什么是不动产融资租赁?
中华网财经
对于在外打拼的人来说，租房是个永恒的话题。房屋租赁市场的需求越来越大，行业竞争也愈加激烈，无论是房屋中介公司或房东这些出租方，还是租住者，均面临着同一难题-&&资金问题。初入职场的那几年或者进入陌生城市之初，由于押一付三的规定，一次性拿出数月的高额房租对于租住者来说绝对称得上压力。而对房屋中介公司来说，以较低的融资成本募集资金，能够更有效的提高资金流转效率，解决同业竞争中的资金难题，进一步扩大市场规模，更好地为租户提供优质服务。在双方需求凸显的此时，不动产融资租赁金融服务的面世，无疑为房屋租赁金融服务市场带来了全新的解决方案。那么，何为不动产融资租赁呢?纵观目前国内市场，今年4月新型知名互联网金融平台放心贷推出的&房租宝&就是这样一款基于不动产融资租赁模式的产品。&房租宝&是放心贷为广大投资者提供的国内首款专攻房屋租赁市场的投资产品。这款产品能够通过与房屋中介公司或房东合作，将优质房源租赁给求租者。在这个过程中，&房租宝&同房屋中介公司的功能有相似之处，但却绝不相同&&依托放心贷强大而健全的风控体系与公司强大的资金支持，使求租人可以零租金租赁房屋(只付押金)。达成合作后，&房租宝&变成房源的实际持有者，无论出现什么变数，都不会有风险出现。退一万步讲，即便有一天租房者突然跑路无人支付房租，&房租宝&也能够在第一时间将该房屋转租他人。基于长期以来北上广深一路看涨的租房市场，房屋很快就能转租给其他租户。所以说，这款产品对于投资者而言，是真正的安全无风险产品。而这款产品的收益也很可观：投资人能够获得最高13.5%的年化收益。据悉，&房租宝&最初是为了那些在大城市刚刚大学毕业要步入职场的人群设计。这部分人群没有太多积蓄，但又有在大城市就业租房的刚性需求，放心贷替他们解决初期房租需要一次性拿出一大笔钱的问题，提供了最切实的帮助。&房租宝&这种不动产融资租赁金融服务产品的面世，让创业者可以实现零租金创业，不再受制于资金困扰;让众多漂泊在外的游子找到了家的温馨，没钱也能住上舒适的房子;也让房屋中介商摆脱资金难题，降低其融资成本，帮助企业健康、良性发展。这一如放心贷的品牌初衷及产品创新的理念：在金融服务的基础上，让品牌有温度，有人情味，体现关爱，从实际需求出发，不仅让投资人群获得收益，还能够真实的解决人们在生活生产中遇到的困难。
编辑：nf07 来源：一组王菲的近照，她带着女儿窦靖童现身某KTV。
照片中，王菲的好友李荣浩也一起现身，并与王菲合唱。旁边的窦靖童跟着妈妈同步清唱，看上去默契十足，在抓拍的照片里，窦靖童的小表情好可爱。
网友们看到这组照片，纷纷留言道，“童童和妈妈在一起好乖，感觉是很有爱的一家人。”也有网友对李荣浩与王菲同框出现表示惊讶，“万万没想到，王菲和李荣浩居然是好朋友?!”
1.融资租赁又称设备租赁或现代租赁，
是指实质上转移与资产所以权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁，
资产的所有权最终可以转移也可以不转移。
2.融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，
出资向供货人购买租赁物件，
并给承租人使用，承租人拥有租赁物件的使用权，
租期届满，租金支付完毕并且承租人
根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后
对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的，
可以协议补充的不能抵达成协议补充的
按照合同有关条款或者交易习惯确定，
仍然不能确定的，租赁物件所有权归出租人所有。
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　项目融资租赁简介
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项目融资租赁介绍
某某租赁有限公司
项目融资租赁简介
项目融资租赁是常规融资租赁发展到一定阶段的产物，它是以项目的资产、预期收益或权益为保证取得的一种无追索权或有限追索权的融资租赁模式。承租人用来保证租金偿还的主要来源基本限制在被融资项目本身的经济强度之中： 一是项目未来的收益：二是项目本身的资产价值。
承租人以项目自身的财产和效益为保证，与出租人签订项目融资租赁合同，出租人对承租人项目以外的财产和收益无追索权，租金的收取以项目的现金流量和效益来确定。
项目融资租赁首先是项目，其次是融资租赁。项目融资租赁的标的物不能理解为整个项目（因为项目中的某些要素，不可能采取融资租赁方式取得，如土地、房产等不动产），而应理解为项目中的租赁物件部分，或者说项目中能形成固定资产（除不动产）的部分。租赁物件的租赁成本是资本化的成本，其中包含承租人占有和使用租赁物件所需要的各种费用。
项目融资租赁的目的是使项目取得成功。除资金外，承租人还需要获得项目的技术、项目的管理方法和最新信息。
项目融资租赁有一定的适用范围，其所适用的项目必然是大项目，例如，移动通讯、交通运输、城市设施、高速公路、港口码头等有稳定现金流，并且与国计民生关系密切的大项目。
项目融资租赁应针对具体项目量身定做，不可能简单复制。
二、项目融资租赁基本流程
图1 项目融资租赁基本流程图
项目融资租赁的运作流程如上图所示，整个项目融资租赁的运行周期分为前期、中期和后期三个阶段。
项目融资租赁的前期主要完成的工作有：
收集和整理项目相关资料，包括但不限于：承租人经营资质、承租人经营状况和财务状况、项目审批文件、项目资金配套情况、项目可行性研究等；
对项目引入融资租赁的可行性进行分析和研究，包括对项目财务可行性的评估及运营风险的评估，论证项目融资租赁的可行性；
对可以采用融资租赁方式进行建设的项目，确定融资租赁的范围，提出具体的项目融资租赁方案，约定租期、租金费率及租金偿付模式等。
项目融资租赁的中期主要完成的工作有：
根据确定的融资租赁方案，起草和签订项目融资租赁合同；
根据项目融资租赁合同，注入项目融资租赁资金，推动项目建设；
对已完工项目及时进行验收并投入运营，承租人按合同约定按期缴纳租金；
出租人及时向承租人开具租金交付凭据，。
项目融资租赁的后期主要完成的工作有：
对项目运营情况进行监控和分析，根据项目经营状况实施分析租金偿付进度。对项目收益超出预期或项目运营确实困难的，根据项目实际和协商结果，调整租赁合同；
项目租赁期满且缴清全部租金后，按租赁合同将租赁资产的所有权转给承租人，或对租赁资产的残值进行处理。
三、项目融资租赁操作实例
项目融资租赁的操作方案具有特定性与专门性的特点，下面以新建某大型工厂的项目为假设案例进行说明，以加深对项目融资租赁的理解。
1、项目假设背景
假设新建大型工厂A的项目，该项目计划新购置一片土地，建设新的厂房、办公楼等并引进新型生产线以扩充产能。
该项目已完成可行性研究，得到相关政府和行业主管部门的立项审批，项目投资方计划引入融资租赁的方式进行项目建设，并得到了上级主管部门的认可。
2、项目融资租赁操作程序
Step 1：项目投资方应向某某租赁提供详细的项目基础材料和资质文件等，配合某某租赁完成尽职调查。
项目融资租赁初期，某某租赁会针对项目情况开展尽职调查，并向项目投资人发出尽职调查问卷。项目投资人应按照问卷内容向某某租赁提供项目基础材料和项目相关的资质文件（包括但不限于可行性研究报告、各级行政和行业主管部门的批复文件、项目上级主管单位的批复文件、项目建设的资金配套情况、项目投资人的营业资质文件、特种行业的经营资质、项目运营团队及高管情况介绍、对项目所处行业和法制、法规监管的分析等），并配合某某租赁对项目进行实地勘察和调研。
Step 2：某某租赁对该项目引入融资租赁的可行性进行研究，并初步划定项目融资租赁资产的范畴。
某某租赁通过对项目的尽职调查，以及对项目基础材料的详细分析、对项目所处行业的研究和宏、微观经济形势的分析，决定项目是否满足开展融资租赁的条件。经研究可以引入融资租赁的项目，根据项目可研报告及相关概、预算情况，区别和划定可以融资租赁形式进行建设的租赁资产的种类和范围（基本上不动产，如土地、房产不能纳入融资租赁范围，其他设备、监理、安装服务及中间费用等均可以融资租赁的形式进行投入）；经研究不能满足融资租赁条件和风险控制条件的项目，则终止开展项目融资租赁业务。
Step 3：某某租赁与项目投资人洽谈项目融资租赁的具体合作事项，并完成项目融资租赁的方案。
经研究可以引入融资租赁的项目，某某租赁与项目投资人进行深入的接洽，共同协商确定项目中采用融资租赁进行购建的租赁资产的范围、项目的最终承租人、融资租赁相关费用的收取方式和费率等进行洽谈，
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51页37页18页11页22页31页51页40页38页71页融资租赁业务_百度百科
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融资租赁业务
【融资租赁业务】是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。
融资租赁业务基本概念
是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。
融资租赁（Financial lease）是指出租方为承租方提供所需设备，具有融资、双重职能的交易，涉及出租方、承租方、供货人三方当事人，包括、供货合同等两个或两个以上合同。出租方根据承租方的要求和选择，与供货人订立供货合同支付货款，与承租方订立租赁合同，将购买的设备租给承租方使用，租期大部分相当于设备寿命期。期间内，承租方按合同规定分期向出租方交付租金。租赁设备的所有权属于出租方，承租方在租期内享有设备的。租赁期满，设备可由承租方留购，续租或退回出租方。
在工程机械行业中，业务也是在近几年被引入中国，是由根据承租人对供货人和租赁标的物的选择，由出租人向供货人购买租赁标的物，然后租给承租人使用的一种销售方式。
融资租赁业务判断条件
符合下列条件之一的为：
(一)在租赁期满时,租赁资产的所有权转让给承租方；
(二)租赁期为资产使用年限的大部分(75%或以上)；
(三)租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。您的位置：&&&&&& > 正文
什么是融资租赁
16:15&&来源：法律教育网整理 |
　　（一） 定义
　　重交易形式，调整交易各方的权责利
　　融资租赁指的是出租人根据承租人对租赁物件和供货人的选择，向供货人购买租赁物件并提供给承租人去使用，承租人支付租金。在租赁期限结束之后，一般由承租人以象征性价格购买租赁的物件，租赁物件的所有权由出租人专业到承租人。
　　1）融资租赁：&你选我付款，质量厂家管&&你租我才买，我买你必租& &想要所有权，租金要付清&
　　2）与普通租赁的主要区别
　　相同点：所有权与使用权的分离，租赁资产，不属承租人的破产财产。
　　不同点：普通租赁一般是一个合同，双方当事人，租赁物一般为出租人已有的物品；融资租赁一般是两个合同，涉及三方当事人，承租人行使租赁物的购买选择权，出租人承担租赁物购买的付款义务。出租人不承担租赁物的质量瑕疵责任，由供应商直接对承租人负责。
　　从本质上书，融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。
　　（二） 会计准则的定义
　　规范租赁交易各方的会计计量、核算和信息披露。不重交易的形式，重交易形成的经济实质。
　　融资性租赁：五条标准，符合一条就是融资租赁
　　租赁到期所有权发生转移；
　　租赁期限大于设备折旧年限75%；
　　租金支付额的现值大于购置成本90%；
　　承租人有廉价购买选择权；
　　承租人的专用设备。
　　融资租赁租赁资产记账及租金的会计处理：
　　承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用，出租人记应收租赁债权。承租人提取折旧，所得税税前扣除。
　　（三）税法的定义
　　对于出租人：
　　增值税：
　　无融资租赁资质单位的融资租赁业务视同销售产品，适用增值税率
　　外资企业投资总额内购买国产设备退增值税
　　营业税：
　　有融资租赁资质视为金融服务，适用金融业融资租赁税目，按利差5%缴纳
　　对于承租人：
　　融资租赁：承租人提取折旧，所得税税前扣除
　　出租人（甲方）____________________________________
　　地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
　　法定代表人：____________ 职务：____________
　　承租人（乙方）____________________________________
　　地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
　　法定代表人：____________ 职务：____________
　　甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》之规定，经协商一致，自愿签订本融资（以下简称本合同）
　　本合同一经签订，在法律上对甲乙双方均有约束力。
　　第一条 租赁物名称
　　租赁物，是指乙方自行选定的以租用、留购为目的，甲方融资购买的第 号购买合同项下的技术设备。
　　第二条 租赁物的购买
　　1.乙方以租用、留购为目的，以融资租赁方式向甲方承租租赁物；甲方根据乙方的上述目的为其融资购买租赁物。
　　2.乙方须向甲方提供甲方认为必要的各种批准文件及担保函。
　　3.乙方根据自己的需要选定租赁物及卖主和制造厂家，并与甲方一直参加订货谈判；在甲方主持下，乙方自行与卖主商定租赁物的名称、规格、型号、数量、质量、技术标准、技术服务及设备的品质保证等购买合同中的技术设备条款；甲乙双方与卖主共同商定价格、交货期、支付方式等购买合同中的商务条款；甲方以买主身份主签，乙方以承租人身份附签第 号购买合同。
　　4.甲方应负责筹措购买租赁物所需的资金，并根据购买合同规定办理进口许可证，履行支付定金、开立信用证、租船订舱、投保、结算等项义务。
　　5.乙方负担购买租赁物应缴纳的海关关税、其他税款和银行开立信用证等国内费用。甲方垫付的银行开证费，乙方应在甲方指定的日期内，将款额及应付的利息给甲方。人民币计息办法按中国人民银行的规定办理。
　　第三条 租赁物的交货
　　1.甲方支付货款并取得提货单后，将提单挂号寄送乙方即为完成向乙方交货。乙方应凭单在到货港（目的港）接货。乙方不得以任何理由拒收货物。
　　2.租赁物到达到货港后，由甲方运输代理人（外运公司）或乙方自行办理报关、提货手续。提货后，乙方自负保管责任。如乙方不能及时缴纳关税等款项或办理提货手续所造成的损失，由乙方负担。
　　3.因不可抗及延迟运输、卸货、报关等不属于甲方原因而造成的租赁物的延迟交货或不能交货，甲方不负责任。
　　4.租赁物由乙方根据购买合同的规定进行商检，并将商检结果于商检后10日内书面通告甲方。
　　5.如卖主延迟交货，租赁物的规格、型号、数量、质量、技术标准等与购买合同规定的内容不符或在购买合同保证期内发生质量问题，均按购买合同规定由卖主负责。乙方不得向甲方追索。
　　6.乙方若因前款原因遭受损害，乙方应提供有关证据及索赔或仲裁方案，甲方根据乙方的要求向卖方索赔或提出仲裁。索赔、仲裁的结果及发生的全部费用，均由乙方承担。
　　7.不论发生上述何种情况，不免除乙方按期支付租金的义务。
　　第四条 合同期限和还租期限
　　1.本合同期限，指从本合同生效之日至甲方收到乙方所有租金和应付的一切款项后出具租赁物所有权转移证明书之日。
　　2.还租期限，指从还租期限起算日（以《到货通知单》上注明的租赁物运抵到货港日期为准）至最后一期租金应付日。
　　第五条 租金
　　1.甲方为乙方融资购买租赁物，乙方承租租赁物件须付租金给甲方。
　　2.租金是购买租赁物的成本与租赁费之和。
　　成本是甲方为乙方购买租赁物和乙方交货所支付的货款、运费、保险费（含财产保险）及双方一致同意计入成本的费用与租前息（甲方支付上述费用从其支付或实际负担日起还租期限起算日止所产生的利息总金额）之和。
　　计算租金的租赁费率由国际金融市场浮动利率和筹资手续费、风险费率及甲方应得的合理利差（后三项为不变量）两部分组成。签订本合同之日确定的租赁费率为本合同的暂定租赁费率。开立信用证之日确定的租赁费率为合同的固定租赁费率，在还租期内固定不变，外汇计息方法按中国银行的规定办理。
　　3.《租金概算表》为甲乙双方签订本合同时的财务预算表，其租金根据概算成本和暂定租赁费率计算，具有暂时性。本合同的暂定租赁费率为（货币：____ ）____ /年。
　　4.《实际应付租金通知书》，为乙方偿还甲方租金的依据，根据实际成本和还租期限内的固定租赁费率计算。计算实际成本时，如甲方支付货款的货币与本合同货币不同时，按甲方实际兑换的汇率折成本合同的货币计算。租前息按固定租赁费率计算。
　　5.实际成本核算完毕后，甲方向乙方发出《实际应付租金通知书》。除计算错误外，乙方同意不论租赁物件使用与否，都以该通知书中载明的日期、金额、币种等向甲方支付租金。
　　6.如乙方提前偿还租金，需提前30天同甲方协商，甲方同意后，方可提前偿还租金，但须加收二个月利息。
　　如乙方未按期支付租金，应缴纳迟延利息，延付一个月内按原固定租赁费率的130%计收；一个月后，每超过一天加收欠租金额的万分之五罚息。
　　第六条 服务费和保证金
　　1.乙方在购买合同签订日后15天内，向甲方交付________元，作为付给甲方的服务费。
　　2.乙方按《租金概算表》（10）的规定，在购买合同签订日后15天内交付甲方保证金。保证金不计利息，在第一期租金到期时，自动抵作该期租金的全部或部分。
　　3.如因乙方未及时支付保证金和服务费致使购买合同不能执行所造成的损失由乙方负责。
　　第七条 租赁物的所有权和使用权
　　1.在本合同期限内，租赁物的所有权属于甲方。乙方除非征得甲方的书面同意，不得有转让、转租、抵押租赁物或将其投资给第三者或其他任何侵犯租赁物所有权的行为，也不得将租赁物迁离《租金概算表》中所记载的设置场所或允许他人使用。
　　2.在本合同期限内，租赁物的使用权属于乙方。如任何第三者由于甲方的原因对租赁物主张任何权利，概由甲方负责。乙方的使用权，不得因此受到影响。
　　3.在本合同期限内，乙方负责租赁物维修、保养并承担其全部费用。甲方有权在其认为适当的时候，检查租赁物的使用和保养情况，乙方对甲方的检查应提供方便。如果需要，租赁物维修保养合同由乙方与卖主或原制造厂家签订，或由甲方代乙方与卖主或原制造厂家签订，或由甲方代乙方与卖主或原制造厂家签订。如需更换租赁物的零件，在未得到甲方书面同意时，只能用其原制造厂提供的零件更换。
　　4.因租赁物本身及其设置、保管、使用及租金的交付所发生的一切费用、税款（甲方应缴纳的利润所得税除外）由乙方负担。
　　5.因租赁物本身及其设置、保管、使用等原因致使第三者遭受损害时，乙方应负赔偿责任。
　　第八条 租赁物的灭失及毁损
　　1.在本合同期限内，乙方承担租赁物灭失或毁损的风险。
　　2.如租赁物灭失或毁损，乙方应立即通知甲方，甲方可选择下列方式之一，由乙方负责处理并负担一切费用。
　　①将租赁物复原或修理至可正常使用之状态；
　　②更换与租赁物同等状态和性能的物件。
　　3.租赁物灭失或毁损至无法修理的程度时，乙方应按《实际应付租金通知书》中记载的损失赔偿金额，赔偿给甲方。当乙方将损失赔偿金额及其他应付的款项缴纳给甲方时，按本合同第十三条办理。
　　第九条 保险
　　1.自还租期限起算日开始，甲方以购买合同CIF价及本合同规定的币种对租赁物投保财产险，并使之在还租期限内持续有效。保险费由乙方负担，计入实际成本。
　　2.事故发生后，乙方须立即通知甲方，并提供一切必要的文件，以便甲方领取保险金。
　　3.甲方将取得的保险金，根据与乙方商定的下述原则之一办理：
　　①作为第八条第2款第①项或第②项所需费用的支付；
　　②作为第八条第3款及其他乙方应付给甲方的款项。
　　保险金不足以支付上述之一的款项时，由乙补足。
　　第十条 违反本合同
　　1.如甲方未能履行本合同第二条第4款所规定的义务造成卖主逾期交付租赁物，甲方购买租赁所支付款项在逾期期间所发生的利息由甲方承担。
　　2.如乙方不支付租金或违反本合同其他条款，甲方有权要求乙方即时付清租金和其他费用，或收回租赁物自行处置，所得款项抵作乙方应付租金及迟延利息，不足部分应由乙方赔偿。虽然甲方采取前述措施，并不因之免除本合同规定的乙方其他义务。
　　第十一条 甲方权利的转让和抵押
　　本合同期内，甲方有权将本合同赋与甲方全部或部分权利转让给第三者，或提供租赁物作为抵押，但不得影响乙方在本合同项下的权利和义务。
　　第十二条 重大变故的处理
　　1.乙方如发生关闭、停产、合并、分立、破产等情况，须立即通知甲方，甲方可立即采取本合同第十条规定的措施。
　　2.乙方和担保人的法定地址、法定代表人等发生变化，不影响本合同的执行，但乙方和担保人应立即书面通知甲方。
　　第十三条 租赁物所有权的转移
　　乙方向甲方付清全部租金及其他款项，并再向甲方支付租赁物的残值____元（人民币）后，由甲方向乙方出据租赁物所有权转移证明书，租赁物的所有权即转归乙方所有。
　　第十四条 担保
　　乙方委托为本合同乙方的担保人，担保人向甲方出具不可撤销的租金担保函。详见本合同附件二。
　　乙方负责将本合同复印件转交担保人。
　　第十五条 争议的解决
　　有关本合同的一切争议，甲乙双方首先应根据本合同规定的内容协商解决，如协商不能解决时，采取下列方式：
　　1.向____ 市合同仲裁委员会提起仲裁；
　　2.向____ 市人院提起诉讼。
　　第十六条 合同的修改和补充
　　凡对本合同进行修改、补充或变更，须以书面形式经双方法定代表人或授权的委托代理人签字后生效，并作为本合同的组成部分，同原合同具有同等效力。
　　第十七条 本合同必不可少的附件
　　1.融资租赁委托书
　　2.不可撤销的租金担保函
　　3.购买合同
　　4.《租金概算表》
　　5.《实际应付租金通知书》
　　6.乙方提供的批准文件和证明材料
　　第十八条 本合同的生效
　　本合同经甲乙双方法定代表人或由其授权的委托代理人签字后生效。本合同正式一式二份，甲乙双方各执一份。
　　甲 方：____________________　　 乙 方：____________________
　　代表人：________________ 　　代表人：________________
　　____年____月____日 　　____年____月____日
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