链家“理房通”存在冻结资金使用不透明问题
中华写字楼网　发布日期： 11:10:09
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新闻提要 &&&
　链家集团理房通随后刊发声明对外否认了公司通过沉淀资金获利的传闻，并表示理房通承担的主要功能资金托管及支付，以此保证房屋交易过程中的资金安全。
&&& （）：链家“理房通”存在冻结资金使用不透明问题
e租宝非法集资案件，再次将P2P网贷等互联网金融业务推上风口浪尖。
　　日前，亦有声音质疑国内公司链家集团旗下的第三方支付平台“理房通”存在冻结资金使用不透明的问题。
　　　链家集团理房通随后刊发声明对外否认了公司通过沉淀资金获利的传闻，并表示理房通承担的主要功能资金托管及支付，以此保证房屋交易过程中的资金安全。　但链家集团理房通支付平台引发行业人士质疑所暴露的问题是，在链家理房通支付平台上沉淀的房屋交易资金缺少更开放的透明度。
　　而且更重要的，在链家集团金融业务构成中，链家金融平台端、支付端、担保端和线下业务端悉属链家自己设立或是直接管理单位，这本身折射和暴露的就是互联网金融业务混同经营风险。
　　一位关注互联网金融领域的商业律师向人民网记者指出，链家集团金融业务的未来发展，最重要的是如何隔离风险，以及增加托管资金的透明度。
　　支付业务沉淀资金遭质疑
　　理房通是链家集团旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台，性质类似于阿里巴巴集团旗下的支付宝。理房通也是目前国内第一家且唯一一家获得中国人民银行颁发的“支付业务许可证”的房屋担保支付平台。
　　理房通在承担支付功能上，主要是为二手房屋买卖双方提供房屋资金托管，以及支持房屋定金、房款、物业交割保证金、划转建委等多种资金托管，以保证二手房交易过程中的资金安全。
　　根据《支付机构客户备付金存管办法》，沉淀在理房通平台的房屋交易资金（客户备付金）只能用于客户委托的支付业务及规定情形。
　　理房通所承担的是房屋交易过程中客户备付金的资金托管，这种情形下交易方均在银行开设独立账户，银行按照指令做资金划转，整个过程中交易方都可以看到资金的准确去向，交易平台绝无接触借贷资金的可能。
　　但上述质疑理房通涉嫌利用支付平台沉淀资金获利的情形中，更多指向的是资金存管。在资金存管业务中，交易平台将客户交易资金或平台备付金、风险金等存放于第三方机构账户，如银行账户或第三方支付公司账户，类似于证券资金第三方存管。
　　在资金存管的情形下，第三方机构实际上并不承担监督资金流向的义务，交易平台也未真正与客户交易资金隔离，交易平台可以随时从第三方提取这些沉淀资金。
　　链家集团理房通就在声明中澄清，理房通接受的客户备付金，必须全额缴存至支付机构客户备付金专用存款账户，不得擅自挪用、占用、借用客户备付金以及以客户备付金为他人提供担保。也只有在收到客户备付金或客户划转客户备付金不可撤销的支付指令后，办理客户委托的支付业务，不得提前办理。
　　一位互联网金融公司高管告诉记者，链家理房通承担的只能是资金托管，完全与资金隔绝，但是，因为目前监管规定仍未对资金存管的第三方机构作出严格限制，而理房通作为支付平台承担的就是资金托管，理房通实际承担的功能也更偏向于资金存管。
　　“如果托管资金存放在银行，银行接受指令进行划转，平台就能够与资金隔绝。”他说，“但是链家地产作为交易，链家理房通而非银行作为资金托管和支付平台，理房通就会形成资金沉淀，形成了资金池。在信息不够充分透明的情形下，难以实时监控资金流向。”
　　前述商业律师则进一步告诉记者，链家理房通的托管资金应该严格与链家理财或其他业务相隔离，因为理房通作为第三方支付机构托管的资金不能用于理财，也不能用于发放贷款融资或投资业务。
　　根据人民银行等十部门发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，要求客户资金第三方存管制度，互联网从业机构应当选择符合条件的银行业金融机构作为资金存管机构，对客户资金进行管理和监督，实现客户资金与从业机构自身资金分账管理。客户资金存管账户应接受独立审计并向客户公开审计结果。
　　但上述互联网金融公司高管向记者透露，目前链家理房通已经进入了正式推广阶段，之前合作的光大银行、北京银行、浦发银行等银行的资金托管，目前都已经处于停止合作阶段，链家集团正在积极地将交易客户的购房资金、租赁客户的押金、向理房通平台汇集。
　　“至于这些资金如何流转，链家是否动用这些资金获利，从外部是无法看到的。”这位高管告诉记者。
　　截至目前，根据链家理房通披露的最新数据，理房通为房款监管提供的保障金额1353亿元，累计用户数量超过20万人次。在理房通全国业务布局中，现在仍然集中在北京，累计金额超过1300亿元。
　　链家理房通在日获得第三方支付牌照，如果按照目前理房通已经为房款监管提供的保障金额以及二手房屋成交周期20天计算，保守估计，每天沉淀在理房通支付平台的交易资金或达到48亿元。
　　“链家的理房通现在更像是一个合规的资金池，从操作上完全有可能通过对接基金、信托等形式获利，同时也不排除被反向操作的可能，也就是将这些沉淀资金拿回来继续给线下的金融业务投放资金。”这位互联网金融公司高管补充说。
　　混同经营暴露风险敞口
　　理房通仍然只是链家金融业务的支付端，链家金融暴露出更大风险敞口与合规性问题的是链家理财。
　　链家理财的主要产品是“家多宝”，投资门槛最低1000元起投。到目前，根据链家理财实时更新的数据，链家理财累计投资金额已经达到了163.4亿元，已发放收益近1.7亿元，投资用户规模30.5万人次，人均投资金额近18万元。
　　在今年1月份，链家理财的成交金额达到了25.24亿元，贷款余额31.7亿元。投资期限分布上，30-60天投资周期占比最高，达到了46.37%。链家理财发放的借款中，赎楼、购房首付和购房尾款3种二手房买卖交易类借款占比达到了83.3%。
　　为链家理财产品提供本息担保的是链家成立的担保公司北京中融信担保有限公司，这家公司的注册资本为5亿元。
　　“从合规性和风险敞口的角度分析，链家理财存在自担保、自支付，以及客户房款交易资金沉淀期间去向不明的问题。”上述互联网金融公司高管告诉记者，但很大的风险敞口就是链家理财的自担保或关联担保问题。
　　对此，链家集团副总裁、金融事业部总裁魏勇曾一度表示，链家地产和北京中融信从法律实体上来说，属于两个不同的法律主体，受不同监管要求，资产和负债都是独立运作，可以避免风险传导。
　　目前链家理财的成交金额已经达到了163.4亿元，由于链家理财推出的理财产品众多，按照北京中融信担保有限公司5亿元的注册资本，暂不清楚中融信是否存在超额担保的问题。
　　据人民网记者了解，北京中融信担保有限公司的经营范围不包括融资性担保。“对于一家非融资性担保公司，按理说中融信不能直接出借资金。”一位熟悉链家金融业务的人士透露，但是，链家集团和旗下的中融信公司同时也向这些有资金需求的房屋买卖方出借资金。
　　“非融资性的担保公司出借资金，其实就相当于变相发放贷款。”这位人士进一步告诉记者，“链家理财对外宣称的垫资、赎楼业务等交易类借款，链家集团和中融信都有出借资金。这一块链家显然是一直不合规的。”
　　“在房产类P2P中，现在只有链家有自己的支付牌照，如此一来，链家既有足够大的交易规模和体量，基本可以摆脱银行、支付公司等外部因素的限制，形成自己的业务集群和闭环的牌照，链家在自己体系内就可以高速循环。”上述互联网金融公司高管分析说，“但对交易客户而言，信息披露不透明，因此不知道自己的交易资金是否被挪用或者用以获利。”
　　他还进一步指出，链家金融最大的问题就是自担保和自支付导致金融平台的风险不分散，一旦发生坏账，或者担保公司审核借款标准放松，抑或是资金链断裂，链家金融的风险就会是系统性的，并且难以卡断风险传导。
　　而且根据人民银行等十部门发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，明确个体网络借贷要坚持平台功能，为投资方和融资方提供信息交互、撮合、资信评估等服务。个体网络借贷机构要明确信息性质，主要为借贷双方的直接借贷提供信息服务，不得提供增信服务，不得非法集资。
　　“链家的平台端、支付端、担保端、线下业务端都是自己设立或是直接管理单位，这本身在互联网金融行业就是一个巨大的混同经营风险。”上述互联网金融公司高管向记者指出，“链家集团的理房通是承担支付，家多宝等是理财借贷平台，中融信是担保公司，链家地产撮合的二手房交易是资金需求方，链家集团和中融信也出借资金作为贷款方，这种关联程度导致的风险敞口难以规避。”
　　上述商业律师对这一观点也表示认同。他认为，目前互联网金融业务中，监管法规明确禁止平台担保，关联公司担保其实是一种变相的自我担保。
　　“目前互联网金融行业里，交易平台和担保业务等业务混同的现象比较多，由此也是行业里较大的风险敞口。”这位互联网金融公司高管最后说，“目前政策法规还没有完全细化，监管也有所缺失，但基本趋势是合规性问题重要解决掉，规范行业发展和降低风险。”
人民网-房产频道
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独家专访房产领域唯一持牌公司理房通：支付行业趋于细分化专业化
09:00　|　来自: 中国支付网
　　中国支付网独家报道　　采访：刚子 执笔：美琪　　作为目前国内房产领域唯一一家拥有支付牌照的支付公司——理房通近期发布的数据显示，理房通的房款托管资金已突破500亿，并且还在以每天5亿左右的速度增长，资金流入量于7月16日已破400亿。
　　看到如此可观的成果，读者不禁要问：理房通是如何想到要做房屋交易的支付平台呢?按此趋势，其它支付业也会出做这样的细分吗?带着这些问题，中国支付网走进位于北京中关村软件园的北京理房通支付科技有限公司，采访了常务副总经理田海涛和副总经理宋靖宇，看看他们是怎么说的。左为常务副总经理田海涛，右为副总经理宋靖宇
　　“推出理房通的初衷是什么呢?”
　　“我们在办理房产业务过程中，很多客户向我们抱怨：银行周末不提供大额资金服务，每次都要请假去银行才能办理房款结算，好麻烦啊!我们逐渐意识到线上的资金监管是市场趋势，打造安全、便捷的房产支付平台在我们心里开始萌芽。”
　　“考虑到整个房地产市场空间比较大，约占GDP的20%，北上广深等地二手房占比更大，且大城市的房产市场环境比较成熟，资金安全也相对标准化，就更加坚定了理房通是顺应线上资金监管趋势而生的想法。”
　　“那可以直接用其它的第三方支付平台，为什么不呢?”
　　“这是由于房产交易本身比较复杂。房产属于“非标”产品，一套房子并无标准定价，根据房子的朝向、楼层、地理位置等，房价有所差异。并且，房价充满着人与人之间的博弈，买方、卖方、中介之间并非一对一的关系。
　　况且整个房产交易涉及的交易资金构成也比较复杂，由定金、首付款、物业交割保证金等多项组成，资金安全亟待保障。理房通日推出的房款保，是一款纯上线房屋资金监管产品，若交易中出现问题，理房通承诺进行先行赔付。”
　　田海涛表示，理房通目前仅服务于链家，但并不仅仅专属链家，更希望未来和其它房地产公司合作，做全国房产的支付平台，使房产交易更加便捷、标准、安全地服务客户。左为常务副总经理田海涛，右为副总经理宋靖宇
　　“目前，网络支付行业正趋于细分化，您觉得哪些领域需要单独建立支付平台呢?”
　　“首先要看整个行业的空间和体量是否大，大空间和大体量才能支撑支付公司的发展，如互联网支付每年约有10万亿的交易额，房产支付在整个支付行业中也占据很大的空间，因而有建立自用支付平台的先决条件;
　　其次，要看行业的支付对互联网支付要求是否高，如钢铁行业的支付，若其原先的支付主要采取线下支付，使用对公账户，硬走线上交易也并没有必要性;
　　最后，行业是否具备特殊性以及痛点，比如房产这个行业与一般网购不同，其交易过程也比较复杂，需要始创人员对行业的交单过程比较了解，对房产交接的过程进行具体细致的资金服务也就应运而生。”
　　对于理房通的创立，宋靖宇很形象地打了个比方：“央行现在实行的体系是通用的，就像人的主动脉一样，但是细枝末节的微循环还需要完善，人体组织的发展趋势使得微循环需要扩大，这就为支付行业的细分创造了可能性。”
　　“朝阳行业会更容易产生新的支付平台需求，如近几年存量房交易量逐渐上升，二手房交易需求逐渐增加，这就为新的支付平台的产生提供丰肥的土壤。”田海涛补充道。
　　“理房通的整体格局是什么?如何看待蚂蚁金服那种支付+投融资+理财+征信+大数据的格局?”
　　宋靖宇表示，理房通不仅仅是作为一个房产交易的通道以及资金的担保支付平台，理房通更想做关于房产交易的所有日常消费、储蓄等资金的管理平台，致力于打造全国最大的房产交易资金管理“一站式”服务平台。蚂蚁金服的整体格局是水到渠成的，理房通还处于一步步发展和成长的过程，布局也将顺其自然、水到渠成。
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刚关注/赞过的朋友 (6 人)坚定房住不炒主基调，理房通风控系统显成效
　　举世瞩目的中国共产党第十九次全国代表大会于10月18日上午在人民大会堂开幕。习主席代表第十八届中央委员会向大会作报告，其中报告中提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。　　中央多次强调这一定位实际上从侧面反映出我国房地产市场经过了多年的野蛮生长所积累的问题。其中最为严重的一点就是将房地产的投资投机属性过度放大，而让人们忽略了其本位属性。理房通作为专门服务房产交易的支付公司，并在对房产交易深耕的过程中，对于抑制“炒房”也有自己的一套解决方案。　　智能风控制胜炒房客　　众所周知，房屋交易业务场景具有大额、低频的特点与其他小额、高频的业务场景有很大区别。理房通通过在房产交易的过程中，根据自身的业务特点总结了一套自己的房产交易规则。比如，通过对同一客户或者同一商户半年内交易进行监控，如果3个月至半年内发生多套房产交易，风控系统将会进行预警并阻断交易的发生，根据客户历史房产交易的实际情况进行评定是否可以继续交易进行来防止炒房等交易的发生。另外，针对大额交易理房通严格按照人民银行要求标准进行筛查，同时根据业务情况制定了自己的一套反洗钱规则标准。理房通发现大额可疑交易会及时上报中国人民银行，对于已经判定为洗钱的用户列入理房通黑名单库，并对相应的理房通支付账户做限权。从而确保房产交易真正用来居住而不是为了洗钱的。　　理房通除了从反洗钱方面监控之外，还会通过风控系统对于房款进行监控，从而展示出其为房产行业服务的专业实力，减少炒房交易的发生。　　近年来，房价如同列车高速飞驰，大量炒房客可谓是拿出了“看家本领”，所以市场上便浮现了很多名不副实的“天价房”。而理房通通过一招房款金额监控就轻松破解。理房通的智能风控系统对房款相关交易金额进行实时监控，对于超出一定标准的大额房款更是重点跟踪监控。智能风控系统对于大额房款资金与交易房屋面积及所在地区信息进行匹配审核，当出现房款资金与房屋面积及所在区域价格严重不符时，便确定为具有风险或炒房嫌疑，之后并对其进行人工审核分析判定，如果确定具有风险或炒房情况存在，将限制其交易进行。　　贯彻落实各地区房产政策　　理房通始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的这一定位，在严格执行的过程中也不忘对所有的合作商户进行相关政策的宣传教育。所有与理房通合作的商户必须严格执行国家关于抑制炒房所颁发的相关政策，保证所有的购房者必须完全符合相关的购房标准，并严格执行各地区不同的限购限售政策，保证国家关于抑制炒房的政策真正落到实处，发挥最大的政策效应。　　理房通只是偌大的房地产市场的小小组成部分，作为一个致力于为房屋交易提供安全便捷的第三方支付平台，通过不断完善房产交易制度，改变交易方式来为房地产市场除腐去污，用风控和教育制胜炒房客，坚持房住不炒将是理房通从以前到现在乃至今后都不断努力的方向。　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与中国金融网无关。凡来源非中国金融网的新闻(作品)只代表本网传播该消息，并不代表赞同其观点。中国金融网对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。
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