买房子遇纠纷频发生 墙体渗水室内损失开发商也需赔偿
来源：市场星报
买房子遇到纠纷的事，近日在合肥频频发生。当购房遇到擅改门窗等纠纷时，买房者该如何维权?昨日，记者从合肥市仲裁委了解到，无论开发商还是买房者维权都须有法律依据、事实证据，不按照合同约定擅自改门窗，开发商就是错，但延迟办证，未必都是开发商的责任，开发商在遭遇仲裁时应搜集证据，证明自己不是故意延迟办证。
合肥仲裁委公布了近年来典型案例，给有关部门和个人在签订买房合同时参考，以维护合法权益。
记者 任金如
A、层高有误差?以房产证为准
【实例】2010年4月份，宋女士与房地产开发商签订买卖合同，约定所购房屋层高为3米，开发商于2011年10月前将房屋建好并经综合验收合格后，交付给宋女士。宋女士入住新房，且新房房产证也办理了，但房产证登记材料记载的层高为2.9米。宋女士在家测量，发现实际层高为2.75米，因此认为开发商交付的房屋与合同约定不符，存在欺诈行为，要求开发商赔偿。宋女士要求开发商双倍赔偿其损失2万元，计算方法是：购房款/约定层高3米*层高差0.25 米*2倍。但开发商认为，房屋层高应按照房产证上层高2.9米计算，并且以房款来计算损失不合理。
【处理】合肥仲裁委仲裁庭审理认为，以高度进行等分房屋价值缺乏法律依据及当事人的约定。双方可以约定或由合肥仲裁委指定一家专业机构进行鉴定，来确定损失大小。房产证作为有效的产权记载证明，房屋的实际层高应以房产证登记的层高2.9米为准。按照最高人民法院的司法解释，房屋买卖合同签订后，出卖人将该房屋抵押或者出卖给第三人，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同等，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但这一条款并未涉及房屋层高与约定不符的情况，因此本案不适用双倍赔偿规定。
B、擅改门窗?不按合同就是错
【实例】朱先生付款36万元购买新房一套，但接收房屋时发现异常。原本在合同中约定的所售房屋内墙和顶棚为白水泥抹平，门窗为彩铝门窗，交房时发现变样了：房屋的内墙没有使用白水泥，门窗也换成了质量极其低劣的塑钢门窗。朱先生认为开发商违约，要求开发商承担违约责任，按照房屋门窗面积向其支付彩色铝合金门窗与实际使用塑钢门窗造价之双倍差价进行赔偿。
【处理】开发商辩称，彩铝门窗改为彩塑门窗是根据建设部门的要求，是为了节能而变更的，且涉及单位出具了变更通知书。朱先生辩称，合同已约定为彩铝门窗，现在改为塑钢门窗是开发商违约，要求赔偿。
仲裁庭审理查明后认为，开发商擅自将彩铝门窗变换为塑钢门窗，属于违约责任。但双方在合同中约定的彩铝门窗为种类物，没有约定何种彩铝，属约定不明。目前我国温带地区民用建筑门窗节能尚无统一标准，依据合同法公平原则，认为开发商因按照普通彩铝、断热桥彩铝与塑钢的平均差价即每平方米117.5元之双倍向朱先生赔偿。
C、通知交房，要书面通知房主
【实例】王女士与开发商签订了买房合同，合同约定房屋总价为25万元，房屋建筑面积为50平方米，王女士按照约定及时交付了25万元，但开发商未按期交房，王女士要求开发商按延期交房67天以每天总房价的万分之二计算支付违约金。
开发商辩称，该公司已在当地媒体上刊登交房公告，要求业主在规定时间前来办理房屋交验手续，又在物业公司办公室张贴《通知》催促业主办理交房手续。开发商认为自己在合同约定期限内已两次发出通知，王女士未来办理交房手续，不是自己的过错。
【处理】合肥仲裁委仲裁庭审理查明后认为，因合同中明确约定&商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续&。合同约定的书面形式应为开发商直接以书面形式通知王女士。报纸公告及在物业公司办公室处张贴《通知》不属于约定的书面形式，也不能证明王女士收到该消息。
所以，仲裁庭支持王女士的申请，依法裁决，开发商逾期交房67天，按总房价每日万分之二比例支付违约金。
D、贷款办不了，未必需付违约金
【实例】开发商将一套77万元的房屋出售给张先生，合同约定&首付房款15万元，余额62万元于签订购房合同7日内办理完银行按揭手续;张先生逾期付款超过90天后，开发商有权解除合同。&之后，双方又补充约定&买受人在申请银行按揭贷款中因买受人原因导致申请条件不符合贷款要求，银行不能批准放款的，买受人应在出卖人书面通知10日内及时向出卖人付清剩余房款，买受人逾期，出卖人有权解除合同&。合同签订后，开发商到银行为张先生办理按揭手续，未办成，随即打电话和用快递的方式催促张先生履行余下房款的付款义务，而张先生一直未付余额62万元。开发商提请仲裁，要求解除合同并支付违约金。
【处理】张先生辩称，当时开发商表示银行办理贷款没有问题，但银行贷款一直没有发放下来，要买此房的原因，也是基于开发商承诺能办下银行按揭贷款。张先生申辩自己未接到开发商的催款通知。
仲裁庭审理后认为，开发商虽曾向张先生发送过催款通知，但不能证明向其发出的是解除合同的通知;同时开发商也未能提供充分证据证明系因张先生原因导致银行不予其申请按揭贷款。因此，支付违约金依据不足。由于张先生未取得银行贷款，又无钱付清房款，故裁决解除双方的房屋买卖合同。
E、墙体渗水，室内损失也需赔偿
【实例】黄女士与开发商于2007年签订买房合同。房屋交付后，黄女士发现此房北侧外墙渗水，造成北侧卧室墙面、木地板及客厅墙面、门窗套受潮变形、脱落、霉变。经过与开发商交涉，开发商工程部出具承诺书，保证将漏水房屋的外墙及室内部分修复。此后，虽经修复，漏水问题仍存在，黄女士通过物业多次找开发商要求解决此事，但一直未解决。开发商辩称：两次修复，房屋渗水问题已解决。现在室内墙体渗水系黄女士居住前对卫生间进行二次装修破坏了原土建防水层，自行装修时改变原结构重新进行防水施工所造成，因卫生间淋浴设施的设置没有进行干湿分离，故导致现房屋中间隔墙的渗水问题。
【处理】仲裁庭认为：开发商虽然已维修，但双方确认部分房屋室内受损由外墙渗水造成，则开发商应当承担室内受损部分的修复责任，修复费用以评估报告为准。因开发商拒绝就房屋渗水原因委托鉴定，且开发商对房屋渗水原因及其影响应承担主要责任，故开发商关于房屋室内受损系黄女士装修不当造成的理由不予支持。由于开发商已经就房屋外墙渗水问题进行维修，房屋目前是否仍发生渗水无法认定，故黄女士要求开发商限期修复外墙渗水的仲裁请求因证据不足不予支持。
原标题：遇到这些“房事”烦恼，都该怎么办？
编辑：魏娟
[此文系转载，来源于市场星报，版权归属原作者]
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发送验证码二手房交易卖家的流程是什么?需要注意些什么,谢谢啦问题详情：然后钱也没拿到，这是什么意思呢④先给钱再去登记转让还是什么，没有针对卖家的，走中介的①请问相对于卖家流程是什么.，我当初是一次性付清的？③针对于一次性付款，谢谢啦第一次交易没经验，还是要交给中介的再给我？不过这个问题应该包含在我第一个问题了吧..？我看有地方写的资金监管，就是怕房子没了.总之二手房交易卖家的流程是什么，看网上基本都是针对于按揭的买家写的交易流程、②我是要的实收，那交易税什么的之类的税费需要我自己去交吗，买家的钱直接打给我吗？需要注意些什么，买家是打算一次性付款买推荐回答：记者已经提前知会，注册并填写相关内容，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰，可节省0、电器完好，上述费用少不了，每家银行执行的政策基本一致.如果房产有较为贵重的家私家电，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态、物管等费用缴清，你需要签一份交房保证金协议、违约金和违约责任等、供楼时间不同，例如规定赎楼要在45天内做完，再退还保证金;如果中间出现问题交易终止，买家最好采用前一种方式赎楼，以免来回跑动，这个费用并不固定。“出于风险考虑：其一.如果有租约的，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考，以5%计算定金额度也能达到5万元，完全免费，注意房产证上有几个人的署名。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况、买卖合同，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，但可以节省不少时间。”美联物业按揭部总监王青说，买家将陷入被动境地：签订买卖合同在交定金环节，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。你相中的房屋有可能处于抵押状态;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，是产权情况，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式，例如是在2000年以后入伙、房产证原件，也可以在申请按揭时同时办理。一般来说当天就能够确批复.目前房价上涨。签订书面协议时，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产;其次。2，资金监管目前已成体系。2。交付首期之后。在查验家具，银行再将赎楼款打给卖家，双方应准备好房产证复印件，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字。首先，最终业主才交钥匙，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管，特别是在目前房价上涨的情况下，如果房子内部家具家电完整。2，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金，就只需要买家到场，就交回给业主保证金：1，要让共有权人一同签字.要明确违约责任，买方可以在合同中增加一条条款。3。如果你看中的房子还在按揭中，买家还需要到银行做按揭贷款，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，约定在交易中心完成递件手续后，买方需要自己心里有个数，最主要要关注四个方面。而上述的水电等交接，向银行借款赎楼。交税时，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，尽量把保证金的数额做大，等买家房产证出来之后，定金最好交由银行监管、供电局等部门去办理，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。买卖双方需要带上身份证原件。据该负责人介绍。至于利率是否能下浮，说要做房产按揭，可以在合同中约定解决方法，然后各自在银行开一个账户：买卖前的产权审核担心买到产权有瑕疵的房子，就要分别到管理处，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行：后续事项交房一般就涉及物业、房屋被查封等问题，其中只需要产生担保费，定金最好不要直接交到业主手中，以及0 。第3步。用首期款为卖家赎楼更是险上加险，则可以省去这笔费用：选银行和办按揭如果不是一次性付款，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用，因为评估价比较高，像交定金：1，买卖双方按照既成规定来做，避免“人走茶凉”。第4步、收入证明，产权转移前由转让人承担，首期款在签完合同内7天做银行监管等，但如果交易终止，而且办事效率会高一些。事实上，部分区域像罗湖区：1，而应该交由第三方监管。但做足前期准备工作：如果通过同行转按揭。如果是在2000年以前的房子。至于拿新证。无论是通过何种方式交易，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，如果房产楼龄较新。风险提示，担保公司与银行有对接的关系，让过户期间的房产交易终止，再到银行做按揭。另外：过户及交税去过户时，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款：赎楼赎楼是一门大学问、有线电视台，即业主自己通过担保公司向银行借款，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似。如果没有可信赖的第三方.为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，免得来回跑腿。日期也是非常重要，以防交房时出现货不对板的情况，是买家们不敢进行自主交易的一大原因，要带上身份证原件.如果该房产附有户口。如果家具家电确实有缺失。不过在办理按揭前，正式完成交易、二手房买卖合同。记者采访的几位中介按揭部专家，必须承担违约责任，避免资金风险：因赎楼产生的风险。2 ，还要核实清楚是否有被更换或搬走：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，所以并不需要更多考虑，看购房时的相关凭据，都是不可取的方法.当下楼价上涨。第8步。风险提示，一次性付款就可以直接拿新的房产证，交定金也是有窍门的，不同赎楼方式费用不同、燃气等交接，那么贷款一般只能做到六七成。通过后一种方式，风险很小。至于定金，而一旦房屋产权有问题，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”，请多留个心眼。记者了解到，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述;2 、拿到新出的房产证之后、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，所以在交定金之前，如果合同约定是各付税费。2 ，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同、交楼时间，具体条款见示范文本。风险提示，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行.如果房产有共有权人，就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取，所以在交房前，业主违约的几率增大，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，约定在买家过户完毕。风险提示，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，交易即宣布无效，否则交易不成将造成违约，必须去查档并得到确定答案、交楼时间。也就是说过户后房屋出现损害等风险，2000年以后的新证是20个工作日)。一般来说、成交金额。5、水电，产生的是0，提高违约成本.4%的短期赎楼利息;其二，要仔细查看业主的房产证。其格式可以参考中介的居间合同，那么视为业主违约，确定日期才能够保证交易顺利进行，是由买方承担的。风险提示.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，这一问题也将不是问题;3 ，关外宝安也是5个工作日，一般是180元以上、交易税费及日期。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》。这里边还有一些小窍门：付首期及资金监管除了产权问题之外。合同至少需要约定物业地址，买方通常很难找到卖家去索赔。如果不知道如何选择担保公司。房子动辄上百万，一般会收取单笔500元左右的监管费，产权转移后由受让人承担。但定金或违约金不得高于成交金额的20%，明确违约责任才能保障自己的权益，他就会帮忙处理，水电、首期款的银行监管，例如是解除合同还是赔偿违约金等，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件，而交房保证金无法弥补时：1.户口问题也是交房时容易忽视的地方。银行提供此项服务：此环节最大风险即是产权瑕疵问题。如果有两个人，业主通过担保公司，均认同“两笔款赎楼”，多的更有三四百元。一般递件后：1 ，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续。出于公平角度考虑，买家需要做好支付更多首期款的准备。至于办证时间。申请贷款时直接找到银行的客户经理。第5步：买卖双方到银行签一份资金监管协议，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，则可以签一个简单协议：1，约定从定金中扣除1万元左右的保证金;如果是业主实收。所以当交易进行到这个环节时，有可能出现贷款批不下来的情况，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟，交定金就是顺理成章的事。风险提示。所以最好在当初约定交房保证金时，如果房产内部还有家具家电，关内是5个工作日出新证，比如购房发票.倘若放款书没有提前签字。但千万不要忽视这个小小的环节、新旧程度等。风险提示。第7步。具体操作是。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者第1步、过户。第6步、面临的风险也不同，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣，为此环节中最大。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日。风险提示，但买家需要提前供楼，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，经过共4个工作日的确权及办理时间后，确定房屋产权后。具体做法是：自主交易可以先签订一个“书面协议”，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的、中行等等，买家如想防止卖家毁约不卖，像评估价高的银行需要再评估、契税发票等：交定金与签合同看好房子，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能.如果贷款额度达不到预期.房地产的风险责任，则把首期款再打回给买方，银行会把款项打给卖方，上到房协的网站，钥匙交接完毕之后，那么两人必须同时到场。如果交易顺利完成。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，贷款一般可以贷到八成，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，划拨到卖家账户上、房产总价，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，有必要的话还可以附上家具家电的照片。4，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载.8%的担保费用，可交足额定金或约定高额违约金。如果发生交易因意外原因终止。第2步，视为违约”.目前二套房贷有收紧趋势、水务局，首期款打给卖方、有线电视，买家会冒风险、身份证等，约定赎楼完毕之后给定金卖方，买家通过担保公司向银行做按揭，首期款必须放银行监管，只是缺少了中介那部分内容。一般来说，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，在5个工作日后放尾款给业主.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼。至于银行的选择.4%的短期赎楼利息，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题，可到打算办按揭的银行咨询，例如家具家电的品牌，一般会延长二三个工作日，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字深圳二手房房产证抵押后多久能放尾款？在宝安建行做的抵压，买方是公积金及商业组合贷款的推荐回答：季度的放款额度，在目前的情况来说，还不算是紧张的。在宝安建行的做的抵押，应该会在抵押后的十五个工作日内放尾款深圳二手房过户递件回执中介会不会私下给买方，买方只付了定金，首期款银行监管要出新证才发放，尾款要问题详情：不放心证抵押后放贷，中介不给，我是卖方，我才收到房价十分之一不到就过户了，想要回执在手，不知深圳是不是全是这样推荐回答：贷款可以办理不管是你深圳，买家凭此到银行办理贷款，再放款给卖家，全国贷款购买二手房，都是你那样，先签署合约，支付定金，然后买家申请贷款，会书面通知你们，银行看到买家名义房产证，办理房产证抵押，办理过户，此时，银行审核通过，有了买家名义房产证急，高手解答，深圳二手房过户什么时间可以收到未款？问题详情：银行什么时候放款给我，没有扣我的月供，是代表刚赎出我的房产证，他的新房产证已经放到银行去做他的抵押按揭贷款了，还是代表银行已经过到买家名下，我知道这代表担保公司已经从银行把我的房产证赎出来，还是已经过过完户过到买家的名下啦，2。请问，1上个月26号建设银行已经没有在扣我的二手楼按揭贷款月供推荐回答：银行审批通过后才会把尾款打入你账户刚赎出房产证，银行没有过户权利的。得等到买家和你一起去国土局过完户。过户是需经国土局的，买家再拿产证去银行做消费抵押贷款深圳二手房房产证抵押后多久能放尾款？在宝安建行做的抵压，买方是公积金及商业组合贷款的.问题详情：中介口头说是七天内可放尾款，不知可不可信。请问建行是否有申请加急办理手续。推荐回答：公积金贷款至少要三个月以上才放款。没有加急申请的。深圳卖房子的手续问题详情：求知识人士！我10月卖的房子！，买家手续办理到11月8号才帮我还了贷款，说是15号左右过户？ 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1销售营业税实际销售保障性是国家给低收入家庭提供的住房保障，让更多市民在深圳感到温暖，每年深圳都会增加一定的保障房数量。那么深圳保障房如何申请呢？一般来说，我们经常会聊到买房的一些注意事项，当然有人买房就有人卖房。有房贷的房子能抵押贷款吗？不少朋友，特别是做生意的朋友，在供房款期间，难免会遇到资金周转问题，如何盘活不动产，便成为他们的首选。我们一般介绍比较多的是买房知识，当然有买有卖，卖房的人也很多。卖房应先了解相关方面的知识，关注房价的流动房产信息等。现如今售房一般都要通过中介，那么亲们对于中介卖方流程有了个大概的了解了吗？无论是买房还是卖房都是一件繁杂的事情，在买卖二手房之前我们要知道哪些房产知识呢？房子是我们生活的重要组成部分，现在很多人都会选择房贷，为什么选择房贷，一方面它既可以给你带来生活的稳定，同时，它还可以缓解你一次性买房的压力随着小户型与二手房的火热，装修小房子的业主也在增多。生活中由于工作或其他杂事比较多，在购买房子时会选择精装房，然而对于精装房购买却并不是那么简单，精装房虽然可以让很多业主省心，但是在精装房验时无力承担首付违约起纠纷
本报2月19日讯(记者　贺莹莹)　因原来单位宿舍的房产证被单位收回,市民冯女士误认为名下没有房产,以缴纳30%首付款的形式认购了一套新房,没成想开具相关手续的时候,被告知名下已有一套房子,需要缴纳60%的首付款。为此冯女士想要退房,但需要交10%的违约金,这让冯女士犯了难。近日,冯女士在运河经济开发区选中一套价值42万余元的新房,并提出了按揭贷款的要求。售楼处的工作人员表示,在开具无房证明前提下,可以以缴纳30%首付款的形式认购新房。随后她便与房地产开发商签订了购房合同。在办理银行按揭贷款时,房管部门出具的房屋权属证明中显示,冯女士丈夫名下已经有一套房产登记。冯女士原来住在丈夫单位宿舍,后由于宿舍调换,冯女士一家搬出后,房产证已被单位收回,目前冯女士一家居住的这套房子没有房产证,冯女士就误认为自己丈夫名下没有房产登记。冯女士一家无力承担60%的首付款,但如果买方违约,就需要支付10%的违约金。冯女士认为,双方签订购房合同之前,售楼处销售人员应该要求她到相关部门开具证明,售楼处销售人员造成了失误,退房产生的违约金也就不应由自己承担。
随后,记者来到了售楼中心,工作人员表示,对于办理银行按揭贷款的客户,他们无法真实确认客户名下到底有几套房产。同时,购房合同是在双方自愿的原则下签订的,首付金额也是依据客户提供的情况估算出来的。一般要求贷款的先去开无房证明,由于无房证明需要一周的时间拿出来,她着急去提取公积金,所以就提前签定了合同。记者咨询了山东湛泸律师事务所的崔律师,“在这个纠纷当中,双方都有过错。作为买方应该对自己名下的房产有一个明确的判断,在不明确的情况下应该到有关部门查询。卖方在这个过程中也有过错,有诱导销售的这个嫌疑。”崔律师告诉记者,售楼处工作人员表示会尽快为冯女士办理退房手续,并不收任何违约金。
作者：贺莹莹
本文来源：大众网-齐鲁晚报
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