李嘉诚售南京物业 宏图三胞超20亿接盘
每日经济新闻(博客,微博)记者 查道坤 区家彦 发自南京、广州
“超人”李嘉诚的每一个动作，都会引起业内的高度关注。由于2013年下半年连续抛售内地资产，李嘉诚被推上了舆论的风口浪尖，而最近出售南京新街口国际金融中心大厦的举动，也同样引发了热议。
近日有报道称，长江实业旗下的新加坡ARA资产管理公司（以下简称ARA），正在出售其在南京拥有的唯一物业—南京新街口最繁华地段的国际金融中心大厦，接盘者为江苏本地企业宏图三胞集团，该交易近期已经在交割中。宏图三胞一位工作人员对《每日经济新闻》记者表示，“收购价格应该说超过了20亿元资金，但是没有达到30亿元。”
这也是李嘉诚相继抛售上海陆家嘴(600663,股吧)东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场等物业，套现约410亿港元后，再次上演资产挪腾的好戏。记者注意到，仅在不到一周前，ARA才宣布进军韩国地产业，收购澳大利亚麦格理集团在韩国的房地产业务。
　出售在南京物业
据记者了解，南京国际金融中心大厦位于有 “中华第一商圈”美称的南京新街口西南角，总建筑面积为10.9万平方米，于2009年5月启用，220米的高度也成为了新街口的第一高楼。而卖家ARA为李嘉诚旗下长江实业的附属公司，是一家设立在新加坡的亚洲房地产基金管理公司。
事实上，南京国际金融中心大厦真正的开发商并不是长江实业的子公司，而是招商地产(000024,股吧)。招商地产在2008年以16亿元价格出售，而接盘方正是ARA。
《每日经济新闻》记者发现，ARA意欲套现南京国际金融中心大厦早有先兆。在2012年9月，ARA曾计划将旗下的南京国际金融中心大厦、大连天兴·罗斯福国际中心和上海盛邦国际大厦三个内地商业地产项目打包，推出双币DynastyREITs在新加坡上市，但这一计划后因市场变化取消。
此次成功将持有5年的南京国际金融中心大厦出售，ARA同样获利不菲。据当地评估机构人士透露，目前南京金融中心大厦估值约为30亿元人民币，交易成功后将为ARA带来丰厚的回报。
对于接盘的金额，宏图三胞集团一位工作人员对 《每日经济新闻》记者说，公司确实从ARA基金处购得国际金融中心，但是接盘资金没有达到30亿元，“收购价格应该说超过20亿元资金，但是没有达到30亿元。”
值得注意的是，长江实业及和记黄埔是李嘉诚所拥有的两大集团，如今长江实业抛售旗下的南京物业，和记黄埔在南京的投资项目是否会有变动，这引发了业内人士的关注。
据了解，2010年，和记黄埔斥资31.8亿元，竞得了位于南京河西怡康街的G53地块，楼面地价达到8584元/平方米，目前该项目已经命名为涟城，“我们关注到媒体的报道，目前项目已经对外宣传一段时间了，应该在春节后就会对外公开销售，所以可以很肯定地说这个项目不会存在变动。”该项目售楼部一位工作人员对记者表示。
“目前李嘉诚抛售的都是成熟的商业项目，和记黄埔现在所持有的都是（、、）项目，所以和记黄埔应该不会有大的变动。”房地产行业专家李智对 《每日经济新闻》记者说。
　套现低回报率资产
早在亚洲金融危机之前，投资物业给长江实业带来的贡献并不明显。资料显示，1997年物业销售占长江实业销售收入的79.88%，占经常性利润的84.61%。而在1998年，长江实业加大了对投资型物业的开发，当年的固定资产较1997年猛增423%。
随着近年的快速发展，国内的商业地产已经呈现严重的饱和状态，也因此商业地产的回报率也越来越低。而李嘉诚似乎察觉到这种情况，开始将低回报的资产出售套现，转投高回报率资产。
根据长江实业财报显示，其物业租赁业务的营业额一直处于不断扩大态势。其中在2011年、2012年长江实业自身的物业出租营业额分别为13.77亿港元、18.67亿港元，而2013年中报表显示，这一部分的营业额为10.02亿港元。
然而在长江实业财报营业额及业务收益一栏中，2012年长江实业集团及子公司、合营公司的物业租务总额达19.78亿港元，相比2011年同比增长16.48%，但是在2013年前6个月下降至8.24%，“这一数据表明，商业地产方面的回报率越来越低，或许也是李嘉诚集中抛售物业的一个主要原因。”房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说。
从2013年李嘉诚抛售的物业也证明了上述观点，2013年8月，李嘉诚26亿元出售的广州西城都荟广场项目回报率只有7%。而南京国际金融中心大厦的回报率连5%都不到，这些项目的回报率均低于长江实业的平均净资产收益率15%，“物业项目的收益率低于长江实业的净资产收益率，这对于追求稳健收益的李嘉诚来说是不能接受的，所以集中抛售物业也代表了李嘉诚对持有物业回报率的不看好。”李智对记者说。
　再演资产挪腾好戏
“内地房产价格过去持续上涨，往往以高于市值的价格也无法投得土地。内地政府部门都说要对房地产进行打击，价格太高。不听他们的话，还可以听谁的话？”此前在接受《南方周末》采访时，李嘉诚曾一再表示对我国香港与内地房地产价格的飞涨感到担忧。
在我国香港，2013年2月，长实将旗下酒店式公寓雍澄轩项目的360间酒店房间分拆出售，共套现14亿港元，但该宗交易遭香港证监会叫停。2013年11月末，和记黄埔成功出售两套位于香港太平山顶的豪宅项目，合计套现约13亿港元。据香港媒体近日报道，长江实业有意将旗下黄竹坑香叶道41号商业大厦项目以分层拆售形式推出，预计可套现约32亿港元。
“香港的房地产价格主要是受热钱的冲击影响，随着美国量化宽松政策的退出，未来香港房地产价格下跌趋势会愈加明确。”黄立冲认为，国内房地产市场虽然受到QE退出的影响相对较小，但商业地产面临最大的困难是租金回报率太低，相当一部分甚至无法跑赢银行存款，这导致持有型的商业地产大多不具备投资价值，也很难进行资产证券化，所以在未来从商业地产套现恐怕是越来越多投资人的选择。
在套现香港和内地房地产的同时，李嘉诚也在境外积极寻找投资机会。《每日经济新闻》日前报道，ARA将收购澳大利亚麦格理集团在韩国的房地产业务，后者通过两家私有房地产信托管理着市值约33.6亿元人民币的物业。此外，ARA还将收购麦格理旗下一家房地产投资信托基金10.02%的股份，但并未透露交易价格。
“不动产投资最重要的是低买高卖。目前无论是我国香港还是内地的房地产价格都处于历史高位，QE的退出将引发货币外流，对中国资产价格造成较大压力。因此减持部分回报率不佳的中国投资组合，投入到正在恢复元气的境外市场如欧洲和韩国，等待经济复苏所带来的巨大盈利空间。这也是李嘉诚低买高卖的最佳演绎。”黄立冲认为。
作者：查道坤 区家彦
本文来源：每日经济新闻
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热门影院：宏图地产副总裁陈云 运作城市综合体的三个秘密
近年来，作为商业地产业态之一的城市综合体愈加&惹眼&，这其中又以万达[简介 最新动态]的系列项目最为突出，说到万达就不得不提到现任宏图地产副总裁的陈云先生。他2001年加入万达集团[简介 最新动态]，曾任南京、合肥、武汉万达项目公司副总经理分管营销，万达商业地产营销中心总裁助理（分管北区营销和住宅设计部），泰州海陵万达广场投资有限公司总经理。
对于商业地产而言他可谓系出名门，而城市综合体营销更是他的&老本行&。带着业内人士关心的系列问题，咨询面前这位年轻的商业地产&度娘&：究竟城市综合体的营销和房地产营销有什么区别？城市综合体项目营销的关键点到底是什么？商铺和写字楼作为城市综合体前期现金流平衡的关键点，其销售要点是什么？
城市综合体导向的奥秘：现金流
城市综合体是商业地产近些年比较火爆的业态，这不禁使人将其与最近&白热化&的住宅市场加以比较，它们二者从营销角度而言是否具备重合性？区别究竟是什么？
面对截然不同的两种项目营销属性问题，陈云说：&从项目本身而言，商业项目和住宅项目营销的区别巨大。首先操作形式上，商业地产主要以持有物业为主并且本身还是优秀的融资平台、是资本运作的良好载体。住宅地产则全然不同，它的散售性决定了自身持有部分较少。其次，从产品品类上看，商业地产产品较之住宅地产丰富，前者涵盖了商铺、写字楼、酒店、购物中心、大型停车场以及公共空间等等。再次，从城市综合体操作本身看，商业地产对于现金流的要求高于利润率，而房地产住宅则是以利润为导向的。&
谈到二者为什么对于现金流和利润率追求不同时，他以城市综合体持有的酒店为例，表明&它的整体性决定了无法散售，只能对外融资或者打包进入资产，购物中心也一样，只宜持有不宜散售，否则会产生一系列问题。&
正是基于以上三点原因，他认为城市综合体营销手法、手段和住宅项目区别巨大：其一，因为考虑到现金流，所以前者追求销售速度，但这并不代表利润率不重要，而为了能实现利润率和销售速度的平衡，前者往往将&造梦&工作尽量前置，向消费者充分传达出该物业未来升值的巨大空间，甚至可以带来生活方式的变革等。其二，从土地属性上看，住宅可以是远郊的别墅或是郊区大盘，而城市综合体往往地处城市地段绝佳点。
营销的奥秘：&造势&和&节奏&
城市综合体的营销和其他项目通过比较，产生了显而易见的差别，但究竟它的营销工作应该如何开展？重点关注哪几个方面？房地产市场的传统营销手段是否存在借鉴意义？
对此，他发表了自己的看法：&首先一定要&造势&。例如普通住宅项目&造势&通常是通过房地产品牌导入、区域规划导入等，但城市综合体的&造势&一定要依托于对它的属性和生活方式具备深刻理解的基础上，营销切入点一定以投资为主导，这个和刚需产品及住宅有着巨大差异。其次，从操作手法上看，节奏把握不容小觑，一定要&短、平、快&&&短时间内推出大量产品，这和住宅项目存在差异，前者对于项目节奏的把握要求较高。众多物业类型主推分层次的同时要考虑如何实现经营周期内整体产品满足现金流需求。&
而城市综合体面对现金流的需求，他建议产品切入点以商铺为主，因为商铺本身的销售特点决定了期房比现房佳，并且商铺利润率高、销售量大，对于现金流的帮助明显。再次从房地产专业度看，它整体的开发进度和现金流的匹配，贷款融资的需求以及销售回款之间密切相关，仿佛一台精密仪器的各个重要部件一般，相互之间必须成为可以高速运转的产业链，城市综合体项目才能成功运作。
他举例道，某个城市综合体常常因为其中的超高层销售受阻而导致整个项目停滞。所以城市综合体的几个关键点配合至关重要，从前期的土地、产品定位、融资、开发和实现落地到后期的销售、招商[简介 最新动态]及运营管理，环节间的节奏配合需重点关注。
对于城市综合体营销的关键点，他总结说：&城市综合体营销难度比住宅项目要高，是因为前者需要涉及面较广，不仅要了解其本身特质，目标客户群属性、未来规划同时还要了解商铺产品如何操作、设计等等。&
保证现金流的奥秘：商铺和写字楼
城市综合体中的商铺和写字楼的销售往往是以保证现金流的主要方式，以现金流为导向的城市综合体如何实现二者销售的顺畅？商铺自持和出售的比例应该如何把握？怎样解决（、、）宇销售与保证高品质的关系？
他首先分析商铺：&前期规划设计时就要确定销售型商铺和持有性商铺，尤其是位置和比例关系。通常持有型商铺位于主街面，因为城市综合体的沿街商铺往往较好。二要考虑到持有物业和销售物业之间的互补关系，持有物业的体量过大对于销售物业是不利的，比如电影院较为适合作为持有物业，但火锅店则比较适合作为销售型物业。&
与此同时，陈云建议还要考虑商铺需求，商业地产复杂就是因为在开发前就必须规划清楚各个商业业态的需求，比如做超市必须考虑楼层荷载因素，如果沿街做两层以上的商铺还必须预留电梯位等，因此规划设计能否符合商业未来的需求，这对后期销售的帮助不容忽视。比如上海松江茂，在规划设计时楼板承重设定为500公斤每平米（住宅通常为300公斤每平米），但需要引进超市后，发现其冷冻区对楼板承重要求为1吨，硬性要求的巨大差异导致无法招商，最后只得将物业砸毁重新再造。
其次在商铺的营销操作和包装手法上，要具备复合商铺投资性需求的宣传方式，充分显示出它的投资潜力。再次，商铺的销售不是卖商品本身，而是售卖一种预期。最后，如果是一个负责任的开发商，商铺出售后还应该协助商铺招商，帮助买家实现后期的利润率。
而对于近年来需求不断增大的写字楼，其前期规划、销售策略与商铺是不同的，&因为其购买属性发生了变化&，陈云表示，&首先，在持有和售卖方面，写字楼在封顶前的建设阶段，投资客户比例较高。而散售客户对于写字楼品质和档次又有着不利影响，在上海，高档写字楼全部作为持有。只要现金流压力不大，建议以持有为主。即使散售也要分段，比如一个分高中低区的超高型写字楼，中低区可以先散售，但高层和档次优越部分建议整层销售。&
从产品定位上看，投资性应关注写字楼体量和租金是否合适，而自用角度应关注整个城市写字楼的空置率和去化量。写字楼需求会因为城市不同而产生差别，比如2000年至2008年，全中国写字楼销售基本产生于&北上广深&，但2008年拐点明显，省会城市和二线城市开始涌现大量需求。同时，写字楼的存在一定是依托地段和交通，因为写字楼持有者必须考虑到员工交通是否方便，客户到达是否容易等。
最后，写字楼需要符合将来运营的定位，不同定位的产品配备等级不同。比如某写字楼定位非常高端，那么大堂必须面积大、配备五星级酒店、电梯数量相对较多、制冷系统一定是中央空调等等，如果某写字楼定位不是非常高档，那么相应的硬性配备条件肯定发生变化。
作为写字楼后期涉及到的规划设计和品质保证，会因为开发企业经验的逐步积累和相互学习得到迅速提升，但写字楼作为近年需求大增的项目，究竟应该如何判断它的市场需求呢？
陈云先生以万达为例说明道：&万达的操作方式区别于其他开发商&&引导式开发写字楼，因此相对来说市场调研需求排第二位。&
按常规手法，以南京为例判断写字楼需求。首先应该将几个写字楼集中板块进行划分，如新街口板块、山西路板块、河西板块，然后对每个板块写字楼的出租率进行市场调研，如果某个区域出租率达到了70%及以上，那么就可以初步判断出该区域出租市场较为乐观，反之则不太理想。其次是租金情况，它的高低也是反映市场需求的一个窗口。即使某区域写字楼出租率低，但其租金水平仍然较高，后期可能会有降价的情况。再次是观察该城市每年写字楼的销售量和上市量，就可以得出一个写字楼项目的销售周期应该是多少。结合以上几点就可以规划出新开发的写字楼定位。
中国的城市综合体与住宅项目营销有什么区别？营销的关键点是什么？商铺和写字楼销售要素是什么？尤其是具体操作办法和经验是什么？9月27日&365商业地产学院&陈总将会予以现场解答。（365地产家居网胡雷）
本文来源：凤凰网
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绿化率（来源百度百科）
绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。
宏图国际公寓简介
本案项目建筑高度达99米3， 为大上海安亭区域内最高的地标型项目，建筑形象醒目、现代。建筑外观上，为经典的三段式建筑形态，以高级灰、白色为色彩搭配，融合弧形波浪型阳台、外飘窗等时尚建筑符号元素，构筑起现代、时尚、气质高雅的物业形象。产品上，规划有部分40-70平米单身公寓，其余400户以100-150平米中大面积产品为主，满足改善型客户居住投资需要。 　　本案接壤上海安亭，为西上海目前最高的住宅楼，32层地标高度，左揽昆山国际商务城美景，右瞰大上海繁华都市景象，是长三角都市圈最为活跃和融合的第一线，地理位置得天独厚。因此，本案刚推出，就赢得众多上海的客群踊跃购买。 　　项目最为突出的优势： 　　花桥商务城核心区位，左拥昆山，右揽上海，地位得天独厚， 　　傲视群伦。
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