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限购下的地产股“背离”：A股遇冷H股狂飙减速
21世纪经济报道&&&&
三四线城市去库存+溢出效应成为本轮内房股暴涨的由头之一,再加上估值比A股低、派息又慷慨,乘着H股年后强劲表现的东风,内房股得以爆发式大涨。
三四线城市去库存+溢出效应成为本轮内房股暴涨的由头之一，再加上估值比A股低、派息又慷慨，乘着H股年后强劲表现的东风，内房股得以爆发式大涨。3月20日，恒生指数高冲至24485.73点，创下2015年8月以来的新高。在推动其创新高的道路上，港股内地地产股（下称&内房股&）功不可没。在各地相继祭出&限购令&的背景下，A股的地产股一直表现不济。今年以来至3月16日，A股房地产指数涨幅仅有4%，远逊于大盘；而同期恒生内地地产指数涨幅高达29.5%，其中富力地产（02777.HK）、融创中国（01918.HK）等同期涨幅均超过了40%。在业内人士看来，地产股在A股和H股表现的背离主要在于两个市场存在连通器原理，水往低处流，作为洼地比较明显的地产股首当其冲，获得沪股通资金青睐。不过，一旦这个洼地被填平，资金将会寻找下一个洼口。实际上，从3月17日以来，无论是A股的房地产指数还是恒生内地地产指数均遭遇资金大幅流出，之前的炒作明显降温。内房股发飙&我们去年12月就买满仓了，主要是医药和科技制造板块，内房股目前剩不多了。&3月20日，深圳某大型私募人士透露，港股地产股低估很长时间了，去年PB有些只有0.3倍、0.4倍，确实是价值洼地。在业内人士看来，三四线城市去库存+溢出效应成为本轮内房股暴涨的由头之一，再加上估值比A股低、派息又慷慨，乘着H股年后强劲表现的东风，内房股得以爆发式大涨。深圳盈信瑞峰合伙人、QFII人士张峰指出，港股和A股有连通器原理，水往低处流，而洼地比较明显的就是地产。买入资金看中的是内房股估值明显被低估，A股地产股一般有2倍左右的PB，而港股地产股多在1倍以下。另外内房股板块比较大、公司多，容易形成财富效应。像融创上涨之后，很多资金就会跟风买其它内房股，&上涨本身就是很多人买的原因&。&内房股大热主要是受到港股通资金的青睐，有两类标的值得保险、专户参与，但不适合公募。一类是拿地激进、销售增速非常高的，比如碧桂园（03388.HK）和融创；另一类是绝对意义上极为便宜的中小型地产开发商，明显受到港股通资金的青睐。&3月20日，华南某大型基金公司沪港深产品基金经理表示。&近内地资金积极配置港股市场，尤其一些市值在100亿元下的中型股份尤其受到青睐。& 3月20日，中国金洋资产管理董事总经理郭家耀表示，虽然调控政策持续，但市场认为对房产商销售业绩不会带来太大影响，故此调整压力有限。而南下的沪股通资金成为推动内房股发飙的一股重要力量。Wind数据显示，近3月以来，沪港通中南下的港股通资金达到673.51亿元，深港通中南向的资金达到187亿元。3个月里合计860亿元的资金南下频频撬动多只内房股登上榜单。其间，融创中国、保利地产（00813.HK）等多只内房股屡次登上成交前十大港股通名单。&前段时间房价又涨了一波，一线城市对周边有溢出效应。前几天有房地产研究员过来推荐地产股的逻辑就是溢出效应，整体看主攻二三线城市的地产股业绩还不错。&3月20日北京某大型私募投资总监透露。兴业证券近日发布研报认为，本轮三四线城市房地产中期繁荣逻辑是：在房地产大周期上行背景下，政府强烈意愿将三四线城市库存去化到底，并通过商业银行调节按揭贷款配置，从而引导居民资产配置向三四线倾斜，带来未来一年以上的中期繁荣。&调控就卖&不过，发飙后的内房股或许要迎来久违的降温。3月20日，A股房地产指数跳空低开，当日跌0.65%，其中新城控股（601155.SH）、中房地产（000736.SZ）等跌幅均超过了3%，而当日上证指数涨0.41%。实际上，自3月17日以来，A股地产股已调头直下。仅3月17日和20日这两个交易日，A股房地产指数跌幅已达1.6%。与此同时，自3月17日以来，恒生内地地产指数也调头向下，当日跌幅2.38%；3月20日更是跳空低开，至收盘跌幅1.59%。&内资地产股涨幅短期跟资金炒作应该有关系，跟业绩增长的关系不是太大。&3月20日，同策咨询研究总监张宏伟表示，调控政策加强之后，对地产销量来说影响比较大，无论是核心一线城市还是周边城市。从上市房企布局的城市看，跟去年10月份调控的重仓区一致，因此大部分房企受影响比较大。如果企业的业绩预期表现不好、利润持续下滑的话，未来一到一年半的时间，上市公司的股价会受到影响、不会太景气。&在本轮调控之前，就将此前配置的内房股清理掉了，现在组合里没有内房股。&上述基金经理透露，&地产股的表现还是跟着地产的周期在走，目前政策调控、地产的周期对地产股估值的影响远比港股通大，因此操作战术就是&市场调控就卖，不调控就买&。&
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举报邮箱：内房股大涨能否拉动A股地产板块主力资金已瞄准
周五房地产板块活跃，美好置业（000667）、粤宏远A（000573）、南国置业（002305）三股涨停，此外深物业A（000011）、天保基建（000965）等多股均出现大涨。
近期，H股内房股在中国恒大、融创中国和碧桂园的带领下又一次上演了一波H股地产股行情，内房股的大幅上涨能否带动A股地产板块的投资热情呢？
华创证券最近研报关于A股地产股的观点如下：
一、全国销量失速风险中期解除，短期板块杀估值逻辑减弱。新棚改计划虽然对于一二线城市几乎构不成利好，但未来三年1,500万套的棚改将推动房地产行业全国需求总量在未来三年里面不会失速，销量将在顶部再震荡几年，原先市场预期的销量失速之后的杀估值逻辑就减弱了。
二、机构地产仓位创历史新低，后续并没有大的杀跌动能。近几年来，房地产板块的机构配置不断走低，并且在2017年1季度末行业公募基金配置走低至2.7%，比2016年末的2.9%又降低了0.2pct，再创历史新低，那么后续板块杀跌动能也就不强了。
三、预计今年房企业绩不错，尤其主流蓝筹房企估值较低。预计今年的房企营业收入增长、毛利率低位回升、资金成本虽上行但仍可控，综合之下将奠定今年房企业绩表现不错，从而更奠定房企估值较低，其中尤其销售规模达千亿以上房企。
四、H股千亿以上房企估值已略高于A股，或有拉动作用。H股房企经历一波上涨之后，虽然H股房企整体估值仍然折价于A股房企，平均折价20%，但在销售千亿以上房企来看，目前H股龙头以及较A股龙头有10%的溢价，虽然也可以理解为棚改推动以及资金推动的合理溢价，但是预计在棚改推动之下，如碧桂园等房企估值因而销售持续高增仍有提升可能，因而或能持续带动H股、甚至A股龙头，而同时叠加集中度提升逻辑，龙头的销售表现远好于行业，估值提升也理所应当。
其维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”的判断，并继续关注三四线城市中棚改货币化推进以及央企改革，并维持之前的推荐组合：招商蛇口（一二线城市优质资源重估+非市场化获取）+新城控股（高成长蓝筹）+华侨城A（低估值+战略重构），此外，目前适当可以看多一点主流、低估值蓝筹房企，行业集中度的提升以及棚改的持续推荐都将赋予行业龙头更多的成长空间，包括保利地产（PE7.4X）、金地集团（PE8.8X）、万科 A（PE9.2X）和绿地控股（PE9.8X）等。
中金公司表示，一方面，预计60城市6月份新房销售面积同比跌幅将继续收窄至-7%，全国6-8月份销售面积增速也有望逐步攀升至“W”曲线的中间高点，基本面表现超预期有望带来A股地产板块阶段性投资机会。 另一方面，内房股近期大幅上涨将带动A股地产板块投资热情。在基本面超预期的驱动下，内房股近期表现靓眼，板块平均P/E（2017e）已回升至9.0x，接近过往 6年平均+1倍标准差水平。而A股地产板块当前平均P/E为11.0x，仅是历史估值中枢水平，且相对内房股的溢价不断缩窄， A股地产板块有望迎来补涨行情。
其指出，近期内房股上涨较多的主要为龙头房企，如碧桂园、龙湖、融创，其核心逻辑在于行业集中度提升带来的未来业绩快速释放。A 股龙头房企同样适用于此逻辑，其在销售端（行业集中度提升）、融资成本端（信用评级高、融资渠道丰富）以及拿地端（并购方式拿地）均具备较高的护城河，在行业增速下行的大背景下更容易获得资本市场的青睐。6月主推有高业绩支撑和高销售增速的龙头白马：招商蛇口、万科、保利和华侨城。
据越声理财（微信号ys798611）E投资金融终端席位数据监控到，南国置业（002305）在6月1日获主力资金大举扫货，成为龙虎榜买入净额最大的标的。
具体数据而言，游资资金为操作主力。其中，长江证券惠州下埔路营业部吸筹意愿尤为强烈，耗资1.40亿元接盘占据买入榜第一席位，做多力度接近买二席位的三倍。此外，浙商证券绍兴解放北路营业部也踊跃抢筹，买入净额为4745万元，万和证券成都通盈街营业部、华福证券厦门湖滨南路营业部、浙商证券临安万马路营业部净买入金额均在千万元以上。前五大买方席位累计净买入2.33亿元，而前五大空方席位总计净卖出1.03亿元，不难看出，空方力量远占上风，显示主力资金对该股后市表现较为乐观。从南国置业2日的股价表现来看，这些在1日率先涌进的资金已证明其先知先觉。
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（以上分析仅供参考，不构成操作建议。如自行操作，注意仓位控制和风险自负。）
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香港内房股集体暴涨 A股地产板块或迎交易性机会
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【香港内房股集体暴涨 A股地产板块或迎交易性机会】据报道，港股市场内房股29日在中国恒大的带领下继续上涨，中国恒大收涨22.78%，报收15.2港元，盘中最高价15.78港元/股，再创上市新高，市值达1983.69亿港元，盘中一度突破2000亿港元。除中国恒大外，其他内房股涨势同样喜人，融创中国涨10.45%，碧桂园涨9.43%。机构分析认为，在内房股带动下，节后A地产板块或有交易性行情。特别是，部分A股房地产股估值水平相比港股已明显便宜。（证券时报网）
　　据报道，港股市场内房股29日在中国恒大的带领下继续上涨，中国恒大收涨22.78%，报收15.2港元，盘中最高价15.78港元/股，再创上市新高，市值达1983.69亿港元，盘中一度突破2000亿港元。除中国恒大外，其他内房股涨势同样喜人，融创中国涨10.45%，碧桂园涨9.43%。机构分析认为，在内房股带动下，节后A地产板块或有交易性行情。特别是，部分A股房地产股估值水平相比港股已明显便宜。
(原标题：香港内房股集体暴涨 A股地产板块或迎交易性机会)
(责任编辑：DF309)
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A股地产股逆势上涨近2% 港股内房股远胜A股
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（原标题：A股地产股逆势上涨近2%）
房地产股的大涨风，从港股刮到A股。周二，尽管迎来调整，但地产股仍逆势上涨。截至收盘，地产板块上涨近2%，板块个股约七成上涨，其中苏州高新、中房地产、广宇集团、信达地产等6只个股涨停，万科A冲高回落收涨2.6%。中国恒大和融创中国盘中再度创下历史新高，收盘分别上涨1.26%和9.14%，中国海外发展则下跌2.57%，信和置业收跌1%。港股内房股远胜A股在港上市的内地房地产股近期表现强劲。周一，花样年控股上涨13.16%;佳兆业集团上涨10.36%;中国恒大盘中曾经大涨6%，收盘上涨近4%。值得一提的是，恒大和融创今年至今涨幅分别为482%和510%，可谓是当之无愧的大牛股。今年港股地产板块表现极其抢眼，恒生内地地产指数大涨122%，远远跑赢恒指。而A股地产板块今年至今仅上涨12%，地产龙头万科A今年涨幅约46%，表现均远逊于港股。对于地产股后市，国金证券财富管理中心分析师黄岑栋偏谨慎。他对记者表示，“近期地产股的大涨主要是多重因素导致：一是港股内房股大涨所带动，二是地产股估值较低，有补涨的需求，三是租售同权也给地产股形成了刺激。短期看地产股已有一定的涨幅，后期地产销量和房价均不太乐观，投资者还是应保持谨慎。”一位不愿具名的私募高管坦言，“A股的地产股此前比港股要贵得多，近期更多是补涨，地产股尽管目前看起来估值较低，但行业前景仍不明朗，预计持续性有限。”华创证券地产行业分析师袁豪表示，本轮房地产行业小周期将从原先的3年周期规律延长至5年以上，行业资源正快速向龙头聚集，行业将引来一波史无前例的房企供给侧改革，看好地产龙头万科A、金地集团、保利地产;一二线资源：招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建;三四线开发：新城控股、蓝光发展、中南建设、荣盛发展。申万宏源认为，在行业集中度快速提升的背景下，行业销售增速或高于预期将利好龙头房企，同时在政策调控周期，龙头房企拥有更强的资金实力与更分散与充沛的土地储备。重点推荐龙头股：万科A、招商蛇口、金地集团、保利地产;同时建议关注业绩增长确定性强弹性高的公司：蓝光发展、阳光城。机构游资推涨地产股据统计，148家沪深上市房企中，有80家上半年实现营业总收入同比增长，68家下降。从净利润来看，81家房企实现同比上涨，亦在调控趋严的上半年好于预期。数据显示，来自机构与游资的资金成为近期地产股强势背后的重要推手。交易所龙虎榜数据显示，周二买入广宇发展的前五大席位有两个机构专用席位，合计买入近5000万元。9月7日共有三家机构席位合计买入万科A接近3.46亿元，此外有外资通过深股通席位买入6765万元，同日另有机构席位以2966.39万元买入阳光城。不过，游资更偏爱中小地产股。周二买入广宇集团、中房地产的前五大席位均为营业部席位。此外，9月15日游资布局在中房地产、南国置业、合肥城建、阳光股份，买入金额分别达到4873.75万元、1.03亿元、5948.33万元、5712.09万元，四只股票当天均冲上涨停。
国家统计局此前公布的全国房地产开发投资和销售情况显示，1月-8月全国房地产开发投资69494亿元，同比增长7.9%;商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%。而一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续11个月回落，如北京、上海8月新建商品住宅价格环比零增长，二手住宅价格环比分别下降0.9%和0.2%。多家机构认为，8月份投资与销售数据超过预期，市场集中度正快速提升，龙头房企有望获得更高利润。数据显示，今年前8个月，优势房企销售显著增长，其中阳光城、碧桂园、融创中国和龙湖地产的销售额同比增长均超过100%。外资大行花旗也看好内地地产股。花旗表示由于行业首八个月销售及投资表现强劲，相信全年销售表现将好过预期。预计内地房地产行业年将处于“超级盈利周期”，加上去杠杆、销量增长动力强劲，以及估值吸引，重申对内房股正面看法。
本文来源：深圳商报
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　　今年出现一个怪圈：明明是一个板块，在两个市场却是冰火两重天！　　今年在香港市场上，内房股的火爆可谓世人皆知，隔三差五一个大阳刷新股民的世界观，时常见到十几二十个点涨幅的内房股，股价连续破顶突破新高。截止今日收盘，恒生内地地产指数在今年已经有了翻倍的上涨，完全可与国内的锂电池争个雌雄。　　　　但是，同样的是内房，A股的地产股为什么就是不涨呢？相信许多人一直都有这个疑问。截止今日收盘，A股地产指数仅仅微涨了3.25%，连深证成指都没有跑赢，这究竟是怎么回事呢？　　　　卡欧斯在这里，从政策面、消息面和估值三方面，对A股的地产板块进行一个全盘梳理，希望对投资者决策起到一定的帮助。　　政策面：限购政策出台已近一年，租赁新政超预期　　过去一年，房地产行业整体上受制于限购政策的不断推出，悲观情绪渐浓。　　2017年上半年，在地方主导下，地产调控持续升级，限购限贷执行力度提升坚决。本轮调控强调分类调控，最大程度上发挥了各地政府的自主调控意识。一方面，已出台调控城市多次调整政策，坚决提升限购政策执行力度；另一方面，调控城市持续扩容，其中尤其值得关注的是，一些价格涨幅过快的强三线城市逐步加入调控行列，城市覆盖力度强于上两轮调控。　　除此以外，从供给端看，本轮政策调控涉及到前端的融资、拿地以及后端的预售等多个环节，融资端全面收窄房企融资渠道，拿地方面进一步审查房企土地出让资金，土地首付款比例一般不低于50%；土地出让方面推出“竞拍”新规；后端的预售方面，40多个地方政府对备案价格以及上涨幅度提出限制。　　从结果上来看，上半年，各大重点城市在供需两端调控影响下，成交大幅下滑，而三四线又因政策鼓励增长超预期，但总体成交量依然增速收窄。　　进入2017年下半年，调控政策持续不放松，房企在资金端和销售端的压力继续增大。而租赁政策的超预期落地则是市场关注的重点。租赁是多层次住房体系中的重要一环，或将对房地产市场有深刻印象。大力发展住房租赁市场，将成为降低购房需求和减少住房支出的新时期房地产调控政策的主要着力点。　　对短期来说，新政强调集体土地建设住房不能出售、不允许以租代售和转租，一方面抑制投机炒作，一方面避免大量低价房进入市场，冲击房价。而且在提高租赁意愿方面，保障承租人利益、稳定长期租赁预期的相关政策需要出台和完善，从而保证租赁新政起到明显的效果，这些都是需要一个长期过程的。　　消息面：地产股业绩有保障，未来龙头房企占优　　目前，A股房地产上市公司2017年中报已经全部公布完毕，综合而言，地产股的业绩是有保障的，同时呈现出一种强者恒强的局面。　　2017年上半年，房地产上市公司营业收入同比增长7.11%，归属母公司的净利润同比增长27.3%，由于房地产行业收入确认原则，今年的业绩受益于15、16年以来商品房持续回暖的销售行情，有一定保障。但是市场预期目前持续悲观，认为随着今年以来调控升级，销售下行，房地产投资和新开工也同比下行的趋势，未来行业整体不被看好。　　但是，我们认为地产股并非没有机会。以国外经验来看，整个集中度提升的过程中，龙头房企市值总体上涨，并且集中度提升越快的区间，龙头房企市值上涨幅度越大；同时在行业成熟期后，龙头房企估值波动幅度越来越小。　　卡欧斯发现，近年来，凭借着强大的资金实力和全国性的布局，规模型房企表现优秀。2009年到2017年，TOP10房企市场份额从8.1%增加到30%以上，接近翻了4倍，TOP20从11.8%提升到40%，也是4倍，而16-17年集中度更是加速提升。　　集中度提升的核心逻辑，是龙头房企所拥有的大量优质的土地储备、高效的运营能力以及更强的融资能力（更加多元化的融资渠道以及更加低的融资成本）。地价的快速上涨导致土地资源稀缺性进一步凸显，龙头房企资金和规模的优势又能让其以相对低廉的价格通过积极寻找并购标的获取土地资源，高效的运营能力保障存货快速兑现为业绩增长。　　估值：业绩增幅快于股价涨幅，地产股估值优势显现　　目前，房地产板块整体市净率2.08倍，房地产开发子板块市净率2.0倍，PB处于历史后27%分位；PE整体为15.3倍，处于历史后20%分位。　　卡欧斯认为，香港内房股的崛起是一方面是由于地产小周期中，由于政策松绑导致业绩逐渐兑现，同时内房股估值处于历史极低位，过分的悲观导致估值修复时力度也非比寻常；六倍七倍涨幅的大牛股频现。　　而对于A股，由于政策的持续调控，导致市场悲观情绪渐浓，估值处于历史低位。当前较低的估值主要是由于股价变化不大以及利润增加导致。以为例：　　　　公司股价在15年以来平均处于10-13元的区间，16年下半年以来更是收敛，但目前估值只有8倍，而2016年则是13-14倍，估值的下滑造成了股价与业绩增速不匹配。　　以市净率估值为基准，由于目前估值处于历史后27%分位，因此我们有理由相信，当前股价反应了更多的悲观情绪，以及更少的增长，而一旦房地产进入新周期的复苏，地产板块可能会迎来类似于港股内房的估值修复叠加业绩增长的双击（当然力度可能会稍弱）。　　投资建议：适度配置地产板块，聚焦龙头等风来　　综上，卡欧斯认为投资者在未来两年可以积极关注A股房地产板块，虽然最少下半年地产业绩会承压、但明年可能政策会逐渐得到改善，届时整个行业可能进入复苏阶段。　　相关标的上，我们建议投资者关注龙头房企。即使行业复苏晚于预期，龙头房企也更有可能实现穿越周期，在弱周期下，能够受益于房地产行业集中度的提高，极低的估值能使投资者安心赚业绩增长的钱，并且等到复苏的那一天，同时赚取估值的戴维斯双击。
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