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农村土地国有化的产权制度创新
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[转贴]看看中国的土地所有权是如何演变的
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11:21:11 发布在
“土地证”
土地国有，是所有国人都了解、不了解也必须了解的基本常识。1949年新政权成立，即是土地国有的开始，恐怕也是很多国人都“了解”的基本常识。
但这个“常识”是错误的。土地国有并不是在1949年完成的，甚至于也不是50年代、60年代、70年代完成的。中国的“土地国有制度”，一直到1982年，才正式悄悄地出现在宪法中。此前几十年，尽管各种运动，包括城乡社会主义改造，包括城镇私房改造，甚至包括文化大革命，都在努力完成土地的国有化，但直到1982年以前，土地私有，在法律中仍然是被认可与被保护的……
回顾那些拥有“土地证”，拥有土地所有权的日子；反观那些唯有土地使用权的日子，白云苍狗，沧海桑田之间，分明可以见到：历史，如此顽固地盘踞在现实之中……【农村】“农业六十条（修正草案）”完成了农村土地“集体所有”
1951年土改发放“土地证”50年代的“土改”，对中国农民而言，是一件欢天喜地的大事。以下内容，录自1951年中共风阳县委《姚湾乡颁发土地证的工作报告》，颇能反映当时民众的反应：“贫雇农听到发证都欢天喜地。贫雇农许志邦说：‘土地证什么时候到手？我一辈子没见过大契，这下可有了宝贝了！’另一户贫雇农军属说：‘分了土地，县长盖了章，子孙万代不会磨牙吵嘴，永远传下去了！’佃中农因佃田改成自田，自耕自种，对发放土地证表示高兴。佃中农杨荣家里种地主几辈子田，这次发证时说：‘领到土地证，佃田变自田，回去一定加油生产。’自中农原田不动，对发证认为迟早没有关系，抱可有可无的无所谓态度。自中农李中魁在发证中开会也不来，说：‘发证不是我们的事，开会你们去，我田中的麦子半半拉拉呢。’富农因占有土地数量大，听说发证，也想“早点定规”。富农万子邦说：‘以前人家盖房子盖到我门口也不敢说，现在界线分明，大家有产权就好。’地主因土改中打得狠，害怕农民再换田、算旧帐。地主范保文说：‘解放后三七分租，收到的也有限。现在政府宽大，分给一份土地，发个证，劳动改造是应当的。’“发证以村为单位召开村民会(地主不参加)，举行发证仪式，宣传旧契作废。土地证是合法的契约，在发土地房屋所有证的时候，群众情绪高昂。世子坟村干部捧出土地证时，群众鼓掌达10分钟。十里铺农民领证时主动向毛主席像鞠躬，贫农方桂文说：‘大红契到手，土地到家。真翻了身！’“专门召集地主训话，宣布华东军政委员会《关于土地改革完成地区改造管制地主的规定》，并当场宣布从县批准管制的不法地主，及怎样就要加强管制，怎样就可取消管制等规定，以后发给土地证。一个地主回家后，向床上一躺，叹了一口气，死心塌气的说：‘就落这几亩!’”
“1951年土地证”意味着农民对土地拥有所有权
1951年土改颁发的“土地证”是什么性质？日中央人民政府内务部颁发的《关于填发土地房产所有证的指示》第一条对此有所说明：
“根据共同纲领第二十七条：“保障农民已得土地的所有权”，及土地改革法第三十条；“土地改革完成后，由人民政府发给、颁发土地证的规定：凡土地改革已经完成的地区，为切实保障土地改革后各阶层人民的土地房产所有权，巩固与提高农民生产情绪，不论农民新分的土地及原有土地，均应一律颁发土地房产所有证。同样，对土地改革后分给地主的土地房屋，也发给所有证。发新证时，应根据土地改革法第三十条之规定，土地制度改革以前的土地契约，一律作废，并予缴销。”
也就是说：1951年颁发给农民的“土地证”，是为了保障农民对分到的土地的“所有权”。
层层审核：防备农村土地买卖的制度设计
担忧农民得到土地所有权之后，会盲目买卖，是当下反对土地私有化的声音中极流行的一种理由。1951年颁发“土地证”，当局在保障农民土地所有权的同时，也怀有前述同样的隐忧，故而采取了一系列的制度设计。日国务院《关于农村土地的移转及契税工作的通知》，即是这一系列制度设计中的重要环节，通知中说：
“对农村土地的买卖在法律上虽不禁止，但在实际工作中应防止农民不必要地出卖或出典土地。因此，农村土地买卖、典当及其他移转，均应首先报请乡人民委员会审核，转报区公所或区人民委员会批准(未设区的，报县、市人民委员会批准)，并取具区公所或区人民委员会的介绍信(未设区的取具县、市人民委员会的介绍信)，始得办理契税手续。上列各机关对于申请开具土地买卖、典当及其他移转介绍信的事项，必须查明其原因，分别处理：对于农民因生产、生活困难而出卖、出典土地者，应帮助他们解决困难，以免他们出卖、出典土地；对于农民之间为了生产上的便利而互相调换远近好坏土地的，则不应加以限制；对于以出租土地进行剥削为目的而购买土地者，以及对于无正当职业、不事生产而出卖、出典土地维持生活者，则不应开具介绍信。”
“农业六十条”变农村土地私有制变为集体所有制
贫雇农许志邦们手里的“大契”被当作“宝”珍藏的时间不会太长。随着社会主义改造的到来，农村土地所有制已悄然发生变化，最终变成了“集体所有制”。对于这个隐秘的过程，此处不妨用一个很流行的法律案例说明：
问：土改时政府颁发的土地证，能否作为确定宅基地使用权的凭证？
答：有些地方在调剂宅基地或者其他土地时，有的农民要求以土改时人民政府发给的包括宅基地在内的土地证为据，要搞所谓的“宅基地还家”、“清原耕”、“继祖业”，这种做法是错误的。它违背了我国社会主义土地集体所有制原则，不符合国家现行的政策、法令。解放初期，为尽快废除封建性或半封建性剥削的土地制度，在全国范围内进行了土地改革，没收了地主等用以剥削农民的土地，分配给无地或少地的农民(或留作公有)，实行了耕者有其田的土地制度，为保障农民已得土地的所有权，对农民颁发了土地所有证。土改后，党本着自愿互利的原则，逐步引导农民将土地入社，走合作化的道路。1952年普遍成立了初级农业生产合作社，1956年由初级社普遍转为高级社，1962年又在高级社的基础上成立了人民公社。根据《农业合作社示范章程》和《高级农业生产合作社示范章程》的规定，在农业合作社初级阶段，土地以入股形式参加统一经营，保留农民对土地的私有权，对入社的土地评定产量，根据产量规定土地报酬。转入高级合作社后，把私有土地转为合作社集体所有。1962年《农村人民公社工作条例修正草案》(即《六十条》)规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、宅基地等等，一律不准出租和买卖。”因此，村民对宅基地只有使用权，没有所有权，土改时发给的土地证就自然失去法律效力，不能作为处理宅基地使用权。
上述问答，作为标准范式，在许多有关农村土地使用的法律咨询类书籍中均可见到。其中所提到的《六十条》中的规定，原文是这样的：
“二十一、生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。生产队所有的土地，不经过县级以上人民委员会的审查和批准，任何单位和个人都不得占用。”
需要补充的一点是：将《六十条》中的这条规定，作为农村土地由私有制彻底转向集体所有制的法律依据，是存在问题的，因为《六十条》自始至终，只是一个“条例”，而且还只是一个“条例草案”，它从来就没有“转正”过。
【城市】1982年《宪法》一夜之间完成城市土地的“国有化”
1954年《宪法》：明确保护城市居民房地产所有权历史上，中国城市土地基本上以私人所有制为主。1950年代的土地改革，主要限于传统意义上的农村，对城市包括城郊土地，则是基本上维持了建国前的土地所有制状况，土地私有制也基本得以延续。这种处理方式有政策渊源―― 日毛泽东、朱德签署的《中国人民解放军布告》中明确强调：“城市的土地房屋，不能和农村土地问题一样处理”。1949年9月通过的《共同纲领》乃是一部临时宪法，其第三条明确规定：“保护工人、农民、小资产阶级和民族资产阶级的经济利益及其私有财产”，这些“私有财产”当中，就包括私有土地。1954年《宪法》在城市土地问题上与《共同纲领》有些区别。最重要的一点，是删去了《共同纲领》中所明确规定的“保护工人、农民、小资产阶级和民族资产阶级的经济利益及其私有财产”，宣布要“通过社会主义工业化和社会主义改造，保证逐步消灭剥削制度，建立社会主义社会”；但同时又规定：“国家依照法律保护手工业者和其他非农业的个体劳动者的生产资料所有权”以及“资本家的生产资料所有权和其他资本所有权”，而且，“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权”。也就是说，无论是作为生产资料还是作为生活资料，城市居民的土地所有权仍然受到1954年《宪法》承认和保护。1954年宪法对城市居民房地产所有权的明确保护，在实际数据中也有所体现，“据有关文件，直至1955年，私有房地产在各城市房地产总量中仍然很高，最高如苏州可达到86%.14在当时，在城市里，私人之间的房地产自由买卖相当活跃。1950年代初期和中期，一些文化名人为了在北京安家落户购置了房地产，如吴祖光购买了一套四合院，价钱在1～2万元之间。当时的四合院包括土地和房屋建筑，这些私人财产受到1954年宪法的保护。”（据杨俊峰《我国城市土地国有制的演进与由来》，载《甘肃行政学院学报》2011年01期）
私房改造：以“国家经租”方式曲线“国有化”
日，中央于批转了中央书记处第二办公室提出的《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》。《意见》提出，要对私有房产进行社会主义改造。改造的“总的要求是加强国家控制，首先使私有房产出租完全服从国家的政策，进而逐步改变其所有制”。
改造的具体方式有两种：一是国家经租，即“由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象，给房主以合理利润”。时至今日，“经租房”已成为一个严重的“历史遗留问题”。二是公私合营，即对“原有的私营房产公司和某些大的房屋占有者，可以组织统一的公私合营房产公司，进行公私合营”。两种方式当中，国家经租是绝对主流。
国家经租，不仅仅意味着房主丧失了经营自主权，还意味着房主同时也丧失了房屋所有权――按相关规定，“凡是由国家经租的房屋，……房主只能领取固定租金，不能收回已由国家经租的房屋”；并对“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属于个人所有”的意见做了严厉批判。也就是说，“国家经租只不过是将城市私有房强制收归国有但又回避国有化这个称谓的手段。”日，最高人民法院在《关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》中称：“国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。因此业主死后，经租房屋不能允许他的家属继承”
1982年宪法：“城市的土地属于国家所有”
目前已知最早的、主张一次性将城镇土地全部收归国有的政策性文件，是日，由国家房产管理局、财政部税务总局出具的《答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录》。
1956年中央批转的《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中，已经有“一切私人占有的城市空地，街基等地产，经过适当的办法，一律收归国有”的条款。《纪录》则将“城市空地，街基等地产”解释为“其中街基等地产应包括在城镇上建有房屋的私有宅基地”；并强调“无论什么空地（包括旗地），无论什么人的土地（包括剥削者、劳动人民）都要收归国有”。城镇私有宅基地，终于开始了其被国有化的历史进程。
但和《六十条》并非农村土地转变为集体所有制的法律依据一样，《纪录》虽已出台，但在法律上，并未废除城市土地私有权，至少在名义上还维持着国家所有、集体所有和私人所有并存的城市土地所有制格局。直到1982年宪法颁布。
日，第五届全国人大第五次会议通过了新的《中华人民共和国宪法》。第十条第一款简洁、明确地增加了这样的规定：“城市的土地属于国家所有”。对此一划时代的变故，1989年由农业出版社出版的《土地经济学》一书如此描述：
“1982年第五届全国人民代表大会第五次会议以前，中国没有正式宣布一切城市土地实行国有化。虽然城市土地的绝大部分已为国家所有了，但还有少量的仍属于集体和个人所有。因此，城市土地在相当长的一段时期内，以国家所有制为主，国家，集体和个人三种所有制形式同时并存。据1982年全国226个城市统计，城市建成区土地面积为7438平方公里，集体和个人所有的土地约有335平方公里，占4.5％左右。属于集体所有的城市土地，主要是城市中的个体劳动者在组织成为合作社时将其作业场所入股变为合作社的作业场所所占用的土地。属于个人所有的城市土地，主要，是个人自住房屋及当时在社会主义改造起点以下的个人出租房屋的宅基地。1982年经第五届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。”不仅明确了原来的国有土地的权属，而且把城市中残存的非国有上地通过立法也宣布为国有土地了。通过这种方式将土地收归国有是无偿的，但这并没有引起波动。原因是涉及的土地面积较小，而且长期以来就对私人土地所有权就作了严格限制，只准使用，不得买卖、出租或以其他形式进行转让，土地私有权早就是极不完全的了。”
《新世纪周刊》2010年第5期刊文《城市土地私有产权是何时消失的？》，其中说道：
“1982年颁布的《中华人民共和国宪法》，第十条规定‘城市的土地属于国家所有’，这是以往三个宪法文本中从未出现过的。城市‘土改’的既成事实地写入了宪法，没有给公民的财产损失以任何补偿。当时处于改革开放初期，公众权利意识淡薄，对‘私有’二字心存疑惧，无人敢于提出异议。此外，还有一项‘文革战果’被保留下来，即公私合营企业未经任何法律手续转为国营企业。上述两项剥夺如果放到今天实行，势必引发社会动荡。”
“城市的土地属于国家所有”一条，具体是如何写入1982年宪法的，目前尚无资料说明；写入宪法之后，在当时，也并未引起民众的注意。但颁布之后，宪法又经历四次修正，几乎每次都要涉及到土地制度的修改。最为关键的的修正，是日第七届全国人大第一次会议通过的宪法修正案，此次修正将宪法第十条第四款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”另一关键修正，是日第十届全国人大第二次会议通过了第四次宪法修正案，将宪法第十条第三款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
资料来源：王坤、李志强《新中国土地征收制度研究》，社会科学文献出版社；中国社会科学院、中央档案馆编《?中华人民共和国经济档案资料选编?农村经济体制卷》，社会科学文献出版社；杨俊峰《我国城市土地国有制的演进与由来》，载《甘肃行政学院学报》2011年01期；《城市土地私有产权是何时消失的？》，载《新世纪周刊》2010年第5期；《新中国法制研究史料通鉴?第5卷》，中国政法大学出版社；周诚《土地经济学》，农业出版社等。
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来源：东方早报
我国的土地使用经历了如下制度变迁：从国家基于行政命令的无偿划拨允许使用，使用人不支付任何对价，到国家和使用人签订合同，批准其使用，但使用人按期缴纳土地使用费的债权性使用，再到最后，通过出让的方式，为使用人设定物权性质的土地使用权。
　　我国的土地使用经历了如下制度变迁：从国家基于行政命令的无偿划拨允许使用，使用人不支付任何对价，到国家和使用人签订合同，批准其使用，但使用人按期缴纳土地使用费的债权性使用，再到最后，通过出让的方式，为使用人设定物权性质的土地使用权。这期间，使用人的权利越来越稳定，越来越强大，其对抗国家干预的能力越来越大，其财产自由也越来越大。　　温州（楼盘）20年土地使用权到期后的续期问题，这段时间里搅动了国内舆论。一方面是大城市房价高不可攀，让购房人背负了近乎一生的贷款。另一方面，因土地使用权即将到期而形成的另一场追索似乎正越逼越近，焦虑遂演化成愤怒，对温州相关部门的指责成为舆论的主流。　　但冷静下来，理性思之，就会发现，双方所争议的问题并不明确，是否同一个问题都不得而知。物权法第149条规定了住宅建设用地使用权期间届满后的自动续期，但温州使用权即将到期的部分土地，是否为该条所规定的以出让方式取得使用权的呢？温州有关方面并没有解释清楚，这场争论依然免不了各说各话。　　一、我国“土地使用权”的前世今生　　在农村通过人民公社集体化取消了农民个人土地所有权之后，我国1982年宪法又宣布全部城市土地为国有，个人土地所有权在城市也不复存在。有些学者争议城市土地国有的含义和正当性，但在实证法上，个人所有权不复存在当是肯定的事实。于是，个人的土地所有权就被彻底消灭，只留下了国家土地所有权和集体土地所有权。而且，宪法还规定，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。至此，土地所有权就丧失了财产权的含义。　　但土地所有权的国有化和集体化，并不意味着老百姓(603883,股吧)的土地使用发生了变化，因为土地的国有化并没有同时宣布房屋的国有化。实际上，农村的人民公社也从未将农民个人的房屋实行集体化。而在城市，对房屋进行的所谓社会主义改造，也主要是采取国家对所有权人多余面积的住房统一出租给职工，并向原所有权人支付一定比例利息的做法，即所谓的房屋“经租”。既然是租，就意味着继续承认了原来房屋所有权人的所有权。“文革”结束后，中央落实私房政策，更是进一步明确承认了原来私房的所有权。　　于是问题就来了，所有权可以国家所有或者集体所有，但是，作为抽象主体的国家或者集体不可能具体地占有使用土地，那么，具体的占有使用人，特别是那些从未改变过占有的原所有权人，其对土地的权利为何，成为制度必须回答的核心问题。　　此处必须指出的是，在法律上，传统的土地所有权概念，来自大陆法系，指的是个人在土地方面所享有的对抗国家的权力。所有权意味着“恺撒的给恺撒，人民的给人民”，即所有土地上的公共权力归属于国家，而老百姓获得对于土地的经济主权，除了法律禁止的，土地上的利益，包括已知的和未知的，都属于土地所有权人享有。所有权表明的是在土地上国家权力的负面清单：凡是没有明确给国家的，都是权利人的。因此，所有权意味着权利的永久性、转让的自由性和用途的非限定性。土地所有权本身是国家和社会成员的一个契约，发挥着对抗、约束国家权力的重要作用。　　土地所有权制度被消灭后，这一对国家的契约约束不复存在，而中国的改革则是要在新的历史条件下重建土地使用过程中个人和国家的关系。这一过程体现了从最初的国家单方意志，到后来的租赁合同，再到后来个人取得稳定的物权，使用人对抗国家的能力越来越大；相对应的是，其财产上的自由空间也越来越大。　　（一）基于“允许”的使用　　在无偿划拨时代，土地使用人对土地的使用完全取决于国家的意志，国家既可以划拨，也可以随时无偿收回。使用人的使用没有合同或者物权作为保障。虽然其有时候也被称为使用权，但仅仅是“允许”其使用的（临时）权利而已。　　例如，1963年海南（楼盘）行政公署《关于国有土地使用与管理暂行规定》规定，凡属国家所有的土地，国家机关、企业、人民公社、部队、学校、归国华侨以及具有当地户籍的居民，均可按照国家规定的程序和手续，向当地土地管理机关申请使用。未经国家批准，任何单位都不得擅自占用。凡经国家批准拨给各单位或个人使用的国有土地，只有使用权，没有所有权。所有权仍属于国家。各单位或个人取得使用权的国有土地，均受国家法律保障，任何单位或个人不许侵犯。　　这里也强调了使用权，也规定了对使用权不得侵犯，但针对的不是国家本身，而是国家之外的单位和个人。所以，即使其命名为使用权，其也远非物权意义上的土地使用权，相反，只是使用土地的权利。换言之，只是表明使用人得到了所有权人的同意，有权使用该土地。国家既没有赋予其任何稳定的物权，也没有与其签订任何合同，表示国家会遵守这种合同的约束。相反，只是允许其使用而已。使用人并没有处分自由，国家收回时也不需要给予补偿。例如，日政务院出台的《城市郊区土地改革条例》第9条规定：“城市郊区所有没收和征收得来的农业土地，一律归国家所有，由市人民政府管理，……统一地、公平合理地分配给无地少地的农民耕种使用。”第12条规定：“经营人不得以国有土地出租、出卖或荒废，原经营人如不需用该项土地时，必须交还国家。”第13条规定：“国家为市政建设及其他需要收回由农民耕种的国有土地时，应给农民以适当安置，并对其生产投资及其他损失，予以公平合理的补偿……。”需注意的是，此处补偿的只是投资或者其他损失，例如青苗费、地上的建筑物等，并不包括土地本身。　　当然，由于这种土地是临时性使用，农民没有所有权也没有承租权，因此，其不但不需要缴纳房地产税，也不需要缴纳土地租金。《城市郊区土地改革条例》第12条就规定，凡使用城市郊区国有土地从事耕种者，除依法向国家缴纳农业税外，一律不再交地租。　　即使到现在，根据国家行政命令划拨批准的土地使用，使用人的使用也仍然是不稳定的，国家没有承诺不予收回，相反，这部分土地仍属于国有资产。国家既然可以根据单方的行政命令划拨某一机关或者国有企业使用，也可以根据单方的行政命令，收回土地并且不予补偿。当然，由于划拨土地使用人，主要是机关、事业单位，并非独立于国家的主体，而是政府的职能部门，其经费来源都是国家财政，肉烂了在锅里，国家即使补偿，也只是内部经费的分配和调整而已。　　（二）基于“租赁合同”的债权性使用　　合同意味着国家向土地使用人做出了承诺，即在一定年限内，国家不会收回土地，并且会按照合同的要求，承担对使用人的义务。而土地使用人则据此缴纳租金。由于使用人支付了对价，而国家做出了承诺，双方必须信守合同。但同时，又由于是债权，所以，其期限不可能太长，原则上不应超过20年。这是土地使用的第二个阶段。　　日，香港招商局与深圳（楼盘）市商定，在蛇口工业区租赁土地1000亩，每年每亩交地租4000港元，租赁期限15年。日实行的上海（楼盘）市《中外合资经营企业土地使用管理办法》规定，合营企业使用国有土地必须缴纳土地使用费。土地使用费根据地理环境条件和土地用途确定，分为6类10级，其标准为每年每平方米最高为人民币100元，最低为人民币0.5元。日起施行的《深圳经济特区土地管理暂行规定》也规定，客商的独资企业或与中方合资企业用地，不论新征土地，或利用原有企业场地，都应计收土地使用费。土地使用费的标准，根据不同地区条件、不同行业和使用年限分类确定。并且规定了各类土地租赁的最长使用年限：工业用地30年，商业（包括餐馆）用地20年，商品住宅用地50年，教育、科学技术、医疗卫生用地50年，旅游事业用地30年，种植业、畜牧业、养殖业用地20年等。　　这类国有土地的租赁，采取的都是批准和划拨方式，也被称之为经营性用地的划拨。例如《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》第6条规定，合营企业取得批准设立的证书后，应在一个月内向市土地局办理土地使用手续，领取土地使用证。《深圳经济特区土地管理暂行规定》第4条也规定，任何单位和个人需要使用土地，应向深圳市人民政府申请，经批准并完备应办手续后方得使用。　　由于承租人享有的是作为债权的“使用权”，所有权人可以根据土地的增值定期进行租金的调整，使用人并不能获得土地的增值收益。而且，根据合同相对性原则，也不允许使用人将合同关系转让或者转租，除非所有权人同意。《深圳经济特区土地管理暂行规定》第5条就规定，经批准使用土地的单位和个人，对其所使用的土地只有使用权，没有所有权；禁止买卖和变相买卖土地，禁止出租和擅自转让土地。　　土地的承租人可以根据合同要求所有权人尊重其对土地的占有、使用。但是，由于其并非物权意义上的产权人，如果所有权人收回土地，其并非对土地权利人财产的征收，只是所有权人的一般违约，所有权人承担违约责任，给予损害赔偿即可。　　（三）作为物权的土地使用权　　即土地使用人不需要按期支付租金，而通过一次性买断，获得稳定的土地使用权，并且可以将土地使用权转让或者抵押。由于土地使用人一次性买断了土地使用权，其只需要支付一次土地出让金，之后土地的增值都归属于自己。而且，土地使用权人还可以将土地使用权转让和抵押，其变现能力大大增强，相应地，其对抗所有权人的能力也大大增强。在面临所有权人的侵害时，可以将土地使用权卖掉，甚至卖给那些对所有权人构成挑战的强势者，所有权人因此在收回时会面临更大的制约。使用权人的这种稳定地位，就使得所有权人对土地使用权的收回，不仅仅是违约，更是对使用人财产的征收，其需要按照土地使用权现有的市场价格给予补偿。　　这种物权性质的使用权出让制度，之所以能够在1980年代末迅速获得推广，主要有以下几个原因：　　首先是使用人的需要。在租赁模式下，使用人虽然只需按年支付地租，但却无法分享土地的增值，更无法将之抵押融资。而在当时经济起飞的中国，土地的需求日益迫切，而土地产权的市场尚未建立，一旦开放土地产权市场，土地的巨大增值，几乎是板上钉钉的事实。谁能够拿到土地使用权，谁就可以分享土地市场化的溢价，因此，外商迫切渴望拿到物权化的土地使用权。　　其次是政府的需要。年租制固然可以使政府获得一个稳定的现金流，却没有办法在短期内为政府筹集大量资金。深圳特区报2006年刊发的《深圳土地管理二十年》一文对此曾有详细的说明。1985年，深圳市政府要搞“七通一平”（土地前期开发）的费用很大，市政府向银行举债6.5亿元，每年要还利息5000万元人民币左右。而土地使用费收入最高的年份1985年，大概也只有1200万元，还利息都不够。面对这种资金窘境，深圳市领导向香港专家求助，一位香港法律界人士就资金问题发表讲话时笑道：“这（指土地）不是钱吗？你们老祖宗马克思都承认土地就是财富。”苏州二手房置业QQ群： 免责声明：“来源：XXX(非乐居二手房)”的作品，均转载自其它媒体，本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。房源推荐
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