&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&农村宅基地上房屋买卖有哪些情形，外村人是否可以购买？
农村宅基地上房屋买卖有哪些情形，外村人是否可以购买？
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一、上有哪些情形？农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因，将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋，其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织，一般争议不大，进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上，主要形式表现在：1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式：有依据继承、赠与等行为取得的；有因农转非后仍继续持有的；有依据买卖协议取得的；有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的；也有转手卖给其他城市居民的。2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民的；有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。由于现有法律规定不够完善，不够详尽，房屋土地管理行政机关又处于以不予核发土地使用权证书为手段的消极管理状态，近年来实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。二、外村人是否可以购买农村宅基地房屋？关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，房屋土地行政管理部门认为：根据土地管理法的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999 年《土地管理法》的第43 条规定，该规定的内容为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。关于如何理解这些规定的含义，普遍的观点认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。当然，对此也有相反的观点。该观点认为：目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为，从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论，只是一种对法律规定的理解和引申，该结论并不准确。因此，不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义，并加以广泛适用。根据农村集体土地三级所有的所有权状态，村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡（镇）农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为，只要诉争土地的所有权人表示同意即可，严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。
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一、农村宅基地上的房屋继承方式（一）农村宅基地上的房屋继承相对城镇房屋的继承麻烦些。 可以两种方案解决：1、继承人之间对遗产继承权及继承份额存在争议，无法协商解决的。可以继承纠纷向法院起诉，根据法院民事调解书或判决书来办理房屋继承及变更土地使......
一、村民能否出卖其宅基地上房屋《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止......
无锡房产律师温馨提示：依照目前我国的政策规定，在我国城镇居民不可以购买宅基地。国务院[1999]39号发文规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，城市居民想购买农村宅基地自建房屋的，还需慎重考虑。
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专业房产律师温馨提示：目前，全国范围内，农村房屋所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋所有权人能用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权，而不能明确宅基地之上的房屋所有权。
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村民将房屋转让给本集体经济组织成员以外的人是否有效
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村民将房屋转让给本集体经济组织成员以外的人是否有效
（2013年8月5日）
[案例]甲与乙原来属同村村民。乙于1979年经落实政策而恢复教师资格，并由县教育局安排工作后将户口迁到县城。甲与乙于2005年11月20日签订一份《私房买卖合同》，约定甲将其私有住房以10万元卖给乙；乙先付8万元，待房地产过户手续办完后付清余款2万元。合同签订后，乙付给甲8万元购房款，甲交房给乙装修。但甲未依约办理房地产过户手续，而乙也未付清余款。甲于2012年6月10日依照《土地管理法》第六十二条的规定，以乙并非本村村民，无权取得争议房屋相应的宅基地使用权为由，诉请确认《私房买卖合同》无效。
[判决]生效判决认为，当事人签订的《私房买卖合同》虽涉及房屋所建的宅基地使用权问题，但法律并没有限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权，只是规定转让房屋的农民不能再申请取得宅基地。而且，我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体，即使乙在购买农村房屋时不能取得相应的宅基地使用权，也不影响其依约取得房屋所有权后以房屋所有权人的身份对房屋行使所有权。据此应认定《私房买卖合同》合法有效，甲的起诉理由不能成立，遂判决驳回其诉讼请求。
[评析]本案争议焦点是甲将房屋转让给同一集体成员以外的乙是否合法有效。生效判决持肯定意见，但笔者以为生效判决的如下两个理由值得讨论。
首先，村民转让房屋并无法律规定必须同时转让宅基地使用权。生效判决认为，《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”规定的“地随房走”、“房随地走”或“房地一致”原则，调整的是国有土地使用权及国有土地之上的房屋转让、抵押关系，解决的是房地不可分离的物理现象下国有土地使用权人与房屋所有权人之间的权利冲突问题，不适用于本案农村私房买卖合同。笔者以为，在宅基地上建造房屋后，宅基地使用权便与房屋所有权紧密结合成为房屋须臾不可离之所在，这种物理或自然现象不因房地所处城乡而有所差别。正因此，村民转让私房必须同时转让宅基地使用权。换言之，受让人取得村民转让的私房后，事实上同时对宅基地行使使用权。在房地一体的情形下，如本案判决法官一样，认为村民只处分私房不处分宅基地使用权或只卖房没有卖地，那么，《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定就没有法理依据和现实依据。事实上，《土地管理法》虽未明确禁止农村宅基地使用权的转让，但上述法条规定的立法本意就是禁止村民向本集体成员以外的人转让宅基地使用权。
其次，农村私房的购买人不因未取得相应的宅基地使用权而影响其行使房屋所有权。生效判决所持该观点的法理依据在于，我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体。笔者以为，房地分属不同的权利客体，并不因此得出房屋所有权的行使不受宅基地使用权影响的结论。依照《物权法》第五十八条第（一）项、第五十九条第一款“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”的规定，农村宅基地属本集体成员集体所有，是一类特殊的所有权。依照《物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”和第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，只有宅基地使用权人才有权利用宅基地建造住宅，而作为集体经济组织成员的宅基地使用权人要转让宅基地使用权，除遵守《土地管理法》等法律外，还要遵守国家有关规定。中共中央、国务院办公厅和国土资源部早在1999年、2004年分别发布《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》，原则上禁止城镇居民购买农村宅基地和村民住宅。据上述规定，在宅基地的集体所有制下，集体成员对宅基地所享有的权益本质上与其说是一种财产权，不如说是一种身份权。因为财产权是可以对价交换的，而集体成员针对宅基地这一集体财产所享有的权利却无法转让给集体经济组织成员之外的人。换言之，农村宅基地虽属本集体经济组织成员集体所有，但其使用权仅限于本集体经济组织成员行使，以户为行权单位，使用权主体应是本户的所有村民。农村宅基地使用权与宅基地集体所有权的区别在于，宅基地使用权属于一种特殊的用益物权，该权利行使主体具有特定性。最高人民法院法官由上述规定归纳出转让农村宅基地使用权必须同时具备五个条件，即转让人与受让人应为同一集体成员；受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；转让行为须征得本集体经济组织成员同意；宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让（黄松有主编、最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，第463页，人民法院出版社2007年3月第1版）。村民对其建造私房的所有权与该房占用范围内的宅基地使用权具有不可分割性，村民单独将私房转让给本集体经济组织成员以外的人，无疑导致受让人不能完整地行使该房所有权。比如，申请翻建或扩建或拆建或在私房损毁、灭失后再建时，因其不是本集体成员的身份或不具备本集体村民资格，将难以获得私房所在村集体成员的同意。
根据最高人民法院 《2011年全国民事审判工作会议纪要(讨论稿)》（法办[号）第15条第2款“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”的指导意见，买卖农村私房所有权及其宅基地使用权的，如买受人与出卖人双方均是同一集体成员，可以认定买卖行为合法有效；如买受人为出卖人所在集体组织以外的人，则应认定买卖行为无效，更别论单独买卖农村私房。就本案而言，乙与甲虽原来都是同村村民，但乙自落实政策恢复教师资格后将户口迁到县城之时起，就丧失了该集体成员的身份或资格，其与甲签订的《私房买卖合同》应当认定无效。
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关注微信公众号人民日报话说新农村：宅基地，不可以自由买卖
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城里人张罗着到农村去买宅基地，这股子热情，一直没有消退。到农村买宅基地，想法的确可以理解。因为，“看得见山，望得见水，记得住乡愁”，这股子情怀，城里人和农村人都一样，一直就铭记于心。但农村宅基地是否可以自由买卖，又是一个无比现实的问题。
从政策层面看，宅基地不可以自由买卖。
国土资源部等五部门《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，不是说要通过确定农村宅基地使用权来保障农民的财产权收益吗？不错，《通知》要求进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证，目的是为改革完善农村宅基地制度、建立城乡统一的建设用地市场等改革目标奠定产权基础。但《通知》字里行间，没有说宅基地可以自由买卖。
《通知》的核心，是让农民享有的宅基地使用权和集体建设用地使用权依法得到法律的确认和保护。国土资源部近日发布《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》，主要目标就是全面查清农村范围内包括宅基地、集体建设用地等每一宗土地的权属、位置、界址、面积、用途、地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况，为农村集体土地确权登记发证工作提供基础资料，为实施不动产统一登记奠定基础。
从改革层面看，宅基地也不可以自由买卖。
应该说，改革完善宅基地制度，根本目的是保障宅基地用益物权，维护农民的合法权益，是保护农民的财产权益，并为完善农村改革铺下制度基础。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
从制度层面看，宅基地同样不可以自由买卖。
我国农村的土地制度是集体所有制，宅基地从根本上来说，是农村集体土地，这就从制度上规定了宅基地的所有权属于农村集体，而不属于农民个人。农民所拥有的，是宅基地的使用权。因此，宅基地既不可以在城乡之间自由买卖，也不可在村民集体中互相买卖。
必须看到，宅基地制度改革的出发点是保障农民宅基地权益，增加农民的财产性收入，而不是为了解决城市建设用地指标，不是让城市居民到农村购买宅基地建房子，更不是鼓励工商资本到农村去圈地。从政策层面、改革层面和制度层面来看，并没有可以自由买卖宅基地的空间。
总之，土地制度是农村的根本制度，土地关系是农村最基础的生产关系，土地权益是农民的重大权益。推进包括宅基地制度改革在内的土地制度改革，关系重大，牵一发而动全身，既要积极稳妥，还要规范有序，审慎推进。
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