的状况都不一样，但除了刚需以外，越临近年底，买房投资就要越谨慎，切记。
至于第3点，不太敢在这里说，微信是个好平台，得好好珍惜，要谨言慎行。
跟这些有关：
最后，希望大家一定要搞明白调控和信贷的关系。
理解发动机和刹车片，对于车子的加速，减速来说，各自能起到的作用。
一旦理解这一点，再来看下面这句话：
短期看货币，中期看土地，长期看人口。
你就会发现，在房价走势的判断上，在城市投资的选择上，其实一切都有迹可循。
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