事业单位养老保险制度改革是国家明智之举
国家人力资源社会保障部证实：国务院要求山西、上海、浙江、广东、重庆5个试点省市今年正式启动事业单位养老保险制度改革。而改革的重要内容，是事业单位养老保险与企业基本一致。
这项改革方案出台的社会背景，我认为有以下几个方面的原因：
一是：企业和事业退休人员的收入明显不合理。事业单位退休人员的收入是企业退休人员收入的2——3倍。一名企业高级职称的管理者退休后所能拿到的退休金，不及事业单位普通工人退休的一半，这是无可争辩的事实。这就使那些辛辛苦苦地在企业工作几十年后退下来的人员在心理上感到不公平。
二是：全国机关事业单位退休费总额，目前已经远远超过千亿元。国家财政不堪重负。应该减少不必要开支。
三是：个人对国家所作贡献的投入和回报不合理。目前的企事业退休人员的工作经历，都有一个漫长的计划经济体制下的工作过程。他们在企业工作几十年、或在事业单位工作几十年，所付出的精力和体力是不一样的。那年月，企业为了追求产业利润的最大化，加班加点是不加薪的。人事劳动部门把最优秀最能干的人才优先分配到企业。而现在是：缴费的企业退休人员待遇低，不缴费的事业单位退休人员待遇高。
四是：企事业退休人员收入的不平等，脱离了我国按劳分配的原则，产生了不必要的新的社会矛盾，形成了人才向一个方向流动的择业潮流，加大了事业单位精简提效的难度，催生社会岗位交换中权钱交易的腐败，破坏了社会化生产的平衡关系，直接影响着企业发展的人才吸收，间接制约着企业的活力和生存。
这一项终于出台的改革，能够体现一个公平、消除两个隐患。
一个公平是说：作为每个工作人的个体，他们在一生中为自己的国家所付出的劳动总量，不能因简单的行业划分被不合理地对待。这项改革如果成功，能够消除因为退休收入不合理引发的社会不稳定因素；能够消除广大企业科技发展后继无人的隐患。
资料来源：
《事业单位人员养老金将大幅下降至企业水平》
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2016年大连事业单位退休工资改革方案最新
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　　参加市城镇企业职工基本养老保险社会统筹的人员，达到国家规定的退休年龄，实际缴费年限(含视同缴费年限，下同)满15年以上的，按月计发基本养老金。根据最新的养老金计算办法，职工退休时的养老金由两部分组成：
　　养老金=基础养老金+个人账户养老金
　　个人账户养老金=个人账户储存额÷计发月数(50岁为195、55岁为170、60岁为139，不再统一是120了)基础养老金=(全省上年度在岗职工月平均工资+本人指数化月平均缴费工资)÷2×缴费年限×1%=全省上年度在岗职工月平均工资(1+本人平均缴费指数)÷2×缴费年限×1%
　　注：本人指数化月平均缴费工资=全省上年度在岗职工月平均工资×本人平均缴费指数
　　在上述公式中可以看到，在缴费年限相同的情况下，基础养老金的高低取决于个人的平均缴费指数，个人的平均缴费指数就是自己实际的缴费基数与社会平均工资之比的历年平均值。低限为0.6，高限为3。因此在养老金的两项计算中，无论何种情况，缴费基数越高，缴费的年限越长，养老金就会越高。养老金的领取是无限期规定的，只要领取人生存，就可以享受按月领取养老金的待遇，即使个人帐户养老金已经用完，仍然会继续按照原标准计发，况且，个人养老金还要逐年根据社会在岗职工的月平均工资的增加而增长。因此，活得越久，就可以领取得越多，相对于交费来说，肯定更加划算。
　　例如：根据上述公式，假定男职工在60岁退休时，全省上年度在岗职工月平均工资为4000元。
　　累计缴费年限为15年时，
　　个人平均缴费基数为0.6时，基础养老金=(4000元+4000元×0.6)÷2×15×1%=480元
　　个人平均缴费基数为1.0时，基础养老金=(4000元+4000元×1.0)÷2×15×1%=600元
　　个人平均缴费基数为3.0时，基础养老金=(4000元+4000元×3.0)÷2×15×1%=1200元
　　累计缴费年限为40年时，
　　个人平均缴费基数为0.6时，基础养老金=(4000元+4000元×0.6)÷2×40×1%=1280元
　　个人平均缴费基数为1.0时，基础养老金=(4000元+4000元×1.0)÷2×40×1%=1600元
　　个人平均缴费基数为3.0时，基础养老金=(4000元+4000元×3.0)÷2×40×1%=3200元
　　个人养老金=基础养老金+个人账户养老金=基础养老金+个人账户储存额÷139
　　最新消息：养老保险最低缴费年限或延长
　　随着养老金并轨和延迟退休政策的执行和明确，养老保险改革已经进入到深水区。
　　据了解，养老保险最低缴费年限已经成为业内参与改革问题讨论人士的共识，但是这一问题的改革时间点尚未明确。目前养老保险的最低缴费年限为15年。
　　按照目前的规定，养老保险缴费年限为满15年，即必须满180个月。中间可以中断，不影响领取养老金，但如有中断，会影响养老金待遇。记者从知情人士处获悉，“人社部曾经研究过，延长养老保险最低缴费年限的问题。”
　　中国劳动学会副会长苏海南肯定地认为：“养老保险最低缴费年限应研究适当延长。”
　　苏海南解释道：“当初制定最低缴费年限为15年的时候，是因为20世纪90年代刚开始建立社保制度，那时许多企业员工已经40、50岁了，以前从未缴过社保费，从建立社保制度开始缴费只有十多年就该退休了;另外还有自谋职业者、非全日制工，为了吸引、鼓励他们参加社保，就把最低缴费年限定为15年。”“但是，这个政策放在现在，已经不大适用了。”苏海南举例说明，“现在人们预期寿命延长，如果一个人22岁工作缴纳养老保险费，加上15年，她37岁就不再缴费，那怎么可能?”
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中文摘要房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面 的、系统的市场调查、研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评 价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 本文通过对国内宏观经济和天津市房地产市场发展趋势的分析，以石湾花 园住宅小区的可行性分析为起点，通过对该住宅小区项目开发的地块位置分析、 项目ＳＷＯＴ分析、主题定位、产品定位、开发策略以及区域市场预测、成本预测、 目标利润分析、风险评价、社会和环境效益评价、综合技术经济分析等各方面 指标的研究，提供了项目的相关开发策略、项目投资策略等具有现实意义的操 作方法。详细分析房地产项目投资开发及决策的特点，以及房地产项目的技术 经济指标、土地成本、工程造价指标、经济技术指标、当前房地产行业发展趋 势等因素对石湾花园住宅小区项目开发的影响。‘本文采用相关住宅小区项日建设管理理论基础和实践相结合，着重解决住 宅小区项目开发过程中分析策划阶段存在的实际问题，具有?定的代表性和现 实意义，同时也具有住宅小区项目开发可行性研究的参考价值，对房地产可行 性研究在房地产领域投资决策中的应用进行了有益的探讨。关键词：可行性研究房地产项目决策ＡｂｓｔｒａｃｔＴｈｅ ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｏｆ ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ’Ｓｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｊｅｃｔｓｍａｋｅｓａｆｕｌｌ ａｎｄｓｙｓｔｅｍａｔｉｃ ｍａｒｋｅｔ ｓｕｒｖｅｙ，ｒｅｓｅａｒｃｈ ａｎｄ ａｎａｌｙｓｉｓ ｆｏｒ ｔｈｅ ｐｌａｎｎｅｄ ｐｒｏｊｅｃｔ ｂｅｆｏｒｅ ｔｈｅ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｄｅｃｉｓｉｏｎ；ｉｔａｕｓｅｓｔｈｅｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙｅｖａｌｕａｔｉｏｎｍｅｔｈｏｄａｎｄｏｕｔｃｏｍｅｓ ｗｉｔｈ ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙａｔｓｅｒｉｅｓ ｏｆ ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ ｉｎｄｅｘ ｖａｌｕｅ；ａｎｄ ｉｔ ｗｉｌｌ ｃｏｎｆｉｒｍ ｔｈｅｐｒｏｊｅｃｔ’ｓｔｈｅ ｅｎｄ．Ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｐｒｏｖｉｄｅｓ ａｎ ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｗａｙ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅｌｅｖａｎｔ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｓｔｒａｔｅｇｙ ａｎｄ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｓｔｒａｔｅｇｙ ｅｔｃ．ｏｆ Ｓｈｉｗａｎ Ｇａｒｄｅｎｅｓｔａｔｅ’Ｓｐｒｏｊｅｃｔ，ｖｉａｔｈｅ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ 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ｉｎｔｏ ｔｈｅ ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ ｏｆ ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｉｎ ｔｈｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｄｅｃｉｓｉｏｎ―ｍａｋｉｎｇ ｏｆ ｒｅａｌ－ｅｓｔａｔｅ ｆｉｅｌｄ．Ｋｅｙｗｏｒｄ：ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙ ｒｅｓｅａｒｃｈ；ｒｅａｌ?ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｊｅｃｔ：ｄｅｃｉｓｉｏｎ―ｍａｋｉｎｇ独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他入已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得丕壹盘茔或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论 文中作了明确的说明并表示了谢意。靴擞储戳：蒜崎签字日期：ａ帕７年∥月夕日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解：苤鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。特授权苤鲞盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学 校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 （保密的学位论文在解密后适用本授权说明）导师签名：扔．．，、／一＇答字日期。７年¨，夕日第一章绪论第一章绪论１．１房地产行业和房地产投资石湾花同住宅小区项目位于天津市西青区杨柳青镇，属于房地产项目。所 以在进行石湾花园住宅小区项目可行性研究时，必须考虑到房地产行业的各种 特征和特点。 房地产行业是国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻熏 的地位。房地产业由房地产的开发、经营、销售和服务等行业组成。在统计上， 房地产业常同金融、保险业并列，被看成第三产业。实际上它是由第二产业、 第三产业（有时包括第一产业）所组成的一个综合性的行业群体。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏莺速度规模向注霓效益和市场细分的 转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。在房地产项目中，地产是第一性的，而房产是第二性的，从物质层面上看。“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体；从法律层面上看，由于 房地产本身的不可移动性，它又被称为‘‘．不动产”；从经济层面上看，“房地产” 则是对房屋财产（房产）和土地财产（地产）的总称，房价也是地价的折射反 映。由于房和地的不可分离性，即通常所说的“房依地建，地为房载”，房地产． 总是以房屋及其所依附的建筑地块的统一体的形式表现出来。因此，房地产作为一种不动产商品，与动产商品具有不同之处。房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。房产是指建 筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房以及商业、服务、文化、教育、办公、 医疗、体育用房等。地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供电、 供气、供暖、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路交通等。房产和地产是紧密联系不可分割的，房屋必须建在土地上，土地的各项设施又为房屋主体服务，是房屋主体不可缺少的组成部分。房地产投资就是将资金投入到上述房 地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期在将来获得投资收益。房地产投资的基本目标是追逐高额利润，同时结合房地产业的 特点，又有资本安全性、流动性等多重目标，这些都是房地产项目开发时所必 须考虑的冈素。第一章绪论由于在经营周期内，房地产收益的实现涉及许多不确定性因素，这些因素 关系到收益能否实现，因此，房地产投资收益是一种不确定性收益。房地产自 身特点决定着房地产投资具有投资资金数量大、合作性强、回收期长、投资风 险大、回报率高和操作技巧性强等特征。１．２房地产项目的特点工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能 力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。 房地产项目是工程建设项目中的一种类型，作为房地产投资过程的产品， 它在一定的时段内对三维空间拥有占有权，由此可以产生的住所和区位利益， 即房地产的使用价值。与一般性工程建设项目相比，更具有复杂的特征。主要 表现在以下几个方面： （１）区位的独特性。由于房地产具有地区性和不可移动性，所以房地产仅能 供应一定区域范围的市场，满足一定区域范围客户的需求。在同一时间内，同 一个三维空间内不可能出现两个房地产项目，因而房地产具有单一的独特性。 土地是一种自然资源，当在一块土地上开发了房地产项目，则这块土地在一定 时段内的使用权就从属于这一房地产商品了。因此，从这个意义上说，房地产 项目具有不可复制的特性。 （２）占用资金大，投资周期长。房地产业是一个资金高度密集的产业，涉及 面广，规模大，投资额大，一个项目投资动辄数千万、数亿甚至数十亿。并且 建设周期较长，一般为１年?５年。随着时间的推移，经济、政治、市场环境中 的变化较大，这使得房地产项目开发过程中的不确定性因素增加，其投资的风 险因素也将增加，而且难以预测。所以一些开发商往往采取分期开发的策略， 其目的就是降低投资风险，更好地管理开发过程中的现金流，增加投资决策的 弹性。 （３）房地产项目的资金占用量较大。与其他投资项目相比，房地产项目产品 的高价值性，使得其生产过程的资金占用量较大，通常情况下企业可使用的资 金是有限的，所以企业必须提高资金的使用效率。由于房地产项目具有投资量 大的特点，房地产开发商不得不更多的依赖于其融资能力，因此，融资问题往 往成为影响房地产项目成败的关键性因素。 （４）房地产项目具有很强的产业关联性。房地产和其他许多国民经济的行业２第一章绪论之间都有着密切的联系，表现出很强的产业关联性，最明显的例子就是钢材、 水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业，他们都与房地产业密切相关。据 统计数据表明，在这些项目的年产量中，钢铁的２５％，水泥的７０％，木材的４０％， 玻璃的７０％和塑料制品的２５％，都投入到了房地产的开发建设中。因此房地产 的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关的比例达到了ｌ：１．７。并 且房地产的发展也催生了一些新的行业，如物业管理、房地产评估、房地产中 介等。房地产所具有的这种很强的产业关联性，使其能够对国民经济作出很强 的贡献，据统计，当下的中国房地产对国民经济的贡献率为１－１．５个百分点。 （５）环境关联性很大。房地产项目给其使用者所带来的生活舒适，除来自于 自身投入所形成的服务功能以外，还极大地依赖于该地段周边环境所具有的服 务功能，例如交通设施、学校、医院、商场等场所，以及房地产项目周边的文 化氛围等。因此，一个房地产项目的价值不但取决于开发商的资金投入，还取 决于其周边环境的质量。项目不但受环境影响，同时对环境也产生影响。项日 的资金投入形成的社会效益，一部分是项目本身的利润回收，．另一部分也作为 该地区社会积累投入，在其后的很长一段时期体现为该地区其他投入的利润回收。（６）房地产商品具有消费和投资的双霞性质。房地产商品具有使用价值，它 可以为其用户带来生活的舒适，满足其居住的需求，是人类不可或缺的消费品。 另外，房地产商品又是一种很好的投资品，能够为投资者带来很好的投资回报。 与其他商品有所不同的是，房地产商品的价值中包含了房产的价值和地产使用 权的价值，房产的价值会在消费过程中不断地消耗，而地产使用权的价值一般 会随着城市的发展和繁荣而不断升值，地产使用权的升值特性使房地产商品成 为一种广泛的投资品。 （７）价格受利率水平和市场景气程度影响较大，需求弹性较大。由于房地产 商品的单位价值较高，开发商在开发过程中的资金投入量较大，而买主在购买 房地产商品时需要给付的费用也较高，许多消费者都采用了按揭贷款的方式购 买住房，因此，利率水平和景气程度的变化对生产者和消费者都会产生重大影响。．（８）房地产项目的发展受政策的影响较大。政府对土地的开发和使用所作出 的规划，会直接影响土地的供应，进而波及房地产项目的开发状况；政府所征 收的各项税费，最终将进入到房地产项目的价格里，从而对房地产的销售状况 产生影响：政府在房地产交易上所制定的政策，还会影响到房地产的流通状况。３第一章绪论１．３可行性研究在房地产项目中的应用２０世纪３０年代，美国开发和综合利用田纳西流域时开始应用可行性研究的 方法，随着技术、经济和管理科学的发展，这个方法在工业发达国家不断得到 充实和完善，到７０年代已在经济建设中普遍应用，中国从１９８２年起，已将可 行性研究列为新建、扩建和改造大中型工程项目决策和审批的一个重要程序。 可行性研究报告是在有限的市场条件下进行的对未来预期收益的预算，市 场的不确定因素导致效益分析的不确定性，实事求是的可行性研究中必须考虑 到市场中不可控制的系统性风险给项目带来风险的可能。１．３．１可行性研究在房地产项目中的应用范围房地产开发属于不动产投资，由于开发周期长、投入资金巨大，房地产投 资往往充满了风险，．冈此，项目正式开发前规范、科学的市场调查以及在此基 础上展开的市场可行性分析研究，对于开发商和投资者来说，无疑是四两拨千 斤、有效规避投资风险的必要手段。特别是土地公开拍卖之后，当地政府通过 土地供给量可以直接调控房地产市场的供给量从而影响房地产的价格，通过可 行性分析研究了解当地政府的土地政策可以为企业避开集中上市的阶段，从而 提高开发企业的利润率。对投资开发企业资源的分析能够增加可行性研究报告 的实用性，同时也为企业提供更为合适的开发项目，并为企业挑选出合适的开 发形式，以增加食业的收益可能性。 我国房地产开发实践证明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性 分析研究。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商没有重视 可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下开发商没有意识到房地产的 风险，靠“投机”获取利益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地 产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可能性。因此，项目的 可行性研究非常重要，主要表现在如下作用： （１）可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的 投资决策的科学性，是以可行性研究中的可靠的市场预测、成本分析、效益估 算和准确的项目分析为重要依据的。 （２）可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职 能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。４第一章绪论（３）可行性研究是项目企业资金筹措和金融机构提供信贷的依据。根据项目 可行性分析研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和 数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益 性和安全性原则，确定项目的贷款额度。 （４）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规 模、建设标准等都做出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 （５）可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性 分析研究确定的项目实施方案框架中，落实项目的各项工作，并与设计、监理、 施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。１．３．２房地产项目可行性研究包含的内容按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可 行性研究和详细程可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的 详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性分析研究的具体内容因项目的复 杂程度、环境状况的不Ｉ一而有所不ｌ一，但一般包括项目的必要性分析、实施的 可能性分析和技术经济评价。具体内容如下： （１）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本内容，开 发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术指 标等。‘（２）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟 开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成 本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 （３）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优 选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方 案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术 经济指标、控制性规划技术指标等。 （４）开发进度安排。对开发进度进行合理的时问安排，可以按照前期工程、 主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投 资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各开发的内容同时做出统筹安排。 （５）项目投资估算和筹资成本估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成 本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的风本费用主要有土地费用、前期第一章绪论工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用 和各种税费。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变 化情况，力争于未来事实相符。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估 算资金需求量，拟定筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投 资额巨大，必须在投资前做好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项 目的正常进行。 （６）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规， 从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目状况进行分析，借 以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测， 预计损益表、资金负债表，财务现金流表的编制，债务偿还表、资金来源与运 用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益 率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 （７）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡 分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、 经济、环境、政策、市场等网素的分析，了解各凶素对项目的影响性质和程度， 为控制项目运作过程中的关进因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小 来源提供参考。 （８）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全 社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率 和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净现率，并评价项目的 经济合理性。在房地产项目开发过程中，要考虑项目对社区、城市环境、资源 有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和 环境效益评价。按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效 益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价有较费用效益分析。１．４本文的研究思路与主要研究内容 １．４．１本文的研究思路我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，?而决策的依据是可行 性研究，可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为 项目的实施和控制提供依据和参考。第一章绪论本文以市场调查为基础，帮助确定产品定位、进行成本分析预测、分析项 目目标利润和制定项目开发策略，以寻求该项只的收益可能性。在研究过程中， 本文从宏观经济环境冈素出发，针对石湾花园住宅小区项目，依据国内房地产 市场发展趋势分析，天津市区域经济的发展，杨柳青镇当地的地理、人文、政 治、政策等各种因素，以及石湾花园住宅小区项目的独特背景从多方面对石湾 花园住宅小区的开发进行可行性研究，为该住宅小区项目的开发提供可靠的数据。１．４．２本文的结构和主要研究内容全文共分四章：第一章是绪论，主要介绍房地产项目开发、投资和可行性 研究的概念以及两者之间的联系。 第二章从宏观经济环境角度看房地产市场发展趋势。从ＧＤＰ增长率、房地 产投资占同定投资的比重、城市恩格尔系数等经济指标的角度分析房地产的发 展趋势和周期波动规律。 第三章是通过天津市乃至西青区、杨柳青镇的住宅需求进行分析，并对石 湾花园住宅小区项目进行理论上的市场分析预测。 第四章通过该项目的地块位置、项目ＳＷＯＴ、成本预测和目标利润出发来 分析该项目的可行性。 第五章根据项目的资源特点和市场状况确定石湾花冈住宅小区项目的主题 定位、产品定位和设计布局，并制定合理的销售理念和开发策略。 房地产项目可行性研究在国外已进入扩大应用的阶段，但国内的研究应用 时间并不长，．本文着重解决住宅小区项目开发过程中分析策划阶段存在的实际 问题，具有一定的代表性和现实意义，同时也可以作为其他住宅小区项目开发 可行性研究的参考模版，并且对房地产可行性研究在房地产领域投资决策中的 各方面应用都进行了有益的探讨。７第一：章房地产业发展的经济环境分析第二章房地产业发展的经济环境分析近几年，房地产产业发展迅猛，占全社会固定资产投资的比重呈上升趋势。 本章从分析房地产业的宏观经济环境、行业环境、行业发展趋势、市场竞争态势 入手，探讨了国内发达地区（北京、上海、广州）房地产的发展情况，以及天津 的房地产市场发展趋势。２．１中国（大陆地区）经济与房地产发展改革开发以来，中国经济增长质量的不断提高，由过去追求高速度逐步转向 兼顾发展与稳定、兼顾速度与效益、追求经济持续稳定、健康发展。同时，随着 市场经济体制逐步建立，宏观调控中经济手段作用不断增强。房地产市场也逐步 走向规范，呈现出管理法制化，层次多样化，结构完善化，交易公开化，建设现 代化，中介规范化，收益合理化等趋势。‘１９９４－２００５年，我国ＧＤＰ稳步增长 （图２―１），年均增长９．６％，房地产业增加值占ＧＤＰ的比重平均为４．１％， 期间房地产业年均增长１１．４％，比改革开放前提高了２．１个百分点，对 经济增长的贡献率为２．３９％。 跨入２１世纪，中国经济已进入全面、快速工业化阶段；权威部门预测到２０５０ 年，中国ＧＤＰ总量可能达到１５０万亿左右，人均约为１０万元，经济总规模居世 界第二位（仅次于美国）。２０００＂２０１０年，经济增长将保持平均８．０％左右的高速 度，是中国经济增长的黄金时期。到２０１０年， ＧＤＰ总量将会接近２０万亿元，人均约１．４万元；人民生活水平全面达到小康，中东部地区、西部城镇以及部分 农村进入富裕小康的生活水平，城市和农村恩格尔系数持续下降。大中型城市和 部分沿海地区中小城镇将普遍完成工业化，开始向后工业化或信息化社会转变； 工业化过程全面向农村推进。东、中部的绝大部分地区、西部地区的城镇及部分 农村居民生活水平将会达到小康，一部分城镇和农村将开始向富裕小康迈进。这 一阶段内，固定资产和房地产投资持续增大，房地产投资占同定资产投资的比例仃．元２０００００ １８００００ １６００００ １４００００ １２００００ １０００００ ８００００ ６００００ ４００００ ２００００ Ｏ １９９４ １９９５ １９９６ １９９７ １９９８ １９９９ ２０００ ２００１ ２００２ ２００３ ２００４ ２００５图２一ｌ中国ＧＤＰ发展状况（１９９４－２００５）第＿二章房地产业发展的经济环境分析近年来持续增加，反映了房地产步入良性发展的局面；同时，我们也应看到房地 产投资增长率存在波动现象，但从１９９８年后，总体是上升趋势的。２．１．１经济环境对房地产业发展的影响房地产受经济景气的影响是毋庸置疑的，在考虑进行房地产投资的同时， 分析研究投资区域的社会环境是非常重要的，一般的理论依据认为，一个国家的 经济发展处于经济起飞到经济发展成熟的这一阶段里，房地产的发展呈现出倒Ｕ 曲线。（图２－２） 所谓房地产发展倒Ｕ曲线是指某个国家经济起飞时，随着人均ＧＤＰ的增长， 房地产业以高于人均ＧＤＰ的增长速度加速增长，随着人均ＧＤＰ的进一步增长，房地 产业发展速度逐渐放慢，直到与人均ＧＤＰ同速，甚至出现低于人均ＧＤＰ的增长速度， 其发展轨迹呈倒Ｕ曲线。 一般来说，在倒Ｕ曲线起止两端（Ａ、Ｂ）之间的时期内，房地产业除了具 有其常规功能特征基础产业特征外，还具有支持产业的功能特征，尤其在发展速 度方面。例如随着国民经济的发展，居民收入的增长对住宅的需求增长，从而推 动了住宅市场的发展。 房地产行业在国民经济中的位置越来越重要。中国房地产开发以住宅为主， 住宅投资占房地产投资的７０％左右。近年来，中国政府重视住房建设和住宅消费， 把启动住房消费作为促进经济增长的重点，从政策方面大力支持房地产业尤其是 住宅产业发展，目前住宅产业已经成为中国的主导产业。 政府对于房地产行业的态度，依然是鼓励发展，控制风险。与此同时，面对 房地产业局部过热的情况，政府加强了宏观调控，出台了一系列的土地、金融调 控措施，旨在控制炒房投机，平抑房价，为局部过热降温，促进房地产业的健康发展。从中长期来看，土地价格上涨对房价走势的影响将以平稳为主，主要是由 于：一是短期内虽然土地供应趋紧，但是鉴于前几年释放的土地会经过一段滞后房地产业靛艇图２．２房地产发展的Ｕ型结构９第二章房地产业发展的经济环境分析期才能开发完成并推向市场，由此土地市场供应量显著减少的可能性不大；二是 由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将会分流部分市 场需求，从而抑制房价上涨；三是随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土 地供应计划等的落实以及政府根据经济发展状况和市场需求进行的宏观调控，也 将抑制房地产市场价格的大幅波动。２．１．２房地产业发展前景分析行业的增长速度最终由需求决定。在导致１９９８年以来商品房销售高增长 的几个因素中，政策性因素是导火索或催化剂，是短期因素，随着取消福利分房 政策所导致的喷发效应逐渐减弱，居民的购房意愿将逐渐转为由其可支配收入所主导。２００５年全国完成房地产开发投资１５７５９．３亿元，比上年同期增长１９．８％，增 幅较去年｜一期减少８．３个百分点。其中，国有及国有控股投资２６３６．２５亿元，同比 下降６．８％，国有及国有控股房地产开发投资完成额占全部投资的比重由上年『一期 的２１．５％下降为１６．７％，下降４．８个百分点。从各类型房地产投资增速来看，办公 楼房地产投资增速下降趋势最为明显，住宅类房地产投资的增速下降趋势与全行 业的最为接近。 影响未来商品房需求的长期因素将是：ＧＤＰ增长速度；城市化比率；城市 居民人均住房面积的改善。．（１）ＧＤＰ增长速度。２００５年，中国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到 ３６．７％，农村居民消费的恩格尔系数也下降至Ｕ４５％左右。恩格尔系数下降以后，必 然会把可支配收入转向住房消费。 ２００３年中国人均ＧＤＰ首次突破ｉ０００美元，达１０９０美元。根据消费经济学理论 和国际经验，当人均ＧＤＰ达１０００美元时，居民消费结构将从生存型向享受、发展 型转变。 （２）城市化比率。随着中国城镇化的推进，未来几年城镇居民人数仍将继 续增长。预计未来几年中国城镇人口的年增长速度为４．５％。 在城市经济学中，存在“纳瑟姆曲线”所揭示的城市化规律：所有发达国家 的城市化大体上都经历了类似过程，包括三个时期：城市化水平在３０％以下，是发展势头较为缓慢的准备阶段；城市化在３０％一６５％或７０％之间，是发展势头极为迅猛的高速阶段；城市化超过７０％之后，是发展势头再次趋于平缓的成熟阶段。 ２００２年中国的城市化比率为３９％，全国城镇总人口５．０２亿。 ２０００年底，全国总人口为１２．６７亿，２００５年，全国总人口为１３．０８亿人。 ２０００－－２００５年，全国人口几何增长率约为ｌ％。按照１％的总人口增长率和４．５％的１０第二章房地产业发展的经济环境分析城镇人口增长率，预计中国城市化高速增长时期将延续至ｔＪ２０１８年，届时中国城市 化比率将达Ｎ６８％，城镇人口将达到１０．１４亿。 （３）城市居民人均住房面积的改善。目前中国的房地产业运行基本健康，是 基于真实需求的理性繁荣，从长期经济走势来看，可以认为中国房地产市场在未 来十年中将保持强劲的需求。目前中国房地业近７０％为住宅投资。随着福利分房 取消产生的个人购房喷发效应的降低和住宅市场消费群体的主体由高端向中低 端的转移，可以说中国的房地产业运行基本平稳，未来房地产价格可能有一定起 伏，但是从中长期趋势看，总体趋势将保持平稳上升的态势。 对于具体的地区和城市来讲，房地产发展不仅是一个产业支撑和人口支撑问 题，而且还与城市化率有关。如果说某市房产的工程造价与它的售价之间差距很 大，而且有需求支撑，那么房地产商就有利可图，房价就会像雪球一样不断滚大。 但是一旦城市化率超过７０％，需求就会逐步趋缓，缺乏需求的支撑，房地产就有 可能走下坡路。２．２发达地区房地产业发展态势中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业 的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策 调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。２．２．１北京房地产业概况２００６年北京房地产市场表现出了四大特点：房地产开发投资增速回升，住宅 投资大幅增长；新开工面积增长较快，住宅竣工面积减少；住宅市场销售旺盛， 空置面积减少；住宅价格指数持续走高，但涨幅稳定。２００６年以来，北京市房屋 销售价格指数呈小幅上升趋势。全年存量房成交面积７０８．３万平方米，成交金额２１７．７亿元，分别比上年增长８１．６％和７８．２％。随着京城中心区域土地开发数量的日渐减少，郊区化发展成了一种必然。 ２００５年京城地产郊区发展将更加明显，尤其是东部区域。这主要是２００４年政策 的延续所带来的影响。政府农用地解禁，促使一些有眼光的开发商开始向郊区寻 找土地，尤其是以首创、珠江为代表的一些大开发商已经在包括昌平、亦庄、通 州等地圈到了大量土地。从区域来说，目前市区内２００６年新增供应量仍然很少， 近郊和一些远郊区县仍然是市场供应的绝对主力。 北京市房地产开发投资比重逐年增加，人均住房面积稳步提高。至１Ｊ２０２０年， 北京总人口控制在１８００万人左右，而中心城区则控制在８５０万人以内。新城是新第■章房地产业发展的经济环境分析的城市空间结构中的重要节点，根据新规划，发展新城１１个，以疏解中心城区的 压力。２．２．２上海房地产业概况长远来看，２００６－２０１０年间，上海的商品房价格还将保持平稳上升。其间会 有波动，但幅度不会很大。未来五年上海房地产投资将占全市同定资产投资总额 的三分之一，总额约为５０００亿元。需求方面， “十一五”期问，预期住宅需求总量为１１６７０万平方米，平均每年需求量为２３３４万平方米。在宏观调控下，固 定资产投资重点支持世博会、产业升级项目，以及能源、交通等领域的建设，投 资结构进一步优化，房地产价格涨势逐步趋缓。 （１）上海市住房成套率目前９２．５％，城市化率高，根据房地产业发展规律，市 场需求将快速趋于缓和，如果宏观调控不当，供给过量或投资型比例过于偏高，将 会隐含楼市崩溃的危险。 根据房地产业发展规律，住房成套率达Ｎ９０％的时候，房地产的市场需求将 会急剧降低，缺乏有效的需求支撑，过热的房地产市场就有崩盘的危险，如何进 行有效的市场监控，保障房地产业平稳发展，是日前上海市政府面临的棘手挑战。 摩根斯坦利、花旗等研究机构对上海房地产业的发展都提出警报。 目前上海房地产市场的有效需求主要为两大类：一类是中低收入本地上海 人，数量约２４０万户普通家庭的人均住房面积低于全国平均水平，需要改善住宅 条件；另一类是大量涌入的海外和外地人士，对上海住宅市场的长期需求增加， 而非短期炒作。 （２）受城市中心区高额的房价和对社区生态环境的向往，交通便利的近郊 和远郊，逐渐成为人们置业的首选；而且，随着经济的发展，高收入人群对郊区 第二住宅的需求快速增长；与此Ｉ一时，～批位于中心城区的高档办公企业有外迁 近郊趋势，选择环境更为舒适的低密度办公楼场地，这是上海房地产市场的新动 向，因此可以预计环境优美、价格适中、交通便利的近郊写字楼将是未来上海房 地产市场的新宠。 上海的土地资源人均占有量很低，而住宅市场的需求量较大。解决这一矛盾 的方法，一方面要改进住宅小区规划，适度控制绿化面积，合理安排建筑密度， 适当提高容积率，尽量增加住宅建筑面积：另一方面，要吸取日本和我国香港地 区的经验，调整户型结构，着力控制高档次、大面积、大户型住宅建设，大力发 展中小户型住宅。既可以节省用地，又可以增加住宅套数，缓解需求不足的矛盾， 较好地适应中等以下收入者的承受能力。１２第二章房地产业发展的经济环境分析２．２．３广州房地产业概况广州的房地产行业一直走在改革开放的最前沿，近年来广州经济的高速发展 反映出广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居 住的需求也在不断增长，广州房地产市场将持续发展。综合行业内外的政策形势， 广州房地产行业将面临前所未有的机遇与挑战。因此，广州房地产行业何去何从 成为中国房地产行业中的一个焦点。 广州楼市是全国最成熟的房地产市场之一，也是少有的房价下跌的城市之 一，广州房地产市场的发展经历对全国其他城市的发展具有较大借鉴意义。广州 房地产市场经过２０００－－－２００３年的调整以后，目前基本上已经走上的稳定发展的 轨道，市场需求日趋理性和成熟，房地产开发商对市场的定位日益细化，房地产 市场的大起大落的可能性正在逐渐降低。 １．别墅趋于平淡，多层住宅逐成主流 番禺、花都、增城等地将以多层住宅销售为主。随着南沙开发的加快，番禺房地产将继续以“低密度住宅――多层住宅”领跑，高层住宅仍将集中于老八区，尤其以海珠区为首。特别是２００４、２００５年新批出预售项目激增，并在２００６ 年迎来销售高峰。 ２．呈现出郊区化的趋势 广州的房地产随着城市规划的发展，呈现出越来越郊区化的趋务，针对广州 市民而建设的房地产项目最远已经到达从化和花都。随着广州城市规划扩大达到 ３７００平方公里，这种郊区化的趋势还会迸一步发展。例如，距离市中心最远的番 禺区２００４年的商品房销售面积，位居广卅Ｉ市十区之首。 随着广州市经济持续几年保持１ ０％以上的增速，居民收入提高和交通条件 的改善，以及私家车拥有量的提升越来越多的广州人渴望到郊区居住，享受生态 同林生活，使得城郊楼盘逐渐成为置业热点。近年来，番禺大石、南村、钟村， 以及相邻的南海市黄岐等镇，商品住宅小区买家大部分来自广州，且相当多的购 买群体是二次、甚至三次置业的广州人。 对广州市居住郊区化的客户结构分析表明，这种趋势是从收入高、条件较好 的人群开始的，而不是先让买不起市区高价房的人们迁到郊外去。因此，居住郊 区化将提升消费需求，充分刺激潜在的消费市场，尤其是挖掘二次置业的市场潜 力很大，而人口的老龄化也使得郊区住宅有着广阔的市场。广州目前旧城区人口 密度过大，正需要疏散一部分居民，以利于旧城改造和夏新布局，不会导致城市 中心区凶晚上少人居住而变成“空心城市”。第二章房地产业发展的经济环境分析２．２．４典型郊居化区域分析――番禺番禺区是广州市管辖的１ Ｏ个区中离广州市区最远的行政区之一。广州番禺 做为广州的郊区，房地产的发展经历了从黯淡到井喷，继续发展，到降温，到理 性发展的过程。研究广州番禺房地产的发展历程，不仅对房地产郊区化具有重大 的借鉴意义，甚至对研究全国房地产的走势具有启发意义。 １．番禺房地产“龙卷风” 由中心城市向外扩张，是城市化发展的必然趋势。从广州的居住环境看，２０００ 年广州的人均住房面积虽已达１２平方米，基本上度过了住房“解困”期，人们对 住房的要求也从原来的“有得住”向“住得好”转化，从对住房的需求变成一种 对环境的追求。 优美的环境与交通的便利，香港、广州的辐射，珠三角经济的起飞，住房消费的升级换代，从追求住房到追求环境――多熏热力聚焦，引发番禺房地产热潮。 与广州一桥之隔的番禺大石镇，楼盘明星璀璨、群雄四起――洛溪新城、丽江花园、广州碧桂园、奥林匹克花同，一个个房地产的精品品牌在这里铸就，把成千 上万的购房者吸聚到这里，掀起了一波连一波的消费浪潮。 ２．番禺房地产成“亮点”碧桂园、祈福新村、丽江花园―――在番禺大石、钟村、南村不到１５０平方公里的土地上，聚集了广东１０多家大名鼎鼎的地产巨头，冒出了多个动辄上千亩 的明星楼盘。由此，在广州及周边房地产四面开花的同时，却有越来越多的广州 市民、港澳人士把目光移向番禺，成为特有的“番禺地产”现象。番禺房地产发 展态势迅猛。优美的自然环境、便利的交通、与广州一桥之隔的地理位置，加上 让人心动的价格和小区配套建设，使番禺房地产有着不可替代的独特优势。在番禺，基本上所有的楼盘都有着一个共同的特色，配套完备――从一般的生活服务到区内学校以至医药的配套。 随着番禺撤市设区并入广州，加上地铁３号线的贯通，番禺房地产开始进入 一个全新的发展时期。按照广州新的战略性规划，未来广州将呈“山、城、田、 海”发展之势，番禺区沙湾水道以北将成为广州都会区的一部分。 ３．番禺房地产理性发展 一些早期开发的房地产项目，多属马路楼盘，如市广路、大石镇区段两侧的 房地产项月，存在着公建配套与公共绿地不足的问题；房地产项目必须具备合适 的规模，规模过大或过小都会产生负面影响。房地产开发规模过大，在环境、交Ｊ４第二章房地产业发展的经济环境分析通、治安、生活等诸方面都会对整个区域产生影响。房地产规模过小，又会导致 经济效益较差。这些小型项目只有依赖城市的其他基础设施和公共服务设施，无 形中增加了城市基础设施和公共服务设施的压力；房地产业的发展必须形成较好 的产业链，短期的、一次性的开发模式存在很多问题，必须对房地产的开发规模 进行适度控制。 ４．新规划，新番禺 在广州市政府提出要把广州建设成为国际化大都市后，“大广州＂蓝图的建 设逐步展开。在把番禺、花都纳入广州市区后，使得广州的市域范围大大扩大， 也使广州发展有了更广阔的延伸空间。“东进”“南拓”是广州发展的重点，“东 进”主要是向东面的天河区、黄埔区发展，而“南拓”则是以番禺为核心区域的发 展。番禺区的城市规划已经完全融入整个“大广州”的发展要求，在空间上，交 通上，绿化方面以及产业规划方面都从整个“大广州”的层面出发。２．３天津市房地产发展的经济环境 天津市――中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市；地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津市辖１８ 个区、县。目前，全市常住人口约为１０００万人。２．３．１天津市经济发展形势改革开放以来，特别是近十年来，天津启动了规模宏大的海河两岸综合开发 改造工程，国民经济持续、健康发展，经济实力显著增强。２００５年度实现全市 生产总值（ＧＤＰ）３６６３．８６亿元（图２－３），按可比价格计算比上年增长１４．５％。４０００ ３０００ ２０００勃１５ １０１∞００ １９９４ １９９５ １９９６ １９９７ １９９８ １９９９ ２０００ ２００１ ２００２ ２００３ ２００４ ２００５５０图２―３天津市ＧＤＰ发展状况（１ ９９４－２００５）１９９４１９９５１９９６１９９７１９９８１９９９２０００２００Ｉ２００２２００３２００４２００５图２―４天津城ｆｌｊ人均仃密艟用血积（１９９４―２００５）第二二章房地产业发展的经济环境分析全市人均生产总值达到３５４５７元，约合４３２８美元，增长１２．８％。“十五’’期间， 全市地区生产总值年均增长１３．９％，超出“十五”计划目标３．９个百分点，高于 “九五＂时期平均增速２．６个百分点。 城镇居民人均住虏建筑面积２５．８平方米（图２―４），比“九五”末增加８．６ 平方米。农村居民人均住房面积２６．１平方米，比“九五”末增加２．５平方米。 截至２００５年末，居民家庭拥有白有产权住房的比率已达５３．１％，比上年上升４．６ 个百分点，居住环境的改善和生活质量的提高使得居民家庭用于居住方面的支出 稳步增长，城市和农村居民人均居住支出分别比上年增长５．Ｏ％和１１．５％。全年城 镇单位从业人员人均劳动报酬２３９２９元，增长１３．２％。城市居民人均可支配收入 １２６３９元，增长１０．２％。２００５年城市居民人均消费性支出９６５３元，增长９．７％。 经过２０多年的改革开放和经济建设，天津已经呈现出大发展态势： （１）为促进服务业的发展和城市建设，计划投资１８００亿元完成海河两岸综 合开发改造，建设国际一流的服务型经济带、文化带和景观带； （２）依靠雄厚的工业基础，大力发展电子信息、汽车及机械制造、化工、 冶金、生物技术与现代医药、新能源及环保六大支柱产业和十二个产品基地； （３）促进滨海新区的“火车头”作用，凭借其土地、能源、技术、人才和 政策优势，立足京津冀辐射环渤海，面向东北亚，发展现代化世界性加工制造基 地和国际物流中心； （４）发挥天津港煎要的战略资源的作用，计划建设港区内１２大项目和港外 ２２个配套工程，到２０１０年港区将扩大到１００平方公里，初步建设成现代化、国 际化深水大港和东北亚的国际集装箱枢纽港以及祖国大陆北方最大的散货主干 港；．（５）加快发展交通网络建设，计划建设９条总里程达２２３公里地铁线路， 投资２０亿元扩建滨海国际机场，建设３条过境通道、３条京津城际通道、９条放 射线组成的高速公路网，预计投资１２３亿元建设京津客运铁路专线，实现京津两市３０分钟通达；（６）计划投资５００多亿元改造城市基础设施，用３００亿元建设环保和环卫 工程，到２０１０年城市绿化面积达到４５％，建成适宜人居和创业的现代化都市。 京津冀地区将成为中国大陆继“珠三角”、“长三角”之后的又一重要经济增 长极，天津也将实现国家定位的“环渤海的经济中心，努力建设成为现代化港口 城市和中国大陆北方重要的经济中心”。 ２００１年以来，天津国民经济发展进入新一轮快速发展期，房地产业作为天 津五大支柱产业之一，已经成为天津重要的经济增长点。１６第二章房地产业发展的经济环境分析２．３．２天津市房地产业发展概况天津国民经济已持续多年保持两位数增长，自２００２年以来又进入新 一轮经济景气周期。根据天津市经济和社会发展计划，２００７年前天津市人均 住房建筑面积每年约增加１―１．５平方米，每年竣工面积需要在９００万平方米左右， 房地产业产值逐年增加（图２―５），开发规模处于高速增长期。 城市化步伐加快，通过投资空间结构调整，城镇建设将成为投资新热点。今 后几年，天津将进入城市化加速发展阶段，城市化水平每年提高约３个百分点，‘预计每年新增城市人口３０万人左右。为此，天津市将加快小城镇建设作为中心工 作之一，每年安排４００－－５００万平方米的小城镇开发规模，以适应农村城市化对住 房的需求。围绕加快城市化进程，小城镇开发将成为新的投资增长点。 １．南北发展失衡加剧，扩张势头强劲 目前天津市南北发展不均衡，南部地区发展迅速，北部地区相对缓慢，中 心城区平稳提升。具体表现是： 南部地区：区域基础雄厚，区域内居民普遍购买能力强，加上政府对于该 区域以很大的扶持作用，自２００２年始区域呈现出高速发展的态势，并且区域的 热点在不断放大、扩张。就目前来看，区域辐射力到外环线以外部分地区，但这 种区域南扩的势头不会无限的放大。 北部地区：由于过去几年的发展重点一直在南部区域，北部地区似乎被入所 遗忘。但随着南部地区的火热开发以及开发区域的不断南移，北部地区的区位优 势逐渐体现，未来的开发量将随着北部地区的不断开发而快速增长。预计２００７ 年北部地区有部分的中高端产品面市，将对北部地区的价格起到强劲的拉升作用。中心城区：传统意义上的市中心区域，为天津市最集中的商业罔所在地。通 过近几年对市中心地区的不断建设，中心城区优势明显的体现出来，并且区域内 土地供应量在不断减少，该区域内项目愈加显得珍贵。且区域项目供应以商业为 主，住宅的供应量相对较小，住宅项目以小盘项目居多。第二章房地产业发展的经济环境分析２．高档项目南强北弱，中档项目市场主流 价格在６０００元／平方米以上的楼盘大多集中在城市的南部，主要是梅江版 块。该地区即将上市的项目多为生态大盘，可开发土地逐渐减少，稀缺生态盘的 珍贵性将会充分得以体现。作为新兴高档盘的聚集区，良好的生态环境决定了它 在天津楼市中不可动摇的地位。有限的土地资源无法遏制人们入住梅江的愿望， 这使得梅江的版图一再扩大，未来西青区和津南区与梅江交界的部分区域将会同 现在的梅江合并成大梅江版块，天津生态大盘郊区化是未来的趋势所在。 高档盘出现密集的另一地区为以和平区为核心的中心城区。市中心的地理位 置得天独厚，是很多人梦想置业的地方。但市中心居住用地供应量的减少和地价 的日益增长，导致市中心寸土寸金。 天津北部地区由于城市发展不均衡以及自然因素造成中低档楼盘占主导地 位的局面。北部区域经济，教育等相对落后，同时天津人传统的居住观念也影响 北部楼市的发展。目前，该区域尚未具备开发高档次楼盘的市场环境。 中档楼盘的分布区域广泛，多数位于中环线附近，南开，河东为主要供应区。 市中心高昂的房价将低收入家庭的居住区域推向城市边缘，经济发展较好的西青 区和北辰区成为他们的置业首选。新四区土地价格相对较低，楼盘开发尚属于成 长期，相比市中心，这些地区的楼盘价格处于较低的水平，存在很大的发展空间。 高端项目价格走势图表现出高端项目在推出前所经历的“凝集准备期”。高 端项目的推出量一般较小，由初期的“低开”到后期的“高走”，阶段性表现明 显。未来天津高端住宅市场将会进一步深化高层次的居住理念，提升产品的品质 以及附加值。因可供高端项目开发的土地素质较高，有很大的稀缺性，具备真正 高端产品意义的项目上市量将越来越少。从上述观点看，真正的高端产品其价格 应有较大的上升幅度。 越是高价位的产品就越具备升值的先决条件，因此２００７年高档位产品将以 稳健的步伐继续走高，而低端产品由于其区位以及消费人群认知度等原因，未来 整体价格走势具有较大的不可预见性，需要进一步激活市场，以带动区域内消费 者的购买欲，并吸引其他区域消费者购买。通过对典型楼盘的分析可以看出，各 档次楼盘供求旺盛，区域经济的发展以及市政的利好政策对区域楼市有直接的影 响。天津楼市未来将继续处于“牛市”状态，并会持续较长时问。２．４国内典型郊区大盘比较分析石湾花冈住宅小区项目处于天津的郊区，所以参考国内典型郊区大盘加以比 较，取长补短，加以借鉴，是非常必要的。第＿章房地产业发展的经济环境分析２．４．１北京通州：运河岸上的院子社区作为依运河而建的文化型的三重庭院，通州“运河岸上的院子”具有很强的 示范意义，我们对它进行较为详细的分析。对同样位于运河沿岸的杨柳青石湾花 园，同样具有浓郁文化色彩的杨柳青，分析“运河岸上的院子”具有借鉴意义。 该项目坐落在通州京杭大运河北起点的宋庄。项目临水而居，其中８１０００ 平方米的河堤公园成为居住者休闲放松的自然之源。由海内外多位国际建筑设计 大师联袂设计的２０８栋具有国际化特征的当代院落别墅作品散落在森林中。设计 师通过绿化带及原生树的巧妙布局，将社区与运河紧密连为一体，从而构成社区 与运河融为一体的三重庭院式效果。 １．优势分析 该项目座落在京杭大运河北起点，能够将历史文化与自然结合起来，紧邻宋庄一决定中国当代艺术世界地位的村镇，突出文户艺术特色，项目同月亮河度假村，大运河高尔夫俱乐部共同构筑本区域顶级的上流生活罔。 该项目位于京哈高速运潮减河北岸，可利用京通高速和京哈高速畅快切换ＣＢＤ城市繁华与河岸自然生活进行策划；所在位置交通便利，从ＣＢＤ中心――国贸出发，经京通高速和京哈高速，２５分钟即可到达。北关环岛高架桥竣工， 将更加确保一路通达。通州是距首都最近的发展最为成熟的卫星城之一。购物、 休闲、教育、餐饮、医疗等生活设施十分完备。文化娱乐场所：西海子公园、 运河文化广场、北京通顺赛马场。 ２．项目评价 该项目通过传统的院落式设计来体现现代人的居住感受，是中式别墅产品 的代表作品。该项目与整个运河及原生树浑然一体，营造出了既回归自然，又 享受现代生活的氛围。运河岸上的院子为市场所追捧，不仅仅在于其独一无二 的艺术气质，项目得天独厚的自然环境和不可多得的交通便利性也成为众多居 住者选择的理由。 以金字塔尖顶的时代精英人群作为首要服务对象，把现代建筑应用到本土 中去。“运河岸上的院子”在建筑的物质和技术层面，以及生活的精神层面，都 满足和体现了社会高端独具鉴赏力的知识精英的文化水准与欣赏水准，从艺术 角度关注生活，从国际的角度审视民族文化，从现代生活继承传统精粹，这成 为别墅开发的新思路，必将推动别墅市场不断进步；市场反应也印证了当代中 国高端生活阶层对建筑艺术、对丰富生活、对院子产品的追求和认可，更证明 了以运河岸上的院子为代表的新开发思路、新市场定位的准确和及时。１９第＿章房地产业发展的经济环境分析２．４．２广州增城：碧桂园凤凰城凤凰城的市场定位很准确，目标客群不仅仅局限于广州客，而是定位于增城、 东莞、香港等地；碧桂园凤凰城的产品结构产品层次体现多元化的特点，最大面 积的覆盖目标客群，最大限度的满足消费者个性化的需求，高中低端齐全配置， 既有超豪华别墅、独立别墅、现代版与传统版的连体别墅、还有风格相差极大的 公寓洋房，有多达６０多种户型可供选择。 碧桂园凤凰城总体开发规模大，面积超过３０００亩，是目前广州地区最大型 的别墅社区。凤凰城的产品在规划、建设时一直坚持保持极强的兼容性，以此 保证在能满足业主不同时期各种软硬件需要的同时，留有可供扩展与创新的余 地。 １．优势分析 项目选址较好，碧桂同凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到 达天河中信广场仅需２０分钟车程，都市自然瞬问抵达，每天都是方便快捷生活。 碧桂同凤凰城拥有良好的城市化配套模式和家园化管理模式，其不仅设置 有面移｛高达３Ｏ ０ ００多平方米的市政文化广场，小区内还开设有设施完备师资力量雄厚的中学、小学、幼儿园以及现代化的图书馆、歌剧院、影剧院甚至 社区专用医院等等，营造浓郁的文化氛围，是凤凰城与目前广州众多楼盘小区 的最大差别之一。．碧桂园凤凰城背山面湖，全城拥有数百棵天然百年荔枝树，总面积数万平 方米的各式天然湖、人工湖星罗棋布，连绵起伏的青翠山脉也与湖泊，环境优 美是碧桂冈凤凰城的一大优势。 ２．项目评价 碧桂园凤凰城的选址恰当，项目的位置与天河中心区的时间距离把握得好， 刚好在市区买家能忍受的距离极限边缘。只要产品的性价比高，尤其是价格控 制得好，就能弱化了距离对楼盘的影响，受到买家的欢迎。 凤凰城的市场定位很准确，吸引的不仅是广州客。碧桂同凤凰城锁定的消 费对象是“薪富一族”，即有稳定凤凰城工作环境与事业基础，非创业型富有者， 拥有较好的经济收益和较高文化背景。碧桂园楼盘是以“碧桂园”这一品牌作 平台、以产品为核心来进行开发的。 “碧桂园”的品牌是在十多年时间内积累来的，社会影响力很大，碧桂园 每一个楼盘的开售都受到人们的关注，而其楼盘的性能、素质已得到买家的认晦ｌ。２０＊！十¨湾花日＃｛项Ｅ１ｍ％＊￥Ｈ折第三章石湾花园住宅项目市场需求分析３１天津房地产市场需求分析本文所要研究的石湾花同住宅小区位于天津市西青区杨柳青镇，石湾花同住宅小区项目的可行性分析研究必须依托于天津市的整体经济水平，以及项日所在 区域的经济发展状况。天津房地产市场仍然处于质变之前的调整期，在住房商品 化程度不断提高的同时，社会住房保障体系也会进一步完善。虽然当前市场的一 些不确实凼素增加，Ｊ纠对竞争环境也日趋严峻，但行业市场的总体上升趋辨难以 改变。今后对于开发企业来说，要想获得长远发展，必须实现在稳定盈利水平上 的规模占有。 房地产业健康持续的发展要与房地产市场需求和整个经济增Ｋ相协调，２００５ 年，天津ＧＤＰ增长１４ ５％，为了完成２０１０年人均ＧＤＰ达Ｎ６０００美元战略目标， ２００５―２０１０年人均ＧＤＰ复台增Ｋ率约为Ｉｏ％。作为五大支柱产业之一．房地产业发 展速度应当保持在２０％以上，方能与经济增Ｋ和城市定位相适应。 根据天津《城市总体规划》方案，为加强区域协调．统筹城乡发展，保护生 态环境，未来本市将形成“一轴两带三区”的空间布局结构。（图３一１）一轴是指：武清――巾心城区――滨海新区核心区发展主轴：两带是指：宁河――议沽―― 滨海新区核心区――大港东部沿海发展带和蓟县――宝坻――ｒｆｌ心城区――静海西部城镇发展带。三区是指：北部蓟县Ｉｌ大黄堡洼湿地生态环境建拉区，南部团泊洼水库――北大港承库湿地生态环境建设区。Ｊ地生态环境建设区、中部七里海一图３．１―轴酶带三匡第三章石湾花园住宅项目市场需求分析根据规划，中心城区及近郊地区将划分为３３个居住片区，滨海新区划分为 ２０个居住片区。每个居住片区人口在１５万至２５万人左右，含３至５个居住区 或居住小区。居住片区配置大型超市、社区文化中心、综合运动场、中小学、社 区卫生服务中心等各项服务设施。５年至１０年后，市内六个区都要压缩１０万左 右的人口，中心城区总人口将减少６０万。除计划生育因素带来的人口增速放缓， 从城市规划的角度来看，将来本市将严格控制在市内六区建设低水平的住宅，腾 出的中心市区用地，主要用于商业、服务业和公共基础设施的发展，增加人均居 住用地的水平，打造宜居城市。至２０２０年，人均绿地达到１５平方米以上，其中 人均公共绿地为１０平方米以上。 ２００５年天津市人均ＧＤＰ约４５００美元，根据房地产业发展阶段的国际标准， 正处于平稳发展阶段，市场情况也验证了这一点。（表３．１）表３―１发展阶段 人均ＧＤＰ（美元） 需求特征 启动阶段ｌ ０００－３０００各发展阶段分析表半稳发展阶段３０００－４０００快速发展阶段４０００－８０００减缓发展阶段 ８０００以上改善需求为主生存需求生存、改善需求兼有 平稳发展；数量为主 数量与质量并重改善需求为主发展特征超速发展；单纯数量快速发展；质量为主 缓慢发展； 质量和数量并重合发展型住宅建设是房地产投资的主要部分，约占总投资额６０％，是构成房地产需求 的主要凶素。促进住宅需求的凶素主要有人口增长、城市化、住宅条件改善、居 民收入和消费情况、居民消费预期和房地产投资需求；同时，房地产业与国民经 济增长密切相关，因此综合来看构成房地产业长期需求的冈素是ＧＤＰ的增长情 况、城市化和住宅条件的改善。 预计２０１０年天津市常住人口约１１００万，其中外地人约１００万，户籍人口约 ９５０万，城镇户籍人口约５９０万左右。２０１０年天津城市化水平约６１．７ｌ％，城镇 居民人均住房使用面积达到３０平方米。 至Ｕ２０１０年，预计人均住房建筑面积可达到３３平方米，城镇人口约５９０万，则 共需住宅存量为１４７５０万平方米，考虑到现有住宅在此期间的折旧量１２７０万平方米（７年＊１２６９９／７０年），２００４－－２０１０年城镇住宅总需求面积的复合增长率为７％。即城镇年均新增住宅面积需求量为９００万平方米。考虑到天津海河改造以及陆桥 建设等拉动因素，２００５―２０１０年年均新增住宅面积需求量约１０００万左右 ２００１年以来，天津房地产销售价格一路攀升，呈加速状态，投资预期良好， 投资型购房呈增加趋势。综合人口、城市化等因素，天津住宅业未来１２左右的时 间内将保持稳定增长的发展态势，当然中途一两年的调整也是很可能的。第三章石湾花园住宅项目市场需求分析３．２天津市典型郊区大盘案例目前天津房地产市场处于郊居化的启动阶段，预计此阶段将快速发展３年 左右，目前天津郊居大盘的代表作是：领世郡、京津新城、东丽湖，下面分别进 行了分析。３．２．１领世郡１．项目介绍位于天津市中心城区东南方向，津南区双港组团西部。东临微山路，西依规 划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路。紧邻外环线和建设中的 天津市地铁一号线，与解放南路、大沽南路、友谊路紧密相连。 领世郡项目整体占地面积５４００亩，整体容积率：０．５，绿化率：４５％，其中 拟建Ｇｏｌｆ球场及训练场面积超过２２００亩，规划住宅建筑面积７０万平米，占地 ２２００亩，．规划公建建筑面积１５万平米。住宅部分包括连排别墅、双拼别墅、独体别墅。整个项目规划三个入口，以一条４８米宽的景观大道（南北大道）为主干道， 辅以各组团问的人、车行道来往。预计分六期开发完成，七到八年全部完工。项 目一期正在开发，一期住宅占地４００亩，建筑面积１０万平米，共建３３２套别墅， ２３种户型；３０００平米会所同时施工。 ２．项目评价 项目坐落在天津南部板块与梅江南高档居住区相邻，该项目将是梅江南富 人区的一个延伸，但预计目前价格会低于梅江南各高档项目。户型面积适中， 赠送面积大，从而吸引大量客户；该项目绿化面秋大，整个项目地块大，部分 被市政绿化带包围；该项目规划配套设施非常齐全。生活方面有小镇中心和五 大广场，娱乐方面有各种文体设施，另外在公建中还规划了分时度假酒店给业 主今后的生活带来更大的方便；投入使用的泰达国际学校及规划中美国八大名 校即常春藤联盟校能吸引部分客户；前期推广时问较长，基础数据及配套情况 都能明确告知客户。 项目地块位于外环线外侧，地理位置较为偏远，属津南区地界。并且项目 西北２公里处有太平洋制药厂，对项目有一定的污染。项目整体规划建筑密度 大，舒适度不理想，只是引入了北美生活理念，不能真正享受“北美生活”。目 前该项目样板区正在施工，没有装修好的样板房供客户参观，影响或延长成交 周期。前期配套设施不完善，业主入住后，生活有很多不便。土地前期部分为 墓地，对市场有一定的影响。整体规划不成比例，象微缩后的景观。规划较为第三章石湾花园住宅项日市场需求分析平淡，兵营式排列无太多特色。项目整体分６期７－８年完工，建设、销售周期 长，占压大量资金。３．２．２京津新城１．项目介绍 京津新城是北京、天津两大直辖市经济走廊上的明珠，京津唐之间对开拓华 北、华中、东北市场具有独特的优势。宝坻距北京９０公里；距北京机场９６公里； 距天津２５公里；距天津新港４３公里；距天津机场３０公里；距保定１００公里。 高速公路，轻轨的建成开通将进一步提升其区位优势和更有效利用周边资源为投 资者创造更好的投资环境。 该项目总占地２２５００亩，项目总建筑面积４３．５万平米，将建成以别墅为主 的大规模居住区。项目规划多期开发，预计开发期ｌＯ年，一期１７．４万平米，二 期约１６万平米，三期规模未定。 项目定位为京津两市间一座独具特色的卫星城，大造高品质国际休闲城为目 标，拟建成北京、天津一种新的生活居所和生活方式。主要以低热温泉为开发主 题，度假、休闲、会议、酒店、高尔夫、别墅、学校、体育、工业同区等多种物 业和产业类型为一体大型综合房地产开发项目。 ２．项目评价 交通较为便利，项目位于津蓟高速出口，京津唐腹心地带，紧靠风景旖逦 的潮白河，是中国环渤海地区的核心原点。 京津工业园临近北京、天津市区，但综合投资成本远远低于北京、天津。工 业园土地使用成本低；交通便利，临近港口，运输成本低；京津唐城市内人口 ５０００多万，以宝坻为中心５小时车程内华北、东北、华中人口３亿多，辐射面 广，城市功能完备，运转有序，港口和城市基础设施的建设完善，对发展制造业、 物流、商贸、金融等十分有利。 地热温泉储量丰富，面积２０２平方公里，第三系热层ｌｌ亿立方米，水温高 达９６－１０２摄氏度，成就了独一无二的具有天然温泉资源的珍惜上品。项目拥有 １７０万平方米的水景面积，别墅群体与水系和高尔夫球场相隔交错，和谐有机地 融为一体，形成优美的居住环境。 在京津新城，珠江国际学校与北师大合作，设置涵盖从幼儿园基础至高中的 全套教育内容；与北京科技大学、北京广播学院、北京邮电大学等名牌大学合作， 开办民办国家高等教育试验基地。 京津新城整体规划面积大，总体规划上万亩且有大面积水面和水系高尔夫球Ｊ第三章石湾花园住宅项Ｆ１市场需求分析场。总体建筑风格特色鲜明，一期建筑为巴洛克风格、伊丽莎白风格和维多利亚 风格。房型面积适中，价位较低，容易被市场接受。纯别墅社区，容积率低。休 闲娱乐配套齐全，包括五星级的水上皇宫大酒店、温泉度假村和高尔夫球场及练习场等。当地经济基础比较薄弱，缺乏旅游资源，推广难度比较大，前期投入会比 较多；交通依赖津蓟高速，对常住型客户高速费构成一种负担。社区周边生活 配套援乏，地理位置偏远；相比较于会所和酒店的配套，住宅规划显得逊色， 院落面积大，但利用率低，反而呈现荒凉感；施工粗糙，和项目档次不太匹配； 物业费用和其他别墅项目相比价格较高（２．８－３．８元／平米）。３．２．３万科东丽湖。１．项目介绍 东丽湖项目位于天津市区东部东丽湖旅游渡假区内，处于天滓市和滨海新区 的中间位置，距市区１５公里，向南１５公里为海河下游工业区，向东１９公里为 滨海地区。东丽湖项目以完善的生活配套设施和服务体系为基础构建多功能综合 型生态新市镇。 项目总占地面积２７３万平米，总建筑面积１３５．４５万平米，容积率０．５。以 低层公寓、联排、独体别墅为主的，将建成以运动休闲和生态景观为主题的多功 能复合型项目。项目开发周期８－１０年。１期占地面积２０万平米，容积率Ｏ．３３， 建筑面积６万平米，以别墅产品为主，一期独栋１８７套，联排４２套，目前销售 ７０套，５月重开盘。建筑风格为北欧现代简约风格。 ２．项目评价 项目开发周期过长，而且项目周边配套现在非常不完善。户型设计过于陈旧 都是两年前设计的而且现在全部是概念性炒作后期开发与实际呈现会有一定的 出入。 业主没有私家车库只能把车停在别墅外面并且现在小区体现不出项目自身 价值。价格偏高总房款也够高满足不了客户需求。 由于项目开发周期较长，相关配套建设期也将延长。待建的配套设施包括图 书馆、九年制学校、科技馆等教育设施配套；运动休闲、生态景观（湿地公园等） 以及相关的商业配套等。＊ｊｍ｛ｉ＊花ＨＥ｛ｍｎｍ％＊￥Ｈ＊３３杨柳青区域房地产市场分析３３１西青区经济发展概况 西青区位于环渤海经济中心――天津市的西南部（图３―２）。总面积３７０平方公里．辖２个街道办事处和７个镇，１６０个行政村，＾口３２万，其中２４万农 业人口。西青区区位优势明显．全民７１公里的天津外坏线有２６公里穿境而过， 境内有京沪铁蹄、京护高速公路、１０４国道等１９条国道、省道通过。近年来，西青区经济衔枚疾走，经济持续健康快速增长，多项经济指标位居天津市前列。在刚刚结束的第十个五年计划期『口Ｊ，更是取得了夸人瞩目的成就。 ２００５年，实现地区生产总值１７２亿元，是ｒ九五Ｊ期阿的２ ３６倍：＾均地区生 产总值７０３０美元；财政收入３３亿元，其中区级可支配财政收八１５亿元：农民 ＾均收＾８８５０元。 以现代服务业为秉点的第三产业，强势发展，已成为新的经济增长点，占居 经济总量的３８％。房地产、市场物流、民俗生态旅游成为三大支柱。房地产年交 Ｔ面积３００万平方米，新增农民住宅面秘２００万平方米，业界集ｒｒｌ了上海、浙江、 北京等国内最县实力的房地产开发公司。现代物流形成了三太物流带，吸引了联 邦快递等世羿项数论业。生态农业观光、民俗生态旅游发展迅速．每年接待上百 万中外擗客。 近年来，西青区每年投资１０亿元以上，共累计投入６０多亿元，大规模进行 农村城市化建设，蓐点建设叶１心城镇和社会主义新农村。住楼房、领工资，像城 里人一样生活，农民梦寐以求的这幅绚丽图摄．在西青区早己不是渐行渐远的美 丽图影。而是快速真切地走进了农民的生活。 Ｔ业向小医集中，土地向种田能手集中，人口向新建镇区集中的ｒｆＩ心镇建设， 他村民市民化、农村城市化、工业闻区化变为现实。被国家建设部定为小城镇建ｔ胃第＝章ｉ湾花园住宅４目￥蛹需束舟析设试点的张家窝镇最具代表性。通过对企业、土地和人口的资源有序流转、合理配置，新建镶区工业基地和外向经济、民营经济小区，集中了占总数８７％的内外资企业和个体私营企业，全镇９蚴农村劳动力从土地上解脱出来，成为产业工人。撒村建镇后，新建镇区集中了７０％的农民。依托雄厚的经济实力，西青区形成了一大批设施齐全、功能完善、环境优美的新型楼房化、别墅化新农村。 到Ｈ一一五Ｊ末，西青区地区生产总值、财政收入、区级财力等主要经济指标将比『十五Ｊ末翻一番．并力争提前翻番，农民人均纯收入将丈幅度增加。到 ２０１０年，确保生产总值年均增长１５％，比ｒ十五Ｊ末翻一番；三数财政收入选到 ８２亿元。年均增长２０％，其中区级财政收入３４亿元，年均增长２０％：农民人均 纯收八达到１４２００元．力争跻身全茸最发达地区行列。 截止到目前，西青区累计投资１２０多亿元，用于推进农村城市化建设，农 村城市化率达到了５７％，建成高标准农民住宅楼５００万平方米，每年都有大批 农民喜迕楼房。全区８个街镇全部接通天然气、滦河水、有线电视和宽带阿， 镇区气化率达到１００％、城镇绿化覆盖串达到３５％，新建小区热化率达到１００ ％，城镇楼房供热普及率达到了８０％以上。３．３２杨柳青区域经济文化发展概况石湾花园住宅小区项目位于天津市西青区杨柳青镇（圈３－３）．杨柳青镇是中国北方历史名镇，历史逾千年，是中国三大木版年画发祥地之一，是天津市 以汽车工业为主的最大卫星城镇，是天津市与环渤海经济区最大的乡镇。 杨柳青镇有１０万人口，建成区面积１２．８平方公里，已建成青云里、二经路第三章石湾花园住宅项目市场需求分析等１０个居民区，居住面积２．９平方公里，城镇绿化总面积１３６公顷，建有长达１ 公里的杨柳青公园，镇外正在建设占地２００公顷的森林公园。陆路交通畅达，有 京沪铁路通过，设有二级站一座。京福、津同公路和４条地方公路与镇内４８条 马路贯通。作为天津市的千年古镇，杨柳青以民风淳朴、风光秀丽、商业发达、 文化昌盛闻名遐迩。有民间流传近四百年的“杨柳青年画”与杨柳青并誉中外。 西青区位于天津市区西南城郊结合部，区人民政府所在地是有着浓郁民俗风 情和深厚历史文化底蕴的千年古镇杨柳青，人杰地灵，景色宜人。地名系乾隆皇 帝御赐，以生产杨柳青年画而闻名世界。几百年来，文人墨客多汇聚于此，形 成深厚的文化底蕴。 这里还有许多的文化历史古迹，１４００多年历史的峰山药王庙、修建于明代的 京杭大运河和文昌阁、素有“华北第一民宅”美誉的石家大院以及霍元甲故居和 陵园，是西青人文历史的浓缩；王兰庄“一二?九运动”起义爆发地、平津战役 天津前线指挥部旧址则镶嵌着人间正道的沧桑和历史前进的足迹。近年来，西青 区按照发展大旅游，形成大产业的工作思路，充分利用得天独厚的文化历史遗存 和独特的民问传统艺术，投巨资加快了以古镇杨柳青为主的民俗旅游区的开发建 设，相继建成杨柳青广场，御河景观，高尔夫球场等景点，扩建石家大院，开发 建设了明清街、杨柳青年画馆和以御河楼为主的御河商业街以及文昌阁、杨柳青 元宝岛民俗旅游城，使千年古镇成为天津地区独具特色的旅游胜地。石家大院为核心的民俗生态旅游景区群…杨柳青景区入选津门新十景，并被命名为御河杨柳画图中。在这片景区群中，“一河（京杭大运河）、一院（石家大院）、 一广场（杨柳青广场）”三个主景区如日月辉映，明清一条街、年画博物馆、文吕 阁等景点如繁星闪烁，共同构成一幅绚烂多姿的民俗风情画卷。置身其中，游人 可以亲身感受到自然、建筑、人文环境的完美和谐统一。领悟千年古镇历史文化、 民俗风情的悠远深邃。在游玩揽胜寻幽探古之余，还能一睹与秦准人家媲美的亮丽景观。２００３年９月以杨柳青古镇的千年文化底蕴为依托，以京杭大运河（杨柳青段）、２００２年，西青区政府斥巨资建设、恢复古运河景观。疏通改造后的“御河” 全长４２００米，宽４０米，两岸各有２０米宽的绿化带，并以古镇千年历史文化脉 络为主线，依次形成了“乾隆御赐杨柳青同”、“杨柳青风筝园”、“杨柳青年画园”、 “杨柳青砖雕石刻园”、“精武冈”五个景区，五个景区分别以“春之声”、“夏之 曲”、“秋之恋”、“冬之韵”、“绿之情”为植物景观主题。形成动静结合，休闲、 观景为一体的古镇绿色风景线。第三章石湾花冈住宅项目市场需求分析３．３．３杨柳青区域房地产发展概况随着天津城市建设的发展，中心城区土地日渐稀缺，房地产开发也逐渐向外 环线附近转移。 ２００７年，将有多个外环线沿线的房地产项目进入市场。微ＬｌＪ路延长线与外 环线交口的红砌领世郡在年初开盘，率先在天津提出“经济型小独体别墅”概念， 将传统独体别墅３００至Ｕ４００平方米的总面积压缩到２２０到２８０平方米，总价由原来 ２００万以上下降至１５０］！Ｕ１８０万。外环线西侧、新津杨公路两侧的金厦西部新城今 年将全面启动，该项目规划总建筑面积近ｌ平方公里，规划总建筑面积１３０万平方 米，该项目的建设将在天津西部打造一个新城区，是继东部丽苑、南部梅江、西 南部华苑、西北部瑞景之后，天津在城郊整体规划建设的又一个大型新城。位于 外环线与明川路交口的俊城?浅水湾，一期洋房已经开盘，二期高层也即将开盘， 该项目主打“公园居家”理念，尚未开工前，占地３００余亩的配套公园就已开工， 是对人居理念提升的一个重大进步，也是改善公共空问环境的一项重大举措。西 青区津涞公路上的金厦新都庄园一期１０万平方米也将在明年开盘，主力户型为８９ 至Ｕ１００平方米之间，总价在５０万元上下。 此外，天津的一些房地产项日已经开始向远郊发展。如位于东丽区东丽湖边 的万科东丽湖项目，是一个低容积率的超大型社区，由独体别墅、连排别墅、公 寓等多种类型产品组成，并规划有自己的商业、教育、．医疗等生活配套设施。宝 坻区的京津新城，以综合型地产形态为卖点，依托当地的地热资源，开发别墅、 旅游景点、会议中心等产品。 随着市政建设日趋完善，地铁、轻轨、快速路网等交通的完善为这些郊区房 地产项目的发展创造了条件，同时也在改变着购房者的居住习惯。有关调查机构 在２００５年春、秋两次房交会上所做的统计资料显示，百姓购房最主要关注因素中， 选择“地理位置”的比例已于６４％下降到５６％。购房者的原住地色彩减弱，跨区域 购房行为更加频繁。 业内人士分析认为，在北京、上海、广州等城市，住宅项目向近郊突围近些 年已非常普遍。以北京为例，大兴、通州、亦庄等郊县早已成为房地产开发的热 点地块，而在天津这种尝试则刚刚开始。 杨柳青地处京畿要冲，系西青区政府驻地，是该区政治、经济、文化中心。 境域位居津城西厢，东临本区中北镇、杨柳青农场，西有张家窝镇，西南接辛口 镇，西北连武清区，北临北辰区。距天津市中，ｈｉ６公里，离天津机场３０公里，到 天津港５０公里，有西青道、津杨公路等直通市区及外环线。地理位置优越，环境 优美。 现在的杨柳青正在以其开放式的经济新格局，成为天津的经济强镇。大量外第三章石湾花园住宅项目市场需求分析资企业的进入，带来众多高收入人群在此定居。经济的飞速发展给杨柳青房地产 行业带