最高院民一庭：夫妻一方擅自出卖登记在该方名下共有房屋时可驳回房屋过户的情形
最高法院：夫妻一方擅自卖房，买房人将过户无望
【最高权威判例】最高院民一庭：夫妻一方擅自出卖登记在该方名下共有房屋时可驳回房屋过户的情形
&一、案情简介
原告：刘某。
被告：李某。
被告：陈某。
2010年10月20日，刘某与李某签订《房屋买卖合同》约定，刘某购买李某名下的某市某区幸福花园1号楼3单元1802房屋（以下简称案涉1802房屋），买卖价款220万；刘某于合同签订后30日内将购房款付至第三方托管单位辉煌担保贷款公司；上述房屋买卖价款付清后五日内，李某协助刘某办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约定。
&&2010年11月20日，刘某将220万元购房款一次性支付至辉煌担保贷款公司账户内。后刘某请求李某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续，李某以其妻子陈某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由，拒绝为刘某办理房屋产权证变更手续。后刘某找到李某之妻陈某协商房屋权属变更过户手续。陈某表示，其从未同意李某出售夫妻共同房屋，也从来没有签署过同意出售的证明，李某在出售案涉1802房屋时未经过其同意，违反了法律规定，故不同意协助办理该房屋的权属变更登记手续。刘某与李某、陈某多次协商办理案涉1802房屋权属变更登记手续，均未达成一致意见。故成讼。
2011年6月，刘某起诉至法院称，其购买案涉1802房屋系善意，在签订该房屋的买卖合同时，陈某向中介公司出具了同意出售共有房屋的证明，且其购买该房屋系基于市场价格，并且还高于周边的价格；另外，如果其不能购买该房屋，则由于限购政策导致其无法再购买房屋。故请求法院判令强制李某、陈某履行《房屋买卖合同》，由李某、陈某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。
李某辩称，其在出售案涉1802房屋时确实未经过其妻子陈某的同意，而其所出具的陈某同意出售的证明系房屋中介机构的某员工代替所签。在陈某不同意履行《房屋买卖合同》的情况下，请求法院驳回刘某的诉讼请求。
陈某辩称，其与李某系夫妻，案涉1802房屋系双方共同财产，按照法律规定，出售该共有房屋，应征得夫妻双方的明确同意。李某在出售该房屋时并未征得其同意，故其不同意李某出售案涉1802房屋，请求驳回刘某的诉讼请求。
一审法院又查明，陈某与李某系夫妻，二人于2002年共同出资购买了案涉1802房屋，该房屋登记在李某名下。在《夫妻同意出售房屋证明》上的“陈某”签名系中介公司的某员工代签。刘某对于陈某姓名系代签的事实并不知情。案涉1802房屋在2010年10月出售时的市场价约为210万元。
二、法院裁判情况
一审法院经审理认为，刘某与李某签订《房屋买卖合同》时，刘某基于信赖李某是案涉1802房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，且在签订《房屋买卖合同》时李某的配偶陈某也出具同意销售的证明，故其信赖李某有权处分案涉1802房屋，对此没有任何过错；而经查明，刘某所购买的案涉1802房屋在签时同周边同类型房屋的出售价格是一致的，且略高于周边同类型房屋的价格，因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形存在。基于此，在李某作为该房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时，刘某是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》系李某与刘某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于刘某请求李某、陈某继续履行合同的诉讼请求，经查明，李某在出售案涉1802房屋时，系伪造了陈某的签名，而在本案诉讼过程中，陈某明确表示不同意出售案涉1802房屋，根据物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在陈某作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行《房屋买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人陈某的同意。鉴于陈某在本案中明确表示不同意出售案涉1802房屋，故刘某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件，不予支持。至于在合同有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题，刘某可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任，对此，在法院已经向刘某明确释明其可变更诉讼请求的情况下，刘某仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，故对刘某在本案中要求李某、陈某继续履行案涉《房屋买卖合同》、协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，予以驳回。据此，一审法院判决，驳回刘某的诉讼请求。
该案判决后，刘某并未上诉。该案判决已生效。
三、主要观点和理由
对于本案《房屋买卖合同》的效力，在当前形势下，司法实务界已经基本上形成了共识，本案《房屋买卖合同》是合法有效的。但是，对于买受人主张继续履行该买卖合同的诉讼请求能否获得支持，在实务中则存在不同的处理意见。
一种意见认为，既然《房屋买卖合同》有效，而有效的合同具有法律拘束力，买受人请求继续履行合同的，人民法院应判决强制履行。则本案刘某关于继续履行、要求李某和陈某协助办理权属变更登记手续的诉讼请求应获得支持。
另一种意见认为，本案《房屋买卖合同》能否获得继续履行，应取决于其共有权人陈某的意思。进一步而言，虽然李某在签订《房屋买卖合同》时并未取得完全的处分权，但如果在办理该房屋房产权属变更登记时取得了共有权人陈某的完全同意，则案涉1802房屋就可以完成物权变动；在此情况下刘某的诉讼请求可以获得支持。如果案涉1802房屋的共有权人陈某不同意该房屋的买卖，则由于陈某并未取得该房屋的完全处分权，根据物权法第九十七条的规定，该房屋并不能实现物权变动。而本案中对于刘某请求继续履行合同的诉请，鉴于案涉1802房屋的共有权人陈某并不同意出卖，且其明确表示不予协助办理该房屋的权属变更登记手续，故本案不能支持刘某关于继续履行的诉讼请求。
我们认为，第二种处理意见更为妥当一些，主要理由在于：
首先，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。合同法第一百一十条的规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”而在本案中，鉴于案涉1802房屋系李某与陈某的夫妻共同共有财产，因此，刘某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，物权法第九十七条对于共有物处分的条件规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上
的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，在本案案涉1802房屋共有权人陈某并不同意出售该房屋的情况下，李某作为共有权人之一对案涉1802房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件；进一步，在刘某的诉讼请求不符合上述法律规定条件的情况下，则其诉讼请求不能成立，应予驳回。
其次，城市房地产管理法第三十八条第（四）项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。对该强制性规范的法律性质，目前的共识是，该规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一致。因此，对于本案刘某的诉讼请求，人民法院予以驳回，也同城市房地产管理法的规定保持了衔接。
再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡，即真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。对此，在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得
的利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保护；另一方面，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护。在上述既保护了买受人的交易安全利益，又保护了共有物权人利益的情况下，对于本案所涉刘某继续履行的请求，人民法院予以驳回，能够较好地实现当事人之间静态利益和动态利益的平衡。
综上，对于本案刘某请求继续履行合同、由陈某和李某协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，由于案涉1802房屋的共有权人陈某的不同意，故刘某的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求，故该诉讼请求不能获得支持。
当然，对于本案刘某的权益保护来说，在一审诉讼中，法院可以向其释明，告知其在人民法院认定《房屋买卖合同》有效的情况下，应变更诉讼请求为请求解除《房屋买卖合同》及要求房屋出卖人承担债务不能履行的违约责任。而本案法院已经向刘某进行了释明，但是刘某明确表示不变更诉讼请求，在此情况下，法院的处理是正确的。
& 北京刘馨远律师总结：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。其可以另外令诉，要求其承担履行不能的违约责任。
（执笔人最高人民法院民一庭&
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夫妻双方共有房产,但只登记在一方名下,要添加另一方共有人,如何办理?
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夫妻共同买房再平常不过,办理房产登记的时候必须双方共同到场。 []
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婚后购买登记在一方名下的房屋是否属于夫妻共同财产
本案焦点：举行婚礼前购房，男方主张该房屋属于个人财产。【真实案情】贺某(男)与路某(女)2001年12月登记，婚后无子女。2002年4月由贺某全程办理购买商品房事宜，购买总价40万元的现房一处。当时的与产权证均登记为贺某名字。2002年6月二人举行婚礼。2005年二人因夫妻感情淡漠，。但是在该房屋的处理方面无法达成共识。贺某主张：房屋所有权证书，是确认房屋所有权的唯一依据。该房屋为自己一人所购买，而且当时二人只是领取了书，并未举办婚礼，因此产权证上只有自己的名字，此房屋属于个人财产，不同意与路某进行分割。路某认为房屋是领取结婚证后所购买的，自己应该有份。于是，2005年10月路某向法院起诉，要求解除与贺某的夫妻关系，同时依法分割该房屋。【真实判决】法院判决，二人解除夫妻关系，该房屋属于夫妻共有财产，该房屋归贺某所有，贺某向路某支付房屋折价款20万元。【专家说法】夫妻关系的确立是以双方为准，举办婚礼与否并非婚姻缔结的法定必要条件。本案中贺某与路某于2001年12月登记结婚，2002年6月二人举行婚礼仪式，根据法律规定，双方婚姻关系建立的实际日期是2001年12月。我国日公布的《》中仍沿用了混同制原则，即结婚登记后至婚姻解除或一方死亡前的婚姻关系存续期间内，夫妻双方所得财产为夫妻共同共有。同时，我国《婚姻法》也采纳了约定财产制，即第十九条规定：“夫妻可以书面约定以及婚姻关系存续期间的财产归共同所有或各自所有，或部分共同所有、部分各归所有。夫妻对婚前财产以及婚姻关系存续期间财产的约定，对双方具有约束力。”房屋作为公民重大财产的一部分，自然可以通过协商约定的方式确定其归属，双方没有约定的，婚后购买的，即使产权人登记在配偶中一人名下的房屋，也应属。我国《婚姻法》第十八条规定，婚前财产为夫妻一方个人财产，根据此原则规定：婚前购买的房子归其个人所有，不属夫妻共同财产，正常情况下不纳入诉讼的财产标的，这也是贺某主张房子为其婚前购买的原因。但是，在司法实践中，夫妻离婚时，登记为一方名字的房屋是否界定为夫妻共同财产需要进行分割，则需依据购买房屋的时间、付款时间、结婚登记时间等多种客观行为因素来界定。本案中夫妻二人于2001年12月结婚，而《》的签订是在2002年4月，购买行为及付款时间均发生在双方结婚以后，在婚前及婚后，贺某与路某两人均无关于财产方面的约定。因此，无论产权登记在谁的名下，这套房屋都属于在夫妻关系存续期间购买的共同财产，属于夫妻双方共同所有，离婚时应以共同财产来进行分割。我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权利人依法取得的房屋权属证书，是其对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。也就意味着：房屋产权登记在谁的名下，法律上就认为谁拥有该房屋的所有权。但是这个原则是对外的，并不适用于夫妻关系领域。因为婚姻关系的特殊性，夫妻以共同生活为目的，这里的共同生活包括共同的经济生活。夫妻双方在婚姻期间所取得的财产，如果没有法律的特殊规定和当事人的特殊约定，一般都视为双方共同财产。产权登记即使在一人名下，也不意味着只有产权登记人才有权利对房屋进行处分，更不意味着产权登记人可以在未经配偶同意的情况下擅自处分该房屋。因此，离婚的时候，对于该房屋，配偶仍然有权要求按照夫妻共同财产来予以分割。【法律提示】“百年修得同船渡，千年使得共枕眠”。离婚时刻，曾经的恩爱夫妻自是感情失和，然而感情失和，却不代表就可以剥夺对方的合法权益。法律中的某些规定或许会令一些当事人倍感不解。但是法律是硬性的、具有强制性的，婚姻关系的开始是根据婚姻登记之日起计算的，并不是从传统的举办婚礼甚至是共同生活之日开始计算的。因此某些看似情理之中的事情，也未必是法理所容之事。提醒意欲步入婚姻殿堂的男女们，慎重对待婚姻大事。一旦决定“执子之手”，那么就要从思想上改变独身的观点。明确一项基本原则：从领取结婚证之日起，我们已然是夫妻。此后的购买的财产，均将属于我们夫妻共有了。
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专业律师优质解答夫妻一方出售登记在其名下共有房屋的法律适用
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夫妻一方出售登记在其名下共有房屋的法律适用
“法眼观察”&二十万法律人的共同选择作者/杨斯空、胡哲（上海第一中级人民法院）夫妻双方共有之房屋登记在一方名下，登记一方与买受方订立房屋买卖合同，已成立之合同若无恶意串通等导致合同无效的情形，应认定有效，当事人以无权处分为由请求认定合同无效的，法院不予支持。但合同有效并不意味着其可以履行，合同能否履行取决于其效力是否及于未登记一方。若出售方拒绝或无法履行合同，善意买受方在不同情形下可以选择的救济途径有善意取得、继续履行与违约赔偿。【案情简介】上诉人（原审原告）：杨某上诉人（原审被告）：叶某被上诉人（原审被告）：李某、牟某杨某与叶某系夫妻关系，两人于日登记结婚。系争房屋登记于叶某一方名下（发证日期为日）。日，叶某（甲方）与李某、牟某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以623万元的价格将系争房屋出售给乙方。李某、牟某分别于日支付定金25万元，日支付定金15万元，日支付房款180万元。日，叶某通过短信向中介人员告知，其妻子杨某不同意出售系争房屋。2015年7月，李某、牟某发函给叶某要求履行过户义务。叶某以杨某不同意出售系争房屋为由，要求协商解除合同，但李某、牟某不同意。杨某认为系争房屋为杨某与叶某的夫妻共同财产，叶某未经同意擅自将系争房屋出售，侵害了其财产权，故杨某于2015年12月起诉至法院要求判令叶某与李某、牟某签订的上述《上海市房地产买卖合同》无效。叶某同意杨某的诉请。李某、牟某不同意杨某的诉请。此外，在另案中，李某、牟某起诉叶某要求履行《上海市房地产买卖合同》。【裁判结论】一审法院认为，签订《上海市房地产买卖合同》时，系争房屋登记在叶某一人名下，根据物权公示、公信的原则，李某、牟某有理由相信叶某有权处分系争房屋。李某、牟某与系争房屋登记的产权人叶某签订《上海市房地产买卖合同》，以合理的价格受让系争房屋，系善意第三人，该《上海市房地产买卖合同》亦无法律规定的无效情形。故判决驳回杨某的诉讼请求。杨某不服一审判决，上诉请求撤销原判，改判支持其原审诉请。叶某亦提起上诉，称同意杨某的上诉请求，请求撤销原判，改判支持杨某的原审诉请。李某、牟某请求驳回上诉，维持原判。二审法院经审理认为，系争房屋属于杨某与叶某的夫妻共同财产，本案中并无证据证明叶某出售系争房屋时取得了杨某的授权或同意，故叶某擅自将系争房屋出卖给李某、牟某的行为属于无权处分。系争房屋买卖合同系叶某与李某、牟某的真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，亦无证据证明李某、牟某与叶某具有恶意串通损害杨某合法权益的情形，故系争房屋买卖合同合法有效。杨某以无权处分为由主张买卖合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同纠纷司法解释》）第三条之规定，法院对杨某与叶某的上诉请求不予支持。一审判决结果正确，但对其判决理由，予以修正。二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判。【评析意见】近年来随着上海市房价不断飞涨，二手房交易市场中频频出现这类纠纷：房屋只登记在夫妻一方名下，登记一方与买受方订立房屋买卖合同之后，登记一方以其配偶不同意出售房屋为由拒绝交付房屋或者要求买受方返还房屋。对于这类纠纷，首先，应判断房屋是否属于夫妻共同财产，尽管我国不动产物权变动以登记为生效要件，但《婚姻法》规定通常情况下夫妻于婚姻关系存续期间取得的财产归夫妻双方共同共有，这属于无需登记的情形，所以未登记一方可依据《婚姻法》之规定对房屋享有共有权。其次，审判实践中需注意，若房屋归夫妻双方共有，而夫妻仅有登记一方参加诉讼，则法院需将夫妻另一方追加为诉讼当事人，以查明相关事实。本文将对夫妻一方出售登记在其个人名下的夫妻共有房屋的法律适用问题予以讨论。一、夫妻一方处分其名下共有房屋的合同之效力合同为双方当事人为法律行为所构成之合意，故除法律特别规定外，只要该合意系真实意思表示，则合同成立。合同的效力是法律赋予的，是法律对当事人合意的评价， [1]已成立之合同若未出现《合同法》第52条所规定的法定无效情形，则应当认定为有效。夫妻一方处分其名下共有房屋合同效力之判断仍应从上述合同生效要件出发，但在对其进行效力认定时有两点需注意。其一，需审查是否存在《合同法》第52条第1款第2项之情形，即恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。在夫妻一方处分共有房屋的案件中，如果登记一方与买受方恶意串通损害夫妻共同财产，则房屋买卖合同无效。其二，如果登记一方以其无权处分共有房屋为由主张房屋买卖合同无效，法院应适用《买卖合同纠纷司法解释》第3条之规定，即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。二、夫妻一方处分其名下共有房屋的合同之效力是否及于其配偶合同的效力与合同履行系两个问题，合同有效不一定意味着合同可以无障碍履行。若登记一方具有处分共有房屋的权利，则合同可以履行自不待言；而若为无权处分，则要看合同对未登记一方是否产生拘束力。我们认为，判断是否为有权处分，可以从以下几个方面进行审查。1、夫妻双方对房屋出售事宜的协商情况。具体审查的情形包括未登记一方是否与中介人员接触过，是否去中介挂牌出售房屋，订立合同时夫妻双方感情状况如何，双方是否处于离婚诉讼期间等等。2、房屋的实际居住情况。包括房屋是否为夫妻双方共同居住，买房人看房时是否接触过未登记一方等等。3、房款的支付情况，即未登记一方是否收取过合同定金或者房款等情况。若无法证明为有权处分，则要审查该合同的效力范围。关键在于该合同是否能对未被登记的一方产生拘束力，对此应具体案件具体分析。（一）以夫妻双方名义订立合同在订立房屋买卖合同时，登记一方单独出面就房屋买卖事宜与买受方进行磋商，未登记一方对此并不知晓或同意。登记一方向买受方表示标的房屋为夫妻双方共同共有，最后以夫妻双方的名义与买受方订立房屋买卖合同。在上述情形下，登记一方是以房屋的一位共有人兼另一位共有人之代理人的身份订立房屋买卖合同的，虽然并未获得其配偶的同意，但若买受方尽审查义务后仍有理由相信 [2]登记一方为有权代理，则该行为构成表见代理。此时，被登记方与买受方之间订立的合同不因未获得夫妻另一方授权而产生效力瑕疵，该合同对夫妻另一方亦有约束力。买受方有权基于买卖合同要求夫妻双方履行合同义务，将标的房屋的所有权移转登记至买受方名下。但若登记一方的行为不符合表见代理之构成要件，则房屋买卖合同对未登记一方是没有拘束力，此时买受方无权要求夫妻双方履行合同。（二）以个人名义订立合同在订立房屋买卖合同时，登记一方单独出面就房屋买卖事宜与买受方进行磋商，未登记一方对此并不知晓或同意。登记一方向买受方表示标的房屋为其一人所有并隐瞒其婚姻状况，最后以其个人名义与买受方订立房屋买卖合同。在此种情形下，登记一方仅以房屋单独所有者的身份与买受方订立房屋买卖合同，合同当事人为登记一方与房屋买受方，故合同对夫妻另一方并不具有约束力。共有房屋所有权之移转需全体共有人同意，所以只要未登记一方不同意，该房屋买卖合同就无法履行。有观点主张此种情形可构成表见代理，进而认定合同可以履行，但我们认为表见代理要求客观上存在使得相对人相信行为人有代理权的理由 [3]，故行为人至少要以本人的名义订立合同，而此种情形中登记一方从未提及其配偶，故无法构成表见代理。三、善意买受方之救济途径如果登记一方以其配偶不同意出售房屋为由拒绝交付房屋或者要求买受方返还房屋，法律需赋予善意买受方相应的救济途径以保证市场交易安全。此时若登记一方有权处分房屋，买受方当然可以基于有效的合同要求登记一方继续履行。如果登记一方对房屋没有处分权，即登记一方擅自处分房屋，则在不同情形下善意买受方享有不同的救济方式。（一）善意取得若房屋已经过户，则善意买受方可以基于《物权法》第106条关于善意取得的规定取得房屋的所有权，该取得物权的方式为原始取得而非基于合同。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释（三）》第11条第1款规定的就是善意取得的情形，即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”该司法解释是将善意买受方的救济归入到善意取得制度中。（二）继续履行若房屋尚未过户，但登记一方的行为构成表见代理，则善意买受方可以要求夫妻双方继续履行合同以实现救济。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释（一）》第17条第2项专门对此作出了规定，即“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”该司法解释将善意第三人的权利救济归入有效合同制度下，即使未办理转移登记手续，该第三人的权利仍然可以得到保护。 [4]（三）违约责任若房屋尚未过户，而登记一方的行为又不构成表见代理，此时即便买受人善意，其也只能要求登记一方承担违约责任以实现救济。由于订立合同时买受方善意，故买受方对合同不能履行并无过错，因合同不能履行所致损失应全部由登记一方承担，该损失即为善意买受方的可得利益损失。法律将此种情形下善意买受方的救济归入合同的违约责任制度之中，实现救济的主要形式为违约金或者损害赔偿金之给付，以稳定房地产市场并维护市场诚信。四、本案房屋出售行为之法律分析关于系争房屋的产权归属。本案系争房屋为叶某与杨某婚后取得的财产，故尽管杨某并未登记于系争房屋的登记簿上，根据《婚姻法》的规定，系争房屋归叶某与杨某共同共有。关于本案房屋买卖合同之效力。叶某、李某、牟某均系完全民事行为能力人，订立房屋买卖合同移转系争房屋所有权亦为其真实意思表示，合同亦不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故房屋买卖合同符合合同生效之要件。本案叶某以其无权处分系争房屋为由主张房屋买卖合同无效。对此，我们认为，系争房屋为叶某与杨某共同共有，双方亦未对系争房屋处分权另有约定，故处分系争房屋需经双方同意，而叶某处分系争房屋并未经得其妻杨某的同意，其行为确实构成无权处分。但根据《合同法》及相关司法解释的规定，无权处分并不会导致合同无效。综上，本案中房屋买卖合同应认定为有效。关于本案房屋买卖合同效力的范围及善意买受方的救济途径。房屋买卖合同订立过程中，自始至终都只有叶某一人出面与李某、牟某商洽，叶某从未提及其妻子杨某，更没有表示其为杨某的代理人，因此，叶某订立房屋买卖合同的行为并不构成代理，自然更不会构成表见代理。叶某向李某与牟某表示，系争房屋为其一人所有，并以其个人的名义与李某、牟某订立房屋买卖合同，因此杨某并不是合同当事人，合同对杨某亦无法律拘束力，故李某、牟某无权依据房屋买卖合同向杨某主张移转房屋所有权。房屋所有权移转需经叶某与杨某双方同意，但杨某不同意出售房屋，故本案中房屋买卖合同实际上无法履行。本案中，系争房屋尚未过户，房屋买卖合同实际也无法履行，故李某、牟某只能在另案中向叶某主张违约责任，支付相应的损害赔偿金。
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