武汉金谷国际酒店资产包安全吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-11-14 03:00 标签： 金谷国际酒店
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把房子压到家庭资产的50%以下？别被这句话忽悠了！
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&近日，财政部长肖捷在一篇文章里提到了“将按照住房评估值”征收，还提到了国家正在建立“个人收入和财产信息系统”。这两个信息似乎向我们传递了一个信号：税真的快来了！正在是这个背景下，叶檀昨天写了一篇文章，标题是“把房地产资产压到家庭资产的50%以下，这是纪律”。对于为什么50%以下，哪些家庭可以例外，文章没有详细论述，只是笼统地这样表述：家庭资产配置，房地产较高不要超过50%，然后逐步进入其他市场，高风险、低风险的资产都配置一点，就能做到，听到征收一脸平静，任何时候都不会心惊肉跳。有多位读者留言询问我的看法，所以今天谈一下这个话题。在我看来，叶檀文章的表述过于简略，容易对读者构成误导。其实，中国的房地产税没有那么可怕，尤其是对于普通家庭来说没有那么可怕。而且中国的情况不像欧美，房地产税的情况会非常复杂。举个例子：家庭甲，3口人，居住在；家庭乙，3口人，居住在。假设两家目前的净资产都是1200万。甲家只有（100平方米），位于北京，其中房子价值1100万，家庭其他资产价值100万；乙家在东莞有5套房，每套价值200万（每套100平米），另外有其他资产200万。中国的城市土地归国家所有，人民在购买住宅的时候一次性支付了数十年的土地使用费，开征房地产税带有“重复征税”的性质，所以一定存在免征面积。假设到那时北京规定，人均免税面积是，那么家庭甲是不用支付一分钱房地产税的。家庭甲的资产里，房地产占比超过90%，但没有什么问题。即便是这个家庭未来有钱了，投资了一套性质的房产，也没有什么问题，不会有惩罚性的房地产税。假设东莞规定，人均免税面积是（城市级别低，免税面积会多一些），那么乙家庭500平米的房子里，有150平米可以免税，350平米的房子需要。其中超过比较多的面积，可能还有较高税率。上述例子告诉我们：如果你拥有的住宅面积不是特别大，即便是单价、总值都很高，也未必需要支付比较重的房地产税。至于商铺、商务公寓、写字楼，只要你能出租得出去，就不怕什么房地产税，因为在这方面不会有“累进制、惩罚性”的税率的。所以，对于甲家庭来说，把房地产资产压缩到总资产的50%以下是完全没有必要的；对于乙家庭来说，他的房子的确太多了，需要减少。有读者可能会问：凭什么按照面积免征，应该按照价值免征。全国应该统一，人均免税的住宅价值是50万或者80万什么的。其实这种想法是非常幼稚的，也是不可能实现的。因为这是另外一种不公平：让小城市的人可以合法拥有多套房，而大城市的人必须住蜗居。更何况，房地产税是一种地方税，国家充分授权，地方决定如何征收。在，各州的房地产税率相差很大，“腾讯财经”2016年6月的报道说：伊利诺伊州房产税税率的中位数在美国所有州中是较高的，达到2.67%。纽约州排第2，为2.53%，之后是新罕布什尔和新泽西，它们的房产税税率中位数分别为2.4%和2.37%。税率较低的州是夏威夷州，该州房产税税率的中位数为0.31%。南达科他房产税税率为0.38%，阿拉巴马州州房产税税率中位数为0.54%。（见下图）由此可见，在美国房地产税的税率，较高的州是较低州的8.6倍。在美国，房地产税率较低的是夏威夷，这也证实了我们团队一贯的看法：海南楼市是最经不起房地产税的地区之一，很有可能免税或者低税率。海南就是中国的夏威夷，他们的共同点是季节性很强，房屋空置时间较长。中国的房地产税率差距会显著超过美国，因为中国很多中小城市必须免征房地产税，否则城市经济将崩溃。不信，我们可以走着瞧。至于未来中国大城市的房地产税率，也不可能太激进。因为房地产税是地方税源，是地方政府长期的金饭碗。如果收得太高，等于把人往其他大城市赶，不利于地方经济发展。而且税收太高，未必能用在当地，因为中央政府还要转移支付。整体而言，中国即将从“印钞票的时代”（用货币超发推动城镇化）进入“印股票的时代”（实体经济+大金融）。未来中国家庭的资产配置将日益多元化，金融资产占比会不断上升，房地产占比会适当下降。但需要提醒大家的是：大金融时代，全社会的信用必须跟上，央行的印钞速度必须控制住，否则，你的金融资产就是电脑里的数字，蒸发起来比太阳下的露珠还快。与其那样，还不如多持有一些大城市的房产安全。住宅太多，还可以买写字楼、商务公寓。所以，“把房地产资产压到家庭资产的50%以下，这是纪律”的说法，并不一定成立。
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资产包价格飞涨 不良资产处置业开启优胜劣汰
　　最近几个月来，不良资产处置包价格大涨，不良资产处置利润空间变窄，监管新规将使得部分不良资产处置机构受到冲击。业内人士预计，不良资产处置行业分化或已开始。
　　资产包供不应求
　　处在不良资产处置一线的孙先生（化名）告诉记者，最近几个月资产包的价格上涨很快，此前3-4折的包现在5-6折。在行业里打拼十余年的他表示，这一波价格上涨，业务难做了很多。而很多抢到了包的机构，发现成本太高，不合算或处置不了就转给别的机构。由此，市场上频现“二手不良包”，那些帮助企业去库存的不良资产处置机构自己也面临“去库存”；另一方面，从二手市场捡漏成了越来越多中小型不良处置机构的选择。
　　孙先生透露，最近一段时间不良资产包严重供不应求，因为入场的机构越来越多了。他说：“全金融牌照的四大资产管理公司在投资监管收紧后，进一步向此前的主营业务――不良资产处置倾斜。去年银监会宣布各省可以设立第二家地方AMC，因此地方AMC的数量增加了很多。”
　　2016年10月，银监会下发了《关于适当调整地方资产管理公司有关政策的函》，允许一个省设立第二家资产管理公司。之后，安徽等省设立第二家省级AMC。
　　玩家增多，不良资产包价格飞涨。而高价拿的包，处置不了形成了二手不良包。业内最知名的“二手包”当属去年11月在淘宝上拍卖的厦门游艇香山债权包。
　　2016年11月，厦门游艇香山的两笔债权在淘宝上拍卖，最终以25亿元成交，约为债权总额的85%。该资产包的债权人分别是信达和金谷。其中信达是2011年从收购了厦门香山游艇1.95亿元债权，而金谷信托债权本金约10.73亿元。两笔债权本金之和约12亿元，加上利息和逾期罚款等，总额超过29亿元。
　　数位业内人士告诉记者，信达以85折脱手一个5年前的包，放在之前是难以想象的。这个包之所以能高折扣是因为厦门游艇香山的质地，含房地产抵押或者本身包含土地的资产包的现在基本是哄抢的。孙先生说：“过了5年还能收回债权的85折，大致说明对于不良资产处置机构来说，碰见好包，先拿了再说的思路是对的。这进一步加剧了不良资产包供不应求的局面。”
　　除了“财大气粗”的四大资产处理公司，融资能力强，钱多、人脉广的资产处置机构也频频在市场上甩出二手包。珠三角某中型资产处置机构负责人告诉记者，湖岸基金－海岸基金的人民币基金最近在市场上放出了不少二手包。
　　资产处置行业将出现分化
　　业内人士指出，玩家大举入场之后竞争加剧、成本提升，不良资产处置机构面临分化。孙先生表示：“这一波不良资产处置与前两波不同。这次不是人脉广就能拿到包就能赚到钱。资产包的价格已经非常高了，拿包之后如果处置不了再转手，收益很有限。”
　　某四大资产管理公司旗下基金的相关负责人告诉记者，不良资产处置涉及的环节非常多，业务非常繁杂。帮助银行“假出表”以应对监管是不少机构的业务模式之一，但最近银监会的一系列文件已经让这类机构感觉到了压力。
　　该负责人告诉记者，股份制银行的出表压力很大，又不愿意把不良资产包卖给四大资产管理公司。这些银行多通过基金等机构，借助回购协议等让“肉烂在自己锅里”。
　　“一个做法是私募设立一只基金，银行做这只基金的LP(有限合伙人)，用理财的钱来认购基金的份额。再用这只基金去接银行不良资产的债权。私募基金提供了一个通道帮助银行用理财的钱来帮助不良资产出表。”该负责人说。
　　银监会日前发文要求银行强化业务集中管理，金融机构应将直接债券投资以及通过特殊目的载体、表外理财等方式开展债券投资纳入统一监测范围，这对于“假出表”的打击力度很大。
　　孙先生表示“假出表”、“拿包转手赚差价”不好做了，一些不良资产处置机构会受到冲击，真正有处置能力的机构会留下来。他说：“这很像在上世纪70-80年代的情况。随着不良资产增加，不良资产处置行业也开始净化：从开始的拿包就能挣大钱到真正有处置能力才能生存。一批知名的不良资产处置机构如KKR、黑石则应运而生。中国的分化会更快，预计3-5年会完成行业分化。”。
（责任编辑：柳苏源 HN091）
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