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买美国房产基金，靠谱吗？
&&&& 08:35
　　“您好，基金热销中，一个月内净值从1.02涨至1.10，长期收益看好，详询您的客户经理。”近日，市民宋先生收到了银行发的推销短信，“美国房地产基金第一次听说，收益还不错，也不知道买这个稳妥不？”美国房地产基金是国内基金公司建立，标的物为REITs（房地产信托投资基金）的基金产品。近期，此类产品逐渐浮出水面。7月8日，广发美国房基金正式发行，而在此前的6月13日，国泰美国房地产开发基金正式发行。
　　为何多家基金公司加紧布局美国房地产？今年以来，美国各项经济数据稳健，美股也大幅走高；再加上黄金跌跌不休，除了人民币外的一些主要货币对美元也出现了大幅下跌，于是配置美元资产开始流行；而美国房地产市场明显反弹，对于国内普通投资者而言，直接投资美国房地产手续复杂、成本高，为了分享美国房地产复苏收益，通过公募基金投资REITs，对于国内投资者来说，门槛低，操作简单。
　　目前，境内投资者投资境外证券市场需通过QDII，目前已有3只主要投资美国房地产市场的REITs的基金，分别为、鹏华美国房地产和，而且收益都还不错，3只基金今年以来的回报率分别为4.61%、8.53%和3.77%。对此，分析人士指出，受益于美国经济及房地产市场的持续回暖，美国股市近期上涨势头强劲，QDII基金表现也是可圈可点。
　　但是，此类基金真的稳赚不赔？答案并非如此。从基金份额上看，配置美元资产的基金仍然很小众，这3只基金至今未能进入主流行列。截至今年上半年，鹏华美国房地产从首募的2.85亿份缩水至2.56亿份，缩水比例10.18%，而诺安全球收益不动产缩水72.73 %，嘉实全球房地产缩水64.23%。
　　理财师李冬梅分析认为，这3只房地产基金属于较高风险、较高预期收益的基金品种，虽然基金宣传的是“房地产是今年美国复苏行情中最重要的题材”，但是美国房地产的复苏前景并不明朗，再加上基金配置美元资产存在汇率风险，如果人民币进一步升值，此类基金的收益很容易会因此冲淡，普通投资者千万不要因为“美国房地产基金”新颖的名字，就贸然进入并不了解的投资领域，毕竟稳健安全才是投资理财的第一要务。
　　■本报记者 黄海京
编辑：罗伯特
高清图集赏析为什么做海外资产配置时,美国房地产信托基金(REIT)是个很好的选择?
在进行海外资产配置的时候，最重要的是什么？
是保本。 在保本的基础上，获得一个超过通货膨胀率较为稳定的收益。
那么最能表现出这类特性的资产是哪一个？
答案就是房地产信托基金（REIT）。
除去年，REIT的表现决定是惊人的。在过去14年里，REIT的年化回报率是12%，远远超过其他资产种类。
▌一、四种配置美国房地产的工具
因为人民币贬值的原因，很多人都兑换了美元，但是手里拿着美元买什么是个大问题。而中国人又是非常热衷于买房地产的，那么有多少种方式可以让投资者接触到房地产这个资产种类呢？
实际上，在美国要接触到房地产这个资产种类的方法基本上可以分为四种：
1.在公开市场购买房地产公司发行的债券
2.在公开市场购买房地产公司的股权
3.在私人市场购买房地产公司的债券
4.直接个人购买美国的地产
在公开市场购买股权或者债券的最大好处有两个：1.流通性好，卖的时候很容易找到买家。2.需要的资金很少。
购买债券的好处是比较安全，坏处是无法享受到地产价格上涨带来的利润。
直接购买美国的地产，好处是可以享受地产价格上涨带来的利润，坏处是需要资金的金额比较大以及流动性差。
普通投资者要配置美国地产这个资产种类，最优的选择是REITs（房地产信托基金）。配置这种REIT的好处是需要金额投资金额很少，股息率高。坏处是公司自身经营状况可能会影响最后的投资收益。
▌二、什么是房地产信托基金（REITs）
为什么对普通投资者，买房地产信托基金是个非常好的选择？
因为房地产信托基金商业模式简单，估值方法简单，股息率高。
你可能理解不了什么是容积率，储备面积等等，但是你一定能理解房地产信托基金的商业模式。
因为，房地产信托基金的商业模式就是：包租公（收租的）。
房地产信托基金就是购买了许多商业地产（比如医院，写字楼，公寓等商业地产），然后把这些地产租出去，收到的租金就是他们的营业收入，然后房地产信托基金把去除掉运营费用之后的租金大幅度的返给股东。
这个商业模式就跟买房子出租是一个道理。只不过在美国，这个买房子的人变成了一个基金公司。
另外，REITs还有一个巨大的优势。在美国这样的REIT享受免税优惠， 免税的代价就是美国要求REIT把所得利润的90%分配给投资者（多么良心啊~）。
更良心的是， 美国房地产信托公司的派息率一般是所得利润的110%以上，这主要是因为所得利润并不能很好的反应房地产信托公司的分红能力， 最好的分红指标其实是FFO（Fund From Operation）。这个指标简单粗暴的算法是：净利润加上折旧。这个也很好理解，折旧不产生任何现金费用，因此净利润其实低估了房地产信托公司的分红能力。
▌三、REIT的估值方法
首先强调的是，如果单纯在资产配置，最优的选择是REIT的指数型基金。而REIT指数型基金首推的是Vanguard旗下的VNQ。目前这个REIT有大概4%的股息率。
下面来更详细的介绍一下，在不考虑指数型基金的情况下，怎么对REIT进行估值。
查理芒格曾经说“比起机构投资者，房地产信托基金更适合个人投资者，因为REIT的商业模式简单，估值方便，并且华尔街一般不覆盖小型的REIT。”
由于估值简单，房地产信托基金这个行业可以周期性的为投资者提供绝佳的投资机会，比如去年分拆出来的两家REIT（SRG和NXRT）都是绝佳的投资机会。
房地产信托基金的估值方式有两种：
1.Price/FFO 和Price/AFFO
P/E和P/B这种估值指标在REITs里完全没用。这是因为一个REIT公司的净利润是无法代表整个公司盈利能力的。
首先要解释下FFO是什么，英文是Fundfrom operation,暂时没找到中文对应的意思， 你可以直接把FFO理解成REIT行业里的经营性现金流。
FFO=NI（净利润）+Depreciation（折旧）+Amortization（摊销）
为什么要加上折旧和摊销呢？因为对REIT来讲，折旧仅仅只是会计上的记账方法，大多数商业地产的价值并没有折旧下去，反而升值了。
另外跟绝大多数企业不同，REIT收到的租金基本上就是现金。
因此FFO更能代表一个企业的经营性利润。
在REIT的估值里，另一个常用的方法是AFFO（Adjusted Fund from Operation），也就是把FFO进行了会计账面上的调整。 最常见的调整是在FFO的基础上减去这个公司的资本开支。
因此，在REIT里，AFFO就像企业的自由现金流。
于是乎，当你要估值一个REIT时，最重要的指标就成了P/FFO和P/AFFO。
2.Net Asset Value（净资产价格）
在绝大多数情况下，计算一个公司的清算价值非常难。但是在REIT里，这个问题变得相对简单很多。
因为REIT手里的资产是商业地产。而商业地产在市场中交易是很活跃的。因此有所谓的“参考”数据可以使用。
在美国，计算一个商业地产值多少钱，主要由两部分组成：
1.Cap rate（资本化率）
2.Net Operating Income （净运营利润）
一个商业地产的价值=净运营利润/资本化率=NOI/Cap rate。
净运营利润很好决定。净运营利润=房租带来的营收－房屋的维护费用、管理费、财产税、保险等运营费用。
现在就剩下怎么CapRate怎么决定了。
实际上，Cap rate非常好决定，你可以很简单的通过对比法获得这个数字。
你要做到的是利用谷歌定位到你要估值的商业地产，然后找到你要估值的商业地产附近最新出售的地产的价格和NOI（很多网站上都有这些数字），然后用NOI除以这个地产的出售价格得到这个地产的隐含Cap Rate。
常用的网站有 / 和 /homes/ 。
另外你可以找一个美国的房地产agent打个电话咨询一下他们，这是免费的哦，他们也都会很耐心的回答你的问题。
▌四、案例分析
Michael Burry就是电影《大空头》里那个第一个做空美国房地产，自己创了CDS的基金经理。
电影里的他长这个样子：
真实的Burry长这个样子：
从今年1月份开始，Michael Burry最大持仓股是一家叫做NXRT的房地产信托基金（REIT）。
出于好奇心，我就研究下这个公司，下面以这个公司为案例来分析一下，这个REIT有什么魔力吸引着Michael Burry。
首先，NXRT是一家名为NexPoint Credit Strategies Fund（NHF）分拆出来的房地产信托公司。
这个公司分拆出来后的运营策略是通过削减运营成本和改善租客居住环境来提高租金，来为股东创造价值。
下图是分拆前和分拆后NHF的资产负债情况。
在分拆完之后，NXRT的资产是9.7亿美金，负债是6.22亿美金。
关于NXRT公司资产的细节我就不多介绍了，有兴趣的话可以去其官网上找到它最新的presentation来看一下。
下面开始对这个公司进行估值。
2015第三季度的时候，NXRT的FFO（TTM）是2380万美金。正常情况下美国的REIT估值时，投资者给FFO 10-30的倍数。因此在这里做一个敏感性分析。
由上图你会发现，如果按照市场均值15倍FFO来算，NXRT应该至少值18-19美金。 这还只是2015年的情况，2016年管理层预计NXRT的FFO会上升10%左右，在这个基础上，NXRT应该至少值20美金。
下面来拿NXRT和其他的同类型REIT进行下对比，看看其他的REIT是怎么估值的。
NXRT基本上是整个muti-family 行业里估值最低的REIT。
这里要解释下，为什么NXRT可以和其他同行业的REIT对比。
但是对比产生价值是有前提的，前提是：即使在同一个行业里，这两个公司可以对比。
为什么有时候在同一个行业里两家公司依旧无法对比呢？
因为即使在同一个行业里，两家公司的产品也可能有非常大的差异化，公司策略也有非常多的不同。
举个例子吧，拿京东和阿里巴巴对比实际上是不科学的，因为这两个公司90%都是不一样的，只有10%一样，这10%的一样把两家公司定义为了电商企业。
如果两个公司的盈利模式，业务完全不同，这两个公司即使在同一个行业里，对比也是没有价值的。尤其是很多公司太特殊了，实在是找不到相似的企业，比如亚马逊，谷歌，腾讯，网易等。
而NXRT不同，它的主营业务和其他同类REIT没有任何区别，主要的资产也是房地产，因为在这种时候，对比法就非常有用了。
当你发现NXRT的估值比其他所有公司都低的时候，这并不代表这就是个好的投资机会，因为你还要解决最后一个问题：为什么这个公司被低估，这个公司本身是否有硬伤？
我个人认为这个公司当初被低估最主要的原因是因为没有分析师覆盖，因为它当初的市值仅仅只有2亿美金。
华尔街绝对不会去覆盖一个只有2亿美金市值的公司。
那么NXRT从年初到现在的表现如何呢？
送你一张走势图：
▌五、结语
REITs是一个商业模式非常简单，估值也非常简单的行业。
普通投资者不应该上来就直接挑战高难度的行业（比如云计算行业），而是应该从最简单的行业入手。
从去年6月份到现在为止，美股分拆出来了2个REIT，第一个名为SRG，巴菲特买了200万股，第二个名为NXRT，MichaelBurry买了25%基金仓位。
当然，如果要把REIT当做大类资产配置，最好的选择依旧是ETF，而不是个股。
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今日搜狐热点我想购买美国的共同基金，如何操作？哪个基金历年业绩较好？
你可以通过在美国券商开户，就可以购买美国基金了。
基金选择...
其他答案（共4个回答）
11年涨了9倍? 好象没有那么高吧.
你看的是基金指数吗? 很多基金不是每天公布净资产的.
一般而言,hedge fund(对冲基金)的收益要高于 mutual fund,但是hedge fund 对投资额度有最低要求,一单位最少要10万美金.
至于mutual fund,我觉得最多就是比指数涨幅高点,但...
你要投资多少? 你是买mutual fund 还是hedge fund?
共同相关信息11年涨了9倍? 好象没有那么高吧.
你看的是基金指数吗? 很多基金不是每天公布净资产的.
一般而言,hedge fund(对冲基金)的收益要高于 mutual fund,但是hedge fund 对投资额度有最低要求,一单位最少要10万美金.
至于mutual fund,我觉得最多就是比指数涨幅高点,但绝对没有9倍. 如果你英文够好的话,可以去网上查查最近10年的mutual fund 的表现.
购买海外基金（含投资美国市场的基金）目前不能通过境内金融机构实现。建议你在香港的银行开户，然后通过电话或e-banking的方式购买海外基金。
投资货币必须为外...
到建行开户吧。因为你主要是在网上购买。因为几乎所有的（目前我知道的只有景顺不支持建行卡）基金公司都支持建行卡的直销，直销费率是4折，赎回时到帐快。
如果你已经有...
投资者购买基金的股票出于各种不同的投资目标。而各种投资基金也有各自的投资目标。投资基金的投资目标不同，其做法、投资收益也不同，因而必须对各种基金的投资目标、投资...
现在买基金的渠道主要有银行、基金公司、第三方渠道。银行最常见，但是费率高；基金公司最直接，但是选择的基金少，比较麻烦；第三方渠道的天天盈目前是最实惠的，不过这得...
答: "2018花呗提现最新方法之一：实物店铺的先打款后确认-----虚拟店铺提供一段时间花呗提现服务后，其异常的交易数据引起了支付宝的关注。随之支付宝出台了一系列花...
答: 按上海证券交易所规定，如开市后半小时内某证券无成交，则以前一天的收盘价为当日开盘价
答: 投资理财产品投资渠道一定要正规，君弘投资者俱乐部是由国内最老牌的证券公司国泰君安成立，是国内第一家由券商成立的高端投资者俱乐部。5W就可以申请银行，30w可以申...
答: 比较常见的是股票，基金，黄金，外汇，银行理财产品，期货等。找个大点的券商开户吧，君弘投资者俱乐部除了银行理财产品跟黄金不行，其他都能买卖，是专业的投资者俱乐部。
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相关问答：123456789101112131415美国房产投资 EB5项目这样挑选最靠谱
2017第五届广州国际房地产投资博览会
2017第五届广州海外置业移民留学展
展会时间：-14日
展会地址：广州琶洲广交会展馆C区
投资人该如何挑选EB5项目，才能有效地规避风险呢？编少特别整理了一些专家的意见，从以下五个方面来分析一下挑选项目的考量，希望对EB5投资人有一定的帮助。其实不光是EB5项目投资者适用，对于一般购买房产的投资者也一样可以参考，参展方式：。
1、开发商实力的判断
简而言之，就是对项目方的背景调查。项目方的财务状况、之前经营背景是否与EB-5现有项目一致或相类似，这恰恰与我们所关注的经营就业人数密切相关的。每一个美国房产项目团队在自己熟悉的行业中操作往往事半功倍，其过往积累起来的丰富行业经验，对项目中将会出现的问题和解决方案早已驾轻就熟。
反之对于跨行业运营的项目方来说，行业经验是一个非常明显的短板。无论其提交给移民局的商业计划书多么的完美，缺乏经验丰富的团队，对商业计划高效的执行力、遇到问题是否能及时解决等都会多多少少的出现问题，而且项目经营中后期出现的问题将会越来越明显。千里之堤毁于蚁穴，合约上的五年后还款将会陷入重重的困难之中。
2、项目规模的判断
按照美国房产项目的融资金额和EB5人数来统计，市面上的EB5项目可划分为以下几类：
开发成本通常只有几千万美金，涉及的EB5投资人一般也不多，很容易就能完成募集，投资人基本不用担心融资不足导致的项目延期的问题。
由于开发成本低，小型美国房产项目一般建筑工期少于两年或者不存在建筑工期，这样的话按照移民局规定的少于两年的建筑工就业不纳入直接就业计算，这样两年后转换身份时，移民局审核统计就业人数就以经营就业为主体了。经营就业的成本与建筑就业的成本相对较高，对项目方的各项管理和营销技能要求非常的高。
开发成本预算在1-9亿美元之间，EB5融资人数适中，该类项目在市场上比较受投资者的青睐。
中型美国房产项目建筑周期一般在2-3年，之后马上转入运营阶段并争取满足商业计划书所陈述的盈利模式。美国移民局在考核这类项目的时候通常是建筑就业和经营就业复合计算，范围更为广泛。此类项目的EB5份数不多，相对而言募集到足够的资金时间不用太长，从而降低工程延期开工和成本预算上涨的风险。
超大型项目
开发成本预算一般都在10亿美元以上，EB5融资人数相对也较多。
这类美国房产项目的建筑周期通常要3年以上才能骏工，然后再进入运营阶段，所以EB5投资人两年后转换身份所提供的创造就业人数的主体基本上都是使用所需建筑岗位计算模型所得到的就业人数。但EB5份数需求的巨大，想要在短时间内完成募集难度较大，这对开发商市场推广的覆盖面、自有资本的流动资金量、银行贷款、过桥融资都有极高的要求，才可以保障项目施工的顺利进行。
3、投资资金结构的判断- 银行信用
还款第一顺位很重要么？－未必。
很多投资人在选择EB5项目的时候，通常会偏向于是否第一顺位还款。这无可非议，人之常情，大家都想自己能先拿到钱。只要美国房产项目融资结构中，出现银行贷款部分，第一顺位的皇冠就必须带到了银行的头上，这恰恰是大部分人不愿意接收的。
可不要忘记了一件重要的事情，我们办EB5的初衷首先是绿卡，然后才是还款。
而无条件绿卡在美国移民局的首要审核条件是创造就业是否达标。那现在问题来了，除了第三方权威学者的经济分析报告之外，还有什么途径能让我们更加确认项目的安全性呢？答案是银行。美国房产项目获得当地银行放贷之前，项目的商业计划书和企业的信用度首先由银行商业融资部门专业人员把关，经过严格审核评估可行性之后再做出是否放贷的决定。这样一套流程下来，项目又获得了多一方专业机构的评估和肯定，进一步增加了投资人的投资信心。
4、固定资产与流动资金投入的判断
在EB5投资移民的美国房产项目中，为什么星级酒店建筑、会展中心、养老中心居多，而其他的如食品、机械制造、能源、农业、化工、生物制药、高科技产业等高技术含量、高回报率的产业却非常罕见呢？其实，这类项目是有的，但最终能被投资人选中的不多，因为风险很高且涉及的经济模型计算非常复杂。
EB5的宗旨是以非美国本土投资人的资金帮助美国政府创造更多劳动就业岗位为目的的投资移民项目，作为投资回报，投资人在满足美国移民局（USCIS）就业人数指标的前提和条件下，投资人及其家属都可以获得绿卡，实现自己投资美国、移民美国的愿望，双方条件对等，同时获益。
5、美国房产项目发展前景的判断
每个项目都有独树一帜的项目商业计划书，来陈述其将来的发展过程和目标。单从商业计划书来看，每个项目的发展前景都是充满希望的，但再美好的计划书也都还是纸上谈兵。这就要分析到项目的实际盈利能力和对项目所在地作出的影响评估了。
建筑酒店住宅类型的要建筑完工后通过经营或者出售才能创造利润，商业中心类型的则是要通过出售和租赁来创造利润，公共事务类型考虑到的是从人群的使用和消费习惯和为附近地区带来的创收从而产生收入。
项目方的能力和运营模式在这里再次发挥作用，是否有类似的项目经验、经营状况，盈利的时间节点是否能够落实，当然，某些项目不是从新建造的话，盈利时间会比其他项目的盈利时间提早2-3年，这也是投资人和借贷银行最乐于看到的。
可是，万一项目由于经营不善申请破产了呢？
此时，由于资金的投入主要是地块和建筑，地产类项目的抗风险力就凸显了。而对高科技类项目而言，科研支出和人才投入占据了很大部分的份额，这些投入都是不可逆转的支出。
编少认为专家们提出的以上这些判断方向对于投资美国房产的投资者来说是十分受用的。编少也希望各位在美国房产投资之路上能够一帆风顺。
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今日搜狐热点你好，近期“鹏华美国房地产(QDII)”..._基金爱问_基金买卖网
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> 基金爱问
：你好，近期“鹏华美国房地产(QDII)”和“嘉实全球房地产(QDII)(070031)”一直处于下降通道，但是美国市场却在逐步攀升，能否解释一下原因？ 另外，现在是否是购买此类基金的时机？ 谢谢
你好！最新的就业及房市报告表明美国经济继续反弹，提升了投资者对美联储最早可能于下月减少国债购买规模的忧虑，美国股市近期持续回调，美股QDII短期面临一定风险，建议暂时观望。
已有问题：68923&&精华问题：3135
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