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科苑西住宅小区物业费
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物业费（来源百度百科）
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
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物业费包含电梯费吗及一楼业主该不该交纳电梯费提要：但是电梯是该物的附属设施，是共有部分，只要业主所购买的住宅附带有电梯这一公共设施，就应该交纳电梯费
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　　物业费包含电梯费吗及一楼业主该不该交纳电梯费
　　物业费是物业产权人、使用人委托单位对居住小区内的房屋及其设备、公用设施、、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　物业费包含电梯费吗？
　　《》中关于物业服务费的用途有明确的规定，包含公共设施设备的运行维护费，说白了，就是包含电梯维护费和电梯用电费等。
　　也有网友问电梯费用通常应该是包含在物业费里的，如果要单收的话，是不是就有问题了？
　　这里判断是否收费有问题，需要看小区物业费的费用构成，物业费不是随便说说就定了的，需要物业公司向物价局申报文件，里面写明物业费构成，由物价局审批后，才能生效的。在物业费构成中，有一项“公共区域能源费”，这个费用就是负担小区公共电器的费用，电梯运行和维护费用也有项目列出。如果您的小区物业费中没有这个项目，那收钱是正常的，不过通常小区物业费中都包含这个费用了。
　　物业费怎么算，收取标准是什么？
　　物业费的收取标准并不采取政府统一价，根据不同物业的性质和特点分别实府指导价和市场调节价，且小区业主都可以与物业服务企业进行协商，确定最终的收费标准。
　　这里还要强调的是，物业费是不是贵与当地的实积情况有关，要看当地实行的是什么价了，有政府指导和市场调节价，政府指导价有政府的批准文件，市场调节价就是双方协商了，现在都要求实行招投标选聘物业公司，换句话说，也就是会以中标价为准。
　　电梯运行费包括能保持电梯正常的运行能耗、电梯轿厢的整洁和电梯日常维护保养费用，
　　而电梯的日常维护保养应当包括下列内容：
　　（一）至少每15日对电梯及安全设施进行一次预防性保养；
　　（二）每月不少于1次对安全装置、钢丝绳、制动器、接触器和其他运转部件的外观和运转情况进行检查；
　　（三）每半年对安全装置、限速器、缓冲器进行1次安全试验；
　　（四）每年进行1次机械制动器的制动能力试验；
　　（五）每年不少于1次对电梯运行情况进行全面检查；
　　（六）在用电梯安全性能检验，定期检验周期为一年。检验机构应当向所在地区的质量技术监督部门。 当发现需要更换或维修零部件时，所产生的更换或维修费用在房屋维修资金中分摊。
　　一楼业主该不该交纳电梯费？
　　业主质疑最多的就是：一楼住户是否要交纳电梯费？业主的观点集中表现在两个方面：大部分一楼业主们认为，住在一层，根本不使用电梯，没有义务负担电梯费用；一小部分业主则认为可以少交电梯费用，但不能认同与二层及以上的业主负担相同数额的电梯费用。
　　那么一楼业主到底该不该交纳电梯费用呢？
　　电梯费的准确含义
　　在日常生活中我们俗称的电梯费，其准确的名称应该是电梯运行维护费，是指电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，不包括电梯的中修、大修和更新改造费用。
　　物业服务企业收取的这笔费用主要是用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行、维护保养。
　　一楼的业主应该交纳电梯费
　　虽然一楼业主日常生活中使用电梯的机会非常少，但是电梯是该建筑物的附属设施，是共有部分，只要业主所购买的住宅附带有电梯这一公共设施，就应该交纳电梯费。
　　首先，一楼的业主不交纳电梯费是不合法的。
　　日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第六章第七十二条明确规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”可见电梯作为建筑物的共有部分，每个业主对其享有权利，同时也承担义务，一楼的业主不得以在日常生活中不使用电梯为理由，不交纳电梯费用，即“不得以放弃权利不履行义务”。
　　其次，一楼的业主不交纳电梯费也是不合情理的。
　　电梯费用的测算是个非常专业的问题[1]&&
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你知道每个月交的物业费都包括什么吗？
来源：搜房网房天下 &&发布时间：
是物业产权人、使用人委托单位对居住小区内的及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活的服务所收取的费用。组成部分成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
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青岛物业费收取标准2015_物业费包括什么_不交物业费会怎么样_小区物业费收取标准
　　青岛市物业服务收费管理办法（青价格[2012]83号）日发布，自日起施行，有效期至日。因此，2015年青岛市物业服务收费仍然执行该办法。该办法主要规定了青岛物业费收取标准、物业费包括什么、物业费何时收取、物业费怎么算等内容，蜂巢物业论坛为您详细解读青岛物业费收取标准2015。
　　一、物业费收取标准
　　（一）小区物业费收取标准
　　2015年，青岛小区物业费标收取标准执行《普通住宅物业管理区域前期物业服务分等收费指导标准》，详见下图：
１.jpg (33.63 KB, 下载次数: 183)
普通住宅物业管理区域前期物业服务分等收费指导标准
16:54 上传
　　1、服务等级是按照山东省地方标准DB37/T 1《物业服务规范 第1部分：住宅物业》划分的，根据服务质量从低级到高级分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级。
　　2、每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定，下浮不限。
　　（二）停车费收取标准
２.jpg (32.37 KB, 下载次数: 147)
停车费收取标准
16:56 上传
　　1、每种车型对应的收费指导标准为最高标准，下浮不限
　　2、车型分类说明：
　　根据公安部《关于印发&机动车驾驶证业务工作规范&和&机动车登记工作规范&的通知》（公安管[号确定。
　　中型车：车长小于6米，乘坐人数（含驾驶员）大于9人且小于20人的载客汽车和车长大于等于6米，总质量大于等于4500千克且小于12000千克的载货汽车。
　　小型车：车长小于6米，乘坐人数小于等于9人的载客汽车和车长小于6米，总质量小于4500千克的载货汽车。
　　二、物业服务收费法律依据
　　青岛市物业服务收费管理办法
　　第一章& &总则
　　第一条&&为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔号）和《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发〔号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条&&本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
　　第三条&&本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及监督管理。
　　第四条&&市和各区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。
　　第五条&&物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第二章 物业服务收费方式
　　第六条&&业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，但业主大会成立前的普通住宅物业管理区域的物业服务费用不得实行酬金制。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第七条&&实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调和二次供水运行等费用；
　　（三）物业管理区域环境卫生清洁费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；
　　（六）办公费用；
　　（七）物业管理企业固定资产折旧；
　　（八）物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；
　　（九）经业主同意的其他费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　第三章 物业服务收费管理
　　第八条&&物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。
　　非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
　　为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。
　　第九条&&普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：
　　（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；
　　（二）公共租赁性住房物业管理区域；
　　（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；
　　（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；
　　（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
　　第十条&&建设单位与物业买受人签订的物业销售合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　业主大会成立前的普通住宅物业管理区域，因建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用应减免20%，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。
　　第十一条&&普通住宅物业管理区域的前期物业服务费用根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
　　物业服务等级标准按照《物业服务规范 第1部分：住宅物业》（DB37/T1）执行。
　　市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定并定期向社会公布市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区实行政府指导价的物业服务收费标准。
　　各县级市的价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门制定并定期向社会公布本行政辖区内实行政府指导价的物业服务收费标准。
　　每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定,下浮不限。
　　第十二条&&实行政府指导价的物业服务收费具体标准按照下列规定制定。
　　建设单位采用招投标方式选聘物业服务企业的，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务等级并按本办法规定拟定收费标准作为招标标底，具体收费标准在不超过标底范围内通过竞标产生；建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的，由建设单位与其选聘的物业服务企业根据物业特点和服务要求，选择服务等级并按本办法的规定拟定收费标准。
　　普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费标准在《前期物业服务合同》签订后，应按照《山东省服务价格管理办法》（山东省人民政府令第241号）的有关规定，到项目所在地价格主管部门办理登记手续。
　　第十三条&&实行市场调节价的物业服务收费具体标准按照下列规定制定。
　　业主大会成立前，建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业的，其物业服务费用标准通过竞标产生，并在前期物业服务合同中约定；建设单位通过协议的形式选聘物业服务企业的，物业服务费用标准由建设单位与其选聘的物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定。业主大会成立后，其物业服务费用标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并在合同中约定。
　　第十四条&&物业服务收费按《房地产权证》载明的房屋建筑面积计算。未办理《房地产权证》的，可暂按购房合同所载的建筑面积计算，《房地产权证》与购房合同所载明的房屋建筑面积有误差的，物业服务收费应当多退少补。
　　改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室等按相应的经营性用房物业服务费用标准收取。
　　不能办理《房地产权证》的物业（包括阁楼、储藏室等），业主大会成立前，其物业服务费用应当按合同约定执行；业主大会成立后，其物业服务费用由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　第十五条&&业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费用。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。
　　业主或物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费用从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
　　物业服务合同有约定的，物业服务费用可以预收，预收时间不超过三个月。
　　第十六条&&业主大会成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期间的物业服务费用按实际运行费用适当减免，减免的具体费用由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。合同另有约定的，从其约定。
　　业主大会成立后，房屋空置期间的物业服务费用的减免由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　第四章 停车服务收费管理
　　第十七条&&物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
　　第十八条&&业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场（库），其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价；非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。
　　停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。
　　车位租赁费是指车位所有权人将车位出租给租赁人停车所收取的租金。车位租赁费归车位所有权人所有。
　　停车服务费和车位租赁费应当按月收取。
　　市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定并公布市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区实行政府指导价的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费标准。
　　各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责制定并公布本行政辖区内的实行政府指导价的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费标准。
　　第十九条&&实行政府指导价的停车服务费、车位租赁费的具体收费标准，由建设单位与物业服务企业在政府规定的停车服务费和车位租赁费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定。
　　实行市场调节价的停车服务费、车位租赁费具体收费标准的制定。业主大会成立前，由建设单位与物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，停车服务费具体收费标准由物业服务企业与业主大会协商确定，车位租赁费具体标准由车位所有权人与业主大会协商确定。
　　第二十条&&住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权属于建设单位或其他单位的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位租赁费。
　　第二十一条&&住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权或合法使用权属于全体业主的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位使用费。业主大会成立前，车位使用费应按前期物业服务合同的约定收取；业主大会成立后，车位使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。
　　车位使用费是指车位所有权人或合法使用权人将车位提供给部分业主或物业使用人停车所收取的费用。车位使用费归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。
　　第二十二条&&住宅物业管理区域内业主独立拥有所有权或合法使用权的车位，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费。
　　已购买车位但未停放车辆的，其空置期间的停车服务费减免幅度由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。
　　第二十三条&&经业主大会同意，占用住宅物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停车的，停车的业主或物业使用人应按业主大会的决定交纳公共场地使用费。公共场地使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。
　　公共场地使用费属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。公共场地停车需委托物业服务企业提供停车服务的，物业服务企业可以从公共场地使用费中提取一定比例的停车服务费，具体比例由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　第二十四条&&物业服务企业不得向进入住宅物业管理区域内为业主或物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用。
　　除前款规定以外，业主或业主大会若允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停放的，物业服务企业可以根据业主大会的决定收取一定费用。
　　第二十五条&&业主或者物业使用人对车辆有看管要求的，应当与物业服务企业或其他管理人另行约定。停车看管责任按照约定执行。
　　第五章 其他管理
　　第二十六条&&业主或物业使用人对其房屋进行室内装修产生的建筑垃圾，委托物业服务企业代为清运的，应当承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。
　　装修保证金应按国家、省有关规定执行。业主或者物业使用人应当就装修保证金的收取标准和退还等相关事宜与物业服务企业签订协议。物业服务企业不得收取装修管理费等费用。
　　第二十七条&&住宅物业管理区域出入口按照设计实行门禁智能化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业使用人每户免费配置4张门禁卡或出入证。业主大会成立前，因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的，可按工本费收取，工本费每张不超过10元；业主大会成立后，工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　业主大会成立前，物业服务企业对装修人员实行出入证管理的，出入证工本费可按不超过1元收取；业主大会成立后，出入证工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　第二十八条&&电梯运行费包括相关日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业服务企业应当单独立账、专款专用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。
　　业主大会成立前，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费；业主大会成立后，免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　第二十九条&&二次供水运行维护费在未计入城市公共供水总成本之前，由业主或物业使用人向物业服务企业或供水企业缴纳二次供水运行费。住宅物业管理区域内的二次供水运行费暂按每吨水0.4元收取。
　　第三十条&&住宅物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取费用。
　　物业服务企业接受委托代专业经营单位及环卫管理单位委托收取费用的，不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
　　专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
　　第三十一条&&物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。
　　第三十二条&&物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
　　第三十三条&&物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
　　第三十四条&&物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
　　物业服务企业依约履行义务的，业主或物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可依法追缴。
　　第三十五条&&政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
　　第六章 监督管理
　　第三十六条&&政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业违反本办法规定的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为处罚规定》等法律、法规予以处罚。
　　第三十七条&&价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
　　第七章 附则
　　第三十八条&&本办法实施前已签订物业服务合同（包括前期服务合同）尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定或有关规定执行。
　　第三十九条&&其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。
　　第四十条&&本办法自日起施行，有效期至日。《关于印发〈青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局物业服务收费管理暂行办法〉的通知》（青价房〔2007〕13号）、《关于印发〈住宅物业服务分等收费标准〉的通知》（青价房〔2007〕14号）、《关于印发〈住宅小区停车服务收费指导标准〉的通知》（青价房〔2007〕15号）同时废止。
　　三、物业服务收费管理办法解读
　　第一章&&总则
　　[第一条] [目的依据] 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔号）和《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发〔号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　【一、【定义】物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理（CPM）
　　二、收费行为规范。市场竞争的价格机制已经形成，市场主体依法经营，参与公平竞争，自觉地规范价格行为；政府依法监督，维护公平竞争，制止不正当的价格行为。实现效率、竞争、秩序三者的有机结合。
　　三、不规范的原因：
　　1、相关主体的法律关系不明确，物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、企业、建设单位相互间的关系，也涉及业主组织与其他组织的关系。由于法律关系不明确，责权利界定不清，容易出现纠纷。
　　2、业主大会成立很难，目前不足30%。即使成立也不规范且缺少制约，民主协商、自我管理、平衡利益的机制很难建立，有时甚至损害业主的利益；
　　3、业主的权利义务不明确，物业管理各法律关系主体之间的关系也不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任；
　　4、物业服务企业的行为不规范，定位不准，意识不明，关系不清，提供的服务质价不符；
　　5、开发建设单位遗留下的质量问题，对物业管理带来不良影响，承担了不应承担的责任。
　　四、制定的原则
　　政府指导、业主自治、合同管理、企业实施】
　　[第二条] [定义] 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
　　【收费的依据---物业服务合同】
　　[第三条][适用范围]&&本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及监督管理。
　　[第四条] [监管部门] 市和各区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。
　　【定位：定规则，当裁判，搞服务。依法实行监督管理，分清行政行为和民事行为，不能越位，大包大揽。物业管理活动中大量的是民事关系，民事行为就应交给市场解决，一旦发生纠纷，应依照司法程序解决。政府部门既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业服务企业的独立经营权。】
　　[第五条] [收费原则]物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　【政府创造公平竞争的市场环境，企业提供质价相符的服务。】
　　第二章 物业服务收费方式
　　[第六条] [计费方式] 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，但业主大会成立前的普通住宅物业管理区域的物业服务费用不得实行酬金制。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　【国家鼓励采用新技术、新方法管理物业，酬金制是一种新方法，应当鼓励支持。】
　　[第七条][成本内容]&&实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调和二次供水运行等费用；
　　（三）物业管理区域环境卫生清洁费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；
　　（六）办公费用；
　　（七）物业管理企业固定资产折旧；
　　（八）物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；
　　（九）经业主同意的其他费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　【公众责任保险：是指投保人在公共场合发生的意外事故进行保障的险种，主要承保被保险人在其经营的地域范围内从事生产、经营或其它活动时，因发生意外事故而造成他人（第三者）人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担经济赔偿责任。现设有电梯责任险】
　　第三章 物业服务收费管理
　　[第八条][管价形式]&&物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。
　　非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
　　为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。
　　[第九条][范围界定]&&普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：
　　（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；
　　（二）公共租赁性住房物业管理区域；
　　（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；
　　（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；
　　（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
　　【注：普通住宅标准建设条件：容积率大于1.0，单套住房建筑面积不超过120平方米，成交价格不超过同土地级别住房交易平均价格的1.2倍。简单说，可用排除法：
　　1、纯商品住宅开发项目
　　2、旧村改造项目的村民安置区】
　　[第十条][物业销售合同约定内容]&&建设单位与物业买受人签订的物业销售合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　业主大会成立前的普通住宅物业管理区域，因建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用应减免20%，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。
　　[第十一条][等级标准及收费标准的制定]&&普通住宅物业管理区域的前期物业服务费用根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
　　物业服务等级标准按照《物业服务规范 第1部分：住宅物业》（DB37/T1）执行。
　　市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定并定期向社会公布市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区实行政府指导价的物业服务收费标准。
　　各县级市的价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门制定并定期向社会公布本行政辖区内实行政府指导价的物业服务收费标准。
　　每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定,下浮不限。
　　[第十二条][ 实行政府指导价的物业服务收费标准的制定]&&实行政府指导价的物业服务收费具体标准按照下列规定制定。
　　建设单位采用招投标方式选聘物业服务企业的，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务等级并按本办法规定拟定收费标准作为招标标底，具体收费标准在不超过标底范围内通过竞标产生；建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的，由建设单位与其选聘的物业服务企业根据物业特点和服务要求，选择服务等级并按本办法的规定拟定收费标准。
　　普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费标准在《前期物业服务合同》签订后，应按照《山东省服务价格管理办法》（山东省人民政府令第241号）的有关规定，到项目所在地价格主管部门办理登记手续。
　　【如何办理登记手续？
　　物业服务企业申报办理收费登记手续时，应提供以下资料（复印件加盖公章）：
　　1、建设工程规划许可证；
　　2、住宅小区总平面图；
　　3、《物业服务企业资质证书》；（一级：无限制；二级：30万平米以下；三级：20万平米以下）
　　4、《前期物业服务合同》；
　　5、《中标通知书》（协议选聘物业服务企业的，可不提供此件）
　　6、填写《青岛市普通住宅物业管理区域前期物业服务收费备案登记表》一式三份, 此表可在青岛市价格信息网上下载或自行复印；
　　7、其他需要提供的相关资料。
　　另外，值得注意的是，如不办理备案登记手续而收费的，价格主管部门将按《山东省服务价格管理办法》第二十二条的有关规定责令限期改正，逾期不改正的，给予警告，并可处以2000元以上10000元以下的罚款。】
　　[第十三条][ 实行市场调节价的物业服务收费标准的制定]
　　实行市场调节价的物业服务收费具体标准按照下列规定制定。
　　业主大会成立前，建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业的，其物业服务费用标准通过竞标产生，并在前期物业服务合同中约定；建设单位通过协议的形式选聘物业服务企业的，物业服务费用标准由建设单位与其选聘的物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定。业主大会成立后，其物业服务费用标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并在合同中约定。
　　[第十四条][计费方式及特殊物业]&&物业服务收费按《房地产权证》载明的房屋建筑面积计算。未办理《房地产权证》的，可暂按购房合同所载的建筑面积计算，《房地产权证》与购房合同所载明的房屋建筑面积有误差的，物业服务收费应当多退少补。
　　改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室等按相应的经营性用房物业服务费用标准收取。
　　不能办理《房地产权证》的物业（包括阁楼、储藏室等），业主大会成立前，其物业服务费用应当按合同约定执行；业主大会成立后，其物业服务费用由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　[第十五条][交费方式]&&业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费用。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。
　　业主或物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费用从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
　　物业服务合同有约定的，物业服务费用可以预收，预收时间不超过三个月。
　　[第十六条][空置物业收费规定]&&业主大会成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期间的物业服务费用按实际运行费用适当减免，减免的具体费用由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。合同另有约定的，从其约定。
　　业主大会成立后，房屋空置期间的物业服务费用的减免由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　【空置物业的确认，由物业服务企业和业主共同参与，自房屋办理交付入住之日起计算，按水表、电表、煤气表是否跑字等因素来判断。双方就此商定后，应当签定书面合同】
　　第四章 停车服务收费管理
　　[第十七条][停车原则]&&物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
　　[第十八条][停车收费管价形式及停车收费名词解释]
　　业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场（库），其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价；非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。
　　停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。
　　车位租赁费是指车位所有权人将车位出租给租赁人停车所收取的租金。车位租赁费归车位所有权人所有。
　　停车服务费和车位租赁费应当按月收取。
　　市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定并公布市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区实行政府指导价的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费标准。
　　各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责制定并公布本行政辖区内的实行政府指导价的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费标准。
　　[第十九条][停车服务费和车位租赁费具体收费标准的制定]&&实行政府指导价的停车服务费、车位租赁费的具体收费标准，由建设单位与物业服务企业在政府规定的停车服务费和车位租赁费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定。
　　实行市场调节价的停车服务费、车位租赁费具体收费标准的制定。业主大会成立前，由建设单位与物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，停车服务费具体收费标准由物业服务企业与业主大会协商确定，车位租赁费具体标准由车位所有权人与业主大会协商确定。
　　[第二十条][ 停车场（库）所有权属于建设单位或其他单位的停车服务收费管理]
　　住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权属于建设单位或其他单位的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位租赁费。
　　[第二十一条][ 停车场（库）所有权或合法使用权属于全体业主的停车服务收费管理]
　　住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权或合法使用权属于全体业主的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位使用费。业主大会成立前，车位使用费应按前期物业服务合同的约定收取；业主大会成立后，车位使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。
　　车位使用费是指车位所有权人或合法使用权人将车位提供给部分业主或物业使用人停车所收取的费用。车位使用费归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。
　　[第二十二条][ 业主独立拥有所有权或合法使用权的车位的停车服务收费管理]
　　住宅物业管理区域内业主独立拥有所有权或合法使用权的车位，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费。
　　已购买车位但未停放车辆的，其空置期间的停车服务费减免幅度由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。
　　[第二十三条][ 占用业主共有的道路或其他场地停车的停车服务收费管理]
　　经业主大会同意，占用住宅物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停车的，停车的业主或物业使用人应按业主大会的决定交纳公共场地使用费。公共场地使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。
　　公共场地使用费属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。公共场地停车需委托物业服务企业提供停车服务的，物业服务企业可以从公共场地使用费中提取一定比例的停车服务费，具体比例由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　【若业主大会成立前，物业服务企业未征得半数以上业主的同意，擅自占用道路、绿地、公共场地进行停车经营的，按照国务院《物业管理条例》第六十六条第一项的规定，由城市执法局限期改正，给予警告，并处以5万-20万元的罚款】
　　[第二十四条][外来车辆进入小区停车的相关规定]
　　物业服务企业不得向进入住宅物业管理区域内为业主或物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用。
　　除前款规定以外，业主或业主大会若允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停放的，物业服务企业可以根据业主大会的决定收取一定费用。
　　[第二十五条][停车看管责任]&&业主或者物业使用人对车辆有看管要求的，应当与物业服务企业或其他管理人另行约定。停车看管责任按照约定执行。
　　第五章 其他管理
　　[第二十六条][装修管理及装修垃圾清运相关规定]
　　业主或物业使用人对其房屋进行室内装修产生的建筑垃圾，委托物业服务企业代为清运的 ，应当承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。
　　装修保证金应按国家、省有关规定执行。业主或者物业使用人应当就装修保证金的收取标准和退还等相关事宜与物业服务企业签订协议。物业服务企业不得收取装修管理费等费用。
　　[第二十七条][出入口证件工本费相关规定]
　　住宅物业管理区域出入口按照设计实行门禁智能化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业使用人每户免费配置4张门禁卡或出入证。业主大会成立前，因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的，可按工本费收取，工本费每张不超过10元；业主大会成立后，工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　业主大会成立前，物业服务企业对装修人员实行出入证管理的，出入证工本费可按不超过1元收取；业主大会成立后，出入证工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　[第二十八条][电梯运行费相关规定]
　　电梯运行费包括相关日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业服务企业应当单独立账、专款专用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。
　　业主大会成立前，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费；业主大会成立后，免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　【第一款是日实施的《青岛市电梯安全监督管理办法》（政府令第210号）第二十六条的规定，并要求每半年公布一次电梯运行费的收支情况】
　　[第二十九条][ 二次供水运行相关规定]
　　二次供水运行维护费在未计入城市公共供水总成本之前，由业主或物业使用人向物业服务企业或供水企业缴纳二次供水运行费。住宅物业管理区域内的二次供水运行费暂按每吨水0.4元收取。
　　【一、青岛市的现实情况与有关政策规定
　　2000年12月，青岛市政府印发《青岛市城市二次供水管理办法》（市政府令第114号），第九条规定“城市二次供水设施交付使用后，由产权单位或其委托的单位负责日常管理和维护。无产权单位的，由供水行政管理部门指定供水企业或有资质的单位管理。”第十七条规定“城市二次供水的水费收取标准须经市物价部门核定”。根据上述规定，至《山东省物业管理条例》出台前，我市已建设包括住宅物业和非住宅物业约400余处二次供水设施，产权归物业管理区域内的业主所有，由业主委托物业服务企业负责管理维护，并按照市物价部门的规定执行二次供水运行费用0.4元/吨。
　　日《山东省物业管理条例》实施后，2009年3月，青岛市政府办公厅印发《青岛市城市居民住宅二次供水设施实行统一管理实施方案》（青政办字[2009]29号），计划自2009年起，逐步将居民二次供水设施移交供水企业，由供水企业全面负责二次供水设施的运行维护工作，调整供水价格时，要将二次供水运行维护费计入城市公共供水总成本，制定全市统一的居民住宅供水价格；供水价格调整之前，按规定移交给供水企业管理维护的二次供水设施，由供水企业暂按现行规定，向用户收取居民二次供水运行费用。目前，我市正对居民住宅二次供水设施进行改造，预计2012年底改造完毕，统一由供水企业维护管理，非居民二次供水设施也已列入改造计划。鉴于上述情况，我市新出台的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》，本着尊重历史，面对现实的原则，凡是省有明确规定的，一律按省规定严格执行，省未有明确规定的，按照当地有关规定和客观实际执行。
　　二、关于对《山东省住宅物业服务收费管理办法》第九条的理解
　　《山东省住宅物业服务收费管理办法》第九条规定“供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本”。此项规定的范围仅限于住宅物业，且前提是二次供水设施根据《山东省物业管理条例》的有关规定建设，产权属供水单位。对非住宅物业和住宅物业中二次供水设施产权属业主共同所有的，省规定未予明确，而我市《物业服务收费管理办法》对二次供水设施运行费的规定，既包括住宅物业，也包括非住宅物业，凡住宅物业中二次供水设施根据《山东省物业管理条例》的有关规定建设、产权属供水单位的，均按《山东省住宅物业服务收费管理办法》的有关规定执行；对正在改造的产权暂属业主所有的住宅物业和非住宅物业二次供水设施，其运行维护费在过渡期间暂按青岛市的有关规定执行。过渡期结束后，我市就不存在二次供水运行维护费这一收费项目。
　　综上，我们认为青岛市的规定与省规定无抵触之处，若在过渡期间也要求产权暂属业主所有的住宅物业和非住宅物业二次供水设施，统一执行省规定，可能不符合全省各地的客观实际，其结果将造成二次供水设施无人管理、业主用水困难的不利局面，影响社会稳定。】
　　[第三十条][委托物业服务企业收费相关规定]
　　住宅物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取费用。
　　物业服务企业接受委托代专业经营单位及环卫管理单位委托收取费用的，不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
　　专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
　　【最终用户的界定至关重要，现有的规定还比较模糊】
　　[第三十一条][价格自律]&&物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。
　　[第三十二条][明码标价规定]&&物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
　　[第三十三条][公开共有部分收益的收支账目]
　　物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
　　[第三十四条][物业服务企业及业主的权利义务]
　　物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
　　物业服务企业依约履行义务的，业主或物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可依法追缴。
　　[第三十五条][ 成本监审制度和价格监测制度]
　　政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
　　第六章 监督管理
　　第三十六条&&政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业违反本办法规定的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为处罚规定》等法律、法规予以处罚。
　　【下列价格行为予以处罚：
　　1、超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
　　2、低于服务等级要求提供服务并收费的；
　　3、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
　　4、强制服务并收费的；
　　5、不按规定实行明码标价的；
　　6其他违反价格法律、法规规定的行为。】
　　第三十七条&&价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
　　第七章 附则
　　第三十八条&&本办法实施前已签订物业服务合同（包括前期服务合同）尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定或有关规定执行。
　　【日起施行的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）（青价格[2012]83号）规定，对业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内规划配套停车场（库)停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。关于对新旧政策衔接问题，《办法》第三十八条规定：“本办法实施前已签订物业服务合同（包括前期服务合同）尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定或有关规定执行”。该条所称的物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所从事的服务内容。由于《办法》施行时间是日，对日之前签订的物业服务合同（包括前期物业服务合同），在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行；对日之后签订的物业服务合同（包括前期物业服务合同），物业服务及其收费标准按《办法》执行。】
　　第三十九条&&其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。
　　第四十条&&本办法自日起施行，有效期至日。《关于印发〈青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局物业服务收费管理暂行办法〉的通知》（青价房〔2007〕13号）、《关于印发〈住宅物业服务分等收费标准〉的通知》（青价房〔2007〕14号）、《关于印发〈住宅小区停车服务收费指导标准〉的通知》（青价房〔2007〕15号）同时废止。
　　以上是对日起正式实施的《物业服务收费管理办法》（青价格[2012]83号）进行的政策解读，如以后有关法律法规和政策有新的规定，按新规定执行。
　　《关于印发〈青岛市物价局物业服务收费管理办法〉的通知》《关于制定我市空置房屋物业服务费减免政策等有关问题的通知》
　　文号：青价格〔2012〕83号、青价格〔2013〕60号
　　政策解读：
　　1.空置房屋的物业服务费减免政策是如何规定的？
　　答：空置房屋物业服务费减免政策，仅适用于实行政府指导价的空置房屋物业服务费的减免规定。
　　(1)关于减免幅度：对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置1年以上的（含1年，起始时间自日起计算，下同），其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳；对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置1年以上的，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90%交纳。
　　(2)关于适用范围：空置房屋是指房屋交付后连续空置1年以上的（含1年）房屋，间断空置累计1年以上的，不在此次减免的范畴之列。
　　(3)关于申办程序：由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，方可实施物业服务费用的减免。
　　(4)关于时间计算：房屋交付后空置1年以上的，起始时间自日起计算。
　　文件规定，对非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业的空置房屋物业服务费减免幅度，仍实行由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定的规定。
　　2.空置房屋如何确认？
　　答：由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准），据此规定，按照“谁主张、谁举证”的原则，应由业主提供水、电、气均未使用的证明材料或证据，以便物业服务企业确认。
　　3.住宅小区门禁卡收费如何管理？
　　答：新建住宅小区，按规划设计出入口实行门禁智能化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业使用人每户免费配置4张门禁卡或出入证。业主大会成立前，因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的，可按工本费收取，工本费每张不超过10元；业主大会成立后，工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　门禁系统实施升级改造，物业服务企业应当事先征求业主的意见，对因升级改造所发生的费用，不在《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号）文件调整范围。
　　新建住宅小区，出入口规划未设置门禁智能化系统的，其门禁卡工本费的收取不在《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号）文件调整范围。
　　4.低层与高层住户电梯运行费是否应有所区别？
　　答：电梯运行费包括电梯日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。由于电梯的型号、行程的间距、乘坐的频次等不同，对在不同楼层的住户，难以制定一个完全合理的收费标准，解决的思路是将收费办法改为两部制，一部分是基本费用，包括维保费、检测检验费；另一部分是运行电耗。基本费用应当由电梯所有权的全体业主按房产证所载的建筑面积分摊，运行电耗可参照乘坐公交车实行电子打卡制，根据电梯的实际电耗测算出每次打卡应摊的费用，但这需要技术支持和一定的技改费用，这些事宜均需业主大会来决定。因此，尽快成立业主大会，实行业主自治管理，是解决这一问题的最佳选择。
　　5.物业非法占用小区道路和公共绿地停车并收取停车费,该怎么办?
　　答：经业主大会同意，占用住宅物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停车的，停车的业主或物业使用人应按业主大会的决定交纳公共场地使用费。公共场地使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。
　　公共场地使用费属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。公共场地停车需委托物业服务企业提供停车服务的，物业服务企业可以从公共场地使用费中提取一定比例的停车服务费，具体比例由业主大会与物业服务企业协商确定。
　　若物业服务企业未经业主或业主大会同意，擅自利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，业主可向城管执法部门进行举报，并由其予以依法查处。
　　6.因房屋质量问题导致业主无法入住，房屋交付之日如何计算？
　　答：房屋质量责任主体的认定一类问题，业主可向建委建管局等建设行政主管部门反映。
　　关于房屋交付时间计算，应以开发建设单位正式通知业主或物业使用人办理交付手续之日为准。
　　7.商住两用物业项目，物业服务费如何管理？
　　答：按照现行价格政策，物业项目属于商住两用的，其物业服务收费应按合同约定执行。
　　8.已成立业主大会的住宅小区，物业服务收费如何制定？
　　答：已经成立业主大会的住宅小区，按照规定物业服务费应由业主大会或全体业主与物业服务企业协商确定，并与业主委员会签订《物业服务合同》，业主应按照合同中约定的物业服务收费标准交费。
　　9.对残疾人收取物业服务费和房屋维修基金有优惠政策或补贴吗？
　　答：据了解，目前政府还没有对残疾人收取物业服务费和房屋维修基金，出台优惠政策或补贴。
　　10.住宅小区停车收费新旧政策如何衔接？
　　答：日起施行的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（以下简称“《办法》”）（青价格〔2012〕83号）规定，对业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内规划配套停车场或停车库停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。关于对新旧政策衔接问题，《办法》第38条规定：“本办法实施前已签订物业服务合同（包括前期服务合同）尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定或有关规定执行”。由于《办法》施行时间是日，对日之前签订的物业服务合同（包括前期物业服务合同），在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行；对日之后签订的物业服务合同（包括前期物业服务合同），物业服务及其收费标准按《办法》执行。
　　11.哪些类型的物业实行政府指导价？
　　答：普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。
　　业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场或停车库，其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。
　　普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：
　　(1)经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；
　　(2)公共租赁性住房物业管理区域；
　　(3)普通（限价）商品住房物业管理区域；
　　(4)配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；
　　(5)其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
　　12.哪些类型的物业服务费实行市场调节价？
　　答：非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
　　为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。
　　13.开发商对配套停车泊位只卖不租是否合法？
　　答：根据《山东省物业管理条例》第50条规定，车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。物业管理区域规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。若物业服务企业违反上述规定，业主可向小区所在地的街道办事处和居委会反映协调解决或向当地物业管理行政主管部门反映。
　　14.小区内发生的问题都由物业服务企业负责吗？
　　答：物业服务企业是由开发建设单位或业主大会通过选聘按照物业服务合同约定内容进驻小区实行物业服务的，合同约定的相关内容由物业服务企业负责，合同约定以外的有关事项由业主与相关专业经营单位（水、电、气、暖等专业经营单位）按相关规定分别负责。
　　15.车位以租代售，以数万元价格销售，是否合法？
　　答：同一物业管理区域内，规划配套用于停放车辆的停车位，建设单位通常采取以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。
　　(1)以出租方式取得车位的价格管理。业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场或停车库，其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价；非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。据此，业主或物业使用人需向物业服务企业缴纳停车服务费和车位租赁费。其中：停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。车位租赁费是指车位所有权人将车位出租给租赁人停车所收取的租金。车位租赁费归车位所有权人所有。停车服务费和车位租赁费的标准，可登录青岛市物价局门户网站查询。此外，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号）第9条规定，对普通住宅物业管理区域范围予以界定。
　　(2)以出售方式取得车位的价格管理。按照现行价格政策规定，建设单位以出售方式向业主处分车位产权或使用权的，其车位的销售价格，由买卖双方协商确定。业主或物业使用人购买车位产权或使用权后，需向物业服务企业缴纳停车服务费。
　　16.村委自治物业服务如何收费？
　　答：根据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会的收费行为不属于价格主管部门管理范畴。
　　17.普通住宅与普通住宅物业管理区域有何区别？
　　答：普通住宅与住宅物业管理区域是两个性质不同的概念。根据国家、省、市有关政策规定，普通住宅是依据住宅小区建筑容积率、单套建筑面积和实际成交价格标准高低来界定的；而住宅物业管理区域，是依据建设用地的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，由物业行政主管部门划定的。《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号），是以住宅小区物业管理区域为管理对象，对其停车服务收费采取不同的价格管理形式，即业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场或停车库，其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价，非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。
　　另外，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号）对普通住宅物业管理区域范围进行了界定。
楼主好，我想咨询下第五章，第27条！物业大门智能化管理，我门小区后改造门禁打卡！是否在有免费卡的行列？城阳区物业办给我的回复是，这大门是应业主要求改造的，并且属于后期改造，不是新建小区，所以不在配发免费卡的行列，每张卡30元，自主定价！但我周边得小区改造，都免费卡发放
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