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精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
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你的另一个娘家
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本帖最后由 eyelqh 于
23:43 编辑
明天就要去递件了，今天业主突然说要在合同中追加1条补充协议：如果银行在内未放款，买方须将房产重新过户给卖方。这样的协议能签吗？
因为我是自己找农行做的组合贷款，同贷书已经出来了，当时也咨询了贷款经理说出他项权证后7个工作日内可放款。但是不怕一万就怕万一，万一真的6个月内银行放不了款怎么办？我可以跟业主签这个补充协议吗？有没有在合同中约定银行放款时间违约责任的？具体该怎么写？
本来我是不同意追加的，合同都已经签了，现在业主要求追加补充协议才同意去递件应该算违约吧？（合同中并未对银行放款时间有约定）
我是首套，如果到时真的再把房子过户给卖方的话，我以后再买房不就变成二套了？而且交易过程中产生的税费、中介费又怎么算？
即使要签，也要把风险降到最低，比如约定如果因为买方的责任造成银行不能及时放款如何如何，如果因为卖方责任造成银行不能及时放款如何如何，如果非买卖双方责任造成银行不能及时放款如何如何。具体该怎么约定才好？
顺便问一下，农行放款时间最长要多久？有没有出现过6个月还没有放款的先例？
经过权衡，我打算跟业主协商在补充协议中增加以下内容（暂时还未跟业主确认）：
1.如因买方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，且买方不能在30日内一次性支付剩余房款时，买方应将房子重新过户给卖方，卖方应将买方的首付款在过户当天退还给买方。
2. 如因卖方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，卖方按每日总楼价1‰向买方支付违约金。
3. 如非买卖双方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，卖方先交楼给买方，但买方应按每月RMB 2100远租金支付给卖方，直到银行放款为止。
大家帮忙看下这样可以吗？
精华0&帖子0&经验值4392 &注册时间&妈币4169 &
帖子0&经验值4392 &注册时间&
真的出现这种情况，对双方都没好处。你交了首付但收不到楼，对方过了户但收不到贷款。双方仔细掂量吧。
该信息来自[]
精华0&帖子238&经验值1288 &注册时间&妈币1853 &
帖子238&经验值1288 &注册时间&BB生日
如果你不愿意，你可以不签，现在就可以去告卖方！ (来自手机端的回复)
精华0&帖子238&经验值1288 &注册时间&妈币1853 &
帖子238&经验值1288 &注册时间&BB生日
如果你愿意，就要好好考虑下咯！ (来自手机端的回复)
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
不到万不得已我是不希望通过法律途径来解决的。
因为之前三方合同中约定用中介指定的按揭公司来申请贷款，后来我没用中介指定的按揭，而是自己去找银行申请贷款的，业主抓住这一条说是我违约在先。但是我们双方都跟中介签了一个免责声明，就是说因为买家自己通过银行申请贷款，期间发生的问题中介不承担责任。而且在跟银行申请贷款时业主也去银行跟银行签了协议的，这是不是可以证明业主是同意我自己通过银行申请贷款的？
精华2&帖子1063&经验值5890 &注册时间&妈币7551 &
帖子1063&经验值5890 &注册时间&
他项出证后七个工作日放款？
现在肯定不可能吧！
精华0&帖子140&经验值1006 &注册时间&妈币1519 &
帖子140&经验值1006 &注册时间&
楼主千万不要签卖家那份协议啊~~我就是前车之鉴。签了一份说什么时候必须放款的合同，否则每天要还两千多的利息啊！搞到现在每天都很担心。日期就快要过期了，但是银行那边还不放款，真的会把自己急死的！
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
我今天还跟个贷经理确认这个，他说没问题，出他项权证后7个工作日内放款没问题的。但我担心不怕一万就怕万一啊！
&那是不可能的，买我房子的人7月底出押的，也是农行，现在都没放款，我好心，没签要他赔钱什么的，他是逍遥了，可怜我是卖一买一，现在没拿到钱&
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
本帖最后由 eyelqh 于
22:44 编辑
每天两千多的利息？这是什么利息这么高，高利贷啊？你们在合同中是怎么签的，能说一下吗？你现在距离出他项权证有多久了？
我要是不签的话业主不同意去递件，我只能找一个对我的利益损害不能太大，业主又能接受的条款。
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
本帖最后由 eyelqh 于
23:38 编辑
经过权衡，我打算跟业主协商在补充协议中增加以下内容（暂时还未跟业主确认）：
1.如因买方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，且买方不能在30日内一次性支付剩余房款时，买方应将房子重新过户给卖方，卖方应将买方的首付款在过户当天退还给买方。
2. 如因卖方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，卖方按每日总楼价1‰向买方支付违约金。
3. 如非买卖双方原因造成银行在从出他项权证后6个月内不能放款，卖方先交楼给买方，但买方应按每月RMB 2100远租金支付给卖方，直到银行放款为止。
大家帮忙看下这样可以吗？
精华2&帖子1063&经验值5890 &注册时间&妈币7551 &
帖子1063&经验值5890 &注册时间&
个贷经理？是银行的吗？我记得当初也是这样跟我讲的。
现在出押都一个星期了，告诉我说8月份放不了款，保守估计是到9月份。
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
是银行的个贷经理，农业银行
精华0&帖子140&经验值1006 &注册时间&妈币1519 &
帖子140&经验值1006 &注册时间&
是卖家让我们签的，如果在某个日期内，银行还不放款，就要我们每天按贷款的千分之三交利息给她。我们贷了70w，算起来就是一天2100咯。
&还是你的卖家聪明啊，我后悔死了，没有在合同中要求我的买家赔款，结果我卖一买一，款没到，自己借的钱自己在给利息啊&
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
你们约定的时间距签合同的时间有多久？3个月？
精华0&帖子140&经验值1006 &注册时间&妈币1519 &
帖子140&经验值1006 &注册时间&
一个月而已。不过我们是递件过户和抵押完了之后才签的，时间比较容易控制。只差银行放款就可以了。
精华0&帖子238&经验值1288 &注册时间&妈币1853 &
帖子238&经验值1288 &注册时间&BB生日
这个是你的不可控因素，即使不能准时放款，也不是你的问题啊！你为什么要为此买单？ (来自手机端的回复)
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
我不买单业主就不同意去递件，我又有什么办法呢？现在都是卖方强势……
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
你是在哪个银行贷的款？纯公积金，组合贷款还是纯商贷？找中介指定的按揭做的吗？你们约的一个月的时间太短了点吧？银行的放款快慢不是我们能控制的。
精华0&帖子103&经验值670 &注册时间&妈币872 &
帖子103&经验值670 &注册时间&BB生日
别光支持，给点意见哈！
精华0&帖子238&经验值1288 &注册时间&妈币1853 &
帖子238&经验值1288 &注册时间&BB生日
按期不递件应该也要支付违约金或滞纳金吧？之前没有这个条款吗？
怎么在合同中约定银行放款时间的违约责任？
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装修预算：二手房买卖因银行拒贷买方是否需承担违约责任?
来源：齐鲁晚报
　　置业有难题,《法律在线》帮您办。齐鲁晚报·今日日照《日照楼市》每周三帮您解答。　　■案例:　　2010年12月,孙先生通过中介看中了一套二手房,经过与卖方协商,双方约定房款为102万元,其中2万元为定金。订合同当天孙先生支付房款40万元,并约定双方办理房产三证后,孙先生再支付20万元,剩余40万元房款,在获得银行贷款后支付,双方约定期限为三证办出后三个月内。随后,孙先生去办理银行贷款手续,但由于银根紧缩,银行迟迟没有放贷。四个月后,卖方要求孙先生支付剩余的40万元房款,并要求孙先生支付违约金和承担相应利息。可孙先生认为,是银行没有及时发放贷款,他才不能及时支付房款,所以责任并不在他这一方。■律师说法:　　买方逾期支付房款时,卖方除可以要求买方继续支付房款之外,还可以要求买方支付相应的利息,或买卖合同中约定的逾期付款违约金。此外,卖方还可以根据自己的意愿解除合同,不再出售房子,并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款,而到时买方由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话,如不能按时以现金形式补足,仍然要承担逾期付款的违约责任。　　(山东舜铭律师事务所律师、曲阜师范大学法学院讲师　张连民)　　编辑:马佐良　组版:张鸿
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房价上涨、卖家悔约怎么办？来学“降龙十八掌”！
概要：每一轮房价大涨，都会出现卖方违约潮。为什么说进行了网签是维权的金钟罩？卖方违约，买方什么情况下能得到房？得不到房该怎么索要赔偿？作者：北京杨文战律师，转载需在文首标明作者及出处
又一轮房价大涨，不断有购房者碰到卖家毁约的情况，询问怎么才能保护自己的合法利益。光是我身边的朋友碰到这种情况的就不止一两个了！杨文战律师认为，要想有效维权买家得扎扎实实学学“降龙十八掌”！一、有正式生效的合同是维权的基础。购房者要维护自己的权益，先得有一份完善的已经生效的二手房买卖合同。这是维权的基础。就如同练武得先好打基础，有一副好身板。如果没正式合同，只是口头约定，或者是只签订了简单的意向书，那么很可能无法要求继续履行。如果交了意向定金对方毁约，可能只能要双倍返还定金。当然，判断书面文件的性质，要看内容，而不是名字。如果所谓的《意向书》内容完善，符合买卖合同的特征，应以内容定性为《买卖合同》。同理，如果所谓正式《买卖合同》内容不完善，比如对房款的支付时间、是否贷款、交房及过户时间缺乏明确的约定，同样也可能被钻空子，造成合同无法履行且各不担责的结局。所以，买卖双方达成一致后，就应该立即签署有详尽内容的正式书面合同。先达成个简单意向、交点定金，约束力是很低的，不能保证占住房子的。二、进行了正式网签备案，是买方维权的“金钟罩”。有人认为“合同没进行网签备案就不生效，毁约不用承担责任。”这是不对的！网签只是行政备案手续，除非双方在合同中有特殊约定，否则这不是合同生效的条件。只是房管部门进行过户交易前要求的手续。双方在网签前书面签署合同时，合同就已经生效了。既然网签不是合同的生效条件，杨律师为什么还说网签是买方维权的“金钟罩”呢？遇到房价上涨卖方毁约的目的无非是想涨价，最具威胁的手段就是“你不同意涨价我就卖给别人!”如果没进行网签，卖方确实可能做得到把房子卖给其他人，甚至先于原来的买方办好过户手续。这时再想要房就难了。办理网签之后，没经过买卖双方同意或者法院的判决，网签是不能解除的。房子在办理网签后没有解除之前，是不能进行第二次网签的。而不进行网签是没法过户的。这下明白了吧？进行网签后，卖方即使毁约也不能顺利把房子过户给第三方。卖家毁约，大家可以慢慢玩。协商不成，买方可以到法院起诉，要求继续履行合同、过户，不用担心这段期间房子被再卖给其他人。所以说网签就象保护购房者的“金钟罩”。当然，“金钟罩”也有破解的方法，那杨律师就不好分析了。但不管怎么说，卖家想破掉这个“金钟罩”，无论是成本、难度、风险都是很大的。所以，杨文战律师建议购房者，签约后一定要尽快办理网签手续，这很重要！有人购房时因为房产暂时没有房产证，或者暂时不符合“满五唯一”之类的减免税条件，签约后要等房产符合条件再进一步交易、网签。这时间短则数月，长则数年。那这期间就极容易产生纠纷了。无论是对买家还是卖家，如果房子暂时不符合网签条件，最好就先别交易。否则无论涨跌，都可能引发纠纷。很多二手房卖家毁约事件，都是发生在网签之前。
三、没有“金钟罩”，碰到卖家毁约，要立即把他拖进比武场！
网签是买家的“金钟罩”，是不是意味着没办理网签，卖家毁约就会成功？当然不是!
通常买卖合同正式签署就已经生效了，合法有效的合同是受法律保护的。按《合同法》规定，一方违约，如果守约方要求继续履行合同，应该继续履行合同。除非合同确实无法实际履行或继续履行没有意义。没办理网签最大的风险是什么呢？就是卖家如果要把房子加价另卖给他人，买方无法控制卖方转卖、过户。一旦房子被原房主转卖过户，除非能证明新买主与原房主串通，否则法律就要保护那个已经过户的交易了。这时原合同即使合法有效，也会导致无法实际履行。为防止一房二卖，当卖方毁约时，买方应及时向法院起诉，并在起诉前或起诉时向法院申请对争议房产进行诉讼保全。法院作出财产保全决定，并到房管部门对房产进行查封保全后，即使没办理网签，该房产在诉讼期间也不能再进行过户交易了。就这等于把卖家拖进比武场，让他在诉讼结束前，没机会再转卖。即使办了网签的买卖合同，起诉时做个财产保全也比不做要更安全，尤其是卖家是生意人或耍赖高手时。有些话杨律师就不深说了。保全查封后，如果卖家意识到没机会转卖了，也许会直接同买家和解。即使卖家不同意和解，也可经法院判决履行、过户。四、卖家打“太极”，买家要警惕并“直捣黄龙”！卖家想毁约时，直接上来就说“我不卖了、我要涨价”的属于“直爽型”。还有不少“阴险型”的，不直接说毁约，人家打“太极”，以各种理由推三阻四，以把买家玩晕造成买家违约为目标。通常在合同履行的每一个环节都伴随着买卖双方各自互负义务，比如该网签或者过户时，通常都在同一天伴随着支付一部分房款。在某一环节时，有些卖家可能会说临时有什么事儿，或者家里出了什么状况，总之原来合同上约定的那个时间，不能办约定的事儿了，要缓几天。等你再催的时候，人家不定又有什么事儿。等你等不及要翻脸追究责任的时候，人家可能反咬一口说是你没按约定时间履行义务。注意：书面合同里约定的环节是有严格的时间条款的，而之前暂缓的约定可能只是口头的！如果买家没有提前做好准备并收集到有效的证据，这时可能就有嘴也说不清了！打起官司来，谁对谁错可就不一定了。有人说，这事儿中介可以做证！怎么说呢，真到打官司的时候中介能不能做证、做什么内容的证，都是将来才能确定的事儿。在各类诉讼中，杨律师见到一方信心满满，最后在作证环节出了意外的也不少。总之，主动权并不掌握在自己手里，就谈不上安全。杨文战律师提醒买方一定要注意，要严格按合同约定的条款履行，不管是中介还是卖方提出要改变合同中的任何履行条款的时间和条件，即使你同意，也应要求进行书面签字确认。另外，如果卖方不按合同约定时间和条款履行，一定要立即采取措施。书面通知催告、通过中介转交催告或者电话、短信、微信催告，总之能用上的方式都尽量用上。要清楚表达“合同约定的环节，我已经做好准备，你未按约定履行，要求你尽快履行等等”同时，对于所有交涉的证据都要注意保存，比如快递单、通话录音和记录、短信和微信记录等。在双方互负义务需要同时履行的情况下，这些积极催告、主动交涉的证据，有时就是佐证对方违约的证据。
五、卖家愿意承担违约金，就有权解约？
有些卖家明确表示“我同意支付合同约定的违约金，所以我有权解除合同！”这个想法是错误的，按《合同法》规定，违约方是没这个权利，当一方根本违约时，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价，单方解除合同。通常来讲，未经特殊处理的合同文本中，有关违约金的约定，并不具备这样的单方解约权效力，只是一种违约责任标准的约定。所以，卖家愿意承担违约金，不代表买家就必须接受违约金并解除合同。六、卖家毁约，买家想要房，就不要指望银行贷款了。坦率地说，并不是所有的守约买家想得到房产都能得到法院的支持！当客观情况造成合同确实不能履行时，法院就不能支持守约的买方要得到房产的诉求了。其它可能性我们暂且不说，当买家需要通过贷款购买二手房时，如果在贷款手续没有办理好之前卖家毁约了，买家可能面临无法获得贷款的情况。办理二手房贷款是需要买卖双方配合办理的，如果卖方不配合，银行不可能放贷。即使诉到法院，法院也不可能判决卖方配合去银行贷款，那个行为法院没法强制执行！这中间的道理杨律师不过多分析了，只告诉大家一个结论：如果合同约定买方通过贷款方式购房，卖方毁约不配合贷款，买方想要得到房产，必须自行筹备剩余房款，并在诉讼时向法院证实自己的付款意向和能力。有能力支付剩余房款，法院可判决履行、过户。如果买方没办法筹集到剩余房款，法院通常是没法支持过户要求的。这时，买方恐怕只能选择解约，并要求卖方承担违约责任了。七 、卖家毁约，买家要钱不要房，钱该怎么要？当卖家违约时，买方可以选择要求继续履行，也可以选择同意解除合同，并要求卖方承担违约责任。有时由于客观原因也会造成合同无法履行，只能解约。比如卖家已经一房二卖，把房产过户给其他人；比如原计划通过贷款购房，而卖家不配合无法办理贷款，买家也无能力自行筹款；再比如房产出现其它特殊情况，确实无法交易等等。如果解约追究违约责任，就不是要房，而是要钱了！要钱的情况和理由有以下三种，可以根据不同情况选择适用：1、要求双倍返还定金。双方可以约定房款20%以内的定金，如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金。通常来讲，很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付，在房价疯涨的情况下，双倍返还定金很难做到弥补损失。2、要求赔偿约定违约金。目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。所以，当卖方违约时，买家通常会直接按这个标准要求赔偿。但是，我国法院对约定违约金并不是放任不管的，一定条件下会进行干涉。如果对方提出约定违约金标准过高，在法院也认为约定违约金过高时，未必支持20%的约定违约金。关于“过高”的标准，按合同法司法解释的规定是指超过实际损失130%以上。在房价变化不是特别大的时候，法院很少有真正支持20%的违约金的。但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高，甚至会高于约定的20%的违约金标准，导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下，买方就要换个标准维权了。3、要求赔偿房价上涨的实际损失。房价疯涨造成买方无法以原约定价格购买同等房屋的，房价上涨的数额可以认定为买方的实际损失。如果买方认为这个实际损失已超过约定的违约金标准，买方可以按实际损失主张赔偿。房价上涨的数额和标准，一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然，评估也是参照市场交易价进行的，即使有误差也在一定范围内。总之，买家碰到卖方毁约，要学会“降龙十八掌”，积极收集对自己有利的证据，并及时采取合理的维权措施，必要时找专业律师提供帮助，以确保最大限度维护自己的合法权益！同时也提醒不诚信的卖方，即使采取各种手段造成房屋不能实际交易或一房二卖，买家也有权要求赔偿损失。房主毁约即使成功，转卖多得的房款，可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的买方。最终可能是得不偿失！转载需在文首标明作者及出处作者资料：杨文战律师，北京市中盾律师事务所合伙人,中央电视台“热线12”直播评论员并曾录制《法律讲堂》，著有法制出版社《生活中的合同》一书，北京市律协合同法专委会委员。
本文由入驻华律自媒体作者撰写发表，观点仅代表作者本人，不代表平台立场。凡注明原创的文章，版权归作者和平台所有，未经许可，不得转载。
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房产纠纷、合同纠纷、婚嫁家庭纠...
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您好!我在8月4日与人签订二手房买卖合同,口头约定一个月内支付所有房款(书面合同由于疏忽大意没有约定支付期限,也无违约金条款),后来因为银行按揭房款延迟,而没有在口头约定期内支付剩余房款。现在我作为卖方要求买方支付违约金是否合理,这样解决? 谢谢!
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时下,贷款购房成为了很多人的首选。那么二手房屋买卖合同中关于贷款条款约定的注意事项有哪些呢? []
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